CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 28 mars 2024, n° 20/03281

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 10 mars 2000, Mme [J] [W], Mme [S] [W], Mlle [Z] [W], M. [V] [X] et M. [O] [X] ont donné à bail à la société AVENIR divers locaux commerciaux situés [Adresse 8] afin d'y exercer une activité de supermarché à dominante alimentaire, pour neuf années, moyennant un loyer annuel de 723.600 € TTC (110.312 €).

Avec l'accord des bailleurs, la société AVENIR, a par acte sous seing privé du 7 juillet 2000, sous-loué à la société CONNEX.COM une partie des locaux pris à bail située aux premier et deuxième étage, à usage de bureaux.

Suivant acte notarié du 18 février 2015, signifié aux bailleurs le 27 février 2015, la société AVENIR a cédé son fonds de commerce à la société DISTRI AVENIR. La société CASINO GUICHARD PERRACHON est intervenue volontairement à l'acte de cession de fonds de commerce en qualité de garant de la société AVENIR.

Par lettre recommandée du 5 juin 2015, les consorts [W]-[X] ont mis en demeure la société Avenir d'effectuer les travaux de réparation de la verrière constituant une partie de la couverture ou d'en régler le prix.

Les bailleurs ont fait procéder à un constat des lieux loués par procès-verbal d'huissier du 17 novembre 2015 révélant différents désordres.

Par lettre recommandée datée du 1er juin 2016, l'avocat des bailleurs a mis en demeure la société AVENIR, la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARD PERRACHON d'avoir à rembourser le coût de travaux de maçonnerie réalisés et de faire procéder à des travaux sur la verrière et la toiture de l'immeuble, ou d'en supporter le coût.

Les propriétaires ont finalement fait réaliser des travaux de maçonnerie, de plâtrerie, de plomberie, peinture, outre la réparation de la verrière.

Suivant actes d'huissier en date des 23 et 25 novembre, et 1er décembre 2016, les consorts [W]-[X] ont fait assigner la société CASINO GUICHARD PERRACHON , la société AVENIR et la société DISTRI AVENIR devant le tribunal de grande instance de Paris.

À la suite du décès de Mme [Z] [W] le 26 janvier 2018, le bien immobilier donné en location est devenu la propriété de Mme [S] [W], M. [O] [X], la SCI du [Adresse 8] et M. [A] [X].

Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la société Avenir à payer à Mme [S] [W], M. [O] [X], la SCI du [Adresse 8] et M. [A] [X] la somme de 161 145,07 euros (cent soixante et un mille cent quarante-cinq euros sept centimes), avec intérêts au taux légal « à du » 1er juin 2016 ;

- condamné la société Avenir à payer les dépens exposés par Mme [S] [W], M. [O] [X], la SCI du [Adresse 8] et M. [A] [X], la société Distri avenir et la société Casino Guichard Perrachon, les dépens de demandeurs ne comprenant pas le coût du procès-verbal d'huissier du 17 novembre 2015 ;

- admis les avocats qui en font fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné la société Avenir à payer à Mme [S] [W], M. [O] [X], la SCI du [Adresse 8] et M. [A] [X] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclarations des 13 et 14 février 2020, la société AVENIR a interjeté appel du jugement, les procédures ouvertes sur chacune de ces déclaration d'appel ont été jointes.

Par conclusions déposées le 28 juillet 2020, les bailleurs ont interjeté appel incident partiel du jugement.

La société CASINO GUICHARD-PERRACHON a constitué avocat mais n'a pas conclu.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à la personne morale société DISTRI AVENIR le 11 juin 2020 qui n'a pas constitué avocat, l'arrêt sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2023. L'affaire a été plaidée le 11 avril 2023 et mise en délibéré.

