CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 18 avril 2024, n° 21/03545
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 18 AVRIL 2024
N° 2024/ 195
Rôle N° RG 21/03545 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCPZ
Syndic. de copro. IMMEUBLE « LE FAUSTINA »
C/
[I] [D] épouse [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Renaud ESSNER
Me Laure ATIAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 17 Février 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/00856.
APPELANTE
Syndic. de copro. IMMEUBLE « LE FAUSTINA » représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER SAS, dont le siège est à [Adresse 4], RCS CANNES n° 322 212 168, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [I] [D] épouse [N]
née le 14 Avril 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
À la suite de la succession de son père Monsieur [U], Madame [N] devenait propriétaire au sein de l'immeuble FAUSTINA situé à [Localité 3] du lot ° 101 constitué d'un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée avec cave et du lot n°138 constitué d'un garage avec une chambre.
Madame [N] constatant que cet appartement était affecté de très importantes infiltrations, avisait le syndic d'alors afin qu'il fasse réaliser des recherches de fuite.
Insatisfaite des travaux réalisés, Madame [N] saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance de Cannes lequel par ordonnance du 20 janvier 2014 ordonnait une expertise et désignait pour ce faire Monsieur [E] afin que ce dernier constate les désordres subis, en détermine l'origine et évalue le coût de ces derniers.
L'expert judiciaire rendait son rapport le 28 juillet 2015 et chiffrait le coût des travaux à réaliser à la somme de 187.190 € TTC.
À la suite des pourparlers transactionnels entre Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina', il était adopté par décision de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 :
- la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire pour un montant de 187.'190 €.
- le début des travaux à compter du 1er septembre 2015.
- l'autorisation du syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires le 1er septembre 2015 à hauteur d'un tiers, le 1er novembre 2015 à hauteur d'un tiers et le 1er février 2016 pour le solde.
- le versement à Madame [N] d' une indemnité forfaitaire de 65.000 €.
- la cession à Madame [N] pour la somme d'un euro symbolique du local WC ainsi que de l'extrémité du couloir desservant le lot n°138.
- l'autorisation de Madame [N] à débuter les travaux d'annexion du local WC et de l'extrémité du couloir dès le 1er septembre 2015 et sans attendre la signature de la date de cession chez le notaire de son choix.
- la prise en charge par Madame [N] de tous les frais liés au transfert de propriété des parties communes à savoir le local WC et l'extrémité du couloir desservant le lot n° 138.
- la prise en charge par Madame [N] des frais de modification de l'état descriptif de division aux fins de fixation des nouveaux tantièmes suite à la cession du WC et de l'extrémité du couloir.
Suite à l'adoption de cette résolution, un protocole d'accord était régularisé le 21 septembre 2015 et le syndicat des copropriétaires mandatait Monsieur [C] géomètre expert afin qu'il détermine la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2016, la nouvelle répartition des tantièmes était constatée et votée et ce à la demande de Madame [N] elle-même.
L'acte modificatif de l'état descriptif de division et de fixation des tantièmes était quant à lui régularisé devant notaire le 18 avril 2017.
A la suite de la régularisation des comptes de l'exercice 2016/2017, le solde des charges de copropriété et travaux était calculé en fonction des nouveaux tantièmes et voté ainsi lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2017.
Madame [N] contestait l'application de cette nouvelle répartition estimant que cette nouvelle répartition ne devait s'appliquer qu'après le 18 avril 2017 pour des charges de copropriété et travaux dus à compter de cette date.
Suivant exploit d'huissier en date du 7 février 2018, Madame [N] a assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux fins de voir , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* annuler la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2017.
* dire et juger que la répartition des charges appliquée pour l'exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 est erronée et illicite.
* dire et juger que le mode de répartition des charges pour cet exercice doit être celui d'origine et non celui issu de la modification intervenue par acte du 18 avril 2017.
* dire et juger que la quote-part des charges affectées aux lots n°101 et 138 pour l'exercice 2016/ 2017 s'élève à 8.342,50 € et non à 16.'234,06 euros.
* dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucune somme à l'égard de la copropriété.
* condamner le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina ' à procéder à une nouvelle répartition des charges pour l'exercice 2016/ 2017 conforme à celle d'origine et non à celle adoptée par acte du 18 avril 2017, non encore publié.
* condamner le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts.
* condamner le syndicat des copropriétaires ' Le Faustina' au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux entiers dépens.
* la voir dispensée de toute participation dans la dépense commune des frais de la présente procédure en application des dispositions de l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965.
L'affaire était évoquée à l'audience du 28 octobre 2020.
Madame [N]demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts qu'elle portait à la somme de 7.000€ et l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 €.
Le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' concluait au débouté des demandes de Madame [N] et reconventionnellement sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 16.234,06 euros au titre du solde des charges de copropriété et travaux pour l'exercice 2016/ 2017.
Il demandait également au tribunal de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté Madame [N] de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 12 décembre 2017.
* enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
* condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina ' à payer à Madame [N] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux dépens distraits au profit de Maître GINET, avocat.
* dit que Madame [N] sera exclue des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
* débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Suivant déclaration en date du 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' interjetait appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.
Suivant déclaration en date du 9 mars 2021, le syndicat des copropriétaires ' Le Faustina' interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
- condamne le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' à payer à Madame [N] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux dépens distraits au profit de Maître GINET, avocat.
- dit que Madame [N] sera exclue des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
- ordonne l'exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina' représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER demande à la cour de :
* infirmer le jugement rendu par le tribunal de Grasse en date du 17 février 2021 en ce qu'il a:
- enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
- condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' à payer à Madame [N] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux dépens distraits au profit de Maître GINET, avocat.
- dit que Madame [N] sera exclue des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
- ordonné l'exécution provisoire
En conséquence
* débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de son appel incident.
* dire et juger que l'application des nouveaux tantièmes tels que votés lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 doit porter sur le solde restant dû au titre de l'exercice 2016/ 2017.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 16.'234,06 euros au titre du solde des charges de copropriété et travaux dus pour l'exercice 2016/2017 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [N] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat aux offres de droit.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina' rappelle que la nouvelle répartition arrêtée par l'assemblée générale est applicable à compter de la décision d'assemblée générale et n'a donc pas d'effet rétroactif.
Toutefois la question se pose s'agissant du solde des charges de copropriété et travaux du en fin d'exercice.
Il précise qu'il entend purement et simplement respecté les dispositions légales en vigueur tirées de la loi SRU n° 2000/ 1208 du 13 décembre 2000.
Par ailleurs il souligne que Madame [N] a eu connaissance de la nouvelle répartition des tantièmes lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 suite au dépôt du rapport par le géomètre expert Monsieur [C] et non comme elle le prétend lors de la convocation à l'assemblée générale du 12 décembre 2017, ajoutant que la modification des tantièmes telle que fixée par le géomètre expert a été constatée et votée lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 à la demande expresse de Madame [N].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' fait valoir que peu importe de savoir si les provisions appelées et réglées ont été calculées sur la base de l'ancienne répartition des tantièmes, la nouvelle répartition devant s'appliquer le jour de l'exigibilité du solde restant du, révélé lors de l'assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété soit en l'espèce le 12 décembre 2017.
Aussi il soutient que c'est en toute logique et conformément aux dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 que le montant de la quote-part de Madame [N] a été calculé sur le solde restant du au regard de la nouvelle répartition des tantièmes attribués et non sur celle d'origine.
Enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' relève que bien que Madame [N] ait obtenu la propriété des lots dès septembre 2015, elle s'attend à ce que les conséquences liées à cette acquisition, à savoir l'augmentation des tantièmes à son égard, ne se produisent que deux ans après, soit compter du 18 avril 2017 date de l'acte modificatif de l'état descriptif de division.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [N] demande à la cour de :
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à procéder à une nouvelle répartition des charges pour l'exercice 2016/ 2017 conforme à celle d'origine et non à celle adoptée dans l'acte du 18 avril 2017.
