CA Angers, ch. com. A, 16 avril 2024, n° 23/00013

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 juillet 2019, la SCI Mecasud a renouvelé le bail commercial donné précédemment, le 31 juillet 2010, à la SAS Comeca France et portant sur des locaux situés [Adresse 11], se composant, sur une parcelle de 5 760 m² cadastrée RW n°[Cadastre 8], d'un ensemble immobilier à usage de bureaux, locaux sociaux et ateliers, une parcelle RW n°[Cadastre 6] pour une surface de 167 m² à usage de parking, une parcelle n°[Cadastre 7] à usage de parking et l'usage d'une cour indivise sur la parcelle n°[Cadastre 9] pour une surface de 1222 m², destinés à l'activité du preneur telle que décrite dans son objet social, à savoir, fabrication de matériel de distribution et de commande électrique, moyennant un loyer annuel de 245 000 euros, payable trimestriellement en quatre termes égaux et d'avance, le premier de chaque trimestre, TVA en sus, indexé selon une clause d'échelle mobile.

Un avenant a été régularisé, le 3 novembre 2021, afin de modifier la consistance des locaux donnés à bail, la parcelle cadastrée RW[Cadastre 10] se substituant à la parcelle RW[Cadastre 6].

Par bail dérogatoire du 15 juillet 2021, la SCI Mecasud a donné en location à la SAS Comeca France un local à usage de stockage appelé bunker 1, dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 11], moyennant un loyer annuel hors charges de 2 546,44 euros HT, TVA en sus, outre les impôts, taxes et charges définis au bail, payable trimestriellement en quatre termes égaux et d'avance, pour une durée de douze mois et se terminant, au plus tard, au 31 juillet 2022.

Suivant un acte de vente du 13 décembre 2021, les SCPI Epargne Pierre et My share ont acquis en indivision de la SCI Mecasud un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments indépendants, à destination de bureau, commerce, industrie et stockage et un troisième bâtiment, emplacements de stationnement et transformateurs électriques, l'ensemble figurant au cadastre sous les référence section RW, n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], 263 et 264, ainsi qu'une quote-part indivise de la parcelle section RW n° [Cadastre 9], le tout pour une contenance totale de 2 ha 08 a 74 ca. Il est constant que les biens ainsi acquis comprennent les biens qui étaient donnés à bail à la SAS Comeca France.

Par actes d'huissier du 28 janvier 2022, la SAS Comeca France a fait délivrer aux SCPI Epargne Pierre et My share un congé pour chacun des deux baux, à effet au 31 juillet 2022.

Les loyers du premier et deuxième trimestre de l'année 2022 sont restés impayés.

La société Comeca France a été mise en demeure de régler ces loyers par lettres recommandées du 22 mars 2022 et 5 avril 2022 puis par sommation du 3 mai 2022.

Le 14 juin 2022, les sociétés Epargne Pierre et My share ont fait citer la société Comeca France en référé en paiement d'une provision à valoir sur les loyers impayés du mois de juillet 2022, en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 31 juillet 2022, en paiement d'une provision à valoir sur les indemnités d'occupation mensuelles dues au mois d'août, et septembre 2022.

La société Comeca France s'est maintenue dans les lieux au-delà de la date d'effet de ses congés.

Par ordonnance rendue le 27 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a :

- dit n'y avoir lieu à référé ;

- condamné la SAS Comeca France à payer aux SCPI Epargne Pierre et My share, prises ensemble, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS Comeca France aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2022, du constat d'huissier du 1er août 2022 et de la signification des conclusions des SCPI Epargne Pierre et My share.

Le premier juge a constaté que la société Comeca France avait régularisé les loyers impayés des 1er et 2ème trimestre 2022 et s'était acquittée de sommes d'un montant équivalent au montant du loyer pour les mois de août à décembre 2022.

Par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2023, les SCPI Epargne Pierre et My share ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de fixation de l'indemnité d'occupation, en ce qu'elle porte sur la condamnation aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Comeca France a été intimée.

Les parties ont conclu.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les sociétés Epargne Pierre et My share prient la cour de :

- réformer l'ordonnance rendue le 27 octobre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé et la confirmer pour le surplus.

