CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 28 mars 2024, n° 20/09943

EXPOSE DU LITIGE

La Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] (SERTLC) exploite la résidence de

tourisme [8], située [Adresse 4], à [Localité 7].

Des baux commerciaux ont été conclus par l'ensemble des copropriétaires, principalement au

cours du premier semestre 2005, avec la société Madéo Exploitation, laquelle a apporté son

fonds de commerce par un apport partiel d'actifs à la Société d'exploitation résidence de

tourisme [Localité 7]. La société Madéo Exploitation ayant fait l'objet d'une procédure de

sauvegarde selon jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 1er juillet 2009, cette

opération a été autorisée par ordonnance du 14 avril 2010 du juge commissaire.

Selon exploits d'huissier, la société d'exploitation a sollicité le renouvellement pour le 1er avril

2015 des baux commerciaux la liant à M. [C] et Mme [KH], M. et Mme [M], M. et Mme [V], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Mme [T] [WS] et la SAS SNRJ en proposant un loyer inférieur à celui en cours.

Par exploits du 29 juin 2015, les bailleurs ont signifié leur refus de renouvellement sans offre

d'indemnité d'éviction en motivant que le loyer proposé était trop bas, que les loyers souffraient

de nombreux impayés, que les loyers n'étaient jamais payés dans les temps, et que le preneur

n'avait pas informé le bailleur des désordres affectant l'immeuble.

La SERTLC a, par la suite, sollicité le renouvellement pour le 1er octobre 2015 des baux commerciaux la liant à la SARL Bea, M. et Mme [Y], Mme [Z] [U], la SARL CLVignoli, la SARL CVR Invest, Mme [R] [E], M. [A] [BD], M. [N] [CJ] et M. et Mme [TT].

Ceux-ci ont également refusé le renouvellement sans indemnité d'éviction par exploits du 23 décembre 2015 pour les mêmes motifs que les autres copropriétaires.

Par exploits du 30 mars 2016, la SERTLC a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Marseille, M. [C] et Mme [KH], M. et Mme [M], M. et [X] [V], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Mme [T] [WS], la SAS SNRJ, la SARL Bea, M. [Y] et Mme [O], Mme [Z] [U], la SARL CL Vignoli, la SARL CVR Invest, Mme [R] [E], M. [A] [BD], M. [N] [CJ] et M. et Mme [TT] aux fins notamment de voir juger que les refus de renouvellement étaient invalides, de condamnation des bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Par jugement du 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- rejeté les demandes de nullité des mises en demeure présentées par la Société d'exploitation

résidence de tourisme [Localité 7],

- rejeté les demandes de la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] sur le refus de

renouvellement du bail,

- dit que les défendeurs sont fondés à refuser le renouvellement du bail en état des manquements

de la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7],

- prononcé la résolution judiciaire du bail sans indemnité d'éviction,

- ordonné l'expulsion de la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] des lieux

loués ainsi que celle de tout occupant de son chef,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant actuel du loyer,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre des frais

de poursuite :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 926,97 €,

* à Mme [IV] [KH] et à M. [RT] [C] la somme de 982,78 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 974,62 €,

* à Mme [R] [E] la somme de 993,99 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 1066,47 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre du rappel

des loyers dus jusqu'au 31 décembre 2016 :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 1832,48 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 1832,48 €,

* à Mme [R] [E] la somme de 1837,48 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 683,24 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre des loyers

à compter du 1er janvier 2017 :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 72,21 €,

* à Mme [IV] [KH] et à M. [RT] [C] la somme de 636,16 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 738,90 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 3999,77 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser:

* à M. [H] [M] et Mme [D] [LH] épouse [M], à M. [I] [V] et à Mme [GI] [S] épouse [V], à la SAS SNRJ, à la SARL Bea, à Mme [Z] [U], à la SARL Vognoli, à la SARL CVR Invest, à M. [A] [BD], à M. [N] [CJ], à M. [G] [TT] et à Mme [TT], ensemble la somme de 10 000 €,

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O], à Mme [IV] [KH] et à M. [RT] [C], à Mme [T] [BJ], à Mme [R] [E] et à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri ensemble la somme de 10 000€ ,

- rejeté toutes autres demandes des parties,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] aux dépens.

La Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] a relevé appel de cette décision par

déclaration du 16 octobre 2020.

