CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 4 avril 2024, n° 21/02064
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 174
Rôle N° RG 21/02064 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG52S
[P], [G] [M]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Thierry BAUDIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 13 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/03184.
APPELANT
Monsieur [P], [G] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me
Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.U. GESTION BARBERIS, dont le siège social est à [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] est copropriétaire des lots n°131( appartement), 179 (parking) et 77 (cave) au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2].
Ce dernier subissant des désordres provenant du toit terrasse de l'immeuble assignait suivant exploit introductif d'instance du 22 mars 2016 avec deux autres copropriétaires Monsieur [J] et Madame [V], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 12 juillet 2016, il était fait droit à cette demande et Monsieur [K] était désigné en qualité d'expert lequel déposait son rapport le 30 janvier 2017.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 juillet 2017, Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] afin de voir condamner ce dernier à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à verser à chacun d'entre eux la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance outre la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er décembre 2020.
Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
Le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] demandait au tribunal de dire et juger irrecevables les demandes formées par les consorts [J]/[V] en ce qu'ils avaient vendu leurs lots et quitté les lieux depuis le 31 juillet 2017 et de débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire.
Il demandait également de constater, comme l'avait indiqué l'expert judiciaire, que les préjudices allégués par les demandeurs étaient inexistants et par conséquent de les débouter de l'ensemble de leurs demandes.
Enfin il sollicitait la condamantions de ces derniers à lui régler la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
* débouté Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] de l'ensemble de leurs demandes.
* condamné Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] aux dépens incluant les frais d'expertises lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant déclaration en date du 11 février2021, Monsieur [M] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes.
- condamne Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] aux dépens incluant les frais d'expertises lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de :
* infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 13 janvier 2021 en son intégralité.
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à procéder à la reprise de la partie de toiture terrasse objet des opérations d'expertise pour que la pente soit inclinée vers les descentes d'eau pluviale et que les trop-pleins cessent d'avoir un rôle d'évacuation permanente des eaux de pluie et ce conformément aux préconisations de l'expert judiciaire lequel recommandait les travaux suivants :
- rebouchage des trop-pleins existants, compris reprises peinture en façade.
- création de trop-pleins avec garde d'eau au-dessus de la nouvelle étanchéité.
- réalisation d'une forme de pente adaptée en matériaux légers.
- réalisation d'une étanchéité après adaptation des moignons des descentes pluviales.
* dire que cette condamnation aux travaux de reprise de la partie de toiture terrasse, objet des opérations d'expertise, sera assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard qui commencera à courir deux mois après la signification de l'arrêt à intervenir.
* dire que la bonne fin de ces travaux devra être réalisée sous le contrôle de l'architecte désigné par le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et ce aux frais avancés dudit syndicat au contradictoire de Monsieur [M].
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
* débouter le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions.
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] aux entiers dépens en ce inclus les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K].
À l'appui de ses demandes, Monsieur [M] fait valoir que le toit terrasse de l'immeuble dont la pente inversée provoque des désordres, est une partie commune de sorte qu'il revient aux copropriétaires d'adopter les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes.
Il précise que le tribunal lui reproche de ne pas avoir contesté le vote de l'assemblée générale ayant refusé de voter les travaux.
En effet lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2015 une résolution visant à mettre fin aux désagréments subis a été proposée au vote des copropriétaires et rejetée à la majorité de l'article 25.
Cependant il soutient que si un copropriétaire peut effectivement contester le vote d'une résolution adoptée ou rejetée par une assemblée générale, les motifs sont très précis soit une violation des règles d'organisation des assemblées, soit la violation des règles de majorité, soit un excés de pouvoir, soit un abus de majorité, soit un abus de minorité ce qui n'est absolument pas le cas en l'espèce de sorte qu'il ne voit pas pour quel motif il aurait pu contester le rejet de la résolution visant à mettre un terme au trouble qu'il subissait.
Il ajoute que cette proposition de travaux antérieurs à l'expertise judiciaire n'apportait pas de réponse sérieuse aux désordres à traiter, ni aux moyens d'y remédier.
Aussi il soutient que le grief tenant au fait qu'ils n'auraient pas contesté en justice cette décision qui s'imposerait à eux car devenue définitive est inopérante.
Il rappelle que sa problématique est de voir contraindre la copropriété à effectuer des travaux préconisés par un expert judiciaire ce que la résolution numéro 30 précitée ne visait aucunement.
Il précise que le tribunal a indiqué qu'ils auraient dû proposer une nouvelle résolution à l'assemblée générale avant d'entreprendre une action en justice et qu'au final l'assemblée générale du 13 décembre 2017 s'est exécutée en ce sens.
Cependant il précise que nonobstant l'adoption de cette résolution en 2017, le syndicat des copropriétaires est demeuré passif durant plusieurs années.
