CA Colmar, 1re ch. A, 10 avril 2024, n° 22/02679

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation délivrée le 23 juillet 2018, par laquelle M. [Z] [G] et Mme [R] [G], ci-après également 'les consorts [G]', ont fait citer la SARL We Vap devant le tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020, par application de l'article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application n° 2019-965 et 2019-966 du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Strasbourg,

Vu le jugement rendu le 19 mai 2022, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit :

'DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] de leur demande de paiement de la somme de 2823,75 € au titre de la taxe foncière ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] de leur demande de paiement de la somme de 12 056,22 € au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] de leur demande de paiement de la somme de 14 400 € au titre de la perte d'exploitation ou de location ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] de leur demande de paiement de la somme de 2000 € au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] de leur demande de paiement de la somme de 360 € au titre des frais d'architecte ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] à payer à la SARL WE VAP la somme de 5741 € (cinq mille sept cent quarante-et-un euros) au titre du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE la SARL WE VAP de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [G] à payer à la SARL WE VAP la somme de 1500 € (mille cinq cent euros) en application de 1`article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de 1'ensemb1e de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.'

Vu la déclaration d'appel formée par M. [Z] [G] et Mme [R] [G] contre ce jugement et déposée le 11 juillet 2022.

Vu la constitution d'intimée de la SARL We Vap en date du 18 juillet 2022,

Vu les dernières conclusions en date du 2 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles M. [Z] [G] et Mme [R] [G] demandent à la cour de :

'RECEVOIR l'appel et le DIRE bien fondé

INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau :

DEBOUTER la SARL WE VAP de l'ensemble de ses fins et conclusions.

A titre principal :

CONDAMNER la SARL WE VAP [à payer] la somme de 23.639,97 €, montant portant intérêts légaux à compter de la signification de l'assignation, conformément au décompte suivant :

+ 12.056,22 euros au titre du rétablissement en état primaire de location

+ 14.400,00 euros au titre de la perte d'exploitation ou de location

+ 2.823,75 euros au titre de la taxe foncière

+ 2.000,00 euros au titre du préjudice moral

+ 360,00 euros au titre des frais d'architecte

- 8.000,00 euros au titre du dépôt de garantie

TOTAL = 23.639,97 euros

CONDAMNER la SARL WE VAP à verser aux consorts [G] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL WE VAP aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.

CONDAMNER la SARL WE VAP aux frais liés à l'exécution de la décision à intervenir'

et ce, en invoquant, notamment :

- l'injonction faite, à la partie adverse, de rétablir les locaux dans leur état primitif de location, ainsi que de régler les taxes foncières dues dès le lendemain de l'état des lieux, sans suite de sa part, l'inexécution de ses obligations devant être considérée comme définitive et préjudiciable, peu important que cette interpellation par voie d'huissier valant mise en demeure, mentionnant précisément les obligations dont l'exécution était recherchée, n'ait pas été spontanée, et que le procès-verbal de constat, établi postérieurement, n'ait pas été transmis à la société We Vap,

- leur droit d'exiger, conformément à la clause correspondante du bail, et non aux articles 1730 et suivants du code civil, le rétablissement des lieux dans leur état primitif, c'est-à-dire antérieur au procès-verbal (PV) d'état des lieux d'entrée, en l'absence, établie, d'état des lieux de sortie, en tout cas opérant, lequel ne ferait, en tout état de cause, naître qu'une présomption simple de restitution en bon état des lieux, dont la preuve contraire serait apportée, s'agissant de constatations réalisées par huissier, par le PV de constat du 1er février 2018, qui ne constituerait pas un second état des lieux et n'aurait pas à être soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce,

- en outre, l'absence de preuve par le preneur de l'origine, cette fois sur la base de l'article 1732 du code civil, des dégradations locatives,

- l'absence de déséquilibre significatif entre les parties, justifiant l'inapplicabilité des clauses contractuelles invoquées, à défaut de contrat d'adhésion, et en l'absence de déséquilibre occasionné par la clause en question, opérant une juste répartition des charges courantes en matière de bail commercial, et à défaut en tout cas de caractère significatif d'un éventuel déséquilibre,

