CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 28 mars 2024, n° 21/13111

FAITS ET PROCÉDURE

Par suite de l'acquisition, le 26 février 2015, moyennant un prix de 3.250.000 €, d'un fonds de commerce portant sur l'exploitation d'un hôtel situé [Adresse 4] à [Localité 8], dans des locaux appartenant à la SCI Bos, la SCS Finotel Valorisation 5 est devenue titulaire d'un bail commercial conclu le 08 septembre 2009, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel de 57.500 €.

À la demande de la SCS Finotel Valorisation 5, le cabinet LCV ingénierie, en qualité d'ingénieur structure, a réalisé, le 16 avril 2015, un rapport sur l'état de l'immeuble qui a relevé divers désordres, et préconisé une étude géotechnique et des fouilles supplémentaires.

Après accord du bailleur, un deuxième rapport a été établi le 24 juillet 2015, par ce même cabinet, qui a révélé :

- des fissures anciennes dans la voûte de pierre du sous-sol dues à un tassement des sols d'assise ;

- des fissures sur la façade arrière, liées aux infiltrations d'eau et au tassement des murs du sous-sol ;

- des désordres au niveau des planchers existants s'expliquant en partie par de trop grandes quantités de recharge en béton et par la dégradation de plusieurs poutres et solives en bois.

Le cabinet LCV a conclu à la nécessité de démolir et reconstruire tous les planchers et, pour ce faire, de suspendre l'exploitation de l'hôtel, qu'il jugeait, au demeurant, trop dangereuse.

Le 05 novembre 2015, le plafond d'une salle de bains s'est partiellement effondré.

Sans réponse du bailleur, auquel elle avait adressé plusieurs courriers lui demandant de prendre les mesures nécessaires, la SCS Finotel Valorisation 5 a fermé l'hôtel en novembre 2015 et a suspendu le paiement de ses loyers.

Après qu'un troisième rapport en date du 15 décembre 2015 a confirmé la nécessité de réaliser des travaux de renforcement de la structure de l'immeuble avant de remettre l'hôtel en service, la SCI Immobilière Bos a, par courrier du 06 janvier 2016, indiqué qu'elle était prête à participer à la réalisation des travaux évalués à 1.800.000 € et a demandé le règlement de l'arriéré de loyers de 34.036 €.

Malgré plusieurs échanges de courriers, les parties ne sont pas parvenues à se mettre d'accord sur les travaux à réaliser, la solution « béton » proposée par la société preneuse étant rejetée par la société bailleresse qui préconisait une solution « bois ».

Le 28 juin 2016, la SCI Bos a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et lui faisant sommation de « reprendre l'exploitation du fonds ».

Par acte du 26 juillet 2016, la SCS Finotel Valorisation 5 a fait assigner la société bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir déclarer ce commandement nul et de nul effet.

Par acte extrajudiciaire du 18 mai 2017, la SCI Bos a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement de bail et refus d'indemnité d'éviction, à effet du 31 décembre 2017, les motifs graves et légitimes invoqués étant le défaut d'exploitation et le défaut de transmission à la préfecture de police de l'acte de cession du fonds de commerce qui était prévue audit acte afin d'obtenir un report de la mise en conformité de certaines des chambres de l'hôtel.

Des squatters s'étant installés dans les lieux, la SCS Finotel Valorisation 5 a, au cours de l'été 2017, diligenté une procédure devant le tribunal d'instance de Paris qui a rendu, le 13 octobre 2017, une ordonnance de référé ordonnant leur expulsion, celle-ci ne pouvant toutefois intervenir qu'à l'issue de la trêve hivernale.

Le 25 octobre 2017, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCS Finotel Valorisation 5. La SCP [L] [Y] et A. Lageat et la SCP Becheret-Thierry-Senechal-Gorrias - la SCP BTSG - ont été désignées en qualité de co-mandataires judiciaires.

Par jugement du 13 décembre 2017, le tribunal de commerce de Marseille a constaté que les squatters ne pouvant être expulsés avant plusieurs mois, l'entreprise n'était pas viable, et a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire, et désigné la SCP [L] [Y] et A. Lageat et la SCP BTSG en qualité de mandataires liquidateurs.

Le 28 février 2018, la SCI Bos a fait assigner les liquidateurs en intervention forcée et reprise d'instance.

Par ordonnance du 16 mai 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec l'instance initiée par la SCS Finotel Valorisation 5.

Le 02 mars et le 05 avril 2018, la Mairie de [Localité 11] a pris deux arrêtés imposant la réalisation en urgence d'un étaiement de l'immeuble et le débarras et le nettoyage des locaux dégradés par les squatters.

Par courrier recommandé du 12 avril 2018, la SCP BTSG a indiqué au bailleur qu'elle ne disposait pas de clés et remettait les locaux à sa disposition.

Par acte notarié du 30 novembre 2018, la Ville de [Localité 11] a acquis l'immeuble de situation des locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 8] et a notifié au greffe, par voie électronique le 27 mai 2019 des conclusions d'intervention volontaire.

Par ordonnance du 14 octobre 2019, le juge commissaire en charge de la procédure collective de la SCS Finotel Valorisation 5, saisi à la requête des liquidateurs, a désigné le cabinet d'expertise Abergel & Associés à titre d'expert aux fins d'évaluer le préjudice subi par la SCS Finotel Valorisation 5 à raison des éventuels manquements de la SCI Bos et le montant de l'indemnité d'éviction qui pourrait lui être due au titre du congé avec refus de renouvellement.

