CA Versailles, ch. civ. 1-5, 4 avril 2024, n° 23/03430

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2016, Mme [S] [C] épouse [V], M. [N] [C] et M. [F] [C] ont donné à bail à la société Boulangerie Nadal divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis au [Adresse 6] (Yvelines).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel de 34 800 euros payable trimestriellement et d'avance.

Par acte du 25 mars 2022, les bailleurs lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9 722,85 euros.

Par acte du 7 novembre 2022, les consorts [C] ont fait assigner en référé la société Boulangerie Nadal aux fins d'obtenir principalement afin que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que soit ordonnée l'expulsion de cette dernière.

Par ordonnance contradictoire rendue le 18 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 5 octobre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 25 avril 2022,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la Boulangerie Nadal et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 6],

- dit n'y avoir lieu à astreinte,

- ordonné que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société Boulangerie Nadal à payer à Mme [V], M. [C], M. [C] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 3 240,87 euros, à compter du 25 avril 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

- rejeté la demande de provision au titre des loyers et indemnité d'occupation,

- condamné la société Boulangerie Nadal à payer à Mme [V], M. [C], M. [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Boulangerie Nadal au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 25 mai 2023, la société Boulangerie Nadal a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception du chef de dispositif ayant rejeté la demande de provision au titre des loyers et indemnité d'occupation.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Boulangerie Nadal demande à la cour, au visa des articles 808, 834, 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

'à titre principal

- réformer intégralement l'ordonnance de référé rendue le 18 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles,

- juger n'y avoir lieu à référé sur la demande en constatation de la clause résolutoire et les demandes subséquentes,

- débouter Mme [S] [C] épouse [V], M. [N] [C] et M. [F] [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire

- prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement du 25 mars 2022,

- octroyer à la société Boulangerie Nadal des délais de paiement afin de se libérer du solde de sa dette locative en vingt-quatre mensualités,

en tout état de cause,

- débouter Mme [S] [C] épouse [V], M. [N] [C] et M. [F] [C] de leurs demandes indemnitaires formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

- condamner les consorts [C] aux entiers dépens de l'instance.'

Au soutien de son appel, la société Boulangerie Nadal indique que le fondement invoqué par les consorts [C] pour leur demande d'acquisition de la clause résolutoire est inexact, dès lors que cette demande doit reposer sur l'article 808 du code de procédure civile et non pas l'article 809 invoqué par les bailleurs. Elle ajoute que le bail consenti est un bail commercial mixte, qui concerne à la fois le local professionnel ainsi que l'appartement, logement de la famille de M. Nadal, de sorte que ce dernier ne pourrait pas faire l'objet d'une expulsion. Elle ajoute que les consorts [C] n'ont communiqué aucun décompte des sommes qu'ils réclamaient lors de la première instance et que le montant des charges n'a cessé d'augmenter, sans justification. Subsidiairement, la société Boulangerie Nadal demande un échéancier sur deux années afin de se libérer de sa dette locative.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [V], M. [C] et M. [C] demandent à la cour, au visa de l'article 834 et suivants du code de procédure civile, 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, de :

'- confirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles du 18 avril 2023 en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 5 octobre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 25 avril 2022,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la Boulangerie Nadal et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 6],

- dit n'y avoir lieu à astreinte,

- ordonné que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Boulangerie Nadal à payer à Mme [S] [C], M. [N] [C], M. [F] [C] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 3 240,87 euros, à compter du 25 avril 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné Boulangerie Nadal à payer à Mme [S] [C], M. [N] [C], M. [F] [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Boulangerie Nadal au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

- infirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles du 18 avril 2023 pour le surplus et, statuant à nouveau :

- condamner Boulangerie Nadal au paiement d'une provision de 73 793,49 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au jour des présentes, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2022, date du commandement,

- condamner Boulangerie Nadal au paiement d'une somme de 2 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.'

