CA Chambéry, 1re ch., 9 avril 2024, n° 23/00928

Faits et procédure

Par acte authentique du 6 octobre 1992, la commune de [Localité 3] a donné à bail à construction à la Sci Le Dou Du Praz, pour une durée de 28 années, à compter du 1er décembre 1991 arrivant donc à échéance le 30 novembre 2019, un terrain sis à [Localité 3] afin d'y édifier un bâtiment à usage de restaurant d'altitude comprenant :

Au sous-sol : un local avec plusieurs lavabos, douches WC, un local technique, chaufferie, deux réserves,

Au rez-de-chaussée : une cuisine, deux salles de restaurant bar, un bureau,

Un garage,

La terrasse attenante.

Ce bail à construction a été prorogé par acte notarié en date du 9 décembre pour venir à expiration le 30 novembre 2024.

Plusieurs locateurs commerciaux se sont succédés dans les locaux construits : la société La Sapinière (bail du 6 novembre 2007) ; la société La Perle des neiges par cession du fonds de commerce du locateur précédent (contrat du 30 juin 2010), la société les Loups Givrés, selon le même procédé, puis par bail du 22 mai 2017, à compter du 6 novembre 2016. Par acte sous seing privé du 19 septembre 2018, la société Les Loups Givres a cédé à son tour son fonds de commerce à la société LV, en ce compris le droit au bail sur les locaux commerciaux susvisés.

Par courrier du 6 décembre 2019, la Sci Le Dou du Praz a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire invitant la société LV notamment à démolir toutes constructions réalisées en violation de l'article 5 du contrat de bail commercial initial du 6 novembre 2007 et lui enjoignant de payer les sommes dues au titre des loyers, charges et impôts fonciers 2019.

Par acte d'huissier du 6 janvier 2020, la société LV a assigné la Sci Le Dou du Praz devant le tribunal judiciaire d'Albertville, notamment aux fins de faire juger recevable son opposition au commandement du 6 décembre 2019 en raison du manquement à son obligation de délivrance de la part de la bailleresse.

Par jugement du 28 avril 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a :

- Rejeté l'ensemble des exceptions d'inexécution et demandes de la société LV ;

- Constaté, par l'effet de l'inexécution du commandement du 6 décembre 2019 visant la clause résolutoire délivré par la Sci Le Dou du Praz à la société LV, la résiliation de plein droit à compter du 6 janvier 2020 du bail commercial renouvelé enregistré le 24 avril 2017 sous le bordereau n°2017/291 case n°10, Ext 1246 par lequel la Sci Le Dou du Praz a donné à bail à la société Les Loups Givres, aux droits de laquelle se trouve la société LV, un chalet à usage de restaurant d'altitude sis à [Localité 3] ;

- Fixé à compter de cette date d'effet l'indemnité d'occupation due par la société LV à la Sci Le Dou du Praz aux montants des loyers et charges prévus par les stipulations du bail résilié ;

- Condamné la société LV à payer à la Sci Le Dou du Praz :

Une somme de 67 713,74 euros au titre du solde restant dû au 31 décembre 2021 au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés exigibles jusqu'à cette date, tout partiels jusqu' à cette date et exécution de la provision ordonnée étant déjà déduits ;

Une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de celle fixée par l'ordonnance de mise en état ;

- Ordonné l'expulsion de la société LV et de tout occupant de son chef du chalet à usage de restaurant d'altitude sis à [Localité 3] objet du bail commercial renouvelé enregistré le 24 avril 2017 sous le bordereau n°2017/291 case n° 10, Ext 1246, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte provisoire pendant 6 mois de 100 euros par jour de retard passé le 30e jour suivant la signification du présent jugement et jusqu'à restitution des clés, sans préjudice d'une astreinte définitive passé ce terme à demander au juge de l'exécution ;

- Condamné la société LV aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

En refusant de payer l'intégralité du loyer dans le délai du commandement sans alléguer alors ni justifier d'aucun élément établissant un quelconque préjudice d'exploitation ou une impropriété à la destination, la société LV n'était pas fondée à opposer une exception d'inexécution ;

Les gouttes d'eau pouvant tomber, depuis le toit du chalet, sur les clients de la terrasse dont l'essentiel de la surface restait en toute hypothèse accessible sans aucun trouble et dans une station d'altitude où le ruissellement de toitures de chalets rustiques provenant de la fonte de neige en façade ensoleillée n'est pas un désordre rendant le bien loué totalement impropre à son usage.