L'expert a rendu son rapport le 30 novembre 2019 concluant à un préjudice de 370.000 € et une indemnité d'éviction d'un montant de 3.250.000 €.

Par jugement mixte du 03 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté la reprise de l'instance introduite par la SCS Finotel Valorisation 5 ;

- reçu la Ville de [Localité 11] en son intervention volontaire ;

- dit la SCI Bos irrecevable en sa demande de condamnation de la SCS Finotel Valorisation 5 représentée par la SCP BTSG2 et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de liquidateurs judiciaires, à lui payer la somme de 400.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- fixé à la somme de 92.113,88 € la créance de la SCI Bos au passif de la procédure collective ouverte à l'égard de la SCS Finotel Valorisation 5, représentée par la SCP BTSG2 et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de liquidateurs judiciaires ;

- débouté la SCI Bos de sa demande en constatation d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 08 septembre 2009, et de sa demande subséquente de fixation de l'indemnité d'occupation de droit commun due par la SCS Finotel Valorisation 5 représentée par la SCP BTSG2 et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de liquidateurs judiciaires, à compter du 28 juillet 2016 ;

- débouté la SCI Bos de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 08 septembre 2009 ;

- dit que la SCI Bos a manqué à son obligation de délivrance en livrant à la SCS Finotel Valorisation 5 des locaux dans un état de vétusté ne lui permettant pas d'y exercer l'activité hôtelière prévue au bail ;

- dit que le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Bos le 18 mars 2017 à effet du 31 décembre 2017, ouvrait droit au profit de la SCS Finotel Valorisation 5, représentée par la SCP BTSG2 et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de liquidateurs judiciaires, au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce ;

- avant dire droit sur le surplus des demandes ;

- ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder [G] [M], afin de fournir les éléments permettant d'évaluer l'indemnité d'éviction due à la SCS Finotel Valorisation 5,

- fixé à la somme de 4.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCP BTSG2 et/ou la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de liquidateurs judiciaires de la SCS Finotel Valorisation 5 à la Régie du tribunal judiciaire de Paris ;

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 29 septembre 2021 à 11h30 pour vérification du dépôt de la consignation ;

- sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire.

Par ordonnance de remplacement d'expert rendue le 16 juin 2021, M. [O] [F] a été nommé en remplacement de M. [G] [M].

Par déclaration du 11 juillet 2021, la SCI Bos a interjeté appel partiel du jugement et de l'ordonnance du juge de la mise en état.

Par conclusions déposées le 06 janvier 2022, la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, ont interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 06 avril 2022, par lesquelles la SCI Bos, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel limité du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 03 juin 2021.

Et en conséquent, réformer ledit jugement en ce qu'il a :

- dit la SCI Bos irrecevable en sa demande de condamnation de la SCS Finotel Valorisation 5 représentée par la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, es qualités de liquidateurs judiciaires, à lui payer la somme de 400.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- débouté la SCI Bos de sa demande en constatation d'acquisition la clause résolutoire insérée au bail du 08 septembre 2009, et de sa demande subséquente de fixation de l'indemnité d'occupation de droit commun due par la SCS Finotel Valorisation 5 représentée par la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat ès qualités de liquidateurs judiciaires à compter du 28 juillet 2016 ;

- débouté la SCI Bos de sa demande résiliation judiciaire du bail.

- dit que le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Bos le 18 mai 2017 à effet du 31 décembre 2017, ouvrait droit au profit de la SCS Finotel Valorisation 5, représentée par la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat ès qualités de liquidateurs judiciaires, au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-4 du code de commerce ;

- ordonné une mesure d'expertise judiciaire afin de déterminer le préjudice prétendument subi par la SCS Finotel Valorisation 5, ainsi que le montant de l'indemnité d'éviction pouvant être due à ce locataire.

Et en conséquence,

- déclarer la SCI Bos recevable et bien fondée en sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail reçu par Me [W] notaire associé à [Localité 10] en date 08 septembre 2009 pour manquement à l'obligation d'exploitation du fonds de commerce et à l'obligation de mise en conformité de 4 chambres ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SCS Finotel Valorisation 5 depuis le 28 juillet 2016 au jour de la libération effective des lieux soit le 12 avril 2018, au montant du loyer contractuellement convenu outre les charges ;

- vu le congé délivré le 18 mai 2017 à effet du 31 décembre 2017, dire n'y avoir lieu à paiement d'indemnité d'éviction à la suite du congé avec refus de renouvellement délivré le 18 mai 2017 ;

- condamner la SCS Finotel Valorisation 5 à payer à la SCI Bos la somme de 400.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sauf à ordonner une mesure d'expertise afin d'évaluer la perte de valeur vénale subie par la SCI Bos en conséquence des dégradations subies sur ledit immeuble ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 03 juin 2021, en ce qu'il a fixé à la somme de 92.113,88 € la créance de la Société Civile Immobilière Bos au passif de la procédure collective ouverte à l'égard de la SCS Finotel Valorisation 5 présentée par la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, es-qualités de liquidateurs judiciaires ;

