CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 4 avril 2024, n° 21/02354
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 175
Rôle N° RG 21/02354 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6W3
[S] [L] épouse [G]
C/
S.D.C. SUN RESIDENCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jessica RICHEZ
Me DAVAL-GUEDJ Maud
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 26 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03422.
APPELANTE
Madame [S] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Philippe TOUBOUL, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.D.C. SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 4] - [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jessica RICHEZ, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [G] est propriétaire du lot n°37( appartement), n°19 (box particulier pour voiture automobile) et n°3 (cave en sous sol) acquis par acte notarié en date du 28 mars 1986 au sein de la copropriété SUN RESIDENCE.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mars 2018, Madame [G] a sollicité le syndic en exercice de la copropriété à savoir le Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE en vue de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires deux résolutions, la première étant relative à l'attribution d'un emplacement de stationnement sur les parties communes à l'identique de tous les autres copropriétaires et la seconde tendant à la mise à néant des résolutions prises lors des assemblées générales du 17 juin 1998 et du 1er avril 1999 qui ne respectent pas le principe de l'égalité entre les copropriétaires.
Les deux résolutions portant le n°14 et n° 15 étaint posées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2018 mais rejetées.
Suivant exploit d' huissier en date du 24 juillet 2018, Madame [G] a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en excercie SA FONCIA [Localité 4] afin de voir prononcer, à titre principal, l'annulation des résolutions n°14 et n°15 du procès-verbal de l'assemblée du 4 juin 2018 et condamner ce dernier au paiement de la somme de 14.'400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
À titre subsidiaire, elle sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme mensuelle de 120 € à compter de la signification du jugement à intervenir en contrepartie de l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la copropriété.
Enfin elle demandait au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros sur la base dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 3 novembre 2020.
Madame [G] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE concluait au débouté des demandes de Madame [G] au motif que le procès-verbal de l'assemblée du 4 juin 2018 était régulier en toutes ses dispositions et sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
* débouté Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions.
* condamné Madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Madame [G] aux dépens de la présente instance lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant déclaration en date du 16 février 2021, Madame [G] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions.
- condamne Madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [G] aux dépens de la présente instance lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [G] demande à la cour de :
* déclarer recevable et bien fondé son appel.
* infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 16 février 2021 en ce qu'il a dit:
- déboute Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions.
- condamne Madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [G] aux dépens de la présente instance lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Statuant a nouveau.
* débouter le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE de toutes ses demandes fins et conclusions.
* annuler purement et simplement les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
* condamner le syndicat des copropriétairesCabinet HENRY & WEHRLE DETROYE représenté par son syndic en exercice, à l'exclusion de la concluante, à payer la somme de 14.400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
Subsidiairement,
* condamner le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE représenté par son syndic en exercice, à l'exclusion de la concluante du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme mensuelle de 120 € à compter de la signification du jugement à intervenir en contrepartie de l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la copropriété.
En toute hypothèse :
* condamner le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE aux entiers dépens.
* dire et juger que la concluante ne participera pas aux frais de la présente procédure.
À l'appui de ses demandes, Madame [G] fait valoir que ses parents ont occupé ces lots qui lui appartenaient à titre gratuit.
Elle explique que lors d'une assemblée générale en date du 17 juin 1998, il a été adopté à l'unanimité la résolution n°4 intitulée -stationnement dans la cour- laquelle a considéré que le stationnement dans la cour ne constituait pas un droit mais une simple tolérance, l'assemblée adoptant notamment la disposition suivante :'17 emplacements, un pour chaque appartement et un pour la gardienne seront délimités dans l'ensemble de la cour, Monsieur [L], qu'il accepte gentiment étant mandaté pour attribuer à chacun l'emplacement lui revenant en fonction principalement de la longueur de son véhicule.'
Elle ajoute que lors de l'assemblée générale de l'année suivante en date du 1er avril 1999 il a été adopté à l'unanimité une résolution n°8 intitulée -stationnement dans la cour- et plus précisément la disposition suivante: ' il sera attribué un emplacement par appartement sauf pour le lot 37, Monsieur [L] s'étant exclu de la distribution ce dont l'assemblée le remercie vivement'.
Madame [G] souligne que ces lots étaient occupés à titre gratuit par ses parents jusqu'à leur décès, rappelant n'avoir jamais été convoquée aux assemblées générales de la copropriété alors qu'elle était la véritable propriétaire.