Les consorts [C] indiquent que les causes du commandement de payer, délivré le 25 mars 2022, pour un montant de 9.722,85 euros, n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois et que la locataire n'a réglé aucune échéance depuis le mois de janvier 2022, de sorte que l'arriéré locatif est passé à la somme de 73.793,49 euros. Elle ajoute que l'activité de la locataire est commerciale, de sorte que le régime applicable est bien celui du régime des baux commerciaux.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

À titre liminaire, il convient de relever que le bail souscrit entre les parties est expressément qualifié dans l'acte de bail commercial et la clause résolutoire que comporte cet acte en son paragraphe 9 prévoit que celle-ci est acquise un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'activité exercée dans les locaux est une activité commerciale, le bail prévoyant à cet égard que les locaux sont loués pour qu'y soit exploitée une boulangerie-pâtisserie.

Aussi convient-il d'appliquer à cet acte les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, qui dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Tel est bien le cas en l'espèce, le commandement de payer délivré le 25 mars 2022 rappelant les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que ceux de l'article précité.

Les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai requis et la société Boulangerie Nadal ne fait état d'aucun élément précis dont il s'inférerait que la somme visée au commandement n'était pas due.

S'agissant de la question du fondement juridique de l'acquisition de la clause résolutoire, c'est à bon droit que le juge de première instance a retenu qu'était applicable l'article 834 du code de procédure civile qui prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'occurrence, l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance de ce chef.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l'espèce, si la demande de provision avait été rejetée en première instance en l'absence de tout décompte actualisé, les consorts [C] produisent désormais un décompte, arrêté au 1er juillet 2023, dont il ressort que reste due à cette date de la somme de 73.793,49 euros. La critique de la société Boulangerie Nadal tenant à ce que les consorts [C] n'ont communiqué aucun décompte lors de la première instance, de sorte que la créance ne serait pas justifiée, est inopérante dès lors que les intimés produisent bien désormais un décompte détaillé, en pièce n° 4, qui fait état de tous les appels de loyers ainsi que des appels de charges depuis le 1er décembre 2021 et dont il ressort qu'un seul règlement a été effectué depuis cette date, pour un montant de 3.695,95 euros. La critique que formule la société Boulangerie Nadal plus spécifiquement s'agissant des charges, dont l'appelante indique sans autre précision que leur montant n'a cessé d'augmenter, n'est elle-même aucunement circonstanciée ; au surplus, contrairement à ce qu'indique l'appelante, le montant des charges appelées est resté stable tout au long de la période visée par le décompte.

Dès lors, la société Boulangerie Nadal n'apporte aucune contestation sérieuse à l'encontre de ce décompte et il convient, en infirmant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de provision, de condamner la société Boulangerie Nadal au paiement de la somme sollicitée.

Le taux des intérêts légaux à compter du commandement de payer ne sera en revanche, contrairement à ce que sollicitent les consorts [C], calculé que sur la somme qui était réclamée dans ledit commandement, à savoir 9.722,85 euros.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement :

L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par les consorts [C] que la société Boulangerie Nadal n'a effectué strictement aucun versement depuis le virement, de 3.695,95 euros, intervenu le 27 décembre 2021. Ainsi, plus de deux années se sont écoulées depuis ce virement sans que l'appelante n'ait effectué un quelconque paiement. En outre, elle ne produit en cause d'appel aucun élément dont il s'inférerait qu'elle présente une garantie du règlement des sommes dues au long de l'échéancier qu'elle sollicite.

Aussi convient-il de rejeter la demande d'échéancier formée par la société Boulangerie Nadal.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante en cause d'appel, la société Boulangerie Nadal sera condamnée aux dépens exposés par son adversaire.

Il convient en outre de la condamner au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de provision ;

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la société Boulangerie Nadal au paiement de la somme de 73.793,40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 calculés sur la somme de 9.722,85 euros ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la société Boulangerie Nadal ;

Condamne la société Boulangerie Nadal aux dépens d'appel ;

Condamne la société Boulangerie Nadal à verser aux consorts [C] la somme globale de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Monsieur Mohamed EL GOUZI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.