CA Grenoble, ch. com., 4 avril 2024, n° 22/03885

Faits et procédure :

1. [IE] [P] et son épouse [NU] [XZ], [VD] [L] et son épouse [J] [WE], [S] [MD] et son épouse [OL] [GA], [PO] [DA] et son épouse [WU] [CB], [X] [YR] et son ex-épouse [YO] [EX] [IW], [RU] [DD] et son épouse [JV] [UL], [YO] [MF] veuve de [JZ] [AS], [VT] [DS] et son épouse [TY] [XL], [V] [MH], [FI] [R]-[GP] et son épouse [MX] [KO], [MV] [TM] (anciennement [OJ] [TM]) et son ex-épouse [NU] [KY], [AH] [TK] et son épouse [CL] [N], [YO] [ZS] prise en qualité de liquidatrice de la Sci Mg[Localité 137] ayant fait l'objet d'une radiation en date du 1er juillet 2022 suite à la clôture des opérations de liquidation, [HD] [SZ] et son épouse [RG] [JL], [X] [PB], la Sci M&M prise en la personne de son gérant monsieur [VB], [FM] [EJ] et son épouse [JH] [OZ], [JX] [UP] et son épouse, [HO] [EF] et son épouse [W] [RC], [JX] [VF] et son épouse [BY] [GN], [NY] [BF] et [DB] [BM], [Y] [VO] et son épouse [AX] [HF], [ZE] [AD] et son épouse [FK] [DP], la Sci Les Houillières prise en la personne de son gérant [IG] [YM], [LE] [WG], [EV] [O] et son épouse [HB] [UC], [SF] [EH] et son épouse [LN] [LP], [WW] [ON], la Sci Magali représentée par [AV] [N] et son épouse, [WW] [WY] et son épouse [ZP] [Z], [SH] [XH] et son épouse [NW] [FY], la Sci Lmferro ayant fait l'objet d'une radiation au RCS prise en la personne de sa liquidatrice, [ZA] [XJ], [CA] [M] et son épouse [NU] [E], [MT] [SJ] et son épouse [OL] [G], [LA] [CP] et son épouse [DB] [YK], [LA] [BK], [LA] [YB],

[NG] [JJ] et son épouse [TI] [PR], [T] [ZC] et son épouse [CA] [ZC], la Sci Jampa, [IU] [LS] et son épouse [GZ] [SV], [KK] [PM], [X] et [RS] [F], [HD] [DU] et son épouse [H] [HT], [SX] [B], l'indivision [C] [KM] [U] constituée de [K] [U], [DE] [U], [D] [KM], [I] [C], propriétaires indivis d'un appartement ayant appartenu à [NI] [IS] et son épouse [VR] [A], [PD] [GL], sont propriétaires dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis à [Localité 137], dénommé "Les Toits du [Adresse 109]", chacun d'eux ayant acquis un ou plusieurs lots de copropriété constituant autant d'appartements destinés à être donnés à bail commercial à un gestionnaire unique aux fins d'exploitation par ce dernier en résidence de tourisme classée, et ce afin de bénéficier de certains avantages fiscaux.

2. La résidence de tourisme Les Toits du [Adresse 109] a été initialement exploitée par la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, qui en avait, via l'une de ses filiales, assuré la promotion immobilière et la commercialisation. Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 janvier 2010, sa liquidation judiciaire a été prononcée, avec poursuite exceptionnelle de l'activité afin de permettre la diffusion d'un appel d'offres. Au cours de la période de poursuite exceptionnelle d'activité, l'administrateur judiciaire a proposé une renégociation des loyers à l'ensemble des propriétaires des appartements donnés à bail commercial, sur la base du rapport de l'expert commis à cet effet. Les copropriétaires ont refusé cette proposition. Maître [UA] agissant ès-qualités de mandataire liquidateur, a procédé le 18 février 2010 à la résiliation de tous les baux commerciaux.

3. Par jugement du 6 mai 2010, le tribunal de commerce de Paris a homologué la proposition de plan de cession de la société Dofre Estate (aux droits de laquelle se trouve la société Noemy's Group) portant sur la reprise, outre la résidence Les Toits du [Adresse 109], de tous les actifs commerciaux précédemment exploitées par la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, à l'exception de quelques actifs résiduels ayant fait l'objet d'une offre spécifique. Une partie importante des propriétaires, et notamment ceux regroupés au sein de l'association devenue la société Aeriom, ont refusé de reconnaître à la société Dofre Estate la qualité de nouvel exploitant.

4. Des copropriétaires, membres associés fondateurs de la Sas Aeriom, ont consenti à celle-ci un bail commercial, dans la perspective d'organiser l'exploitation de la résidence Les Toits du [Adresse 109] en auto gestion. En 2010, la société Aeriom a consenti à la société Vacancéole l'administration de la résidence.

5. En mars 2011, les sociétés Aeriom et Seml se sont rapprochées et ont formalisé le 28 mars 2011 un protocole prévoyant la constitution d'une société d'exploitation commune pour la gestion de la résidence Les Toits du [Adresse 109]. Le même jour, un acte dénommé "Acte de cession des baux des Toits du [Adresse 109]" a été signé, par lequel la société Aeriom a cédé à la Sas Les Toits du [Adresse 109] nouvellement constituée, "tous Les droits, pour le temps restant à courir, aux baux sus énoncés" en contrepartie de l'attribution de 50% des parts sociales constituant le capital de la Sas Les Toits du [Adresse 109] avec une prise d'effet différée jusqu'à la résiliation du mandat de gestion précédemment consenti à la société Vacancéole. Le 19 décembre 2011, l'exploitation de la résidence Les Toits du [Adresse 109] a été assurée par la Sas Les Toits du [Adresse 109].

6. Le 7 novembre 2013, le tribunal de commerce de Briey a prononcé la liquidation judiciaire de la société Aeriom.

7. Sur demandes des bailleurs, le tribunal de grande instance de Gap, par jugement du 13 octobre 2014, a notamment prononcé la résiliation des baux commerciaux conclus entre la société Aeriom et la Sas Les Toits du [Adresse 109] d'une part, et les bailleurs d'autre part, à compter du 23 avril 2013, et a ordonné l'expulsion des sociétés Aeriom, Les Toits du [Adresse 109], Dofre Estate et Seml, avec la fixation d'une indemnité d'occupation. La Sas Les Toits du [Adresse 109] a ainsi été expulsée le 21 novembre 2014. Cependant, par arrêt du 9 novembre 2017, la cour d'appel de Grenoble a annulé ce jugement et évoquant, a débouté les bailleurs de leur demande en nullité et en caducité des baux commerciaux et les a déclarés irrecevables en leur demande de résolution des baux. Cet arrêt a enfin débouté les bailleurs de leur demande d'expulsion.