Par arrêt du 10 novembre 2022, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

- ordonné la disjonction de la procédure à l'égard de M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH], et les renvoie à la mise en état avec la SAS Société d'exploitation résidence de

tourisme [Localité 7],

- enjoint à M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH], et à la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de conclure sur l'acte de refus de renouvellement du bail du 29 juin 2015 délivré par M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH], les actes produits par les parties étant divergents, et de produire l'original de l'acte délivré à la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7],

- dit qu'à défaut d'avoir satisfait à ces injonctions dans le délai de 2 mois à compter du présent arrêt, l'affaire pourra être radiée d'office par le magistrat de la mise en état,

- réservé les demandes réciproques de M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH], et de la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7],

Infirmé le jugement déféré, et statuant à nouveau,

- débouté la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de sa demande tendant

à la nullité des commandements de payer de Mme [R] [E] des 16 mars et 12 juin

2017, des commandements de payer de Mme [T] [WS] des 23 janvier et 19 mai 2017,

des commandements de payer de M. [K] [Y] et Mme [L] [O] des 23 janvier et 19 mai

2017, et des commandements de payer de la SARL Phocéenne Immobilière Chiri des 16 mars

et 19 mai 2017,

- débouté la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] tendant à dire que ces

commandements de payer sont dénués de tout effet,

- dit que les refus de renouvellement des bailleurs sont valides, et qu'aucune indemnité d'éviction n'est due,

- débouté la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de ses demandes

d'indemnité d'éviction,

- ordonné l'expulsion de la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7], et celle

de tous occupants de son chef, des lieux loués.

- précisé que les baux commerciaux meublés de:

* M. [H] [M] et Mme [D] [LH] épouse [M]

* M. [I] [V] et Mme [DW] [S] épouse [V]

* la SARL Phocéenne Immobilière Chiri

* Mme [T] [WS]

* la SARL SNRJ

ont pris fin le 1er avril 2015,

- précisé que les baux commerciaux meublés de:

* la SARL Béa

* M. [K] [Y] et Mme [L] [O]

* Mme [Z] [U]

* la SARL CL Vignoli

* la SARL CVR Invest

* Mme [R] [E]

* M. [A] [BD]chambre

* M. [N] [CJ]

* M. [G] [TT] et Mme [W] [TT]

ont pris fin le 1er octobre 2015,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer, en deniers

ou quittances, une indemnité d'occupation annuelle égale à la valeur locative annuelle jusqu'à

la libération effective des lieux, à :

* M. [H] [M] et Mme [D] [LH] épouse [M], une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 11 853,52 € HT HC,

* M. [I] [V] et Mme [DW] [S] épouse [V], une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 5926,76 € HT HC,

* la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 17 780,28 € HT HC,

* Mme [T] [WS], une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 5926,76 € HT HC,

* la SARL SNRJ, une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 11 853,52 € HT HC,

* la SARL Bea, une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 20 687,30 HT HC,

* M. [K] [Y] et Mme [L] [O], une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC,

* Mme [Z] [U], le bail en date du 28 février 2005, une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC,

* la SARL CL Vignoli, une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC,

* la SARL CVR Invest, une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5563,81 €,

* M. [A] [BD], une valeur locative annuelle à compter du er octobre 2015 de 8833,78 € HT HC,

* M. [N] [CJ], une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € € HT HC,

* M. [G] [TT] et Mme [W] [TT], une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5779,87 € HT HC,

* Mme [R] [E], une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer, en deniers

ou quittances, les loyers dus antérieurement à la cessation des baux à M. [K] [Y] et Mme [L] [O], Mme [T] [WS], Mme [R] [E] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri calculés selon l'option n°1 de M. [UF], soit avec gel du loyer du 1er janvier 2009 au 30 juin 2010 et continuité des indices, soit à la reprise de l'indexation, application du ratio 4 trimestre 2009/ 4 trimestre 2008,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer au titre des

frais de poursuite à :

* M. [K] [Y] et Mme [L] [O] la somme de 926,97 € et celle de 305,34 €,

* Mme [T] [BJ] la somme de 974,62 € et celle de 307,32 €,

* Mme [R] [E] la somme de 993,99 € et celle de 171,68 €

* la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 1066,47 €, et celle de 382,76 €,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer au titre des

sommes indûment retenues sur les indemnités d'occupations à :

* M. [K] [Y] et Mme [L] [O] la somme de 430,67 €

* Mme [R] [E] la somme de 1929,50 €,

- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer à M. [K] [Y] et Mme [L] [O], à Mme [T] [WS], à Mme [R] [E] et à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 800 € par bail (800 € x 4) au titre de l'article

700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer à M. [H] [M] et Mme [D] [LH] épouse [M], à M. [I] [V] et Mme [DW] [S] épouse [V], à la SARL SNRJ, à la SARL Bea, à Mme [Z] [U], à la SARL CVR Invest, à M. [A] [BD], à M. [N] [CJ] et à M. [G] [TT] et Mme [W] [TT] la somme de 800 € par bail (800 € x 10) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu à faire bénéficier le représentant de la SAS Société d'exploitation résidence

de tourisme [Localité 7] des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 10 mars 2023, la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] demande à la cour de :

