CA Montpellier, 5e ch. civ., 2 avril 2024, n° 21/03633

EXPOSE DU LITIGE

La société Propriétaires [Adresse 5], qui a acquis le fonds de commerce le 29 juillet 2016 de la société VCR, placée en liquidation judiciaire, exploite une résidence hôtelière trois étoiles dénommée « [Adresse 5] », située à [Localité 4] (34), comprenant deux cent dix-huit villas, suivant des baux commerciaux conclus avec différents copropriétaires, dont MM. [D] [H] et [E] [S], propriétaires de la villa 25A.

MM. [D] [H] et [E] [S] ont fait assigner en référé la société Propriétaires [Adresse 5] et, par ordonnance du 8 novembre 2018, ils ont obtenu sa condamnation à leur payer la somme de 24 596,72 euros au titre des arriérés de loyer.

Le 3 juin 2019, la société Propriétaires [Adresse 5] a mis en demeure MM. [D] [H] et [E] [S] afin qu'ils s'engagent à réaliser des travaux dans leur villa et leur a fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par jugement rendu le 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Reçu en la forme les écritures et pièces déposées le 4 mars 2021 par Messieurs [D] [H] et [E] [S] ;

Reçu en la forme les écritures et pièces déposées le 4 mars 2021 par la SAS [Adresse 5] ;

Rabattu l'ordonnance de clôture du 19 novembre 2020 et fixé à nouveau la clôture de l'affaire au jour de l'audience de plaidoiries ;

Débouté la SAS [Adresse 5] de sa demande de résiliation du bail ;

Débouté la SAS [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de Messieurs [D] [H] et [E] [S] ;

Condamne la SAS [Adresse 5] à payer à Messieurs [D] [H] et [E] [S] la somme totale de 25 781,12 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er octobre 2018 et le 30 juin 2020 ;

Dit infondée l'exception d'inexécution contractuelle ;

Débouté la SAS [Adresse 5] de sa demande de condamnation à faire réaliser les travaux et remplacer les meubles dans le local à l'encontre de Messieurs [D] [H] et [E] [S] ;

Débouté Messieurs [D] [H] et [E] [S] de leur demande de condamnation, sous astreinte, à faire réaliser les travaux dans le local à l'encontre de la SAS [Adresse 5] ;

Condamné la SAS [Adresse 5] à payer à Messieurs [D] [H] et [E] [S] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la SAS [Adresse 5] aux entiers dépens.

Sur la charge des travaux à réaliser et la demande de résiliation fautive du contrat de bail, le premier juge, constatant que le contrat de bail avait été régularisé le 28 juin 2011, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi dite Pinel, a fait application des dispositions législatives en vigueur antérieurement à cette réforme.

S'agissant de l'état de vétusté de la villa donnée à bail, le premier juge a relevé que la société Propriétaires [Adresse 5] ne l'établissait ni par le constat d'huissier du 20 décembre 2019, ni par les pièces produites, dont la quasi-totalité ne concernait pas la villa 25A en cause et que, par suite, elle ne démontrait pas que le bailleur n'aurait pas rempli son obligation d'entretien et de réparation.

Ne constatant ainsi aucun manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, ni aucune attitude fautive du bailleur, le premier juge a rejeté la demande de résiliation fautive du contrat de bail et a débouté la société locataire de sa demande de dommages-intérêts au motif qu'elle ne justifiait pas du préjudice subi.

Sur la demande de condamnation à faire réaliser les travaux, le premier juge l'a également rejetée au motif que la société Propriétaires [Adresse 5] n'établissait pas que la charge des travaux en cause incombait aux bailleurs.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 19 408,41 euros au titre de l'arriéré de loyers entre le 1er octobre 2018 et le 30 juin 2020, et de 6 372,71 euros au titre des charges, le premier juge a constaté que MM. [D] [H] et [E] [S] démontraient l'existence et le montant de leur créance en produisant le contrat de bail, un décompte des sommes dues au titre des loyers, les appels de fonds sur charges et travaux réalisés par le syndic, ainsi que l'avis de taxe foncière mentionnant le montant de la taxe d'ordures ménagères, et a écarté l'exception d'inexécution contractuelle pour les mêmes motifs que précédemment.

Sur la demande reconventionnelle d'effectuer les travaux sous astreinte, le premier juge a estimé que les pièces produites ne lui permettaient pas de déterminer ni l'ampleur ni la nature des travaux à réaliser et que les bailleurs ne démontraient pas avoir subi un quelconque préjudice causé par l'inexécution de ces travaux par la société Propriétaires [Adresse 5].