Il ajoute que les travaux n'ont finalement été réalisés qu'au printemps 2023 ce qui expliquait l'intérêt de l'astreinte que le tribunal a refusé de prononcer.
Cependant il précise que ces travaux qui auraient pu lui permettre de se désister de la demande principale ne répondent toujours pas aux préconisations de Monsieur [K].
Il explique qu'une réunion a eu lieu le 7 décembre 2023, réunion au cours de laquelle il a été constaté que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux préconisations de l'expert judiciaire de sorte que l'intérêt de l'astreinte demeure toujours rappelant que l'intérêt majeur de cette procédure est précisément de contraindre le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux de nature à solutionner la problématique d'écoulement d'eau sur sa terrasse.
Enfin il indique s'opposer à tout rabat de l'ordonnance de clôture pour permettre la signification d'un procès-verbal de réception à la va-vite qui ne présenterait pas de caractère contradictoire, le syndicat des copropriétaires cherchant à tous prix d'éviter une condamnation sous astreinte.
S'agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [M] fait valoir qu'il continue à subir ces difficultés d'écoulement dans la mesure où les travaux préconisés par l'expert n'ont pas été mis en 'uvre et que si ce préjudice est mineur comme l'a souligné le jugement querellé, il n'en est pas moins nul.
Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives signifiées par RPVA le 24 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] demande à la cour de :
* déclarer l'appel adverse infondé.
* confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 13 janvier 2021 qui a :
- débouté Monsieur [M] de l'ensemble de leurs demandes.
- condamné Monsieur [M] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Monsieur [M] aux dépens incluant les frais d'expertises lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Et statuant en ce sens.
* juger que la copropriété avait précédemment rejeté la demande de Monsieur [M] dans la résolution n° 30 du procès-verbal d'assemblée générale du 10 décembre 2015 consistant en la modification des évacuations d'eaux pluviales par la création d'une évacuation passant en sous face des balcons, résolution non contestée par Monsieur [M] et définitive.
* juger que le syndic n'était pas autorisé à engager de son propre chef des travaux refusés par la copropriété alors même qu'ils auraient consisté à modifier l'existant depuis l'origine de la construction.
* juger que dans le cadre de l'expertise judiciaire de Monsieur [K], l'assemblée générale en date du 13 décembre 2017 a ratifié aux termes de la résolution n° 39 une provision appelée et constituée pour réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire à hauteur de 13.'124,63€ TTC.
* juger que les travaux ont été réalisés conformément au devis validé par l'expert judiciaire selon la proposition de l'entreprise GIRARDSNAF à qui la société SMAC a succédé et donc selon devis de la société SMAC identique à celui de GIRARD SNAF en date du 18 mars 2022.
* juger que le syndic Gestion Barberis qui a succédé au syndic Foncia [Localité 2] a accepté et contresigné en date du 19 avril 2022 le devis de la société SMAC pour un mandat de 16.'612,31€ TTC.
* juger que les travaux validés et réalisés l'ont bien été selon les préconisations de l'expert judiciaire comme l'indique la facture en date du 28 février 2023 d'un montant de 16.612,31 € TTC.
* juger que lors de la visite du 7 décembre 2023 en toiture organisée par Monsieur [M] en sa présence, celle de son conseil et de son conseil technique et au contradictoire du syndic Gestion Barberis et d'un membre du conseil syndical, il a été constaté de l'eau stagnant sur la toiture nonobstant les travaux réalisés en février 2023.
* juger que la présence d'eau stagnant en toiture dont se prévaut Monsieur [M] comme un fait exprès en toute limite de clôture ne permet pas d'aller plus vite et ne saurait être retenu à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
* juger que cette eau stagnant en toiture n'entraîne pas pour autant un préjudice pour Monsieur [M].
* juger que le syndic Gestion Barberis a pris attache avec la société SMAC qui a réalisé les travaux en toiture ; que cette société s'est engagée à reprendre l'ouvrage exécuté afin d'accentuer la pente et d'éviter la stagnation et que les travaux de reprise seront repris à la mi-janvier 2024.
* juger que les travaux de reprise de la forme de pente de manière à empêcher l'eau de stagner sont terminés comme l'indique le mail de la société SMAC au syndic Gestion Barberis en date du 24 janvier 2024.
* juger que la forme de la pente a bien été reprise conformément aux rendez-vous sur place du 7 décembre 2023 avec Monsieur [M], son conseil et son conseil technique.
* rejeter de plus fort la demande adverse de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte.
* juger que la demande adverse de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire n'a donc plus lieu d'être formée.
* juger que la demande adverse formée sous astreinte est totalement infondée alors que les travaux ont été votés et les fonds appelés.
En conséquence.
* débouter de plus fort Monsieur [M] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, à fortiori en ce qu'elle est formée avec une demande d'astreinte.