En application des articles 442 et suivants du code de procédure civile, le 2 octobre 2023, le Président a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à une audience de plaidoirie afin d'inviter les parties à conclure exclusivement sur la recevabilité des conclusions déposées le 28 juillet 2020 et le 20 février 2023 par les intimés, lesquelles ne paraissent pas avoir été signifiées à la société DISTRI AVENIR qui n'a pas constitué avocat

- au regard des dispositions des articles 909 et 911 du code de procédure civile selon lesquelles à peine d'irrecevabilité les conclusions de l'intimé doivent être signifiées aux parties qui n'ont pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de trois mois prévu par le premier de ces textes;

- au regard des dispositions des articles 954 et 68 du même code selon lesquelles la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées et les demandes incidentes sont faites à l'encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 25 octobre 2022, la société AVENIR, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2019 (N° RG 16/17329) par le tribunal de grande instance de Paris ;

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

- débouter Monsieur [O] [X], Madame [S] [W] épouse [B], Monsieur [A] [X] et la SCI [Adresse 8] de toutes leurs demandes formulées contre la société AVENIR ;

- débouter la société DISTRI AVENIR de sa demande de garantie formulée contre la société AVENIR;

- débouter la société CASINO GUICHARD PERRACHON de sa demande de garantie formulée contre la société AVENIR ;

Subsidiairement,

- condamner la société CASINO GUICHARD PERRACHON à relever et garantir la société AVENIR de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

- condamner tout succombant à verser à la société AVENIR la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 20 février 2023, M. [O] [X], Mme [S] [W], veuve [B], M. [A] [X], M. [D] [B], M. [O] [B] ( les consorts [X]-[B]) et la SCI du [Adresse 8], intimés et appelant à titre incident, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par la 7ème chambre ' 1ère section du tribunal de grande instance de Paris le 17 décembre 2019, en ce qu'il a :

- condamné la société AVENIR à payer à [S] [W], Monsieur [A] [X], la Société civile immobilière du [Adresse 8] la somme de 161.145, 07 euros avec intérêt au taux légal à compter du 1er juin 2016 ;

- condamné la société AVENIR à payer les dépens exposés par [S] [W], Monsieur [A] [X], la Société civile immobilière du [Adresse 8] qui ne comprennent pas le coût du procès-verbal d'huissier du 17 novembre 2015 ;

- condamné la société AVENIR à payer à [S] [W], Monsieur [A] [X], la Société civile immobilière du [Adresse 8] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- réformer le jugement rendu par la 7ème chambre - 1ère section du tribunal de grande instance de Paris le 17 décembre 2019 en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties ;

Statuant de nouveau :

- condamner solidairement à la société AVENIR, la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARD-PERRACHON à payer à, Monsieur [O] [X], Madame [S] [W], Monsieur [A] [X], la Société civile immobilière du [Adresse 8], Monsieur [D] [B], et Monsieur [O] [B] la somme globale de 161 145, 07 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du 1er juin 2016 ;

- déclarer infondée la société AVENIR, de toutes ses demandes fins et conclusions l'en débouter purement et simplement ;

- condamner solidairement la société société AVENIR, la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARD-PERRACHON à payer à M. [O] [X], Mme [S] [W], Monsieur [A] [X], la Société civile immobilière du [Adresse 8], Monsieur [D] [B] et M. [O] [B] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens .

En réponse à la demande de la cour du 2 octobre 2023:

Par conclusions sur la recevabilité signifiées le 20 octobre 2023, les consorts [X]-[B] et la SCI du [Adresse 8] demandent à la Cour de:

- se déclarer valablement saisie des demandes formulées dans les conclusions récapitulatives signifiées par les intimés par RPVA le 20 février 2023,

- déclarer l'appel incident et les demandes formulées uniquement à l'encontre de la société DISTRI-AVENIR irrecevables,

- déclarer recevables les demandes faites à l'encontre de la société AVENIR.

