CA Bordeaux, 4e ch. com., 26 mars 2024, n° 23/02166

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte en date du 11 septembre 1997 à effet au 1er août 1997, la SCI République, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI du [Adresse 6], a consenti un bail commercial à la SARL Relais d'Albret concernant des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], dans lesquels était exploité un fonds de commerce de café, bar et restaurant.

L'acte stipulait notamment que toute cession ou sous location devrait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse lui sera délivrée sans frais.

Le 29 juillet 2005, dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, le droit au bail a été cédé à l'EURL le Dabe.

Un avenant de renouvellement du bail a été signé le 31 aout 2007 à effet au 1er aout 2006 pour se terminer le 31 juillet 2015.

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2007, l'EURL le Dabe a cédé le droit au bail avec le fonds de commerce à Mme [P] [Y] et M [G] [N].

Par jugement en date du 30 septembre 2009, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de Mme [Y], qui a bénéficié d'un plan de redressement, par jugement du 24 novembre 2010.

Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er aout 2015, en l'absence de congé ou de demande de renouvellement.

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2015, rédigé par M.[B], avocat à Bordeaux, Mme [Y] a vendu à la société PCMT, représentée par M. [C] [W], sous diverses conditions suspensives, le fonds de commerce exploité dans les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 février 2016, M.[B], a informé la SCI du [Adresse 6] de ce projet de cession du fonds de commerce dans les locaux loués, en sollicitant son accord pour la signature d'un nouveau bail commercial de neuf ans au profit du cessionnaire du fonds de commerce, ainsi que pour l'autorisation de cession du fonds de commerce par acte contresigné par avocat.

En l'absence de réponse, Maître [B] a adressé une relance par courriel le 9 mars 2016, puis après un entretien téléphonique, il a informé le bailleur par courrier du 14 mars 2016 que le cessionnaire du fonds de commerce accepterait une augmentation du montant du loyer; il a demandé en outre au bailleur s'il souhaitait être présent à la signature de l'acte définitif de cession contresignée par avocat.

Le fonds de commerce, initialement déclaré inaliénable, a fait l'objet d'une autorisation de cession par le tribunal de commerce en date du 2 mars 2016.

Le 23 mars 2016, les consorts [N] et [Y] ont fait signifier un acte d'huissier au bailleur, dans lequel:

- ils réclamaient le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2016,

- ils invitaient le bailleur à participer à la signature de l'acte définitif de cession contresigné par avocat programmé pour le 29 mars 2016 au cabinet de Maître [B].

Le 24 mars 2016, le bailleur a adressé à Maître [B] un courrier dans lequel il indiquait prendre note que la société PCMT n'entendait pas poursuivre sa demande initiale de signature d'un nouveau bail, en attirant l'attention de l'avocat sur le fait qu'en tant que bailleur, la SCI disposait d'un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire et que les modalités du bail initial devraient être rappelées aux partis et respectées dans leur intégralité.

Par acte d'avocat en date du 29 mars 2016, rédigé par M. [B], Mme [Y] et M. [N] ont cédé leur fonds de commerce à la SARL PCMT.

L'acte de cession a été signifié au bailleur le 22 avril 2016.

Par actes des 20 et 25 mai 2016, la société du [Adresse 6] a notifié :

- à Mme [Y] et M. [N] d'une part un congé pour le 31 juillet 2016 avec refus de renouvellement, en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction sous la réserve expresse de l'apurement total de l'arriéré de loyer et de charges dans le délai d'un mois et de la libération des locaux par la société considérée comme occupante sans droit ni titre PCMT,

- et un commandement de payer visant la clause résolutoire, concernant un arriéré de loyers et charges de 5103,91 euros,

- et à la société PCMT d'autre part, la dénonce du congé avec refus de renouvellement.

Sur autorisation délivrée par ordonnance sur requête, la SCI du [Adresse 6] a, par actes du 27 juillet 2016, fait assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Bordeaux Mme [Y] et M. [N], la SARL PCMT puis la Selarl [D] [M] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], en validation de congé, à défaut résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.

Par jugement du 14 septembre 2016, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la résolution du plan de redressement et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de Mme [Y].

Le 7 décembre 2016, la SCI du [Adresse 6] a fait assigner en intervention forcée la Selarl [D] [M] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y].

Le 13 mars 2017, la Selarl [D] [M] es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y] et M. [N] ont fait assigner M. [B] en responsabilité professionnelle devant le tribunal en intervention forcée.

La SARL PCMT et M. [W] (gérant de la société PCMT) ont fait également assigner M.[B].

Les procédures ont fait l'objet d'une jonction.

-----

Par jugement du 6 septembre 2018, le tribunal a :

- déclaré la cession du fonds de commerce de café bar restaurant situé [Adresse 6] à [Localité 7] intervenue le 29 mars 2016 au profit de la SARL PCMT opposable à la SCI du [Adresse 6],

- dit que les congés et commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés par la SCI du [Adresse 6] à chacun des consorts [Y]-[N] sont nuls et de nul effet,

- dit que la dénonciation de congé délivré le 25 mai 2016 par la SCI du [Adresse 6] à la SARL PCMT ne vaut pas congé pour le 31 juillet 2016,

- dit que le bail objet de l'avenant du 31 août 2007 se poursuit tacitement depuis le 1 août 2015,

- déclaré irrecevable M. [W] en sa demande d'indemnisation du préjudice moral,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

- condamné la SCI du [Adresse 6] au paiement des entiers dépens.

----

Par déclaration du 15 octobre 2018, la SCI du [Adresse 6] a relevé appel de la décision en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société [M] ès qualités, M. [N], M. [W] et la société PCMT.

La société [M] ès qualités et M. [N], par acte du 28 février 2019, la société PCMT et M. [W], par acte du 29 mars 2019, ont formé appel provoqué contre M. [B].

