CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 11 avril 2024, n° 21/02852
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 AVRIL 2024
N° 2024/ 185
Rôle N° RG 21/02852 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHADM
S.D.C. DE L'IMMEUBLE 'LES JASMINS'
C/
[S] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maxime ROUILLOT
Me Jean-marc SZEPETOWSKI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 20 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04.
APPELANT
S.D.C. DE L'IMMEUBLE 'LES JASMINS' représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 1], immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 384 155 219, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Michela BOSETTI, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M.[W] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier Les Jasmins, [Adresse 3] à [Localité 4] (06).
Il a commencé des travaux dans son logement. Une expertise judiciaire a été ordonnée après la saisine d'un juge des référés par un autre copropriétaire qui se plaignait de la démolition de murs porteurs ayant provoqué des fissures dans son appartement. Cette décision a également décidé de l'arrêt immédiat des travaux,
Par courriel du 26 juillet 2018, il a été demandé au syndic de copropriété, pour le compte de M.[W], l'inscription de la résolution suivante à l'ordre du jour : 'ratification des travaux réalisés dans l'appartement R-2 de M.[W] suite aux résultats de l'expertise du 12 juillet 2018 qui a établi l'absence de tout dommage au bâtiment et aux parties communes ainsi que l'absence de tout risque de stabilité'.
Par courriel du 27 juillet 2018, il a sollicité du syndic l'inscription de la résolution suivante à l'ordre du jour :' ratifier les travaux d'ouverture entrepris et autoriser les poursuites des travaux aux conditions qui seraient éventuellement fixées par l'expert judiciaire actuellement désigné'.
Le syndic n'a pas inscrit ces résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'assemblée générale du 27 août 2018 a rejeté la résolution n°15 relative à l'installation d'un point d'eau à l'intérieur du garage de M.[W] permettant l'alimentation en eau ainsi que le raccordement hydraulique au compteur individuel de son appartement en passant par la cage d'escalier.
Elle a également rejeté la résolution n° 16 relative au changement de la porte de garage de M.[W].
Par acte d'huissier du 11 octobre 2018, M.[W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Jasmins, aux fins principalement de voir prononcer l'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme ainsi qu'à des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
- annulé la résolution n°15 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de
l'immeuble LES JASMINS du 27 août 2018 ;
- annulé la résolution n°16 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de
l'immeuble LES JASMINS du 27 août 2018 ;
- débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme
à ses questions ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES JASMINS à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES JASMINS à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure
civile ;
- condamné la partie succombante, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES JASMINS, aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés conformément à l'article 699
du code de procédure civile ;
- dispensé M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente
procédure ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Les premiers juges ont annulé la résolution 15 au motif d'un abus de majorité en indiquant que l'approbation des travaux projetés par M.[W] n'était pas requis par le règlement de copropriété, que le rejet n'était pas suffisamment motivé et qu'il nuisait à un copropriétaire.
Ils ont annulé la résolution 16 au motif d'un abus de majorité en notant que le rejet de la résolution n'était pas suffisamment motivé et nuisait à un copropriétaire et à l'intérêt collectif en empêchant la réfection de la porte du garage.
Tout en relevant que le refus du syndic de copropriété d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 août 2018 une résolution sollicitée par M.[W] tendant à voir ratifier les travaux qu'il avait réalisés dans son appartement avait créé un préjudice au détriment de ce dernier, en le privant de la possibilité de s'expliquer devant l'assemblée générale, ils ont rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[W] en estimant qu'il n'étayait pas sa demande mais ont condamné le syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par déclaration du 24 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme à ses questions.
M.[W] a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Les jasmins' demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a « débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme à ses questions » ;
- de débouter M. [W] de ses demandes
- de condamner M. [W] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JASMINS une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- de condamner M. [W] entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SELARL ROUILLOT GAMBINI représentée par Maître Maxime ROUILLOT, Avocat aux offres de droit.