- la mise en compte d'un préjudice lié aux frais de rétablissement des lieux en état primitif de location, auquel le bailleur a dû procéder, et qu'elle détaille, au titre de la reprise des murs et plafonds, de la remise en état du fonctionnement du coffre-fort, présumé reçu en bon état, de l'évacuation et de la destruction des meubles abandonnés par le preneur, des inscriptions laissées sur la façade et à l'intérieur des locaux, de la réfection du carrelage dont il ne serait pas démontré que l'usure relèverait de la vétusté, laquelle serait, en tout état de cause, contractuellement à la charge du preneur, du remboursement des garde-corps en inox relevant de l'accessibilité ERP qu'il incombait au preneur d'assurer, et enfin des frais de nettoyage et d'architecte,

- une perte d'exploitation ou de location résultant de l'impossibilité de louer le bien durant la durée totale des travaux de remise en état, et les privant de la possibilité de remettre le bien sur le marché durant cette période,

- l'absence de paiement par le preneur de la taxe foncière telle que prévue au bail, alors même que l'obligation de paiement ne serait pas contestée,

- un préjudice moral subi par l'indivision [G], contrainte de diligenter d'importantes démarches administratives puis judiciaires afin d'obtenir la remise en état du local, de superviser les travaux puis contribuer à la présente procédure,

- l'absence de préjudice moral subi par le gérant de la partie adverse, qui invoque un préjudice hypothétique sans être lui-même partie à la procédure,

- la déduction à opérer du dépôt de garantie sur les sommes dues.

Vu les dernières conclusions en date du 11 janvier 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL We Vap demande à la cour de :

'STATUANT SUR L'APPEL PRINCIPAL DES CONSORTS [G]

DECLARER l'Appel des consorts [G] mal fondé

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société We Vap de sa demande de dommages et intérêts.

DEBOUTER les consorts [G] de l'ensemble de leurs moyens, fins et conclusions

STATUANT SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SOCIETE WE VAP

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société We Vap de sa demande de dommages et intérêts

Et statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNER les consorts [G] à payer à la Société WE VAP une somme de 2 000,00 € au titre du préjudice moral subi.

En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [G] au paiement d'une somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'à tous les frais et dépens de la présente procédure'

et ce, en invoquant, notamment :

- l'inopposabilité de la créance indemnitaire en l'absence de mise en demeure préalable, ni, d'ailleurs, d'information du constat d'éventuelles dégradations au sein des locaux n'ayant pas été convoquée au nouvel état des lieux effectué à son insu le 1er février 2018, les intentions des consorts [G] n'ayant été connues qu'à l'issue de multiples relances, le courrier du 30 janvier invoqué par la partie adverse ne valant pas mise en demeure à défaut de spontanéité et de précision quant à l'étendue de l'obligation de la concluante, ainsi que d'interpellation suffisante,

- le rejet de la demande en l'absence de dégradations constatées dans le cadre de l'état des lieux contradictoire du 29 janvier 2018, que ce soit sous le fondement légal ou contractuel, les locaux ayant été restitués dans un état conforme aux attentes de M. [G], qui n'a pas souhaité en approfondir l'examen, et aux obligations du contrat de bail, toute valeur étant déniée au second 'état des lieux' réalisé non contradictoirement, qui leur serait inopposable,

- subsidiairement, l'absence de justification des indemnités mises en compte par les consorts [G] :

* au titre de la remise en état des locaux, les documents produits n'établissant pas la réalité des frais engagés et la nature des travaux engagés étant sans rapport avec les constatations effectuées dans le procès-verbal de constat du 1er février 2018, aussi bien pour les travaux de peinture que de réfection du carrelage, de serrurerie métallique, incombant au propriétaire s'agissant d'une mise aux normes, de reproduction des clés du local et du coffre-fort, ou encore des frais d'architecte ou de nettoyage, contestés dans le détail,

* au titre de la perte d'exploitation ou de location et de la taxe foncière, alors que la nature des dégradations constatées ne justifiait pas l'exécution de travaux sur une période aussi longue et qu'il ne serait pas justifié de la fin des travaux en avril 2018, et les locaux n'ayant été remis à la location qu'au 3 avril 2019, soit près d'un an après la date du prétendu achèvement des travaux, le principe d'un remboursement de la taxe foncière n'étant, en revanche, pas contesté, représentant un montant de 2 259 euros,

* au titre d'un préjudice moral qui ne serait pas caractérisé tel qu'il est invoqué par les consorts [G], qui auraient pu éviter toute procédure en réglant le différend à l'amiable,

