CA Toulouse, 3e ch., 5 avril 2024, n° 22/02944

FAITS

La SAS Change By Fidso anciennement Fidso Rémusat, Comptoir National de L'Or exploite un fonds de commerce situé [Adresse 10], où elle exerce les activités d'achat, vente d'or, achat et vente de devises.

Le local commercial loué appartient en partie à la SCI Boucays Immo et en partie à Mme [Z] [G].

Les locaux occupés par la SAS Change By Fidso, situés au rez-de-chaussée ouvrent sur l'arrière dans une cour mitoyenne avec la copropriété du [Adresse 6].

En accord avec la copropriété du [Adresse 10], la copropriété du [Adresse 6] a construit deux locaux de stockage de poubelles dont un pour le restaurant Les Caves du Capitole situé sur la partie de la cour du [Adresse 10].

Par courriers recommandés en date du 24 juin 2014, la SAS Change By Fidso a dénoncé auprès de la SCI Boucays Immo et du syndicat de copropriété du [Adresse 10] la présence de rats dans les faux plafonds de son local et dans les murs mitoyens avec le restaurant voisin ; elle précisait avoir fait intervenir à deux reprises une entreprise de dératisation et sollicitait qu'une solution pérenne soit mise en place.

Les syndicats de copropriété (SDC) du [Adresse 10] et du [Adresse 6] ont souscrit un contrat de dératisation auprès de la SARL AHMP, respectivement à effet du 1er janvier 2016 et du 22 novembre 2016.

Le 14 février 2017, la SAS Change By Fidso a fait diligenter un constat d'huissier révélant la présence de déjections dans la cour intérieure de l'immeuble et dans le faux plafond de son local commercial outre l'existence de désordres olfactifs.

Le 15 mai 2017, la SAS Change By Fidso, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI Boucays Immo et la SARL Citya en sa qualité de gestionnaire du bien loué par Mme [G] de procéder à toutes diligences aux fins d'effectuer les travaux nécessaires à l'éradication définitive des rats.

La SAS Change By Fidso a obtenu la désignation de Mme [H], en qualité d'expert judiciaire, par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 12 septembre 2017, aux fins de faire constater les désordres, trouver la cause de l'entrée et de la prolifération des rats, déterminer les responsabilités et prévoir les solutions à apporter aux désordres constatés et à leurs suites.

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 19 septembre 2018.

PROCEDURE

Par actes en date des 17 et 23 octobre 2019, la SAS Change By Fidso a fait assigner la SCI Boucays Immo, Mme [Z] [G], le syndicat des copropriétaires (SDC) du [Adresse 10] et le SDC du [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

Le 05 mars 2020, le SDC du [Adresse 10], représenté par le syndic Citya Victor Hugo, a appelé en la cause la SARL AHMP, aux fins qu'elle soit condamnée à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

La jonction de ces deux procédures a été prononcée le 18 juin 2020.

Le 10 décembre 2020, le SDC du [Adresse 6] a appelé en la cause M.[F] [Y], propriétaire du local commercial loué au restaurateur 'Les Caves du Capitole ' aux fins de garantie.

La jonction de ces procédures est intervenue le 28 janvier 2021.

Par jugement contradictoire en date du 15 juin 2022, le tribunal a :

- déclaré la société Change By Fidso irrecevable en ses demandes de condamnation formées à l'encontre des sociétés Citya Victor Hugo et Nexity Lamy en l'absence d'assignations délivrées personnellement à l'encontre de ces sociétés,

- déclaré opposable à M. [F] [Y] le rapport d'expertise judiciaire de Mme [H] en date du 19 septembre 2018,

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI Boucays Immo à l'encontre de la société Change By Fidso,

- déclaré recevable l'action en responsabilité diligentée par la société Change By Fidso à l'encontre de la SCI Boucays Immo,

- déclaré le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP responsables des dommages subis par la société Change By Fidso,

- débouté la société Change By Fidso de ses demandes à l'encontre de la SCI Boucays Immo et de Mme [Z] [G],

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP à verser à la société Change By Fidso la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- débouté la société Change By Fidso de ses prétentions au titre du préjudice commercial, et de l'atteinte portée à son image et à sa réputation,

- débouté la SARL AHMP de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive formée à l'encontre du SDC du [Adresse 10],

- débouté le SDC du [Adresse 10] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL AHMP,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP à payer à la société Change By Fidso la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

* Par déclaration en date du 29 juillet 2022, la SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées (AHMP) a relevé appel limité de la décision en intimant la SAS Change By Fidso en ce qu'elle a :