8. Le 27 novembre 2017, 47 copropriétaires ont assigné devant le tribunal de grande instance de Gap la Sas Les Toits du [Adresse 109] et la société Groupe Mona Lisa, anciennement Seml, afin de voir prononcer la résiliation des baux commerciaux les liant à la Sas Les Toits du [Adresse 109], avec effet au 1er janvier 2011, et de voir fixer l'indemnité d'occupation due à chaque bailleur.

9. Entre les mois de janvier et mars 2019, certains bailleurs ont fait délivrer à la Sas Les Toits du [Adresse 109] une mise en demeure avant refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime. Entre les mois de mars et avril 2019, certains bailleurs ont enfin fait délivrer un congé pour le 31 octobre 2019, pour motif grave et légitime.

10. Par jugement du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Gap a :

- rejeté l'intégralité des demandes ;

- jugé que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

11. La Sasu Les Toits du [Adresse 109] et la Sas Noemy's anciennement Mona Lisa, ont interjeté appel de cette décision le 27 octobre 2022, en toutes ses dispositions reprises dans leur acte d'appel.

L'instruction de cette procédure a été clôturée le 2 novembre 2023.

Prétentions et moyens de la Sasu Les Toits du [Adresse 109] et de la Sas Noemy's Group (ex Mona Lisa Groupe Seml) :

12. Selon leurs conclusions remises le 10 juillet 2023, elles demandent à la cour, au visa des articles 1108, 1129, 1131, 1134, 1156, 1165 1184, 1315 et 1382 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions tendant notamment à la condamnation solidaire des concluantes à leur payer un loyer à compter du 23 avril 2013 sur la base du prévisionnel établi par la Sas Aeriom en 2010.

13. Les appelantes demandent de réformer ce jugement pour le surplus, au visa des articles L 111-10 du code des procédures civiles d'exécution et 1240 nouveau (1382 ancien) du code civil, et ainsi d'ordonner la mise hors de cause pure et simple de la Sas Noemy's Group (précédemment dénommée Mona Lisa Groupe Seml).

14. Elles demandent en outre de condamner les personnes suivantes à payer à la Sas Groupe Mona Lisa :

- monsieur [BK] : 449,08 euros,

- monsieur [L] : 449,08 euros,

- monsieur [DU] : 449,08 euros,

- monsieur [MD] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [DA] : 673,62 euros,

- monsieur et madame [YR] : 673,62 euros,

- [K] [U], [DE] [U], [D] [KM], [I] [C] solidairement, étant propriétaires indivis d'un appartement ayant appartenu à monsieur [IS] et son épouse : 224,54 euros,

- monsieur et madame [DD] : 673,62 euros,

- madame [YO] [MF] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [DS] : 673,62 euros,

- monsieur [V] [MH] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [R]-[GP] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [TM] : 673,62 euros,

- monsieur et madame [TK] : 673,62 euros,

- la Sci Mgsuperdévoluy : 5.008,80 euros ;

- monsieur et madame [SZ] : 673,62 euros,

- [X] [PB] : 673,62 euros,

- la Sci M&M : 449,08 euros,

- [LA] [YB] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [JJ] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [EJ] : 449,08 euros,

- [PD] [GL] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [F] : 673,62 euros,

- monsieur et madame [UP] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [EF] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [VF] : 898,16 euros,

- [NY] [BF] et [DB] [BM] : 673,62 euros,

- monsieur et madame [VO] : 449,08 euros,

- [ZE] [AD] et [FK] [DP] : 673,62 euros,

- la Sci Les Houillières : 673,62 euros,

- [LE] [WG] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [O] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [EH] : 449,08 euros,

- [WW] [ON] : 673,62 euros,

- la Sci Magali : 449,08 euros,

- monsieur et madame [WY] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [XH] : 224,54 euros,

- la Sci Lmferro : 673,62 euros,

- monsieur et madame [ZC] : 673,62 euros,

- monsieur et madame [CA] [M] : 673,62 euros,

- la Sci Jampa : 673,62 euros,

- monsieur et madame [IU] [LS] : 224,54 euros,

- monsieur et madame [MT] [SJ] : 673,62 euros,

- [KK] [PM] : 224,54 euros,

- monsieur et madame [CP] : 449,08 euros,

- monsieur et madame [P] : 449,08 euros,

- [SX] [B] : 898,16 euros.

15. Les appelantes demandent, au visa des articles L145-14 et L145 -17 du code de commerce, de condamner les personnes suivantes à payer à la Sasu Les Toits du [Adresse 109], au titre de l'indemnité d'éviction suite à la délivrance des congés sans offre de renouvellement le 29 avril 2019 :

- monsieur [BK] : 3.339,20 euros,

- monsieur [L] : 3.339,20 euros,

- monsieur [DU] : 3.339,20 euros,

- monsieur [MD] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [DA] : 5.008,80 euros,

- monsieur et madame [YR] : 5.008,80 euros,

- [K] [U], [DE] [U], [D] [KM], [I] [C] solidairement, étant propriétaires indivis d'un appartement ayant appartenu à monsieur [IS] et son épouse : 1.669,60 euros,

- monsieur et madame [DD] : 5.008,80 euros,

- madame [YO] [MF] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [DS] : 5.008,80 euros,

- monsieur [V] [MH] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [R]-[GP] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [TM] : 5.008,80 euros,

- monsieur et madame [TK] : 5.008,80 euros,

- la Sci Mgsuperdévoluy : 5008,80 euros,

- monsieur et madame [SZ] : 5008,80 euros,

- monsieur [X] [PB] : 5008,80 euros,

- la Sci M&M : 3.339,20 euros,

- monsieur [LA] [YB] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [JJ] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [EJ] : 3.339,20 euros,

- monsieur [PD] [GL] : 3.339,20 euros,

- monsieur et Madame [F] : 5.008,80 euros,

- monsieur et Madame [UP] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [EF] : 3.339,20 euros,

- monsieur et Madame [VF] : 6.678,40 euros,

- [NY] [BF] et [DB] [BM] : 5.008,80 euros,

- monsieur et madame [VO] : 3.339,20 euros,

- [ZE] [AD] et [FK] [DP] : 5.008,80 euros,

- la Sci Les Houillières : 5.008,80 euros,

- [LE] [WG] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [O] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [EH] : 3.339,20 euros,

- [WW] [ON] : 5008,80 euros,

- la Sci Magali : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [WY] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [XH] : 1.669,60 euros,

- la Sci Lmferro : 5.008,80 euros,

- monsieur et madame [ZC] : 5.008,80 euros,

- monsieur et madame [CA] [M] : 5.008,80 euros,

- la Sci Jampa : 5.008,80 euros,

- monsieur et madame [IU] [LS] : 1.669,60 euros,

- monsieur et madame [MT] [SJ] : 5.008,80 euros,

- [KK] [PM] : 1.669,60 euros,

- monsieur et madame [CP] : 3.339,20 euros,

- monsieur et madame [P] : 3.339,20 euros,

- [SX] [B] : 6.678,40 euros.

