CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 28 mars 2024, n° 21/13983

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 02 novembre 2009, la SCI du [Adresse 6] a donné à bail en renouvellement à la SARL Karatt, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6], pour 9 ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2008, moyennant un loyer en principal de 96.600 €, pour l'exercice d'une activité « d'horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie ainsi que d'articles de luxes en relation avec l'horlogerie, la bijouterie ou la joaillerie et à titre strictement accessoire à l'activité d'horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie qui devra toujours rester l'activité principale, la petite maroquinerie et les stylos de luxe ».

Les parties ont conclu le 1er juillet 2016 un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la SARL Karatt a été autorisée à exercer, à compter du 1er juin 2016, une activité de vente de prêt-à-porter masculin et féminin et accessoire, et ce avec l'accord de la société Pierre Balmain, précédente titulaire du bail et preneuse à bail des locaux voisins du même bailleur et bénéficiant d'une clause d'exclusivité. Le protocole précise que l'autorisation de changement de destination est temporaire et prendra fin au plus tard au 1er décembre 2017.

Par acte extrajudiciaire du 03 juillet 2017, la SARL Karatt a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 29 juillet 2017.

La SCI du [Adresse 6] a accepté le principe du renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 24 août 2017, sollicitant un loyer annuel en principal de 138.000 €, puis notifié le 16 janvier 2019 un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé le 29 juillet 2017, à la somme annuelle de 164.500 €.

Par acte du 19 juillet 2019, la SCI du [Adresse 6] a fait assigner la SARL Karatt devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix du bail renouvelé.

Par jugement mixte du 03 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté le principe du renouvellement du bail liant la société SCI du [Adresse 6] et la SARL Karatt pour 9 ans à compter du 29 juillet 2017 ;

- pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert Mme [F] [E], avec mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification de la destination des locaux et des facteurs locaux de commercialité et rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 29 juillet 2017 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'expert a déposé son rapport le 27 juillet 2020. Il a conclu que le principe du plafonnement en renouvellement était susceptible d'être écarté sur le fondement de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité et estimé la valeur locative de renouvellement pour la boutique et dépendances à la somme annuelle de 136.000 € hors charges et hors taxes.

Par jugement du 1er juillet 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- fixé à la somme annuelle de 106.260 € en principal hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 29 juillet 2017 entre la SCI du [Adresse 6] et la SARL Karatt pour les locaux situés [Adresse 6], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- dit que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter de l'assignation pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ;

- dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Par déclaration du 19 juillet 2021, la SCI [Adresse 6] a interjeté appel de l'ensemble du jugement.

Par conclusions déposées le 30 décembre 2021, la SARL Karatt a interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 décembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 29 août 2023, par lesquelles la SCI du [Adresse 6], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 1er juillet 2021 en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

- juger par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, que le loyer de renouvellement du bail dont s'agit à effet du 29 juillet 2017, doit être fixé à la valeur locative dans le cadre d'un renouvellement de bail ;

- fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 29 juillet 2017 à un montant annuel de 188.000€ en principal, hors charges et hors taxes, dès lors que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative ;

- dire que l'arriéré locatif portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil devenu 1343-2.

- condamner la SARL Karatt au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de l'avocat de l'appelant sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 18 septembre 2023, par lesquelles la SARL Karatt, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

Sur l'appel principal :

- déclarer la SCI du [Adresse 6] mal fondée en son appel ;

- l'en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer en conséquence le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux près du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a cru devoir retenir l'estimation de :

* la surface pondérée proposée par l'expert judiciaire, à savoir une surface pondérée des locaux loués de 75,39 m2P ;

* la valeur locative proposée par l'expert judiciaire, à savoir un prix unitaire de 1.800 € le m2 et la valeur locative annuelle globale de 136.000 € au 29 juillet 2017 ;

Sur l'appel incident :

- déclarer la SARL Karatt recevable et bien fondée en son appel incident ;

- infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a cru devoir retenir l'estimation de :

* la surface pondérée proposée par l'expert judiciaire, à savoir une surface pondérée des locaux loués de 75,39 m2, alors qu'il y avait lieu de retenir une surface pondérée de 71,65 m2 ;

* la valeur locative proposée par l'expert judiciaire, à savoir un prix unitaire de 1.800 € le m2 et la valeur locative annuelle globale de 136.000 € au 29 juillet 2017, alors qu'il y avait lieu de retenir un prix unitaire de 1.500 € le m2 et la valeur locative annuelle globale de 107.000 € au 29 juillet 2017

Statuant à nouveau :

- débouter la SCI du [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre principal :

- juger que le loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement ;

En conséquence,

- fixer à compter du 29 juillet 2017, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 106.260 € par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait estimer que la règle du plafonnement du loyer de renouvellement doit être écartée :

- fixer le montant dudit loyer à un montant qui ne saurait dépasser la somme de 107.000 € HT/HC/AN, compte tenu de la valeur locative des locaux concernés ;

À titre très subsidiaire :

- juger que le loyer du bail renouvelé à effet à compter du 29 juillet 2017 entre dans le champ d'application du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, dont les termes sont ci-après littéralement rapportés ;

En tout état de cause :

- condamner la SCI du [Adresse 6] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI du [Adresse 6] aux entiers dépens, et dire qu'ils seront recouvrés par la SCP Regnier dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

1) Sur la fixation du loyer renouvelé

Par application des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Cependant, l'article L. 145-34 du même code institue un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 parmi lesquels les facteurs locaux de commercialité ou la destination des lieux.

Le bailleur, qui demande que le loyer soit déplafonné, doit donc démontrer la modification notable, au cours du bail expiré, d'un des éléments de la valeur locative, qui sont, soit les facteurs internes c'est-à-dire les caractéristiques des lieux loués (travaux financés par le bailleur, améliorations du locataire, travaux de mise en conformité, modification de l'assiette du bail, location par bail distinct, terrasses, changement d'affectation, pondération des surfaces, état d'entretien des locaux d'habitation), la modification de la destination des lieux, la modification des obligations des parties, soit les facteurs externes c'est-à-dire la modification des facteurs locaux de commercialité, pendant la période entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement, dont il doit également démontrer l'intérêt qu'elle présente pour le commerce considéré, et son incidence favorable pour celui-ci.

L'article L 145-34 du code de commerce n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère, la modification notable d'un seul élément suffisant pour écarter le plafonnement.

Aux termes du jugement entrepris du 1er juillet 2021, le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 29 juillet 2017 à la somme annuelle de 106.260 € hors charges et taxes, après avoir rejeté la demande de déplafonnement du loyer formulée par le bailleur.

La SCI du [Adresse 6] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la fixation à compter du 29 juillet 2017, d'un loyer annuel de 188.000 € HC/HT à titre principal, tandis que la SARL Karatt sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef.

Les parties s'opposent ainsi sur la question du déplafonnement du loyer renouvelé, au regard notamment d'une modification notable de la destination des locaux au cours du bail et des facteurs locaux de commercialité, alléguée par la SCI du [Adresse 6].

- Sur le déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable de la destination du bail

La destination des lieux fait partie des éléments mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce dont la modification notable justifie, selon l'article L. 145-34 de ce code, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La destination des lieux est, selon l'article R. 145-5 dudit code, celle autorisée par le bail ou par le tribunal en cas de déspécialisation.

