CA Rennes, 5e ch., 3 avril 2024, n° 21/02311

Aux termes d'un acte sous seing privé du 14 mai 2007, la SCI Hemar a consenti à la société Agence Thepot un bail commercial portant sur des locaux sis à [Adresse 1], pour une durée de neuf années, ayant pris effet le 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2014, moyennant un loyer annuel initial de 24 000 euros.

Ce bail précise qu'il constitue le renouvellement d'un bail consenti le 24 octobre 1995 entre M. [C] [Z] aux droits duquel vient la SCI Hemar, et l'agence immobilière Pilet Desjardins-Thepot.

La société Thepot exerce dans ce local une activité d'agence immobilière.

Par acte du 26 juin 2015, la société Thepot a signifié à la société Hemar une demande de renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions.

Par acte du 13 août 2015, la société Hemar a accepté le principe de renouvellement du bail commercial, moyennant cependant un loyer annuel de 72 000 euros.

Par acte du 24 juillet 2017, la société Hemar a notifié à la société Agence Thepot son mémoire préalable, sollicitant la fixation du montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60 000 euros hors taxes par an à compter du 13 août 2015.

Autorisés par ordonnance en date du 8 octobre 2018, la société Hemar a fait citer la société Agence Thepot devant le juge des loyers commerciaux par acte du 29 octobre 2018, aux fins de voir fixer le loyer à la somme de 60 000 euros HT par an, à compter du 13 août 2015.

Par jugement en date du 4 février 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Brest a :

- débouté la société Hemar de l'intégralité de ses demandes,

- dit que le bail commercial conclu entre la société Hemar et la société Agence Thepot est renouvelé aux conditions du bail du 14 mai 2007, en ce compris les conditions du loyer et de la taxe foncière,

- condamné la société Hemar aux dépens ainsi qu'à payer à la société Agence Thepot la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 9 avril 2021, la société Hemar a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 janvier 2022, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement du 4 février 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- fixer à la somme de 60 000 euros HT par an au principal, le loyer dû par la société Agence Thepot à la société Hemar, pour le renouvellement de son bail portant sur les locaux sis angle [Adresse 1]/[Adresse 8] à [Localité 5] à compter du 13 août 2015,

- dire et juger que la taxe foncière ne sera plus à la charge du bailleur la société Hemar mais sera payée par le preneur la société Agence Thepot en sus du loyer courant depuis le renouvellement du bail au 13 août 2015,

- décerner acte à la société Hemar de ce qu'elle n'a pas de moyen opposant à toute expertise judiciaire qui pourrait être ordonnée par la cour pour évaluer le montant du loyer du bail renouvelé,

En tout état de cause,

- débouter la société Agence Thepot de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner la société Agence Thepot à payer à la société Hemar la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Agence Thepot aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2021, la société Agence Thepot demande à la cour de :

- confirmer la décision rendue par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Brest le 4 février 2021 en toutes ces dispositions,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- débouter la société Hemar de l'ensemble de ses demandes fins, moyens et prétentions,

- déclarer inopposable à la société Agence Thepot l'avis de valeur non contradictoire émis par le groupe immobilier SAM,

- débouter la société Hemar de l'ensemble de ses demandes fins, moyens et prétentions,

- dire et juger que le bail commercial conclu entre la société Hemar et la société Agence Thepot sera renouvelé, aux conditions du bail du 14 mai 2007, en ce compris les conditions du loyer, soit un loyer annuel de 28 222,92 euros hors charges,

À titre subsidiaire,

- constater que la société Agence Thepot n'a pas de moyens opposants à la demande d'expertise formée à titre subsidiaire par la société Hemar,

- dire et juger que les frais d'expertise seront à la charge de la société Hemar demanderesse à la mesure d'instruction à qui il appartient de surcroît d'apporter la preuve de ce que l'augmentation du loyer doit être supérieure à la simple augmentation résultant du jeu des indices,

En tout état de cause,

- condamner la société Hemar à payer à la société Agence Thepot la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge,

- condamner la société Hemar au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

- la condamner aux entiers dépens lesquels comprendront ceux exposés devant le premier juge.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La SCI Hemar estime que les facteurs locaux de commercialité ont notablement évolué, en ce que la [Adresse 8] a connu de profondes modifications au cours du dernier bail à renouveler : la rue est désormais piétonne depuis 2008, un tramway a été installé en 2012 avec une station implantée directement en face de l'immeuble, ce qui rend beaucoup plus attractif le bas de la [Adresse 8].