Statuant à nouveau :

- condamner, au titre du bail principal, la SAS Comeca France à payer à titre provisionnel aux sociétés Epargne Pierre et My share :

* la somme mensuelle de 22 618,65 euros, outre celle de 349,80 euros, soit : 22 968,45 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1 er septembre 2022 et jusqu'au 31 juillet 2023 ;

* la somme mensuelle de 24 609,47 euros, outre celle de 349,80 euros, soit : 24 959,27 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1 er août 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux.

- condamner, au titre du bail dérogatoire, la SAS Comeca France à payer à titre provisionnel aux sociétés Epargne Pierre et My share :

* la somme mensuelle de 219,26 euros, outre celle de 22,00 euros, soit : 241,26 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'au 31 juillet 2023 ;

* la somme mensuelle de 233,93 euros, outre celle de 22,00 euros, soit : 255,93 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux.

- débouter la SAS Comeca France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- condamner la SAS Comeca France à payer aux sociétés Epargne Pierre et My share la somme de 6 000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SAS Comeca France aux entiers dépens.

La société Comeca France demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire du Mans en date du 27 octobre 2022 en ce qu'elle dit n'y avoir pas lieu à référé sur la demande de provisions,

- condamner les sociétés Epargne Pierre et My share au paiement de la somme de 2 500 euros, outre les dépens.

A titre subsidiaire,

- juger que la demande formée au titre de l'article 700 est abusive dans son montant.

En conséquence,

- limiter à une somme de 600 euros les sommes réclamées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

- le 2 février 2024 pour les sociétés Epargne Pierre et My share

- le 2 février 2024 pour la société Comeca France.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les sociétés Epargne Pierre et My share, rappelant que la société Comeca a donné congé pour le 31 juillet 2022 et qu'un congé met définitivement fin au bail, font valoir qu'elles sont en droit de voir fixer l'indemnité d'occupation due par la société Comeca France qui se maintient dans les lieux depuis le 31 juillet 2022, peu important qu'au stade de l'acte introductif d'instance elles n'aient pas demandé l'expulsion du preneur sortant et que celui-ci ait continué à payer des sommes d'un montant équivalent aux loyers, en soulignant que le preneur peut à tout moment interrompre ces règlements. Elles font valoir que le montant de l'indemnité d'occupation n'est fixé ni par la loi ni par le contrat, de sorte que seule une décision de justice peut la fixer.

Elles soutiennent que l'existence d'une procédure en cours devant le tribunal judiciaire en annulation de la vente portant sur les biens loués pour violation du droit de préférence du preneur, engagée par la société Comeca France, n'a aucune incidence sur leur demande en paiement d'indemnités d'occupation dès lors que la société Comeca France se maintient sans droit ni titre dans les lieux après avoir donné congé.

Elles demandent donc de condamner, à titre provisionnel, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, la société Comeca France au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente aux loyers applicables à compter du 1er septembre 2022, tels que révisés en vertu de la clause d'indexation, et en ce inclus l'équivalent de la provision pour charge.

La société Comeca France prétend qu'ayant payé l'intégralité des sommes réclamées par les sociétés Epargne Pierre et My share, par anticipation, jusqu'au 30 mars 2024 inclus, y compris la TVA alors qu'elle n'est pas due sur des indemnités d'occupation, la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères ainsi que le rattrapage des charges, il n'y a pas lieu à référé au titre d'indemnités d'occupation en l'absence d'urgence ou de dommage imminent.

Elle déclare avoir donné congé aux sociétés Epargne Pierre et My share à la suite d'un différend né d'une réclamation injustifiée de leur part relative aux dépôts de garantie et explique son maintien dans les lieux non seulement par le fait qu'elle a pu croire, par la suite, à une reprise du bail, mais aussi par le fait qu'elle n'a pas été en mesure d'exercer son droit de préférence lors de la vente des biens loués tel que le bail commercial le prévoit et tel qu'il résulte également des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, alors qu'elle était locataire de ces biens depuis plus de dix ans et qu'elle emploie sur ce site plus d'une centaine de salariés, ce qui l'a conduite à engager, les 16 et 17 novembre 2022, une action en nullité de la vente. Elle ajoute, par analogie avec l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, que la nullité de la vente est également encourue pour défaut de notification préalable de la vente au preneur.