- à titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour d'appel devait confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 03 juin 2021, en ce qu'il a considéré que le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Bos le 18 mai 2017 ouvrait droit au profit de la SCS Finotel Valorisation 5 au paiement d'une indemnité d'éviction, débouter les liquidateurs de leur appel incident et confirmer le jugement rendu par ce tribunal en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise afin de déterminer le montant de ladite indemnité d'occupation et des préjudices subis par la SCS Finotel Valorisation 5 à raison des manquements du bailleurs à son obligation de délivrance ;

- en toutes hypothèses déclarer les liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5 agissant es qualités, irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et en conséquence, les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes ;

- condamner les liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5 agissant es qualités à payer à la SCS Finotel Valorisation 5 la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu les conclusions déposées le 03 janvier 2023, par lesquelles la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès-qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, intimées à titre principal et appelantes à titre incident, demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 03 juin 2021 (RG n° 16/11540) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise ;

- infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 03 juin 2021 (RG n° 16/11540) en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise ;

En conséquence, statuant à nouveau :

- condamner la SCI Bos au paiement de 368.500 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SCS Finotel Valorisation 5 à raison du manquement aux obligations de délivrance et de jouissance paisible ;

- condamner la SCI Bos au paiement de 3.250.000 € de dommages et intérêts au titre de l'indemnité d'éviction due à la SCS Finotel Valorisation 5 ;

- En tout état de cause :

- débouter la SCI Bos et la Mairie de [Localité 11] de l'ensemble de leurs demandes, moyens et prétentions ;

- condamner la SCI Bos à payer à la liquidation judiciaire de la SCS Finotel Valorisation 5 une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- dire que ceux d'appel seront recouvrés par Maître Matthieu Boccon-Gibod, société Lexavoué Paris-Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 06 avril 2022, par lesquelles Madame la Maire de [Localité 11], intimée, demande à la Cour de :

- donner acte à la Ville de [Localité 11] de ce qu'elle s'en rapporte à justice quant à l'appel de la SCI Bos ;

- débouter la SCS Finotel Valorisation 5 représentée par ses liquidateurs de leur appel d'incident ;

En toute hypothèse,

- condamner la partie succombante à verser à la Ville de [Localité 11] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens

SUR CE,

Sur la demande d'indemnisation de la SCS Finotel Valorisation 5

Sur les manquements à l'obligation de délivrance

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l'état de servir à l'usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s'exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d'exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a estimé que la SCI Bos avait manqué à son obligation de délivrance en remettant à la SCS Finotel Valorisation 5 des locaux dans un état de vétusté ne lui permettant pas d'y exercer l'activité hôtelière prévue au bail, et a ordonné une mesure d'expertise afin d'évaluer le préjudice de la SCS Finotel Valorisation 5 du fait de ce manquement du bailleur, après avoir considéré que :

le bail ne comportant pas de clause mettant expressément les dommages résultant de la vétusté à la charge du preneur, les travaux en résultant incombent à la SCI Bos, laquelle ne peut valablement opposer à la SCS Finotel Valorisation 5 un défaut d'entretien des locaux, les désordres étant survenus quelques mois seulement après son entrée dans les lieux,

la SCS Finotel Valorisation 5 est entrée dans les lieux le 26 février 2015 et a alerté la SCI Immobilière Bos de l'état de dangerosité du bâtiment en lui communiquant les deux rapports établis le 16 avril et le 24 juillet 2015 par la société LCV Ingénierie ; qu'elle a été contrainte de fermer l'hôtel à la suite de l'effondrement d'un plafond survenu le 05 novembre 2015, la gravité de la situation ayant, par ailleurs, été ultérieurement confirmée par le rapport du Cabinet LCV Ingenierie du 15 décembre 2015 préconisant des travaux de renforcement de la structure de l'immeuble avant la remise en service de l'hôtel et par un arrêté de la Ville de [Localité 11] du 05 avril 2018 imposant, en urgence, la réalisation d'un étaiement de l'immeuble,

la SCI Bos ayant manqué à son obligation de délivrance, elle sera donc condamnée à indemniser la SCS Finotel Valorisation 5 du préjudice subi de ce fait ; pour évaluer le préjudice, le tribunal ne disposant que du rapport du cabinet Abergel du 30 novembre 2019, succinct, basé sur des pièces dont la SCI Bos conteste avoir reçu communication, et précisant qu'il ne doit pas être utilisé dans un autre cadre que la liquidation judiciaire, les éléments sont insuffisants pour statuer sur le montant des dommages-intérêts à allouer à la SCS Finotel Valorisation 5 et une expertise doit être ordonnée.

La SCI Bos, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, conteste tout manquement de sa part à son obligation de délivrance, soulignant qu'aucune observation et/ou modification des clauses et conditions du bail qui était intervenu par devant Maître [W] entre la SCI Bos et la société Hôtel de Saint-Quentin, en date du 8 septembre 2009 n'a été apportée aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce du 26 février 2015, de sorte que la SCS Finotel Valorisation 5 aurait ainsi reconnu le bon état de réparations locatives du local à cette date, renonçant alors à demander au bailleur d'effectuer toute réparation, les seuls travaux relatifs aux gros murs de l'immeuble incombant au bailleur.

