CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 5 avril 2024, n° 23/14889

FAITS ET PROCÉDURE

Le 25 novembre 2021, la société Loga Exotique a signé, au profit d'une société en formation, la société Abi Exotique, une promesse de vente de son fonds de commerce d'alimentation, sis à [Localité 5], moyennant la somme de 50.000 €.

Conformément aux dispositions légales, la société Loga Exotique a adressé à la commune d'[Localité 5] l'imprimé de déclaration d'intention d'aliéner (DIA), accompagné de la promesse de vente, le 22 décembre 2021, cette date faisant courir le délai de deux mois durant lequel la ville peut exercer son droit de préemption.

Cette déclaration a été jugée incomplète car il manquait le bail commercial.

Le 10 février 2022, une nouvelle déclaration accompagnée du document manquant a été reçue par la municipalité.

Entretemps, le bénéficiaire de la promesse a renoncé à son bénéfice au motif qu'il n'avait pas obtenu son prêt.

Le 25 mars 2022, la commune d'[Localité 5] a pris la décision d'exercer son droit de préemption au prix convenu de 50.000 € et en a informé la société Loga Exotique par lettre recommandée du 29 mars 2022, distribuée le 5 avril 2022.

Le 8 juin 2022, la société Loga Exotique a informé la commune d'[Localité 5] de la renonciation du bénéficiaire de la promesse.

Par acte du 4 juillet 2022, la commune d'Athis Mons a assigné la société Loga Exotique devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de l'enjoindre sous astreinte à réaliser la vente de son fonds de commerce.

La société Loga Exotique a soulevé l'incompétence du tribunal de commerce pour apprécier la légalité d'un acte administratif tel la décision de la commune d'exercer son droit de préemption.

Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a statué ainsi :

- ne fait pas droit à l'exception d'incompétence soulevée par la SARL Loga Exotique,

- se déclare incompétent et invite la commune d'[Localité 5] à mieux se pourvoir,

- dit que le greffe procèdera à la notification de la présente décision par lettre recommandée avec accusé de réception adressée exclusivement aux parties,

- dit qu'en application de l'article 84 du cpc, la voie de l'appel est ouverte contre la présente décision dans le délai de quinze jours à compter de ladite notification,

- condamne la commune d'[Localité 5] au paiement à la SARL Loga Exotique de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la commune d'[Localité 5] à supporter les entiers dépens, dont ceux à

recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 95,05 € dont 15,63 € de TVA.

Le jugement est motivé ainsi qu'il suit :

'Sur l'exception d'incompétence soulevée par Loga

Considérant que Loga présente sa demande avant toute défense au fond, le tribunal la dit

recevable,

Considérant qu'au visa de l'article 75 du cpc, il appartient à la partie demanderesse à l'exception d'incompétence d'indiquer la juridiction qui, selon elle, serait compétente,

Constatant en l'espèce que Loga demande seulement au tribunal 'de se déclarer incompétent pour apprécier la légitimité d'un acte administratif tel qu'une décision pour une Commune d'exercer un droit de préemption' mais sans désigner la juridiction qui selon elle serait compétente, le tribunal ne fera pas droit à l'exception soulevée.

Sur les demandes de la Commune d'[Localité 5] et la compétence du tribunal

ll est constant que la Commune d'[Localité 5] demande au tribunal de constater que la vente entre elle et Loga est parfaite, comme le serait celle qui résulte d'un contrat de droit privé quiconstate la rencontre d'une offre de prix et de son acceptation,Mais le tribunal observe en l'espèce que le litige qui oppose les parties concerne le droit depréemption réservé par le code de l'urbanisme à une personne morale de droit public,

ll retient que ce droit est exorbitant au regard du droit privé et ne ressort que de la compétence du juge administratif et non de celle d'un tribunal de l'ordre judiciaire auquel appartient un tribunal de commerce.

Et considérant que cette distinction est d'ordre public, le tribunal se déclarera incompétent etinvitera la Commune d'[Localité 5] à mieux se pourvoir'.