----

Par arrêt en date du 17 mars 2021, la cour d'appel de Bordeaux a statué comme suit :

- confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 6 septembre 2018 en ce qu'il a déclaré la cession du fonds de commerce au profit de la SARL PCMT opposable à la SCI du [Adresse 6] et déclaré le congé délivré le 25 mai 2016 aux consorts [Y] [N] de nul effet,

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que la bailleur a valablement délivré congé à la SARL PCMT pour le 31 juillet 2016,

Dit que la SCI [Adresse 6] est débitrice d'une indemnité d'éviction envers la SARL PCMT,

Avant dire droit sur le montant de l'indemnité ordonne entre la SCI [Adresse 6] et la SARL PCMT une mesure d'expertise judiciaire confiée à M.[E] [V], [Adresse 3] à [Localité 7] avec pour mission de :

- se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 7] en présence des parties ou celles-ci appelées,

- se faire communiquer tout document utile,

- donner son avis sur la valeur de l'indemnité d'éviction en distinguant la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et deréinstallation ainsi que les frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur,

- donner à la juridiction de jugement tout élément technique ou de fait utile à la solution du litige,

- établir un pré rapport en impartissant aux parties un délai pour fournir leurs observations,

Dit que la SCI [Adresse 6] devra consigner à la régie d'avances et de recettes de la cour la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération et les frais de l'expert avant le 15 mars 2021,

Dit que de ses opérations l'expert dressera un rapport qu'il déposera au greffe de la cour avant le 30 juin 2021,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure,

Renvoie la cause et les parties à l'audience de mise en état du 26 octobre 2021,

Dit que les demandes dirigées contre Maître [B] par la SARL PCMT, Maître [M] ès qualités et M. [N] sont sans objet,

Déclare la demande de M. [W] recevable mais au fond la rejette,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [B] ou de Maître [M] ès qualités et de M. [N],

Réserve l'application de ces dispositions entre la SCI [Adresse 6] et la SARL PCMT ainsi que les dépens.

La cour d'appel a considéré que par son courrier du 24 mars 2016, le bailleur avait par un acte positif, manifesté implicitement mais nécessairement son accord pour que l'acte de cession intervienne par acte sous seing privé.

--------

A la suite du pourvoi formé par la SCI du [Adresse 6], la Cour de Cassation a, par arrêt en date du 7 septembre 2022:

- cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 17 mars 2021, et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée,

- dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. [N], et la société [D] [M] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y].

La Cour de Cassation a considéré qu'il ne résultait pas du courrier du 24 mars 2016 une renonciation claire et expresse du bailleur à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, et que la cour d'appel avait donc dénaturé l'écrit qui lui était soumis.

Par déclaration du 5 mars 2023, la SCI du [Adresse 5] a saisi la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée, comme juridiction de renvoi.

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2023, la SCI du [Adresse 6] demande à la cour de:

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018,

A titre principal :

- déclarer l'acte de cession du fonds de commerce par acte d'avocat signé le 29 mars 2016 entre Madame [P] [Y] et M. [N] d'une part, et la SARL PCMT d'autre part, inopposable à la SCI du [Adresse 6] à [Localité 7],

- valider le congé pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction, signifié le 20 mai 2016 à la requête de la SCI du [Adresse 6] à [Localité 7] à Mme [P] [Y] et M. [N] en application des dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce,

- condamner solidairement la Selarl Firma ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] à compter du 1 er août 2016 et la SARL PCMT à compter de son entrée dans lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1 er août 2016 et jusqu'au 31 décembre 2022, d'un montant de 1700euros HT par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à complète libération des locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 7].

- ordonner la compensation entre les sommes versées par la SARL PCMT et les condamnations prononcées à titre d'indemnité d'occupation.

- ordonner l'expulsion de locaux loués, de la SARL PCMT et en tant que de besoin de la Selarl Firma ès qualité de liquidateur de Mme [Y] et M. [N], ainsi que tout occupant de leur chef avec si besoin l'aide d'un serrurier et le concours de la force publique,

A titre subsidiaire :

- déclarer l'acte de cession du fonds de commerce par acte d'avocat signé le 29 mars 2016 entre Mme [P] [Y] et M. [N] d'une part, et la SARL PCMT d'autre part, inopposable à la SCI DU [Adresse 6] à [Localité 7],

- ordonner l'expulsion de la SARL PCMT et de tous biens ou occupant de son chef avec si nécessaire l'aide d'un serrurier et l'assistance de la force publique,

- valider le congé signifié le 20 mai 2016 à la requête de la SCI DU [Adresse 6] à Mme [P] [Y] et M. [N] contenant subsidiairement offre d'indemnité d'éviction,

- condamner solidairement la Selarl Firma ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] à compter du 1 er août 2016 et la SARL PCMT à compter de son entrée dans lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1 er août 2016 et jusqu'au 31 décembre 2022 d'un montant de 1700 euros HT par mois à compter du 1 er janvier 2023 jusqu'à complète libération des locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 7],

- ordonner la compensation entre les sommes versées par la SARL PCMT et les condamnations prononcées à titre d'indemnité d'occupation.

Avant dire droit sur la fixation de l'indemnité d'éviction :

- désigner tel expert qu'il plaira aux fins de donner à la Cour les éléments nécessaires à la fixation de l'indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L145-14 du Code de commerce.

A défaut d'ordonner avant dire droit une expertise judiciaire,

- Débouter la SARL PCMT de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 296 560 euros

A titre infiniment subsidiaire :

Dans l'hypothèse où la cour jugerait opposable à la SCI DU [Adresse 6] l'acte de cession du fonds de commerce en date du 29 mars 2016

- Valider le congé avec offre d'indemnité d'éviction signifié à la SARL PCMT le 25 mai 2016,

- Condamner la SARL PCMT au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1 er août 2016 et jusqu'au 31 décembre 2022, d'un montant de 1700 euros HT par mois à compter du 1 er janvier 2023 jusqu'à complète libération des locaux loués sis [Adresse 6] à[Localité 7],

- Ordonner la compensation entre les sommes versées par la SARL PCMT et les condamnations prononcées à titre d'indemnité d'occupation,.

Avant dire droit sur la fixation de l'indemnité d'éviction,

- Désigner tel expert qu'il plaira aux fins de donner à la cour les éléments nécessaires à la fixation de l'indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L 145-14 du Code de commerce,

- A défaut d'ordonner une expertise, débouter la Selarl Firma ès qualité ès qualité

de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] et M. [N] de leur demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction de 149 000euros.

En tout état de cause :

- Débouter M. [W], la SARL PCMT, M. [S] [B], la Selarl Firma ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCI DU [Adresse 6].

- Condamner solidairement la Selarl Firma (Anciennement dénommée [D]

[M]) ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] et la SARL PCMT au paiement d'une indemnité de 7 000euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des opérations d'expertise confiée par l'arrêt de la Cour d'Appel du 17 mars 2021 à M. [E].