Elle précise n'avoir jamais donné aucun mandat, ni aucune instruction de vote à son père en vues desdites assemblées générales, ajoutant n'avoir jamais reçu les procès-verbaux desdites assemblées générales auxquelles elle n'était pas convoquée ignorant ainsi totalement les prises de décision de son père lors desdites assemblées générales jusqu'en 2015 lorsqu'elle a pris possession de son appartement suite au décès de sa mère en vue de le mettre à la location.
Elle rappelle que les mandats tacites ou apparents de représentation lors des assemblées générales de copropriétaires ne sont pas admis et notamment entre un copropriétaire et un tiers à la copropriété ce qu'était Madame [G] et son père lors des assemblées générales litigieuses.
Madame [G] maintient qu'il y a manifestement une rupture d'égalité entre l'ensemble des autres copropriétaires de la copropriété puisqu'elle est la seule à ne pas pouvoir bénéficier d'un emplacement de stationnement dans la cour commune, précisant qu'aucune charge commune spéciale imputable au copropriétaire qui bénéficie de ces emplacements de parking n'a été créée.
Aussi elle maintient que c'est par un abus de majorité manifeste que l'assemblée générale a refusé l'attribution d'un emplacement de parking à son profit à l'identique de tous les autres copropriétaires alors que le nombre actuel d'occupant à savoir 16 correspond précisément au nombre d'emplacements de parking à savoir 16.
Par ailleurs elle soutient que lors des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999, les copropriétaires n'ont voté qu'une simple tolérance insusceptible de modifier l'état descriptif de division de la copropriété, ni de créer un droit réel rappelant que les assemblées générales pour être opposables aux tiers doivent être publiées ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Enfin elle maintient que cette rupture d'égalité des droits et cet abus de majorité justifie une indemnisation qu'elle a justement limité aux 10 dernières années conformémeent aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors en vigueuer.
Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives signifiées par RPVA le 20 mai 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] demande à la cour de :
* confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 26 janvier 2021 en toutes ses dispositions.
* débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes.
* condamner Madame [G] au paiement de la somme de 12.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [G] au dépens de première instance et d'appel distrait au profit de Maître Claude LAUGA, avocat au barreau de Grasse membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES.
Au soutien de ses demandes, le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] explique que l'appelante remet en cause l'attribution d'emplacements de stationnement à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier SUN RESIDENCE dont le principe et les modalités ont été définitivement adoptés il y a plus de 20 ans par la copropriété aux termes d'une résolution n°4 votée à l'unanimité par l'assemblée générale du 17 juin 1998 et d'une résolution n° 8 votée à l'unanimité par l'assemblée générale du 1er avril 1999.
Il indique que Madame [G] a toujours laissé à son père le soin de la représenter aux assemblées générales de la copropriété sans aucune opposition de cette dernière qui ainsi avait consenti mandat tacite à celui-ci.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que les délibérations d'assemblée deviennent définitives et opposables à tous dès lors que le délai de contestation a expiré sans que leur validité soit susceptible d'être ultérieurement remise en cause par voie d'action principale ou par voie d'exception quelque soit le degré de gravité des irrégularités constatées.
Il rappelle que Monsieur [L] se comportait en véritable propriétaire dans toutes les modalités de fonctionnement de la copropriété ayant été élu à plusieurs reprises président du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires maintient qu'il n'y a pas eu d'abus de majorité, ni de violation du principe d'égalité de traitement entre les copropriétaires puisque si l'appelante ne bénéficie pas d'emplacements à l'identique des autres copropriétaires c'est parce qu'elle y a tout simplement expressément renoncé par la voix de son représentant et père Monsieur [L] aux termes des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999.
Aussi en refusant l'emplacement qui lui avait été proposé, ce dernier a été réaffecté en emplacement moto de sorte qu'il n'existe plus aujourd'hui d'emplacements matériellement disponibles comme il a été expressément mentionné dans la résolution contestée.
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires rappelle que depuis un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 28 janvier 1987 dès lors que l'assemblée générale a accordé un copropriétaire un droit particulier au profit de son lot, ce droit devient acquis de sorte qu'elle ne peut le lui retirer sans obtenir son accord.