Par déclaration au greffe du 16 juin 2023, la société LV a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 20 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société LV sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

- Juger recevable et bien fondée son opposition ;

- Juger que la Sci Le Dou du Praz a manqué à son obligation de délivrance ;

- Juger qu'il est démontré que l'installation électrique est vétuste ;

- Juger que les désordres affectant la toiture et ses conséquences sur la terrasse relèvent de la vétusté ;

- Juger qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution à la SCI Le Dou du Praz ;

En conséquence,

- Condamner la Sci Le Dou du Praz à procéder au changement de l'installation électrique comme étant vétuste et relevant donc de sa responsabilité, selon le devis de la société Tool Elec et Enedis, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Condamner la Sci Le Dou du Praz à entreprendre les travaux nécessaires sur la toiture afin de remédier aux infiltrations et fuites, selon le devis de la société Henri Germain, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A défaut,

- L'autoriser à procéder aux travaux de reprise d'électricité et de toiture pour le compte du bailleur ;

Dans ce contexte,

- Condamner la Sci Le Dou du Praz à lui verser les sommes de :

- 30 258,07 euros TTC et 48 858,60 euros TTC pour l'électricité,

- 88 682,62 euros TTC pour la toiture ;

En toutes hypothèses,

- Juger que la clause résolutoire ne peut être mobilisée ;

- Juger que la Sci Le Dou du Praz engage sa responsabilité contractuelle ;

- Condamner la Sci Le Dou du Praz à lui verser la somme de 332 670 euros au titre du préjudice de jouissance subi à raison des désordres affectant la toiture et se répercutant sur l'exploitation de la terrasse ;

- Débouter en conséquence la Sci Le Dou du Praz de l'ensemble de ses prétentions ;

- Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- Lui accorder des délais de paiement rétroactifs à pour régler les sommes demandées si elles sont justifiées et réaliser les travaux le cas échéant ;

- Condamner la Sci Le Dou du Praz à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société LV fait valoir que :

' s'agissant du commandement délivré par sa bailleresse, elle a satisfait aux prescriptions de ce commandement, au demeurant non précis en ce qui concernait la suppression de la fenêtre et faisant fi de l'autorisation de travaux accordée le 7 août 2018 : elle a supprimé la fenêtre litigieuse, elle a produit l'attestation d'assurance et a réglé la totalité des loyers dûs, alors qu'elle était en droit d'exciper de l'exception d'inexécution énoncée à l'article 1230 du code civil, et que d'une part, la bailleresse s'était engagée à faire des travaux par courriel en date du 15 juillet 2019, d'autre part, celle-ci avait manqué gravement à son obligation de délivrance des lieux loués en n'effectuant pas les réparations à sa charge au niveau de l'électricité et de la toiture dont les désordres impactent directement l'exploitation de la terrasse ;

' s'agissant de l'absence de travaux de réfection incombant à sa bailleresse et impactant la terrasse, elle a subi un préjudice conséquent ;

' ayant exécuté les causes du commandement, elle est légitime à solliciter des délais rétroactifs afin d'écarter la clause résolutoire.