Elle fait valoir que si la nullité de la vente est prononcée, le congé délivré aux sociétés My Share et Epargne Pierre ne produira plus d'effet et les paiements correspondants devront lui être restitués, de sorte que l'action en nullité qu'elle a engagée l'autorise à invoquer une contestation sérieuse, au sens des articles 834 et 835 alinéa 2,sur la titularité du bail faisant obstacle à la demande de provision.

Sur ce,

Après avoir donné congé, le preneur devient occupant sans droit ni titre à la date d'effet du congé et, s'il se maintient néanmoins dans les lieux, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité trouve son fondement dans l'article 1382 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

La demande de condamnation au paiement d'une provision à valoir sur une indemnité d'occupation peut prospérer, en référé, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à condition que l'existence de l'obligation ne soit pas sérieusement contestable et donc que la qualité de propriétaire des sociétés Epargne Pierre et My share ne le soit pas.

Le droit de préférence prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne s'applique qu'en présence d'un bail commercial. Les locaux pris à bail dérogatoire sont donc en dehors du champ d'application de ce texte.

Aux termes de l'article L. 145-46-1 :

'Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint'.

Les sociétés Epargne Pierre et My share ne se prononcent pas sur l'existence du droit de préférence invoqué par la société Comeca France, sauf à indiquer que l'ensemble immobilier qu'elles ont acquis était loué à différentes sociétés.

Or, le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit comme exclusion du droit de préférence le cas d'une cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts. Il importe peu que lesdits locaux soient ou non situés dans le même immeuble dès lors que la vente porte sur des locaux commerciaux donnés à des preneurs distincts.

La société Comeca France, qui se borne à affirmer qu'elle disposait d'un droit de préférence, n'apporte pas d'élément laissant supposer que la cession en cause ne rentrerait pas dans le cas d'exclusion précité et de ce fait n'établit pas que les conditions de mise en jeu du droit de préférence seraient réunies, de sorte que la contestation qu'elle élève tirée de la violation de son droit de préférence ou de l'obligation d'information pesant sur la bailleresse, ne peut être qualifiée de sérieuse.

Il n'est pas démontré que les sociétés Epargne Pierre et My share auraient renoncé à se prévaloir du congé que leur a délivré la société Comeca France, ce qui ne résulte pas des quittances remises.

Le fait que le preneur sortant se soit acquitté même par anticipation des sommes correspondant à celles réclamées par les sociétés Epargne Pierre et My share au titre d'indemnités d'occupation ne prive pas celles-ci du droit de faire consacrer le montant des sommes dues dans une décision de justice.

Il s'ensuit qu'en l'absence de contestation sérieuse du droit des sociétés Epargne Pierre et My share d'obtenir une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, la demande de condamnation au paiement d'une provision à valoir sur les indemnités d'occupation d'un montant justement fixé à celui correspondant au loyer réévalué selon la même clause d'indexation figurant au bail commercial et aux charges, est bien fondée.

Sur les frais et dépens

L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle condamne la SAS Comeca France aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2022, du constat d'huissier du 1er août 2022 et de la signification des conclusions des SCPI Epargne Pierre et My share.

La société Comeca France, partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à payer aux sociétés Epargne Pierre et My share, ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle condamne la SAS Comeca France aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2022, du constat d'huissier du 1er août 2022 et de la signification des conclusions des SCPI Epargne Pierre et My share.

Statuant à nouveau,

Condamne, au titre du bail principal, la SAS Comeca France à payer à titre provisionnel aux sociétés Epargne Pierre et My share :

* la somme mensuelle de 22 968,45 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'au 31 juillet 2023 ;

* la somme mensuelle de 24 959,27 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux.

Condamne, au titre du bail dérogatoire, la SAS Comeca France à payer à titre provisionnel aux sociétés Epargne Pierre et My share :

* la somme mensuelle de 241,26 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'au 31 juillet 2023 ;

* la somme mensuelle de 255,93 euros à titre d'indemnités d'occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux.

Rejette les demandes de SAS Comeca France.

Condamne la société Comeca France aux dépens d'appel.

Condamne la société Comeca France à payer aux sociétés Epargne Pierre et My share, ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.