Par dernières conclusions notifiées le 4 aout 2023, la Selarl Firma anciennement dénommée [D] [M], es qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], demande à la cour de:

Vu l'article 1690 du code civil

Vu l'article L.145-14 du code de ommerce

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] de son entier préjudice au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers, dont le montant est à parfaire,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser M. [G] [N] de son entier préjudice au titre des intérêts, clause pénale, et autres pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en sa qualité de caution, préjudice s'élevant à date à la somme de 6.144,19 euros, à parfaire,

Si par extraordinaire, la cour considère que la cession du fonds de commerce est inopposable à la SCI du [Adresse 6],

Condamner la SCI du [Adresse 6] à payer à la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] et M. [G] [N] une indemnité d'éviction égale au montant de la cession intervenue au profit de la SARL PCMT, soit la somme de 149.000 euros,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] de son entier préjudice au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers, dont le montant est à parfaire,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser M. [G] [N] de son entier préjudice au titre des intérêts, clause pénale, et autres pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en sa qualité de caution, préjudice s'élevant à date à la somme de 6.144,19 euros, à parfaire,

Si par infiniment extraordinaire, la cour fait droit aux demandes de la SCI 85 du cours d'Albret,

Vu l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016,

Vu l'article 9 du décret du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d'avocat,

Vu le bail commercial en date du 11 septembre 1997,

Vu l'acte de cession de fonds de commerce en date du 29 mars 2016 conclu par acte contresigné par avocat,

Dire et juger que si la cour réforme la décision rendue par le Tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018 et fait droit aux demandes de la SCI du [Adresse 6], Maître [S] [B], en sa qualité de rédacteur de l'acte, a engagé sa responsabilité civile professionnelle,

Dire et juger que si la cour fait droit aux demandes de la SCI [Adresse 6], la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N], et M. [G] [N], subissent un préjudice certain et direct,

En conséquence,

Condamner Maître [S] [B] à payer à la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] et à M. [G] [N] la somme de 149.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au prix de la cession du fonds de commerce conclu le 29 mars 2016

Condamner Maître [S] [B] à indemniser la Selarl [D] [M] ès qualités de Mandataire Liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] de son entier préjudice au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers, dont le montant est à parfaire,

Condamner Maître [S] [B] à indemniser M. [G] [N] de son entier préjudice au titre des intérêts, clause pénale, et autres pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en sa qualité de caution, préjudice s'élevant à date à la somme de 6.144,19 euros, à parfaire,

En tout état de cause,

Condamner Maître [S] [B] à payer à la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] et à M. [G] [N] la somme de 6000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées 4 octobre 2023, la SARL PCMT et son gérant, M. [C] [W], demandent à la cour de :

Vu l'appel principal de la SCI du [Adresse 6]

Vu l'appel incident de la SARL PCMT

Vu les dispositions des articles 1108, 1610, 1630 et suivants du code civil

VU le décret du 12.07.2005 règlementant la profession d'avocat

Vu les dispositions de l'article 412 du CPC

Vu l'arrêt de cassation

A titre principal, pour le cas ou la cession du fonds est jugée inopposable a la societe bailleresse,

Reformant partiellement le jugement du tribunal,

Juger que la SARL PCMT sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ eff ectif équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1er août 2016 jusqu'à son départ des lieux , soit la somme de 1565.31 Euros mensuel,

Debouter la SCI du [Adresse 6] du surplus de ces demandes,

Prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce du 29.03.2016 pour défaut d'objet sur le fondement de l'article 1108 ancien du code civil et à défaut sa résolution pour défaut de délivrance sur le fondement de l'article 1610 ancien du code civil,

Juger que Me [B] a manqué à ses obligations de prudence, de conseil d'information en sa qualité de conseil et de rédacteur d'acte

Retenir la responsabilité de Me [B], avocat à l'égard de la SARL PCMT et le déclarer entièrement responsable de son préjudice consécutif,

En conséquence,

Condamner in solidum M. [N] et la Selarl Firma au paiement des sommes suivantes :

- 188 000,00 euros correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros et à défaut la somme de 149 000 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds

- l20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fond

- 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB)

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B],

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence Miquel qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W],

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement,

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire,

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de la cession soit à compter du 29.03.2016,

Juger que Me [B] doit être condamné in solidum au paiement de ces sommes,

Condamner en conséquence in solidum M. [N], la Selarl Firma et Me [B] au paiement des sommes suivantes :

- 188 000,00 euros correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros et à défaut la somme de 149 000 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds

- 20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fond

- 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB),

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce,

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B],

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence MIQUEL qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W] :

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de la cession soit à compter du 29.03.2016,

Condamner en outre M. [B] à payer à la SARL PCMT les sommes complémentaires suivantes :

- 15 201,00 euros en remboursement des frais et débours exposés par la société PCMT pour se défendre dans la procédure,

- 50 000 Euros au titre de son préjudice financier,

Condamner M. [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal à compter de la date décision à intervenir,

A titre subsidiaire pour le cas ou la cession de fonds serait declaree opposable et le conge du 25.05.2016 opposable a la societe PCMT

Reformant partiellement le jugement,

Juger que la SCI du [Adresse 6] est tenue de payer une indemnité d'éviction à la SARL PCMT

Condamner la SCI du [Adresse 6] à payer à la SARL PCMT une indemnité d'éviction d'un montant de de 296 560 Euros détaillée comme suit

- 188 000,00 euros correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros,

- 20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fonds,

- 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB),

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce,

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B]

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence Miquel qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W] :

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

A défaut, ordonner avant dire droit une expertise confi ée à tel expert qu'il plaira pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction,

RETENIR la responsabilité de Me [B] avocat à l'égard de la SARL PCMT du fait de l'absence de droit à renouvellement du bail et le déclarerentièrement responsable du préjudice complémentaire de la SARL PCMT et du préjudice personnel de M. [W]

Condamner par conséquent M. [B] à payer à la SARL PCMT:

- 15 201,00 euros en remboursement des frais et débours exposés par la Société PCMT pour se défendre dans la procédure,

- 50 000 Euros au titre de son préjudice fi nancier,

Condamner M. [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

A titre infiniment subsidiaire, si la cour retient l'opposabilite de la cession et l'absence de droit a indemnite d'eviction pour la societe PCMT

Prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce du 29.03.2016 pour défaut d'objet sur le fondement de l'article 1108 ancien du code civil et à défaut sa résolution pour défaut de délivrance sur le fondement de l'article 1610 ancien du code civil, dès lors que le bail élément essentiel de la cession n'a pas été renouvelé malgré les énonciations de l'acte,

Retenir la responsabilité de Me [B], avocat à l'égard de la SARL PCMT et le déclarer entièrement responsable de son préjudice consécutif

En conséquence,

Condamner in solidumM. [N], la Selarl Firma et Me [B] au paiement des sommes suivantes :

- La somme de 188 000,00 euros en correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros et à défaut la somme de 149 000 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds

- La somme de 20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fond - 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB)

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce,

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B],

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence Miquel qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W] :

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de la cession soit à compter du 29.03.2016,

Condamner en outre M. [B] a à payer à la SARL PCMT

- 15 201,00 euros en remboursement des frais et débours exposés par la société PCMT pour se défendre dans la procédure,