Par note du 18 janvier 2024, la société AVENIR a produit les justificatifs de la signification le 28 octobre 2022 de ses conclusions du 25 octobre 2022 à la société DISTRI AVENIR.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

1. Sur la recevabilité des conclusions des consorts [X]-[B] et la SCI du [Adresse 8]

Selon l'article 911 du code de procédure civile, si un intimé ne s'est pas constitué, les co-intimés doivent lui signifier ses conclusions dans le mois suivant l'expiration du délai de trois mois prévu à l'article 909 du même code sous peine d'irrecevabilité. En application de ce texe, d'une part, un intimé n'est pas tenu de signifier ses conclusions à un co-intimé défaillant à l'encontre duquel il ne formule aucune prétention sauf en cas d'indivisibilité entre les parties ou lorsqu'il sollicite la confirmation des dispositions du jugement qui lui profitent et qui nuisent au co-intimé défaillant et, d'autre part, sauf en cas d'indivisibilité entre les parties, lorsqu'elle est encourue, l'irrecevabilité doit être prononcée à l'égard du seul intimé concerné par le défaut de signification.

Les consorts [X]-[B] et la SCI du [Adresse 8] ont signifiés leurs conclusions d'intimé numéro 2 le 20 février 2023 aux avocats de la société AVENIR et de la société CASINO GUICHARD-PERRACHON mais ne les ont pas signifiées à la société DISTRI AVENIR qui n'a pas constitué avocat.

Le jugement déféré du 17 décembre 2019 a condamné la société AVENIR à payer différentes sommes aux consorts [X]-[B] et la SCI du [Adresse 8] mais n'ont pas condamné la société DISTRI AVENIR. Dès lors qu'il n'y a pas d'indivisibilité entre les parties, l'appel incident et les demandes formées dans les conclusions des consorts [X]-[B] et la SCI du [Adresse 8] seront déclarés irrecevables à l'encontre de la seule société DISTRI AVENIR.

2. Sur les interventions volontaires

Il résulte des écritures et des pièces produites par les bailleurs que Madame [S] [W] a fait donation le 14 octobre 2019 de la nue-propriété des 2/12ème des biens immobiliers en cause à M. [O] [B] et M. [D] [B]. Ils seront donc déclarés recevables en leur intervention volontaire.

3.Sur la demande en paiement du coût des travaux réalisés par les bailleurs

3.1. Sur les dispositions et stipulations applicables:

Selon les anciennes dispositions de l'article 1134 du code civil applicables au contrat de bail en cause, dont le principe est repris au nouvel article 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les anciennes dispositions des articles 1142 et suivants du code civil applicables au contrat de bail en cause, toute obligation de faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison d'inexécution de son obligation lorsqu'il ne prouve pas que cette inexécution provient d'une cause étrangère ne pouvant lui être imputé même en l'absence de mauvaise fois de sa part, les dommages et intérêts n'étant dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter.

Selon les article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et en bon état de réparation de toute espèce, il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, applicables aux baux commerciaux, s'il a été fait un état des lieux à l'origine du bail, le locataire doit rendre la chose dans l'état où il l'a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Si aucun état des lieux n'a été fait à l'entrée, l'article 1731 énonce une présomption simple de remise des lieux en bon état d'entretien locatif par le bailleur, ce qui entraîne l'obligation pour le locataire de les rendre tels. Les nouvelles dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, écartant cette présomption lorsque le bailleur n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation d'un état des lieux d'entrée ne sont pas applicables au contrat de bail en cause conclu avant leur entrée en vigueur.

L'article 1732 du code civil, applicable aux baux commerciaux, dispose que le preneur 'répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute' et l'article 1755 du code civil dispose qu''aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quant elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'. La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire. Il en résulte que le locataire est exonéré de toute réfection ou remise en état lorsque l'état de la chose louée ne résulte que de l'usage normale de celle-ci.

Ces règles n'étant pas d'ordre public, elles sont supplétives lorsque les clauses du bail commercial n'y dérogent pas. En application de l'article 1162 du même code, les clauses dérogatoires doivent s'interpréter restrictivement en faveur de celui qui s'oblige.