Pour justifier le déplafonnement, la modification de la destination doit être intervenue au cours du bail expiré, constituer une adjonction d'activité nouvelle, non incluse dans la destination contractuelle et être 'notable' étant rappelé que l'appréciation du caractère notable est souveraine, sans qu'il soit besoin d'établir que cette modification de la destination des lieux ait ou non une incidence favorable sur le commerce exercé.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a dit qu'il n'y avait pas lieu d'écarter le principe du plafonnement de l'article L. 145-34 du code de commerce en raison de la modification de la destination du bail, après avoir considéré que :

- si le bail liant les parties a autorisé la SARL Karatt à exercer dans les locaux l'activité d' « horlogerie, bijouterie ou joaillerie ainsi que d'articles de luxe en relation avec l'horlogerie, la bijouterie ou la joaillerie et à titre strictement accessoire à l'activité d'horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie qui devra toujours rester l'activité principale, la petite maroquinerie et les stylos de luxe », par protocole d'accord en date du 1er juillet 2016, les parties ont convenu que « la société Pierre Balmain autorise la SARL Karatt à exercer dans les locaux loués au [Adresse 6], pendant une durée maximale de 18 mois, à compter du 1er juin 2016 l'activité suivante, et accepte ainsi une dérogation temporaire à la clause d'exclusivité de l'ensemble de ses baux :Vente de prêt à porter masculin et féminin et accessoires » ;

- il n'est pas établi que la SARL Karatt a continué d'exercer dans les locaux loués l'activité de prêt à porter masculin, la seule présence d'un stock de costumes dans la réserve lors des opérations d'expertise ne prouvant pas l'exercice effectif de cette activité ;

- le bailleur ne prouve pas que le changement temporaire de destination du bail sur une période du bail expiré relativement courte, a eu une incidence favorable sur le commerce considéré notamment par une augmentation de flux de chalands.

La SCI du [Adresse 6] sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, en faisant valoir que par le protocole du 1er juillet 2016, les parties au bail ont convenu de modifier la destination des locaux loués pour l'exercice de l'activité de vente de prêt-à-porter, laquelle est nouvelle, en ce qu'elle n'est ni incluse, ni connexe, ni complémentaire à celle initialement convenue par les parties, de sorte qu'il existe une modification notable de la destination des lieux, et que cette activité a été exercée pendant au moins trois années dans les locaux loués, ce que le bailleur a démontré aux termes du procès-verbal de constat du 07 mai 2019, sans qu'il importe que le changement de destination ait eu une incidence favorable sur le commerce exercé.

La SARL Karatt sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef en arguant en substance que l'autorisation temporaire d'exploiter les locaux loués à usage de prêt-à-porter masculin avait été sollicitée pour permettre à la SARL Karatt de vendre la marchandise du magasin Torregiani, situé au [Adresse 5], « pendant la durée des travaux du magasin Torregiani », activité qu'elle a cessé d'exploiter à compter de la réouverture du magasin Torregiani, de sorte que le changement de destination invoqué par le bailleur, n'a été autorisé que pour une période provisoire comprise entre le 1er juillet 2016 « et jusqu'au 30 juin 2017, date d'expiration du bail » sans que le bailleur n'apporte d'élément susceptible de démontrer que l'adjonction, sur une période provisoire et limitée, de l'activité de prêt-à-porter masculin aurait une incidence favorable sur l'activité « d'horlogerie, de bijouterie et de joaillerie ».

Au cas d'espèce, il est constant que si le bail liant les parties n'a autorisé comme activité au sein des lieux loués que la vente d' « horlogerie, bijouterie ou joaillerie ainsi que d'articles de luxe en relation avec l'horlogerie, la bijouterie ou la joaillerie et à titre strictement accessoire à l'activité d'horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie qui devra toujours rester l'activité principale, la petite maroquinerie et les stylos de luxe », par protocole d'accord en date du 1er juillet 2016, la SCI du [Adresse 6] a autorisé la SARL Karatt à exercer une activité de vente de prêt à porter pendant la durée des travaux du magasin TORREGIANI situé au [Adresse 4], et ce, de manière temporaire, du 1er juillet 2016 au 30 novembre 2017, dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail de la SARL Karatt à l'expiration de ce dernier, prévue au 30 juin 2017.