- déclaré le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP responsables des dommages subis par la société Change By Fidso,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP à verser à la société Change By Fidso la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- débouté la Sarl AHMP de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive formée à l'encontre du SDC du [Adresse 10],

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP à payer à la société Change By Fidso la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées (AHMP), dans ses uniques conclusions en date du 27 octobre 2022, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants et 1231 et suivants du code civil, des articles 6, 9 et 700 du Code de procédure civile, de :

- recevoir la Sarl AHMP en ses conclusions, l'en dire bien fondée et en conséquence, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse rendu en date du 15 juin 2022 en ce qu'il a :

- déclaré le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP responsables des dommages subis par la société Change By Fidso,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP à verser à la société Change By Fidso la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- débouté la Sarl AHMP de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive formée à l'encontre du SDC du [Adresse 10],

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la Sarl AHMP à payer à la société Change By Fidso la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- débouter la société Change By Fidso de l'ensemble de de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SARL AHMP,

- condamner la société Change By Fidso à payer à la SARL AHMP, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens.

Elle fait valoir essentiellement que :

- elle n'est pas responsable de l'entretien du local poubelle destiné au restaurant de la copropriété du [Adresse 6],

- ses prestations de dératisation ne sont pas pointées comme cause, même partielle, des désordres subis,

- le SDC du [Adresse 10] a souscrit un contrat d'abonnement annuel visant la réalisation de prestations de dératisation pour 2 passages par an;au cours de l'année 2016,la première intervention a été réalisée en janvier 2016 et après trois interventions elle a conseillé à son client des mesures énoncées plus tard par l'expert,

- les relations contractuelles avec le SDC [Adresse 6] ont débuté à compter de novembre 2016 suivant un contrat annuel prévoyant deux passages par an,

- elle ne peut être tenue responsable de dommages durant la période de 2012 à 2015,

- elle n'a pas manqué à son devoir de conseil,

- elle n'est pas tenue d'une obligation de résultat,

- les demandes financières de la SAS Change By Fidso formées à son encontre doivent être rejetées.

* La SAS Change By Fidso, dans ses dernières conclusions en date du 21 juillet 2023, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code de procédure civile, des articles 1719 et suivants du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 juin 2022 en ce qu'il a :

- déclaré opposable à M. [F] [Y] le rapport d'expertise judiciaire de Mme [H] en date du 19 septembre 2018,

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI Boucays Immo à l'encontre de la société Change By Fidso,

- déclaré recevable l'action en responsabilité diligentée par la société Change By Fidso à l'encontre de la SCI Boucays Immo,

- déclaré le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP responsables des dommages subis par la société Change By Fidso,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP à payer à la société Change By Fidso la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 juin 2022 en ce qu'il a :

- débouté la société Change By Fidso de ses demandes à l'encontre de la SCI Boucays Immo et d'[Z] [G],

- condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la société AHMP à verser à la société Change By Fidso la somme de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance,

- débouté la société Change By Fidso de ses prétentions au titre du préjudice commercial et de l'atteinte portée à son image et à sa réputation,

y ajoutant :

- déclarer le SDC du [Adresse 10] responsable in solidum avec le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP des dommages subis par la société Change By Fidso,

- condamner in solidum la SCI Boucays Immo le SDC du [Adresse 6], la SARL AHMP, le SDC du [Adresse 10], la société SCI Boucays Immo et Mme [G] au paiement de la somme de 77 413,12 € à titre de dommages et intérêts entre les mains de la société Change By Fidso se décomposant ainsi :

- 67 000 € au titre du préjudice locatif du mois de septembre 2012 au mois d'avril 2018,

- 10 000 € pour le préjudice locatif postérieur au mois d'avril 2018,

- 413,12 € au titre des frais de dératisation,

- condamner in solidum le SDC du [Adresse 6], la SARL AHMP, le SDC du [Adresse 10], la SCI Boucays Immo et Mme [G] au paiement de la somme de 4 000 euros entre les mains de la société Change By Fidso au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Elle soutient essentiellement que :

- ses bailleurs doivent lui assurer une jouissance paisible,ce qui n'est pas le cas ; aucune prescription ne peut lui être opposée ; elle a dénoncé à plusieurs reprises les désordres depuis 2012 ; le constat d'huissier du 14 février 2017 peut être retenu comme point de départ de la prescription ;or, elle a assigné en référé le 19 juin 2017 ; au dépôt du rapport d'expertise du 19 septembre 2018,la prescription a repris son cours pour 17 mois; l'assignation au fond étant intervenue le 17 octobre 2019, la prescription n'était pas acquise au profit des bailleresses,

