CA Bordeaux, 4e ch. com., 8 avril 2024, n° 23/04461

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 mars 2018, la société Les Mouettes, en qualité de bailleur, a donné à bail commercial à la société Lili & Léon, en qualité de preneur, un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 3], pour y exercer une activité de boucher, charcutier, traiteur, moyennant le versement d'un loyer annuel initial de 16.800,00 euros.

Le 10 juin 2019, le preneur a été victime d'un dégât des eaux.

Par exploit d'huissier du 27 décembre 2019, le preneur a fait assigner son bailleur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir organiser une expertise judiciaire. Il a en outre sollicité l'autorisation de consigner les loyers entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Bordeaux jusqu'à ce qu'il retrouve la jouissance pleine et entière des locaux donnés à bail.

Par ordonnance du 23 mars 2020, le juge des référés a débouté la société Lili et Léon de l'ensemble de ses demandes. Sur appel de la société Lili & Léon, la cour d'appel de Bordeaux a, par arrêt du 20 janvier 2021, infirmé l'ordonnance du premier juge, a désigné M. [S] en qualité d'expert judiciaire et a autorisé la société Lili & Léon à consigner les loyers entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Bordeaux, constitué séquestre.

M. [S] a déposé son rapport le 19 août 2021.

Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2021, la société Lili & Léon a assigné la société Les Mouettes devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir condamner son bailleur à réaliser les travaux préconisés par l'expert et a lui verser diverses sommes en indemnisation des préjudices subis.

Par jugement contradictoire du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

- déclares irrecevables les deux notes en délibéré signifiées par la société Les Mouettes en date des 24 avril et 25 mai 2023,

- dit que la société Les Mouettes a manqué à ses obligations de délivrance et de réparations et à son devoir d'assurer à son locataire la jouissance paisible des locaux donnés à bail,

- autorise la société Lili & Léon à consigner ses loyers entre les mains du bâtonnier jusqu'à ce qu'elle retrouve la jouissance pleine et entière des locaux pris à bail,

- condamne la société Les Mouettes à procéder, à bref délai, à l'ensemble des travaux réparatoires préconisés par l'expert judiciaire et à prendre en charge financièrement ces travaux,

- condamne la société Les Mouettes à verser à la société Lili & Léon la somme de 10.000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices subis,

- déboute la société Lili & Léon de ses demandes relatives à la vitrine et à l'accès au couloir,

- condamne la société Les Mouettes à verser à la société Lili & Léon la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la société Les Mouettes aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ordonnée par la cour d'appel,

- rappelle que la décision est exécutoire de droit, à titre provisoire,

- rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

La société Les Mouettes a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 28 septembre 2023.

La société Lili & Léon a relevé appel incident.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 décembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Mouettes demande à la cour de :

Vu le bail commercial,

Vu le rapport de l'expert judiciaire,

- réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

- juger que la société Les Mouettes est de bonne foi ;

- juger que le refus de la société Lili & Léon de faire exécuter les travaux au mois de mai 2023 a placé la société Les Mouettes dans l'impossibilité d'effectuer les travaux nécessaires et de satisfaire à l'injonction du tribunal ;

- juger qu'il convient d'ordonner la mainlevée de la consignation des loyers par la société Lili & Léon entre les mains du bâtonnier, et d'ordonner le déblocage de l'intégralité des fonds au profit de la société Les Mouettes ;

- débouter la société Lili & Léon de son appel incident ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Lili & Léon de sa demande indemnitaire concernant d'une part son prejudice de jouissance, son préjudice de trop versé de loyers, son préjudice de surcoût de pièces de viande, et d'autre part le remboursement de la chambre froide ;

- confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a débouté la société Lili & Léon de sa demande de condamnation de la société Les Mouettes à lui payer la somme de 1.430,87 euros au titre de la vitrine fissurée et de sa demande d'accès à la boîte aux lettres, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