En l'espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s'engage : ' À prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de remise en état ou de réparations pendant la durée du bail y compris pour les grosses réparations. 'Par ailleurs, il est convenu dans une 'clause particulière' que par dérogation à la clause fixant le loyer à 600.000 Frs HT, soit 723.600 Frs TTC (soit 110.312,10 euros) et ' pour tenir compte des travaux à réaliser par le preneur, le bailleur consent à ce dernier à titre de participation exceptionnelle, une franchise de 8 mois de loyers à partir de son entrée dans les lieux, le premier versement de loyer interviendra le 1er novembre 2000. »

En outre, il était convenu de 'manière dérogatoire et exceptionnelle' de fixer le loyer 400.000 Frs HT les douze premiers mois, puis à 500.000 Frs les douze mois suivants .

La nature des travaux justifiant la franchise de loyers de 8 mois n'est pas précisée et il n'est pas justifié de la réalisation de travaux par la locataire. Contrairement à ce que soutient la société AVENIR, il n'y a pas lieu de se référer à la liste de travaux justifiant une franchise de loyers dans le contrat de sous-location qu'elle a consenti à la société CONNEX.COM, s'agissant d'un autre contrat portant sur une partie des locaux auxquels les propriétaires ne sont pas parties.

Il ressort des stipulations contractuelles et de l'absence d'état des lieux d'entrée que conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, la présomption simple de remise des lieux en bon état d'entretien locatif par le bailleur s'applique puisque cette présomption n'est pas renversée, les parties s'accordant parallèlement pour que le preneur prenne les locaux en l'état et les bailleurs prenant en charge la réalisation de travaux par ce dernier.

S'agissant de l'entretien des locaux, les parties ont convenu dans le contrat de bail que le locataire s'engage:

'2) À entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives, d'entretien et de gros entretien, étant précisé que les grosses réparations, telles qu'elles sont définies par les articles 606 et 1724 du code civil, sont de convention expresse également à la charge du preneur tout comme les travaux de gros entretien, d'entretien et les charges locatives.

Il prendra toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous les appareils, conduits et canalisations ; s'il y a lieu, il fera ramoner régulièrement à ses frais les cheminées et conduits de fumée. Il supportera les frais de réparations ou de dégâts de toute espèce, causés par l'inobservation de ses obligations.

3) À maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l'ensemble des locaux loués, et à remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé. (')

5) À aviser le bailleur immédiatement de toutes dépréciations qui seraient produites dans les lieux loués, quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent et sous peine d'être tenu personnellement de payer au bailleur le montant du préjudice direct résultant pour lui de ce sinistre et du retard apporté à sa déclaration aux assureurs. (')

9) A souffrir sans indemnité tous travaux nécessaires à la conservation des biens sus-désignés, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédant-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes les canalisations nécessaires. De même, en cas de travaux, quelle qu'en soit la durée, qui seraient exécutés dans l'ensemble immobilier, sur la voie publique ou sur les immeubles voisins, quelque gêne qu'il puisse en résulter pour lui, le preneur n'aura aucun recours contre le bailleur et ne pourra prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer (')'

Il résulte de ces stipulations que le contrat de bail met à la charge du preneur les grosses réparations qui, selon l'article 606 du code civil, 'sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier', les autres réparations étant des réparations d'entretien.

Le bailleur ne pouvant pas être libéré de son obligation de délivrance, il n'en résulte pas que les travaux affectant la structure de l'immeuble sont à la charge du preneur. Le contrat de bail ne met pas la réparation de la vétusté à la charge de la locataire, elle doit donc être supportée par le bailleur si elle résulte d'un usage normal et n'est pas aggravée par un manquement du preneur.

3.2. Sur les travaux concernant la verrière:

Le procès verbal de constat d'huissier établi le 17 novembre 2015 à la demande des bailleurs fait foi pour ce qui concerne les constations faites par l'huissier, la circonstance qu'il n'ait pas été établi contradictoirement ne lui retirant pas cette force probante. Par ailleurs, il est inopérant de se prévaloir de l'absence d'expertise si les constatations de l'huissier permettent à la juridiction de statuer.