* juger comme l'indique l'expert judiciaire dans ses conclusions homologuées par le tribunal judiciaire que le préjudice allégué par Monsieur [M] est inexistant 'il n'y a pas de préjudice matériel et le préjudice de jouissance des terrasses est très ponctuel, mineur et non quantifiable.'
En conséquence,
* débouter Monsieur [M] de sa demande d'indemnisation formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10.000 € au titre du préjudice allégué, non justifiée tant en son principe quant son quantum et que l'expert qualifie de 'non quantifiable'.
* débouter Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions.
En tout état de cause.
* condamner Monsieur [M] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000€ pour la procédure d'appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Thierry BAUDIN, avocat sous sa due affirmation de droit.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] explique que la question posée par Monsieur [M] concerne l'évacuation des eaux pluviales qui, depuis la construction de l'immeuble, ont toujours été évacuées par les barbacanes et ce sans aucun problème.
Monsieur [M] se plaignant de désordres liés à l'évacuation des eaux, ce problème a été évoqué à l'assemblée générale du 10 décembre 2015 au cours de laquelle la résolution n°30 présentée par Monsieur [M] et Monsieur [J] concernant les modification des évacuations eaux pluviales par la création d'une évacuation passant en sous face des balcons a été rejeté à la majorité de l'article 25.
Or le syndicat des copropriétaires souligne que ces derniers n'ont pas contesté le rejet de cette résolution.
Il ajoute que rien n'empéchait Monsieur [M] de s'adresser à nouveau à l'assemblée générale avec un projet de résolution dont le libellé aurait été amélioré notamment sur la base de préconisations de l'expert judiciaire.
Quant aux travaux préconisés par l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires rappelle que lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2017, les travaux ont été votés et les fonds appelés à cet effet.
Aussi le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [M] a souhaité poursuivre la procédure notamment aux fins d'indemnisation.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que le problème de l'écoulement des eaux de pluie provenant du toit et se déversant sur la terrasse de Monsieur [M] avait été évoqué et déjà solutionné depuis plusieurs années à la demande de celui-ci par la rallonge de la barbacane servant à leur évacuation.
Il précise que l'expert judiciaire a considéré au titre des causes et origine des désordres qu'il fallait refaire la forme de la pente et a retenu la proposition de la société GIRARD SNAF.
Enfin le syndicat des copropriétaires indique avoir décidé de faire réaliser les travaux préconisés nonobstant l'appel en cours de sorte que la demande adverse n'a plus lieu d'être les travaux ayant été votés, payés et réalisés conformément aux préconisations de l'expert.
Il précise qu'à la suite de nouvelles doléances de l'appelant, les travaux ont été entrepris mi-janvier 2024 de sorte que les travaux de reprise de la forme de pente de manière à empêcher l'eau de stagner sont terminés.
Ainsi contrairement à ce qu'affirme Monsieur [M], le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'a, à aucun moment été défaillant ou négligent dans la prise en charge des travaux.
Enfin il conclut au rejet des demandes de l'appelant tendant à voir indemniser un préjudice de jouissance qui n'existe pas soulignant que dans le cadre de son rapport d'expertise judiciaire, l'expert avait répondu très clairement et avec précision aux allégations des demandeurs quant à leur prétendu préjudice de jouissance en les rejetant purement et simplement.
******
L'ordonnance de cloture a été prononcée le 24 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 février 2024 et mise en délibéré au 4 avril 2024.
******
1°) Sur l'exécution des travaux
Attendu que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au cas d'espèce, dispose que ' la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'
Attendu qu'il n'est pas contesté que des désodres ont été constatés sur la toiture terrasse de l'immeuble.
Que Monsieur [M] en a informé la copropriété en demandant que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire du 10 décembre 2015 la résolution suivante :
'Sur la demande de Monsieur [M] et [J] : modification des évacuations eaux pluviales par la création d'une évacuation passant en sous face de balcons
Résolution : l'assemblée générale décide l'exécution des travaux de création d'une évacuation des EP, après vérification des niveaux et de la mise en place d'un trop-plein en bout d'immeuble selon faisabilité, présentation et signature des croquis de Mesdames [T] [U]'
Que cette résolution a été rejetée à la majorité sans être contestée par l'appelant.
Que ce dernier a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice dès le 22 mars 2016 afin de voir ordonner une expertise , demande à laquelle il était fait droit par ordonnance de référé du 12 juillet 2016, l'expert désigné Monsieur [K] déposant son rapport le 30 janvier 2017.
