CA Montpellier, 4e ch. civ., 4 avril 2024, n° 21/01218

Exposé du litige

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FAITS ET PROCÉDURE

La Scea [Adresse 7] est propriétaire de divers biens immobiliers sur la commune de [Localité 6] formant le domaine [Adresse 7] d'environ 169 hectares.

Le 8 mars 2017, la société Ao Tp Praskoveyskoe représentée par M. [D] [C], propriétaire de 100 % des parts sociales de la Scea [Adresse 7], a confié à la Sas [Localité 2] Properties (l'agence immobilière), la vente du domaine [Adresse 7] moyennant un prix net vendeur de 12 200 000 €.

Le 30 novembre 2017, M. [X] [T] a proposé un prix de vente net vendeur de 9 700 000 €, cette proposition d'achat étant contresignée par le vendeur. Il était prévu entre les parties la signature d'un avant-contrat 'au plus tard le 20 décembre 2017'.

Le 21 décembre 2017, la société Ao Tp Praskoveyskoe et M. [C] ont signé avec M. [T], une promesse de cession de parts sociales et compte courant d'associé portant sur 100 % du capital de la Scea [Adresse 7] moyennant un prix de cession de 9 700 000 €. Il était prévu que M. [T], le bénéficiaire, réglerait également la commission de l'agence de 360 000 €.

Cette promesse prévoit sa caducité d'une part, en l'absence de levée d'option par le bénéficiaire avant le 30 décembre 2017 minuit et, d'autre part, en cas de non-levée des conditions suspensives prévues entre les parties au plus tard le 15 mars 2018 ainsi qu'une date de signature de l'acte de cession définitif fixée au 20 mars 2018. Il était prévu, en outre, le versement par M.[T] d'une indemnité d'immobilisation et de séquestre à hauteur de 300 000 € dans les dix jours de la signature de la présente promesse.

Par acte du 22 décembre 2017, M. [T] s'est engagé auprès de l'agence immobilière à lui régler la somme de 360 000€ le jour de la constatation authentique des actes de vente.

Le 28 décembre 2017, M. [T] a levé l'option d'achat et a versé l'indemnité d'immobilisation de 300 000 € convenue sur le compte Carpa du mandataire du vendeur, Maître Kouznetsov.

L'acte de cession n'a jamais été signé, en raison de plusieurs reports de la date de signature de cession des parts sociales du fait d'une mésentente entre les différentes parties, l'un reprochant un retard pris par le notaire, l'autre une inertie des vendeurs ne permettant pas l'accomplissement des conditions suspensives.

Par courrier du 20 juillet 2018, M. [T] a fait état de la caducité de la promesse de vente, en l'absence de financement bancaire trouvé pour cette opération et a sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Arguant de conditions suspensives non réalisées, du non-enregistrement de la promesse de vente dans les dix jours conformément à l'article 1589-2 du code civil, M. [T] a invoqué la nullité de la promesse de vente, par courrier en date du 13 novembre 2018, et a sollicité la restitution de la commission.

A défaut de paiement de la commission de l'agence, la Sas [Localité 2] Properties a fait assigner M. [T] en paiement, par acte du 15 janvier 2019.

Par jugement en date du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a débouté la société [Localité 2] Properties de l'intégralité de ses demandes, condamné la société [Localité 2] Properties à payer à M. [T] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Le 24 février 2021, la Sas [Localité 2] Properties a relevé appel.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 11 janvier 2024, la société [Localité 2] Properties (l'agence immobilière) demande en substance à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de :

- Condamner M. [T] au paiement de la commission à hauteur de 360 000 €, en application des articles 1231-1 et suivants du code civil,

- A titre subsidiaire, le condamner au paiement de dommages et intérêts évalués souverainement pour la perte de chance de l'agence de percevoir la commission de 360 000 €, en application des articles 1240 et suivants du code civil,

- Condamner M. [T] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 26 décembre 2023, M. [T] demande en substance à la cour de:

- Juger que le mandat de la société [Localité 2] Properties a mis sa rémunération à la charge du seul vendeur et qu'aucune convention la mettant à la charge de M. [T] n'a été régulièrement conclue.

- Juger nulle la promesse unilatérale de cession des parts de la Scea de [Adresse 7], faute d'enregistrement dans les dix jours de sa date par application de l'article 1589-2 du code civil,

- Subsidiairement, déclarer caduque ladite promesse, faute de réalisation des conditions suspensives qui y étaient stipulées.