Il ressort de ce procès verbal d'huissier (page 22, 31, 35) que:

- de nombreuses plaques vitrées constituant la couverture de la verrière sont cassées et/ou fissurées, des éclats de verrre sont visibles sur le grillage situé sous les plaques de verre martelé afin de protéger contre la chute de morceaux ;

- plusieurs plaques de verre fissurées ont été grossièrement consolidées à l'aide de ruban adhésif, des morceaux de carton ont été fixés au toit de la verrière à la place des panneaux de verre martelé ;

- le mur à gauche de la porte d'accès à la verrière présente des infiltrations d'eau et des traces de coulures jaunâtres en provenance des poutres situées en partie supérieure ;

- des récipients remplis d'eau ont été déposés sous les poutres pour recueillir les écoulements d'eau pluviale, la paroi est humide au toucher ;

- sur le toit, une bâche de protection en polypropylène a été apposée et fixée au dessus de la verrière et maintenue avec des sacs lestés afin d'éviter des écoulements d'eau pluviales résultant du mauvais état des plaques de verre ;

- de l'eau stagne au niveau du chenal situé au dessus de la paroi murale de la verrière sur laquelle on constate la présence d'humidité et de traces d'écoulements d'eau, la pente du chenal trés faible ne permet pas un écoulement suffisant, des soudures situées au niveau de ce chenal sont cassées sur lesquelles des bandes de protection de goudron ont été apposées.

Il ressort de cette description, corroborée par les photographies jointes et sans qu'une expertise soit nécessaire pour le confirmer, que la locataire n'a pas respecté son obligation d'entretenir la verrière dont les verres cassés n'ont pas été remplacés et présentent des réparations de fortune. Les désordres ainsi constatés ne sont pas le résultat de la vétusté dans le cadre d'un usage conforme aux stipulations contractuelles mais résultent d'un manquement à l'obligation d'entretien et de réparation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2015, l'indivision [X]-[W] a écrit à la société AVENIR en lui adressant un devis de la société JMC daté du 21 juillet 2014 de remise en état de la verrière d'un montant de 37.542,54 € HT, indiquant que le problème est survenu avant la cession du bail le 18 février 2015, qu'elle est surprise de ne pas avoir été informée des dégradations et lui demandant de bien vouloir 'soit faire effectuer les travaux, soit verser à l'indivision [X]-[W] le montant du devis.'

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juin 2016 adressée à la société AVENIR, la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARF-PERRACHON, le conseil des bailleurs les mettait en demeure notamment 'de procéder aux travaux de réparation de la verrière et de restaurer l'étanchéité de la toiture' et communiquait les devis établis pour remédier aux désordres relatifs à la verrière et à l'étanchéité de la toiture. Les travaux tels que décrits aux devis constituent des grosses réparations au sens de l'article 606 précité incombant contractuellement à la locataire, il n'apparaît pas qu'ils constitueraient une reprise totale de la toiture et de sa structure .

Ainsi que l'a justement observé le jugement déféré, l'imputabilité du mauvais état de la verrrière à un orage de grêle survenu le 7 juin 2014 n'est pas établi. Au surplus, le caractère de force majeure imprévisible et irrésistible d'un tel événement n'est pas démontré.

La locataire n'ayant pas déféré à leur mise en demeure, les bailleurs qui ont procédé aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et au maintien hors d'eau des locaux, justifié notamment par les infiltrations provenant de la toiture verrière, sont fondés à demander l'indemnisation de leurs frais.

Les travaux décrits dans les devis et les trois factures correspondantes apparaissent justifiés au regard de la description faite dans le constat d'huissier et quant à leur montant. Les bailleurs produisent des relevés bancaires où figurent des débits correspondant aux travaux facturés.

C'est à juste titre que le tribunal a retenu la somme de 33.839,17 € au titre des travaux relatifs à la verrière dont les bailleurs sont fondés à solliciter le remboursement.

Le contrat de bail stipule qu'en cas de cession du droit au bail 'le cédant devra rester garant à titre solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail', il en résulte que nonobstant la cession du bail avec le fonds de commerce à la société DISTRI AVENIR le 18 février 2015, la société AVENIR est solidairement tenue aux obligations du bail relatives notamment aux réparations et à l'entretien. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a mis le coût des travaux à la charge de la société AVENIR qui sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 33.839,17 € à titre d'indemnisation du coût des travaux relatifs à la verrrière avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 17 décembre 2019. S'agissant d'une indemnisation, il n'y a pas lieu de faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure de procéder aux travaux de réparation de la verrière adressée le 1er juin 2016.

Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré auquel il convient de renvoyer sur ce point, la garantie accordée par la société CASINO GUICHARD-PERRACHON des engagements consentis par la société AVENIR à la société DISTRI AVENIR n'est accordée qu'au bénéfice de cette dernière et non au bénéfice des bailleurs. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a débouté ces derniers de leur demande de condamnation solidaire à l'encontre de la société CASINO GUICHARD-PERRACHON.

Le jugement déféré a débouté les bailleurs de leur demande de condamnation solidaire à l'encontre de la société DISTRI AVENIR. Les demandes formées en appel à son encontre pas les bailleurs étant irrecevables, le jugement ne pourra qu'être confirmé sur ce point.

3.3.Sur les travaux de réparation du mur pignon :

Il ressort du procès verbal d'huissier du 17 novembre 2015 (page 2 et 17) que:

- au niveau de la façade donnant sur la Villa des Houseaux, la paroi murale située au niveau de la canalisation des eaux pluviales est humide au toucher, présentant des traces de moisissures et de cloquage ;

- le revêtement est craquelé, la façade présente d'importantes fissures principalement localisées au niveau de la gouttière et de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales ;

- la gouttière et la canalisation d'évacuation des eaux pluviales sont en mauvais état général, plusieurs soudures sont cassées et on constate d'importantes traces de mousse et d'oxydation ;

- le linteau de la fenêtre située sur la gauche de la canalisation des eaux pluviales est en mauvais état et présente d'importantes fissures et traces de décollement du revêtement ;

- dans la pièce où se trouve la fenêtre dont le linteau est en mauvais état, le mur situé dans le prolongement de la gouttière et de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales est humide au toucher et présente d'importantes traces d'infiltration, de coulures ainsi qu'une coloration jaunâtre ; l'enduit est endommagé par les infiltrations et il a été gratté pour faciliter l'évaporation et le séchage; une forte odeur de moisissure est perceptible.

Il résulte de cette description corroborée par les photographies annexées au constat, sans qu'il soit nécessaire de procéder à une expertise pour le confirmer, que la locataire en laissant perdurer les causes d'infiltration et en s'abstenant de procéder aux réparations nécessaires notamment sur les gouttières et canalisations n'a pas respecté son obligation d'entretenir l'immeuble loué. Les désordres ainsi constatés ne sont pas le résultat de la vétusté dans le cadre d'un usage conforme aux stipulations contractuelles mais résultent d'un manquement à l'obligation contractuelle d'entretien et de réparation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juin 2016 adressée à la société AVENIR, la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARF-PERRACHON, le conseil des bailleurs les mettait en demeure notamment de procéder au remboursement des travaux de maçonnerie effectués dans l'urgence par ses clients au vu des désordres pour un montant de 33.590,42 € selon les factures jointes à cette lettre et communiquait les devis établis pour remédier aux désordres relatifs à la verrière et à l'étanchéité de la toiture. Les travaux tels que produits aux devis constituent des grosses réparations au sens de l'article 606 précité incombant contractuellement à la locataire nonobstant l'absence de stipulation mettant spécialement pas à sa charge le ravalement de l'immeuble. En outre, aux termes du bail, le locataire doit supporter 'les frais de réparations ou de dégâts de toute espèce, causés par l'inobservation de ses obligations'.

La locataire n'ayant pas déféré à la mise en demeure, les bailleurs qui ont procédé aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble affecté par des infiltrations, sont fondés à demander l'indemnisation de leurs frais justifiés au regard des constations de l'huissier.

Les bailleurs produisent cinq factures datées de février 2016 à juin 2017 et des relevés bancaires où figurent des débits correspondant à ces factures pour un montant total de 53.258,90 €. Il n'est pas démontré que ces travaux auraient pu être partiellement en charges par l'assureur du bailleur, et ce, d'autant moins qu'ils ont été rendus nécessaires par un défaut d'entretien.