Vu les articles L 145-14, L 145-17-1 1° et L 145-28 du code de commerce,

Vu ensemble les articles L 112-1 du code monétaire et financier, L 145-15 et L 145-39 du code de commerce,

Accueillir l'appelante en ses moyens, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 13 octobre 2020 en ce qu'il a:

- rejeté les demandes de nullité des mises en demeure présentées par la Société d'exploitation

résidence de tourisme [Localité 7],

- rejeté les demandes de la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] sur le refus de

renouvellement du bail,

- dit que les défendeurs sont fondés à refuser le renouvellement du bail en état des manquements

de la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7],

- prononcé la résolution judiciaire du bail sans indemnité d'éviction,

- ordonné l'expulsion de la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] des lieux

loués ainsi que celle de tout occupant de son chef,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant actuel du loyer,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre des frais

de poursuite :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 926,97 €,

* à Mme [IV] [KH] et à M. [RT] [C] la somme de 982,78 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 974,62 €,

* à Mme [R] [E] la somme de 993,99 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 1066,47 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre du rappel

des loyers dus jusqu'au 31 décembre 2016 :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 1832,48 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 1832,48 €,

* à Mme [R] [E] la somme de 1837,48 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 683,24 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre du rappel

des loyers dus jusqu'au 31 décembre 2016 :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 1832,48 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 1832,48 €,

* à Mme [R] [E] la somme de 1837,48 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 683,24 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser au titre des loyers

à compter du 1er janvier 2017 :

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O] la somme de 72,21 €,

* à Mme [IV] [KH] et à M. [RT] [C] la somme de 636,16 €,

* à Mme [T] [BJ] la somme de 738,90 €,

* à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri la somme de 3999,77 €,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à verser:

* à M. [H] [M] et Mme [D] [LH] épouse [M], à M. [I] [V] et à Mme [GI] [S] épouse [V], à la SAS SNRJ, à la SARL Bea, à Mme [Z] [U], à la SARL Vognoli, à la SARL CVR Invest, à M. [A] [BD], à M. [N] [CJ], à M. [G] [TT] et à Mme [TT], ensemble la somme de 10 000 €,

* à M. [K] [Y] et à Mme [L] [O], à Mme [IV] [KH] et à M. [RT] [C], à Mme [T] [BJ], à Mme [R] [E] et à la SARL Phocéenne Immobilière Chiri ensemble la somme de 10 000€ ,

- rejeté toutes autres demandes des parties,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] aux dépens,

Statuant à nouveau,

- invalider le refus de renouvellement de M. [C] et Mme [KH] pour absence de motif,

En conséquence,

- condamner in solidum M. [C] et Mme [KH] à payer à la SERTLC la somme de 24.535,35 € au titre de l'indemnité d'éviction,

A défaut,

- désigner Mme [J] [F] en qualité d'expert judiciaire, avec mission d'évaluer l'indemnité d'éviction,

- mettre à la charge des intimés la provision à verser sur les honoraires de l'expert judiciaire,

Dans tous les cas,

- fixer l'indemnité d'occupation due par la SERTLC à M. [C] et Mme [KH], conformément à l'article L 145-28 du code de commerce, à la somme annuelle HT de 3.571,85 €, du 1er avril 2015 au 9 novembre 2020, date de libération des lieux,

- condamner in solidum M. [C] et Mme [KH] à payer à la SERTLC les sommes trop versées au titre de l'indemnité d'occupation, provisoirement fixée à la somme de 24.883,94 € pour la période du 1er janvier 2016 au 9 novembre 2020,

- rejeter l'intégralité des prétentions et demandes reconventionnelles des intimés,

- rejeter l'intégralité des demandes de M. [C] et Mme [KH] formées par voie d'appel incident notamment au titre des dommages et intérêts, des coûts de remplacement des éléments d'équipement des lots et des frais de poursuite,

- condamner in solidum les intimés à payer à la SERTLC la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Me Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.