La commune d'[Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 septembre 2023.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le Premier président de la cour d'appel de Paris a autorisé la commune d'[Localité 5] à assigner à jour fixe la société Loga Exotique avant le 19 octobre 2023 et a fixé l'audience au 13 décembre 2023.

L'assignation à jour fixe a été délivrée le 6 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions jointes à l'assignation à jour fixe du 6 octobre 2023, par lesquelles la commune d'[Localité 5], appelante, invite la cour à :

Vu l'article 1583 du code civil ,

Vu l'article L. 131-1 du code de procédure civile d'exécution ,

Vu l'article 700 du code de procédure civile ,

A titre principal :

- Annuler le jugement du 11 septembre 2023 en ce que le juge du tribunal de commerce s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la ville,

- Se déclarer compétent pour statuer sur le litige,

- Enjoindre la SARL Loga Exotique à réaliser la vente de son fonds de commerce sis [Adresse 2] à [Localité 5] au profit de la commune d'[Localité 5],

- Prononcer une astreinte de 1.000 € par jour de retard en cas de non-réalisation de la vente du fonds de commerce dans le délai d'un mois suivant la décision à intervenir, à l'encontre de la SARL Loga Exotique,

A titre subsidiaire :

- Annuler le jugement du 11 septembre 2023 en ce que le juge du tribunal de commerce s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la ville,

- Renvoyer l'affaire devant le tribunal de commerce de Paris,

En tout état de cause :

- Condamner la SARL Loga Exotique à verser à la commune d'[Localité 5] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SARL Loga Exotique aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 11 décembre 2023 par lesquelles la SARL Loga Exotique, intimée, invite la cour à :

Sur le fondement des dispositions des articles 1583 du code civil, 75 du code de procédure civile, 213-4, 213-7, 214-1 du code de l'urbanisme,

-Déclarer la commune d'[Localité 5] irrecevable et mal fondée en son appel,

- La déclarer irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement,

- Confirmer le jugement entrepris,

Si la Cour se déclarait compétente

- Débouter la commune d'Athis Mons d'[Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, et dire le droit de préemption de la commune d'[Localité 5] atteint de nullité pour défaut de déclaration dans le délai de deux mois courant depuis la première déclaration de Loga Exotique,

- Condamner la commune d'Athis Mons d'Athis Mons à verser à la société Loga Exotique la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Motivation

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ,

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions,

Sur la recevabilité de l'appel

La société Loga Exotique sollicite dans le dispositif de ses conclusions de déclarer irrecevable l'appel de la commune d'[Localité 5] ;

Toutefois elle ne précise pas, dans le corps de ses conclusions, ni le fondement ni les motifs de cette demande ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande ;

Sur la demande de la commune d'[Localité 5]

Aux termes de l'article 16 du même code, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations' ;

En l'espèce, il convient de considérer que la demande de la commune d'[Localité 5] 'd'annuler le jugement en ce que le tribunal de commerce s'est déclaré incompétent' alors qu'elle sollicite en conséquence de 'se déclarer compétent', s'analyse en une demande d'infirmer le jugement en ce que le tribunal de commerce s'est déclaré incompétent ;

Il y a lieu d'estimer que la demande d'infirmation sur l'incompétence est dans le débat puisque la commune d'[Localité 5] sollicite que la cour statue au fond et que la société Loga Exotique demande de confirmer le jugement et forme une demande subsidiaire 'si la cour se déclare compétente' ;

Sur la compétence du tribunal de commerce

La société Loga Exotique soulève l'incompétence du tribunal de commerce, pour apprécier la légalité d'un acte administratif, tel la décision de la commune d'exercer son droit de préemption, sachant que ladite société estime que la déclaration de préemption que la commune lui a adressée le 29 mars 2022 est entachée de nullité sur le fondement de l'article L214-1 alinéa 4 du code de l'urbanisme, comme ayant été faite hors du délai de deux mois résultant de la première déclaration reçue par la commune le 22 décembre 2021 ;