16. Elles demandent subsidiairement sur ce point, au visa de l'article 232 du code de procédure civile, de désigner tel expert qu'il plaira avec mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction correspondant à la perte du fonds de commerce constitué par l'exploitation des appartements des requérants ayant délivré congé sans offre de renouvellement le 29 avril 2019.

17. Les appelantes sollicitent la condamnation de chacun des intimés à payer la somme de 500 euros à la Sas Noemy's Group et 500 euros à la Sasu Les Toits du [Adresse 109] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre, in solidum, les entiers dépens d'instance et d'appel, avec distraction en ce qui concerne ces derniers, au profit de la Selarl Lexavoué, maître Alexis et Franck Grimaud, avocats.

Les appelantes exposent :

18. - concernant la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les copropriétaires de leurs demandes, que dans son arrêt du 9 novembre 2017, la cour a rappelé que les bases de calcul des loyers étaient déterminables, de sorte que la société Les Toits du [Adresse 109] ne pouvait être condamnée à payer quoi que ce soit en supplément des loyers dont elle justifie le paiement effectif depuis 2011 ; que si les intimés demandent de condamner cette société à leur payer des sommes correspondant aux loyers prévisionnels qui leur avaient été indiqués lors de la conclusion des baux, en invoquant la grille jointe par la société Aeriom, cette demande se heurte à l'autorité de la chose jugée, puisque l'arrêt du 9 novembre 2017 a jugé que les baux sont valables, de sorte que seuls les loyers contractuels sont dus ;

19. - concernant la société Mona Lisa Groupe Seml, qu'elle ne peut être condamnée solidairement avec la société Les Toits du [Adresse 109], puisqu'elle n'a jamais occupé ni exploité la résidence, alors que le seul fait qu'elle détiendrait des parts dans cette société est insuffisant puisqu'il n'est pas justifié d'une immixtion ou d'une gestion de fait; que si un accord a existé entre la société Mona Lisa Group Seml et la société Aeriom , portant sur la répartition de la redevance plafonnée dans les baux, cet accord est postérieur à la conclusions des baux qui n'ont pas été modifiés ; que les intimés ne font état d'aucun fondement juridique alors que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu'elle ne se présume pas ; que seule la société Les Toits du [Adresse 109] est la cessionnaire des baux dont était titulaire la société Aeriom suite à l'accord conclu en mars 2011 entre cette dernière et la société Seml concernant la création de la société Les Toits du [Adresse 109], de sorte que la société Mona Lisa Groupe Seml n'a jamais été le cocontractant des intimés, alors que les loyers ont toujours étaient payés par la société Les Toits du [Adresse 109] ; que dans le cadre de la procédure suivie devant le juge des référés engagée par la société Les Toits du [Adresse 109] afin d'obtenir la délivrance des lieux suite à l'arrêt du 9 novembre 2017, les copropriétaires ont reconnu, dans leurs conclusions, que c'était la société Les Toits du [Adresse 109] qui était leur bailleur ;

20. - concernant les demandes de la société Les Toits du [Adresse 109], que suite à l'arrêt du 9 novembre 2017 infirmant le jugement ordonnant son expulsion, elle a saisi le juge des référés afin d'obtenir la délivrance de la chose louée puisque la validité des baux avait été confirmée ; que l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 9 mai 2019 a cependant relevé l'existence d'une contestation sérieuse et l'a renvoyée à se pourvoir devant le juge du fond, ce que la concluante a fait par conclusions reconventionnelles déposées dans le cadre de la présente instance ;

21. - que si le tribunal judiciaire a débouté la société Les Toits du [Adresse 109] de sa demande indemnitaire, au motif qu'elle ne sollicitait plus sa réintégration du fait de l'expiration de la période initiale de neuf ans et en indiquant que cette demande aurait dû être formée devant la cour dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 9 novembre 2017, alors que la concluante réclame désormais une réparation en équivalant consistant au préjudice subi du fait de la perte de chiffre d'affaires qu'elle aurait pu réaliser si elle avait pu exploiter les appartements entre novembre 2014, date de son expulsion, et le 31 octobre 2019, le tribunal a cependant commis une erreur de qualification ; que cette concluante n'a en effet pas demandé de réparation en nature, mais a fondé sa demande sur l'article L110-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, concernant l'exécution poursuivie par le créancier à ses risques ;

22. - que le jugement du 13 octobre 2014, annulé par l'arrêt du 9 novembre 2017 a ainsi été exécuté ; qu'en application de cet arrêt, les baux ont été reconnus comme étant valables ; que la cour a ainsi rétabli le lien contractuel, ce que les bailleurs ont reconnu puisqu'ils ont fait délivrer des congés ; qu'il est ainsi incontestable que la société Les Toits du [Adresse 109] a été privée de l'exploitation des appartements, puisqu'elle a été expulsée au titre de l'exécution provisoire du jugement du 13 octobre 2014 ; que ce jugement ayant été annulé, elle doit être rétablie dans ses droits ; qu'elle est ainsi fondée à solliciter le paiement des sommes équivalentes à celles qu'elle aurait perçues si elle avait poursuivi l'exploitation ;

23. - concernant l'indemnité d'éviction due à la Sas Les Toits du [Adresse 109], que les congés délivrés par les intimés sans offre de renouvellement ni paiement de l'indemnité d'éviction visent une série de fait devant constituer les causes graves et légitimes visées par l'article L145-17 du code de commerce, lesquelles ne sont pas fondées, comme retenu par le tribunal ; que cette indemnité doit être appréciée à la date de l'expulsion en 2014 ;