- Débouter en conséquence la société [Localité 2] Properties de sa demande de paiement de sa commission,

- Déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de [Localité 2] Properties en paiement de dommages-intérêts pour perte d'une chance de percevoir sa commission,

- Subsidiairement, juger qu'en l'absence de lien de droit entre eux la société [Localité 2] Properties n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de M. [T],

- Juger que ce n'est pas en raison d'un manquement fautif de M. [T] que la société [Localité 2] Properties a été privée de son droit à rémunération,

- Débouter en conséquence la société [Localité 2] Properties de sa demande de dommages-intérêts pour perte de chance,

- Dans tous les cas, débouter la Sas [Localité 2] Properties de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- En conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

- Y ajoutant, condamner la société [Localité 2] Properties au paiement de la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure et aux entiers dépens d'appel.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2024.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Motivation

MOTIFS

Les parties sont en l'état des éléments factuels et juridiques suivants :

- un mandat de vente non exclusif n°888 du 8 mars 2017 par lequel le mandant, la société Ao Tp Praskoveyskoe, confiait au mandataire, l'agence, le soin de rechercher un acquéreur d'une propriété viticole de 165 ha sise domaine [Adresse 7] moyennant le prix de 13 000 000 € avec stipulation d'une rémunération du mandataire de 780 000€, à charge du vendeur ;

- une proposition d'achat signée de M. [T] le 30 novembre 2017, acceptée par le propriétaire, portant sur la propriété viticole au prix de 9 700 000 €, plus stock entre 600 000 € / 700 000 € (à établir précisément avec le comptable) et payable sur une année, plus les dettes s'élevant à 650 000 €, prix net vendeur et montant des honoraires de l'agence de 300 000 € HT, sans conditions suspensives d'obtention de prêt. Au titre des conditions, il est stipulé la possibilité de réaliser un audit technique, juridique, fiscal et financier de société, des résultats satisfaisants de cet audit et une clause de substitution lors de la rédaction du compromis. Il est expressément précisé que le but de la proposition d'achat est exclusivement d'inviter les propriétaires, si le prix proposé leur convient, de régulariser un avant-contrat (compromis de vente) qui fixera les modalités de la vente et engagera réciproquement les deux parties à l'issue du délai de 10 jours imposé par la loi SRU. Cette offre est valable jusqu'au 8 décembre 2017 inclus et au delà de cette date, et à défaut d'acceptation par le vendeur aux modalités et dates convenues, la présente offre sera caduque.

- une promesse de cession de parts sociales et compte courant d'associé entre les promettants identifiés comme la société de droit russe 10 'TP Praskoveyskoe' et M. [D] [C] et le bénéficiaire identifié comme M. [X] [T], signée le 21 décembre 2017 avec stipulations qu'elle pourra être levée par le bénéficiaire à compter du jour de la signature de la présente et jusqu'au 30 décembre 2017 et le devra avant l'expiration de ce délai par tout moyen à sa convenance aux adresses des conseils respectifs identifiés au paragraphe 14 de l'acte (dont Me [F], notaire à [Localité 8]), faute de quoi elle sera caduque et de nul effet. Il est encore notamment indiqué que le bénéficiaire, outre le prix de cession, réglera la commission de l'agence de 360 000 €.

Au paragraphe 'Audit' les promettants s'engagent à mettre à la disposition du bénéficiaire et de ses conseils le jour de la signature des présentes et au plus tard dans les cinq jours suivant la signature des présentes l'intégralité de la documentation immobilière relative aux biens et de la documentation juridique et fiscale relative à la société.

Au paragraphe 'conditions suspensives', il est stipulé que la vente est faite sous plusieurs conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire qui pourra toujours renoncer à celles-ci et à défaut desquelles les parties n'auraient pas contracté et notamment :

que l'audit ne fasse pas apparaître des éléments de nature à porter atteinte de manière significative à la situation et/ou à la valeur des biens et/ou de la société ;

(...)

Dans l'hypothèse où il ne serait pas justifié au bénéficiaire, au plus tard le 15 mars 2018 de la levée de l'intégralité de ces conditions suspensives, la présente promesse de vente sera caduque de plein droit et l'indemnité d'immobilisation devra être restituée sans délai au bénéficiaire.

La réalisation de la transaction (cession des 33312 parts sociales et des comptes courants d'associés est prévue comme intervenant au plus tard le 20 mars 2018.