Mme [IV] [KH] et M. [RT] [C], suivant leurs conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2023, demandent à la cour de :

Vu les articles L 145-14 et L 145-17 du code de commerce,

Sur l'appel principal,

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par la SERTLC,

En conséquence,

- débouter la SERTLCde toutes ses demandes, fins et conclusions,

Sur l'appel incident,

- déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par les concluants,

- réformer le jugement du 13 octobre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a rejeté toutes autres demandes des parties,

- le confirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

- condamner la SERTLC à verser à M. [C] et Mme [KH] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner la SERTLC à verser à M. [C] et Mme [KH] la somme de 1.929,50 € au titre du coût de remplacement de la climatisation irrégulièrement imputé à la SERTLC sur les indemnités d'occupation des mois de novembre 20174 à février 2018,

Y ajoutant,

- condamner la SERTLC à payer au titre des frais de poursuite engagé après la clôture de l'instruction de première instance et relatifs aux commandements de payer à M. [C] et Mme [KH] la somme de 337,73 €,

- condamner la SERTLC à payer à chacun des intimés la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SERTLC aux entiers dépens de l'instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 octobre 2023.

MOTIFS

Monsieur [RT] [C] et Madame [IV] [KH], bailleurs, et la société Madéo

Exploitation aux droits de laquelle vient la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme

[Localité 7], preneur, ont régularisé un bail commercial meublé , par acte sous seing privé en date du 6 avril 2005.

Le bail est d'une durée de 9 ans et 2 mois avec une prise d'effet prévue à la date du début

de l'exploitation, soit le 30 juin 2005. Il a été consenti moyennant un loyer annuel HT de 5.975 €, soit 6.303,63 € TTC.

L'article 9 du bail comporte une clause de révision du loyer qui stipule que ' Les parties conviennent expressément que le loyer en numéraire défini ci-dessus ( ou sur l'avenant régularisé) sera réévalué chaque année à la date d'anniversaire de l'entrée en jouissance du présent bail en fonction de la variation annuelle, en plus ou moins de l'indice national du coût de la construction, tel qu'il est établi par l'INSEE. Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu que l'indice de base à prendre en considération sera le dernier indice connu au 30 juin 2005. L'indexation prendra effet sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable.

Deux avenants ont été successivement signés entre les parties, le 8 juin 2005 et le 27 juillet 2005.

Par actes extrajudiciaires des 30 et 31 mars 2015, la SERTLC a sollicité de Mme [IV]

[KH] tant à titre personnel qu'en sa qualité de co-indivisaire de l'indivision [C]-

[KH], le renouvellement du bail commercial pour le 1er avril 2015.

Par actes extrajudiciaires du 29 juin 2015, M. [C] et Mme [KH] ont signifié à la SERTLC leur refus de renouvellement.

Sur les commandements de payer délivrés par M. [C] et Mme [KH]

Dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 10 mars 2023, la SERTLC demande, en premier lieu, à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de nullité des mises en demeure.

En effet, il n'est pas contesté que postérieurement à l'introduction de l'instance, les loyers n'étant pas réglés régulièrement par la SERTLC, M. [C] et Mme [KH] ont fait délivrer plusieurs commandements de payer à l'appelante que celle-ci dénomme 'mises en demeure' et sollicitent que ces actes extrajudiciaires soient déclarés nuls.

Il sera relevé que la SERTLC sur laquelle repose la charge de la preuve de la nullité de ces commandements de payer, ne les produit pas.

Les intimés, pour leur part, communiquent les commandements de payer des 23 janvier 2017 ( pièce 17-7), 19 mai 2017 ( pièce 17-8), 23 novembre 2017 ( pièce 17-9), 25 avril 2018 ( pièce 17-10), 10 octobre 2018 ( pièce 17-11) et 5 avril 2019 ( pièce 17-12) qui sont contestés par la SERTLC.

Ces actes extrajudiciaires précisent que les requérants agissent en vertu d'un bail en date du 6 avril 2005 dont ils ont refusé le renouvellement par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2015, et des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce. Il est ensuite écrit qu'il

est fait commandement de payer les sommes suivantes dans le délai d'un mois à compter de la

date figurant en tête du présent acte, suivi d'un encart dans lequel sont mentionnés le montant

des indemnités d'occupation et de la taxe d'ordures ménagères ainsi que le coût de l'acte.

En dessous de ce cadre, il est précisé les mois ainsi que les années des taxes ménagères dont le paiement est l'objet du commandement de payer. L'article 145-17 du code de commerce est, par ailleurs, retranscrit en entier.

Contrairement à ce que soutient la SERTLC, ces commandements de payer ne visent nullement

la clause résolutoire, et elle ne peut donc en tirer aucun argument quant à la validité de ces actes

extra- judiciaires dans le cadre d'une demande de constatation de la résiliation de ces baux.

Ces commandements de payer ne sont donc pas entachés de nullité et la SERTLC est déboutée

de ce chef de demande.