24. - que si le tribunal a cependant rejeté la demande de cette concluante, au motif qu'elle ne produit qu'une expertise portant sur le chiffre d'une indemnité d'éviction mais concernant une autre résidence, le rapport d'expertise de monsieur [ZU] n'avait cependant été produit qu'à titre d'exemple car concernant une résidence équivalente ; que la société Les Toits du [Adresse 109] produit les éléments comptables concernant les exercices 2011 à 2014, desquels il résulte qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires annuel moyen de 545.960 euros, soit 834,80 euros par lit ; que sa demande concerne ainsi le paiement de cette somme multipliée par le nombre de lits équipant les appartements de chacun des intimés, pour un total de 151.922 euros ;

25. - subsidiairement, que si la cour estime ne pas disposer d'éléments suffisants pour chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction, il convient avant dire droit d'ordonner une expertise ;

26. - concernant les préjudices subis par le Groupe Mona Lisa Seml, que les appartements des 46 copropriétaires ayant poursuivi l'expulsion en novembre 2014 représentent 218 lits, selon le descriptif inséré dans les baux ; que le chiffre d'affaire moyen par lit s'établit à 845,85 euros, soit une perte annuelle de 184.395,30 euros ; qu'entre le 1er décembre 2014 et le 31 octobre 2019, la perte est ainsi de 906.610 euros ; que la société Groupe Mona Lisa percevait de la Sas Les Toits du [Adresse 109] des commissions ; qu'elle a ainsi subi une perte de 24.476,30 euros, devant être répartie entre les copropriétaires en fonction du nombre de lits équipant chacun de leurs appartements, donnant lieu à la demande en paiement de cette appelante.

Prétentions et moyens de [IE] [P] et son épouse [NU] [XZ], [VD] [L] et son épouse [J] [WE], [S] [MD], et son épouse [OL] [GA], [PO] [DA] et son épouse [WU] [CB], [X] [YR] et son ex-épouse [YO] [IW], [RU] [DD] et son épouse [JV] [UL], [YO] [MF] veuve de [JZ] [AS], [VT] [DS] et son épouse [TY] [XL], [V] [MH], [FI] [R]-[GP] et son épouse [MX] [KO], [MV] [TM] et son ex-épouse [NU] [KY], [AH] [TK] et son épouse [CL] [N], [YO] [ZS] prise en qualité de liquidatrice de la Sci Mgsuperdévoluy, [HD] [SZ] et son épouse [RG] [JL], [X] [PB], la Sci M&M prise en la personne de son gérant monsieur [VB], [FM] [EJ] et son épouse [JH] [OZ], monsieur et madame [JX] [UP], [HO] [EF] et son épouse [W] [RC], [JX] [VF] et son épouse [BY] [GN], [NY] [BF] et [DB] [BM], [Y] [VO] et son épouse [AX] [HF], [ZE] [AD] et son épouse [FK] [DP], la Sci Les Houillières prise en la personne de son gérant [IG] [YM], [LE] [WG], [EV] [O] et son épouse [HB] [UC], [SF] [EH] et son épouse [LN] [LP], [WW] [ON], la Sci Magali représentée par monsieur et madame [AV] [N], [WW] [WY] et son épouse [ZP] [Z], [SH] [XH] et son épouse [NW] [FY], la Sci Lmferro prise en la personne de sa liquidatrice [ZA] [XJ], [CA] [M] et son épouse [NU] [E], [MT] [SJ] et son épouse [OL] [G], [LA] [CP] et son épouse [DB] [YK], [LA] [BK], [LA] [YB], [NG] [JJ] et son épouse [TI] [PR], [T] [ZC] et son épouse [CA] [ZC], la Sci Jampa, [IU] [LS] et son épouse [GZ] [SV], [KK] [PM], [X] et [RS] [F], [UN] [JX] [DU] et son épouse [H] [HT] :

27. Selon leurs conclusions remises le 16 octobre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, du code de tourisme, concernant les demandes des appelantes :

- de dire l'appel recevable mais mal fondé et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les intimés de leurs demandes de rappel de loyer ;

- statuant à nouveau, sur les demandes de la Sas Groupe Mona Lisa (devenue groupe Noemy's), de dire et juger les demandes de la Sas Groupe Mona Lisa (devenue Groupe Noemy's) formulées contre les intimés irrecevables ;

- subsidiairement, de débouter la Sas Groupe Mona Lisa (devenue Groupe Noemy's) de ses demandes ;

- sur les demandes de la Sas Les Toits du [Adresse 109], de dire et juger que cette société ne justifie pas de la délivrance de congés, et en conséquence, de la déclarer irrecevable en sa demande de versement d'une indemnité d'éviction ;

- au surplus, de dire et juger que la Sas Les Toits du [Adresse 109] n'a aucun droit au versement d'une indemnité d'éviction ;

- de débouter la Sas Les Toits du [Adresse 109] de ses entières demandes ;

- subsidiairement, et dans le cas où la cour estimerait qu'une indemnité d'éviction serait due, de fixer ladite indemnité à l'euro symbolique ;

- encore plus subsidiairement, avant dire droit, de désigner tel expert pour apporter tout élément quant à la fixation de cette indemnité ;

- de dire que la consignation devra être versée par la Sas Les Toits du [Adresse 109], demanderesse à l'expertise.

28. Concernant leurs demandes, les intimées sollicitent, formant appel incident :

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les concluantes de leurs demandes tendant au paiement de rappels de loyers ;

- de dire leur appel incident recevable et bien fondé ;

- de condamner la Sas Les Toits du [Adresse 109] à verser à chaque intimé les sommes suivantes :

- [BK]: 1.379 euros en 2011, 1.936 euros en 2012 et 190 euros par mois à compter de 2013 ;

- [L] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 euros pour 2012 et 210 euros par mois d'occupation à compter de 2013,

- [MD] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 euros pour 2012 et 210 euros par mois d'occupation à compter de 2013,

- époux [DU] : 3.658 euros pour 2011 et 2012 et 210 euros par mois d'occupation à compter de 2013,

- [DA] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [YR] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [MH] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 euros pour 2012 et 210 euros par mois à compter de 2013,

- [DD] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [AS]-[MF] : 1.646 euros en 2011, 2.311 euros en 2012 et 225 euros par mois à compter de 2013,

- [DS] : 1.868 euros en 2011, 2.624 euros en 2012 et 256 euros par mois en 2013,

- [R]-[GP] : 1.522 euros en 2011, 2.136 euros en 2012 et 209 euros par mois à compter de 2013,

- [TM] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [TK] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- la Sci Mgsuperdévoluy (prise en la personne de son liquidateur, madame [ZS]) : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [SZ] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [PB] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- la Sci M&M : 1.646 euros en 2011, 2.311 euros en 2012 et 225 euros par mois à compter de 2013,