Il conclut à l'absence d'abus de majorité concernant la résolution n° 15. Il expose que le projet et les renseignements communiqués à l'assemblée générale par M.[W] étaient imprécis et contraires au règlement de copropriété qui note, dans son article 5, que les garages ne peuvent servir qu'au remisage des automobiles. Il estime que l'installation d'un robinet laisse penser à un changement de destination. Il ajoute que l'installation d'un robinet sans évacuation entraîne des risques d'infiltrations (les garages se trouvant au-dessus des appartements). Il indique que les travaux envisagés impliquaient un passage de gaines et de canalisations dans la cage d'escalier, partie commune, sources de nuisances et d'atteinte à l'esthétique de l'immeuble. Il affirme que ces travaux étaient soumis à l'approbation de l'assemblée générale en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il conteste tout abus de majorité concernant la résolution n° 16. Il estime que le projet de changement de porte de garage de M.[W] nuit à l'harmonie de l'immeuble puisqu'elle diffère des autres portes de garage existantes. Il précise que le règlement intérieur note que les fermetures extérieures ne peuvent être modifiées sans l'autorisation de l'assemblée générale. Il expose que la résolution a été voté en préservant l'intérêt collectif. Il précise qu'à ce jour, M.[W] a changé sa porte de garage en installant une porte identique à celles des autres.
Il déclare que M.[W] a effectué des travaux sur un mur porteur, partie commune, sans recueillir l'accord des copropriétaires en assemblée générale, en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste avoir refusé sans raison d'inscrire à l'ordre du jour la première résolution proposée par M.[W] puisque la demande de ce dernier était très imprécise et mensongère puisqu'elle laissait entendre que ceux-ci avaient été déclarés conformes par un expert. Il affirme que la deuxième demande d'inscription à l'ordre du jour faite le 27 juillet 2018 était incomplète et tardive, les convocations étant parties le même jour. Il ajoute que l'expert n'a jamais attesté à l'époque que les travaux pouvaient reprendre. Il souligne qu'au moment de ses demandes d'inscription, les opérations d'expertise n'étaient pas terminées. Il relève que M.[W], depuis les deux courriels de juillet 2018, n'a plus jamais demandé la réinscription à l'ordre du jour de cette question.
Il précise que le juge des référés a ordonné l'arrêt des travaux débutés par M.[W] sans autorisation le 06 mars 2018 et mis en oeuvre une expertise judiciaire déposée le 10 septembre 2020. Il explique que des murs porteurs ont été détruits et que des fissures sont apparues.
Il conteste toute résistance abusive.
Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[W] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les résolutions 15 et 16, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts, sauf à parfaire le montant à la somme de 1500 euros par mois à compter du 27 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme aux questions qu'il a soumises,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que l'assemblée générale doit uniquement vérifier si les travaux envisagés ne compromettent pas la stabilité de l'immeuble, soient conformes à la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires.
Il en conclut que la pose d'un robinet n'enfreint aucune de ces conditions si bien que le rejet de la résolution n° 15 était abusive.
Il expose qu'il en est de même pour le changement de la porte de son garage qui est vétuste. Il explique que la porte envisagée ne nuisait pas à l'harmonie de l'immeuble.
Il estime abusif le refus du syndic des copropriétaire de porter à l'ordre du jour la ratification des travaux qu'il a entrepris, alors que l'expert judiciaire a confirmé qu'ils n'entraînaient aucun risque pour la stabilité de l'immeuble, qu'ils n'étaient pas à l'origine des désordres allégués par une autre copropriétaire et que des tels travaux avaient également été effectués chez d'autres copropriétaires. Il expose que le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité ou non d'inscrire une question sur l'ordre du jour.