- une facture d'honoraires du 22 décembre 2017 par laquelle M.[T] accepte le paiement de la somme de 360 000 € au titre des honoraires de négociation de l'agence dont il a seul la charge, payable le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

Pour exclure tout droit à commission de l'agence à l'encontre de M. [T], le premier juge a retenu que la vente n'avait jamais été parfaite entre les parties, soulignant que :

- l'examen de la proposition d'achat du 30 novembre 2017 révèle qu'elle était valable jusqu'au 8 décembre 2017 et deviendrait caduque à défaut d'acceptation par le vendeur au delà de cette date; procédant à l'analyse des autres mentions de cette proposition, il en déduisait que l'apposition de la mention 'bon pour acceptation de l'offre d'achat de la totalité des parts sociales ne rendait pas pour autant l'engagement définitif ; que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite, la proposition ne valant pas à elle seule accord sur la chose et sur le prix ;

- l'examen de la promesse de cession de parts sociales et compte courant d'associé du 21 décembre 2017 révèle qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, laquelle permettant de conférer à son bénéficiaire le droit de jouissance de biens immobiliers est bien soumise aux dispositions aux formalités d'enregistrement de l'article 1589-2 du code civil de sorte qu'en l'absence d'enregistrement de la promesse au plus tard le 31 décembre 2017, l'offre était frappée de nullité ; que la date de levée d'option à retenir est en l'espèce celle du 3 janvier 2018, date à laquelle le notaire du bénéficiaire a porté à la connaissance des promettants alors que la promesse de vente était nulle.

Sur la nullité de la promesse de vente

Il résulte des termes de l'article 1589-2 du code civil, qu'est nulle toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble... si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Toutefois, ce texte est inapplicable à une convention devenue synallagmatique, du fait de la décision du bénéficiaire, acceptant à la fois la promesse unilatérale comme telle et levant l'option, ce qui rend la vente parfaite.

En procédant au règlement de l'indemnité d'immobilisation telle que prévue le 28 décembre 2017, donc avant le terme du 30 décembre 2017, M. [T] a accepté la promesse de vente qui d'unilatérale s'est transformée en synallagmatique et donc dispensée de la formalité d'enregistrement de l'article 1589-2 précité.

La levée d'option par M. [T] est non seulement caractérisée par cet acte positif mais résulte pleinement des termes explicites du courriel de Me [F], notaire de M. [T] en date du 3 janvier 2018 qui indique avoir reçu la levée d'option dans les délais impartis, ce en réponse au courriel de Me Kouznetsov, conseil des promettants, lui accusant réception le 29 décembre 2017 de l'indemnité d'immobilisation et l'interrogeant sur la levée d'option par M. [T]. Il importe peu que la connaissance de la levée d'option ait été portée à la connaissance des promettants postérieurement au terme prévu dès lors que la levée d'option elle même est intervenue antérieurement à l'arrivée du terme.

Contrairement à ce qu'a apprécié le premier juge, l'offre du 21 décembre 2017 n'était pas nulle et la vente était parfaite par la levée d'option dénuée d'équivoque dans le délai imparti, les parties étant en accord tant sur la chose, le prix et les modalités de la vente par la stipulation de conditions suspensives.

Sur le droit à commission

M. [T] fait très justement valoir qu'il résulte de l'article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû à l'agent immobilier, ou ne peut être exigé ou accepté par lui, avant que l'opération faisant l'objet de son mandat ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Au visa des articles 6 alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, il a été jugé que suivant ces dispositions impératives aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.

M. [T] fait valoir que la promesse de cession était soumise à de nombreuses conditions suspensives et qu'à l'exception de celle relative à la notification de la SAFER, aucune n'a jamais été remplie. Il insiste tout particulièrement sur la non-obtention du bilan définitif de la Scea La Garrigue au 31 décembre 2017, empêchant la réalisation de l'audit et en offre pour preuve l'attestation de M. [O] [W], son expert comptable, en charge de l'audit, dont la teneur quant à l'absence d'établissement définitif du bilan en avril 2018 est confirmée par les mails de Mme [U], salariée de la Scea.

L'agence réplique pour l'essentiel que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, aucun des nombreux échanges entre les intervenants n'évoquant de communication de documents non-transmis ou de conditions suspensives non levées, le seul motif d'impossibilité de mener à bonne fin la vente étant exprimé par M.[T] dans son courriel du 4 juin 2018 où il exprimait être confronté au premier dossier de sa vie lui résistant en matière de financement, exprimant que ni les atouts du domaine malgré son bilan dégradé ni la qualité de l'acheteur et de son dossier n'étant remis en cause par les banques.

S'il appartient par principe à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de la réalisation des conditions suspensives, la cour se doit de constater qu'effectivement le courriel de M. [T] du 4 juin 2018 révèle la seule et unique cause de l'échec de la vente qui lui est exclusivement imputable, alors qu'homme d'affaires avisé, il était persuadé de pouvoir la mener à bien sans avoir recours à la stipulation d'une condition suspensive relative à l'obtention de prêt bancaire.