Que dés lors il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] d'avoir manqué à son obligation d'entretien des parties communes de l'immeuble avant le dépôt du rapport d'expertise qui a parfaitement identifié les désordres et les moyens pour y remédier, le libellé trop vague de la résolution proposée par Monsieur [M] le 10 décembre 2015 n'étant pas de nature à exposer clairement la teneur de la problématique rencontrée par celui-ci étant au surplus rappelé que le syndic n'était pas habilité à engager des travaux tenant le refus des copropriétaires
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] a pris en considération les conclusions de l'expert judiciaire puisqu'il était inscrit au procès verbal d'assemblée générale ordinaire du 13 décembre 2017 en son paragraphe 39 la résolution suivante:
'Dans le cadre de la procédure [M]-[J]-[V] ratification de l'appel de fonds exigible au 1er mai 2017 d'un montant de 13'124,30 €.
Résolution : Suite aux appels de fonds au 1er mai 2017, l'assemblée ratifie la somme qui a été appelée d'un montant de 13.124,30 €correspondant aux provisions pour travaux préconisés par l'expert judiciaire'
Que cette résolution était adoptée à l'unanimité et ce bien avant l'audience du 1er décembre 2020 devant le tribunal de grande instance de Nice au cours de laquelle Monsieur [M] demandait la condamantion du syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Attendu qu'il est acquis aux débats que les travaux n'ont été réalisés qu'au printemps 2023, soit près de 6 ans après la ratification de l'appel de fonds exigible au 1er mai 2017 d'un montant de 13'124,30 €.
Que le syndicat des copropriétaires fait valoir que leur réalisation était prévue dès la réunion de l'intégralité des fonds.
Que force est de constater que ce dernier ne produit aucun devis avant ceux de mars et avril 2022.
Que la crise sanitaire qui a débuté courant mars 2020 ne saurait expliquer, comme le soutient le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1], la date de démarrage des travaux alors que l'assemblée avait voté favorablement en faveur de leur réalisation dés décembre 2017.
Que le fait que Monsieur [M] ait interjeté appel du jugement querellé ne saurait justifier la passivité du syndicat des copropriétaires, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ayant rappelé dans un arrêt du 9 juin 2010 que toute décision prise par une assemblée de copropriétaires à un vote majoritaire avait force exécutoire et était opposable aux copropriétaires mêmes à ceux qui s'y étaient opposés ou à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés.
Qu'enfin le fait que le Cabinet GESTION BARBERIS ait succédé à la société FONCIA [Localité 2] en qualité de syndic ne peut pas plus expliquer cette passivité pendant toutes ces années.
Attendu que si effectivement les travaux ont été réalisés au printemps 2023, il n'est pas contesté que des désordres ont persisté comme cela a été dénoncé par Monsieur [M] , dans un lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 mai 2023 adressée au syndic , désordres qui ont donné lieu à nouveau à des travaux de reprise comme l'a confirmé le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] qui produit à l'appui de ses dires un mail en date du 24 janvier 2024 émanant de Monsieur [E] [B], chargé d'affaires de l'entreprise SMAC dans lequel il indique avoir repris la forme de pente de manière empêcher l'eau de stagner.
Qu'il convient cependant de relever que dès le 9 mai 2023, Monsieur [M] a signalé les désordres au syndic lequel n'a pas donné suite.
Que ce n'est qu'à la suite de la demande du conseil de Monsieur [M], qu'une réunion sur site au contradictoire des parties en présence d'un ingénieur en bâtiment s'est tenue le 7 décembre 2023, réunion au cours de laquelle il a été constaté que les travaux réalisés n'étaient pas conformes aux demandes de l'expert judiciaire.
Qu'il n'est dés lors pas possible , à travers ce mail du 24 janvier 2024 émanant de Monsieur [E] [B], chargé d'affaires de l'entreprise SMAC, de vérifier si effectivemment les travaux exécutés permettent de mettre hors de l'eau la terrasse de l'appelant.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement querellé et de condamner le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à procéder à la reprise des travaux permettant la mise hors d'eau de la terrasse de Monsieur [M] , dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai , sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
la bonne fin de travaux devant être réalisée au contradictoire des parties, sous le contrôle d'un ingénieur en bâtiment comme cela s'est déroulé lors de la réunion du 7 décembre 2023.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M]
Attendu que Monsieur [M] demande à la cour de condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
Que ce dernier conclut au débouté de cette demande soulignant que l'expert a relevé que le préjudice de jouissance des terrasses était très ponctuel, mineur et non quantifiable.
Attendu qu'il convient de souligner que même si le préjudice est mineur, il n'en est pas moins nul et dure depuis de nombreuses années.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement querellé et d'allouer à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel en ce inclus les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K].
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement contradictoire du 13 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à procéder à la reprise des travaux permettant la mise hors d'eau de la terrasse de Monsieur [M], dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, la bonne fin de travaux devant être réalisée au contradictoire des parties, sous le contrôle d'un ingénieur en bâtiment.
CONDAMNE le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel en ce inclus les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K].