Il souligne que les travaux qu'il a entamés sont à l'arrêt depuis plus de quatre ans, qu'ils étaient effectués à l'intérieur d'une partie privative et que son logement est inhabitable. Il estime que le refus fautif du syndicat des copropriétaires d'inscrire à l'ordre du jour la ratification des travaux qu'il a effectués doit être sanctionné par l'allocation d'une somme de 1500 euros par mois, correspondant à la valeur locative de l'appartement, depuis la date de l'assemblée à laquelle il avait demandé l'inscription de celui-ci jusqu'à l'inscription de la question à la prochaine assemblée.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
MOTIVATION
Sur la demande d'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale du 27 août 2018 pour abus de majorité
Une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité. L'abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires.
Le projet de la résolution n° 15 proposé au vote était ainsi présenté : demande de M.[W] relative à l'installation d'un point d'eau à l'intérieur de son garage permettant l'alimentation en eau ainsi que le raccordement hydraulique au compteur individuel de son appartement en passant par la cage d'escalier, article 25 ou à défaut 25-1. L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la demande de M.[W] (cf doc.joints) sous réserve des autorisations administratives, donne son accord pour l'installation d'un point d'eau à l'intérieur de son garage permettant l'alimentation en eau ainsi que le raccordement hydraulique au compteur individuel de son appartement en passant par la cage d'escalier. Cette installation sera à usage exclusif d'entretien de voitures et ne devra en aucun cas en changer la destination du garage. S'il est constaté un changement de destination du lot par cette installation, le syndic se réservera le droit de faire valoir les droits du syndicat des copropriétaires par toutes voies nécessaires aux frais exclusifs de M.[W].
Il n'est pas contesté que l'article 5 du règlement de copropriété énonce, au paragraphe 'garages' que 'les garages ne pourront servir qu'au remisage des automobiles. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation (...)'.
Il n'est pas non plus contesté par M.[W] que les garages se trouvent au-dessus des appartements et que la cage d'escalier est une partie commune.
Compte tenu des incertitudes que pouvaient avoir les copropriétaires sur la manière dont le raccordement hydraulique proposé par M.[W] s'effectuerait en passant par la cage d'escalier, partie commune, le rejet de cette résolution ne relève pas d'un abus de majorité. M.[W] ne justifie pas d'un abus commis par la majorité ni que la délibération adoptée serait sans intérêt pour la collectivité, puisqu'était impliquée une partie commune.
Dès lors, il convient d'infirmer le jugement déféré qui a prononcé l'annulation de cette résolution.
Le projet de la résolution n° 16 proposé au vote était ainsi présenté : accord de l'assemblée générale pour le changement de la porte de garage. L'assemblée générale autorise, sous réserve des autorisations administratives, M.[W] à remplacer ses deux portes de garage par une seule porte de modèle différent à celles existantes, modifiant ainsi l'aspect esthétique de la façade, et de même couleur que les autres portes de garages.
Il n'est pas contesté que le règlement de copropriété mentionne, au chapitre 'harmonie de l'immeuble' : les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps et balustrades des terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. La pose de store et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l'architecte de l'immeuble exclusivement'.
La porte de garage que souhaitait poser M.[W] différait des autres portes de garage. Ce dernier ne conteste pas les dernières écritures du syndicat selon lesquelles il a finalement changé sa porte de garage avec un modèle correspondant à celui des autres copropriétaires.
Compte tenu du fait que le projet initial de M.[W] consistait en la pose d'une porte différente de celle des autres, les copropriétaires pouvaient légitimement s'interroger sur le respect de l'harmonie de l'immeuble. Le rejet de cette résolution ne relève pas d'un abus de majorité. M.[W] ne justifie pas d'un abus commis par la majorité ni que la délibération adoptée serait sans intérêt pour la collectivité, puisqu'était impliquée l'harmonie de l'immeuble visée dans le règlement de copropriété. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur le refus d'inscription de résolutions à l'ordre du jour des assemblées
Selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version alors applicable en juillet 2018, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Par courriel du 26 juillet 2018, il a été demandé au syndic de copropriété, pour le compte de M.[W], l'inscription de la résolution suivante à l'ordre du jour : 'ratification des travaux réalisés dans l'appartement R-2 de M.[W] suite aux résultats de l'expertise du 12 juillet 2018 qui a établi l'absence de tout dommage au bâtiment et aux parties communes ainsi que l'absence de tout risque de stabilité'.