La société Propriétaires [Adresse 5] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 4 juin 2021.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 août 2023, elle demande à la cour de :

« Réformer le jugement du 6 mai 2021 du tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] et la SAS Propriétaires du [Adresse 5] avec effet au 28 juin 2022 ;

Débouter Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 56 703,62 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] à la réalisation des travaux et remplacement des biens meubles nécessaires pour remédier à la vétusté de la villa et dont le montant est évalué à la somme de 8 852,76 euros HT, soit 10 623,31 euros TTC ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] à payer à la SAS Propriétaires du [Adresse 5] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] aux entiers dépens. »

S'agissant de la vétusté, la société Propriétaires [Adresse 5] fait valoir qu'en vertu de l'article 1755 du code civil, tous les travaux en résultant de la vétusté sont à la charge du bailleur mais que le contrat de bail peut les mettre à la charge du preneur, sous réserve de l'application de l'article 606 du même code, qui prévoit que les gros travaux sont toujours à la charge du bailleur, à la condition toutefois que la clause soit rédigée en termes clairs et précis et qu'elle vise l'article 1755 du code civil. Elle ajoute que l'article 5 du contrat de bail, intitulé « charges et conditions - concernant le preneur : » stipule seulement que « Le preneur prendra en charge l'entretien de l'ameublement et son renouvellement, si nécessaire pendant la durée du bail. » mais ne contient aucune mention relative à la vétusté. Elle en déduit qu'en l'absence de stipulations expresses dans cet article, ainsi que dans la clause en page trois, les dépenses relatives à la vétusté ne lui incombent pas en sa qualité de preneuse à bail.

Elle ajoute que l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2019 a voté une résolution n°23 intitulée « la réalisation et la gestion des travaux de mise en peinture des volets fenêtres et baies vitrées des villas », dont le devis s'élève à 7 105,76 euros HT ou, en comptant les peintures intérieures à 8 852,76 euros HT, et que les propriétaires ont fait réaliser ces travaux, contrairement aux intimés, ce qui a entraîné l'impossibilité de louer leur villa, lui causant un préjudice.

Elle ajoute que sa pièce n° 11 est un procès-verbal d'huissier du 20 décembre 2019, qui relève que les peintures sont ternes, les équipements usagés, le mobilier « bas de gamme » et qu'il y a des éclats sur certains murs. Elle mentionne que les photographies prises par l'huissier font état d'une vétusté apparente et évidente du mobilier et du logement et souligne également que la pompe du jacuzzi ne fonctionne pas.

Elle invoque à cet titre l'application d'un arrêté du 10 avril 2019 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme, en particulier pour les résidences trois étoiles, dont elle fait partie.

Sur l'inexécution des obligations contractuelles, la société Propriétaires [Adresse 5] invoque les articles 1719 et 1720 du code civil et soutient que l'inexécution est constituée dès lors que le bailleur qui a refusé de réaliser les réparations indispensables a ainsi failli à « entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée », en méconnaissance de l'article 1719 du code civil.

Elle ajoute que le tribunal a retenu à tort qu'elle faisait une utilisation intensive du logement. Elle dit avoir « tout fait pour louer le logement des consorts [H] et [S] le plus longtemps possible mais a été contrainte de le retirer de son offre d'hébergement car l'état de dégradation ne permet pas un accueil décent des clients. »

S'agissant de son préjudice financier, la société Propriétaires [Adresse 5] précise qu'une villa de type F4 génère un chiffre d'affaires de 1 288,74 euros par mois, soit 56 703,62 euros au titre de la période de quarante-quatre mois, débutant en novembre 2018, date à laquelle le bailleur a été informé de la nécessité de faire les travaux.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 juin 2023, MM. [D] [H] et [E] [S] demandent à la cour de :

« Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de montpellier rendu en date du 6 mai 2021, en ce qu'il a :

Débouté la société [Adresse 5] de sa demande de résiliation du bail ;

Débouté la demande de la SAS [Adresse 5] tendant à voir condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 56 703,62 euros au titre de dommages et intérêts ;

Condamné la SAS [Adresse 5] à verser à Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] le montant des loyers dus depuis le 1er octobre 2018, soit la somme totale de 50 039,97 euros au 30 juin 2023 ;

Condamné la SAS [Adresse 5] à verser à titre provisionnel à Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] la somme de 9 437,42 euros correspondant aux charges locatives dues depuis le 1er janvier 2018 ;

Dit infondée l'exception d'inexécution invoquée par la société SAS [Adresse 5] ;

Rejeté la demande de la SAS [Adresse 5] tendant à faire réaliser les travaux et remplacer les meubles, dans le local à l'encontre de Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] ;