CONDAMNE le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 174
Rôle N° RG 21/02064 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG52S
[P], [G] [M]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Thierry BAUDIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 13 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/03184.
APPELANT
Monsieur [P], [G] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me
Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.U. GESTION BARBERIS, dont le siège social est à [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] est copropriétaire des lots n°131( appartement), 179 (parking) et 77 (cave) au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2].
Ce dernier subissant des désordres provenant du toit terrasse de l'immeuble assignait suivant exploit introductif d'instance du 22 mars 2016 avec deux autres copropriétaires Monsieur [J] et Madame [V], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 12 juillet 2016, il était fait droit à cette demande et Monsieur [K] était désigné en qualité d'expert lequel déposait son rapport le 30 janvier 2017.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 juillet 2017, Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] afin de voir condamner ce dernier à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à verser à chacun d'entre eux la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance outre la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er décembre 2020.
Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
Le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] demandait au tribunal de dire et juger irrecevables les demandes formées par les consorts [J]/[V] en ce qu'ils avaient vendu leurs lots et quitté les lieux depuis le 31 juillet 2017 et de débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire.
Il demandait également de constater, comme l'avait indiqué l'expert judiciaire, que les préjudices allégués par les demandeurs étaient inexistants et par conséquent de les débouter de l'ensemble de leurs demandes.
Enfin il sollicitait la condamantions de ces derniers à lui régler la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
* débouté Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] de l'ensemble de leurs demandes.
* condamné Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] aux dépens incluant les frais d'expertises lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant déclaration en date du 11 février2021, Monsieur [M] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes.
- condamne Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur [M], Monsieur [J] et Madame [V] aux dépens incluant les frais d'expertises lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de :
* infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 13 janvier 2021 en son intégralité.
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à procéder à la reprise de la partie de toiture terrasse objet des opérations d'expertise pour que la pente soit inclinée vers les descentes d'eau pluviale et que les trop-pleins cessent d'avoir un rôle d'évacuation permanente des eaux de pluie et ce conformément aux préconisations de l'expert judiciaire lequel recommandait les travaux suivants :
- rebouchage des trop-pleins existants, compris reprises peinture en façade.
- création de trop-pleins avec garde d'eau au-dessus de la nouvelle étanchéité.
- réalisation d'une forme de pente adaptée en matériaux légers.
- réalisation d'une étanchéité après adaptation des moignons des descentes pluviales.
* dire que cette condamnation aux travaux de reprise de la partie de toiture terrasse, objet des opérations d'expertise, sera assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard qui commencera à courir deux mois après la signification de l'arrêt à intervenir.
* dire que la bonne fin de ces travaux devra être réalisée sous le contrôle de l'architecte désigné par le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et ce aux frais avancés dudit syndicat au contradictoire de Monsieur [M].
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
* débouter le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions.
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] aux entiers dépens en ce inclus les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K].
À l'appui de ses demandes, Monsieur [M] fait valoir que le toit terrasse de l'immeuble dont la pente inversée provoque des désordres, est une partie commune de sorte qu'il revient aux copropriétaires d'adopter les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes.
Il précise que le tribunal lui reproche de ne pas avoir contesté le vote de l'assemblée générale ayant refusé de voter les travaux.
En effet lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2015 une résolution visant à mettre fin aux désagréments subis a été proposée au vote des copropriétaires et rejetée à la majorité de l'article 25.
Cependant il soutient que si un copropriétaire peut effectivement contester le vote d'une résolution adoptée ou rejetée par une assemblée générale, les motifs sont très précis soit une violation des règles d'organisation des assemblées, soit la violation des règles de majorité, soit un excés de pouvoir, soit un abus de majorité, soit un abus de minorité ce qui n'est absolument pas le cas en l'espèce de sorte qu'il ne voit pas pour quel motif il aurait pu contester le rejet de la résolution visant à mettre un terme au trouble qu'il subissait.
Il ajoute que cette proposition de travaux antérieurs à l'expertise judiciaire n'apportait pas de réponse sérieuse aux désordres à traiter, ni aux moyens d'y remédier.
Aussi il soutient que le grief tenant au fait qu'ils n'auraient pas contesté en justice cette décision qui s'imposerait à eux car devenue définitive est inopérante.
Il rappelle que sa problématique est de voir contraindre la copropriété à effectuer des travaux préconisés par un expert judiciaire ce que la résolution numéro 30 précitée ne visait aucunement.
Il précise que le tribunal a indiqué qu'ils auraient dû proposer une nouvelle résolution à l'assemblée générale avant d'entreprendre une action en justice et qu'au final l'assemblée générale du 13 décembre 2017 s'est exécutée en ce sens.
Cependant il précise que nonobstant l'adoption de cette résolution en 2017, le syndicat des copropriétaires est demeuré passif durant plusieurs années.