Par courriel du 27 juillet 2018, le syndic de copropriété a répondu ne pouvoir porter à l'ordre du jour la ratification puisque l'assemblée générale de l'année précédente n'avait pas validé la démolition du mur et qu'à ce jour, il n'avait pas reçu d'écrit de la part de l'expert judiciaire.
Par courriel du 27 juillet 2018, il était demandé au syndic de copropriété, pour le compte de M.[W], d'inscrire à l'ordre du jour la résolution suivante'ratifier les travaux d'ouverture entrepris et autoriser la poursuite des travaux aux conditions qui seraient éventuellement fixées par l'expert judiciaire actuellement désigné'.
Il appartient au copropriétaire, s'il souhaite que soient inscrites des questions à l' ordre du jour de préparer un projet cohérent de résolutions. Si les questions répondent effectivement à une demande précise, le syndic doit y donner suite, sans avoir à en apprécier l'utilité ou l'opportunité.
La première demande d'inscription à l'ordre du jour formulée par M.[W] est d'une grande imprécision puisqu'elle évoque la ratification de travaux sans préciser de quels travaux il est question. Ainsi, il ne peut être reproché au syndic de copropriété de n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour la première demande.
S'agissant de la deuxième demande, faite le lendemain, elle est plus précise puisqu'elle évoque une demande de ratification de travaux d'ouverture et de demande tendant à être autorisé à les poursuivre aux conditions éventuellement fixées par l'expert judiciaire désigné.
Le syndic justifie qu'il ne pouvait cependant la porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 août 2018 puisque qu'elle était trop tardive, les convocation ayant été envoyéesle 27 juillet 2018.
Le syndic de copropriétaire ne justifie d'aucun motif pour n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour ce projet de résolution à l'assemblée générale suivante. Il ne peut soulever l'argument selon lequel l'expertise n'était pas terminée, puisque la question répondait à une demande précise et que le syndic devait y donner suite, sans avoir à en apprécier l'utilité ou l'opportunité.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas porté à l'ordre du jour la question évoquée dans le courriel du 27 juillet 2018 dans les assemblées générales postérieures. Il ne peut faire le reproche à M.[W] de n'avoir plus demandé la réinscription à l'ordre du jour, puisqu'il lui appartient de procéder à l'inscription du projet sollicité, formé par mail du 27 juillet 2018, à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. Il s'agit d'une faute commise par le syndic. Il en est résulté pour M.[W] un préjudice lié au fait qu'il n'a pu s'expliquer devant l'assemblée générale des copropriétaires. Son préjudice sera intégralement réparé par l'allocation de la somme de 2000 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum du montant du préjudice. M.[W] ne peut solliciter la somme de 1500 euros par mois jusqu'à l'inscription de la question à une assemblée générale ultérieure à titre de réparation, en indiquant que son logement est inhabitable et que les travaux sont à l'arrêt, puisque l'arrêt des travaux émane d'une décision de justice et que le refus d'inscription à l'ordre du jour par le syndic n'est pas en lien direct avec cette situation. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sur ce point sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Chaque partie est en partie succombante. Dès lors, tant M.[W] que le syndicat des copropriétaires garderont à leur charge les dépens qu'ils ont exposés en première instance et en appel pour faire valoir leur droit.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui a dispensé M.[W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et qui a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M.[S] [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes d'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble les Jasmins à [Localité 4] du 27 août 2018,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Jasmins à [Localité 4] à verser 2000 euros de dommages et intérêts à M.[S] [W],
REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel,
REJETTE la demande de M.[S] [W] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
.