Elle ajoute qu'au regard des dommages survenus le 04 novembre 2015, il appartenait à la SCS Finotel Valorisation 5 de procéder aux travaux de réparation des solives et de la salle de bain endommagée aux termes du bail, page 4 paragraphe 7 en ce que tous les travaux de gros 'uvre étaient à sa charge, voire de l'ensemble des planchers de l'immeuble, selon les suggestions de son bureau d'études pour continuer l'activité commerciale et que selon le rapport du 15 décembre 2015 rendu par ce dernier, les désordres résultaient d'infiltrations d'eau, de sorte qu'ils n'étaient pas causés par la vétusté mais par un défaut d'entretien à la charge du locataire, lequel avait également la charge de l'entretien de la toiture et des descentes d'eaux pluviales.

La SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, lesquels sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a reconnu le manquement de la SCI Bos à son obligation de délivrance, mais demandent l'infirmation du chef de l'expertise, font valoir pour l'essentiel que les travaux de réparation portant sur les locaux loués incombaient au bailleur en ce que les travaux à réaliser touchaient à la structure même de l'immeuble au sens des études réalisées en ce que l'effondrement du plancher résultait de la dégradation affectant les gros murs.

Ils soulignent qu'en toute hypothèse, les locaux étaient vétustes au sens des études réalisées, et qu'aucune clause expresse du contrat de bail ne mettait à la charge du preneur les travaux de gros 'uvre résultant de la vétusté, de sorte qu'en l'absence de stipulation expresse, la jurisprudence considère que ces travaux sont à la charge du bailleur.

Or, ce manquement de la SCI Bos à son obligation de délivrance aurait occasionné un préjudice conséquent à la SCS Finotel Valorisation 5, établi et valorisé par des rapports d'analyse du bureau d'étude LCV Ingénierie réalisés à la demande conjointe du bailleur et du locataire, de sorte que le juge est fondé à s'appuyer sur les conclusions de ces rapports afin de fixer l'indemnisation du préjudice de la SCS Finotel Valorisation 5, rien ne s'opposant à ce que le juge prenne en compte une expertise réalisée à la demande d'une partie dès lors que les conclusions de cette expertise sont appuyées par d'autres éléments, ce qui serait le cas en l'espèce, la teneur des rapports du bureau d'études LCV Ingénierie n'étant pas méconnue par la SCS Finotel Valorisation 5.

Or, après l'effondrement du plafond de la salle de bain, l'immeuble n'était plus en état de servir à l'usage d'un hôtel puisqu'il était devenu trop dangereux d'y accueillir des clients, étant précisé que les arrêtés de la Mairie de [Localité 11] ont formellement interdit l'accès et l'occupation de l'immeuble, de sorte que le bailleur, qui a manqué à son obligation de délivrance d'un immeuble en état d'exploitation, a causé la cessation d'activité de la SCS Finotel Valorisation 5, laquelle doit recevoir réparation du préjudice évalué par le cabinet Abergel & Associés à la somme de 368.500 €, ce rapport constituant un moyen de preuve légalement admissible qui ne saurait être écarté du débat.

La ville de [Localité 11] relève quant à elle que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, de sorte que la société preneuse ne peut se prévaloir des rapports établis à sa seule demande et de façon non contradictoire.

Elle observe que la SCS Finotel Valorisation 5 méconnaîtrait la teneur de ces rapports en ce que ces derniers ne mentionnent que de « menus désordres apparents » et ne seraient pas étayés, ni susceptibles de justifier de la fermeture de l'hôtel dans son entier, soulignant par ailleurs que le rapport d'expertise du 30 novembre 2019 a été établi à la seule demande des liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire et sans respect du principe de la contradiction, de sorte que sa teneur ne serait pas probante.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi estimé que la SCI Bos avait manqué à son obligation de délivrance et devait dès lors indemniser la SCS Finotel Valorisation 5 du préjudice subi du fait de ce manquement.

En effet, il est constant que la SCS Finotel Valorisation 5 est entrée dans les lieux le 26 février 2015, en vertu du bail liant les parties, qui stipule en son article 2 que « le preneur effectuera à l'immeuble présentement loué, les réparations et réfections prévues à l'article 606 du code civil, ainsi que l'entretien de la toiture et des descentes d'eaux pluviales, mais à l'exception des gros murs », l'article 5 ajoutant que « tous les travaux pouvant concerner directement ou indirectement le gros 'uvre de l'immeuble seront exécutés aux frais exclusifs du preneur et sous le contrôle de l'architecte du bailleur », ce dont il résulte qu'aucune clause contractuelle ne met à la charge du preneur les conséquences de la vétusté du bien loué.

Il est tout aussi constant qu'il résulte d'un rapport de la société LCV du 16 avril 2015 l'existence, dans le sous-sol de l'immeuble, de fissures apparentes au pied de la voûte existante dans le bureau de la gouvernante, dans le local machinerie, et dans le local technique, ainsi qu'un affaissement du mur sous la cage d'escalier, sur la façade arrière sur cour, une forte fissuration vraisemblablement liée aux désordres constatés dans les voûtes de sous-sol, et au niveau R+4, des désordres sur les poutres bois existantes, et des planchers anormalement surchargés en béton.

Il est également tout aussi constant que la SCI Bos a reconnu elle-même dans un courrier du 03 mars 2016, que « les travaux du RER en 1979 ont provoqué des désordres importants sur l'immeuble et dans le sous-sol par remontée de fontis qui ont fragilisé sa structure » et produit en outre un rapport de visite établi par le cabinet d'architecture ROUSSEL et FULGERAS le 22 janvier 1979, qui liste les nombreuses fissures affectant l'ensemble de l'immeuble et, notamment, la voûte du sous-sol.