Par dernières écritures du 7 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci Le Dou du Praz sollicite de la cour de :

Rejetant toutes fins et prétentions contraires,

- Débouter la société LV de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- Confirmer le jugement du 28 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

En cas de réformation,

- Juger qu'elle a respecté son obligation de délivrance et de jouissance conforme en tant que bailleur ;

- Juger que les manquements qui lui sont reprochés par la société LV ne sont pas avérés ;

- Juger que la société LV a commis plusieurs manquements aux stipulations du bail commercial ;

- Constater que la société LV n'a pas déféré aux causes du commandement du 6 décembre 2019 ;

- Juger que la société LV ne peut se prévaloir du principe de l'exception d'inexécution, ni solliciter de délais rétroactifs supérieurs à 24 mois ;

En conséquence,

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 22 mai 2017 au 6 janvier 2020 ;

- Condamner la société LV au paiement d'une indemnité d'occupation au montant du dernier loyer, à compter du 6 janvier 2020 et jusqu'à parfaite libération des locaux ;

- Ordonner l'expulsion de la société LV et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et de l'aide d'un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'au départ définitif de la société, du local commercial lui appartenant et sis à [Localité 3] ;

- Débouter la société LV de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement ;

- Condamner la société LV au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

Au soutien de ses prétentions, la Sci Le Dou du Praz fait valoir notamment que :

' la société LV a commis plusieurs manquements à ses obligations contractuelles : travaux sans autorisation, absence de production de l'attestation d'assurance et défaillance dans le paiement du loyer ;

' elle-même, en sa qualité de bailleresse, n'a commis aucun manquement à ses propres obligations qu'il s'agisse de l'accès PMR, du défaut d'entretien de l'installation électrique et du défaut de la toiture ;

' compte tenu de la mauvaise foi de la société LV dans l'exécution du bail et de l'exécution de toutes les causes du commandement au-delà d'un délai de deux ans, sa demande de délai de paiement devra être rejetée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 11 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée, après renvoi à la demande des avocats, à l'audience du 30 janvier 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

I - Sur les manquements de la société Lv, preneuse

A - Sur les causes du commandement

Le commandement délivré par exploit d'huissier en date du 6 décembre 2019, visant la clause résolutoire contenue au bail sollicitait de la société LV de :

' démolir toutes constructions réalisées en violation de l'article 5 du contrat de bail commercial initial du 6 novembre 2007, sans autorisation de la bailleresse, soit l'installation de la fenêtre ouverte sur le côté Est du chalet et remettre les lieux dans leur état antérieur lors de son entrée en jouissance ;

' payer directement entre les mains de la bailleresse ou de son avocate dont le nom était mentionné les sommes dues au titre des loyers, charges et impôts fonciers 2019 d'un total de 21 954,34 euros se décomposant comme suit :

- Solde loyer 1 er juillet 2019 : 9 706,71 euros,

- Solde loyer 1 er octobre 2019 : 9 853,63 euros

- Taxe foncière : 2 394 euros

' fournir à la bailleresse une attestation d'assurance contre les risques locatifs pour les biens loués.

Il n'est pas contesté que le bail signé entre la bailleresse, la société Le Dou du Praz, et la société Les Loups Givrés, aux droits de laquelle se trouve la société Lv le 22 mai 2017 prévoit les obligations pour la preneuse d'obtenir l'autorisation de la bailleresse avant de procéder à des travaux de gros oeuvre (article 5), la nécessité de produire une attestation d'assurance (article 9) et l'obligation de payer les loyers (article 4-1), ainsi qu'une clause résolutoire de plein droit (article 8) stipulant notamment que « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, conditions qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de formalité judiciaires'.