- les bailleresses ne sauraient se décharger de leur responsabilité contractuelle sur des tiers, obligation d'ordre public ; les syndics ne sont pas des tiers ; aucun cas de force majeure ne peut être invoqué,

- les deux copropriétés et leurs syndics ont engagé leur responsabilité délictuelle,

- les nuisances ont pour origine un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble dont les deux copropriétés voisines sont responsables,

- l'inertie évidente des copropriétés engage leur responsabilité ; l'expert a confirmé les causes de l'infestation : présence d'un local poubelle mal entretenu et trou dans la façade

- les rats sont réapparus en mars 2020, dès la réouverture du restaurant utilisant le local à poubelles le plus sale,

- la locataire n'a commis aucune faute : elle a pris à bail un local pourvu d'un système de climatisation et a obtenu l'autorisation de modifier ce système; cette climatisation est entretenue,les tuyaux ne comportent pas d'autres 'trous' que les prises d'air extérieures et il ne lui appartient pas de faire des travaux sur les parties communes ; enfin, le dépôt invoqué de sac de papiers n'est certainement pas de nature à provoquer une recrudescence de rats,

- ses préjudices sont multiples :de jouissance, atteinte à l'image et à la réputation outre préjudice commercial.

* La SCI Boucays Immo, dans ses uniques conclusions en date du 21 avril 2023, demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du Code civil, des articles 1725 et suivants du code civil, des articles 606 du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 22 janvier 2023,

sauf en ce qu'il a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Boucays Immo à l'encontre de la société société Change By Fidso,

- déclaré recevable l'action en responsabilité diligentée par la société société Change By Fidso à l'encontre de la société Boucays Immo,

- rejeté la demande de la société Boucays Immo au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

y ajoutant,

à titre préalable,

- juger que les demandes formées par la société Change By Fidso sont irrecevables en raison de la prescription de son action,

à titre principal,

- mettre hors de cause la société Boucays Immo,

- juger que la société Boucays Immo n'a commis aucune faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité,

- juger que la faute des SDC, du preneur et de la société de dératisation sont des causes d'exonération de responsabilité pour la société Boucays Immo,

- juger que la société Change By Fidso ne démontre pas la réalité de ses préjudices et encore moins leur quantum,

- rejeter toutes les prétentions de la société Change By Fidso à l'encontre de la société Boucays Immo,

subsidiairement,

- condamner in solidum, la société AHPM, et les SDC [Adresse 10] et [Adresse 6] à relever et garantir la société Boucays Immo de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

- condamner tout succombant à payer à la société Boucays Immo une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Saint Aroman.

Elle fait valoir essentiellement que :

- sur la prescription :

* le conseiller de la mise en état ne peut connaitre des fins de non recevoir qui ont déjà été tranchées en première instance

* en vertu des dispositions de l'article L 450-60 du code de commerce, les actions se prescrivent par deux ans

Le point de départ correspond au jour où le dommage se manifeste soit en l'espèce lors de l'apparition des désordres dénoncés par courrier du 20 juin 2014 soit une action qui aurait dû être mise en oeuvre avant le 20 juin 2016 ;subsidiairement si la cour retenait le constat d'huissier du 14 février 2017, l'assignation au fond délivrée le 17 octobre 2019 est également tardive : l'assignation en référé du 19 juin 2017 a interrompu le délai qui a recommencé à courir pour deux ans le même jour ; s'agissant de l'effet suspensif de la mesure d'expertise, ce délai recommence à courir pour six mois dès le dépôt du rapport d'expertise en application de l'article 2239 alinéa 2 du code civil ;le dépôt du rapport étant du 19 septembre 2018, l'assignation au fond délivrée le 17 octobre 2019 est tardive.

- l'expert n'a relevé aucune faute à l'encontre de la bailleresse,

- elle a fait toutes les démarches possibles auprès des copropriétés litigieuses pour que des mesures soient prises ;le problème semblait résolu en 2014 ;elle s'est à nouveau rapprochée du syndic des deux copropriétés en 2017 et a écrit au service communal d'Hygiène et de Santé,

- le principe de l'article 1725 du code civil a été repris dans le bail commercial liant les parties,

- la société de dératisation a commis un manquement à son obligation de résultat et à son obligation de conseil,

- ce sont les locaux des poubelles utilisées par le restaurant et le SDC du [Adresse 6] qui ont attiré les rats ; la société AHMP produit des courriers transmis au syndic du [Adresse 10] alertant sur la nécessité d'entretenir et de déboucher les évacuations,

- la mise en cause de la bailleresse sera confirmée ; à titre subsidiaire, elle sera relevée et garantie par tout succombant,

- la faute du preneur dans l'entretien de son local :les trous présents dans la zone de climatisation font partie des ouvrages d'entretien à la charge du preneur, ne relevant pas des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ;l'une des causes de l'installation des rats provient donc de l'inaction du preneur,

- le preneur ne démontre pas le lien de causalité entre les actions de son bailleur et les préjudices allégués.