Elle considère qu'il faut appréhender la [Adresse 8] et non le 'quartier' de Siam, et rappelle qu'il n'y a que deux agences immobilières dans cette rue.

Elle relève que le chiffre d'affaires de la société Thepot est passé de 670 715 euros en 2011 à 1 145 514 euros en 2017.

Elle ajoute que la société Thepot a souscrit un autre bail concernant d'autres locaux à proximité immédiate, [Adresse 9], et que ce bail a été consenti moyennant un loyer de 19 euros/m2 plus la taxe foncière alors que le bail litigieux correspond à un loyer de 10,69 euros/m2 avec taxe foncière à la charge du bailleur. Elle indique que les locaux loués à la société Thepot représentent 60 % de l'immeuble, et que la taxe foncière a augmenté de plus 30,16 % entre 2006 et 2015.

Elle observe que le règlement du PLU interdit le changement de destination dans le secteur du commerce de la société Thepot qui est un secteur protégé renforcé, de sorte que la locataire bénéficie d'une rente de situation, compte tenu de son ancienneté sur le site depuis 1973 et n'aura donc aucun concurrent dans le secteur.

Elle souligne que le rapport d'expertise versé aux débats par la locataire n'est pas contradictoire et ne lui est donc pas opposable.

Elle indique que le preneur a pris les lieux dans l'état où ils se trouvaient et est tenu contractuellement à une obligation d'entretien, de sorte que le fait que le chauffage soit ancien ou les menuiseries vétustes ne peut être retenu.

Elle ajoute également, se prévalant de l'article R 145-11 du code de commerce, que les locaux d'une agence immobilières sont considérés comme à usage exclusif de bureau activité de transaction immobilière et commerciale, et ne sont pas utilisés à tous usages.

Elle déclare n'avoir pas de moyen à opposer à toute expertise judiciaire que la cour souhaiterait ordonner.

La société Thepot formule les objections suivantes :

- le centre de Siam contient une multitude d'agences immobilières,

- son chiffre d'affaires de 2017 est indifférent puisqu'il convient de se situer à la date d'effet du renouvellement du bail, c'est-à-dire au 30 août 2015,

- l'avis de valeur produit par la bailleresse, émanant de la société Luxor Immobilier, sa concurrente directe pour être implantée également dans la [Adresse 8], lui est inopposable ; cet avis ne concerne d'ailleurs pas spécifiquement les locaux qu'elle occupe, mais donne un avis général et approximatif du prix moyen au mètre carré des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée et des locaux à usage de bureaux situés en étage, sans tenu compte des caractéristiques des locaux considérés,

- la comparaison faite avec le local loué [Adresse 9] n'est pas pertinente, le renouvellement du bail afférent à ce local ayant été consenti en 2018 près de trois ans après le renouvellement du bail objet du présent litige en 2015 ; en outre, les locaux ne sont pas comparables ; enfin, ce loyer a été fixé au delà de sa valeur locative en raison de l'intérêt particulier qu'avait ce local pour l'exploitation de l'agence Thepot, qui a une activité de syndic et devait disposer d'une salle suffisamment grande pour tenir les assemblées générales de copropriétaires,

- un rapport d'expertise de M. [G] établit que la commercialité au sein de la [Adresse 8] ne présente pas un caractère homogène, sa partie haute étant nettement plus valorisée que sa partie basse, que l'arrivée du tramway n'a pas eu d'impact favorable sur l'attractivité de cette partie de la ville, qu'elle a de surcroît réduit le nombre de place de parking, et la construction du téléphérique ne constitue pas un élément d'amélioration de la commercialité pour l'activité concernée,

- il n'existe pas d'escalier interne entre le premier et le second étage, l'accès devant se faire par l'escalier des parties communes, l'installation du chauffage date des années 60, les menuiseries, qui relèvent du clos et du couvert à la charge du bailleur, sont vétustes et aucune réparation locative n'est à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure,

- la méthode de calcul retenue par la SCI Hemar qui n'applique aucune pondération de surface ne peut qu'être écartée.