- condamner la société Lili & Léon au paiement de la somme de 2.500,00 euros fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la société Lili & Léon aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 2 février 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Lili & Léon demande à la cour de :

Vu l'article R. 145-35 du Code de commerce,

Vu l'article 606 du Code civil,

Vu l'article 1719 du Code civil,

Vu le contrat de bail commercial signé le 5 mars 2018,

- infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux du 30 mai 2023

en ce qu'il a :

* condamné la société Les Mouettes à verser à la société Lili & Léon la somme de 10.000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices subis,

* débouté la société Lili & Léon de ses demandes relatives à la vitrine et à l'accès au couloir,

* rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

en ce qu'il n'a pas :

* condamné la société Les Mouettes à verser à la société Lili & Léon la somme de 37.418,08 euros au titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices subis ;

* condamné la société Les Mouettes sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, à laisser libre accès à la société Lili & Léon à la boîte aux lettres et à lui verser la somme restant due de 1.430,87 euros au titre de la réparation de la vitrine brisée ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 30 mai 2023 en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

- homologuer le rapport de Monsieur [S], expert judiciaire désigné ;

- juger que la société Les Mouettes, bailleur, a manqué à ses obligations de délivrance et de réparations et à son devoir d'assurer à son locataire la jouissance paisible des locaux donnés à bail ;

Par conséquent,

- juger que la société Lili & Léon est toujours bien fondée à consigner ses loyers entre les mains du bâtonnier jusqu'à ce qu'elle retrouve la jouissance pleine et entière des locaux loués ;

- débouter la société Les Mouettes de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la société Les Mouettes à procéder aux travaux réparatoires préconisés par l'expert judiciaire et à prendre en charge financièrement ces travaux pour un montant total de 8.970,00 euros HT ;

- condamner la société Les Mouettes à verser à la société Lili & Léon la somme de 48.418,08 euros au titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices consécutifs subis ;

- condamner la société Les Mouettes sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, à laisser libre accès à la société Lili & Léon à la boîte aux lettres et à lui verser la somme restant due de 1.430,87 euros au titre de la réparation de la vitrine brisée ;

- condamner la société Les Mouettes à verser à la société Lili & Léon la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 19 février 2024, la clôture intervenant le 5 février 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'appel principal (la demande de mainlevée de la mesure de consignation des loyers et la demande de déblocage des fonds) :

1- La bailleresse soutient que le tribunal a considéré à tort qu'elle n'avait pas tout mis en oeuvre pour réaliser les travaux réparatoires faisant valoir que :

- le retard pris dans la réalisation des travaux est dû en partie à la crise du covid et aux confinements qui en ont résulté,

- l'origine du désordre était inconnue avant l'expertise qui a révélé que la cause des infiltrations résidait non pas dans l'absence d'étanchéité du toit-terrasse mais dans un défaut d'étanchéité du châssis métallique du puits de jour,

- les preneurs s'opposent à la réalisation des travaux, dans le but de cacher qu'ils ont fait installer, sans l'autorisation du bailleur, un conduit de ventilation débouchant sur le toit terrasse de l'appartement situé au-dessus de leur commerce.

2- La preneuse s'oppose à la demande, faisant valoir que la consignation des loyers est l'unique moyen dont elle dispose pour contraindre la bailleresse à effectuer les travaux à bref délai. Elle fait valoir que le dégât des eaux perdure depuis 4 ans, que sa bailleresse n'a jamais été diligente, que le retard pris en 2020 provient d'une part de la difficulté à joindre la locataire occupant l'appartement du dessus et de l'absence de paiement d'acompte par la bailleresse et ne peut en aucun cas lui être imputable. S'agissant du procès-verbal que la bailleresse a fait dresser cinq jours avant la date du délibéré de première instance, elle fait valoir qu'elle n'avait pas été informée de l'intervention d'un artisan et qu'elle n'a pas pu ainsi prendre les mesures adéquates pour limiter l'impact des travaux sur son activité, étant relevé qu'il lui avait été demandé de couper les moteurs des chambres froides en plein mois de mai ce qui aurait entraîné un arrêt total de son activité.