La commune d'[Localité 5] oppose que, si en matière de préemption, le juge administratif est seul compétent pour connaître de la légalité de la décision de préemption, en l'espèce la décision de préemption n'a fait l'objet d'aucun recours devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de sa notification, que cet acte est définitif et exécutoire, et que le juge judiciaire est le seul compétent pour fixer la valeur vénale du bien préempté et opérer le transfert de la propriété ;

Aux termes de l'article L214-1 alinéa 4 du code de l'urbanisme, dans le chapitre relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, ' Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L213-4 à L213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration' ;

Aux termes de l'article R421-1 du code de justice administrative, 'La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ...' ;

La décision de préemption prise dans le cadre du droit de préemption urbain d'une commune peut faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif ; le propriétaire du bien peut solliciter, dans ce cadre, l'annulation de la décision de préemption, notamment pour non respect des délais d'exercice de cette décision par la commune ;

En l'espèce, le 5 avril 2022, la société Loga Exotique a signé l'accusé de réception de la lettre du 29 mars 2022 par laquelle le maire d'[Localité 5] lui a adressé sa décision datée du 25 mars 2022 d'exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce appartenant à ladite société (pièces 3 et 4 commune) ;

Cette décision précise en son article 3 'La présente décision peut faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à partir de sa date de notification ou de publication' ;

La société Loga Exotique ne pouvait soulever que dans le cadre d'un excès de pouvoir devant le tribunal administratif l'absence d'exercice de la décision de préemption dans le délai de deux mois résultant de la première déclaration reçue par la commune le 22 décembre 2021, aux fins de justifier l'éventuelle nullité de la décision de préemption sur le fondement de l'article L214-1 alinéa 4 du code de l'urbanisme ;

Or il est constant que la société Loga Exotique n'a pas formé de recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter du 5 avril 2022

La décision de préemption du 25 mars 2022 est donc devenue définitive et la société Loga Exotique ne peut plus soulever valablement le fait que la décision de préemption n'aurait pas été exercée dans le délai de deux mois de la première déclaration reçue par la commune le 22 décembre 2021 ;

La commune d'Athis Mons a exercé son droit de préemption urbain sur un fonds de commerce et sollicite la réalisation de la vente ;

Or le contrat par lequel une commune achète un bien immobilier constitue en principe un contrat de droit privé et il en va ainsi alors même que ce contrat est conclu à la suite de l'exercice par cette commune de son droit de préemption urbain ;

Le litige, dont la commune a saisi le tribunal de commerce, ne porte pas sur la légalité de la décision de préemption mais sur la réalisation de la vente d'un fonds de commerce qui constitue un contrat de droit privé et relève de la compétence de la juridiction judiciaire, soit pour un fonds de commerce de la compétence du tribunal de commerce ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il s'est déclaré incompétent et a invité la commune d'[Localité 5] à mieux se pourvoir ;

Et il y a lieu de déclarer le tribunal de commerce de Paris compétent ;

Sur le fond

Sur l'évocation par la cour

Aux termes de l'article 86 du code de procédure civile, 'La cour renvoie l'affaire à la juridiction qu'elle estime compétente. Cette décision s'impose aux parties et au juge de renvoi.

Lorsque le renvoi est fait à la juridiction qui avait été initialement saisie, l'instance se poursuit à la diligence du juge' ;

Aux termes de l'article 88 du même code, 'Lorsque la cour est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction' ;

En l'espèce, les parties ayant conclu au fond, il apparaît d'une bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive et en conséquence d'évoquer le fond en application de l'article 88 susvisé ;

Sur la demande d'injonction de réaliser la vente

La commune estime que la vente est parfaite, sur le fondement de l'article 1583 du code civil, dès lors que la commune a exercé son droit de préemption au prix fixé dans la déclaration de cession, puisqu'il existe un accord sur la chose et sur le prix ;