Il ajoute que l'argument de l'appelante selon lequel les assemblées générales créatrices ou modificatrices de droits réels devraient être publiées pour être opposables aux tiers est radicalement inopérant dans la mesure où elle n'est pas un tiers mais copropriétaire de la résidence, liée par les décisions d'assemblée devenues définitives et que l'autorisation d'utilisation d'une partie commune s'analyse comme un droit personnel et non un droit réel, ne justifiant aucune publication à la conservation des hypothèques.
Il précise également que ces droits à stationnement dans la cour commune sont expressément mentionnés dans les titres de propriété des copropriétaires ayant acquis leur lot postérieurement à leur attribution.
Quant aux demandes indemnitaires de l'appelante, le syndicat des copropriétaires rappelle qu'il est acquis en application de l'article 42 ancien de la loi du 10 juillet 1965 que la responsabilité du syndicat ne peut plus être recherchée par un copropriétaire après l'écoulement d'un délai de 10 ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action en responsabilité.
Il souligne qu'en l'état, l'action en responsabilité remonte à plus de 20 ans.
******
L'ordonnance de cloture a été prononcée le 24 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 février 2024 et mis en délibéré au 4 avril 2024.
******
1°) Sur l'annulation des résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
Attendu que Madame [G] a sollicité le syndic en exercice en vue de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2018 deux résolutions rédigées comme suit :
- résolution n° 14 : demande de Madame [G] d'un emplacement de stationnement:
'L'assemblée générale attribuue à Madame [G] [S] un emplacement de stationnement sur les parties communes à l'identique de tous les autres copropriétaires de l'immeuble afin de respecter la règle de l'égalité entre les copropriétaires conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige que tous les copropriétaires soient traités dans une stricte égalité faute de quoi le copropriétaire lésé est fondé à solliciter une contrepartie.'
- résolution n°15 : demande de Madame [G] de la mise à néant des résolutions prises lors des assemblées générales du 17 juin 1998 et 1er avril 1999 :
'L'assemblée générale met à néant les résolutions 4 de l'assemblée générale du 17 juin 1998 et 8 de l'assemblée générale du 1er avril 1999 qui ne respectent pas le principe de l'égalité entre les copropriétaires'
Attendu que ces deux résolutions n'ont pas été adoptées lors de l'assemblée générale du 4 juin 2018.
Que Madame [G] sollicite l'annulation des résolutions n°14 et 15 du procès-verbal au motif que la rupture d'égalité est consommée.
Attendu qu'il convient de souligner que contrairement à ce que le premier juge a mentionné, Madame [G] ne sollicite pas l'annulation des résolutions des assemblées générales du 17 juin 1998 et du 1er avril 1999 mais uniquement l'annulation des résolutions n° 14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juin 2018.
Qu'en effet les résolutions n°4 et 8 votées lors des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999 sont à ce jour définitives sans que leur validité soit susceptible d'être ultérieurement remise en cause par voie d'action principale ou par voie d'exception, quelque soit le degré de gravité des irrégularités constatées.
Que dès lors l'argument selon lequel Madame [G] n'aurait jamais donné mandat écrit à son père Monsieur [L] de voter en ses lieux et place lors des assemblées générales de la copropriété SUN RESIDENCE et qu'elle ne serait en conséquence pas liée par les résolutions n°4 et 8 votées lors des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999 ne saurait valablement prospérer.
Attendu que la résolution n°4 intitulée -stationnement dans la cour- 'adoptée lors de l'assemblée générale en date du 17 juin 1998 à l'unanimité a considéré que le stationnement dans la cour ne constituait pas un droit mais une simple tolérance, l'assemblée adoptant notamment la disposition suivante:'17 emplacements, un pour chaque appartement et un pour la gardienne seront délimités dans l'ensemble de la cour, Monsieur [L], qu'il accepte gentiment étant mandaté pour attribuer à chacun l'emplacement lui revenant en fonction principalement de la longueur de son véhicule.'
Qu'ainsi les copropriétaires à l'époque ont voté une simple tolérance, insusceptible de modifier l'état descriptif de division de la copropriété SUN RESIDENCE , ni de créer un droit réel de sorte qu' aucun droit n'a été acquis en l'espèce.