- 50 000 Euros au titre de son préjudice financier,

Condamner M. [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

EN TOUTE HYPOTHESE

Debouter la SCI du [Adresse 6] , M. [N] La Selarl Firma et Me [S][B], leurs plus amples et contraires demandes,

Condamner La SCI Du [Adresse 6] in solidum avec M. [N], la Selarl Firma et Me [B] au paiement d'une indemnité de 10 000 Euros sur le fondement de l'article 700 outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise

Par dernières conclusions notifiées le 17 aout 2023, M. [S] [B] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la ribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018,

En conséquence,

- Débouter toute partie de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de M. [S] [B],

Si par extraordinaire, la cour considère que la cession du fonds de commerce intervenue le 29 mars 2016 est inopposable à la SCI [Adresse 6],

- Déclarer irrecevables les demandes de la société PCMT, de M. [W], de la Selarl Firma es qualité et de M. [N] nouvellement formées en cause d'appel,

- dire et juger qu'il appartiendra à la Selarl Firma de restituer à la société PCMT le prix de vente séquestrée entre ses mains,

En tout état de cause,

- condamner toute partie succombante à verser à Maître [S] [B] une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau avocat, sur ses afFirmations de droit.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Concernant la demande tendant à voir juger que la cession de bail est inopposable au bailleur

1- La SCI du [Adresse 6] fait valoir qu'il n'existe au dossier aucune preuve qu'elle ait manifesté une volonté non équivoque de renoncer à l'application de la clause prévoyant pour toute cession ou sous-location le recours à la forme authentique. Son silence ou l'absence de protestation formelle ne valent pas renonciation implicite.

Elle ajoute qu'en toutes hypothèses, conformément aux dispositions de l'article 504 du code général des impôts, la forme authentique est imposée pour les baux des locaux dans lesquels sont exploités des débits de boissons.

En réponse à l'argumentation développée par M. [B], elle soutient que cette clause doit trouver à s'appliquer quand bien même la cession concerne la totalité du fonds de commerce et non pas seulement le droit au bail.

2- M. [N] et le mandataire liquidateur de Mme [Y] répliquent que le bailleur a accepté la cession du fonds de commerce et accessoirement la cession du droit au bail par acte contresigné par avocat, renonçant ainsi à la forme authentique, ce qui ressortirait des échanges de courriers versés aux débats.

En poursuivant les discussions avec l'avocat commun des cédants et du cessionnaire, sans jamais indiquer qu'il entendait recourir à une session par acte authentique, et sans jamais formuler la moindre réserve, le bailleur aurait implicitement et sans équivoque manifesté qu'il renonçait à cette forme de cession

3- La société PCMT et M. [W], cessionnaires du fonds de commerce, concluent à l'infirmation du jugement en soutenant qu'il n'existe aucun acte positif et exprès du bailleur démontrant qu'il ait, par une manifestation de volonté non équivoque, accepté que la cession du fonds de commerce soit réalisée par acte sous seing privé et qu'il ait renoncé au recours à un acte authentique.

Ils estiment que l'argumentation développée par M. [B] contrevient au principe de l'estoppel.

4- M. [B] soutient pour sa part que la clause invoquée par le bailleur n'a pas vocation à s'appliquer puisqu'elle ne concernerait que l'hypothèse où le bail est cédé seul et non avec le fonds de commerce.

En toute hypothèse, la cession serait opposable au bailleur qui aurait implicitement accepté à plusieurs reprises que le cessionnaire recoure à l'acte sous seing privé.

Les dispositions de l'article 504 du code général des impôts n'auraient aucune incidence sur la validité du contrat.

Sur ce:

5- Le moyen soulevé par M. [W] tiré de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui doit être écarté, comme inopérant, dès lors que M. [B] avait conclu au débouté devant le tribunal, en soutenant déjà que la clause litigieuse visait seulement l'hypothèse où le bail commercial était cédé seul et non avec le fonds de commerce, ainsi que cela résulte du jugement (page 9).

6- Le bail du 11 septembre 1997 stipule en page 5 que 'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer totalement ou partiellement sans le consentement écrit du bailleur, sous peine, si bon semble au bailleur, de la nullité de la cession ou sous-location et même de résiliation du bail.

Le preneur pourra cependant céder son droit au présent bail à son successeur dans son commerce, mais seulement en ce qui concerne la totalité des lieux loués.

Un projet de l'acte de cession devra être adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant l'acte de cession.

Dans tous les cas, le preneur restera garant solidaire avec le cessionnaire ou tout sous-locataire, immédiats ou successifs du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail. Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse lui sera délivrée sans frais.'

7 - La clause précisait ainsi, de manière claire et sans ambiguité, que toute cession (souligné par la cour) ou u sous-location devait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur serait appelé, ce qui doit conduire à écarter l'argumentation de M. [B], selon laquelle seule serait visée l'hypothèse d'une cession du droit au bail commercial sans le fonds de commerce.

8- Il est constant que lorsqu'une cession de bail a été effectuée sans observation de la clause du bail commercial imposant la rédaction d'un acte authentique, elle n'est pas opposable au bailleur sauf si celui-ci a renoncé au bénéfice de cette clause.

Si la preuve d'une telle renonciation n'est pas rapportée, cette clause valablement convenue s'impose aux parties, sans qu'il y ait lieu de discuter des risques encourus en cas de non respect de la forme authentique de l'acte au regard des dispositions du code général des impôts. En effet, la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique pas aux clauses simplement limitatives ou restrictives qui, comme en l'espèce, soumettent la cession à certaines conditions de forme.

9- La renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque.

10- Il est non moins constant que le silence de l'une des parties ne vaut pas à lui seul acceptation, à moins que les circonstances ne permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation.

11- En l'espèce, aucune conséquence ne peut, à l'évidence, être tirée des termes des correspondances adressées par M. [B] à la SCI du Cours d'Albret, même lorsque celui-ci procède à un rappel des entretiens téléphoniques du 11 mars 2016 et du 15 mars 2016 (par lettres en date respectivement des14 mars et 16 mars 2016) dont il ne ressort d'ailleurs aucune forme de renonciation du bailleur au bénéfice de la clause exigeant la rédaction d'un acte authentique (M. [B] se bornant à prendre note que rien ne s'opposait au principe du renouvellement du bail commercial pour 9 ans, et que le bailleur souhaitait porter le loyer du bail renouvelé à 20 000 euros HT et HC par an).