- [YB] : 1.379 euros en 2011, 1.966 euros en 2012 et 189 euros par mois à compter de 2013,

- [JJ] : 1.522 euros en 2011, 2.136 euros en 2012 et 209 euros par mois à compter de 2013,

- [EJ] : 1.770 euros en 2011, 2.484 euros en 2012 et 243 euros par mois en 2013,

- [UP] : 1.522 euros en 2011, 2.136 euros en 2012 et 209 euros par mois en 2013,

- [EF] : 1.522 euros en 2011, 2.136 euros en 2012 et 209 euros par mois en 2013,

- [VF] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [BF]/ [BM] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [VO] : 1.522 euros en 2011, 2.136 euros en 2012 et 209 euros par mois à compter de 2013,

- [AD] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- la Sci Les Houillières : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [WG] : 1.646 euros en 2011, 2.311 euros en 2012 et 225 euros par mois à compter de 2013,

- [O] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 pour 2012 et 208 euros par mois à compter de 2013,

- [ON] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- la Sci Magali : 1.522 euros pour 2011, 2.136 pour 2012 et 208 euros par mois à compter de 2013,

- la Sci Lmferro : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [F] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [EH] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 pour 2012 et 208 euros par mois à compter de 2013,

- [WY] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 pour 2012 et 208 euros par mois à compter de 2013,

- [XH] : 1.379 euros en 2011, 1.936 euros en 2012 et 190 euros par mois à compter de 2013,

- [M] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [ZC] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- la Sci Jampa : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois à compter de 2013,

- [SJ] : 1.868 euros pour 2011, 2.622 euros pour 2012 et 256 euros par mois d'occupation à compter de 2013,

- [LS] : 1.379 euros en 2011, 1.966 euros en 2012 et 189 euros par mois à compter de 2013,

- [PM] : 1.379 euros en 2011, 1.966 euros en 2012 et 189 euros par mois à compter de 2013,

- [CP] : 1.646 euros en 2011, 2.311 euros en 2012 et 226 euros par mois d'occupation à compter de 2013,

- [P] : 1.522 euros pour 2011, 2.136 pour 2012 et 209 euros par mois à compter de 2013.

29. Les intimés demandent également de dire et juger que les sommes seront dues jusqu'au 21 novembre 2014, date de l'expulsion.

30. Les intimés demandent subsidiairement de condamner la Sas Les Toits du [Adresse 109] au versement du loyer minimum garanti et en conséquence, de la condamner à verser à chacun des intimées les sommes suivantes :

- [BK] : 360 euros

- [DA] : 441 euros

- [YR] : 441 euros

- [MH] : 360 euros

- [DD] : 294 euros

- [AS]-[MF] : 260 euros

- [DS] : 441 euros

- [R]-[GP] : 284 euros

- [TM] : 344 euros

- [TK] : 344 euros

- la Sci Mgsuperdévoluy (prise en la personne de son liquidateur madame [ZS]) : 344 euros

- [SZ] : 294 euros

- [PB] : 294 euros

- la Sci M&M : 260 euros

- [YB] : 342 euros

- [JJ] : 282 euros

- [EJ] : 300 euros

- [UP] : 280 euros

- [EF] : 280 euros

- [VF] : 424 euros

- [BM] : 441 euros

- [VO] : 240 euros

- [AD] : 441 euros

- Sci Les Houillières : 420 euros

- [WG] : 304 euros

- [O] : 360 euros

- [ON] : 344 euros

- la Sci Magali : 302 euros

- [WY] : 280 euros

- Sci Lmferro : 344 euros

- [F] : 450 euros

- [EH] : 282 euros

- [XH] : 256 euros

- [M] : 294 euros

- [ZC] : 344 euros

- la Sci Jampa : 420 euros

- [SJ] : 344 euros

- [LS] : 327 euros

- [PM] : 256 euros

- [CP] : 304 euros

- [P] : 304 euros.

31. Les intimés demandent, en toute hypothèse :

- de débouter les appelantes de leurs demandes plus amples et contraires ;

- de dire et juger que la Sas Groupe Mona Lisa (devenue Noemy's Group) sera tenue in solidum avec la Sas Les Toits du [Adresse 109] pour toutes les condamnations qui seront mises à sa charge ;

- de condamner in solidum la Sas Les Toits du [Adresse 109] et la Sas Groupe Mona Lisa (devenue Group Noemy's) à verser une somme de 600 euros à chacun des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner les mêmes aux dépens, avec distraction au profit de maître Clément-Gabella.

Les intimés soutiennent :

32. - que suite à l'arrêt du 9 novembre 2017 ayant annulé le jugement du tribunal de Gap et ayant rejeté la demande de la société Les Toits du [Adresse 109] tendant à être réintégrée dans la résidence, et suite à l'arrêt du 9 mai 2019 ayant à nouveau débouté cette société de la même demande, certains copropriétaires ont pris l'initiative de faire délivrer des congés sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction, avec effet au 31 octobre 2019 ; que suite à l'expulsion réalisée en 2014, certains ont revendu leur lot et n'avaient ainsi plus vocation à délivrer un tel congé ;

33. - que pour les autres copropriétaires, les baux n'existent plus depuis le 1er novembre 2019, ce que ne contestent pas les appelantes puisqu'elles ont conclu en première instance qu'elles ne sollicitent plus la condamnation des bailleurs à leur délivrer la chose louée ;

34. - concernant la demande du Groupe Mona Lisa, que si elle sollicite sa mise hors de cause en raison du fait qu'elle ne serait que la société mère de la société Les Toits du [Adresse 109], elle sollicite cependant le paiement d'un préjudice résultant de l'expulsion de sa filiale ; qu'elle est ainsi irrecevable en sa demande, puisque l'article L110-1 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoit l'indemnisation que de celui qui a subi l'exécution forcée ; que la société Groupe Mona Lisa n'a pas été expulsée, puisque seule sa filiale l'a été ; que selon la Cour de Cassation (Com. 10 février 2015 n°13-20.150), le tiers qui n'a pas subi l'exécution forcée ne peut obtenir aucune indemnisation sur ce fondement, qui est exclusif de la responsabilité fondée sur l'article 1382 du code civil ; que ce tiers ne peut ainsi agir ni sur le fondement de l'article L110-1 ni sur celui de la responsabilité délictuelle ;