* Le SDC du [Adresse 6], dans ses uniques conclusions en date du 23 mai 2023, demande à la cour, au visa des articles 908 et suivants du code de procédure civile, des articles 1231-1 et suivants du code civil, de l'article 1240 du code civil, de :

à titre liminaire,

- juger que les conclusions d'appelant au soutien des intérêts de la SARL AHMP sont inopposables au SDC de la résidence du [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL Aima Gestion,

au fond,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du 15 juin 2022 en toutes ses dispositions,

- condamner la société Change By Fidso et toute autre partie succombante à verser au SDC de la résidence du [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL Aima gestion la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.

Il soutient essentiellement que :

- en application des dispositions des articles 908 et suivants du code de procédure civile,les conclusions d'appelant au soutien des intérêts de la Sarl AHMP sont inopposables au SDC du [Adresse 6]:l'appelant ne l'a pas inclu en qualité d'intimé dans sa déclaration d'appel mais en qualité 'd'autres parties',

- le SDC a répondu à chacune des sollicitations pour remédier aux désordres allégués, la première étant du 12 juin 2017,

- malgré l'ensemble de ses diligences, il n'entend pas remettre en cause le principe de sa responsabilité partagée avec la Sarl AHMP,

- au mois d'avril 2018, l'expert a constaté que les désordres étaient supprimés de sorte que le préjudice allégué ne saurait engager la responsabilité du syndicat sur une période excédant celle ayant couru entre le 12 juin 2017 et le 18 avril 2018 ; en toute hypothèse,le local à poubelles n'est pas la cause directe de la prolifération des rats dans le plafond du local de la société Fidso,

- la société Fidso ne produit aucune justificatif comptable permettant d'établir la réalité d'un préjudice financier,

- la cour ne pourra que confirmer la somme de 10 000 € allouée à titre de dommages et intérêts.

* L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.

M. [F] [Y], Mme [Z] [D] épouse [G] et le Syndic de copropriété du [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice n'ont pas constitué avocat.

Par soit transmis du 23 décembre 2023 (adressé en copie à tous les avocats), la cour a demandé au conseil de la SAS Change By Fidso Comptoir National de l'Or avant le 9 janvier 2024 de :

- au visa des articles 549 et suivants du code de procédure civile, produire les actes délivrés de son appel provoqué envers M. [F] [Y], Mme [Z] [D] épouse [G] et le Syndic de copropriété du [Adresse 10] représenté par son syndic, qui n'ont pas constitué avocat

-à défaut d'en tirer toutes conséquences procédurales sur la recevabilité des appels provoqués.

La SAS Change By Fidso Comptoir National de l'Or a fait parvenir le 22 décembre 2023 :

- la signification par actes d'huissier du 23 février 2023 au SDC du 6 Rémusat représenté par son syndic la Sarlu Citya Victor Hugo (délivré à étude ) ainsi qu'à la SCI Boucays Immo (délivré à étude ) de ses conclusions d'intimé et d'appel incident établies sur 22 pages ainsi que des pièces (1 à 23)

- la signification par acte d'huissier du 22 février 2023 à Mme [D] épouse [G] (délivré à personne) de ses conclusions d'intimé et d'appel incident établies sur 22 pages ainsi que des pièces (1 à 23) complété par acte du 24 février 2023 (acte délivré à étude)

- la signification par actes d'huissier du 23 février 2023 au SDC du 3 rémusat représenté par son syndic la Sarl Aima gestion (délivré à étude) de ses conclusions d'intimé et d'appel incident établies sur 22 pages ainsi que des pièces (1 à 23).

Aucune observation n'a par ailleurs été émise par SAS Change By Fidso Comptoir National de l'Or sur la recevabilité de ses appels provoqués.

MOTIFS

S'agissant de la demande du SDC du [Adresse 6] tendant à voir 'inopposables' les conclusions de la SARL AHMP à son égard, il est relevé que la SARL AHMP, appelante, ne l'a pas intimée et n'a formé aucune demande à son encontre. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur l'opposabilité au SDC du [Adresse 6] des dites conclusions.

Sur la recevabilité de l'appel provoqué de la SAS Change By Fidso envers M. [F] [Y],

Aucun acte d'appel provoqué n'a été signifié par la SAS Change By Fidso envers M. [F] [Y], conformément aux dispositions des articles 549 et suivants du code de procédure civile.