S'il résulte de la lecture d'un rapport d'expertise amiable de M. [P] qu'au jour de sa visite, le 05 août 2020, se trouvait dans la réserve un stock de costumes, il ne saurait toutefois s'en déduire qu'à cette date, la SARL Karatt continuait d'exploiter l'activité de prêt à porter masculin.

Néanmoins, il résulte de la lecture d'un constat d'huissier établi le 07 mai 2019 qu'à cette date, « le local commercial a pour activité le prêt à porter, des vêtements et mannequins sont exposés en vitrine », ce dont il se déduit que la SARL Karatt a exploité l'activité de prêt à porter du 1er juillet 2016 au 07 mai 2019, soit pendant près de trois ans.

S'il ne peut être retenu que l'exploitation d'une activité de prêt à porter masculin au sein des lieux loués présente un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité initiale d' "horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie ou d'articles de luxe en relation avec l'horlogerie, la bijouterie ou la joaillerie", la modification temporaire de la destination contractuelle des lieux apparaît cependant dépourvue de caractère notable dès lors qu'elle n'a été que temporaire et n'a notamment pas entraîné une modification des caractéristiques propres du local loué, la SARL Karatt n'ayant utilisé que des mannequins en vitrine pour l'exploitation de cette activité, agencements aisément enlevables sans apporter de modification aux caractéristiques de la boutique et des deux vitrines.

Ce motif de déplafonnement sera donc écarté, et le jugement confirmé, par substitution de motifs.

- Sur le déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a écarté la demande de déplafonnement du loyer renouvelé pour modification notable des facteurs locaux de commercialité, après avoir considéré que :

- si l'expert conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la baisse de la population constatée au sein du 8ème arrondissement et la baisse de la fréquentation de la station métropolitain « [9] » ne sont pas des éléments de nature à profiter au commerce considéré,

- l'augmentation du revenu moyen par foyer fiscal (+ 8,47 %) à lui seul n'est pas un indicateur permettant de démontrer qu'il profite aux lieux loués,

- l'édification de 11.242 m2 de constructions nouvelles sur le périmètre de 400 m qui est de nature à renforcer l'attractivité de ce secteur ne permet cependant pas de distinguer les rénovations de constructions déjà existantes, de sorte qu'il ne constitue pas un indicateur suffisamment notable,

- il n'est pas démontré que le classement de la [Adresse 13] en zone touristique internationale est susceptible de générer une augmentation significative du flux de chalands,

- il en est de même de la rénovation des hôtels de luxe, dès lors qu'il n'est pas établi que ces rénovations ont entraîné une hausse de la fréquentation de ces hôtels générant ainsi une augmentation significative de chalands,

- il n'est pas prouvé que l'ouverture d'un nouveau parking Franklin D. Roosevelt- Champs-Elysees comprenant 242 places de stationnement supplémentaires, peut être un élément ayant pu profiter au commerce considéré,

- si les évolutions observées par l'expert peuvent avoir apporté un léger flux complémentaire de chalands, elles sont insuffisantes pour conférer un caractère notable à la modification des facteurs locaux de commercialité pour le commerce exercé.

La SCI du [Adresse 6], laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que les développements de la SARL Karatt en page 8 et 9 de ses conclusions en réponse signifiées le 30 décembre 2021 sont privés de toute pertinence dès lors qu'ils ne concernent pas la période du bail expiré.

Elle souligne l'édification au cours du bail de constructions nouvelles et de nouveaux parkings dans un périmètre de 400 mètres autour des locaux loués ainsi que le classement du secteur en zone touristique internationale, de nature à augmenter de manière importante le flux de chalands supplémentaire en renforçant l'attractivité de tout le secteur et en permettant des horaires d'ouverture considérablement élargis, sans frais supplémentaire.

Elle ajoute qu'un certain nombre d'hôtels luxueux et susceptibles d'attirer une clientèle fortunée pour le commerce exercé par le locataire ont achevé au cours du bail expiré d'importants travaux de rénovation qui avaient entraîné, pour la plupart, leur fermeture temporaire et que de nombreuses enseignes internationales et prestigieuses se sont implantées dans le secteur des locaux loués, au cours du bail expiré ou peu après, en remplacement d'enseignes moins huppées entraînant ainsi un renouvellement qualitatif des enseignes alentours.