Que ceci ressort parfaitement de l'acte notarié établi le 17 décembre 1999 entre Madame [Z] et Madame [N] aux termes duquel il était mentionné en page 11 au paragraphe intitulé -Déclaration concernant l'emplacement de stationnement- que 'l'acquéreur reconnaissait avoir été informé qu'il pourra donc jouir de cet emplacement de stationnement mais qu'il ne pourra ni le louer ni bien sur le vendre'
Qu'il en est de même, s'agissant des actes de vente postérieurs à ces deux assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, et dans lesquels les notaires rédacteurs des actes ne font état de l'existence de ces assemblées générales ayant attribué un emplacement de stationnement à chacun des appartements dans la cour commune de la copropriété SUN RESIDENCE qu'à titre d'information et non comme créatif de droit, s'agissant d'une simple tolérance.
Attendu que dans la mesure où il peut être mis fin à tout moment à un acte de tolérance, Madame [G] était parfaitement légitime à solliciter le syndic en exercice de la copropriété à savoir le Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE en vue de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2018 deux résolutions, la première étant relative à l'attribution d'un emplacement de stationnement sur les parties communes à l'identique de tous les autres copropriétaires et la seconde tendant à la mise à néant des résolutions prises lors des assemblées générales du 17 juin 1998 et du 1er avril 1999 .
Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré aux termes d'un arrêt du 12 avril 2005 que des assemblées successives pouvaient valablement adopter sur la même question des décisions différentes à condition de ne pas porter atteinte au droit acquis d'un des copropriétaires en vertu de la première décision.
Qu'elle soutient que la rupture d'égalité entre les copropriétaires est consommée, l'assemblée générale par un abus de majorité manifeste lui ayant refusé l'attribution d'un emplacement de parking à l'identique de tous les autres copropriétaires alors qu'il est démontré que le nombre actuel d'occupants à savoir 16, correspond précisément au nombre d'emplacements de parking, à savoir 16.
Attendu qu'il convient de rappeler que les emplacements de parking se trouvent dans la cour commune.
Qu'il n'est pas contesté qu'aucune charge commune spéciale imputable aux copropriétaires qui bénéficient de ces emplacements de parking a été créé, Madame [G] réglant les charges de copropriété à raison de 62°/1000° au titre des parties communes alors qu'elle ne bénéficie pas d'un emplacement de parking dans la cour commune de la copropriété.
Qu'il y a manifestement une rupture d'égalité entre l'ensemble des autres copropriétaires de la copropriété SUN RESIDENCE et Madame [G] qui est donc la seule à ne pas pouvoir bénéficier d'un emplacement de stationnement dans la cour commune, sans contre partie .
Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2006 a jugé qu'il y avait rupture d'égalité entre les copropriétaires lorsqu'une assemblée générale autorisait certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement dans la cour commune sans aucune contrepartie pour les autres.
Que ce principe a été rappelé dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2016.
Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement querellé et d'annuler les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [G]
Attendu que Madame [G] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice à lui payer la somme de 14.400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
Qu'elle produit à l'appui de cette demande un contrat de location conclu avec Monsieur [T] le 7 septembre 2015 moyennant un loyer de 1.200 euros , puis un contrat de location conclu avec Monsieur [Y] le 12 avril 2017 moyennant un loyer de 1.100 euros accompagné d'une attestation de ce dernier aux termes de laquelle il atteste avoir demandé à Madame [G] de baisser à 1.100 € le loyer en l'absence de place de parking.
Attendu qu'il convient de relever que jusqu'au décès de sa mère le 12 décembre 2014, l'appartement n'était pas loué de sorte que Madame [G] ne saurait prétendre avoir subi un préjudice en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété avant cette date.
Que par ailleurs à supposer qu'elle ait un préjudice, ce dernier prendait date à compter du 12 avril 2017, date à laquelle elle aurait baissé le montant du loyer en l'absence de place de parking.
Que cependant, faute d'élément plus récent et notamment une attestation selon laquelle Monsieur [Y] occuperait toujours le logement, la Cour est dans l'impossibilité de déterminer le montant du préjudice subi par Madame [G].
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté cette dernière de cette demande.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de condamner le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] à payer à Madame [G] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Atendu qu'il y a lieu de dire et juger que Madame [G] ne participera pas aux frais de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement contradictoire du 26 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [G] de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] au paiement de la somme de 14.'400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
STATUANT A NOUVEAU,
ANNULE les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
DIT que Madame [G] ne participera pas aux frais de la présente procédure
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 175
Rôle N° RG 21/02354 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6W3
[S] [L] épouse [G]
C/
S.D.C. SUN RESIDENCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jessica RICHEZ
Me DAVAL-GUEDJ Maud
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 26 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03422.