L'appelante soutient encore qu'elle s'est acquittée des sommes dues au titre des loyers dans le

délai d'un mois, et que ces commandements ne peuvent produire aucun effet. Elle admet

toutefois qu'elle n'a pas payé les sommes réclamées au titre de la taxe des ordures ménagères,

ni les frais des actes.

En ce qui concerne la TOM, elle soutient qu'aucun justificatif n'était joint par les bailleurs.

Toutefois, en application de l'article 4 paragraphe « Contributions, taxes et charges diverses »

des baux, cette taxe est à la charge de la SERTLC et elle n'a ni contesté le montant des sommes

réclamées à ce titre, ni sollicité un quelconque justificatif.

Enfin, il est indiscutable que n'ayant pas payé les loyers ou indemnités d'immobilisation à leur

date, la SERTLC était redevable des frais de commandement.

Du moment que la SERTLC ne s'est que partiellement acquittée des sommes dues au titre des

commandements de payer, ceux-ci ne sont pas dénués de tout effet.

Sur la validité du refus de renouvellement du bail sans octroi d'une indemnité d'éviction

Sur l'irrégularité du refus de renouvellement

La SERTLC oppose à M. [C] et Mme [KH] l'irrégularité du refus de renouvellement qu'ils ont délivré par acte extra-judiciaire du 29 juin 2015 en ce que celui-ci ne contiendrait pas les motifs retenus par les bailleurs et produit la copier d'un congé qui effectivement ne comporte pas de motifs ( pièce 8).

Les intimés ont postérieurement à l'arrêt de cette cour du 10 novembre 2022 interrogé l'huissier instrumentaire, lequel a communiqué la copie complète de l'acte qu'il a établi le 29 juin 2015 et qui est désormais produite en pièce n° 16 bis.

Cet exploit, sous la foi du sceau de l'huissier, répond aux conditions de régularité d'un refus de renouvellement motivé en ce que:

- d'une part, il rappelle l'identité des bailleurs, la date du bail commercial, sa durée, l'identification des lots concernés ainsi que l'acte qui leur a été signifié le 31 mars 2015 par l'appelante sollicitant le renouvellement du bail litigieux moyennant un loyer annuel HT de 4.273,22 € et ce, à compter du 1er avril 2015,

- d'autre part, il expose que les requérants entendent répondre à cette demande de renouvellement dudit bail conformément aux dispositions de l'article L 145-10 du code de commerce en refusant le renouvellement et que ce refus est motivé pour les raisons suivantes:

* le loyer proposé est trop bas,

* le loyer au moment de la demande de renouvellement et à ce jour, souffrent de nombreux impayés,

* pendant les dernières années du bail, le loyer n'a jamais été payé dans les temps,

* le preneur n'a pas informé le bailleur de désordres affectant l'immeuble,

- enfin, il précise que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié ledit refus comme prévu à l'article L 145-10 alinéa 5 du code de commerce, cet article étant ensuite reproduit dans son intégralité.

Le procès- verbal de signification qui accompagne l'acte de refus de renouvellement confirme qu'il a été régulièrement signifié le 29 juin 2015 à son destinataire, en la personne de [BG] [B], employée, qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte, étant relevé que contrairement aux affirmations de l'appelante, les références dossier mentionnées en page 1 de cet acte, à sa voir ' Dossier 142723, [C]/ société d'explo, service 6, responsable ID/ 2059-2906 sont identiques à celle figurant sur le congé produit par la SERTLC.

Il y a lieu de rappeler que cet acte ( pièce 16 bis) est revêtu de la forme authentique et fait donc foi jusqu'à inscription de faux quant aux mentions et constatations personnelles de l'huissier.

Au demeurant, dans ses dernières écritures en cause d'appel, la SERTLC n'apporte aucune critique à cette pièce nouvellement produite par les intimés.

Par voie de conséquence, l'acte d'huissier en date du 29 juin 2015 signifié à la SERTLC à l'initiative de M. [C] et Mme [KH] comporte les motifs du refus de renouvellement du bail invoqués par ces derniers et répond bien aux prescriptions L 145-10 du code de commerce.

Sur le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction

Conformément à l'article L. 145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, il s'agit

soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de

l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise

par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois

après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine

de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les

termes du présent alinéa.

La SERTLC demande que les refus de renouvellement délivrés par les bailleurs soient déclarés

invalides, c'est à dire n'étant pas de nature à exclure le paiement de l'indemnité d'éviction.

Au regard des développements qui précédent, l'acte de refus de renouvellement M. [C] et Mme [KH] est régulier, de sorte que l'appelante ne peut motiver sa demande d'indemnité d'éviction en arguant que ce refus n'est pas motivé par les bailleurs.

Les parties discutent, toujours en revanche, des effets qui sont attachés au refus de renouvellement.