Au regard de la description des désordres faite dans le constat d'huissier, la prise en compte factures du 21 mars 2016, portant notamment sur la reprise du tableau, de la corniche et de la plâtrerie de la fenêtre du premier étage du pignon, la dépose de l'ancien tuyau détérioré de la façade et la pose d'un nouveau tuyau en fonte, la pose d'une bavette en zinc et l'application de peinture sur une surface de 63 m2 apparaît justifiée quant à son objet et son montant de 12.834,58 € TTC. De même, la prise en compte de la facture du 23 mai 2016 portant sur les travaux complémentaires de remplacement de la gouttière, de la maçonnerie du soubassement et de la platrerie pour un montant de 7.587,04 € TTC apparait justifiée.

La facture du 5 février 2016 d'un montant de 5.646,11 € portant sur des lots maçonnerie, menuiserie et platrerie est insuffisamment précise en ce qui concerne les travaux de menuiserie réalisés et le siège des lots de menuiseries et platreries qui font l'objet d'autres facturations déjà prises en compte . Il sera notamment observé qu'un lot platrerie ' murs partiel' est déjà compté dans la facture du 21 mars 2016 et qu'il n'est pas donné d'éléments permettant de distinguer le siège de chacune des interventions ainsi facturées. Les bailleurs ne démontrent pas qu'ils seraient fondés à solliciter le remboursement de la facture du 21 mars 2016 d'un montant de 1.022,69 € portant sur des travaux de peinture de persiennes et de descente d'eau qu'ils ont fait réaliser. De même, ils ne démontrent pas qu'ils seraient fondés à solliciter le remboursement de la facture de 21.436,76 € TTC du 23 juin 2016 concernant toujours le 'pignon côté droite' pour de nouveaux lots de platrerie (184 m2) et peinture (184 m2), la peinture de portes et d'une descente d'eau, aucun élément n'étant donné quant aux surfaces en cause et le siège des interventions. La facture du 29 juin 2017 d'un montant de 4.731,72 € portant sur la 'dépose de l'ancien tuyau situé sur la façade (environ 16 ml) fourniture et pose de nouveau tuyau en fonte diam 100 avec raccordement (...)' prestation totalement identique à celle figurant dans la facture du 21 mars 2016 sans que soit expliqué cette double facturation, ne sera pas prise en compte.

Au regard de ces éléments, la société AVENIR sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 20.421,62 € (12.834,58 € + 7.587,04 €) en remboursement des frais de travaux justifiés au titre de la réparation du mur pignon lui incombant avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 17 décembre 2019, s'agissant d'une indemnisation, il n'y a pas lieu de faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure du 1er juin 2016.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARD-PERRACHON ne seront pas condamnées solidairement au paiement de cette somme.

3.4. Sur les travaux de couverture

Il ressort du procès verbal d'huissier du 17 novembre 2015 (page 35) que :

- le zinc constituant le surplus de la couverture est à l'état d'usure et en mauvais état général, plusieurs soudures sont cassées et plusieurs couvre-joints, dont la plupart sont à l'état de vétusté sont endommagés et mal fixés, le zinc de manière générale est à l'état de vétusté et manifestement de mauvaise qualité,

- on constate une cheminée extérieure dont la structure est en mauvais état et présente d'importantes fissures.

Pour solliciter une somme de 74.047,92 € au titre des travaux de réfection de la toiture, les bailleurs produisent un devis de ce montant de la société JMC en date du 8 novembre 2016 et des relevés où figurent des débits pour différents montants correspondant à un total de 74.047,92 €. Le jugement déféré fait état de quatre factures de ce montant qui ne sont pas produites en appel.