APPELANTE
Madame [S] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Philippe TOUBOUL, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.D.C. SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 4] - [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jessica RICHEZ, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [G] est propriétaire du lot n°37( appartement), n°19 (box particulier pour voiture automobile) et n°3 (cave en sous sol) acquis par acte notarié en date du 28 mars 1986 au sein de la copropriété SUN RESIDENCE.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mars 2018, Madame [G] a sollicité le syndic en exercice de la copropriété à savoir le Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE en vue de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires deux résolutions, la première étant relative à l'attribution d'un emplacement de stationnement sur les parties communes à l'identique de tous les autres copropriétaires et la seconde tendant à la mise à néant des résolutions prises lors des assemblées générales du 17 juin 1998 et du 1er avril 1999 qui ne respectent pas le principe de l'égalité entre les copropriétaires.
Les deux résolutions portant le n°14 et n° 15 étaint posées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2018 mais rejetées.
Suivant exploit d' huissier en date du 24 juillet 2018, Madame [G] a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en excercie SA FONCIA [Localité 4] afin de voir prononcer, à titre principal, l'annulation des résolutions n°14 et n°15 du procès-verbal de l'assemblée du 4 juin 2018 et condamner ce dernier au paiement de la somme de 14.'400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
À titre subsidiaire, elle sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme mensuelle de 120 € à compter de la signification du jugement à intervenir en contrepartie de l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la copropriété.
Enfin elle demandait au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros sur la base dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 3 novembre 2020.
Madame [G] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE concluait au débouté des demandes de Madame [G] au motif que le procès-verbal de l'assemblée du 4 juin 2018 était régulier en toutes ses dispositions et sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
* débouté Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions.
* condamné Madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Madame [G] aux dépens de la présente instance lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant déclaration en date du 16 février 2021, Madame [G] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions.
- condamne Madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [G] aux dépens de la présente instance lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [G] demande à la cour de :
* déclarer recevable et bien fondé son appel.
* infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 16 février 2021 en ce qu'il a dit:
- déboute Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions.
- condamne Madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [G] aux dépens de la présente instance lesdits dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Statuant a nouveau.
* débouter le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE de toutes ses demandes fins et conclusions.
* annuler purement et simplement les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
* condamner le syndicat des copropriétairesCabinet HENRY & WEHRLE DETROYE représenté par son syndic en exercice, à l'exclusion de la concluante, à payer la somme de 14.400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
Subsidiairement,
* condamner le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE représenté par son syndic en exercice, à l'exclusion de la concluante du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme mensuelle de 120 € à compter de la signification du jugement à intervenir en contrepartie de l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la copropriété.
En toute hypothèse :
* condamner le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE aux entiers dépens.
* dire et juger que la concluante ne participera pas aux frais de la présente procédure.
À l'appui de ses demandes, Madame [G] fait valoir que ses parents ont occupé ces lots qui lui appartenaient à titre gratuit.
Elle explique que lors d'une assemblée générale en date du 17 juin 1998, il a été adopté à l'unanimité la résolution n°4 intitulée -stationnement dans la cour- laquelle a considéré que le stationnement dans la cour ne constituait pas un droit mais une simple tolérance, l'assemblée adoptant notamment la disposition suivante :'17 emplacements, un pour chaque appartement et un pour la gardienne seront délimités dans l'ensemble de la cour, Monsieur [L], qu'il accepte gentiment étant mandaté pour attribuer à chacun l'emplacement lui revenant en fonction principalement de la longueur de son véhicule.'
Elle ajoute que lors de l'assemblée générale de l'année suivante en date du 1er avril 1999 il a été adopté à l'unanimité une résolution n°8 intitulée -stationnement dans la cour- et plus précisément la disposition suivante: ' il sera attribué un emplacement par appartement sauf pour le lot 37, Monsieur [L] s'étant exclu de la distribution ce dont l'assemblée le remercie vivement'.
Madame [G] souligne que ces lots étaient occupés à titre gratuit par ses parents jusqu'à leur décès, rappelant n'avoir jamais été convoquée aux assemblées générales de la copropriété alors qu'elle était la véritable propriétaire.
