CA Angers, ch. com. A, 16 avril 2024, n° 23/00014

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 juillet 2019, la SCI Mecasud a renouvelé le bail commercial donné précédemment, le 31 juillet 2010, à la SAS Comeca France et portant sur des locaux situés [Adresse 14] [Localité 12], se composant, sur une parcelle de 5 760 m² cadastrée RW n°[Cadastre 8], d'un ensemble immobilier à usage de bureaux, locaux sociaux et ateliers, une parcelle RW n°[Cadastre 6] pour une surface de 167 m² à usage de parking, une parcelle n°[Cadastre 7] à usage de parking et l'usage d'une cour indivise sur la parcelle n°[Cadastre 9] pour une surface de 1222 m², destinés à l'activité du preneur telle que décrite dans son objet social, à savoir, fabrication de matériel de distribution et de commande électrique, moyennant un loyer annuel de 245 000 euros, payable trimestriellement en quatre termes égaux et d'avance, le premier de chaque trimestre, TVA en sus, indexé selon une clause d'échelle mobile.

Un avenant a été régularisé, le 3 novembre 2021, afin de modifier la consistance des locaux donnés à bail, la parcelle cadastrée RW[Cadastre 10] se substituant à la parcelle RW[Cadastre 6].

Par bail dérogatoire du 15 juillet 2021, la SCI Mecasud a donné en location à la SAS Comeca France un local à usage de stockage appelé bunker 1, dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 14] [Localité 12], moyennant un loyer annuel hors charges de 2 546,44 euros HT, TVA en sus, outre les impôts, taxes et charges définis au bail, payable trimestriellement en quatre termes égaux et d'avance, pour une durée de douze mois et se terminant, au plus tard, au 31 juillet 2022.

Suivant un acte de vente du 13 décembre 2021, les SCPI Epargne Pierre et My share ont acquis en indivision de la SCI Mecasud un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments indépendants, à destination de bureau, commerce, industrie et stockage et un troisième bâtiment, emplacements de stationnement et transformateurs électriques, l'ensemble figurant au cadastre sous les référence section RW, n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], ainsi qu'une quote-part indivise de la parcelle section RW n° [Cadastre 9], le tout pour une contenance totale de 2 ha 08 a 74 ca. Il est constant que les biens ainsi acquis comprennent les biens qui étaient donnés à bail à la SAS Comeca France.

Par actes d'huissier du 28 janvier 2022, la SAS Comeca France a fait délivrer aux SCPI Epargne Pierre et My share un congé pour chacun des deux baux, à effet au 31 juillet 2022.

Les loyers du premier et deuxième trimestre de l'année 2022 sont restés impayés.

La SAS Comeca France a été mise en demeure de régler ces loyers par lettres recommandées du 22 mars 2022 et 5 avril 2022 puis par sommation du 3 mai 2022.

Le 14 juin 2022, les SCPI Epargne Pierre et My share ont assigné la SAS Comeca France en référé en paiement d'une provision à valoir sur les loyers impayés du mois de juillet 2022, en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 31 juillet 2022, en paiement d'une provision à valoir sur les indemnités d'occupation mensuelles dues au mois d'août, et septembre 2022.

La SAS Comeca France s'est maintenue dans les lieux au-delà de la date d'effet de ses congés.

Par acte du 20 septembre 2022, les SCPI Epargne Pierre et My share ont assigné en référé la SAS Comeca France en expulsion sous astreinte.

Par ordonnance rendue le 16 décembre 2022, le juge des référé du tribunal judiciaire du Mans a :

- constaté la régularité de l'assignation ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ;

- dit qu'il est équitable de ne pas faire droit aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Le premier juge a retenu que la demande d'expulsion se heurtait, d'une part, à une contestation sérieuse tenant à l'existence de l'action en nullité de la vente des biens loués engagée par la société Comeca France qui, si elle était accueillie, aurait pour effet de priver les Epargne Pierre et My share de tout droit sur ces biens et n'auraient plus alors qualité pour solliciter l'expulsion de la société Comeca France et, d'autre part, à l'absence d'urgence, la société Comeca France continuant à payer les indemnités d'occupation, de sorte que la demande ne satisfaisait pas aux conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, une mesure d'expulsion ne pouvant être qualifiée de mesure conservatoire ou de remise en état.

Par une déclaration au greffe reçue le 3 janvier 2023, les SCPI Epargne Pierre et My share ont interjeté appel de cette ordonnance en attaquant toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a constaté la régularité de l'assignation.

La SAS Comeca France a été intimée.

Les parties ont conclu.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les SCPI Epargne Pierre et My share prient la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue le 16 décembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a constaté la régularité de l'assignation.

- réformer l'ordonnance pour le surplus et notamment en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé.