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 AVRIL 2024
N° 2024/ 185
Rôle N° RG 21/02852 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHADM
S.D.C. DE L'IMMEUBLE 'LES JASMINS'
C/
[S] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maxime ROUILLOT
Me Jean-marc SZEPETOWSKI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 20 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04.
APPELANT
S.D.C. DE L'IMMEUBLE 'LES JASMINS' représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 1], immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 384 155 219, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Michela BOSETTI, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M.[W] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier Les Jasmins, [Adresse 3] à [Localité 4] (06).
Il a commencé des travaux dans son logement. Une expertise judiciaire a été ordonnée après la saisine d'un juge des référés par un autre copropriétaire qui se plaignait de la démolition de murs porteurs ayant provoqué des fissures dans son appartement. Cette décision a également décidé de l'arrêt immédiat des travaux,
Par courriel du 26 juillet 2018, il a été demandé au syndic de copropriété, pour le compte de M.[W], l'inscription de la résolution suivante à l'ordre du jour : 'ratification des travaux réalisés dans l'appartement R-2 de M.[W] suite aux résultats de l'expertise du 12 juillet 2018 qui a établi l'absence de tout dommage au bâtiment et aux parties communes ainsi que l'absence de tout risque de stabilité'.
Par courriel du 27 juillet 2018, il a sollicité du syndic l'inscription de la résolution suivante à l'ordre du jour :' ratifier les travaux d'ouverture entrepris et autoriser les poursuites des travaux aux conditions qui seraient éventuellement fixées par l'expert judiciaire actuellement désigné'.
Le syndic n'a pas inscrit ces résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'assemblée générale du 27 août 2018 a rejeté la résolution n°15 relative à l'installation d'un point d'eau à l'intérieur du garage de M.[W] permettant l'alimentation en eau ainsi que le raccordement hydraulique au compteur individuel de son appartement en passant par la cage d'escalier.
Elle a également rejeté la résolution n° 16 relative au changement de la porte de garage de M.[W].
Par acte d'huissier du 11 octobre 2018, M.[W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Jasmins, aux fins principalement de voir prononcer l'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme ainsi qu'à des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
- annulé la résolution n°15 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de
l'immeuble LES JASMINS du 27 août 2018 ;
- annulé la résolution n°16 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de
l'immeuble LES JASMINS du 27 août 2018 ;
- débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme
à ses questions ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES JASMINS à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES JASMINS à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure
civile ;
- condamné la partie succombante, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES JASMINS, aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés conformément à l'article 699
du code de procédure civile ;
- dispensé M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente
procédure ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Les premiers juges ont annulé la résolution 15 au motif d'un abus de majorité en indiquant que l'approbation des travaux projetés par M.[W] n'était pas requis par le règlement de copropriété, que le rejet n'était pas suffisamment motivé et qu'il nuisait à un copropriétaire.
Ils ont annulé la résolution 16 au motif d'un abus de majorité en notant que le rejet de la résolution n'était pas suffisamment motivé et nuisait à un copropriétaire et à l'intérêt collectif en empêchant la réfection de la porte du garage.
Tout en relevant que le refus du syndic de copropriété d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 août 2018 une résolution sollicitée par M.[W] tendant à voir ratifier les travaux qu'il avait réalisés dans son appartement avait créé un préjudice au détriment de ce dernier, en le privant de la possibilité de s'expliquer devant l'assemblée générale, ils ont rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[W] en estimant qu'il n'étayait pas sa demande mais ont condamné le syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par déclaration du 24 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme à ses questions.
M.[W] a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Les jasmins' demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a « débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme à ses questions » ;
- de débouter M. [W] de ses demandes
- de condamner M. [W] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JASMINS une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- de condamner M. [W] entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SELARL ROUILLOT GAMBINI représentée par Maître Maxime ROUILLOT, Avocat aux offres de droit.