Selon la société Thepot, la demande de la SCI Hemar ne repose sur aucun élément objectif tangible et sérieux et elle doit être déboutée de ses demandes.

Elle estime que les clauses particulières du bail ne justifient pas l'application d'un coefficient multiplicateur tel que retenu par l'expert M. [G] et qu'au contraire, le bail sera renouvelé aux conditions du bail commercial du 14 mai 2007 en ce compris les conditions de loyer, soit un loyer de base annuelle hors charges de 28 222,92 euros, et une taxe foncière à la charge du bailleur.

La société Thepot fait valoir qu'elle n'a pas de moyen à s'opposer à une expertise judiciaire, sous réserve que les frais d'expertise soient mis à la charge de la société Hemar.

Elle fait valoir enfin que le présent bail n'entre pas dans le champ d'application de l'article R145-11 du code de commerce, rappelant que le bail consenti par la société Hemar contient une clause de destination tout commerce.

L'article L145-34 du code de commerce prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si la durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation indiciaire du loyer.

L'article R 145-11 du code de commerce instaure un régime dérogatoire pour le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux. Ce texte dispose en effet :

Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Le prix du bail renouvelé de tels locaux échappe donc à la règle du plafonnement.

En l'espèce, la clause de destination figurant au bail liant les parties prévoit que les locaux pourront être consacrés par le preneur à l'activité de tous commerces et la clause relative à la cession du bail stipule que le preneur pourra céder son droit au bail pour toute activité commerciale.

Le bail prévoyant une faculté de cession 'tous commerces', conformément à la jurisprudence applicable en la matière, les locaux ne peuvent être qualifiés comme étant à usage exclusif de bureaux. Le bailleur ne peut donc se prévaloir de l'exception à la règle du plafonnement sur la base des dispositions de l'article R 145-11 du code de commerce.

En application de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

L'article R145-2 du même code indique que les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l'article L145-33 s'apprécient dans les conditions fixées par la présente sous-section.

Selon l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,

4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En vertu de l'article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'article R 145-7 du code de commerce dispose :

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Le local donné à bail sis [Adresse 1], formant angle avec la [Adresse 8] correspond à :

- au rez-de-chaussée, une boutique avec WC, ayant son entrée sur la [Adresse 8] et sur la [Adresse 9] au n° 10

- au 1er étage, un hall, trois pièces, un cabinet de toilettes, un débarras,

- au 2ème étage , un hall, trois pièces, un débarras et un WC,

- au sous-sol, deux caves,

- le rez-de-chaussée correspondant au 1er étage par un escalier intérieur privé,

- chauffage central,

- droits aux parties communes de l'immeuble,

Il n'est pas discuté que le tout forme une surface totale de 187 m2 (hors pondération et hors caves).

Le bail prévoit que la taxe foncière reste à la charge du bailleur.

À la date d'échéance du bail, le loyer s'élevait à 28 222,92 euros.

Le prix du bail renouvelé s'apprécie in concreto à la date de renouvellement de celui-ci soit en l'espèce le 13 août 2015.

Pour prétendre à une augmentation de loyer, le bailleur articule sa demande sur une modification des facteurs locaux de commercialité et sur les prix pratiqués dans le voisinage.

La SCI Hemar ne s'appuie pas devant la cour, pour prétendre à une amélioration notable des facteurs de commercialité, sur la mise en place d'un téléphérique dont le premier juge a souligné, sans que cela ne soit discuté, qu'il avait été inauguré en novembre 2016, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail, de sorte que cette amélioration ne pouvait être prise en compte.

Le juge, s'il ne peut se déterminer au seul vu d'une expertise établie non contradictoirement, ne peut refuser d'examiner une pièce dont la communication régulière et la discussion contradictoire ne sont pas contestées.

S'agissant du tramway, les parties conviennent qu'il a été achevé en 2012. Il est admis également que la mise en voie piétonne de la rue est intervenue après la construction du tramway. Les photographies de la [Adresse 8] versées aux débats par la SCI Hemar témoignent de la réalisation de ces travaux en 2013.