A défaut de production de l'acte, il convient de constater que la cour n'est pas saisie de cet appel.

Sur la prescription de l'action de la SAS Change By Fidso envers la SCI Boucays Immo

La SCI Boucays Immo, bailleresse du local loué à la SAS Change By Fidso, invoque la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, les désordres ayant été dénoncés le 20 juin 2014 ; subsidiairement, si le point de départ de prescription retenu était celui du constat d'huissier du 14 février 2017, l'assignation au fond du 17 octobre 2019 est tardive au vu de l'assignation en référé du 19 juin 2017 et du dépôt du rapport d'expertise du 19 septembre 2018.

La SAS Change By Fidso sollicite la confirmation de la décision ayant rejeté cette fin de non recevoir, au vu du nouveau constat diligenté le 14 février 2017,constituant le point de départ de la prescription, l'ordonnance de référé du 12 septembre 2017 ayant suspendu la prescription jusqu'au dépôt du rapport d'expertise du 19 septembre 2018.

* Il convient d'observer que la prescription biennale invoquée de l'article L 145-60 du code de commerce ne s'applique qu'aux seules actions exercées en vertu du chapitre afférent au bail commercial.

L'article 2239 du code civil prévoit une suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Si des dénonciations afférentes à l'existence de rats ont été formulées par le preneur en 2014, il ressort des correspondances échangées entre les parties et notamment au cours de l'année 2017 que, suite à des diligences en 2015 et 2016, notamment de dératisations, la persistance de la présence des rats a été établie par acte d' huissier du 14 février 2017, constituant ainsi le point de départ de prescription.

Eu égard à l'assignation en référé délivrée par acte du 19 juin 2017 interrompant la prescription jusqu' à l'ordonnance de référé du 12 septembre 2017 ayant ordonné la mesure d'expertise, à la suspension de la prescription à compter de cette décision jusqu'au dépôt du rapport d'expertise le 19 septembre 2018, il convient, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, que l'action au fond engagée par assignation du 17 octobre 2019 est parfaitement recevable pour avoir été diligentée dans le délai biennal invoqué, a fortiori dans le délai d'une prescription quinquennale applicable lors d'une action en responsabilité de droit commun exercée contre le bailleur.

Sur les responsabilités

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire du 19 septembre 2018 que :

- la cour de la copropriété du [Adresse 10] et les faux plafonds de la SAS Change By Fidso sont infestés de rats, ce qui rend impropre les locaux à leur usage;la colonie de rongeurs, se nourrit dans les poubelles stockées dans les locaux non hermétiques du restaurant 'les caves du Capitole ' de la copropriété du [Adresse 6],locaux mal nettoyés, avec une canalisation cassée permettant la remontée des rongeurs par les égouts ; ils pénètrent dans les faux plafonds du local occupé par la SAS Change By Fidso mitoyen avec ce local poubelle via l'intérieur de la cour,par des conduites de gaz, divers trous sur la façade côté cour et des orifices de tuyaux du climatiseur,

- la cause de cette infestation, selon l'expert est un défaut d'entretien du local poubelle destiné au restaurant de la copropriété du [Adresse 6],

- l'expert a préconisé des travaux d'entretien et de fermeture des containers et des locaux poubelles ( notamment réparation des canalisations pluviales situées dans ce local poubelle du restaurant, mise en place de grilles en bout de canalisation, nettoyage ),de faire boucher les trous sur la façade du [Adresse 10] au niveau des entrées des divers tuyaux (climatisateur, des entrées de gaz etc...)

- l'entreprise de traitement AHMP, n'a pas pris en compte l'ampleur des désordres et n'a pas été en mesure de conseiller utilement les copropriétés ; les boîtes à appâts étaient posées à même le sol sans être fixées,

- l'expert a préconisé également la mise en place de traitement désinfectant dans les faux plafonds du local de la SAS Change By Fidso, d'un traitement avec des boîtes piège fixées par un filin aux murs afin qu'elles ne soient pas emportées,

- les préjudices sont olfactifs, auditifs, visuels ; il existe également un manque de sécurité pour les personnes qui empruntent la cour.

Suite à un dire du syndicat de copropriété du [Adresse 6], qui ne contestait pas la réalité des dommages dénoncés par la SAS Change By Fidso, l'expert a reconnu la disparition des odeurs lors de la réunion du 18 avril 2018, que le local de poubelles du restaurant était lors de cette réunion 'normal' et que différents travaux de réparations préconisés avaient été réalisés (réparations de canalisation dans le local poubelle suivant facture du 30 mai 2018 de 185,08€ TTC ).