Il conclut à l'absence d'abus de majorité concernant la résolution n° 15. Il expose que le projet et les renseignements communiqués à l'assemblée générale par M.[W] étaient imprécis et contraires au règlement de copropriété qui note, dans son article 5, que les garages ne peuvent servir qu'au remisage des automobiles. Il estime que l'installation d'un robinet laisse penser à un changement de destination. Il ajoute que l'installation d'un robinet sans évacuation entraîne des risques d'infiltrations (les garages se trouvant au-dessus des appartements). Il indique que les travaux envisagés impliquaient un passage de gaines et de canalisations dans la cage d'escalier, partie commune, sources de nuisances et d'atteinte à l'esthétique de l'immeuble. Il affirme que ces travaux étaient soumis à l'approbation de l'assemblée générale en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il conteste tout abus de majorité concernant la résolution n° 16. Il estime que le projet de changement de porte de garage de M.[W] nuit à l'harmonie de l'immeuble puisqu'elle diffère des autres portes de garage existantes. Il précise que le règlement intérieur note que les fermetures extérieures ne peuvent être modifiées sans l'autorisation de l'assemblée générale. Il expose que la résolution a été voté en préservant l'intérêt collectif. Il précise qu'à ce jour, M.[W] a changé sa porte de garage en installant une porte identique à celles des autres.
Il déclare que M.[W] a effectué des travaux sur un mur porteur, partie commune, sans recueillir l'accord des copropriétaires en assemblée générale, en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste avoir refusé sans raison d'inscrire à l'ordre du jour la première résolution proposée par M.[W] puisque la demande de ce dernier était très imprécise et mensongère puisqu'elle laissait entendre que ceux-ci avaient été déclarés conformes par un expert. Il affirme que la deuxième demande d'inscription à l'ordre du jour faite le 27 juillet 2018 était incomplète et tardive, les convocations étant parties le même jour. Il ajoute que l'expert n'a jamais attesté à l'époque que les travaux pouvaient reprendre. Il souligne qu'au moment de ses demandes d'inscription, les opérations d'expertise n'étaient pas terminées. Il relève que M.[W], depuis les deux courriels de juillet 2018, n'a plus jamais demandé la réinscription à l'ordre du jour de cette question.
Il précise que le juge des référés a ordonné l'arrêt des travaux débutés par M.[W] sans autorisation le 06 mars 2018 et mis en oeuvre une expertise judiciaire déposée le 10 septembre 2020. Il explique que des murs porteurs ont été détruits et que des fissures sont apparues.
Il conteste toute résistance abusive.
Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[W] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les résolutions 15 et 16, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts, sauf à parfaire le montant à la somme de 1500 euros par mois à compter du 27 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme aux questions qu'il a soumises,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que l'assemblée générale doit uniquement vérifier si les travaux envisagés ne compromettent pas la stabilité de l'immeuble, soient conformes à la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires.
Il en conclut que la pose d'un robinet n'enfreint aucune de ces conditions si bien que le rejet de la résolution n° 15 était abusive.
Il expose qu'il en est de même pour le changement de la porte de son garage qui est vétuste. Il explique que la porte envisagée ne nuisait pas à l'harmonie de l'immeuble.
Il estime abusif le refus du syndic des copropriétaire de porter à l'ordre du jour la ratification des travaux qu'il a entrepris, alors que l'expert judiciaire a confirmé qu'ils n'entraînaient aucun risque pour la stabilité de l'immeuble, qu'ils n'étaient pas à l'origine des désordres allégués par une autre copropriétaire et que des tels travaux avaient également été effectués chez d'autres copropriétaires. Il expose que le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité ou non d'inscrire une question sur l'ordre du jour.