' sur la création d'une fenêtre sans autorisation

Contrairement à ce que soutient la société Lv, le commandant était précis sur ce chef de manquement puisqu'il vise précisément l'installation d'une fenêtre ouverte sur le côté Est du chalet donné à bail. Or, il ressort des photographies versées aux débats par la bailleresse que sur certaines photographies (avril 2018), la fenêtre n'existe pas, sur d'autres, elle est en voie de création ou elle est posée (22 et 27 septembre 2019, octobre 2019), ces dernières photographies étant confirmées par le constat d'huissier en date du 10 octobre 2019 sur lequel il apparaît que manifestement la fenêtre a été posée récemment puisqu'elle supporte encore des bandes adhésives. La société Lv produit une photographie ancienne du chalet, sans préciser sa date, indiquant que la fenêtre existait déjà puisqu'il est possible de distinguer des volets, faisant au passage une brève allusion à une prescription possible mais sans la solliciter. Cependant, le volet visible sur la façade Est du chalet pris sur cette photographie n'est pas un volet apposé sur la fenêtre litigieuse mais le volet de la fenêtre situé dans la partie en pierre, au-dessus de la porte du rez de chaussée, alors que la fenêtre litigieuse est, elle, située dans la dernière partie haute du chalet, sous la toiture. Par ailleurs et malgré un examen attentif de la pièce 27 de la société Lv, la cour n'y voit aucune fenêtre sous le toit et encore moins des volets, étant ajouté sur la photographie prise par l'huissier, qu'il n'apparaît pas de vestige de support de volet.

Cette installation qui touche au gros oeuvre devait faire l'objet, aux termes de l'article 5 du contrat de bail d'une autorisation écrite expresse de la bailleresse. Or, la société Lv ne démontre pas avoir obtenu une telle autorisation. Certes, elle produit une demande présentée à sa bailleresse pour l'autoriser à déposer une demande de travaux à la mairie pour ses aménagements prévus en vue de la réitération de l'achat du fonds de commerce le 4 septembre 2018. Cependant, il s'agit d'une autorisation pour déposer une demande de travaux sans précision des travaux concernés et elle ne produit pas la demande déposée à la mairie qui aurait pu démontrer que la fenêtre litigieuse se trouvait comprise dans ces travaux, la bailleresse indiquant que cette autorisation concernait des escaliers intérieurs et extérieurs et l'agrandissement de la salle de restauration. Il convient d'ajouter que la société Lv a pu soutenir d'une part que la fenêtre existait déjà et a été remplacée par une fenêtre double vitrage, d'autre part et en contradiction, que la demande d'autorisation de travaux concernait cette fenêtre, or si l'ouverture avait déjà existé, il était nul besoin de solliciter une autorisation de la mairie pour mettre une fenêtre plus récente.

Si la société Lv n'a pas rebouché cette fenêtre litigieuse dans le délai d'un mois de la signification du commandement, elle l'a désormais rebouchée comme le démontre sa pièce 39, mais en exécution du jugement de première instance.

' sur l'attestation d'assurance

La société Lv ne conteste pas ne pas avoir produit en 2019, comme le bail le lui impose, son attestation d'assurance. Elle ne l'a pas fait non plus dans le mois du commandement mais elle l'a fait depuis, soit le 28 mai 2020, sachant qu'effectivement, la bailleresse n'a exigé une attestation conforme au bail que le 13 octobre 2021 et qu'une nouvelle attestation a été produite en ce sens le 15 novembre 2021. Par ailleurs, la société Lv produit son attestation d'assurance 2023. La Sci Le Dou du Praz maintient que l'attestation n'est pas conforme au bail dès lors que le contrat souscrit ne comprend pas une clause 'pour compte commun du preneur et du bailleur'. Toutefois, contrairement à cette affirmation, il est clairement spécifié dans les attestations d'assurance émanant de la société Allianz du 3 novembre 2021 et du 6 novembre 2023, contrat profil pro 'assurance pour compte en cas d'intérêts communs'.

Si la société Lv n'a pas fourni son attestation dans le mois du commandement, elle a ensuite régularisé sa situation en produisant des attestations d'assurance conformes au contrat de bail pour les années 2020,2021 et 2023.