Or, en dépit de l'alerte qui lui a été ainsi transmise par la SCS Finotel Valorisation 5 par la communication des rapports de LCV Ingénierie du 16 avril et 24 juillet 2015, et de sa propre information dès 1979 des nombreuses fissures affectant la structure même de l'ensemble de l'immeuble et notamment la voûte du sous-sol, qui a conduit à une fissuration de la façade et a occasionné des infiltrations d'eau qui avec le temps ont endommagé les poutres en bois, il n'est ni allégué ni établi que la SCI Bos aurait fait réaliser les réparations nécessaires avant de remettre à la SCS Finotel Valorisation 5 les locaux.

Or, la SCS Finotel Valorisation 5 a été contrainte de fermer l'hôtel à la suite de l'effondrement d'un plafond d'une salle de bain survenu le 05 novembre 2015, la dangerosité de l'établissement étant confirmée par le rapport du cabinet LCV Ingénierie du 15 décembre 2015 préconisant des travaux de renforcement de la structure de l'immeuble et par un arrêté de la ville de [Localité 11] du 05 avril 2018 imposant la réalisation en urgence d'un étaiement de l'immeuble.

Ce faisant, la SCI Bos a manqué à son obligation de délivrance en délivrant à la SCS Finotel Valorisation 5 un immeuble dans un état de vétusté et comportant des désordres affectant sa structure empêchant la SCS Finotel Valorisation 5 d'exercer son activité hôtelière pourtant prévue au bail.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a reconnu les manquements de la SCI Immobilière Bos à son obligation de délivrance, et a jugé qu'elle devait être condamnée à indemniser la SCS Finotel Valorisation 5 des préjudices en résultant.

Sur l'indemnisation du préjudice de la SCS Finotel Valorisation 5

Il résulte des articles 6, 15 et 16 du code de procédure civile qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder, que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions ainsi que les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le juge du fond ne peut refuser d'examiner des rapports d'expertise établis de façon non contradictoire régulièrement versés aux débats, soumis à la libre discussion des parties et corroborés par d'autres éléments de preuve.

En l'espèce, le premier juge a ordonné une mesure d'expertise avant dire droit sur l'indemnisation de la SCS Finotel Valorisation 5 après avoir relevé qu'il ne disposait que du rapport du Cabinet Abergel du 30 novembre 2019, succinct, basé sur des pièces dont la SCI Bos conteste la communication à son profit, et mentionnant qu'il ne doit pas être utilisé dans un autre cadre que la liquidation judiciaire de la SCS Finotel Valorisation 5.

Néanmoins, ce rapport d'expertise a été établi suite à ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Marseille du 14 octobre 2019, à la demande des organes de la procédure et constitue donc un rapport d'expertise judiciaire et non amiable.

En outre, l'expert judiciaire, s'il ne s'est fondé que sur les pièces fournies par la SCP BTSG et la SCP [L][Y] &A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, qu'il a précisément listées, n'en a pas moins précisé avoir mené sa mission dans le respect des règles édictées par le conseil national de la compagnie des experts, dans le contexte de la liquidation judiciaire de la SCS Finotel Valorisation 5, dans le cadre de laquelle s'inscrit le présent litige, tendant à recouvrer des actifs dans le cadre des opérations de liquidation.

Dès lors, si l'expertise n'a pas été réalisée de manière contradictoire, en présence de la SCI Bos et de la ville de Paris, le rapport d'expertise ayant néanmoins été versé aux débats accompagné des pièces sur lesquelles l'expert s'est fondé, dès lors soumis à la libre discussion contradictoire des parties, il constitue un élément d'appréciation permettant à la cour de statuer sur le quantum de l'indemnisation due à la SCS Finotel Valorisation 5, dans la mesure où il ne constitue par l'unique élément d'appréciation soumis à la cour, qui dispose d'autres éléments versés aux débats.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du rapport de la société LCV Ingénierie en date du 24 juillet 2015, que suite à des sondages à l'intérieur de l'immeuble, autorisés le 05 juin 2015 par la SCI Bos, des désordres importants affectant les planchers avec dépassement des contraintes des poutres de bois ont été constatées par le cabinet d'ingénierie, qui a préconisé la démolition et reconstruction de tous les planchers sans conserver l'exploitation de l'hôtel qu'il estime dangereuse compte tenu de l'état très dégradé de certains planchers et de la façade arrière.

Il est par ailleurs constant que le 05 novembre 2015, un plafond s'est effondré dans une chambre, ce qui a été constaté par huissier de justice le jour-même (pièce 31), corroborant ainsi les désordres ainsi relevés par le cabinet d'ingénierie.

Or, l'effondrement d'un plafond témoignant d'une atteinte même de la structure et de la solidité de l'immeuble, n'a pu que conduire, pour des raisons de sécurité évidentes, la SCS Finotel Valorisation 5 à fermer l'hôtel, rendant ainsi impossible l'exploitation de son activité jusqu'à son éviction à effet au 31 décembre 2017.

Ce faisant, le manquement de la SCI Bos à son obligation de délivrance a occasionné à la SCS Finotel Valorisation 5 un préjudice tiré de la perte du flux de trésorerie que l'exploitation du fonds de commerce lui aurait rapportée sur cette période et du montant des investissements réalisés dans les installations et bien corporels après la prise de possession du fonds de commerce.