Dans un courriel adressé le 11 mars 2016 M. [B] indique à M. [H] [O] que lors d'un appel téléphonique avec M. [L], agent immobilier, associé gérant de la SCI bailleresse, lequel aurait donné son accord de principe pour le transfert du droit au bail avec le fonds de commerce par acte contresigné par avocat. Toutefois, cette correspondance ne peut être valablement opposée à la SCI [Adresse 6] dès lors qu'elle n'en est pas la rédactrice.

12- Aucune présomption ne peut par ailleurs être tirée du comportement antérieur du bailleur, 9 ans auparavant, lorsqu'il avait renoncé à la forme authentique de l'acte lors de la précédente cession intervenue le 14 décembre 2007.

13- Le seul écrit provenant du bailleur est sa lettre du 24 mars 2016, dans laquelle il indique : 'J'ai bien noté que votre client la société PCMT n'entendait pas poursuivre sa demande initiale de signature d'un nouveau bail et faire son affaire personnelle des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé. J'attire toutefois votre attention sur le fait qu'en tant que bailleur, la SCI dispose d'un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire et que les modalités du bail initial devront être rappelées aux parties et respectées dans leur intégralité' (souligné dans la lettre).

14- Cette correspondance ne contient aucune renonciation claire et expresse de la SCI du [Adresse 6] au droit de se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, puisque bien au contraire, le bailleur y rappelle son souhait d'obtenir le respect de toutes les modalités du contrat.

Contrairement à ce que soutiennent M. [N] et la Selarl Firma es qualité, le bailleur ne précise nullement au destinataire du courrier 'ce que devait contenir l'acte rédigé par l'avocat', et ne validait nullement le recours à ce type d'acte.

15- Il en résulte que la cession du fonds de commerce, opérée par acte d'avocat du 29 mars 2016, est intervenue en violation de la clause précitée.

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef et de dire que la cession du fonds de commerce est inopposable à la SCI du [Adresse 6].

Concernant les conséquences de l'inopposabilité de la cession à l'égard du bailleur:

16- A titre principal et en conséquence de l'inopposabilité de la cession du droit au bail, la SCI demande à la cour au visa des articles L. 145 -17-1° du code de commerce, de valider le congé pour motif grave et légitime délivré le 20 mai 2016 à effet au 31 juillet 2016, sans paiement d'une indemnité d'éviction, dès lors que les consorts [N]-[Y] n'ont pas, dans le délai d'un mois qui leur était imparti, apuré l'arriéré de loyers et charges ni fait libérer les locaux de la présence de la société PCMT.

Elle souligne que la somme de 3538,60 euros TTC ne lui a jamais été réglée au titre de l'arriéré existant au 7 juin 2016, et que l'arrêt des poursuites individuelles découlant de la procédure de liquidation judiciaire de Madame [Y] ne fait pas obstacle à la délivrance d'un congé pour motif grave et légitime tenant au défaut de paiement des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure.

Elles demandent que soit ordonnée la compensation entre:

- d'une part, le montant des indemnités d'occupation dues solidairement par la Selarl Firma, en sa qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], M. [N] et, à compter de son entrée dans les lieux, par la SARL PCMT, dont le montant doit être fixé à 1700 euros hors-taxes par mois sur la base du rapport de M. [E],

- d'autre part, les indemnités d'occupation et les sommes réglées par la SARL PCMT, qui lui resteront acquises.

A titre subsidiaire, elle entend voir valider le congé avec offre d'indemnité d'éviction, dans l'hypothèse où la cour considérerait que le défaut de paiement du loyer et l'installation d'un occupant sans droit ni titre ne constituerait pas un motif grave et légitime privatif d'indemnité d'éviction.

17- M. [N] et le mandataire liquidateur de Mme [Y] font valoir qu'en considération des dispositions de l'article L. 145 ' 14 et L. 145 ' 17 du code de commerce, aucun motif grave et légitime ne s'oppose au paiement de l'indemnité d'éviction justifiée par la disparition du fonds de commerce. Il est soutenu que l'arriéré de loyers a été payé.

18- M. [W] et la SARL PCMT s'opposent à la validation du congé pour motif grave et légitime au motif qu'aucun congé de cette sorte n'avait été délivré mais seulement en congé avec réserves pour paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui correspondrait à une création juridique du bailleur.

Ils soulignent au demeurant avoir régulièrement payé les loyers depuis leur entrée dans les lieux, et ajoutent qu'aucune déclaration de créances n'a été faite par le bailleur.

Ils contestent la somme réclamée mensuellement à titre d'indemnité d'occupation (soit 1700 euros HT par mois).

19- M. [B] ne conclut pas sur la validation du congé.

Sur ce:

20- Il convient de constater en premier lieu que le bailleur a renoncé à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire, compte tenu des effets de la procédure collective.

21- Selon les dispositions de l'article L.145-17 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

22- Il est constant que la cession du droit au bail dans des conditions non conformes au contrat constitue un juste motif de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (en ce sens, Cour de cassation, 21 novembre 2001, pourvoi n°99-19890).

23- Le congé donné par acte du 20 mai 2016 portant refus de renouvellement précise de manière claire, avec rappel intégral des dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce, que l'offre de paiement d'une indemnité d'éviction n'était faite que sous réserve expresse de l'apurement total de l'arriéré de loyers et charges dans le délai d'un mois et de la libération des locaux par la société PCMT, actuellement sans droit ni titre.

24- Il y avait bien mise en demeure, valablement faite dans l'acte de congé, de régler l'arriéré exigible de loyers et charges et de faire libérer les lieux, sous peine de privation du droit à indemnité d'éviction.

25- Par acte d'huissier signifié le 20 mai 2016, la SCI du [Adresse 6] a également fait délivrer à Mme [Y] et à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre d'un arriéré de loyers et provisions sur charges exigibles pour la période de février à mai 2016, pour un montant total de 5103.91 euros, déduction faite à cette date d'une provision reçue de 1177.33 euros.

Après imputation d'un virement pris en compte par le bailleur, émanant de la SARL PCMT intervenu le 7 juin 2016 (1565.31 euros), l'arriéré non régularisé au terme du délai d'un mois s'élevait à la somme de 3538.60 euros.

Il n'est en effet pas démontré que le second virement réalisé le 16 juin 2016 par la SARL PCMTd'un montant de 1565.31 euros, ait été enregisté en crédit sur le compte bancaire de la société bailleresse avant le 20 juin 2016; et au surplus, l'imputation qui lui était donné était 'loyer juin 2016" et non l'arriéré.

26- M. [N] et la Selarl Firma soutiennent en vain que les loyers auraient été honorés dès lors que la pièce qu'ils produisent à l'appui de leurs allégations (pièce 17) ne concernent que les autres virements opérés par la SARL PCMT, cessionnaire du fonds de commerce, soit postérieurement au délai d'un mois imparti au congé.