L'expert a acquiescé au dire du syndicat de copropriété du [Adresse 10] indiquant avoir occulté les orifices en façades et que la présence des rats n'avait pas pour origine les trous ou orifices en facade de l'immeuble mais le non-respect des règles d'hygiène et la vétusté des containers.

L'expert notait que la situation s'était améliorée lorsque le commerce de restaurant avait cessé son activité.

La SAS Change By Fidso évoque également, au soutien de ses demandes, la nouvelle apparition de rats dès le mois de mars 2020.

Cependant, les seules pièces produites au soutien de cette affirmation, consistent en des photos versées au débat ainsi que deux attestations et deux courriels émanant de personnes travaillant pour le requérant ne permettant pas d'établir de manière probante tant les dates de ces nouvelles apparitions de rongeurs que la ou les causes de celles-ci et par voie de conséquence les responsabilités engagées. Il ne peut être fait droit en conséquence aux demandes formées de ces chefs.

Il convient de rappeler qu'un protocole d'accord du 8 février 2011 a été conclu entre les deux copropriétés aux termes duquel le SDC du 6 rémusat a autorisé le SDC du [Adresse 6] à faire construire les deux locaux de poubelles en cause, locaux devant être correctement ventilés et comporter un point d'eau permettant le nettoyage.

La surveillance de l'entretien de ces locaux poubelles relève en premier lieu des obligations du SDC du [Adresse 6].

La carence du syndicat s'apprécie en fonction de ses diligences ou de ses négligences aux fins de remédier aux situations dommageables.

Or, il est constant, au vu du rapport d'expertise judiciaire, que l'origine de la présence des rongeurs est due en premier lieu au défaut d'entretien de ces locaux de poubelles.

Le SDC du [Adresse 6] ne conteste d'ailleurs pas cette responsabilité et sollicite la confirmation de la décision entreprise le condamnant in solidum, avec la Sarl AHMP, des dommages subis par la SAS Change By Fidso et ce à hauteur de 10 000 €.

Le principe de la négligence dans le suivi du processus de dératisation est ainsi reconnu par ce syndicat de copropriété jusqu'à la réalisation des travaux effectués pendant l'expertise judiciaire.

S'agissant de la responsabilité du SDC du [Adresse 10], la SAS Change By Fidso, dans le dispositif de ses conclusions devant le premier juge, imputait les désordres dont elle se déclarait victime à la défaillance des bailleurs et de la copropriété en raison du mauvais entretien de l'immeuble. En cause d'appel, il chiffre son préjudice à l'égard du SDC du 6 rémusat à hauteur de 77 413,12 €.

Il convient de relever que le SDC du 6 Rémusat est en effet également responsable de l'entretien des parties communes et doit faire respecter les règles d'hygiène.

Force est de constater, au vu du rapport d'expertise, qu'il a lui aussi été négligent dans sa mission au vu de la présence de colonie de rats notamment dans la cour de la dite copropriété, pénétrant par des conduites de gaz de l'immeuble et divers trous sur la façade côté cour.

Il convient de relever que le SDC du [Adresse 10] devait être d'autant plus diligent que la présence de ces nuisibles est un problème récurrent pour avoir été déjà dénoncé et ce s'agissant précisément des locaux de la SAS Change By Fidso en juin 2014. Sa faute a ainsi concouru à l'existence des dommages subis.

En conséquence, il convient de retenir la responsabilité in solidum des deux syndicats de copropriété, leurs manquements ayant concouru aux dommages subis par la SAS Change By Fidso.

S'agissant de la responsabilité de la SARL AHMP reconnue par le premier juge eu égard au manque d'efficacité de ses interventions et à son défaut de conseil, il convient de relever que les deux syndicats de copropriété ont souscrit chacun un contrat auprès de cette même société aux fins de n'avoir qu'un seul interlocuteur.

Les deux syndicats, au vu des pièces produites, ont ainsi souscrit respectivement un contrat annuel d'interventions :

-à compter du 1er janvier 2016 pour le SDC du [Adresse 10] moyennant une visite par semestre, soit deux passages par an,

- le 25 septembre 2017, le SDC du [Adresse 10] a accepté le devis de la SARL AHMP (cf p. 8 du rapport d'expertise judiciaire ) pour une prestation de dératisation mensuelle prévoyant la mise en place de pièges sur l'ensemble de la copropriété y compris dans les caves,après prestation d'enlèvement des encombrants, bouchage de trous et curage des canalisations de la cour,

-à compter du 21 novembre 2016, pour le SDC du [Adresse 6] moyennant une prestation de dératisation par semestre réalisée dans les zones suivantes :caves et parties communes,

- ce contrat a été renouvelé le 1er mars 2017 suivant abonnement annuel de dératisation en prestations trimestrielles comprenant le traitement des parties communes, cave, cour,autre(sic), la pose de postes d'appatage sécurisés ou non selon localisation, la vérification des postes, le renouvellement des appâts consommés ou périmés, l'ajustement du traitement à chaque passage.