Sur ce :

3- Il ressort des pièces produites que le désordre persiste depuis 2019 sans que le bailleur ait pris des mesures sérieuses pour y remédier. Le procès-verbal qu'il a fait dresser tardivement par un huissier quelques jours avant la date de délibéré de la décision de première instance, pour faire constater que son locataire s'opposait à la réalisation des travaux ne peut valoir preuve de l'obstruction de celui-ci à la réalisation des travaux, à défaut pour le bailleur d'avoir prévenu son preneur suffisamment à l'avance pour que celui-ci puisse s'organiser et tenter de limiter l'impact négatif des travaux sur son activité.

4- S'agissant de la présence, contestée par le preneur, d'un conduit de ventilation installé sans son autorisation, la cour relève que le bailleur ne formule aucune demande de remise en état. Ce moyen est donc inopérant.

5- La consignation des loyers apparaît dès lors encore à ce jour pertinente. La décision de première instance sera confirmée de ce chef. Par ailleurs, la demande visant à voir ordonner le déblocage des fonds déjà consignés sera rejetée.

Sur les demandes formées dans le cadre de l'appel incident :

Sur la demande de réparation des préjudices subis par la locataire :

6- La société intimée sollicite la somme de 48 418,08 euros en indemnisation des différents préjudices qu'elle a subis du fait du dégât des eaux ainsi décomposée :

- la somme de 13 830 euros au titre du surcoût des viandes achetées au détail entre juillet 2020 et juin 2021 du fait de l'impossibilité de mettre en place des chambres froides de taille adaptée à son activité dans la zone sinistrée,

- la somme de 6000 euros au titre de la petite chambre froide qui n'aura plus d'utilité une fois qu'elle aura pu aménager la surface sinistrée,

- la somme de 13 588,08 euros au titre d'un trop-perçu de loyers calculé au prorata du loyer par rapport à la surface louée utilisable,

- la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance du fait de la privation de la possibilité d'exploiter la partie arrière du local dans laquelle elle avait projeté d'installer son laboratoire.

7- La société appelante soutient que la preneuse utilise le local objet du dégât des eaux et y entrepose d'importantes quantités de marchandises. Elle ajoute :

- qu'il n'est pas démontré que le projet d'installation d'un laboratoire de plats cuisinés était un projet élaboré et sérieux,

- que ce projet a en réalité été retardé pour des raisons sanitaires,

- que les preneurs ont finalement installé un laboratoire de préparation de plats cuisinés dans le local sinistré puisqu'il y ont installé un conduit d'aération.

Par ailleurs, la demande de trop-perçu de loyers fait doublon avec la demande de trop-versé de loyers. Enfin, il expose que les autres préjudices ne sont pas plus établis.

Sur ce :

8- Il est incontestable que la preneuse est privée d'une jouissance paisible d'une partie des locaux depuis juin 2019. Compte tenu de la surface impactée et de la durée de plus de trois ans de cette restriction à la jouissance des lieux, le tribunal a fixé le préjudice à la somme de 10 000 euros.

9- La cour relève que ce préjudice perdure tant que les travaux n'ont pas été réalisés. Il importe peu à cet effet qu'une ventilation ait pu être installée dans cette pièce. En revanche, le bailleur soutient avec raison que le preneur ne peut pas à la fois solliciter l'indemnisation de son préjudice de jouissance et le remboursement d'un trop-perçu de loyers.

10- Compte tenu de la persistance des désordres, de la surface impactée, de la durée de cette privation de jouissance, et du retard nécessairement pris dans le projet du preneur d'aménager cette pièce, il sera alloué à la preneuse la somme de 15 000 euros.

11- La SCI les Mouettes sera condamnée à verser la somme de 15 000 euros à la société Lili et Léon en indemnisation de son préjudice de jouissance.