M. [G], expert, conclut dans un rapport versé aux débats que l'arrivée du tramway n'a pas eu d'impact favorable sur l'attractivité de cette partie de ville et notamment le bas de la [Adresse 8]. Il souligne que, dans un entretien du 14 mai 2013, le président de l'association 'les Vitrines de l'Est' regroupant plus de 400 enseignes dont beaucoup sont situés sur l'axe Jaurès-Siam, l'attractivité commerciale du centre ville a été très affectée pendant les trois ans de la construction du tramway, que les consommateurs ont ainsi changé leurs habitudes et que la reprise d'activité n'a été que très progressive car freinée par la crise. M. [G] note aussi que l'analyse des dépenses des ménages faite par l'Observatoire du commerce et de la consommation de la Chambre de commerce et d'Industrie de [Localité 5] de 2009 à 2013 permet de constater que le montant des dépenses au centre ville a baissé pendant cette période de 7,6 %, ce qui corrobore l'analyse faite précédemment.

La SCI Hemar ne peut sérieusement prétendre justifier une amélioration des facteurs locaux de commercialité en s'appuyant sur un article de presse de 2022, soit de 7 ans après le renouvellement du bail, classant la ville de Brest comme meilleure ville de France où il fait bon vivre et prenant pour illustration le pont de Recouvrance, soit le bas de la rue Siam, comme meilleur endroit de Brest.

L'évolution du chiffre d'affaire du locataire ne peut être retenue pour établir une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse ne peut donc être suivie dans son raisonnement tenant à considérer que l'attrait des lieux résultant de ces travaux a eu nécessairement des conséquences pour le preneur, sur la seule constatation d'une augmentation de son chiffre d'affaires.

La preuve d'une attractivité accrue du secteur par les chalands en raison de ces travaux n'est donc pas caractérisée par la SCI Hemar qui échoue donc à démontrer l'existence d'une amélioration notable des facteurs de commercialité pour le commerce considéré.

La valeur locative est déterminée, notamment, en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels concernent, d'après l'article R 145-7 du code de commerce des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6, et qui doivent, à défaut d'équivalence être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la SCI Hemar se contente de produire une attestation de la société Luxor Immobilier du 21 mars 2017 établissant 'un prix au mètre carré des murs commerciaux loués et situés [Adresse 8] à [Localité 5] entre 28 euros et 36 euros hors taxes pour des locaux en rez-de-chaussée plus le remboursement de la taxe foncière et pour des bureaux à l'étage entre 18 euros et 26 euros le mètre carré hors taxes, plus le remboursement de la taxe foncière au propriétaire'.

Cette attestation ne peut être déterminante dans la mesure où elle est postérieure à la date de renouvellement du bail, où elle émane d'un concurrent direct de la société Thepot, puisqu'installée [Adresse 7], et parce qu'aucun élément ne permet de vérifier que son estimation résulte d'une comparaison avec des locaux équivalents.

La société Thepot ne conteste pas avoir pris à bail un local de 50 m2 situé [Adresse 3]. Le bail d'origine date du 23 février 2009, souscrit moyennant un loyer annuel de 12 000 euros montant qui a été porté à compter du 1er mars 2018 à la somme de 14 400 euros. La comparaison de ce loyer de 14 400 euros avec le loyer du bail renouvelé litigieux n'apparaît toutefois pas pertinente. En effet, la date de renouvellement du bail comparé est postérieure de trois ans à la date de renouvellement du bail litigieux. La surface prétendue de ce local par la SCI Hemar de 50 m2, destiné à accueillir des assemblées générales de copropriétaires, n'est en outre pas établie.

La cour relève que la société Hemar ne verse en conséquence aux débats aucune pièce valant élément de comparaison dans les conditions de l'article R 145-7 précité pour étayer son propos.

Il est très justement souligné par l'intimée que la SCI Hemar ne procède à aucune pondération des surfaces dans son calcul du loyer.

La SCI Hemar ne justifie donc pas sa demande tendant à voir fixer le loyer à la somme de 60 000 euros HT par an, à compter du 13 août 2015.

En l'absence de tout élément de nature à justifier la mise en oeuvre d'un expertise judiciaire, la cour confirme le jugement qui déboute la SCI Hemar de sa demande de modification de loyer et dit que le bail commercial entre la SCI Hemar et la société Thepot est renouvelé aux conditions du bail du 14 mai 2007 en ce compris les conditions de loyer et de taxe foncière.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée. La SCI Hemar est condamnée à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel et à supporter les dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Hemar à payer à la société Thepot la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Hemar aux dépens d'appel.