' sur le retard du paiement des loyers et charges

Le loyer est payable par trimestre d'avance, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année à hauteur de 7 838,03 euros par trimestre, loyer assujetti à la tva. Selon le décompte du commandement, la société LV n'avait pas réglée les loyers dus au 1er juillet et au 1er octobre 2019 soit 9 706,71 euros pour le 1er juillet 2019 et 9 853,63 euros pour le 1er octobre 2019, outre la taxe foncière de 2 394 euros. Elle n'a pas régularisé sa situation dans le mois du commandement et elle ne s'est pas non plus acquittée des loyers des trimestres 2020 et 1er et 2ème trimestres 2021 et des taxes foncières, ayant consigné ces loyers entre les mains d'un tiers, de sorte qu'elle restait devoir la somme 67 713,74 euros en première instance. Elle a été condamnée à payer, par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 octobre 2020 ,une provision de 21 954,34 euros à valoir sur les loyers et charges dûs, somme correspondant à la somme visée dans le commandement.

La société LV fait valoir, s'agissant de la taxe foncière, qu'elle n'a jamais reçu les factures ni les avis de taxe permettant de vérifier la bonne refacturation. La Sci Le Dou du Praz produit aux débats les factures concernant cette taxe pour 2020 et 2021 mais ne verse pas les avis de taxe et ne fait aucune observation sur leur transmission ou non à sa preneuse. Toutefois, il est constant qu'une partie de la taxe foncière est à la charge de la preneuse aux termes du bail.

B - Sur l'exception d'inexécution

S'agissant des loyers, la société LV fait valoir l'exception d'inexécution, ayant sollicité de sa bailleresse des travaux que cette dernière n'a pas effectuée.

En vertu de l'article 1220 du code civil, 'Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais'.

Les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent le bailleur à assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués, et l'article 1728 du même Code oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Si chaque co-contractant peut invoquer l'exception d'inexécution lorsque l'autre partie manque à ses obligations, la Cour de cassation ne reconnaît au preneur le droit de se soustraire au paiement du loyer que dans des circonstances exceptionnelles, le locataire ne pouvant refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires (3e Civ, 16 avril 1969, no67-11.942, Bull no285; 3e Civ, 6 juillet 1982, no81-11.711, Bull no 168), ne pouvant le refuser que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux ou d'exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant alors plus son obligation de délivrance (3e Civ, 21 décembre 1987, no86-13.861, Bull no 212; 3e Civ, 13 juillet 2010, no09-15.409 ; cass 3ème civi 23 mai 2013 pourvoi 11-26.095).

En l'espèce, la société LV n'établit pas s'être trouvée dans l'impossibilité d'exercer son activité et les documents notamment photographiques et comptables démontrent le contraire. En effet, elle allègue des fuites des chêneaux au-dessus de la terrasse et une difficulté concernant la chaudière (problème de régulation). Dans un courriel adressé le 17 juillet 2019 à sa preneuse, elle l'informait du règlement de son loyer auprès de son avocat sur un compte séquestre qui 'sera débloqué lorsque les engagements pris ci-dessus seront respectés'. Dans un courrier en date du 23 juillet 2019, adressé à l'avocat de sa bailleresse, son avocat évoquait le courriel précité indiquant : 'au vu de cette correspondance, il semblerait que des désordres sérieux affectent le bon fonctionnement de l'exploitation de mon client. Il s'agit d'une part, des chéneaux, et d'autre part de la chaudière' et ajoutant 'dans ce contexte, j'ai conseillé à mon client de consigner les loyers sur mon compte Carpa afin de permettre une avancée significative de la situation'. Ces deux seuls désordres visés, et sans qu'il y ait même lieu de rechercher sur qui pesait la charge des réparations, ne constituent pas des désordres de nature à rendre impossible l'activité de bar-restaurant, voire même à la perturber dans de fortes proportions.

En conséquence, l'exception d'inexécution n'est pas recevable.