35. - que les copropriétaires n'ont commis aucune faute au sens de l'article 1382 du code civil, pour avoir exécuté le jugement du 13 octobre 2014 revêtu de l'exécution provisoire, puisque ce n'est pas cette exécution qui est à l'origine du préjudice invoqué par la société Groupe Mona Lisa, mais l'arrêt du 9 novembre 2017 qui a débouté la société Les Toits du [Adresse 109] de sa demande de réintégration, alors que celle-ci s'est abstenue de former un pourvoi en cassation ; que cette société a ainsi acquiescé à cet arrêt et aux mesures d'expulsion ; que l'autorité de la chose jugée attachée à cet arrêt rend d'autant plus irrecevable la demande d'indemnisation du Groupe Mona Lisa;

36. - concernant le montant du préjudice allégué par la société Groupe Mona Lisa, que les calculs produits ne démontrent rien ; qu'il convient de connaître le taux d'occupation réel et non de retenir un taux d'occupation de 100 % depuis l'expulsion, puisque la société Les Toits du [Adresse 109] n'aurait pas totalement rempli la résidence ; que les calculs ne sont justifiés par aucune pièce comptable, ni par les conventions concernant les redevances ; que seule une perte de chance de réaliser une marge brute peut être indemnisée ;

37. - concernant l'indemnité d'éviction sollicitée par la société Les Toits du [Adresse 109], que la demande ne peut être dirigée contre tous les copropriétaires puisque certains n'ont délivré ni mise en demeure ni congé, alors que cette appelante ne produit qu'un unique congé ;

38. - sur le fond, que bien que l'arrêt du 9 novembre 2017 ait débouté cette société de sa demande de réintégration, elle a cependant poursuivi des procédures, de sorte que les copropriétaires se sont résignés à faire délivrer des congés à titre conservatoire pour mettre fin à la discussion concernant une survivance théorique des baux, motif que les congés ont repris ; que cet arrêt devenu définitif a ainsi admis que les copropriétaires pouvaient garder leurs clefs suite aux mesures d'expulsion ; que les congés n'ont pas ainsi évincé le preneur, alors qu'ils ont été parfaitement motivés ;

39. - que l'indemnité d'éviction ne vise qu'à compenser la perte du fonds que le congé ou le refus de renouvellement fait subir au locataire, pourvu qu'il existe un fonds dans les locaux au jour du congé ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque la société Les Toits du [Adresse 109] a perdu le fonds qu'elle exploitait suite au jugement de 2014 puis de l'arrêt de 2017 lui refusant sa réintégration, son expulsion étant intervenue en novembre 2014; qu'il ne doit pas être tenu compte du fait que le locataire aurait été privé indûment de son fonds par la faute du bailleur, puisqu'il s'agit seulement d'apprécier s'il existe un fonds de commerce au jour du congé ; que les copropriétaires n'ont d'ailleurs fait qu'appliquer le jugement ordonnant l'expulsion et ne peuvent être considérés de mauvaise foi ;

40. - que les congés sont motivés, alors qu'il n'a pas été jugé sur les manquements invoqués, puisque l'arrêt du 9 novembre 2017 a seulement débouté les concluants de leur demande de nullité des baux et les a déclarés irrecevables en leur demande de résolution pour faute car exposé pour la première fois en cause d'appel ;

41. - qu'il n'existe ainsi aucune exploitation d'un fonds depuis le 21 novembre 2014, date de l'expulsion de la société Les Toits du [Adresse 109], ce qu'a constaté l'arrêt du 9 novembre 2017 ;

42. - que cette appelante n'a jamais communiqué les éléments permettant de calculer les loyers, puisqu'elle n'a produit que des liasses fiscales ou des comptes sociaux non détaillés, sans que ces documents précisent les charges d'exploitation précises, contrairement à l'article 6 des baux obligeant le preneur à une communication annuelle et à l'article L321-2 du code de tourisme ;

43. - que la société Les Toits du [Adresse 109] n'a versé directement les loyers qu'à compter du 23 août 2013, alors que les baux avaient été cédés par la société Aeriom depuis mars 2011, ignorant ainsi les bailleurs pendant plusieurs années;

44. - que le versement des loyers est intervenu en contravention avec les baux, puisque la société Les Toits du [Adresse 109] a imputé abusivement des charges d'exploitation sur les bailleurs, dont une indemnité réglée à la société Vacancéole qui devait être réglée par la société Aeriom, et qui n'était pas afférente à l'exploitation de la résidence ; qu'il y a également eu des reports de charges de l'exercice 2010 sur l'exercice 2011 ; qu'il en est de même concernant la rémunération à verser à la société Aeriom et à la société Mona Lisa Seml, selon le protocole conclu entre les deux sociétés le 28 mars 2011 ; que les commissions versées à la société Mona Lisa Seml sont passées de 7 % en 2011 à 20 %, sans aucun contrôle, afin que les loyers remontent à cette société mère par le biais de refacturations, ainsi que par le biais des commissions perçues au titre de la commercialisation des appartements; que le preneur a pris en charge des frais inhérents à ces deux sociétés, dont des frais de la société Aeriom résultant des procédures judiciaires ;

45. - que les sommes versées l'ont été avec retard au regard des échéances contractuelles ;

46. - concernant le montant de l'indemnité d'éviction, que si la société Les Toits du [Adresse 109] argue que cette indemnité doit être calculée au jour de son départ en 2014, cela concerne une hypothèse dans laquelle le locataire quitte les lieux après le congé, mais avant que le juge statue ; que le départ de cette appelante résultant de son expulsion, il en résulte qu'il convient d'apprécier cette indemnité à la date du congé, soit en 2019, alors qu'à cette date, l'appelante n'exploitait plus aucun fonds ;

47. - sur le quantum de l'indemnité, si la cour retient qu'elle doit être calculée sur la base des comptes 2011/2014, que le rapport [ZU] produit par les appelantes ne concerne pas la résidence, alors qu'il a été établi unilatéralement ; que la société Les Toits du [Adresse 109] occulte le fait qu'elle n'a pas été expulsée de tous les locaux de la résidence et qu'elle exploite encore des lots, de sorte qu'il n'existe pas de perte totale du fonds ; qu'au 31 octobre 2014, son résultat d'exploitation était déficitaire de 8.000 euros ; qu'elle n'a jamais réussi à réaliser des résultats pérennes ;

48. - concernant l'appel incident des concluants au titre des rappels de loyers, que la société Les Toits du [Adresse 109] doit être condamnée au paiement des loyers prévisionnels prévus dans les baux, en raison de son mutisme, alors que la société Aeriom avait joint aux baux une grille des loyers devant être versés, sur laquelle les concluants basent leurs demandes, cette grille étant devenue un élément contractuel ;