Elle excipe par ailleurs de l'absence de pertinence des critères relatifs à la population et la fréquentation des métros dès lors que la clientèle visée par le commerce loué est touristique et internationale et soutient que l'ensemble de ces modifications présente un intérêt favorable pour les activités du locataire, dans la mesure où elles permettent d'accroître le flux de chalands.

La SARL Karatt s'oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant en substance qu'il n'y aurait pas de modification de ceux-ci dès lors que la commercialité était déjà exceptionnelle lorsque la concluante a pris les locaux à bail, de sorte que les éléments avancés par l'appelante ne seraient pas étayés et ne démontreraient pas le caractère notable de la modification ainsi qu'une incidence favorable sur le commerce litigieux.

Au cas d'espèce, il résulte du rapport d'expertise établi par Madame [E] le 09 juin 2020 que :

- la baisse de la population constatée au sein du 8ème arrondissement ne peut avoir densifié les flux à proximité des locaux sous expertise ;

- le revenu moyen par foyer fiscal affiche une progression traduisant une amélioration du pouvoir d'achat significative dans la mesure où elle s'applique à un niveau de revenus parmi les plus élevés de la capitale ;

- la baisse de la fréquentation de la station de métro « [9] » ne peut avoir densifié le flux de chalands au voisinage des locaux ;

- l'édification de 11.242 m2 de construction sur le périmètre de 400 m est de nature à avoir densifié la fréquentation sur le secteur et renouvelé la population qui fréquente ce secteur ;

- la rénovation des hôtels de luxe du secteur est de nature à avoir drainé une clientèle pour partie renouvelée, dotée d'un fort pouvoir d'achat aux abords des locaux ;

- le classement de ce secteur en Zone Touristique Internationale (ZTI) a permis à l'ensemble des commerces de la zone d'ouvrir le dimanche, créant ainsi une attractivité commerciale nouvelle de nature à créer un flux de chalands.

Il résulte de ces éléments que si au cours du bail, la baisse de fréquentation de la station de métro la plus proche du local commercial litigieux et de la population de l'arrondissement ont pu être constatées, cette évolution n'apparaît pas de nature à profiter au commerce de la SARL Karatt, pas plus que la sensible augmentation du revenu fiscal moyen sur le secteur (+ 8,47 %), dans la mesure où le commerce de luxe exploité par la SARL Karatt draine en grande majorité une clientèle éminemment touristique et internationale à fort pouvoir d'achat.

Cependant l'édification de 11.242 m² de constructions nouvelles sur un périmètre de 400 m autour du local loué dont 6.411 m² à usage de commerces, quand bien même ces édifications auraient été réalisées pour partie en lieu et place de constructions existantes, apparaît, de part l'ampleur desdites construction, de nature à accroître de manière significative le flux de chalands, attiré par l'offre commerciale ainsi proposée, dans un quartier bien connu dans le domaine du luxe, ce qui est nécessairement de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de la SARL Karatt, tournée vers le commerce de détail de luxe d'horlogerie, bijouterie et joaillerie.

De même, la rénovation de nombreux hôtels de luxe, dont l'hôtel [11], le palace [12], et le [8], situés à proximité immédiate du local commercial (300 à 350 mètres) en cours de bail est nécessairement de nature à fidéliser et développer leur clientèle, à grande majorité internationale, touristique ou d'affaires, à fort pouvoir d'achat, et donc à accroître le flux de chalands aux abords desdits hôtels, de nature à bénéficier favorablement à la SARL Karatt, dont le commerce est justement tourné vers la vente de produits de luxe d'horlogerie, bijouterie et joaillerie.