Ils sont d'autant moins fondés à invoquer un paiement libératoire de la part de Mme [Y] que l'acte de cession du 29 mars 2016 contient la déclaration contraire ('le cédant n'est pas à jour envers le bailleur du paiement de ses loyers et charges').

La seule circonstance que la SCI ait omis de déclarer sa créance de loyers entre les mains du mandataire liquidateur de Mme [Y] ne le prive pas de la possibilité d'invoquer, au soutien de sa demande de validation du congé, à titre de motif grave et légitime, ce manquement des locataires à leur obligation principale de payer mensuellement les loyers et provisions sur charges convenus au bail.

27- Il est constant par ailleurs que depuis la délivrance du congé, les locaux sont toujours exploités par la société PCMT, occupante du chef de Mme [Y] et de M. [N], mais sans droit ni titre vis à vis du bailleur, compte tenu du caractère inopposable de la cession.

28- Le défaut persistant de paiement de l'arriéré de loyers et charges, et l'occupation des lieux sans droit ni titre par un tiers, constituent un motif grave et légitime justifiant la validation du congé, sans paiement d'une indemnité d'éviction.

M. [N] et la SELARL Firma es qualités ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce dès lors que leurs fautes sont privatives du droit à indemnité d'éviction.

29- Il convient dès lors de valider le congé, d'ordonner l'expulsion des locaux loués de la SARL PCMT, occupante sans droit ni titre depuis son entrée dans les lieux, et celle en tant que de besoin de la SELARL Firma es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y] et de M. [N], et celle de tous occupants de leur chef.

30- Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due au bailleur, à compter du 1er aout 2016, date d'effet du congé.

L'indemnité d'occupation doit être mise à la charge in solidum de la SARL PCMT, de M. [N] et de Mme [Y] représentée par son mandataire liquidateur, sauf pour cette dernière, en ce qu'elle porte sur les indemnités d'occupation pour la période antérieure au 14 septembre 2016, date d'ouverture de sa liquidation judiciaire, par application de l'article L.622-21 et L.641-3 du code de commerce.

Au vu des pièces produites, le montant de l'indemnité due au bailleur en réparation du préjudice subi du fait de l'occupation des lieux au-delà du terme du congé sera fixée au montant du loyer et des charges tels que résultant du bail en date du 11 septembre 1997, renouvelé par avenant du 31 aout 2007 sans qu'il y ait lieu à majoration à compter du 1er janvier 2022 contrairement à ce qui est sollicité par le bailleur.

La condamnation de ce chef sera prononcée en deniers ou quittances compte tenu des réglements opérés par la SARL PCMT.

31- Dès lors que le congé est validé, pour motifs graves et légitimes, ce qui conduit au rejet de la demande en paiement d'une indemnité d'éviction, la Selarl Firma es qualité ne peut qu'être déboutée de sa prétention (au demeurant non chiffrée) tendant au paiement de dommages-intérêts au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers.

32- M. [N] n'avait formé devant le tribunal aucune demande de dommages-intérêts visant à réparer son préjudice personnel en qualité de caution (paiement de la somme de 6144.19 euros, sauf à parfaire, au titre des intérêts, pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en cette qualité de caution).

Bien que formée pour la première fois en cause d'appel, cette demande doit être déclarée recevable, sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile, puisqu'elle est la conséquence de la demande en paiement de la somme de 149000 euros, dont il avait saisi le tribunal. En effet, elle tend à la réparation d'un préjudice, qui découlerait pour lui, en qualité de caution des engagements financiers de Mme [Y], par suite de l'impossibilité de percevoir dans les délais prévus le prix du vente du fonds de commerce.

33- Toutefois, la preuve du caractère certain de ce préjudice n'est pas rapportée, et il n'est pas démontré en particulier que son engagement de caution ait donné lieu à une condamnation exécutoire. Par ailleurs, les pièces produites ne permettent pas de justifier le montant de la demande.

Sur la demande en nullité et à défaut en résolution de la vente du fonds de commerce:

34- Dans l'hypothèse (avérée) où la cour retient l'inopposabilité de la cession du fonds de commerce, la société PCMT entend voir prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce pour défaut d'objet ou à défaut la résolution de la vente sur le fondement de la garantie d'éviction, avec en toutes hypothèses paiement de dommages-intérêts.

M. [W] sollicite également l'indemnisation de ses divers chefs de préjudice.

35- M. [N] et la Selarl Firma es-qualités indiquent dans leurs conclusions que s'il est fait droit aux demandes de la SCI, l'acquisition du fonds de commerce par la SARL PCMTn'a aucun sens, sans l'acquisition du droit au bail, de sorte que celle-ci va nécessairement solliciter la restitution de la somme de 149 000 euros, correspondant au prix de cession.

Sur ce:

36- L'acte du 29 mars 2016 porte cession du fonds de commerce de café, bar, restaurant, comprenant le nom commercial, l'enseigne, la clientèle et l'achalandage y attaché, le droit à l'usage et l'occupation des lieux où est exploité le fonds (bail commercial), le matériel et le mobilier commercial servant à l'exploitation de ce fonds.

Le contrat avait donc bien un objet, au sens de l'article 1108, de sorte que la nullité ne peut être utilement sollicitée; et la difficulté est seulement consécutive à l'action engagée par le bailleur, tiers à l'acte de cession.

37 - Selon les dispositions de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclaré lors de la vente.

38- Selon les dispositions de l'article 1630 du code civil, lorsque la garantie (d'éviction) a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

39- En l'espèce, l'acte de cession ne contient pas de clause de non-garantie au titre de l'éviction.

40- Il est incontestable que la SARL PCMT subit une éviction partielle mais portant sur un élément essentiel du fonds de commerce, à savoir le droit au bail, condition déterminante de son engagement, dans la mesure où la validation du congé délivré par le bailleur aux cédants entraîne son expulsion des lieux, comme occupante sans droit ni titre.

Il convient dès lors de prononcer la résolution de l'acte de cession du fonds de commerce.

La résolution entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat, et replace les parties dans la même situation que si la vente n'avait jamais eu lieu.

41 - La SARL PCMT est donc fondée à solliciter la restiution du prix de vente, soit 149 000 euros, et le paiement de dommages-intérêts, au titre des frais qu'elle supporte du fait de l'inexécution de la vente par le vendeur.

42- M. [B] oppose au visa de l'article 564 du code de procédure civile l'irrecevabilité de certaines demandes, nouvelles en cause d'appel, à savoir celles tendant au paiement des sommes suivantes :

- coût de licenciement de Mme [W] : 4 289 euros

- futurs frais de déménagement : 15 000 euros

- frais de rupture du contrat TPE carte bancaire : 2 500 euros

- préjudice financier de la société PCMT : 50 000 euros

- frais et débours exposés par la société PCMT pour se défendre : 15 201 euros,

- pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire : 3 300 euros.

43- S'il est exact que ces demandes n'avaient pas été soumises aux premiers juges, elles doivent néanmoins être déclarées recevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors qu'elles constituent l'accessoire et le complément nécessaire des prétentions initiales, qu'elles on un lien suffisant avec elles et tendent toutes à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'éviction.

44- Il convient d'écarter les demandes en remboursement de frais courants qui ont trouvé leur utilité et leur contrepartie du seul fait de la jouissance des lieux (factures EDF, Lyonnaise des eaux, Gaz de [Localité 7], achat de cartes de visites à l'enseigne Le Bistrot d'Antan en 2016; facture Métro du 15 avril 2016 de produits alimentaires et divers -pièce 38; facture Le Foir'Fouille et Espace verts du 2 avril 2016 - pièce 39; facture Jardi du 2 avril 2016 pour achat de végétaux - pièces 40 et 41; facture Auchan du 6 avril 2016 pour achat de bougies- pièce 42;).

45- Il convient de rejeter également les demandes en remboursement de matériels divers, dont la société PCMT demeure propriétaire nonostant le caractère inopposable de la cession de bail et l'éviction (motoventilateur-pièce 37, tableaux et bibelots divers selon facture du 23 décembre 2015-pièce 45; terminal point de vente selon facture du 29 mars 2016 -pièce 46),

46- En revanche, la SARL PCMT a droit à des dommages-intérêts au titre des frais suivants, directement occasionnés par la vente et qu'elle ne peut récupérer du fait de la résolution :

- les frais de transaction de l'agence Miquel (facture de 4 800 euros du 18 mars 2016) et de la société Avocaction (6000 + 4452.03) = 10452.03 euros

- les frais de procès-verbal de constat d'état des lieux: 373.04 euros

- les frais d'emménagement: 173.72 euros (pièce 29),

- les honoraires de la société In Extenso exposés à l'occasion de l'accompagnement à la reprise du fonds de commerce (pièce 27): 4331.90 euros,

- les frais de régie municipale: 401.92 euros

- les dépenses de réfection et d'amènagement pour lesquels des justificatifs sont produits en pièces 35, 36 et 43, et qui ne peuvent être récupérées: 3069.64 euros,

- les intérêts et frais du prêt BPACA consenti pour l'achat du fonds de commerce, tels que détaillés en page 3 du contrat - pièce 19: 15 344.45 euros (étant précisé que le coût de l'assurance ne peut être pris en compte, s'agissant de frais trouvant leur contrepartie dans le versement de prestations au titre des risques décès-perte totale et irréversible d'autonomie, incapacité temporaire totale et invalidité permanente, à hauteur de 100 % du crédit),

Soit la somme totale de 34146.70 euros.

47- Le prêt Heineken de 20 550 euros ne peut donner lieu à indemnisation qu'au titre des frais, pour un montant de 550 euros, s'agissant d'un apport en trésorerie de 20 000 euros qui n'a pas donné lieu à perception d'intérêts par le prêteur.

48- La demande au titre des frais de remboursement anticipé du prêt BPACA (soit 5 % du capital remboursé par anticipation) est infondée dès lors que ce prêt consenti en mars 2016 était amortissable en 84 mois, et qu'il n'est nullement démontré qu'un capital demeure exigible à la date du présent arrêt, ni que la banque entende demander une indemnité à ce titre.

49 - Les demandes faites au titre des frais de licenciement de Mme [W], et de la rupture du contrat TPE carte bancaire ne font l'objet d'aucun justificatif, et ne sont pas certaines en leur principe.

50- En revanche, du fait de son expulsion, la SARL PCMT va incontestablement devoir exposer des frais de déménagement, qui seront justement indemnisés par une somme de 10 000 euros.

51- La SARL PCMT indique qu'elle a perdu la possibilité de vendre son fonds de commerce au prix de 188 000 euros en 2019, du fait de l'opposition du bailleur.

Toutefois, elle ne produit à l'appui de ces dires qu'une promesse synallagmatique au profit de la société CAVIJE, sous diverses conditions suspensives, non signée ni datée, qui ne peut être prise en compte pour l'appréciation du préjudice subi.

52- Les frais exposés par la SARL PCMT évalués à 15201 euros, au titre des frais d'huissier et de sa défense en première instance, en appel, puis devant la cour de cassation entrent dans la catégorie des frais non compris dans les dépens. Ils ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être indemnisés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (en ce sens, Cour de cassation, 2ème chambre civile, pourvoi n°03-15155).

La demande en paiement formée de ce chef, à titre de dommages-intérêts doit donc être rejetée.

53 - La SARL PCMT a subi un préjudice commercial indéniable dès lors que la procédure en validation du congé pendante depuis juillet 2016 a fait peser sur elle, pendant une longue durée, une incertitude sur le sort de son exploitation, du fait des aléas judiciaire, et du risque d'expulsion dans un délai non prévisible, de sorte qu'elle n'a pu développer son activité commerciale dans des conditions normales et qu'en toutes hypothèses, elle ne pouvait prendre le risque d'une cession du fonds, compte tenu de la position de la SCI.

54 - Une indemnité doit être allouée de ce chef, pour un montant de 25 000 euros.

55 - En définitive, il sera fait droit aux demandes de dommages-intérêts à concurrence de la somme de 69 696.70 euros.

56- M. [N] et la Selarl Firma es-qualité seront donc condamnés in solidum à payer à la SARL PCMT la somme de 69 696.70 euros à titre de dommages-intérês.

Cette condamnation produira intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Concernant les demandes à l'encontre de M. [B]:

56 - En qualité d'avocat rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce du 29 mars 2016, ayant prêté son concours aux deux parties, M.[B] était tenu à l'obligation d'assurer la validité et l'efficacité juridique de cet acte, au regard des buts poursuivis par les parties.

57- M. [B] s'oppose aux demandes d'indemnisation au motif que l'acte a été accepté en toutes connaissances de cause par les parties, en ce compris le risque d'inefficacité de la convention projetée.

58- Toutefois, il lui incombait, préalablement à la signature de l'acte, d'informer clairement les parties du fait que le bailleur n'avait pas de manière certaine, expresse et non équivoque, renoncé au bénéfice de la clause imposant le recours à la rédaction d'un acte authentique pour l'acte de cession, auquel il serait appelé.

59- M. [B] ne peut utilement se prévaloir de la clause insérée en page 22/30 de l'acte, au terme de laquelle les parties déclarent chacune 'faire leur affaire personnelle de la déclaration du bailleur quant aux conséquences de la demande de renouvellement de bail commercial et de la cession de fonds de commerce contresigné par avocat', cette formule de style, allusive et très peu explicite, ne pouvant en rien alerter les parties sur le risque encouru de voir la SCI invoquer le caractère inopposable de la cession du fonds, ce qui générait ensuite un risque d'annulation de la cession.

Cette clause était d'autant moins de nature à éclairer les parties ni à satisfaire au devoir d'information et de conseil à la charge du rédacteur que la seule lettre du bailleur en date du 24 mars 2016 ne révélait nullement l'intention de la SCI de renoncer au bénéfice de la clause précitée.

60- M. [B] ne pouvait se limiter à rappeler le sens et la teneur des courriers qu'il avait adressés au bailleur, y compris ceux dans lesquels il évoquait la rédaction d'un acte par avocat, faute précisément de réponse éclairante et non équivoque de la part de la SCI.

61- Il apparaît ainsi que M. [B] a commis une faute engageant sa responsabilité en acceptant de dresser un acte sous seing privé dont il ne pouvait assurer la sécurité ni l'efficacité, alors que les parties n'avaient pas conscience pleine et entière des risques encourus, inhérents à l'acte instrumenté.

Concernant les demandes formées par la la Selarl Firma es qualités et M. [N]:

62- Il est constant, en droit, que la restitution du prix, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de l'annulation ou de la résolution d'une vente, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation à l'encontre du rédacteur d'acte.

En outre, la garantie subsidiaire du notaire ne bénéficie qu'au créancier de la restitution du prix de vente, par suite de l'annulation ou de la résolution de l'acte.

63- Il en résulte que la Selarl Firma et M. [N], débiteurs de l'obligation de restitution du prix, sont mal fondés à solliciter à titre subsidiaire la condamnation de M. [B] à leur payer la somme de 149 000 euros à titre de dommages et intérêts, et à indemniser la liquidation du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix aux créanciers.

64- La demande de dommages-intérêts formée par M. [N] contre M. [B], en paiement de la somme de 6114.19 euros sauf à parfaire, doit être déclarée recevable, bien que nouvelle en cause d'appel, mais mal fondée, comme indiqué précédemment, en l'absence de caractère certain de ce chef de préjudice, et à défaut de justificatifs du montant réclamé.

Concernant les demandes formées par la SARL PCMT et M. [W] à l'encontre de M. [B]:

65 - La garantie subsidiaire du notaire vise à suppléer la défaillance de la partie tenue à restitution du prix.

66- En l'espèce, il n'est pas contesté que le prix de vente a été consigné par la Selarl [M] devenue Selarl Firma, es qualités, qui pourra donc le restituer à la SARL PCMT, de sorte que la demande formée par cette dernière à l'encontre de M. [B] doit être rejetée.

67- En revanche, M. [B] doit être condamné à payer à la SARL PCMT la somme de 64 696.70 euros à titre de dommages-intérêts, in solidum avec M. [N] et la Selarl Firma es qualité, dès lors que sa faute a concouru à la réalisation de ce préjudice.

68- M. [W] forme à l'encontre de M. [B] une demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, pour un montant de 20 000 euros.

Cette demande est recevable dès lors que M. [W] dispose d'un intérêt personnel à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'il aurait subi en raison de la faute de M. [B].

69- Il doit être relevé que le certificat médical versé à l'appui de cette demande, ne permet pas d'établir un lien de causalité certain entre les troubles qui y sont décrits et la faute commise par M. [B].

70- En définitive le jugement entrepris doit être infirmé, sauf en ce qu'il rejette les demandes des parties également écartées par la cour, telles que précédemment détaillées.

Sur les demandes accessoires:

71- Il est équitable de condamner M. [B] à payer les sommes suivantes, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile:

- 8000 euros à la SARL PCMT,

- 2000 euros à la SCI du [Adresse 6],

- 3000 euros à la Selarl Firma (anciennement dénommée [D] [M]), es qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], et à M. [G] [N], chacun.

72- Echouant en ses prétentions, M. [B] doit supporter les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2022,

Infirme partiellement le jugement,

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes nouvelles de la SARL PCMT et la demande de M. [I] à titre personnel,

Dit que la cession du fonds de commerce de café bar restaurant situé [Adresse 6] à [Localité 7], intervenue le 29 mars 2016 au profit de la SARL PCMT est inopposable à la SCI du [Adresse 6],

Valide le congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction délivré le 20 mai 2016 par la SCI du [Adresse 6] à Mme [Y] et à M. [N],

Condamne in solidum la SARL PCMT et M. [G] [N] à payer à la SCI du [Adresse 6] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus conformément au bail commercial du 11 septembre 1997, renouvelé par avenant du 31 aout 2017, à compter du 1er aout 2016, date d'effet du congé; et ceci in solidum avec la SARL Firma, anciennement dénommée [D] [M], es-qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], au titre seulement des indemnités d'occupation échues à compter du 14 septembre 2016, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de Mme [Y],

Dit que la présente condamnation est prononcée en deniers ou quittances et que les sommes payées par la SARL PCMT viendront en déduction de cette condamnation,

Ordonne l'expulsion des locaux précités de la SARL PCMT, et en tant que de besoin de la Selarl Firma, es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], et celle de M. [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Rejette les demandes formées par M.[N] et la Selarl Firma, es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], à l'encontre de la SCI [Adresse 6],

Rejette la demande de nullité de la cession du fonds de commerce,

Prononce la résolution du contrat de cession du fonds de commerce, du 29 mars 2016, pour cause d'éviction,

Dit que dans le cadre des restitutions réciproques,

- la Selarl Firma es qualité et M. [G] [N] devront restituer à la SARL PCMT la somme de 149 000 euros, actuellement consignée,

- la SARL PCMT devra restituer le fonds de commerce à M.[N] et à la Selarl Firma es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y]

Dit que M. [S] [B] est responsable des préjudices subis par la SARL PCMT,

Condamne in solidum M. [S] [B], M. [G] [N] et la Selarl Firma es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y] à payer à la société PCMT la somme de 69 696.70 euros à titre de dommages-intérêts,

Dit que cette condamnation produira intérêt au taux légal à compter du présent arrêt et que les intérêts dûs par année entière seront capitalisés,

Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les autres demandes,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [B] à payer les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile:

- 8000 euros à la SARL PCMT,

- 2000 euros à la SCI du [Adresse 6],

- 3000 euros à la Selarl Firma (anciennement dénommée [D] [M]), es qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y],

- 3000 euros à M. [G] [N],

Rejette la demande formée par M. [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne M. [B] aux dépens de première instance et d'appel, incluant ceux de l'expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.