Depuis, la société Lv qui a, par ailleurs, également subi, la crise sanitaire liée au Covid 19 laquelle a engendré de graves difficultés pour ce type d'activité, surtout pour un restaurant d'alpage, a depuis réglé la somme de 67 713,34 euros au titre du solde restant dû au 31 décembre 2012, à la fois par la provision allouée et par l'exécution provisoire du jugement entrepris. Il n'est pas allégué par ailleurs par la bailleresse un retard de paiement des loyers et charges postérieur, qui en tout état de cause, n'a pas fait l'objet d'un nouveau commandement.

C - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

La sci le Dou de la Praz s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement et fait valoir que que si les loyers visés par le commandement avaient été réglés après la condamnation par le juge de la mise en état, le surplus des loyers n'avait été réglé qu'après la signification du jugement entrepris en date du 28 avril 2023 soit au-delà d'un délai de deux ans à compter de leur exigibilité (loyers et taxes de 2020 et loyers et taxes des deux premiers trimestres 2021) et il en était de même de la suppression de la fenêtre.

La résiliation du bail n'ayant pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, la demande de la société Lv tendant à obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement est parfaitement recevable, conformément aux dispositions de l'article L145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil. Par ailleurs, il est constant qu'il peut être accordé un délai rétroactif si les causes du commandement ont été réglées au moment où le juge statue et s'agissant des loyers courants, aucun commandement de payer ne les concernait.

Cependant, le délai pouvant être accordé est en l'espèce de deux ans à compter du commandement de payer, or, il est constant et non contesté que si le paiement des loyers et la production de l'attestation d'assurance sont intervenus dans les deux ans du commandement, tel n'a pas été le cas de la suppression de la fenêtre litigieuse, laquelle n'a été supprimée que postérieurement au jugement de première instance intervenu le 28 avril 223.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de délai qui dépasserait les 24 mois, maximum du délai pouvant être autorisé.

II - Sur le manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance

La société LV allégue un manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance, dès lors que l'installation électrique n'était plus aux normes et que la toiture était dégradée, nuisant à une utilisation complète de la terrasse. Elle ne reprend pas d'autres désordres dans ses prétentions de sorte que seuls ces deux désordres seront envisagés.

L'article 1719 du code civil dans ses alinéas 1 et 2 énonce : 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;'.

Par ailleurs, l'article R145-35 du code de commerce, applicable au bail renouvelé conclu en 2017 qui constitue un nouveau bail, dispose : 'Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent'.

Le bail du 22 mai 2017 prévoit que les grosses réparations (article 606 du code civil), les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations sont à la charge de la bailleresse. Pour rappel, l'article 606 du code civil énonce : 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien' et la loi Pinel du 18 juin 2014 a posé le principe selon lequel certains frais ne peuvent pas être imputés au locataire dans le cadre de baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Ces dépenses sont énumérées à l'article R145-35 du code de commerce, dont les deux premières catégories sont celles visées par le bail signé en 2017, lequel prévoit par référence au bail du 6 novembre 2007 que les autres dépenses d'entretien seront à la charge de la preneuse. Par ailleurs, selon la cour de cassation, "les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale."(cass Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-14.036).

A - Sur l'installation électrique

La société Lv fonde ses demandes de condamnation de sa bailleresse à payer les travaux de changement de l'installation électrique (79 116,67 euros) :

- sur un constat d'huissier, indiquant que le tableau électrique n'était pas aux normes et qu'il était nécessaire de changer le câble d'alimentation datant de 1992, lequel ne serait plus adapté aux appareils modernes utiles à l'exploitation d'un restaurant d'altitude, ayant été installé simplement à l'origine pour l'éclairage du chalet, inadaptation qui provoquait des coupures incessantes. La preneuse fait état de deux déclarations de sinistres à son assurance en avril 2021 et en juillet 2021 et a dû faire changer un interrupteur différentiel en août 2021.