Elle précise n'avoir jamais donné aucun mandat, ni aucune instruction de vote à son père en vues desdites assemblées générales, ajoutant n'avoir jamais reçu les procès-verbaux desdites assemblées générales auxquelles elle n'était pas convoquée ignorant ainsi totalement les prises de décision de son père lors desdites assemblées générales jusqu'en 2015 lorsqu'elle a pris possession de son appartement suite au décès de sa mère en vue de le mettre à la location.
Elle rappelle que les mandats tacites ou apparents de représentation lors des assemblées générales de copropriétaires ne sont pas admis et notamment entre un copropriétaire et un tiers à la copropriété ce qu'était Madame [G] et son père lors des assemblées générales litigieuses.
Madame [G] maintient qu'il y a manifestement une rupture d'égalité entre l'ensemble des autres copropriétaires de la copropriété puisqu'elle est la seule à ne pas pouvoir bénéficier d'un emplacement de stationnement dans la cour commune, précisant qu'aucune charge commune spéciale imputable au copropriétaire qui bénéficie de ces emplacements de parking n'a été créée.
Aussi elle maintient que c'est par un abus de majorité manifeste que l'assemblée générale a refusé l'attribution d'un emplacement de parking à son profit à l'identique de tous les autres copropriétaires alors que le nombre actuel d'occupant à savoir 16 correspond précisément au nombre d'emplacements de parking à savoir 16.
Par ailleurs elle soutient que lors des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999, les copropriétaires n'ont voté qu'une simple tolérance insusceptible de modifier l'état descriptif de division de la copropriété, ni de créer un droit réel rappelant que les assemblées générales pour être opposables aux tiers doivent être publiées ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Enfin elle maintient que cette rupture d'égalité des droits et cet abus de majorité justifie une indemnisation qu'elle a justement limité aux 10 dernières années conformémeent aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors en vigueuer.
Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives signifiées par RPVA le 20 mai 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] demande à la cour de :
* confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 26 janvier 2021 en toutes ses dispositions.
* débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes.
* condamner Madame [G] au paiement de la somme de 12.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [G] au dépens de première instance et d'appel distrait au profit de Maître Claude LAUGA, avocat au barreau de Grasse membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES.
Au soutien de ses demandes, le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] explique que l'appelante remet en cause l'attribution d'emplacements de stationnement à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier SUN RESIDENCE dont le principe et les modalités ont été définitivement adoptés il y a plus de 20 ans par la copropriété aux termes d'une résolution n°4 votée à l'unanimité par l'assemblée générale du 17 juin 1998 et d'une résolution n° 8 votée à l'unanimité par l'assemblée générale du 1er avril 1999.
Il indique que Madame [G] a toujours laissé à son père le soin de la représenter aux assemblées générales de la copropriété sans aucune opposition de cette dernière qui ainsi avait consenti mandat tacite à celui-ci.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que les délibérations d'assemblée deviennent définitives et opposables à tous dès lors que le délai de contestation a expiré sans que leur validité soit susceptible d'être ultérieurement remise en cause par voie d'action principale ou par voie d'exception quelque soit le degré de gravité des irrégularités constatées.
Il rappelle que Monsieur [L] se comportait en véritable propriétaire dans toutes les modalités de fonctionnement de la copropriété ayant été élu à plusieurs reprises président du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires maintient qu'il n'y a pas eu d'abus de majorité, ni de violation du principe d'égalité de traitement entre les copropriétaires puisque si l'appelante ne bénéficie pas d'emplacements à l'identique des autres copropriétaires c'est parce qu'elle y a tout simplement expressément renoncé par la voix de son représentant et père Monsieur [L] aux termes des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999.
Aussi en refusant l'emplacement qui lui avait été proposé, ce dernier a été réaffecté en emplacement moto de sorte qu'il n'existe plus aujourd'hui d'emplacements matériellement disponibles comme il a été expressément mentionné dans la résolution contestée.
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires rappelle que depuis un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 28 janvier 1987 dès lors que l'assemblée générale a accordé un copropriétaire un droit particulier au profit de son lot, ce droit devient acquis de sorte qu'elle ne peut le lui retirer sans obtenir son accord.
Il ajoute que l'argument de l'appelante selon lequel les assemblées générales créatrices ou modificatrices de droits réels devraient être publiées pour être opposables aux tiers est radicalement inopérant dans la mesure où elle n'est pas un tiers mais copropriétaire de la résidence, liée par les décisions d'assemblée devenues définitives et que l'autorisation d'utilisation d'une partie commune s'analyse comme un droit personnel et non un droit réel, ne justifiant aucune publication à la conservation des hypothèques.