En outre, la classification du secteur où se situe le local loué en zone touristique internationale à compter de l'arrêté du 26 septembre 2015, n'a pu qu'avoir une incidence favorable sur l'activité de la SARL Karatt, de vente de détails de produits de luxe, en lui permettant des horaires d'ouverture élargis, lui permettant d'accueillir la clientèle internationale du secteur, touristique ou d'affaires, à fort pouvoir d'achat en soirée et les dimanches.

Si la SARL Karatt verse aux débats un rapport d'expertise amiable établi par M. [P] le 25 septembre 2020, les éléments inclus dans ledit rapport ne sauraient toutefois remettre en cause les développements précédents, dès lors qu'ils concernent la période de 2020, soit postérieure à la date du renouvellement, date à laquelle la présente juridiction doit se positionner pour apprécier les facteurs locaux de commercialité.

En l'état de ces éléments, il apparaît qu'en cours de bail, la commercialité du secteur où se trouve la SARL Karatt, déjà reconnue, a connu des modifications notables de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de la SARL Karatt, justifiant le déplafonnement du loyer révisé.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de déplafonnement du loyer.

- Sur le prix du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le tribunal a fait une description des locaux et de leurs caractéristiques, et notamment de la surface réelle qui s'établit à 134,15 m² selon l'expert ; cette description n'appelle pas de critiques particulières et peut-être simplement reproduite ci-après pour une meilleure compréhension de la décision :

"- au rez-de-chaussée (65,13 m²) : boutique accessible par un sas à ouverture commandée et securisée, présentant un développement de facade de 11,15 m sur la [Adresse 14] et totalisant un linéaire de vitrine limité à 4,16 m environ composé de deux vitrines et d'une porte vitrée,

- au sous-sol (69,02 m²) : surfaces à usage de réserves dépourvues d'éclairement naturel comprenant, dans un premier espace, un atelier et une pièce avec coffres-forts et installation de vidéo-surveillance et, dans un second espace, une vaste réserve, un bureau, un bloc sanitaire et un local de climatisation."

Les lieux loués dépendant d'un immeuble ancien de belle qualité de construction, ayant un ravalement ancien et dans une artère du "Triangle d'Or" béné'ciant de la fréquentation de la clientèle touristique majoritairement étrangère qui fréquente les palaces et hôtels de luxe du secteur ainsi que de la clientèle d'affaires qui fréquente le Quartier Central des Affaires (QCA).

Le calcul de la surface pondérée ainsi que le prix unitaire opposent les parties.

- Sur la pondération

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a retenu une surface pondérée de 75,39 m²P, que conteste la SARL Karatt qui demande à la cour de retenir une surface pondérée de 71,65 m²P, tandis que la SCI du [Adresse 6] sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

La lecture comparée des dernières écritures respectives des parties laisse apparaître que les chefs de pondération critiqués par la SARL Karatt portent sur la prise en compte de la faible largeur du linéaire de vitrines et sur la pondération des réserves, issues d'un autre rapport amiable qu'elle a fait diligenter en septembre 2020 par M. [P].

Néanmoins, la description matérielle et de situation faite par l'expert judiciaire et reprise par le premier juge résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et d'un relevé de superficies sur des plans côtés, établis par M. [L], géomètre à [Localité 10], relevés qui ne se trouvent contredits par aucune pièce objective contraire, et notamment un relevé réalisé par un géomètre expert, de sorte que les superficies utiles en m² retenues par l'expert judiciaire et entérinées par le premier juge, seront retenues par la cour, qui tranchera uniquement la question des coefficients de pondération qui doivent leur être appliqués.

S'agissant de la pondération, pour la boutique au rez-de-chaussée, l'expert judiciaire, Mme [E], a distingué au sein de la boutique une première zone de vente de 5 m à compter de la vitrine assortie d'un coefficient de pondération de 1, puis une deuxième zone de vente comprise entre le 5ème mètre de profondeur et le fond de la boutique, situé à 5,80 mètres de profondeur de la vitrine, assortie d'un coefficient de pondération de 0,90, ainsi qu'une annexe à usage de bureau de 8,12 m² assortie d'un coefficient de pondération de 0,40, distinction conforme aux pondérations retenues habituellement pour les boutiques de centre-ville jusqu'à 600 m², la conduisant ainsi à retenir une surface pondérée totale de 58,74 m² au rez-de-chaussée.