Statuant à nouveau :

- ordonner l'expulsion de la société Comeca France ainsi que de tous occupants de son chef des locaux propriétés des sociétés Epargne Pierre et My share sis [Adresse 14] [Localité 12], ladite société Comeca France devant procéder à ses frais au déménagement de tous ses biens meubles, sous astreinte provisoire de 10 000 euros par jour passé cinq jours à compter de la signification de la décision à intervenir et cependant 10 jours.

- débouter la société Comeca France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- condamner la SAS Comeca France à payer aux sociétés Epargne Pierre et My share la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SAS Comeca France aux entiers dépens.

La SAS Comeca France demande à la cour de :

A titre principal :

- recevoir l'appel incident formé par la société Comeca France et le dire régulier et bien fondé,

- infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire du Mans en date du 16 décembre 2022 en ce qu'elle a constaté la régularité de l'assignation,

En conséquence,

- vu l'article 56 du code de procédure civile, déclarer nul l'acte introductif d'instance délivré par les sociétés Epargne Pierre et My share,

A titre subsidiaire :

- confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire du Mans en date du 16 décembre 2022 en ce qu'elle dit n'y avoir pas lieu à référé sur la demande d'expulsion,

En conséquence,

- se déclarer incompétent en qualité de juge des référés au motif que les conditions prescrites aux articles 834 et 835 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile ne sont pas rapportées par les sociétés Epargne Pierre et My share,

- juger irrecevables et mal fondées les demandes des sociétés Epargne Pierre et My share,

- débuter les sociétés Epargne Pierre et My share de leur demande d'expulsion sous astreinte.

A titre infiniment subsidiaire :

Vu l'article 378 du code de procédure civile

- juger qu'il existe une action en nullité de la vente des locaux entre les sociétés Mecasud, bailleur initial, et les sociétés Epargne Pierre et My share,

- ordonner le sursis à statuer de la présente dans l'attente du jugement qui sera rendu dans cette procédure en nullité

A titre très infiniment subsidiaire :

- ordonner la restitution du dépôt de garantie acquitté par la société Comeca France,

- accorder à la société Comeca France un délai de 4 mois pour quitter les lieux occupés compte tenu de la bonne foi de la société Comeca, rejeter la demande de condamnation sous astreinte,

- à défaut, fixer l'astreinte à un montant qui ne pourra pas dépasser 150 euros par jour de retard, à compter du 4ème mois postérieurement à la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

- condamner les sociétés Epargne Pierre et My share au paiement de la somme de 5 000 euros, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

- le 2 février 2024 pour les sociétés Epargne Pierre et My share

- le 2 février 2024 pour la SAS Comeca France.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de l'acte introductif de première instance

C'est par des motifs pertinents, que la cour d'adopte, que le premier juge a rejeté la demande en nullité de l'assignation.

Sur la demande d'expulsion

Les sociétés Epargne Pierre et My share, partant de ce que la société Comeca leur a donné congé pour le 31 juillet 2022 et qu'un congé met définitivement fin au bail, en déduisent que la société Comeca est devenue occupante sans droit ni titre.

Elles soutiennent que leur demande est bien fondée tant sur l'article 834 que sur l'article 835, qu'il n'est pas sérieusement contestable qu'elles sont en droit de voir respecter leur droit de propriété et que face au trouble manifestement illicite que constitue l'occupation du bien d'autrui, toute considération se prévalant de l'existence d'une contestation sérieuse ne peut être retenue. Elles ajoutent que la condition d'urgence est nécessairement remplie, la circonstance selon laquelle la société Comeca paye les sommes qu'elles réclament à titre d'indemnité d'occupation étant indifférente à cet égard.

La société Comeca France oppose l'absence de réunion des conditions du référé tant en l'absence d'urgence, ce qui conduit à écarter l'application de l'article 834 du code civil, que des conditions exigées par l'article 835 du même code, en déclarant qu'une demande d'expulsion n'est pas une mesure conservatoire et que l'appréciation du caractère manifestement illicite du trouble doit tenir compte du contexte juridique.

A cet égard, elle expose que, bien que locataire desbiens depuis plus de dix ans et employant sur ce site plus d'une centaine de salariés, elle n'a pas été en mesure d'exercer son droit de préférence lors de vente des biens loués tel que le bail commercial le prévoit et tel qu'il résulte également des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, ce qui l'a conduite à engager, les 16 et 17 novembre 2022, une action en nullité de la vente. Elle ajoute, en outre, par analogie avec l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, que la nullité de la vente est également encourue pour défaut de notification préalable de la vente au preneur.