Or, la SCS Finotel Valorisation 5 n'ayant acquis le fonds de commerce que le 26 février 2015, il apparaît justifié, afin d'apprécier le préjudice financier ainsi subi et tiré de la perte du flux de trésorerie, correspondant à l'EBE diminué de l'impôt sur les sociétés théoriques, de se fonder, comme l'a fait l'expert judiciaire, sur les résultats comptables du précédent exploitant, sur les quatre derniers exercices, à savoir de 2011 à 2014, obtenus par Infogreffe.

Or, il résulte de la lecture de ces exercices un chiffre d'affaires moyen de 500 K€, cette tendance étant similaire à celle réalisée par la SCS Finotel Valorisation 5 de mars à novembre 2015, assorti d'un taux d'occupation moyen de 70 %. Après retraitement de l'EBE avec l'imposition théorique et la dotation aux amortissements, il en résulte un préjudice d'exploitation sur la période de 121 K€.

Par ailleurs, s'agissant des investissements réalisés par la SCS Finotel Valorisation 5 depuis la cession du fonds il résulte des états financiers de la SCS Finotel Valorisation 5 un montant d'immobilisations de 247,5 K€.

Dès lors, l'indemnisation intégrale du préjudice subi par la SCS Finotel Valorisation 5 doit conduire à condamner la SCI Bos à verser à la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, la somme totale de 368.500 €.

2) Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon les articles 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI Bos de sa demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, après avoir considéré qu'eu égard au manquement précédemment caractérisé du bailleur à son obligation de délivrance, le défaut d'exploitation des locaux loués n'est pas imputable au preneur qui, au surplus ne saurait se voir reprocher d'avoir sursis aux travaux de mise en conformité dans l'attente de la réalisation de travaux visant à remédier au caractère dangereux des locaux lié à leur vétusté dont la charge incombe au bailleur, de sorte que le commandement du 28 juin 2016 comportant sommation de reprendre l'exploitation ne peut, dès lors, produire aucun effet.

La SCI Bos sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef et le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, en excipant d'une part d'un manquement de la SCS Finotel Valorisation 5 à l'obligation d'exploitation du fonds, mentionnée expressément dans la clause résolutoire dans son dernier paragraphe et ce « pour quelque cause que ce soit », de sorte que l'infraction peut fonder la résolution ou la résiliation du bail et d'autre part d'un manquement du preneur à l'obligation de mise en conformité de 4 chambres, correspondant à l'obligation du locataire d'assurer la mise aux normes du bien conformément aux prescriptions administratives, mentionnées au bail annexé à la cession en sa page 5 paragraphe 10, dont celle de faire tous travaux imposés par l'autorité administrative et d'exploiter en se conformant aux règlements en vigueur, étant précisé que les travaux n'ont pas été réalisés dans le délai donné par l'autorité préfectorale.

Or, la SCS Finotel Valorisation 5 n'ayant pas repris l'exploitation dans le délai d'un mois en dépit de la sommation du 28 juin 2016 et ayant également entrepris des travaux dans l'immeuble, « dont la consistance reste inconnue à ce jour », sans autorisation de son bailleur et ce en violation des termes du bail cf page 4 paragraphe « travaux par le locataire », la SCI Bos soutient qu'elle serait dès lors fondée à invoquer l'acquisition de la clause résolutoire.

La SCP BTSG et la SCP [L][Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5 s'opposent à cette argumentation et sollicitent la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant en substance que le bailleur ne saurait reprocher à son locataire une cessation d'activité lorsqu'elle a été causée par son propre fait, les inexécutions contractuelles dont elle se prévaut contre la SCS Finotel Valorisation 5 n'étant que le résultat de ses propres inexécutions, de sorte qu'il n'y a pas eu de manquement à l'obligation de la SCS Finotel Valorisation 5 d'exploitation du fonds de commerce.

Ils ajoutent que les travaux de mise en conformité des quatre chambres visées étaient conditionnés à la réalisation préalable des travaux de rénovation de la structure de l'immeuble dont la charge reposait sur le bailleur, de sorte qu'aucun manquement à son obligation de mise en conformité des chambres ne peut être caractérisé.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué en refusant de considérer que le défaut d'exploitation des locaux loués par la SCS Finotel Valorisation 5, bien que visé par le bail comme cause d'acquisition de la clause résolutoire, puisse fonder celle-ci, alors que ce défaut d'exploitation résulte d'une impossibilité d'exploiter l'immeuble pour la SCS Finotel Valorisation 5, découlant du propre manquement de la SCI Bos à son obligation de délivrance.

De même, s'agissant du défaut d'exécution par la SCS Finotel Valorisation 5 des travaux de mise aux normes du bien conformément aux prescriptions administratives, mentionnés au bail annexé à la cession en sa page 5 paragraphe 10, la SCI Bos ne saurait sérieusement reprocher à la SCS Finotel Valorisation 5 un tel manquement, alors même que leur réalisation était nécessairement subordonnée à la réalisation préalable de travaux tendant à conforter la solidité de la structure même de l'immeuble, affectée par les désordres ci-dessus mentionnés.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Bos de sa demande tendant au constat de la clause résolutoire, et de sa demande subséquente de fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à la charge de la SCS Finotel Valorisation 5.