La société Loga Exotique oppose que la vente n'est pas parfaite au sens de l'article 1583 du code civil, car la promesse indique qu'outre le prix de vente, l'acquéreur doit payer le stock de marchandises selon inventaire et débourser le dépôt de garantie du bail et que cette obligation ne figure pas dans la lettre de déclaration de préemption de la commune du 25 mars 2022 ;

Aux termes de l'article 1583 du code civil, 'Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé' ;

En l'espèce, la décision de préemption du 22 mars 2022 précise :

'Décide

Article 1 : D'exercer le droit de préemption sur le fonds de commerce d'alimentation générale sis [Adresse 2] 1944 à [Localité 5], appartenant à la société Loga Exotique, représentée par M. [C] [D].

Article 2 : Précise que l'acquisition se fera au prix de 50.000 € conformément aux modalités de cession prévues dans la déclaration' ;

La promesse de cession du fonds de commerce du 25 novembre 2021 stipule :

- en page 2 'Article 1 Objet de la cession ...

Les marchandises, qui figureraient en stock au jour du transfert de propriété effectif du fonds, seront transmises au bénéficiaire, sur la base d'un inventaire descriptif et estimatif qui sera réalisé par les parties au jour de ce transfert de propriété',

- en page 10 'Le cessionnaire s'engage à ...

Rembourser au cédant le jour de la prise de possession, les divers dépôts de garantie ; ainsi que les prorata des frais, charges, contributions et taxes payés d'avance et qui seraient à sa charge, sous déduction de ceux courus au même jour. A cette occasion, lors de la signature de l'acte de cession, il sera établi entre les parties, un compte prorata. Pour les impositions, contributions ou taxations ainsi que pour toute charge dont le montant exact ne serait pas encore fixé à la signature de l'acte de cession, il sera établi ultérieurement entre les parties qui s'y obligent, pour chaque imposition ou charge un compte prorata ...',

- en page 15 'Article 8 Prix

La présente cession a lieu moyennant le prix de 50.000 €. La ventilation de ce prix entre éléments corporels et éléments incorporels sera effectuée lors de la signature de l'acte définitif ...

Les marchandises en stock au jour de l'entrée en jouissance, seront payées directement entre les parties par voie d'accord direct entre elles (Les marchandises seront décrites et estimées à prix d'achat suivant inventaire établi contradictoirement entre les parties).

Elles sont payables par voie d'accord direct entre les parties' ;

Il en ressort que le prix fixé dans la décision de préemption de 50.000 € correspond au prix de cession fixé dans la promesse de vente ;

Concernant les dispositions relatives au stock de marchandises, aux dépôts de garantie et prorata des frais, charges, contributions et taxes, la promesse stipule qu'elles feront l'objet d'un accord entre les parties ultérieurement, au jour de l'entrée en jouissance ;

En conséquence, il convient de considérer que la vente est parfaite au sens de l'article 1583 du code civil et d'enjoindre la SARL Loga Exotique à réaliser la vente de son fonds de commerce au profit de la commune d'[Localité 5], sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, en cas de non-réalisation de la vente du fonds de commerce passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société Loga Exotique, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la commune d'[Localité 5] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Loga Exotique ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de la société Loga Exotique de déclarer irrecevable l'appel de la commune d'[Localité 5] ;

Infirme le jugement,

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déclare le tribunal de commerce de Paris compétent ;

Décide d'évoquer le fond ;

Déclare parfaite la vente au profit de la commune d'[Localité 5] du fonds de commerce sis [Adresse 2], à compter du 5 avril 2022, date de notification de la décision de préemption n°DCC 91017 22 00001 du 22 mars 2022 ;

Enjoint à la société Loga Exotique à réaliser la vente de ce fonds de commerce au profit de la commune d'[Localité 5], sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, en cas de non-réalisation de la vente du fonds de commerce passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne la société Loga Exotique aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la commune d'[Localité 5] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;

Rejette la demande de la société Loga Exotique au titre de l'article 700 du code de procédure civile.