Il souligne que les travaux qu'il a entamés sont à l'arrêt depuis plus de quatre ans, qu'ils étaient effectués à l'intérieur d'une partie privative et que son logement est inhabitable. Il estime que le refus fautif du syndicat des copropriétaires d'inscrire à l'ordre du jour la ratification des travaux qu'il a effectués doit être sanctionné par l'allocation d'une somme de 1500 euros par mois, correspondant à la valeur locative de l'appartement, depuis la date de l'assemblée à laquelle il avait demandé l'inscription de celui-ci jusqu'à l'inscription de la question à la prochaine assemblée.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
MOTIVATION
Sur la demande d'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale du 27 août 2018 pour abus de majorité
Une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité. L'abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires.
Le projet de la résolution n° 15 proposé au vote était ainsi présenté : demande de M.[W] relative à l'installation d'un point d'eau à l'intérieur de son garage permettant l'alimentation en eau ainsi que le raccordement hydraulique au compteur individuel de son appartement en passant par la cage d'escalier, article 25 ou à défaut 25-1. L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la demande de M.[W] (cf doc.joints) sous réserve des autorisations administratives, donne son accord pour l'installation d'un point d'eau à l'intérieur de son garage permettant l'alimentation en eau ainsi que le raccordement hydraulique au compteur individuel de son appartement en passant par la cage d'escalier. Cette installation sera à usage exclusif d'entretien de voitures et ne devra en aucun cas en changer la destination du garage. S'il est constaté un changement de destination du lot par cette installation, le syndic se réservera le droit de faire valoir les droits du syndicat des copropriétaires par toutes voies nécessaires aux frais exclusifs de M.[W].
Il n'est pas contesté que l'article 5 du règlement de copropriété énonce, au paragraphe 'garages' que 'les garages ne pourront servir qu'au remisage des automobiles. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation (...)'.
Il n'est pas non plus contesté par M.[W] que les garages se trouvent au-dessus des appartements et que la cage d'escalier est une partie commune.
Compte tenu des incertitudes que pouvaient avoir les copropriétaires sur la manière dont le raccordement hydraulique proposé par M.[W] s'effectuerait en passant par la cage d'escalier, partie commune, le rejet de cette résolution ne relève pas d'un abus de majorité. M.[W] ne justifie pas d'un abus commis par la majorité ni que la délibération adoptée serait sans intérêt pour la collectivité, puisqu'était impliquée une partie commune.
Dès lors, il convient d'infirmer le jugement déféré qui a prononcé l'annulation de cette résolution.
Le projet de la résolution n° 16 proposé au vote était ainsi présenté : accord de l'assemblée générale pour le changement de la porte de garage. L'assemblée générale autorise, sous réserve des autorisations administratives, M.[W] à remplacer ses deux portes de garage par une seule porte de modèle différent à celles existantes, modifiant ainsi l'aspect esthétique de la façade, et de même couleur que les autres portes de garages.
Il n'est pas contesté que le règlement de copropriété mentionne, au chapitre 'harmonie de l'immeuble' : les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps et balustrades des terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. La pose de store et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l'architecte de l'immeuble exclusivement'.
La porte de garage que souhaitait poser M.[W] différait des autres portes de garage. Ce dernier ne conteste pas les dernières écritures du syndicat selon lesquelles il a finalement changé sa porte de garage avec un modèle correspondant à celui des autres copropriétaires.
Compte tenu du fait que le projet initial de M.[W] consistait en la pose d'une porte différente de celle des autres, les copropriétaires pouvaient légitimement s'interroger sur le respect de l'harmonie de l'immeuble. Le rejet de cette résolution ne relève pas d'un abus de majorité. M.[W] ne justifie pas d'un abus commis par la majorité ni que la délibération adoptée serait sans intérêt pour la collectivité, puisqu'était impliquée l'harmonie de l'immeuble visée dans le règlement de copropriété. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur le refus d'inscription de résolutions à l'ordre du jour des assemblées
Selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version alors applicable en juillet 2018, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Par courriel du 26 juillet 2018, il a été demandé au syndic de copropriété, pour le compte de M.[W], l'inscription de la résolution suivante à l'ordre du jour : 'ratification des travaux réalisés dans l'appartement R-2 de M.[W] suite aux résultats de l'expertise du 12 juillet 2018 qui a établi l'absence de tout dommage au bâtiment et aux parties communes ainsi que l'absence de tout risque de stabilité'.