- l'existence d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au titre des dispositions du contrat invoquées par la partie adverse à l'appui de ses demandes, contraignant le preneur à supporter outre le règlement des impôts, taxes et redevances portant sur les locaux l'ensemble des travaux d'entretien, de réparation, de réfection des locaux loués et de leurs équipements y compris s'ils sont occasionnés par la vétusté par dérogation aux dispositions de l'article 1755 du code civil, outre les travaux de mises aux normes, en contrepartie d'une franchise de loyer insuffisante à couvrir les frais qu'il lui est demandé d'exposer.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 24 janvier 2024,

Vu les débats à l'audience du 12 février 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la demande principale en paiement formée par M. [Z] [G] et Mme [R] [G] :

Sur l'opposabilité de la créance :

La société We Vap conteste toute opposabilité des demandes indemnitaires adverses, à défaut d'inexécution acquise et définitive, et faute de mise en demeure préalable, ce à quoi les appelants opposent un courriel lui enjoignant de rétablir les locaux dans leur état primitif de location ainsi que de régler les taxes foncières dues dès le lendemain de l'état des lieux.

Cela étant, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le courriel adressé en date du 30 janvier 2018, en réponse à un courriel de la société We Vap, ne portait pas interpellation suffisante, la seule référence à la clause conférant au bailleur le droit d'exiger en fin de jouissance le rétablissement des locaux loués dans leur état primitif, aux frais du preneur, ne mettant pas ce dernier en mesure d'appréhender l'étendue de ses obligations à ce titre, en particulier quant aux travaux concernés et aux quantums mis en compte, pas plus que ne sont indiquées les taxes foncières dont le paiement est réclamé, nonobstant la référence à une pièce jointe qui n'est pas annexée au courriel versé aux débats.

Pour autant, si les consorts [G] invoquent une inexécution acquise et définitive au départ du locataire, ce que réfute la société We Vap faute, selon elle, d'avoir été mise en mesure de pouvoir éventuellement s'exécuter, il n'en reste pas moins que, comme l'a jugé la juridiction de première instance, l'assignation délivrée le 23 juillet 2018 constitue une interpellation par voie d'huissier de justice suffisante pour valoir mise en demeure, celle-ci précisant tant les montants réclamés que leur fondement, dans un contexte où la société We Vap a quitté les lieux à l'expiration du bail le 31 janvier 2018, ce qui ne laissait, en tout état de cause, guère de possibilité d'exécution en nature de l'obligation de remise en état, à supposer même qu'une injonction eût été faite en ce sens le 30 janvier 2018.

Sur la remise en état :

Au-delà des obligations incombant au preneur en vertu des articles 1730 et suivants du code civil, et plus généralement aux parties en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, tel qu'applicable s'agissant d'un bail dérogatoire, le premier juge a justement rappelé, contrairement à ce qu'affirme la partie appelante, les stipulations s'imposant aux parties en matière d'entretien, réparations et travaux, en vertu de l'article 9 du contrat de bail.

Si, en application de ces stipulations, rappelées de manière détaillée dans le jugement, le preneur est, notamment, tenu d'une restitution du local en son état primitif à ses frais, ce n'est qu'à condition que le bailleur fasse usage de la faculté dont il dispose de l'exiger.

Or, en l'espèce, il convient de rappeler qu'il a été procédé à un état des lieux de sortie conforme aux dispositions précitées de l'article L. 145-5 du code de commerce, établi par huissier de justice, en présence des parties, peu important que M. [Z] [G] ait souhaité écourter cet état des lieux du fait de la présence de son père handicapé, dès lors que, contrairement aux affirmations de la partie appelante, il n'est fait état d'aucun malaise de celui-ci, M. [G] ayant, du reste, fait savoir à l'huissier instrumentaire 'qu'il n'est pas nécessaire d'insister sur l'état des locaux', sans solliciter ni l'annulation, ni le report des opérations en cours.

Il est donc sans incidence que les consorts [G] aient fait réaliser deux jours plus tard, un constat par le même huissier de justice, et ce de façon non contradictoire, même si ce constat a ensuite été soumis aux débats devant le premier juge, puis discuté à nouveau devant la cour de céans.