- sur un diagnostic d'un électricien venu sur les lieux sur sa demande en août 2020 en vue de changer le disjoncteur et revoir la répartition des phases, diagnostic remis à jour en novembre 2023 ;

- sur un devis d'Enédis ;

La Sci Le Dou de la Praz fait valoir qu'il appartient à sa preneuse de prendre en charge les travaux de mise en conformité, que celle-ci avait procédé sans autorisation à des travaux importants qui impliquaient une multiplication des connexions électriques et qu'elle ne rapporte de toute façon pas la preuve d'un manquement de sa part, ni même la vétusté.

Sur ce,

Contrairement à ce que soutient la société Lv, il n'est pas établi, comme l'a retenu le premier juge, et sans avoir à se prononcer sur la prise en charge des travaux pour la bailleresse ou la preneuse, que l'installation électrique et plus particulièrement le tableau électrique doive être entièrement changé. En effet, le rapport de la société de contrôle Auratec qui a vérifié l'installation électrique en date du 25 août 2017, alors même que les lieux loués ont toujours été exploités en tant que restaurant, et que la société Lv a pris à bail ces locaux uniquement à partir de septembre 2018, n'a pas mis en évidence de dysfonctionnements majeurs du réseau électique puisque seules des observations ont été faites concernant l'éclairage de sécurité (salle de restaurant, circulation et escalier, réserve) et boutons d'urgence (pour éteindre les enseignes extérieures et dans la cuisine pour éteindre les appareils de cuisson) outre un capot sur une prise de courant dans la cuisine et un dysfonctionnement du dispositif de mise au repos des blocs autonomes sur le tableau général dans la réserve. Ces désordres relevés sont mineurs et n'affectent pas le réseau électrique. Par ailleurs, le diagnostic réalisé par l'entreprise d'électricité à deux reprises, à la demande de la société Lv, ne fait pas été d'un dysfonctionnement général mais évoque le vieillessement du tableau électique et mentionne une intervention pour un dysfonctionnement d'un des interrupteurs différentiels, son remplacement ayant été facturé à la preneuse à hauteur de 449,92 euros. Il convient également de noter que dans le second diagnostic, il est indiqué que le tableau est arrivé à sa capacité maximum et que tout appareil supplémentaire devra être rajouté sur un boitier extérieur. Or, la société Lv, si elle a pu dire et justifier qu'elle avait remplacé un four électrique par un four à gaz, elle n'a pas fourni d'explications sur des appareils supplémentaires, comme une sonorisation à l'extérieur, ou sur l'éclairage d'une pièce manifestement créé sous le toit (voir paragraphe fenêtre litigieuse) et d'une annexe, ou encore d'une rôtissoire extérieure (voir photographies de la bailleresse), éléments qui ont forcément impliqué des modifications sur l'installation électrique en place, mais qui ont été installés à la seule initiative de la preneuse. En outre, s'agissant du seul devis produit par la société Lv sur des travaux à effectuer, il convient de souligner qu'entre 2021 et 2023, le coût des travaux augmente de 10 344,65 euros soit de plus de 50 % sans aucune explication. Enfin, sur les coupures incessantes, la société Lv ne produit que deux mails de mai et juillet 2021 à son courtier, sachant que pour le sinistre, la coupure était liée à la foudre, ce qui peut arriver à n'importe quelle installation. Enfin, aucune explication n'est fournie s'agissant du devis Enedis d'un montant de plus de 48 000 euros.

En conséquence, la société Lv ne rapporte pas la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, auquel il conviendrait de pallier par des travaux imposant une réfection totale du système électrique, et alors même qu'il ne démontre pas que les travaux dont il demande la mise en oeuvre relèveraient de grosses réparations ou de travaux de mise en conformité ou de vétusté relevant des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil.

B - Sur la toiture

La société Lv soutient que la toiture est affectée de désordres nuisant directement à l'exploitation de la terrasse et que la toiture dans son entier est à refaire. Elle produit un devis de 88 682,62 euros en date du 8 janvier 2021 et elle fait une liste de malfaçons dans un courriel du 23 novembre 2021 accompagné de photographies.