49. - que dans le cadre de la procédure collective ayant concerné le premier exploitant, monsieur [ET] avait été désigné judiciairement afin de déterminer le montant du loyer pouvant être servi en fonction du chiffre d'affaires réalisé ; que son rapport a établi qu'il existait un surplus disponible permettant d'apurer le passif de l'exploitant et de verser les loyers ; que les demandes des concluants sont inférieures à ce surplus disponible, d'autant qu'il n'y a pas eu de plan de continuation et de passif à apurer ;

50. - subsidiairement, si les loyers prévisionnels prévus par la société Aeriom ne doivent pas être pris en compte, il convient de prendre en compte les loyers ajustés définis par le groupe KPMG dans le cadre de la procédure collective de la société Mona Lisa ;

51. - qu'une majorité de bailleurs n'a reçu des loyers qu'au titre des années 2011 et 2012, alors que leurs appartements ont été exploités jusque fin 2014, de sorte que la société Les Toits du [Adresse 109] devait leur régler a minima le loyer minimum garanti égal à 55 % du loyer de l'année précédente ;

52. - concernant la mise en cause de la société Mona Lisa Seml, que le preneur n'a pas été l'unique interlocuteur des concluants ; que la société Groupe Mona Lisa Seml se considère directement intéressée par les résultats de sa filiale dont elle prélève une part substantielle, de sorte qu'il est impossible de déterminer le bénéficiaire économique de l'exploitation ; que l'accord du 28 mars 2011 conclu avec la société Aeriom avait prévu que ce soit la société Groupe Mona Lisa qui verse les loyers, s'estimant ainsi locataire, outre une nouvelle définition des loyers; que les conditions générales de ventes présentées aux touristes ne font apparaître que cette appelante, laquelle encaisse les réservations ; que la société Les Toits du [Adresse 109] n'embauche aucun salarié, puisque ceux-ci sont dépêchés par la société Groupe Mona Lisa Seml ; qu'il existe ainsi une confusion entretenue sur la personne de l'exploitant et une gestion de fait de la société Groupe Mona Lisa, avec une unité de dirigeants, la direction générale de la résidence, la direction commerciale et la gestion de la trésorerie.

*****

53. Les intimés suivants ne se sont pas constitués devant la cour :

- [SX] [B], assigné le 1er février 2023.

- [K] [U], [DE] [U], [D] [KM] et [I] [C], propriétaires indivis d'un appartement ayant appartenu à [NI] [IS] et son épouse [VR] [A], assignés le 30 janvier 2023,

- [PD] [GL], assigné le 3 février 2023.

54. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Concernant la demande des copropriétaires visant le paiement de loyers non perçus jusqu'à la date de l'expulsion de la Sasu Les Toits du [Adresse 109] :

55. Selon le jugement déféré, l'arrêt de la cour du 9 novembre 2017 a relevé que les bailleurs disposent légalement et contractuellement du pouvoir de se faire communiquer les comptes de l'exploitant aux fins de vérification du calcul de la part variable du loyer, et en cas de désaccord, il leur appartient de contester les imputations. Ensuite de ces motifs, le tribunal a retenu que les intimés ne démontrent pas en quoi les liasses produites sont insuffisantes pour calculer les charges et le montant des loyers, et que les prévisions du rapport d'expertise KPMG déposé dans le cadre de la procédure collective de la société Mona Lisa ne peuvent prévaloir sur les stipulations prévues dans les baux signés qui comportent un aléa et un mode de calcul contractuellement convenu, qui s'imposent aux parties. Le tribunal a en conséquence débouté les copropriétaires de leurs demandes.

56. La cour constate que selon l'article 6 des baux conclus en 2010 entre les intimés et la Sas Aeriom, le montant du loyer HT est défini par le résultat disponible pour les loyers (ou RDL), calculé sur la base du chiffre d'affaires HT, déduction faite du total des autres charges, hors loyer, afférentes à l'exploitation de la résidence. Font partie de ces charges la redevance versée au preneur, qui est plafonnée à 20 % du chiffre d'affaires HT, et les investissements de renouvellement plafonnés à 4 % du chiffre d'affaires HT. Pour la première période suivant la prise d'effet du bail, et jusqu'au 31 octobre suivant, le loyer est basé sur le RDL. Pour les neuf années suivantes, le loyer est payé par une partie fixe minimale garantie, égale au minimum à 55 % du montant du loyer total perçu l'année précédente. Cette part fixe est versée chaque fin de trimestre les 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. Une partie variable, correspondant à la différence entre la partie fixe et le montant global annuel du RDL, sera versée lors du premier terme du loyer de l'année suivante.

57. Afin de permettre ces différents calculs, le même article prévoit qu'à la fin de chaque exercice se terminant le 31 octobre, le RDL réalisé par le preneur sera arrêté et communiqué au bailleur. Une personne désignée par une association de copropriétaires représentant la majorité des copropriétaires ayant donné leur appartement à bail, aura accès à tous les documents comptables lui permettant de contrôler le RDL. En cas de différent, les parties conviennent de le soumettre au préalable à un médiateur.

58. L'article L321-2 du code de tourisme dispose également que l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

59. L'arrêt de la cour du 9 novembre 2017 a rejeté la demande d'annulation des baux reposant sur le caractère imprécis des clauses concernant la détermination des loyers, sur le fait qu'ils seraient dérisoires, que les bailleurs auraient commis une erreur sur l'existence d'un loyer minimum, et sur l'absence de cause. Il en résulte que les loyers doivent être appréciés uniquement au regard des données figurant dans les baux et non en fonction d'éléments ultérieurs, comme une grille ou un rapport d'expertise produit à l'occasion d'une procédure distincte (en l'espèce, lors de la procédure collective ayant concerné la société Mona Lisa Hôtels et Résidences).

60. Par application de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui se prétend créancier de rapporter la preuve de son obligation. Il importe ainsi aux bailleurs de fournir les éléments permettant de constater qu'ils restent créanciers d'une partie des loyers, en fonction des éléments permettant la détermination de la partie fixe et de la partie variable des loyers. Ainsi qu'indiqué dans le jugement déféré, les bailleurs disposent légalement et contractuellement du pouvoir de se faire communiquer les comptes de l'exploitant aux fins de vérification du calcul des loyers, et en cas de désaccord, il leur appartient de contester les imputations.