Toutefois que l'acte de refus de renouvellement est régulier et la date de renouvellement

proposée par la locataire n'est pas contestée, le bail a pris fin à la date indiquée dans la demande de renouvellement délivrée par la SERTLC, à savoir le 1er avril 2015. Il n'y a donc lieu à constatation ou prononcé de la résiliation des baux.

Le jugement déféré qui a prononcé la résolution judiciaire du bail doit être infirmé.

Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par M. [C] et Mme [KH] est ainsi motivé:

- le loyer proposé est trop bas,

- les loyers au moment de la demande de renouvellement et à ce jour souffrent de nombreux

impayés,

- pendant les dernières années du bail, le loyer n'a jamais été payé dans les temps,

- le preneur n'a pas informé le bailleur de désordres dans l'immeuble.

Le locataire doit avoir été mis en demeure de faire cesser l'infraction qui lui est reprochée et ne

pas y avoir mis fin dans le délai d'un mois. Néanmoins, il n'y a pas lieu à mise en demeure lorsque le refus est motivé par une violation du contrat qui a pris fin à la date du refus de renouvellement, tel que le défaut d'information.

Enfin, il est admis que pour l'appréciation de la gravité et de la légitimité du grief, le juge n'est

pas tenu de prendre en considération uniquement la situation au jour de la demande de

renouvellement et qu'il peut tenir compte de l'exécution en cours d'instance des obligations du

bail.

La cour observe que, dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 mars 2023, la SERTLC, tout en sollicitant l'infirmation du jugement entrepris sur ce point, ne discute plus ni de la gravité, ni de la légitimité des griefs invoqués par les bailleurs et retenus par les premiers juges.

Il n'est toutefois pas contestable que le premier motif n'est pas légitime dès lors que la fixation du prix du bail renouvelé relève de règles propres qui sont d'ordre public et auxquelles il ne peut être déroger, sauf accord des parties.

Pour le surplus des griefs invoqués par M. [C] et Mme [KH], il ressort des pièces du dossier que, s'agissant en premier lieu du paiement irrégulier des loyers, ces derniers produisent l'assignation en référé en date du 29 avril 2011 qu'ils ont fait délivrer, avec d'autres bailleurs, à la SERTLC aux termes de laquelle ils sollicitaient le paiement du preneur à la somme de 1.855,37 au titre des loyers dus au 20 avril 2011 et 108 € au titre de la taxe d'ordures ménagères.

Cette assignation vaut mise en demeure.

Par ordonnance de référé du 24 juin 2011, le président du tribunal de grande instance de

Marseille les a déboutés de leur demande de constat de la résiliation des baux et a condamné à

titre provisoire la SERTLC à leur payer les sommes dues, outre un article 700 du code de

procédure civile et les dépens.

La SERTLC ne s'était donc pas exécutée lorsque l'affaire a été examinée par le juge des référés,

qui a constaté qu'il y avait des loyers et taxes d'ordures impayés.

Les intimés ont été par ailleurs contraints de faire délivrer les 23 janvier 2017 ( pièce 17-7), 19 mai 2017 ( pièce 17-8), 23 novembre 2017 ( pièce 17-9), 25 avril 2018 ( pièce 17-10), 10 octobre 2018 ( pièce 17-11) et 5 avril 2019 ( pièce 17-12 des commandements de payer à la

SERTLC pour obtenir le paiement des loyers/ indemnisations et taxes d'ordures ménagères.

Il est ainsi démontré qu'avant la demande de renouvellement et de façon habituelle depuis le

refus de renouvellement de M. [C] et Mme [KH] signifié le 29 juin 2015, la SERTLC ne paie pas à leur échéance les loyers dus et que si elle s'exécute pour le paiement des loyers dans le délai d'un mois, l'indexation est discutée, et elle ne paie ni les taxes d'ordures ménagères, ni les frais de recouvrement.

L'obligation à paiement des loyers dans les délais fixés contractuellement est pourtant la principale obligation du preneur.

À l'occasion d'une saisie-attribution pratiquée par différents bailleurs, sur les comptes de la

SERTLC en exécution du jugement attaqué qui était assorti de l'exécution provisoire, il s'est

avéré que celle-ci avait un compte créditeur de 150 890,02 € au 16 mars 2021.

La SERTLC n'a donc aucune difficulté financière justifiant ses paiements tardifs. C'est donc

avec une particulière malignité que la SERTLC agit à l'égard des bailleurs en ne payant pas les

sommes dues avant d'y avoir été contrainte.