C'est ainsi à bon droit que le premier juge a retenu que le procès-verbal du 29 janvier 2018, quel que soit son contenu, valait état des lieux de sortie, et qu'il ne faisait apparaître aucune dégradation par rapport à l'état des lieux d'entrée, les conditions de réalisation du constat du 1er février 2018 et l'absence d'autre élément de nature à l'étayer ne permettant pas d'établir à suffisance, les manquements que les consorts [G] imputent à leur locataire, et ce alors qu'ils étaient à même, dès l'état des lieux de sortie, de se prévaloir de leur faculté d'exiger la remise en état primitif, sur laquelle ils fondent l'essentiel de leurs demandes, ce qu'ils se sont abstenus de faire alors que le bail était sur le point d'arriver à échéance.

Dès lors, la cour, approuvant les motifs pertinents du jugement entrepris sur ce point, entrera en voie de confirmation de ce chef, déboutant par voie de conséquence les consorts [G] de leurs demandes au titre des dégradations, de la perte d'exploitation liée à la réalisation des travaux, et des frais d'architecte.

Sur le paiement des taxes foncières :

Les consorts [G] entendent mettre en compte, à ce titre, la somme de 2 823,75 euros, représentant 'l'équivalent d'une année de taxe foncière plus trois mois', ces trois mois représentant la période de perte d'exploitation liée aux travaux, soit au total du 1er février 2017 au 30 avril 2018.

La société We Vap ne conteste pas être tenue à paiement en principe, sous réserve de son argumentation relative à l'existence d'un déséquilibre significatif, laquelle est cependant sans emport, dans la mesure où n'est pas en cause, en l'espèce, un contrat d'adhésion, à défaut de démonstration que la clause litigieuse, au demeurant usuelle, lui aurait été imposée par les consorts [G], ni, au demeurant, qu'elle créerait en elle-même un déséquilibre significatif, et ce alors qu'une telle clause n'est pas légalement prohibée, fût-ce dans le cadre d'un bail dérogatoire.

En l'espèce, les consorts [G] chiffrent leur demande à 2 823,75 euros sur 15 mois, soit 2 259 euros sur douze mois, dès lors qu'il y a lieu d'exclure, au regard de ce qui précède, la période de travaux.

L'avis de taxe foncière sur 2017, tel que produit à hauteur de cour par les consorts [G] fait, pour sa part, ressortir un montant de 2 627 euros, mais ramené à 2 168 euros au titre de la seule base relative aux lieux loués et figurant dans la refacturation faite par les consorts [G].

Il y a lieu de retenir ce montant, les appelants ne s'expliquant pas sur le montant des frais de gestion mis en compte pour un total de 91 euros.

Dès lors, infirmant le jugement entrepris de ce chef, la cour condamnera la société We Vap au paiement de la somme de 2 168 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur le préjudice moral :

Au regard des conclusions auxquelles la cour est parvenue, quant au bien fondé des autres demandes des consorts [G], il n'est pas justifié d'un préjudice moral subi par ces derniers du fait d'une faute commise par la société We Vap, de sorte que, confirmant le jugement entrepris sur ce point, la cour rejettera ce chef de demande.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société We Vap :

La société We Vap sollicite, en infirmation du jugement dont appel, la condamnation des consorts [G] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros pour préjudice moral subi par son gérant, M. [D] [P], qui, du fait de cette procédure qu'elle qualifie de parfaitement injustifiée, a subi une dépression et est encore sous traitement, comme en attesterait le certificat médical produit aux débats.

Si la société We Vap verse effectivement aux débats un document médical établi le 12 mai 2020 par le Docteur [E], au nom de M. [D] [P], qui apparaît être une ordonnance prescrivant un médicament 'Scroplex', il n'en ressort tout d'abord aucun lien entre l'état de santé ayant requis la prescription de ce médicament et la procédure en cours, et d'autre part aucun préjudice personnel à la société, alors que M. [P] n'est lui-même pas partie à la procédure.

La décision entreprise sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle a débouté la société We Vap de ce chef de demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les consorts [G], succombant pour l'essentiel, seront tenus, in solidum, des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L'équité commande en outre de mettre à la charge des appelants, in solidum, une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de l'intimée, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu'il a débouté M. [Z] [G] et Mme [R] [G] de leur demande en paiement du montant des taxes foncières,

L'infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,

Condamne la SARL We Vap à payer à M. [Z] [G] et Mme [R] [G], indivisément, la somme de 2 168 euros au titre de la taxe foncière, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum M. [Z] [G] et Mme [R] [G] aux dépens de l'appel,

Condamne in solidum M. [Z] [G] et Mme [R] [G] à payer à la SARL We Vap la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [Z] [G] et Mme [R] [G].