Ce n'est qu'en raison des difficultés à monter son financement, malgré les reports qui lui ont été consentis par les promettants, que la vente n'a pu se faire et ce n'est qu'à compter du moment où il en a pris conscience que par le biais de son mandataire il a commencé à invoquer le non accomplissement des conditions suspensives pour s'exonérer de ses engagements contractés tant avec les promettants qu'avec l'agence.

Particulièrement, l'audit juridique, fiscal et financier visé à la promesse du 21 décembre 2017 n'était pas défini dans sa forme pas plus qu'il ne listait les documents à transmettre et ce n'est que par une attestation rédigée le 20 janvier 2020 que M. [W], expert comptable en charge de son accomplissement, précisait qu'il nécessitait la remise du bilan définitif et évoquait qu'il n'avait pu être fait au vu d'un bilan d'écritures comptables.

Cette attestation est contraire d'une part à la réalité initiale des relations contractuelles nées de la promesse dont il convient de rappeler que la caducité était encourue au 15 mars 2018 s'il n'était pas justifié au bénéficiaire de la levée de l'intégralité des conditions suspensives, laquelle n'a jamais été évoquée ou invoquée, d'autre part aux termes mêmes du courriel de M. [T] qui le 4 juin 2018 évoque un bilan dégradé, connaissant donc parfaitement la situation financière de la Scea, encore aux échanges de mails du 31 janvier 2018 démontrant que M. [W] était en possession de l'ensemble des éléments permettant de mener à bien l'audit, après le premier envoi réalisé par l'agence.

M. [G], gérant de la Scea atteste en outre avoir eu avec M.[T] et M. [W] plusieurs réunions de travail afin que M.[T] comprenne la situation économique du domaine jusqu'au printemps été 2018.

Quant aux autres conditions suspensives stipulées à la promesse, qu'il n'est pas nécessaire de détailler, aucune réclamation ou doléance n'a été portée par M. [T] avant qu'il n'évoque son impossibilité de trouver le financement nécessaire à l'acquisition et que le litige soit formalisé et il y a a minima renoncé puisqu'étant stipulées à son seul bénéfice, il n'a jamais prétendu à la caducité de la promesse dans le délai imparti, ne le faisant qu'une fois l'instance engagée.

Il convient en conséquence de constater que toutes les conditions suspensives étaient levées et que la vente était d'autant plus parfaite.

Toute faculté de dédit étant expirée, toutes les conditions suspensives étant levées, l'agence, M. [T] étant expressément désigné comme débiteur de sa commission dans la promesse du 21 décembre 2017 devenue synallagmatique par sa levée d'option, ce qu'il confirmait en acceptant la facture du 22 décembre 2017 émise par l'agence, la réclamation se heurte cependant aux termes de la loi Hoguet puisque la vente n'a pas été définitivement conclue par un acte authentique comme le rappelait au demeurant la facture acceptée.

Il est alors admis qu'en présence d'une promesse synallagmatique de vente constituant un accord définitif sur la chose et sur le prix, l'intermédiaire de vente ne peut être privé de son droit à rémunération ou à indemnisation lorsque l'agent immobilier prouve la faute de l'acquéreur l'ayant privé de la réalisation de la vente.

Si l'agence présente cette demande à titre subsidiaire, nouvellement en cause d'appel, elle tend à la même fin que la demande principale au sens de l'article 565 du code de procédure civile, à savoir le paiement d'une somme la rémunérant de ses diligences ou l'indemnisant de celles-ci et ne se heurte pas à la fin de non-recevoir que lui oppose M. [T] sur le fondement de l'article 564 du même code.

Dès lors qu'il est établi que seul M. [T] est à l'origine de l'absence de concrétisation de la vente par acte authentique alors que toutes les conditions pour sa réalisation étaient remplies, qu'il s'était engagé sur la base d'un achat sans recours à prêt bancaire, qu'il s'était reconnu débiteur de la commission, il convient de le condamner à indemniser l'agence de sa perte de chance de percevoir la rémunération escomptée, indemnisation que la cour est en mesure de fixer à la somme de 350 000 €.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [T] supportera les dépens de première instance et d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande nouvelle de la SAS [Localité 2] Properties tendant à l'indemniser au titre de la perte de chance de percevoir sa commission.

Condamne M. [X] [T] à payer à la SAS [Localité 2] Properties la somme de 350 000 € en indemnisation de ce préjudice.

Condamne M. [X] [T] aux dépens de première instance et d'appel.

Condamne M. [X] [T] à payer à la SAS [Localité 2] Properties la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.