Il ajoute que les travaux n'ont finalement été réalisés qu'au printemps 2023 ce qui expliquait l'intérêt de l'astreinte que le tribunal a refusé de prononcer.
Cependant il précise que ces travaux qui auraient pu lui permettre de se désister de la demande principale ne répondent toujours pas aux préconisations de Monsieur [K].
Il explique qu'une réunion a eu lieu le 7 décembre 2023, réunion au cours de laquelle il a été constaté que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux préconisations de l'expert judiciaire de sorte que l'intérêt de l'astreinte demeure toujours rappelant que l'intérêt majeur de cette procédure est précisément de contraindre le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux de nature à solutionner la problématique d'écoulement d'eau sur sa terrasse.
Enfin il indique s'opposer à tout rabat de l'ordonnance de clôture pour permettre la signification d'un procès-verbal de réception à la va-vite qui ne présenterait pas de caractère contradictoire, le syndicat des copropriétaires cherchant à tous prix d'éviter une condamnation sous astreinte.
S'agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [M] fait valoir qu'il continue à subir ces difficultés d'écoulement dans la mesure où les travaux préconisés par l'expert n'ont pas été mis en 'uvre et que si ce préjudice est mineur comme l'a souligné le jugement querellé, il n'en est pas moins nul.
Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives signifiées par RPVA le 24 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] demande à la cour de :
* déclarer l'appel adverse infondé.
* confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 13 janvier 2021 qui a :
- débouté Monsieur [M] de l'ensemble de leurs demandes.
- condamné Monsieur [M] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Monsieur [M] aux dépens incluant les frais d'expertises lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Et statuant en ce sens.
* juger que la copropriété avait précédemment rejeté la demande de Monsieur [M] dans la résolution n° 30 du procès-verbal d'assemblée générale du 10 décembre 2015 consistant en la modification des évacuations d'eaux pluviales par la création d'une évacuation passant en sous face des balcons, résolution non contestée par Monsieur [M] et définitive.
* juger que le syndic n'était pas autorisé à engager de son propre chef des travaux refusés par la copropriété alors même qu'ils auraient consisté à modifier l'existant depuis l'origine de la construction.
* juger que dans le cadre de l'expertise judiciaire de Monsieur [K], l'assemblée générale en date du 13 décembre 2017 a ratifié aux termes de la résolution n° 39 une provision appelée et constituée pour réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire à hauteur de 13.'124,63€ TTC.
* juger que les travaux ont été réalisés conformément au devis validé par l'expert judiciaire selon la proposition de l'entreprise GIRARDSNAF à qui la société SMAC a succédé et donc selon devis de la société SMAC identique à celui de GIRARD SNAF en date du 18 mars 2022.
* juger que le syndic Gestion Barberis qui a succédé au syndic Foncia [Localité 2] a accepté et contresigné en date du 19 avril 2022 le devis de la société SMAC pour un mandat de 16.'612,31€ TTC.
* juger que les travaux validés et réalisés l'ont bien été selon les préconisations de l'expert judiciaire comme l'indique la facture en date du 28 février 2023 d'un montant de 16.612,31 € TTC.
* juger que lors de la visite du 7 décembre 2023 en toiture organisée par Monsieur [M] en sa présence, celle de son conseil et de son conseil technique et au contradictoire du syndic Gestion Barberis et d'un membre du conseil syndical, il a été constaté de l'eau stagnant sur la toiture nonobstant les travaux réalisés en février 2023.
* juger que la présence d'eau stagnant en toiture dont se prévaut Monsieur [M] comme un fait exprès en toute limite de clôture ne permet pas d'aller plus vite et ne saurait être retenu à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
* juger que cette eau stagnant en toiture n'entraîne pas pour autant un préjudice pour Monsieur [M].
* juger que le syndic Gestion Barberis a pris attache avec la société SMAC qui a réalisé les travaux en toiture ; que cette société s'est engagée à reprendre l'ouvrage exécuté afin d'accentuer la pente et d'éviter la stagnation et que les travaux de reprise seront repris à la mi-janvier 2024.
* juger que les travaux de reprise de la forme de pente de manière à empêcher l'eau de stagner sont terminés comme l'indique le mail de la société SMAC au syndic Gestion Barberis en date du 24 janvier 2024.
* juger que la forme de la pente a bien été reprise conformément aux rendez-vous sur place du 7 décembre 2023 avec Monsieur [M], son conseil et son conseil technique.
* rejeter de plus fort la demande adverse de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte.
* juger que la demande adverse de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire n'a donc plus lieu d'être formée.
* juger que la demande adverse formée sous astreinte est totalement infondée alors que les travaux ont été votés et les fonds appelés.
En conséquence.
* débouter de plus fort Monsieur [M] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, à fortiori en ce qu'elle est formée avec une demande d'astreinte.
* juger comme l'indique l'expert judiciaire dans ses conclusions homologuées par le tribunal judiciaire que le préjudice allégué par Monsieur [M] est inexistant 'il n'y a pas de préjudice matériel et le préjudice de jouissance des terrasses est très ponctuel, mineur et non quantifiable.'
En conséquence,
* débouter Monsieur [M] de sa demande d'indemnisation formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10.000 € au titre du préjudice allégué, non justifiée tant en son principe quant son quantum et que l'expert qualifie de 'non quantifiable'.
* débouter Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions.
En tout état de cause.
* condamner Monsieur [M] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000€ pour la procédure d'appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Thierry BAUDIN, avocat sous sa due affirmation de droit.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] explique que la question posée par Monsieur [M] concerne l'évacuation des eaux pluviales qui, depuis la construction de l'immeuble, ont toujours été évacuées par les barbacanes et ce sans aucun problème.
Monsieur [M] se plaignant de désordres liés à l'évacuation des eaux, ce problème a été évoqué à l'assemblée générale du 10 décembre 2015 au cours de laquelle la résolution n°30 présentée par Monsieur [M] et Monsieur [J] concernant les modification des évacuations eaux pluviales par la création d'une évacuation passant en sous face des balcons a été rejeté à la majorité de l'article 25.
Or le syndicat des copropriétaires souligne que ces derniers n'ont pas contesté le rejet de cette résolution.
Il ajoute que rien n'empéchait Monsieur [M] de s'adresser à nouveau à l'assemblée générale avec un projet de résolution dont le libellé aurait été amélioré notamment sur la base de préconisations de l'expert judiciaire.
Quant aux travaux préconisés par l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires rappelle que lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2017, les travaux ont été votés et les fonds appelés à cet effet.
Aussi le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [M] a souhaité poursuivre la procédure notamment aux fins d'indemnisation.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que le problème de l'écoulement des eaux de pluie provenant du toit et se déversant sur la terrasse de Monsieur [M] avait été évoqué et déjà solutionné depuis plusieurs années à la demande de celui-ci par la rallonge de la barbacane servant à leur évacuation.
Il précise que l'expert judiciaire a considéré au titre des causes et origine des désordres qu'il fallait refaire la forme de la pente et a retenu la proposition de la société GIRARD SNAF.
Enfin le syndicat des copropriétaires indique avoir décidé de faire réaliser les travaux préconisés nonobstant l'appel en cours de sorte que la demande adverse n'a plus lieu d'être les travaux ayant été votés, payés et réalisés conformément aux préconisations de l'expert.
Il précise qu'à la suite de nouvelles doléances de l'appelant, les travaux ont été entrepris mi-janvier 2024 de sorte que les travaux de reprise de la forme de pente de manière à empêcher l'eau de stagner sont terminés.
Ainsi contrairement à ce qu'affirme Monsieur [M], le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'a, à aucun moment été défaillant ou négligent dans la prise en charge des travaux.
Enfin il conclut au rejet des demandes de l'appelant tendant à voir indemniser un préjudice de jouissance qui n'existe pas soulignant que dans le cadre de son rapport d'expertise judiciaire, l'expert avait répondu très clairement et avec précision aux allégations des demandeurs quant à leur prétendu préjudice de jouissance en les rejetant purement et simplement.
******
L'ordonnance de cloture a été prononcée le 24 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 février 2024 et mise en délibéré au 4 avril 2024.
******
1°) Sur l'exécution des travaux
Attendu que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au cas d'espèce, dispose que ' la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'
Attendu qu'il n'est pas contesté que des désodres ont été constatés sur la toiture terrasse de l'immeuble.
Que Monsieur [M] en a informé la copropriété en demandant que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire du 10 décembre 2015 la résolution suivante :
'Sur la demande de Monsieur [M] et [J] : modification des évacuations eaux pluviales par la création d'une évacuation passant en sous face de balcons
Résolution : l'assemblée générale décide l'exécution des travaux de création d'une évacuation des EP, après vérification des niveaux et de la mise en place d'un trop-plein en bout d'immeuble selon faisabilité, présentation et signature des croquis de Mesdames [T] [U]'
Que cette résolution a été rejetée à la majorité sans être contestée par l'appelant.
Que ce dernier a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice dès le 22 mars 2016 afin de voir ordonner une expertise , demande à laquelle il était fait droit par ordonnance de référé du 12 juillet 2016, l'expert désigné Monsieur [K] déposant son rapport le 30 janvier 2017.
Que dés lors il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] d'avoir manqué à son obligation d'entretien des parties communes de l'immeuble avant le dépôt du rapport d'expertise qui a parfaitement identifié les désordres et les moyens pour y remédier, le libellé trop vague de la résolution proposée par Monsieur [M] le 10 décembre 2015 n'étant pas de nature à exposer clairement la teneur de la problématique rencontrée par celui-ci étant au surplus rappelé que le syndic n'était pas habilité à engager des travaux tenant le refus des copropriétaires
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] a pris en considération les conclusions de l'expert judiciaire puisqu'il était inscrit au procès verbal d'assemblée générale ordinaire du 13 décembre 2017 en son paragraphe 39 la résolution suivante:
'Dans le cadre de la procédure [M]-[J]-[V] ratification de l'appel de fonds exigible au 1er mai 2017 d'un montant de 13'124,30 €.
Résolution : Suite aux appels de fonds au 1er mai 2017, l'assemblée ratifie la somme qui a été appelée d'un montant de 13.124,30 €correspondant aux provisions pour travaux préconisés par l'expert judiciaire'
Que cette résolution était adoptée à l'unanimité et ce bien avant l'audience du 1er décembre 2020 devant le tribunal de grande instance de Nice au cours de laquelle Monsieur [M] demandait la condamantion du syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Attendu qu'il est acquis aux débats que les travaux n'ont été réalisés qu'au printemps 2023, soit près de 6 ans après la ratification de l'appel de fonds exigible au 1er mai 2017 d'un montant de 13'124,30 €.
Que le syndicat des copropriétaires fait valoir que leur réalisation était prévue dès la réunion de l'intégralité des fonds.
Que force est de constater que ce dernier ne produit aucun devis avant ceux de mars et avril 2022.
Que la crise sanitaire qui a débuté courant mars 2020 ne saurait expliquer, comme le soutient le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1], la date de démarrage des travaux alors que l'assemblée avait voté favorablement en faveur de leur réalisation dés décembre 2017.
Que le fait que Monsieur [M] ait interjeté appel du jugement querellé ne saurait justifier la passivité du syndicat des copropriétaires, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ayant rappelé dans un arrêt du 9 juin 2010 que toute décision prise par une assemblée de copropriétaires à un vote majoritaire avait force exécutoire et était opposable aux copropriétaires mêmes à ceux qui s'y étaient opposés ou à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés.
Qu'enfin le fait que le Cabinet GESTION BARBERIS ait succédé à la société FONCIA [Localité 2] en qualité de syndic ne peut pas plus expliquer cette passivité pendant toutes ces années.
Attendu que si effectivement les travaux ont été réalisés au printemps 2023, il n'est pas contesté que des désordres ont persisté comme cela a été dénoncé par Monsieur [M] , dans un lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 mai 2023 adressée au syndic , désordres qui ont donné lieu à nouveau à des travaux de reprise comme l'a confirmé le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] qui produit à l'appui de ses dires un mail en date du 24 janvier 2024 émanant de Monsieur [E] [B], chargé d'affaires de l'entreprise SMAC dans lequel il indique avoir repris la forme de pente de manière empêcher l'eau de stagner.
Qu'il convient cependant de relever que dès le 9 mai 2023, Monsieur [M] a signalé les désordres au syndic lequel n'a pas donné suite.
Que ce n'est qu'à la suite de la demande du conseil de Monsieur [M], qu'une réunion sur site au contradictoire des parties en présence d'un ingénieur en bâtiment s'est tenue le 7 décembre 2023, réunion au cours de laquelle il a été constaté que les travaux réalisés n'étaient pas conformes aux demandes de l'expert judiciaire.
Qu'il n'est dés lors pas possible , à travers ce mail du 24 janvier 2024 émanant de Monsieur [E] [B], chargé d'affaires de l'entreprise SMAC, de vérifier si effectivemment les travaux exécutés permettent de mettre hors de l'eau la terrasse de l'appelant.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement querellé et de condamner le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à procéder à la reprise des travaux permettant la mise hors d'eau de la terrasse de Monsieur [M] , dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai , sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
la bonne fin de travaux devant être réalisée au contradictoire des parties, sous le contrôle d'un ingénieur en bâtiment comme cela s'est déroulé lors de la réunion du 7 décembre 2023.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M]
Attendu que Monsieur [M] demande à la cour de condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
Que ce dernier conclut au débouté de cette demande soulignant que l'expert a relevé que le préjudice de jouissance des terrasses était très ponctuel, mineur et non quantifiable.
Attendu qu'il convient de souligner que même si le préjudice est mineur, il n'en est pas moins nul et dure depuis de nombreuses années.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement querellé et d'allouer à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel en ce inclus les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K].
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de condamner le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement contradictoire du 13 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à procéder à la reprise des travaux permettant la mise hors d'eau de la terrasse de Monsieur [M], dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, la bonne fin de travaux devant être réalisée au contradictoire des parties, sous le contrôle d'un ingénieur en bâtiment.
CONDAMNE le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel en ce inclus les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K].
CONDAMNE le Syndicat de Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,