Selon le devis produit outre les frais divers de chantier, de protection, d'installation et de décharges, les travaux comprennent pour la couverture plate en zinc et la partie en zinc entre les deux toits en tuiles, notamment la pose d'un cheneau, la dépose et repose des tuiles avec 33 % de tuiles neuves, la dépose du zinc, des tasseaux, du voligeage sous réserve de bon état puis la repose des tasseaux existant et du zinc, les raccords (39.300 € et 1.700 €), pour la 'couverture plate (partie grande)' en zinc avec la réaction de la charpente : la pose de chevron, plus le voligeage et la pose de tasseaux, la pose du zinc, les raccords (6.700 €).

Les constatations de l'huissier portant sur l'état du zinc et d'une cheminée, dont il résulte au demeurant, qu'une part des désordres est imputables à la vétusté et non au seul défaut d'entretien, ne permettent pas de justifier techniquement la réalisation de travaux de l'ampleur de ceux décrits dans le devis portant sur différents éléments de la structure de la toiture.

Fautes pour les bailleurs de rapporter la preuve que les travaux de toiture dont ils demandent le paiement à la société AVENIR sont techniquement justifiés et incombaient contractuellement à cette dernière, ils seront déboutés de leur demande aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 74.047,92 € à ce titre. De même, ils seront déboutés de leur demande aux fins de voir condamner solidairement au paiement de cette somme la société DISTRI AVENIR et la société CASINO GUICHARD-PERRACHON.

4.Sur les appels en garantie :

La société DISTRI AVENIR ne s'étant pas constituée, la demande de la société AVENIR aux fins de voir rejeter l'appel en garantie de cette dernière à son encontre est sans objet.

La société CASINO GUICCHARD PERRACHON n'étant pas condamnée, sa demande d'appel en garantie contre la société AVENIR est sans objet.

Dès lors qu'aux termes de l'acte de cession defonds de commerce, la société CASINO GUICHARD-PERRACHON s'est portée garante des engagements consentis par la société AVENIR à la société DISTRI AVENIR mais ne s'est pas portée garante au profit de la société AVENIR des obligations de cette dernière à l'égard des bailleurs, la demande de la société AVENIR aux fins de voir condamner la société CASINO GUICHARD-PERRACHON à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre sera rejetée.

5. Sur les autres demandes:

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, la société AVENIR étant condamnée au paiement de différentes sommes.

Dès lors qu'il a été fait partiellement droit aux demandes de l'appelante, par considération d'équité, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens et frais irrépétibles et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile .

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

Déclare irrecevables l'appel incident et les demandes formées dans les conclusions des consorts [X]-[B] et la SCI du [Adresse 8] à l'encontre de la société DISTRI AVENIR ;

Déclare recevables les interventions volontaires de M. [O] [B] et M. [D] [B] ;

Infirme le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris (RG 16/17329) en ce qu'il a condamné la société AVENIR à payer à Mme [S] [W], M. [O] [X], la SCI du [Adresse 8] et M. [A] [X] la somme de 161 145,07 euros (cent soixante et un mille cent quarante-cinq euros sept centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2016, le confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société AVENIR à payer à M. [O] [X], Mme [S] [W] veuve [B], M. [A] [X], M. [D] [B], M. [O] [B] et la SCI du [Adresse 8] de la somme de 33.839,17 € à titre d'indemnisation du coût des travaux relatifs à la verrrière avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 17 décembre 2019 ;

Condamne la société AVENIR à payer à M. [O] [X], Mme [S] [W] veuve [B], M. [A] [X], M. [D] [B], M. [O] [B] et la SCI du [Adresse 8] de la somme de 20.421,62 € à titre d'indemnisation du coût des travaux relatifs au titre de la réparation du mur pignon avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 17 décembre 2019 ;

Déboute la société AVENIR de sa demande aux fins de voir condamner la société CASINO GUICHARD-PERRACHON à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Déboute M. [O] [X], Mme [S] [W] veuve [B], M. [A] [X], M. [D] [B], M. [O] [B] et la SCI du [Adresse 8] de leur demande aux fins de condamnation en paiement formées à l'encontre de la société CASINO GUICHARD PERRACHON ;

Déboute la société AVENIR de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société CASINO GUICHARD PERRACHON ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

Rejette les autres demandes,;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens relatifs à la procédure d'appel.