Il précise également que ces droits à stationnement dans la cour commune sont expressément mentionnés dans les titres de propriété des copropriétaires ayant acquis leur lot postérieurement à leur attribution.
Quant aux demandes indemnitaires de l'appelante, le syndicat des copropriétaires rappelle qu'il est acquis en application de l'article 42 ancien de la loi du 10 juillet 1965 que la responsabilité du syndicat ne peut plus être recherchée par un copropriétaire après l'écoulement d'un délai de 10 ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action en responsabilité.
Il souligne qu'en l'état, l'action en responsabilité remonte à plus de 20 ans.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 24 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 février 2024 et mis en délibéré au 4 avril 2024.
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1°) Sur l'annulation des résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
Attendu que Madame [G] a sollicité le syndic en exercice en vue de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2018 deux résolutions rédigées comme suit :
- résolution n° 14 : demande de Madame [G] d'un emplacement de stationnement:
'L'assemblée générale attribuue à Madame [G] [S] un emplacement de stationnement sur les parties communes à l'identique de tous les autres copropriétaires de l'immeuble afin de respecter la règle de l'égalité entre les copropriétaires conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige que tous les copropriétaires soient traités dans une stricte égalité faute de quoi le copropriétaire lésé est fondé à solliciter une contrepartie.'
- résolution n°15 : demande de Madame [G] de la mise à néant des résolutions prises lors des assemblées générales du 17 juin 1998 et 1er avril 1999 :
'L'assemblée générale met à néant les résolutions 4 de l'assemblée générale du 17 juin 1998 et 8 de l'assemblée générale du 1er avril 1999 qui ne respectent pas le principe de l'égalité entre les copropriétaires'
Attendu que ces deux résolutions n'ont pas été adoptées lors de l'assemblée générale du 4 juin 2018.
Que Madame [G] sollicite l'annulation des résolutions n°14 et 15 du procès-verbal au motif que la rupture d'égalité est consommée.
Attendu qu'il convient de souligner que contrairement à ce que le premier juge a mentionné, Madame [G] ne sollicite pas l'annulation des résolutions des assemblées générales du 17 juin 1998 et du 1er avril 1999 mais uniquement l'annulation des résolutions n° 14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juin 2018.
Qu'en effet les résolutions n°4 et 8 votées lors des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999 sont à ce jour définitives sans que leur validité soit susceptible d'être ultérieurement remise en cause par voie d'action principale ou par voie d'exception, quelque soit le degré de gravité des irrégularités constatées.
Que dès lors l'argument selon lequel Madame [G] n'aurait jamais donné mandat écrit à son père Monsieur [L] de voter en ses lieux et place lors des assemblées générales de la copropriété SUN RESIDENCE et qu'elle ne serait en conséquence pas liée par les résolutions n°4 et 8 votées lors des assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999 ne saurait valablement prospérer.
Attendu que la résolution n°4 intitulée -stationnement dans la cour- 'adoptée lors de l'assemblée générale en date du 17 juin 1998 à l'unanimité a considéré que le stationnement dans la cour ne constituait pas un droit mais une simple tolérance, l'assemblée adoptant notamment la disposition suivante:'17 emplacements, un pour chaque appartement et un pour la gardienne seront délimités dans l'ensemble de la cour, Monsieur [L], qu'il accepte gentiment étant mandaté pour attribuer à chacun l'emplacement lui revenant en fonction principalement de la longueur de son véhicule.'
Qu'ainsi les copropriétaires à l'époque ont voté une simple tolérance, insusceptible de modifier l'état descriptif de division de la copropriété SUN RESIDENCE , ni de créer un droit réel de sorte qu' aucun droit n'a été acquis en l'espèce.
Que ceci ressort parfaitement de l'acte notarié établi le 17 décembre 1999 entre Madame [Z] et Madame [N] aux termes duquel il était mentionné en page 11 au paragraphe intitulé -Déclaration concernant l'emplacement de stationnement- que 'l'acquéreur reconnaissait avoir été informé qu'il pourra donc jouir de cet emplacement de stationnement mais qu'il ne pourra ni le louer ni bien sur le vendre'
Qu'il en est de même, s'agissant des actes de vente postérieurs à ces deux assemblées générales des 17 juin 1998 et 1er avril 1999 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, et dans lesquels les notaires rédacteurs des actes ne font état de l'existence de ces assemblées générales ayant attribué un emplacement de stationnement à chacun des appartements dans la cour commune de la copropriété SUN RESIDENCE qu'à titre d'information et non comme créatif de droit, s'agissant d'une simple tolérance.