61. En la cause, les bailleurs ne produisent aucun élément permettant d'analyser les données devant être prises en compte afin de déterminer le montant des loyers, alors qu'ils contestent certaines imputations de charges. Il en résulte qu'ils ne rapportent pas la preuve de l'obligation qu'ils invoquent, y compris concernant la partie fixe des loyers, les sommes demandées n'étant corroborées par aucun élément précis, puisqu'il convient de prendre en compte, pour chaque bailleur, le montant du loyer payé l'année précédente, afin de déterminer la partie fixe minimale garantie, égale au minimum à 55 % du montant du loyer total perçu l'année précédente. Par ces motifs substitués à ceux du premier juge, la cour confirmera ainsi le rejet de la demande des intimés.

2) Concernant les demandes de la Sasu Les Toits du [Adresse 109] :

62. Selon l'article L.111-10 du code des procédures civiles d'exécution, sous réserve des dispositions de l'article L. 311-4, l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'un titre exécutoire à titre provisoire. L'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

63. Il résulte de ce texte qu'en raison de l'arrêt du 9 novembre 2017, ayant débouté les bailleurs de leur demande en nullité et en caducité des baux, ayant déclaré irrecevable leur demande en résolution des baux et les ayant déboutés de leur demande d'expulsion, le preneur devait être remis en possession, puisque son expulsion était intervenue le 21 novembre 2014 en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Gap du 13 octobre 2014 revêtu de l'exécution provisoire mais annulé par la cour, alors que par l'effet de l'arrêt précité, les baux ont repris leurs effets à compter de la date du jugement annulé.

64. La cour relève que si devant le tribunal, la société Les Toits du [Adresse 109] a demandé le paiement d'une somme équivalente à celle qu'elle aurait perçue au titre de l'exploitation des appartements depuis qu'elle a été expulsée jusqu'au 31 décembre 2019, date de la fin des baux en vertu des congés sans offre de renouvellement, le premier juge a déclaré cette demande irrecevable. La cour constate que désormais, la société Les Toits du [Adresse 109] demande seulement le paiement d'une indemnité d'éviction, fondant ses demandes sur l'absence de cause grave et légitime fondant les congés délivrés par les bailleurs et sur les articles L145-14 et L145-17 du code de commerce.

65. L'effet de l'arrêt du 9 novembre 2017 étant de replacer le preneur dans ses droits contractuels, il en résulte que ce n'est pas le jugement annulé ni l'expulsion consécutive qui ont entraîné l'éviction de la société Les Toits du [Adresse 109], mais la délivrance des congés sans offre de renouvellement. Il en résulte que les bailleurs sont mal fondés à invoquer une disparition du fonds de commerce depuis 2014. Ils sont également mal fondés à soutenir que l'expulsion n'était pas fautive puisque reposant sur un titre exécutoire, alors que le préjudice du preneur résulterait de l'arrêt de 2017, puisqu'au titre de l'article L111-10 précité, toute exécution est réalisée aux risques de celui qui la met en 'uvre. L'obligation de remettre le débiteur dans la situation préexistant à la mesure d'exécution ne repose pas sur une faute, mais du seul anéantissement de la mesure d'exécution, les dispositions de l'article L111-10 étant exclusive d'une responsabilité contractuelle ou délictuelle. Il en ressort que la société Les Toits du [Adresse 109] peut solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction résultant des congés délivrés en octobre 2019.

66. Les intimés sollicitent à titre principal l'irrecevabilité de la demande de paiement d'une indemnité d'éviction, en raison du fait que tous les congés ne sont pas produits, alors que certains n'ont pas délivré de congés, suite à la vente antérieure de leur appartement.

67. La cour constate, à ce titre, que si la société Les Toits du [Adresse 109] produit un nombre important de congés sans offre de renouvellement, il s'agit d'actes remontant au mois de septembre 2018, et concernant d'autres bailleurs que les intimés. En outre, les intimés rapportent la preuve que les personnes suivantes ont effectivement vendu leur appartement avant le mois d'octobre 2019 : monsieur [CP] et madame [YK] (2016), monsieur [PB] et madame [LC] (2017), monsieur [F] et madame [AR] (2015), monsieur [DS] et madame [XL] (le 19 février 2019).

68. Il en résulte que la société Les Toits du [Adresse 109] ne rapporte pas la preuve des congés délivrés individuellement par les intimés, et ainsi de son éviction procédant de ces congés. Il en résulte qu'elle ne peut qu'être déboutée du paiement de l'indemnité qu'elle invoque, cet élément ne constituant pas une fin de non-recevoir, mais un moyen de fond. Le jugement déféré sera ainsi, par ces motifs substitués et sans qu'il soit nécessaire de plus amplement statuer sur la validité de congés non produits, confirmé en ce qu'il a débouté cette appelante de cette demande.

3) Concernant les demandes de la société Noemy's Group :

69. Selon l'article L111-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Selon l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation du 10 février 2015 n°13-20.150, cet article a pour objet de rétablir la partie poursuivie, ou le débiteur de l'exécution, dans ses droits, et il est exclusif de la responsabilité fondée sur l'article 1382 du code civil. En conséquence, l'intervention volontaire d'un tiers à la mesure d'exécution forcée n'a pas pour effet de lui conférer la qualité de débiteur de l'exécution ou de partie poursuivie. Ce tiers à la décision exécutée n'est pas fondé à obtenir réparation au titre de cette exécution.

70. Il en résulte que la société Noemy's Group est mal fondée à demander le paiement des commissions que devait lui régler la société Les Toits du [Adresse 109] entre la date de son expulsion et la fin des baux, puisqu'il est constant que la mesure d'expulsion n'a concerné

que la société Les Toits du [Adresse 109]. La cour précisera ce point au dispositif de son arrêt, le tribunal judiciaire n'ayant pas statué sur cette demande, alors qu'il n'est pas soutenu par les parties qu'elle ne lui ait pas été soumise et que le jugement déféré est succinct concernant la présentation des demandes formées devant le premier juge.

71. En conséquence, sous la réserve énoncée plus haut concernant la société Noemy'Group, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions. Le sens du présent arrêt impose de laisser à chacune des parties les frais qu'elles a engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que ses dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu Les articles L145-1 et suivants du code de commerce, l'article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

y ajoutant ;

Déboute la société Noemy's Group de ses demandes ;

Laisse à chacune des parties les frais qu'elles a engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que ses dépens d'appel ;

Admet la Selarl Lexavoué, maître Alexis et Franck Grimaud, ainsi que maître Clement-Gabella, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.