3) Sur le congé délivré par la SCI Bos

Aux termes de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a considéré que le congé délivré par la SCI Bos à la SCS Finotel Valorisation 5 le 18 mai 2017 ne respectait pas les conditions posées par l'article L. 145-17 du code de commerce, et laissait subsister le refus de renouvellement en ouvrant le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction, après avoir relevé que :

le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à la disposition du preneur un immeuble en état d'être exploité, de sorte que le défaut d'exploitation ne saurait donc constituer un motif grave et légitime au sens de l'article L. 145-1 7 du code de commerce,

la SCI Bos ne démontre pas que le fait de ne pas avoir transmis à la préfecture de police une copie de l'acte de cession du fonds de commerce pour obtenir le report de la mise en conformité des quatre chambres de l'hôtel, constitue, à son égard, une faute d'une gravité suffisante pour priver le preneur de son droit à indemnité.

La SCI Bos sollicite l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir en substance qu'aucun manquement à son obligation de délivrance ne serait démontré et que le congé s'avère fondé par deux motifs graves et légitimes au sens de l'article L. 145-15 du code de commerce, de sorte que la demande d'indemnité d'éviction doit être déclarée mal fondée et rejetée.

La SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5 s'opposent à ce chef de demande, en arguant qu'aucun motif grave et légitime ne pourrait être imputé à la SCS Finotel Valorisation 5 dès lors que le bailleur ne peut se prévaloir d'une inexécution contractuelle résultant de ses propres manquements.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, le défaut d'exploitation du fonds de commerce par la SCS Finotel Valorisation 5 ne saurait sérieusement s'analyser en un motif grave et légitime dès lors que ce défaut d'exploitation par le preneur résulte du propre manquement du bailleur dans son obligation de délivrance, qui rend impossible ladite exploitation, comme c'est le cas en l'espèce.

De même, si la SCI Bos fait grief à la SCS Finotel Valorisation 5 de n'avoir pas transmis à la préfecture de police une copie de l'acte de cession du fonds de commerce pour obtenir le report de la mise en conformité des quatre chambres de l'hôtel, il n'est nullement établi par la SCI Bos que ce manquement de la SCS Finotel Valorisation 5 à son obligation contractuelle revêtirait un caractère de gravité suffisant fondant un motif légitime au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce, alors même qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que la structure et la solidité même de l'immeuble étaient altérées, de sorte que l'exécution de travaux de mise en conformité de quatre chambres induisaient nécessairement que des travaux de consolidation de la structure de l'immeuble soient menés au préalable.

En conséquence, le congé délivré à la SCS Finotel Valorisation 5 par la SCI Bos le 18 mai 2017 n'apparaissant pas fondé sur un motif grave et légitime, il laisse certes perdurer les effets du congé quant à un refus de renouvellement du bail, mais ouvre droit à indemnité d'éviction pour la SCS Finotel Valorisation 5.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

4) Sur l'indemnité d'éviction

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds ; si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire évincé doit se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a reconnu le principe du droit à indemnité d'éviction pour la SCS Finotel Valorisation 5, mais ordonné avant dire droit une mesure d'expertise aux fins de l'évaluer, estimant que le rapport du cabinet Abergel serait insuffisant pour statuer.

La SCS Finotel Valorisation 5 sollicite l'infirmation du jugement de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel qu'en présence de la perte d'un fonds de commerce sans réinstallation, comme en l'espèce, le calcul de l'indemnité principale exigerait de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, fixée suivant les usages de la profession.

Or, le chiffre d'affaires pris en compte pour les besoins de ce calcul est celui des trois dernières années d'exploitation, de sorte que le chiffre d'affaires moyen pour les exercices 2012 à 2014 est de 498.754 €, auquel un coefficient de 6,5 doit être retenu conformément à ce qu'a retenu le technicien désigné par ordonnance du juge-commissaire en date du 14 octobre 2019 compte tenu de la capacité de 33 chambres et du potentiel chiffre d'affaires significatif en l'absence de dommage, conduisant à la fixation d'une indemnité d'éviction de 3.250.000 €, correspondant d'ailleurs au coût d'acquisition du fonds de commerce par la SCS Finotel Valorisation 5 le 28 février 2015, soit neuf mois avant la fin de l'exploitation du fonds.

Il n'est pas contesté que l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce de la SCS Finotel Valorisation 5 dont la clientèle dépend de l'emplacement, et que la SCS Finotel Valorisation 5 ne s'est pas réinstallée, de sorte que l'indemnité d'éviction principale due à la SCS Finotel Valorisation 5 doit correspondre à la valeur du fonds de commerce.

Pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment, le rapport d'expertise du cabinet Abergel, rapport d'expertise judiciaire, constitue un élément d'appréciation suffisant pour permettre à la cour de statuer, dès lors qu'il a été soumis au débat contradictoire des parties, et qu'il ne constitue pas l'unique élément d'appréciation soumis à la cour, qui dispose d'autres pièces pour l'apprécier, notamment l'acte de cession du fonds de commerce.

En l'état de la faible durée d'exploitation de l'hôtel de catégorie deux étoiles par la SCS Finotel Valorisation 5, entre le 26 février et le 05 novembre 2015, il apparaît justifié, de ne pas tenir compte du chiffre d'affaires réalisé par la SCS Finotel Valorisation 5 au cours de cette très courte période, mais de se fonder sur des éléments de comparaison analogique.