12- S'agissant des deux autres chefs de préjudice, à savoir l'obligation d'acquérir une chambre froide inadaptée et le surcoût des pièces de viande achetées au détail, le premier juge a pu à juste titre retenir qu'ils n'étaient pas établis. La décision de première instance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande formée au titre des frais de réparation de la vitrine :

13- La preneuse expose que la vitrine de la boutique était brisée lorsqu'elle est entrée dans les lieux et qu'il appartenait à la bailleresse de la remplacer avant son entrée dans les lieux. Par commodité, il a été convenu entre les parties qu'elle prendrait à sa charge les frais de la réparation et qu'elle serait par la suite remboursée par la bailleresse qui avait fait une déclaration auprès de son assureur. Or, la somme reversée a été bien inférieure au montant de la réparation. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la bailleresse à lui reverser la différence.

14- La bailleresse rétorque qu'elle n'a accepté de lui reverser que le montant versé par l'assurance, et ce pour 'les aider à se lancer' et que le surplus doit rester à sa charge, seules les grosses réparations étant à sa charge.

Sur ce :

15- Aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

16- Le remplacement d'une vitrine n'entre pas dans le cadre des grosses réparations. Le bail précise d'ailleurs à cet effet que le remplacement des glaces, vitres et volets est à la charge du preneur.

17- Par ailleurs, le bailleur n'a pris aucun engagement de remise en état de la vitrine du magasin dans le bail.

18- Enfin, s'il est justifié que le bailleur s'est engagé à verser au preneur le montant de l'indemnisation versée par son assurance, il ne résulte pas des pièces produites aux débats qu'il ait pris l'engagement de verser la différence entre l'indemnité d'assurance et le coût réel des travaux.

19- Dès lors, même si les preneurs avaient pu à tort escompter une prise en charge plus importante par l'assureur du bailleur, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef. La décision de première instance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande d'accès à la boîte aux lettres :

20- La preneuse sollicite l'autorisation d'accéder aux boites aux lettres situées dans les parties communes de l'immeuble. Elle soutient que les premiers juges ont à tort retenu que le local commercial était autonome du reste de l'immeuble, ce qui justifiait l'interdiction d'accès du locataire aux parties communes.

21- La bailleresse soutient qu'il appartient à la preneuse de gérer ses correspondances à l'intérieur de son propre local et non sur la propriété voisine.

Sur ce :

22- Il n'est pas contesté que le local donné à bail se trouve dans un immeuble en copropriété et que l'ensemble des boites aux lettres se situent au rez-de-chaussée de cet immeuble. La bailleresse ne démontre pas qu'une boîte aux lettres existe dans les locaux donnés à bail, ni même qu'il soit aisé d'en poser une compte tenu de la configuration des lieux, à savoir une vitrine en façade. Eu égard à ces éléments, il conviendra de juger que la bailleresse devra permettre à sa locataire d'avoir accès à l'une des boites aux lettres figurant dans les parties communes. Il n'y a pas lieu à ce stade de la procédure de prononcer d'astreinte.

23- La décision de première instance sera infirmée de ce chef.

Sur les autres demandes :

24- La SCI Les mouettes qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.

25- Elle sera condamnée à verser la somme de 2500 euros à la société Lili et Leon au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Confirme la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux du 30 mai 2023 sauf en ce qui concerne :

- le montant des dommages et intérêts alloués à la société Lili et Léon en indemnisation de son préjudice de jouissance,

- la demande d'accès aux boites aux lettres,

et statuant à nouveau,

Condamne la SCI les Mouettes à verser la somme de 15 000 euros à la société Lili et Léon en indemnisation de son préjudice de jouissance,

Ordonne à la SCI les Mouettes de laisser à la société Lili et Léon le libre accès à la boîte aux lettres,

Rejette la demande d'astreinte,

y ajoutant,

Condamne la SCI Les mouettes aux dépens d'appel.

Condamne la SCI Les mouettes à verser la somme de 2500 euros à la société Lili et Leon au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.