Attendu que dans la mesure où il peut être mis fin à tout moment à un acte de tolérance, Madame [G] était parfaitement légitime à solliciter le syndic en exercice de la copropriété à savoir le Cabinet HENRY & WEHRLE DETROYE en vue de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2018 deux résolutions, la première étant relative à l'attribution d'un emplacement de stationnement sur les parties communes à l'identique de tous les autres copropriétaires et la seconde tendant à la mise à néant des résolutions prises lors des assemblées générales du 17 juin 1998 et du 1er avril 1999 .
Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré aux termes d'un arrêt du 12 avril 2005 que des assemblées successives pouvaient valablement adopter sur la même question des décisions différentes à condition de ne pas porter atteinte au droit acquis d'un des copropriétaires en vertu de la première décision.
Qu'elle soutient que la rupture d'égalité entre les copropriétaires est consommée, l'assemblée générale par un abus de majorité manifeste lui ayant refusé l'attribution d'un emplacement de parking à l'identique de tous les autres copropriétaires alors qu'il est démontré que le nombre actuel d'occupants à savoir 16, correspond précisément au nombre d'emplacements de parking, à savoir 16.
Attendu qu'il convient de rappeler que les emplacements de parking se trouvent dans la cour commune.
Qu'il n'est pas contesté qu'aucune charge commune spéciale imputable aux copropriétaires qui bénéficient de ces emplacements de parking a été créé, Madame [G] réglant les charges de copropriété à raison de 62°/1000° au titre des parties communes alors qu'elle ne bénéficie pas d'un emplacement de parking dans la cour commune de la copropriété.
Qu'il y a manifestement une rupture d'égalité entre l'ensemble des autres copropriétaires de la copropriété SUN RESIDENCE et Madame [G] qui est donc la seule à ne pas pouvoir bénéficier d'un emplacement de stationnement dans la cour commune, sans contre partie .
Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2006 a jugé qu'il y avait rupture d'égalité entre les copropriétaires lorsqu'une assemblée générale autorisait certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement dans la cour commune sans aucune contrepartie pour les autres.
Que ce principe a été rappelé dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2016.
Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement querellé et d'annuler les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [G]
Attendu que Madame [G] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice à lui payer la somme de 14.400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
Qu'elle produit à l'appui de cette demande un contrat de location conclu avec Monsieur [T] le 7 septembre 2015 moyennant un loyer de 1.200 euros , puis un contrat de location conclu avec Monsieur [Y] le 12 avril 2017 moyennant un loyer de 1.100 euros accompagné d'une attestation de ce dernier aux termes de laquelle il atteste avoir demandé à Madame [G] de baisser à 1.100 € le loyer en l'absence de place de parking.
Attendu qu'il convient de relever que jusqu'au décès de sa mère le 12 décembre 2014, l'appartement n'était pas loué de sorte que Madame [G] ne saurait prétendre avoir subi un préjudice en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété avant cette date.
Que par ailleurs à supposer qu'elle ait un préjudice, ce dernier prendait date à compter du 12 avril 2017, date à laquelle elle aurait baissé le montant du loyer en l'absence de place de parking.
Que cependant, faute d'élément plus récent et notamment une attestation selon laquelle Monsieur [Y] occuperait toujours le logement, la Cour est dans l'impossibilité de déterminer le montant du préjudice subi par Madame [G].
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté cette dernière de cette demande.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de condamner le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] à payer à Madame [G] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Atendu qu'il y a lieu de dire et juger que Madame [G] ne participera pas aux frais de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement contradictoire du 26 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [G] de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat de Copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] au paiement de la somme de 14.'400 € en réparation du préjudice subi depuis 10 ans en l'absence de bénéfice d'un emplacement de parking au sein de la cour commune de la copropriété.
STATUANT A NOUVEAU,
ANNULE les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2018 du syndicat des copropriétaires.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires SUN RESIDENCE représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
DIT que Madame [G] ne participera pas aux frais de la présente procédure
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,