De même, l'expert judiciaire Mme [E] a retenu pour le sous-sol, à usage de réserve et wc, une première zone de 63,69 m² assortie d'un coefficient de pondération de 0,25 et un local climatisation de 5,33 m² qu'elle a pondéré à 0,10, la conduisant à retenir une surface pondérée totale de 16,45 m²P au sous-sol.

Si la SARL Karatt conteste les coefficients de pondération ainsi retenus, le premier juge doit toutefois être approuvé de les avoir entérinés dès lors qu'ils correspondent aux règles définies par la charte de l'expertise, et à l'état des locaux.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une surface pondérée totale de 75,39 m²P.

- Sur la valeur unitaire

La valeur locative doit être fixée par rapport aux prix constatés dans le voisinage et correspondant à la fois aux valeurs locatives résultant des décisions judiciaires, à celles établies par convention en application des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce et non en fonction des seuls prix de marché.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a retenu une valeur locative de 1.800 € /m²P, compte tenu des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties résultant du bail, des facteurs locaux de commercialité du quartier, et des prix pratiqués dans le voisinage.

La SCI du [Adresse 6] critique la valeur locative ainsi retenue, et demande la fixation du prix unitaire à 2.500 € m²P HT/HC en faisant valoir que les éléments de comparaison situés [Adresse 14] portent déjà sur des loyers bien plus élevés que celui sollicité par la société bailleresse et que 2 des 3 références situées [Adresse 14] comportent des droits au bail d'un montant significatif, ce qui n'a pas été pris en compte.

Elle relève que seuls les éléments de comparaison situés [Adresse 14] devraient être retenus en raison de la proximité d'avec les locaux loués et de la commercialité spécifique qui s'attache à cette rue, conduisant ainsi à un prix unitaire de 2.500 € m²P.

La SARL Karatt conteste également la valeur unitaire retenue par le premier juge et sollicite sa fixation à la somme de 1.500 €/m²P HT/HC, en arguant que les références produites par l'expert judiciaire ne seraient pas suffisamment pertinentes et ne tiendraient pas compte de la dimension limitée des vitrines qui ne permettrait pas d'assurer une bonne visibilité du fonds de commerce.

Elle souligne enfin l'interdiction de louer à un autre locataire d'autres locaux de l'immeuble pour un usage identique, justifiant un prix unitaire de 1.500 € m²P.

Au cas d'espèce, il résulte du rapport d'expertise que les locaux loués sont établis sur une artère emblématique du « Triangle d'Or » et constituent un assez bon emplacement pour l'activité « d'horlogerie-bijouterie-joaillerie » avec une clientèle touristique ainsi qu'une population d'affaires.

Les locaux bénéficient d'une desserte par les transports en commun, d'une belle qualité de construction apparente de l'immeuble dont dépendent les locaux, d'une rénovation récente des locaux avec des matériaux et agencements de qualité, ainsi qu'une configuration rationnelle des surfaces.

L'expert ajoute que si l'activité autorisée par le bail est particulièrement large et bénéficie d'une bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur, il souligne le léger déficit de visibilité des locaux en raison d'un linéaire de façade percé de deux vitrines étroites et d'une porte vitrée ainsi que d'une répartition sur deux niveaux reliés.