Outre le non-paiement des loyers à la date d'exigibilité de façon récurrente, érigé en système,

cette absence totale de loyauté dans l'exécution du contrat constitue un motif grave et légitime

de non renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le dernier motif invoqué tenant à l'absence d'information des bailleurs de désordres affectant l'immeuble.

En conséquence, la SAS SERTLC doit être déboutée de sa demande tendant à ce que soit

invalidés le refus de renouvellement de M. [C] et Mme [KH] et, par voie de conséquence, de sa demande subséquente de paiement d'indemnité d'éviction dirigée à

l'encontre de ces deux bailleurs.

Il convient donc d' ordonner l'expulsion de la SERTLC des lieux donnés à bail et celle de tous occupants de son chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

M. [C] et Mme [KH] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la SERTLC au montant du loyer sans qu'il soit besoin de recourir à une mesure d'expertise.

De son côté, la SERTLC sollicite que celle-ci soit fixée comme l'a retenu la cour de céans dans son arrêt du 10 novembre 2022, à savoir pour chaque bail, à la valeur locative calculée par la soustraction de 14,60 % de la valeur initiale du loyer, montant auquel il convient d'ajouter un abattement de précarité de 30%, soit une indemnité d'occupation de 3.571,85 € par an.

L'indemnité d'occupation doit être égale à la valeur locative.

L'appelante produit les deux rapports d'expertises déposés par Madame [J]

[F], expert judiciaire, qui a été désignée dans les instances l'opposant à M. [MU] [PG] et Mme [P] [HI], tous deux propriétaires au sein de la résidence hôtelière et bailleurs, desquels elle avait sollicité le renouvellement du bail respectivement pour le er avril 2015 et le 1er octobre 2015, et que ceux-ci ont refusé. Elle communique, en outre, la note d'information que Mme [F] a établie dans le dossier SARL Bevi, autre bailleur qui a refusé le renouvellement du bail à la date du 1er octobre 2015.

Dans le dossier [PG], alors que le loyer initial était de 6940 € HT HC et le loyer en 2015 de

7869,36 € HT HC, l'expert évalue par la moyenne entre l'évaluation par comparaison et

l'évaluation selon la méthode hôtelière, la valeur locative au 1er avril 2015 à la somme de 5800 € HT HC par an, soit un différentiel entre le loyer initial et la valeur locative de -1140 € ou

- 16,43 %.

Dans le dossier [HI], alors que le loyer initial était de 5975 € HT HC, loyer en 2015 non

précisé, l'expert évalue au 1er octobre 2015, la valeur locative à 4905 € HT HC, soit un différentiel de -1070 € ou - 17,91 %.

Dans le dossier SARL Bevi, alors que le loyer initial était de 6940 € et le loyer en 2015 de 8448 €

HT HC, l'expert évalue au 1er octobre 2015 la valeur locative à 6220 € HT HC par an, soit un

différentiel entre le loyer initial et la valeur locative de -720 € ou - 10,37 %.

La SERTLC démontre ainsi que la valeur locative des lieux loués est inférieure au dernier terme du loyer, ainsi qu'à la valeur initiale du loyer.

En considération de ces éléments, l'indemnité d'occupation depuis la date de fin du contrat de bail sera fixée à la valeur locative calculée par la soustraction de 14,60 % (16,43 +17,01 + 10,37 : 3) de la valeur initiale du loyer.

En revanche, la SERTLC n'apporte aucun élément de nature à justifier la pratique d'un abattement supplémentaire de 30% au titre de la ' précarité, se contentant de formuler une telle demande mais sans l'étayer par la moindre pièce probante. Or, les deux rapports d'expertise établis par Mme [F] prennent en considération l'ensemble des éléments permettant d'apprécier la valeur locative des lieux loués au regard des dispositions du code de commerce ( la surface affectée à la réception du public ou à l'exploitation, la destination des lieux prévue au bail, l'état d'entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties, l'importance des locaux annexes et dépendances, la nature et l'état des équipements mis à la disposition du locataire, l'importance de la ville, du quartier et de la rue, l'intérêt de l'emplacement du point de vue des activités commerciales, la nature de l'exploitation l'adaptation des locaux à la forme d'activité exercée dans les lieux) .

Dans ces conditions, seul un abattement de 14,60% sera retenu.

Le bail conclu entre la société appelante et M. [C] et Mme [KH] a été consenti moyennant un loyer annuel HT HC de 5.975 €. Ce bail a donc une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 5.102, 65 € HT HC ( 5.975- 872,35).

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il avait fixé le montant de l'indemnité d'éviction au montant actuel du loyer.