Elle soutient que l'illicéité du trouble dépend de la solution qui sera donnée à son action en annulation de la vente puisque, si celle-ci était accueillie, le bail repris par les appelantes ne lui serait plus opposable et le congé donné en janvier 2022 non plus ; que les sociétés appelantes perdraient également tout intérêt et qualité pour agir dans les instances engagées.

Elle invoque l'existence de contestations sérieuses tenant, d'une part, aux raisons pour lesquelles elle aurait donné congé aux sociétés Epargne Pierre et My share, qui auraient été liées à un différend né d'une réclamation injustifiée de leur part se rapportant aux dépôts de garantie ainsi qu'au fait qu'elle a pu croire, par la suite, à une reprise du bail et, d'autre part, à l'action en nullité de la vente des biens loués en violation.

Elle estime qu'une décision d'expulsion, dans ce contexte procédural, amènerait à des conséquences manifestement excessives et violerait le principe de proportionnalité auquel se trouve soumis le juge des référés.

Sur ce,

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article 835 alinéa 1er pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il suffit de caractériser l'illicéité du trouble.

Or, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.

Et après avoir donné congé, le preneur devient occupant sans droit ni titre à la date d'effet de ce congé.

Le moyen invoqué par la société Comeca France, tiré de la nullité de la vente qui a transmis aux sociétés My Share et Epargne Pierre la propriété des biens loués s'analyse en une contestation sur la qualité de propriétaire des lieux qui serait de nature à remettre en cause le caractère illicite de son occupation dans la mesure où l'annulation de la vente, si elle était prononcée, serait susceptible de rejaillir sur la validité du congé puisqu'il aurait alors été donné à des personnes ayant perdu la qualité de propriétaires.

Le droit de préférence prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne s'applique qu'en présence d'un bail commercial. Les locaux pris à bail dérogatoire sont donc en dehors du champ d'application de ce texte.

Aux termes de l'article L. 145-46-1 :

'Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint'.

Les sociétés Epargne Pierre et My share ne se prononcent pas sur l'existence du droit de préférence invoqué par la société Comeca France, sauf à indiquer que l'ensemble immobilier qu'elles ont acquis était loué à différentes sociétés.

Or, le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit comme exclusion du droit de préférence le cas d'une cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts. Il importe peu que lesdits locaux soient ou non situés dans le même immeuble dès lors que la vente porte sur des locaux commerciaux donnés à des preneurs distincts.

La société Comeca France, qui se borne à affirmer qu'elle disposait d'un droit de préférence, n'apporte pas d'élément laissant supposer que la cession en cause n'entrerait pas dans le cas d'exclusion précité et de ce fait, oppose une contestation qui n'est pas de nature à affecter le caractère manifestement illicite de son occupation des lieux même ceux qu'elle avait pris à bail commercial.

Le fait que le preneur sortant se soit acquitté même par anticipation des sommes correspondant à celles réclamées par les sociétés Epargne Pierre et My share au titre d'indemnités d'occupation ne prive pas celles-ci du droit de disposer de leur bien.

Enfin, la société Comeca France n'invoque aucun droit fondamental qui justifierait qu'il soit procédé à un contrôle de proportionnalité mettant en balance un tel droit avec le droit de propriété des sociétés Epargne Pierre et My share.

Son départ des lieux n'est que la conséquence du caractère irrévocable des congés qu'elle a elle-même délivrés. Son expulsion, qui ne résulte que d'une décision qu'elle a prise, ne peut être vue comme entraînant des conséquences manifestement excessives.

Il en résulte que la demande des sociétés Epargne Pierre et My share doit être accueillie sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur la demande d'annulation de la vente.

Sur les demandes infiniment subsidiaires de la société la société Comeca France

La demande de restitution des dépôts de garantie est prématurée puisque la restitution des biens n'a pas eu lieu.

Au regard de l'activité exercée dans les locaux, un délai de quatre mois est accordé à la société Comeca France pour libérer les lieux.

Il n'y a pas lieu, en l'état actuel, d'accompagner la mesure d'expulsion d'une astreinte.

Sur les frais et dépens

La société Comeca France, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux sociétés Epargne Pierre et My share, ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle constate la régularité de l'assignation

Statuant à nouveau sur les autres chefs,

Rejette la demande de sursis à statuer.

Ordonne l'expulsion de la société Comeca France ainsi que de tous occupants de son chef des locaux propriétés des sociétés Epargne Pierre et My share sis [Adresse 14] [Localité 12], ladite société Comeca France devant procéder à ses frais au déménagement de tous ses biens meubles dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.

Dit n'y avoir lieu à astreinte.

Rejette la demande de la société Comeca France de restitution des dépôts de garantie.

Condamne la société Comeca France aux dépens de première instance et d'appel.

Condamne la société Comeca France à payer aux sociétés Epargne Pierre et My share, ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande de la société Comeca France au même titre.