Condamné la SAS [Adresse 5] à verser à Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] une somme de 2 500,00 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS [Adresse 5] aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier rendu en date du 6 mai 2021, en ce qu'il n'a pas :

Condamné la société SAS [Adresse 5] à :

remplacer le mobilier contenu dans le local,

effectuer les travaux de reprise des peintures intérieures, des volets, de la peinture de la porte d'entrée et des menuiseries extérieures,

effectuer les travaux d'entretien et de remise en état du jacuzzi,

et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d'un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société SAS [Adresse 5] à :

remplacer le mobilier contenu dans le local,

effectuer les travaux de reprise des peintures intérieures, des volets, de la peinture de la porte d'entrée et des menuiseries extérieures,

effectuer les travaux d'entretien et de remise en état du jacuzzi,

et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d'un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Y ajoutant,

Constater l'expiration du bail commercial conclu le 28 juin 2011 à effet du 1er juillet 2022 du fait du congé délivré par la société SAS [Adresse 5] ;

Constater l'occupation sans droit ni titre de la société SAS [Adresse 5] du local situé appartement de type 4 numéroté 25 A et d'un parking n°75 situé au lieu-dit [Adresse 6] depuis le 1er juillet 2022 ;

Ordonner l'expulsion de la société SAS [Adresse 5] et de tous occupants de son chef du local situé appartement de type 4 numéroté 25 A et d'un parking n° 75 situé au lieu-dit [Adresse 6] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

Condamner la SAS [Adresse 5] à verser à Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [S] une somme de 5 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS [Adresse 5] aux entiers dépens. »

S'agissant de l'état de vétusté, qu'ils estiment non établi, MM. [D] [H] et [E] [S] acquiescent aux motifs retenus par le premier juge, en ajoutant que le renouvellement du mobilier est à la charge du preneur, comme mentionné dans le bail commercial, ce qui a été confirmé par le premier juge.

De même, s'agissant du préjudice financier invoqué par la société Propriétaires [Adresse 5], MM. [D] [H] et [E] [S] acquiescent aux motifs retenus par le premier juge.

Sur les loyers et charges impayés, les intimés font valoir que la société Propriétaires [Adresse 5] leur doit non seulement les loyers et charges au titre de la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 30 juin 2020, mais aussi les loyers et charges impayés depuis le dernier trimestre 2018. Ils produisent à cette fin un tableau échéancier, qui va jusqu'en juin 2023, de même pour les charges dues.

S'agissant de l'exception d'inexécution, les intimés font valoir que la société Propriétaires [Adresse 5] ne démontre ni l'état de vétusté, ni la faute du bailleur au regard des articles 1719 et 1720 du code civil, ni l'impossibilité absolue et totale d'exploiter les locaux. En cela, ils acquiescent également aux motifs retenus par le premier juge.

Sur la demande d'expulsion du bien loué, au titre de l'article L. 145-4 du code de commerce, MM. [D] [H] et [E] [S] font valoir que la société Propriétaires [Adresse 5] s'est maintenue dans les lieux après la date du 30 juin 2022, date de la fin du bail, qu'elle n'a pas restitué les lieux et qu'elle est ainsi occupante sans droit ni titre depuis juillet 2022.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande d'allocation de dommages-intérêts au motif d'une exception d'inexécution du fait de l'état de vétusté du logement objet du bail en litige

Au visa de l'article 1755 du code civil, la société Propriétaires [Adresse 5] se prévaut d'un état de vétusté du logement pris à bail, en se fondant pour l'essentiel sur un procès-verbal de constat établi par un huissier le 20 décembre 2019, faisant état de ce que les peintures sont ternes, que les équipements sont usagés, que le mobilier est bas de gamme et qu'il y a des éclats sur certains murs.

Au visa des articles 1719, 1720 et 1217 du code civil, elle avance que du fait de cet état de vétusté, elle n'a pas pu jouir paisiblement des lieux de sorte qu'il s'agit d'une inexécution imputable aux bailleurs, qui justifie, selon elle, l'allocation de la somme de 56 703,62 euros à titre de dommages-intérêts, afin indemniser la perte de chiffre d'affaires faute pour elle d'avoir pu offrir le logement à la location.

En droit des baux, l'exception d'inexécution existe au bénéfice du locataire mais à certaines conditions, plus drastiques encore qu'en droit général des contrats car il est constant qu'en application de l'article 1728 du code civil, l'obligation de paiement du loyer au terme convenu est centrale dans l'exécution du contrat de bail.

Ainsi, l'exception n'est admise au bénéfice du locataire qu'à une double condition, que le juge saisi doit expressément relever : que le preneur se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, et seul le manquement complet du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier l'arrêt du paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution, et si le locataire est lui-même responsable ou pour partie responsable de la situation qu'il dénonce, il n'est pas admis à invoquer l'exception.