La SERTLC expose que les bailleurs ont fait pratiquer une saisie de ses comptes sur le fondement du jugement entrepris assorti de l'exécution provisoire et que les loyers appelés par M. [C] et Mme [KH] ont été intégralement réglés, de sorte qu'elle est fondée à solliciter le remboursement du trop perçu.

Cependant le présent arrêt, infirmatif sur le montant de l'indemnité d'occupation, constitue le titre ouvrant droit à la restitution du trop perçu versé en exécution du jugement.

Sur les autres demandes de M. [C] et Mme [KH]

Sur les frais de poursuite

M. [C] et Mme [KH] sollicitent le paiement des frais de poursuite que la SERTLC ne

leur a pas payés à l'occasion des divers commandements qu'ils ont été obligés de lui faire

délivrer pour obtenir le paiement des loyers et/ou indemnités d'occupations et taxes d'ordures ménagères.

Lesdits commandements sont tous communiqués par les intimés et sont également justifiés en ce qu'ils portaient sur des termes échus et non payés par la SERTLC.

Le jugement déféré qui a fait droit à cette demande à hauteur de 982,78 € doit donc être confirmé.

M. [C] et Mme [KH] établissement avoir engagé des frais postérieurement à la première instance pour un montant de 337,73 € ( commandements de payer des 22 avril 2020 et 5 octobre 2020).

Sur les imputations réalisées par la SERTLC

M. [C] et Mme [KH] font grief à la SERTLC d'avoir, de sa propre initiative, imputé du paiement des indemnités d'occupation dues, le coût du remplacement des climatisations, au motif que ceux-ci étaient tombés en panne dans leur appartement.

Or, le contrat de bail stipule, en son article 4, paragraphe ' Entretien et réparation', qu' 'En ce qui concerne le mobilier, le preneur aura l'obligation d'entretenir, de réparer et si besoin est, de

renouveler à l'identique ou en cas d'impossibilité, par un bien équivalent le mobilier garnissant

le local à ses frais, de manière à ce que le local soit toujours habitable dans des conditions normales'.

Dès lors, le remplacement de la climatisation ne relevant pas des réparations de l'article 606 du code civil qui est laissé à la charge des bailleurs, la SERTLC ne pouvait soustraire des loyers et/ou indemnités d'occupation, le coût de remplacement de la climatisation à M. [C] et Mme [KH].

La société appelante sera donc condamnée à rembourser aux intimés la somme de 1.929,50 € irrégulièrement imputée sur les indemnités d'occupations des mois de novembre 2017 à février 2018 au titre du coût de remplacement de la climatisation.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral

M. [C] et Mme [KH] sollicitent des dommages et intérêts au titre de leur préjudice

moral au motif que la SERTLC s'est volontairement abstenue de payer les loyers alors qu'elle

en avait les moyens dans le seul but de préserver sa trésorerie à leur détriment, ce qui les a mis

dans une situation financière délicate par rapport à leurs propres engagements financiers.

Cependant, le préjudice qu'ils invoquent, est un préjudice financier et non un préjudice moral, qui est de surcroît inhérent au risque pris à l'occasion de toute opération de défiscalisation.

Ils ne justifient en conséquence ni de la réalité d'un tel préjudice, ni du quantum sollicité sans corrélation avec le préjudice financier subi. Ils seront déboutés de ce chef de demande.

L'équité commande en fin de faire bénéficier les bailleurs des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SERTLC qui succombe en majorité, est condamnée aux dépens et est déboutée de sa

demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour plus de lisibilité, le jugement est infirmé en totalité,

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré,

Déboute la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de sa demande tendant

à la nullité des commandements de payer de M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH],

Déboute la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de sa demande tendant à dire que ces commandements de payer sont dénués de tout effet,

Déboute la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de sa demande tendant à invalider le refus de renouvellement de M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] pour absence de motifs,

Dit que le refus de renouvellement M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] est valide, et qu'aucune indemnité d'éviction n'est due,

Déboute la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] de ses demandes d'indemnité d'éviction,

Ordonne l'expulsion de la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7], et celle

de tous occupants de son chef, des lieux loués à M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH],

Précise que le bail commercial meublé de M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] a pris fin le 1er avril 2015,

Condamne la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer, en deniers

ou quittances, une indemnité d'occupation annuelle à M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] jusqu'à la libération effective des lieux, d'une valeur locative annuelle, à compter du 1er avril 2015 de 5.102, 65 € HT HC,

Condamne la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer au titre des

frais de poursuite à M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] les sommes de 982,78 € et 337,73 €

Condamne la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer au titre des

sommes indûment retenues sur les indemnités d'occupations à M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] la somme de 1.929,50 €,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] à payer à M. [RT] [C] et Mme [IV] [KH] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 7] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.