L'expert judiciaire a relevé par ailleurs les références suivantes :

S'agissant des nouvelles locations, l'unique référence évoquée concernant une boutique de prêt à porter féminin de 178 m² au [Adresse 3] à compter du 1er novembre 2018 porte sur un loyer de 850.000 € par an, réduit à 750.000 € la première année, soit 4.775 € m². S'agissant des loyers pratiqués, les deux références évoquées dans la même rue que le bien loué varient de 2.933 € le m² (orfèvre de 75m²B au [Adresse 7], bail du 1er avril 2013) à 3.783 € le m²B ( parfumeur Caron de 84,60 m²B au [Adresse 2] bail du 1er juin 2015). S'agissant des fixations judiciaires, l'expert n'en a mentionné aucune, et a élargi ses références en évoquant des nouvelles locations et renouvellements [Adresse 15] et dans le secteur de manière générale portant sur des loyers compris entre 1.575 €/m²B et 5.225 €/m²B.

Le bailleur critique les références relevées par l'expert, particulièrement basses et leur oppose notamment de « nouvelles références » entre 2006 et 2018, qu'il ne produit cependant pas dans ses pièces, de sorte qu'il ne saurait en être tenu compte, ce d'autant que les références ainsi invoquées sont bien antérieures à la date du renouvellement ou postérieures.

Si la SARL Karatt conteste également la pertinence des références évoquées par l'expert judiciaire, en produisant un rapport d'expertise amiable de M. [P] du 25 septembre 2020 concluant à une valeur locative avant crise sanitaire de 1.500 € et actuelle de 750 € /m²P, les 12 termes de comparaison utilisés par l'expert amiable sont pour onze d'entre elles bien antérieures à la date de renouvellement du bail litigieux, puisque remontant entre août 2006 et juin 2015, et une apparaît bien postérieure à cette date, puisque remontant à novembre 2018.

Dès lors, les griefs invoqués par le preneur à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire n'apparaissent pas suffisamment fondés, et ce, bien que l'expert n'ait pas évoqué des fixations judiciaires de loyer proches de la date de renouvellement.

Compte tenu de ces éléments, de la destination des lieux, de la qualité de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement, du léger déficit de visibilité des locaux en raison de l'étroitesse de son linéaire de façade, et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire de 1.800 € le m² P retenu par le premier juge est justifié.

En conséquence, le loyer renouvelé s'élève à 1.800 € x 75,39 m²P = 135.702 € soit 136.000 € arrondi.

Il convient dès lors de fixer le loyer renouvelé à compter du 29 juillet 2017 entre les parties à la somme annuelle de 136.000 € HT/HC, le jugement étant infirmé en ce qu'il a fixé ledit loyer renouvelé à 106.260 €.

2) Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

Les parties ne contestant pas en cause d'appel les dispositions du jugement querellé relatives aux intérêts et à la capitalisation des intérêt, il convient dès lors de confirmer le jugement de ces chefs.

3) Sur la demande de la SARL Karatt tendant au bénéfice de l'article L. 145-34 du code de commerce

Il résulte de l'article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ainsi, en cas de déplafonnement du loyer d'un bail commercial, l'augmentation de loyer ne peut être supérieure de plus de 10 % par an au loyer de l'année précédente, et ce, jusqu'à atteindre la valeur locative fixée judiciairement.

Il résulte des éléments produits par les parties que le loyer précédemment acquitté s'élevait à la somme annuelle de 96.600 € HT HC, que le loyer déplafonné fixé s'élevant à la valeur de 136.000 €, l'augmentation de loyer qui en résulte se chiffre à 39.400 €, soit 40 % d'augmentation, qu'il y a donc lieu d'appliquer le lissage prévu par la disposition suscitée.

4) Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera ses dépens d'appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, il n'apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/09119 sur le montant du loyer renouvelé ;

Statuant à nouveau,

Dit qu'il y a lieu à déplafonnement du prix du bail en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux loués ;

Fixe à compter du 29 juillet 2017 la somme de 136.000 € HT/HC, en principal par an le montant du loyer du bail renouvelé, outre les charges et les taxes prévues au bail ;

Confirme pour le surplus le jugement en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Y ajoutant,

Dit toutefois que le prix annuel du bail renouvelé à compter du 29 juillet 2017 bénéficiera des dispositions de lissage prévues à l'article L. 145-34 du code de commerce ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.