S'il résulte effectivement des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, comme le soutient la société Propriétaires [Adresse 5], que le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le logement est indécent ou insalubre, ou encore lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d'équipement, il lui faut néanmoins démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.

Ces manquements supposent en outre que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l'autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

En aucun cas, sauf impossibilité totale de jouir du bien loué, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer au motif d'inconfort ou même d'indécence, seuls des dommages et intérêts compensatoires pouvant éventuellement être accordés par une juridiction dans ces conditions.

En l'espèce, en l'état des éléments soumis à la cour, la société Propriétaires [Adresse 5] ne peut se prévaloir d'une quelconque impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses prétentions indemnitaires au motif d'une exception d'inexécution.

2. Sur la demande de condamnation des bailleurs à la réalisation de travaux du fait de l'état de vétusté du logement objet du bail en litige

S'agissant des meubles, la cour relève, comme le premier juge, que le bail qui lie les parties prévoit que « Le preneur prendra en charge l'entretien de l'ameublement et son renouvellement si nécessaire pendant la durée du bail. », de sorte que la société Propriétaires [Adresse 5] ne peut se prévaloir d'une quelconque vétusté, en l'espèce, la table basse, seul élément mobilier ressortant du procès-verbal de constat d'huissier comme étant usagé, dès lors qu'il lui appartient de prendre en charge le renouvellement de ce mobilier, qu'elle estime par ailleurs comme étant bas de gamme, ce qui relève que de sa seule appréciation.

S'agissant des éclats sur certains murs, comme l'a justement relevé le premier juge, ils ne sont manifestement pas créé par simple vétusté mais ressortent de dégradations relevant de l'obligation d'entretien du locataire.

S'agissant enfin des peintures des murs, qui ressortent comme étant ternes, il est exact, comme entend le rappeler la société Propriétaires [Adresse 5], que si le locataire est tenu aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location, il n'est pas tenu par celles occasionnées par vétusté, de sorte que MM. [D] [H] et [E] [S] auraient pu être condamnés à refaire les peintures de leur villa 25A, celles-ci ayant plus de sept années.

Or, la société Propriétaires [Adresse 5] n'a plus intérêt à cette fin dès lors que le bail commercial, consenti pour une durée ferme de onze ans, a expiré le 30 juin 2022, ainsi, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que cette demande était sans objet.

3. Sur la demande reconventionnelle à effectuer les travaux et à remplacer le mobilier sous astreinte

Comme l'a justement retenu le premier juge, en l'état des pièces versées au débat par les parties, il ne peut être déterminé l'ampleur et la nature des travaux qui seraient à réaliser. De plus, le bail ayant expiré au 30 juin 2022 et la société Propriétaires [Adresse 5] s'étant maintenue dans les lieux, les bailleurs pourront se convaincre de la nécessité ou non de faire effectuer des travaux à sa charge au jour de l'établissement de l'état des lieux de sortie, qu'ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté MM. [D] [H] et [E] [S] de leur demande de condamnation de la société Propriétaires [Adresse 5] à effectuer, sous astreinte, des travaux de remise en état et de remplacement du mobilier.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur la demande d'expulsion de la société Propriétaires [Adresse 5]

MM. [D] [H] et [E] [S] entendent rappeler que la société Propriétaires [Adresse 5] a, par acte signifié le 30 juin 2020, délivré un congé pour le 30 juin 2021, conformément aux dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, en visant l'échéance contractuelle du bail commercial du 28 juin 2011 mais que celui-ci a été consenti pour une durée ferme de onze ans en vertu de l'article deux, de sorte que l'échéance contractuelle est en réalité au 30 juin 2022.

Indiquant que la société Propriétaires [Adresse 5] s'est cependant maintenue dans les lieux au-delà de cette date, ce qui n'est pas contesté, leur causant préjudice, ils demandent par conséquent à la cour de prononcer son expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique, demande à laquelle il sera fait droit.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Propriétaires [Adresse 5] sera condamnée aux dépens de l'appel.

La société Propriétaires [Adresse 5], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à MM. [D] [H] et [E] [S], ensemble, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 6 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

ORDONNE l'expulsion de la société Propriétaires [Adresse 5] et de tous occupants de son chef de la maison de type 4, numéroté 25 A, et d'un parking n° 75, situés au lieu-dit [Adresse 6] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

CONDAMNE la société Propriétaires [Adresse 5] à payer à MM. [D] [H] et [E] [S], ensemble, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

CONDAMNE la société Propriétaires [Adresse 5] aux dépens de l'appel.