Par courriel du 27 juillet 2018, le syndic de copropriété a répondu ne pouvoir porter à l'ordre du jour la ratification puisque l'assemblée générale de l'année précédente n'avait pas validé la démolition du mur et qu'à ce jour, il n'avait pas reçu d'écrit de la part de l'expert judiciaire.
Par courriel du 27 juillet 2018, il était demandé au syndic de copropriété, pour le compte de M.[W], d'inscrire à l'ordre du jour la résolution suivante'ratifier les travaux d'ouverture entrepris et autoriser la poursuite des travaux aux conditions qui seraient éventuellement fixées par l'expert judiciaire actuellement désigné'.
Il appartient au copropriétaire, s'il souhaite que soient inscrites des questions à l' ordre du jour de préparer un projet cohérent de résolutions. Si les questions répondent effectivement à une demande précise, le syndic doit y donner suite, sans avoir à en apprécier l'utilité ou l'opportunité.
La première demande d'inscription à l'ordre du jour formulée par M.[W] est d'une grande imprécision puisqu'elle évoque la ratification de travaux sans préciser de quels travaux il est question. Ainsi, il ne peut être reproché au syndic de copropriété de n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour la première demande.
S'agissant de la deuxième demande, faite le lendemain, elle est plus précise puisqu'elle évoque une demande de ratification de travaux d'ouverture et de demande tendant à être autorisé à les poursuivre aux conditions éventuellement fixées par l'expert judiciaire désigné.
Le syndic justifie qu'il ne pouvait cependant la porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 août 2018 puisque qu'elle était trop tardive, les convocation ayant été envoyéesle 27 juillet 2018.
Le syndic de copropriétaire ne justifie d'aucun motif pour n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour ce projet de résolution à l'assemblée générale suivante. Il ne peut soulever l'argument selon lequel l'expertise n'était pas terminée, puisque la question répondait à une demande précise et que le syndic devait y donner suite, sans avoir à en apprécier l'utilité ou l'opportunité.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas porté à l'ordre du jour la question évoquée dans le courriel du 27 juillet 2018 dans les assemblées générales postérieures. Il ne peut faire le reproche à M.[W] de n'avoir plus demandé la réinscription à l'ordre du jour, puisqu'il lui appartient de procéder à l'inscription du projet sollicité, formé par mail du 27 juillet 2018, à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. Il s'agit d'une faute commise par le syndic. Il en est résulté pour M.[W] un préjudice lié au fait qu'il n'a pu s'expliquer devant l'assemblée générale des copropriétaires. Son préjudice sera intégralement réparé par l'allocation de la somme de 2000 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum du montant du préjudice. M.[W] ne peut solliciter la somme de 1500 euros par mois jusqu'à l'inscription de la question à une assemblée générale ultérieure à titre de réparation, en indiquant que son logement est inhabitable et que les travaux sont à l'arrêt, puisque l'arrêt des travaux émane d'une décision de justice et que le refus d'inscription à l'ordre du jour par le syndic n'est pas en lien direct avec cette situation. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sur ce point sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Chaque partie est en partie succombante. Dès lors, tant M.[W] que le syndicat des copropriétaires garderont à leur charge les dépens qu'ils ont exposés en première instance et en appel pour faire valoir leur droit.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui a dispensé M.[W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et qui a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M.[S] [W] de sa demande de dommages et intérêts de 1500 euros par mois à compter du 28 août 2018 jusqu'à la prochaine assemblée portant sur un ordre du jour conforme ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes d'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble les Jasmins à [Localité 4] du 27 août 2018,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Jasmins à [Localité 4] à verser 2000 euros de dommages et intérêts à M.[S] [W],
REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel,
REJETTE la demande de M.[S] [W] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
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