L'expert notait lors de son expertise en septembre 2018 que les contrats étaient toujours en cours.

Il ressort cependant de son rapport que la SARL AHLMP avait mal installé les boîtes à piège, posées à même le sol sans être fixées, l'expert n'ayant pu déterminer le nombre exact de pièges mis en place.

Il convient dès lors de constater l'inefficacité de ces prestations.

L'expert relevait également que la société n'avait pas pris l'ampleur des désordres et n'avait donc pas été en mesure de conseiller utilement les syndicats pour éradiquer la colonie de rongeurs de manière pérenne.

Si la SARL AHLMP produit un courriel adressé uniquement au SDC du 6 janvier 2017 préconisant certaines mesures effectivement recommandées par la suite par l'expert, il n'en demeure pas moins qu'il n'est justifié d'aucune recommandation effectuée envers le SDC du [Adresse 6] alors que l'origine de la prolifération des rongeurs provient essentiellement de cette copropriété et que le contrat de prestations de dératisation devenu trimestriel à compter de mars 2017 est demeuré manifestement inefficace.

Dès lors, ce manquement dans l'exécution de ses obligations a concouru à l'existence des préjudices subis par la SAS Change By Fidso à compter de ses premières interventions en 2016.

S'agissant de la responsabilité de la SCI Boucays et de Mme [G],en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des locaux loués.

L'article 1725 du code civil précise que le 'bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée'. Le tiers peut être entendu comme étant un propriétaire voisin.

L'article 1725 peut trouver application lors de troubles indirects, lorsque le trouble de jouissance est la conséquence d'une atteinte par un tiers à l'immeuble lui-même, de dégradations trouvant son origine dans le fait d'un tiers.

Les principes de cet article sont d'ailleurs rappelés dans les baux commerciaux souscrits par la SAS Change By Fidso en vertu de la clause suivante :

Le locataire renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur :

..............

- en cas de trouble apporté à la jouissance du locataire par la faute d'un tiers, quelque soit leur qualité, sauf si ce tiers relève de la responsabilité du bailleur, le locataire devra agir directement contre eux,sans pouvoir mettre en cause le bailleur.

Il ressort des très nombreuses correspondances des bailleurs, notamment de la SCI Boucays, qu'ils ont saisi le SDC du [Adresse 10] et ce dès les premières plaintes (en juillet 2014), sollicitant également en mai 2017 que des réunions soient effectuées avec le syndicat de copropriété du [Adresse 6], le responsable du restaurant utilisant le local poubelle et le représentant de la société de dératisation AHMP ; que la SCI Boucays a également saisi le service Communal d'Hygiène et de Santé le 15 juin 2017 entraînant l'existence d'une procédure administrative à l'encontre des Caves du Capitoles (restaurant en cause).

Il convient de relever que la SAS Change By Fidso ne sollicite envers ses bailleurs la réalisation d'aucun travaux.

Eu égard à l'origine de la pénétration des rongeurs par le local des poubelles relevant de la responsabilité du SDC du [Adresse 6], à la négligence du SDC du [Adresse 10] dans l'entretien de l'immeuble et le respect des règles d'hygiène, mais également au non-respect par la SARL AHMP de ses obligations, aucune faute ne peut être retenue ou opposée aux bailleurs.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SAS Change By Fidso de ses demandes en dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCI Boucays et de Mme [G].

Sur les préjudices de la SAS Change By Fidso

La SAS Change By Fidso sollicite la condamnation in solidum des succombants à lui verser la somme de 77 413,12 € à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :

- 67 000 € au titre du préjudice locatif du mois de septembre 2012 au mois d'avril 2018

- 10 000 € au titre du préjudice locatif postérieur au mois d'avril 2018

- 413,12 € au titre des frais de dératisation.

Le préjudice locatif invoqué comprend le préjudice de jouissance, l'atteinte à l'image et à la réputation ainsi que le préjudice commercial.

Il a été vu précédemment que les préjudices invoqués à compter de l'année 2020 ne pouvaient être retenus.