Le charpentier qu'elle a mandaté a fait une nouvelle visite en octobre 2023 et indique la présence d'une infiltration au niveau du faîtage, une mauvaise mise en oeuvre de l'isolation de la toiture, l'insuffisance du débordement de la couverture dans le chéneau de bas de pente et le mauvais état de la souche de cheminée, mais les constatations faites par ce charpentier ne sont pas celles d'un expert, elles n'ont pas été faites de façon contradictoire et il ne justifie pas les raisons pour lesquels les désordres qu'il a relevés, à les supposer existés, nécessiteraient de refaire l'ensemble de la toiture à neuf. Par ailleurs, la fuite alléguée n'est photographiée. En outre, cet avis est contesté par l'avis d'un autre charpentier consulté par la bailleresse qui lui estime que la toiture est en bon état.

L'huissier que la société Lv a également mandaté indique dans son procès-verbal du 7 novembre 2009 qu'il y a des auréoles sur les sous-faces des pans ouest et Est et que les bois sont imbibés d'eau. Toutefois, cet huissier n'indique pas comment il a pu constater objectivement que les bois étaient 'imbibés d'eau', dès lors qu'il n'apparaît pas être à minima monter sur une échelle ou un échaffaudage et avoir touché lui-même le bois. Cet huissier a relevé une descente d'eau de pluie qui traverse la terrasse et dont la société Lv estime qu'elle devrait être raccordée au puits-perdu, mais la société Lv ne fait pas une présentation exacte de la situation puisqu'il convient de noter, au vu des photographies produites, que la descente d'eau de pluie passe au travers de la terrasse et que son eau s'écoule le long de la pente du terrain, de sorte que l'eau ne cause aucun dégât sur la terrasse.

Certes, certaines photographies ou vidéos montrent la présence de stalactites au bord de la toiture au dessus de la terrasse mais il y a lieu de souligner que la terrasse est située au sud, puisque la fenêtre litigieuse précédemment évoquée est située sur le côté Est du chalet et que sur les photographies du côté Est, la terrasse est située côté Sud, comme l'indique d'ailleurs la bailleresse dans ses écritures (l'huissier, dans son constat du 21 avril 2020, évoque une prolongation du restaurant par une terrasse à l'Ouest....), de sorte que les stalactites ont vocation à rester moins longtemps et qu'en tout état de cause, il est tout à fait possible pour la preneuse de les faire tomber avant que sa clientèle n'arrive si elle veut mettre, par beau temps, des tables en aplomb même des endroits où elles se forment. La motivation du premier juge sera également reprise de ce chef, ainsi que ses développements sur le rapport comptable produit par la société Lv sur les pertes d'exploitation alléguées.

En tout état de cause, la société Lv ne rapporte pas la preuve que la formation de ces stalactites sur le toit enneigé d'un chalet de haute montagne, lors de la fonte des neiges, implique une réfection complète du toit du chalet, de sorte que l'absence de réfection constituerait un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté l'ensemble des demandes liées aux travaux et au préjudice de jouissance allégué, étant en outre précisé qu'aucune exception d'inéxécution ne pourrait être invoquée du chef des travaux de toiture et d'électricité, l'exploitation du restaurant ayant toujours été possible et les courriel et courrier adressés en juillet 2019 à la bailleresse n'invoquant qu'un problème de chaudière et de chéneaux.

III - Sur les mesures accessoires

Les mesures accessoires de première instance seront confirmées. Succombant en appel, la société Lv sera condamnée aux dépens et sa demande d'indemnité procédurale sera rejetée.

L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de la Sci le Dou de la Praz en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Lv de sa demande d'octroi rétroactif de délai et de l'ensemble de ses autres prétentions,

Condamne la société Lv aux dépens de l'instance,

Condamne la société Lv à payer à la Sci Le Dou du Praz une indemnité procédurale en cause d'appel de 5 000 euros.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 avril 2024

à

la SELARL MLB AVOCATS

la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 09 avril 2024

à

la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES