CA Poitiers, 1re ch. civ., 26 mars 2024, n° 22/02771

Exposé du litige

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PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par compromis en date du 31 décembre 2021, la société Hôtel [4] de [Localité 6] a convenu de la vente à [I] [C] et [K] [B] du fonds de commerce d'hôtellerie qu'elle exploitait à [Localité 6] (Charente-Maritime), au prix de 1.200.000 €.

La cession a été stipulée sous la condition suspensive d'un financement bancaire.

La vente, qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er avril 2022, n'a pas été poursuivie.

Le fonds a postérieurement été cédé par acte sous seing privé en date du 14 juin 2022 à la société Hôtel [4] représentée par [W] [Y].

Par acte du 10 juin 2022, [I] [C] et [K] [B] ont assigné à jour fixe la société Hôtel [4] de [Localité 6] devant le tribunal de commerce de La Rochelle.

Ils ont à titre principal demandé au tribunal d'ordonner :

- la vente entre les parties du fonds de commerce ;

- que le jugement vaudrait acte de vente ;

- qu'ils puissent substituer à la vente toutes personnes morales qu'ils désireraient constituer en vue de cette acquisition.

Ils ont subsidiairement demandé paiement de la somme de 240.000 € à titre de dommages et intérêts.

Ils ont exposé que bien qu'ayant obtenu un financement bancaire, la défenderesse avait préféré poursuivre la vente avec un tiers, à des conditions plus avantageuses.

La société Hôtel [4] de [Localité 6] a conclu au rejet de ces demandes. Elle a soutenu la caducité du compromis de vente, la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire n'ayant pas été réalisée avant le 15 février 2022 ainsi que stipulé.

Par jugement du 21 octobre 2022, le tribunal de commerce de La Rochelle a statué en ces termes :

'Vu les articles 1104, 1134, 1147, 1226, 1304-3 et 1304-4 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu le compromis de vente de fonds de commerce établi le 31 décembre 2021,

Reçoit Messieurs [I] [C] et [K] [B] en leurs demandes, fins et conclusions, les dit bien fondées et leur en fait partiellement droit,

Dit que la société HOTEL [4] DE [Localité 6] a rompu unilatéralement le compromis de vente,

Déboute Messieurs [I] [C] et [K] [B] de leur demande d'annulation de la vente au second acquéreur,

Dit que Messieurs [I] [C] et [K] [B] ont été victimes d'une perte de chance,

Condamne la société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [I] [C] et [K] [B] la somme de 112 000 €, au titre de dommages et intérêts,

Condamne la société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [I] [C] et [K] [B] la somme de 50 000 €, au titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale,

Ordonne la mainlevée de l'opposition faite par Messieurs [I] [C] et [K] [B] le 13 juillet 2022,

Ordonne le déblocage des fonds séquestrés au cabinet ACTEO AVOCATS pour un montant de 162 000 € au profit de Messieurs [I] [C] et [K] [B], le solde revenant au vendeur soit la société HOTEL [4] DE [Localité 6], et cela à la date du présent jugement.

Déboute la société HOTEL [4] DE [Localité 6] de toutes ses autres demandes fins et conclusions,

Condamne la société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [I] [C] et [K] [B], la somme justement appréciée de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC,

Condamne, conformément à ce qu'indique l'article 696 du CPC, la société HOTEL [4] DE [Localité 6] au paiement des entiers dépens de l'instance comprenant les frais du greffe s'élevant à la somme de quatre vingt euros et vingt neuf centimes TTC'.

Il a considéré que :

- les acquéreurs ayant obtenu un financement bancaire et la venderesse n'ayant mis en demeure ces derniers de s'exécuter que par courrier en date du 30 mai 2022, le compromis de vente n'était pas caduc au 1er avril 2022 ;

- la vente du fonds de commerce ne pouvait pas être annulée, [W] [Y] n'ayant pas été mise en cause ;

- le manquement contractuel de la société Hôtel [4] de [Localité 6] avait été à l'origine pour les demandeurs d'une perte de chance d'acquérir le fonds, indemnisée à proportion de 10 % de la valeur de celui-ci, soit 112.000 € ;

- [I] [C] et [K] [B] étaient fondés à demander paiement de la clause pénale stipulée, de 50.000 €.

Par déclaration reçue au greffe le 3 novembre 2022, la société Hôtel [4] de [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la société JMD Projets d'avenir XXI se présentant venir aux droits de la société Projet avenir 21ème siècle anciennement dénommée Hôtel [4] de [Localité 6] a demandé de :

'Vu les articles 1103, 1104, 1224 et 1229 du Code civil,

Vu les articles L.141-16 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 698 et 700 du Code de procédure civile,

[...]

' Réformer le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le Tribunal de Commerce de LA ROCHELLE en ce qu'il a :

o reçu Messieurs [C] et [B] en leurs demandes, fins et conclusions les a dits bien fondés et leur en fait partiellement droit ;

o dit que la société HOTEL [4] DE [Localité 6] a rompu unilatéralement le compromis de vente ;

o dit que Messieurs [C] et [B] ont été victimes d'une perte de chance ;

o condamné la société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [C] et [B] la somme de 112.000,00 €, au titre de dommages et intérêts ;

o condamné la société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [C] et [B] la somme de 50.000,00 €, au titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale ;

o ordonné le déblocage des fonds séquestrés au Cabinet ACTEO AVOCATS pour un montant de 162.000,00 € au profit de Messieurs [C] et [B] ;

o débouté la société HOTEL [4] DE [Localité 6] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

o condamné la société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [C] et [B] la somme justement appréciée de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

o condamné, conformément à ce qu'indique l'article 696 du Code de procédure civile, la société HOTEL [4] DE [Localité 6] au paiement des entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de greffe.

Et, statuant de nouveau :

o Débouter Messieurs [C] et [B] de toutes leurs demandes à l'encontre de la société HOTEL [4] DE [Localité 6] et/ou son avant droit, la société JMD PROETS D'AVENIR XXI ;

o A titre subsidiaire, ramener le montant de la clause pénale à l' euro symbolique et, en tout état de cause, ordonner la main levée de l'opposition au paiement du prix faite le 13 juillet 2022 par Messieurs [C] et [B] entre les mains du Cabinet ACTEO AVOCATS ;

o En tout état de cause, déclarer Messieurs [C] et [B] mal fondés en leur appel incident.

' Y ajoutant :

o Condamner in solidum Messieurs [C] et [B] à payer à la société JMD PROJETS D'AVENIR XXI venant aux droits de la société HOTEL [4] DE [Localité 6] la somme de 7.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamner Messieurs [C] et [B] aux entiers dépens'.

Elle a soutenu que :

- les appelants n'avaient pas justifié d'un financement bancaire au 15 février 2022 ;

- n'avaient pas sollicité la prorogation du délai de réitération de la vente par acte authentique ;

- le courrier en date du 14 avril 2022 de la banque transmis le 3 juin suivant ne constituait pas une proposition de crédit permettant l'achat du fonds de commerce au sens du compromis.

Elle a ajouté que les appelants ne justifiaient d'aucun préjudice indemnisable lui étant imputable.

Subsidiairement, elle a sollicité la réduction du montant de la clause pénale stipulée au compromis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, [I] [C] et [K] [B] ont demandé de :

'Vu les articles 1589, 1217 et 1304 et suivant du Code civil,

Vu le compromis de vente

[...]

- DECLARER la Société HOTEL [4] DE [Localité 6] mal fondée en son appel,

- DECLARER Messieurs [C] et [B] recevables et bien fondés en leur appel incident,

- INFIRMER le jugement du 21 octobre 2022 du Tribunal de commerce de la ROCHELLE en ce qu'il a condamné la Société HOTEL [4] DE [Localité 6] à payer à Messieurs [C] et [B] une somme de 112 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Y faisant droit, statuant à nouveau :

- CONDAMNER l'appelante à verser aux intimés une somme qui ne pourrait être inférieure à 240 000 euros à titre de dommages et intérêts.

- CONFIRMER le jugement du 21 octobre 2022 du Tribunal de commerce de la ROCHELLE pour le surplus.

En tout état de cause

- DEBOUTER la Société HOTEL [4] DE [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER l'appelante à une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER l'appelante aux entiers dépens'.

Ils ont exposé :

- avoir pu renoncer à la condition suspensive stipulée en leur faveur ;

- qu'un financement bancaire avait été obtenu ;

- qu'en l'absence de notification, cette condition suspensive devait être considérée réalisée par application des stipulations contractuelles.

Ils ont maintenu leurs demandes d'indemnisation d'une perte de chance d'acquérir le fonds et de paiement de la clause pénale stipulée au compromis.

L'ordonnance de clôture est du 13 novembre 2023.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L'INTERVENTION DE LA SOCIÉTÉ JMD PROJETS D'AVENIR XXI

La société JMD Projets d'avenir XXI, se présentant venir aux droits de la société Projet avenir 21ème siècle anciennement dénommée Hôtel [4] de [Localité 6], est intervenue volontairement à l'instance.

Elle a produit les extraits Kbis du registre du commerce et des sociétés justifiant de sa qualité, que n'ont pas contestée les intimés.

Elle sera reçue en son intervention volontaire à l'instance.

SUR LE COMPROMIS DE VENTE

L'article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' et l'article 1104 alinéa 1er que : 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

Il a été stipulé en pages 24 à 26 du compromis, au paragraphe 'conditions suspensives' que :

'La présente vente est établie sous les conditions suspensives ci-après énoncées.

[...]

Conditions suspensives au profit de I' Acquéreur

[...]

- Obtention par l'Acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant de un million deux cent mille Euros (1200 000,00 €) remboursable en 7 années et moyennant un taux d'intérêt de 1,2 % l'an maximum.

L'Acquéreur s'engage en conséquence à faire dans les quinze (15) jours à dater des présentes toutes les formalités nécessaires au dépôt de son dossier de demande de prêt auprès de tout courtier ou de tout organisme bancaire ou financier, à fournir tous renseignements, documents et pièces justificatives dans le délai prévu et à accepter des organismes prêteurs les conditions et garanties qui lui seront demandées. Il justifiera de ce dépôt au Vendeur par tous moyens, au plus tard te dernier jour de ce délai, en indiquant la ou les banques sollicitées ainsi que la date de dépôt des dossiers. Il s'engage, également, à effectuer tous examens médicaux nécessaires à l'obtention de l'assurance décès - invalidité, et ce dans les meilleurs délais. Il déclare sur l'honneur ne pas être ou avoir été depuis moins de 10 ans sous INTERDICTION BANCAIRE ni fiché pour INCIDENT DE CREDIT (fichier FICP) direct ou indirect (caution).

Faute d'avoir respecté cette obligation, la condition suspensive sera réputée réalisée au sens de l'article 1304-3 du Code Civil.

L 'Acquéreur déclare :

- qu'il n'existe aucun empêchement quant à la mise en place du crédit sollicité.

- qu'il n'existe aucun obstacle à la mise en place des garanties réelles ou personnelles susceptibles d'être demandées par l'établissement concerné.

L'Acquéreur devra remettre au Vendeur les justifications de l'acceptation ou du refus de la ou des demandes de prêt sollicitées au plus tard le dernier jour du délai ci-après prévu pour la levée des conditions suspensives, ou les lui notifier par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le troisième jour suivant l'expiration de ce délai.

A défaut de justifications remises dans le délai de réalisation des conditions suspensives ou de notification de ces justifications par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au plus tard le cinquième jour suivant l'expiration du délai de trois jours ci-dessus, le Vendeur pourra mettre l'Acquéreur en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. A défaut pour l'Acquéreur d'avoir produit les justificatifs dans ce délai de huit jours, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité.

D'un commun accord des Parties, le défaut de production par l'Acquéreur des justificatifs selon les modalités qui précèdent aura pour effet de réputer la condition suspensive d'obtention de financement bancaire comme non exclusivement stipulée dans l'intérêt de l'Acquéreur, et le Vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

La condition suspensive de prêt devra être réalisée avant le 15 février 2022, date au-delà de laquelle les présentes conventions seraient caduques sans indemnité de part ni d'autre, sauf prorogation consentie d'un commun accord des Parties.

[...]

Si les conditions suspensives se réalisent dans les délais susvisés, l'acte réitératif sera établi au plus tard le 1er avril 2022.

Si les conditions suspensives se réalisent dans le délai prorogé d'un commun accord des Parties, ou si le droit de préemption de l'article L214-1 du Code de l'Urbanisme n'est pas purgé, l'acte réitératif sera établi dans les 30 jours de l'expiration du délai prorogé ou de la purge du droit de préemption.

La date d'expiration du délai convenu pour la réitération, ou de sa prorogation ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des Parties pourra obliger l'autre à s'exécuter'.

Les intimés ont communiqué à l'appelante, à une date non précisée, une 'proposition commerciale' de la caisse d'épargne. Le courrier de transmission, qui ne précise pas la caisse émettrice de la proposition, est daté comme suit : 'Périgny, le 14/04/2022". Il ne précise pas la date à laquelle l'établissement financier a été sollicité.

Les intimés ne justifient pas d'une information délivrée eu vendeur sur la recherche d'un financement antérieurement au courrier en date du 30 mai 2022 de mise en demeure adressé par leur conseil, distribué le 2 juin suivant.

[I] [C] et [K] [B] ne justifient pas avoir :

- demandé un financement bancaire dans les 15 jours ayant suivi la signature du compromis de vente ;

- informé leur vendeur, au plus tard dans les 3 jours de la date convenue de réalisation de la condition suspensive, le 15 février 2022, des démarches effectuées afin d'obtenir ce financement et des réponses éventuellement apportées ;

- tenu le vendeur informé sur le sort de la vente qui devait être réitérée au plus tard le 1er avril 2022 ;

- sollicité du vendeur une quelconque prorogation des délais stipulés au compromis ;

- communiqué antérieurement au 2 juin 2022, date de distribution du courrier de mise en demeure adressé par leur conseil à la société Hôtel [4] de [Localité 6], une quelconque information sur le devenir de leur engagement et de la vente convenue.

Ils ont ainsi manqué à leur obligation contractuelle d'information du vendeur.

La proposition commerciale de la caisse d'épargne n'est pas une offre de prêt. Le courrier de transmission en date du 14 avril 2014 indique notamment que : 'J'ai le plaisir de vous communiquer ci après notre accord sous réserves* avec nos conditions de financement'. Il a été indiqué en bas de page :

'Accord soumis aux réserves suivantes :

[...]

-Justification préalable d'un autofinancement à hauteur de 415 000 euros'.

Les intimés ne justifient pas de cet autofinancement et par voie de conséquence, de l'obtention d'un financement et de la réalisation de la condition suspensive stipulée au compromis.

Ils n'ont pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive qui avait été stipulée en leur faveur.

La société Hôtel [4] de [Localité 6] n'a pas mis en demeure [I] [C] et [K] [B] de justifier des demandes de financement bancaires qu'ils s'étaient engagés à effectuer, ainsi qu'elle en avait la faculté, ni de réitérer la vente au 1er avril 2022.

La seule correspondance adressée à [I] [C] et [K] [B] postérieurement à la signature du compromis de vente est le courrier en date du 3 juin 2022 de son conseil, adressé en réponse à la mise en demeure en date du 30 mai précédent. Il y était soutenu la caducité du compromis de vente du fonds de commerce.

Elle a procédé à la vente du fonds de commerce par acte du 14 juin 2012, postérieurement aux courriers précités et à la remise de l'assignation à jour fixe.

En ayant recherché un nouvel acquéreur du fonds de commerce sans avoir préalablement notifié à ses cocontractants qu'elle se prévalait de la caducité du compromis de vente conclu, elle a commis une faute dans l'exécution de ses engagements contractuels.

Trouve dès lors application sa stipulation précédemment rappelée du compromis selon laquelle : 'La condition suspensive de prêt devra être réalisée avant le 15 février 2022, date au-delà de laquelle les présentes conventions seraient caduques sons indemnité de part ni d'autre, sauf prorogation consentie d'un commun accord des Parties'.

En l'absence de réalisation de la condition suspensive de financement bancaire au 15 février 2022 et de prorogation convenue des délais initialement stipulés, le compromis conclu entre les parties est caduc. Cette caducité met par application de l'article 1187 du code civil fin au contrat, qui ne produit plus ses effets.

SUR LA CLAUSE PÉNALE

Il a été stipulé en page 17 du compromis de vente que :

'Au cas où, alors que les conditions suspensives ci-après stipulées seraient réalisées et qu'aucune cause de caducité prévue aux présentes ne serait avérée, l'une quelconque des Parties, après avoir été mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception lui impartissant un délai de quinze jours pour s'exécuter, ne régulariserait pas l'acte réitératif et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre Partie la somme de CINQUANTE MILLE Euros (50 000 €) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l'article 1231-5, 1er alinéa du Code Civil, et cabinet ACTEO (SELARL SIZAIRE GAUTHIER GRIZET) à titre d'honoraires, la somme de CINQ MILLE Euros HT).'

Il résulte des développements précédents que les intimés, en l'absence de financement bancaire et en raison de leurs manquements contractuels, ne sont pas fondés à se prévaloir de ces stipulations.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.

SUR DES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Les manquements des intimés sont à l'origine de la caducité du compromis et du préjudice allégué. [I] [C] et [K] [B] ne sont pas fondés à en solliciter l'indemnisation.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante sur ce fondement.

Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REÇOIT en son intervention volontaire à l'instance la société JMD Projets d'avenir XXI venant aux droits de la société Projet avenir 21ème siècle anciennement dénommée Hôtel [4] de [Localité 6] ;

INFIRME le jugement du 21 octobre 2022 du tribunal de commerce de La Rochelle ;

et statuant à nouveau,

DEBOUTE [I] [C] et [K] [B] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Hôtel [4] de [Localité 6] aux droits de laquelle vient la société JMD Projets d'avenir XXI ;

CONDAMNE [I] [C] et [K] [B] aux dépens de première instance et d'appel ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.