Par ailleurs, l'existence d'un préjudice subi postérieurement à la date de réunion d'expertise du 18 avril 2018 n'est pas établi dans la mesure où l'expert a reconnu la disparition des odeurs, un état correct (normal) des locaux des poubelles du restaurant Les caves du Capitole ainsi que la réalisation des travaux préconisés par le SDC du [Adresse 6].

La SAS Change By Fidso ne produit aucune pièce comptable ou autre pièce utile permettant d'établir l'existence d'un préjudice commercial, ce chef de demande ne peut être retenu.Aucune atteinte à l'image ou à la réputation n'est également démontrée.

Quant à l'existence des préjudices de jouissance à compter du mois de septembre 2012, il n'est produit qu'un courier en date du 21 septembre 2012 émanant du syndic de copropriété du [Adresse 10] adressé au Cabinet Lamy, mandataire du syndic de la copropriété du [Adresse 6] (soit à l'époque la SAS Nexity Lamy) se plaignant de containers endommagés entrainant la prolifération des rats, sans pour autant évoquer la présence de ces rongeurs dans les locaux de la SAS Change By Fidso.

La SAS Change By Fidso ne justifie pas de l'existence de préjudice subi dès cette date.

Aucune autre correspondance n'est versée au débat avant le courrier de la SAS Fidso Investor (devenue SAS Change By Fidso ) du 24 juin 2014 dénonçant les désordres dûs aux rongeurs lesquels, au vu de l'inefficacité des diligences et interventions effectuées en 2015 et 2016 ont persisté, comme le constat d'huissier du 14 février 2017 le démontre.

Les préjudices de jouissance subis par la SAS Change By Fidso, essentiellement olfactifs, sonores et visuels ainsi que le non respect de règles d'hygiène et de sécurité, doivent être retenus en conséquence à compter du mois de juin 2014 jusqu'au mois d'avril 2018.

Eu égard à la nature de ces troubles et leur durée avec cette précision qu'ils ont pu varier dans leur importance au gré de certaines diligences, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 10 000 € comme fixée par le premier juge. Cependant, eu égard à la date de commencement des interventions de la SARL AHMP en janvier 2016, cette dernière ne sera tenue in solidum avec les deux syndicats de copropriété qu'à hauteur de 5880 € pour les préjudices subis sur la seule période de 28 mois (de janvier 2016 à avril 2018).

Il convient en conséquence de condamner in solidum les SDC du [Adresse 6], du [Adresse 10] et la SARL AHMP à verser à la SAS Change By Fidso la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance, la SARL AHMP n'étant tenue que dans la limite de 5880 €, la décision étant infirmée en ce sens.

En outre, il convient de condamner la SARL AHMP, au vu de l'inefficacité de son intervention du 27 juin 2017 dans les locaux de la SAS Change By Fidso, à verser à cette dernière la somme de 150,55 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la facture,ce chef de demande ne devant incomber qu'à cette seule société et non aux syndicats des copropriétés.

Quant aux deux autres factures d'une société tierce (Cafard Killer) d'un montant de 131,56 € chacune, réglées en novembre et décembre 2013 par la SAS Change By Fidso, la demande formée de ce chef par celle-ci sera rejetée eu égard à la date de ces interventions.

Sur les demandes accessoires

Eu égard au sort donné au litige, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum le SDC du [Adresse 6] et la SARL AHMP à verser à la SAS Change By Fidso la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné ces sociétés in solidum aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

L'équité commande le rejet des demandes respectives des parties formées au titre des frais irrépétibles en appel.

Les dépens d'appel seront mis à la charge in solidum de la SARL AHMP et du SDC du [Adresse 10], étant relevé que le SDC du [Adresse 6] en appel n'a formé aucun appel incident et n'a pas été condamné à des dommages et intérêts supplémentaires par la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La cour dans les limites de sa saisine,

Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'opposabilité des conclusions du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à l'égard de la SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées.

Dit que la cour n'est pas saisie de l'appel provoqué de la SAS Change By Fidso envers M. [F] [Y].

Confirme la décision du 15 juin 2022 en toutes ses dispositions, hormis en ce qu'elle a condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées à verser à la SAS Change By Fidso la somme de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant,

Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et la SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées à payer à la SAS Change By Fidso la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance , la SARL AHMP n'étant tenue que dans la limite de 5880 €.

Condamne en outre la SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées à payer à SAS Change By Fidso la somme de 150,55 € à titre de dommages et intérêts au titre de la facture du 27 juin 2017.

Déboute la SAS Change By Fidso de ses demandes supplémentaires de dommages et intérêts.

Déboute les parties de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles en appel.

Condamne in solidum la SARL Assainissement Hygiène Midi Pyrénées et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Saint Aroman.