Or, il résulte de l'acte de cession du fonds de commerce, signé également par la SCI Bos, bailleresse, que la SCS Finotel Valorisation 5 l'a acquis le 26 février 2015 pour un montant de 3.250.000 € de la SARL Hôtel de Saint Quentin, précédent exploitant, qui avait réalisé au cours des exercices 2012 à 2014 un chiffre d'affaires HT moyen annuel de 498.753 €, ce dont il s'infère que le prix de cession correspond à l'application d'un multiple de 6,5 au chiffre d'affaires HT.

Si ce multiple apparaît conséquent, il convient cependant de relever que du fait de sa localisation dans un quartier à forte attractivité touristique et business, et de sa capacité en terme de chambres (33), plus élevée que la moyenne des établissements indépendants, l'application de ce coefficient apparaît cohérent avec les particularités de l'hôtel, et corroboré en outre par les annonces de vente de fonds de commerce dans [Localité 11] publiées par « Hôtellerie-Restauration » de standing équivalent.

En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 3.250.000 € et d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise.

5) Sur la demande d'indemnisation de la SCI Immobilière Bos

Aux termes de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicable à la procédure de liquidation judiciaire par renvoi opéré par l'article L. 641-3 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance tend à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a déclaré la demande d'indemnisation de la SCI Bos à l'encontre de la SCS Finotel Valorisation 5 à hauteur de 400.000 € irrecevable après avoir considéré que le fait générateur de la créance de dommages et intérêts alléguée par le bailleur réside dans l'inexécution par le preneur de son obligation contractuelle d'entretien et de sauvegarde de l'immeuble du fait de l'occupation de celui-ci par des squatters, pendant l'été 2017, soit antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective.

La SCI Bos, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, expose que son action indemnitaire échapperait à l'application de l'article L. 622-21 du code de commerce, dès lors que les actions qui se sont poursuivies visaient la résolution ou la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que la mise en 'uvre de la responsabilité de la locataire et que les montants des demandes reconventionnelles ont été portés en mémoire dans la déclaration de créance, à laquelle sont d'ailleurs annexées les conclusions de la SCI Bos les comprenant.

Elle ajoute que l'expulsion des squatters des locaux loués n'est intervenue que courant 2018, non à la suite de la procédure initiée par la SCS Finotel Valorisation 5, mais à l'initiative de la seule mairie de [Localité 11] en vertu d'un arrêté de péril, et compte tenu de l'état de dégradation de l'immeuble loué qui avait subi un incendie en mars 2018, de sorte qu'elle ne lui a pas restitué les clés de l'immeuble et que le préjudice subi est réel et important, et résulte des manquements du locataire.

La SCP BTSG et la SCP [L][Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5 sollicitent la confirmation du jugement attaqué de ce chef, en arguant pour l'essentiel que la demande de dommages et intérêts de la SCI Bos serait irrecevable en ce qu'elle ne s'analyserait pas en une créance postérieure utile mentionnée au I de l'article L. 622-17 du code de commerce et que la dégradation des locaux résulterait de l'occupation de squatteurs survenue au cours de l'été 2017, soit avant l'ouverture de la procédure collective, ce dont la SCI Bos avait connaissance.

Ils ajoutent que la créance ne serait pas née en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation ou pour les besoins du déroulement de la procédure collective conformément à l'article L. 622-17 du code de commerce, de sorte que l'action litigieuse devrait être assimilée à une action en paiement prohibée après l'ouverture de la procédure collective au sens des articles L. 622-17 et L. 622-21 du code de commerce, ce d'autant que la déclaration de créance ne contiendrait aucune référence.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, la demande de dommages-intérêts formulée par la SCI Bos à hauteur de 400.000 € à l'encontre de la SCS Finotel Valorisation 5, s'analyse en une demande indemnitaire, et non en une poursuite d'une action tendant à la résolution ou résiliation du contrat de bail litigieux.

Or, le fait générateur de cette indemnisation réside dans l'inexécution alléguée du preneur de son obligation contractuelle d'entretien et de sauvegarde de l'immeuble du fait de l'occupation de celui-ci par des squatters, pendant l'été 2017, soit antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective, de sorte que la demande indemnitaire se trouve prohibée par les dispositions sus-citées à peine d'irrecevabilité.

C'est donc à bon droit que le premier juge l'a déclarée irrecevable en cette demande, le jugement étant confirmé de ce chef.

6) Sur les demandes accessoires

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SCI Bos aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Boccon-Gibod. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, la SCI Bos sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée de ce chef au paiement d'une indemnité de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter la ville de [Localité 11] de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 03 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 16/11540 sur la mesure d'expertise avant dire droit ;

Confirme pour le surplus le jugement rendu le 03 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 16/11540 en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Bos à verser à la SCP BTSG et la SCP [L][Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, la somme de 368.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

Condamne la SCI Bos à verser à la SCP BTSG et la SCP [L][Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5, la somme de 3.250.000 € à titre d'indemnité d'éviction ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Déboute la SCI Bos de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Bos à verser à la SCP BTSG et la SCP [L] [Y] & A. Lageat, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SCS Finotel Valorisation 5 la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la ville de [Localité 11] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Bos aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Boccon-Gibod.