* condamner ainsi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à appliquer la clé de répartition initiale des charges pour le coût de travaux de réparation votés le 31 juillet 2015.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à fixer la quote-part des charges attachées au lot n°101 et 138 appartenant à Madame [N] pour l'exercice 2016/ 2017 à 8.342,50 € et non 16.'234,06 euros.
* confirmer sur ce chef le jugement rendu le 17 février 2021 ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile alloué.
* débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' de toutes ses demandes fins et conclusions.
* réformer le jugement du 17 février 2021 sur le surplus.
Statuant à nouveau.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à régler une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* dispenser Madame [N]de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' aux entiers dépens distraits selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, Madame [N] fait valoir que les travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble en parties communes et en parties privatives ont été arrêtés selon un budget de 187.190 € lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015, tous les appels de fonds correspondant à ce budget ayant été calculés selon la répartition des tantièmes d'origine et appelés dans le cadre d'appels de fonds adressés à chacun des copropriétaires au cours de l'année 2015 et jusqu'au début de l'année 2016 soit pendant l'exercice 2015/ 2016.
Les nouveaux tantièmes impliquant une nouvelle clé de répartition des charges ont été définis aux termes de l'acte notarié passé le 18 avril 2017.
Or à la date du 20 septembre 2016, tous les appels de fonds correspondant aux travaux avaient d'ores et déjà été appelés selon l'ancienne clé de répartition des tantièmes de sorte qu'au nom du principe élémentaire de non rétroactivité , la nouvelle répartition des charges ne pouvait être appliquée au montant des travaux votés le 31 juillet 2015 et d'ores et déjà appelés.
Elle ajoute que ces dépenses ne peuvent pas par conséquent figurer dans le budget de l'exercice 2016/ 2017.
Par ailleurs elle souligne qu'il ne s'agit absolument pas d'un solde mais de la totalité des travaux soit 187.'190 € qui ont fait l'objet d'une nouvelle répartition selon les tantièmes définis le 18 avril 2017.
Elle rappelle qu'aucun solde résiduel ne restait dû à la date du 20 septembre 2016, les appels de fonds antérieurs correspondant à la totalité du coût des travaux et en l'absence de quelconques travaux supplémentaires.
Madame [N] indique que les assemblées générales tenues en 2015 et 2016 ne prévoyaient aucune disposition particulière pouvant justifier la nouvelle répartition des dépenses opérées par le syndic en décembre 2017, précisant que si lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2016 il a effectivement été voté les nouveaux calculs des tantièmes, cette résolution ne revenait pas sur les dépenses déjà appelées et engagées pour des travaux votés l'année précédente.
Par ailleurs elle indique que les dispositions de l'article 6-2 alinéa 3 de la loi SRU du 13 décembre 2000 ne sont pas applicables au cas d'espèce puisque cette article suppose qu'il y a eu de mutation à titre onéreux ce qui n'est pas le cas.
Elle souligne que les sommes qui lui sont réclamées en sus fin 2017 ne correspondent nullement à un ajustement des dépenses au titre du coût des travaux votés en 2015 mais uniquement à l'application de la nouvelle répartition des charges alors que cette nouvelle répartition n'était applicable qu'à compter d'avril 2017, les dépenses et travaux ayant été réalisés en 2015 début 2016.
Enfin elle précise que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, elle n'a bénéficié d'aucune contrepartie avantageuse rappelant que les travaux votés concernaient exclusivement les parties communes et non ses parties privatives, le syndicat des copropriétaires n'ayant à aucun moment pris en charge les travaux d'embellissement ou d'amélioration de ses lots.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 7 février 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 février 2024 et mis en délibéré au 18 avril 2024.
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1°) Sur l'affectation des tantièmes aux lots n°146 et 147 pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' demande à la cour de dire et juger que l'application des nouveaux tantièmes tels que votés lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 doit porter sur le solde restant dû au titre de l'exercice 2016/ 2017 et de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 16.'234,06 euros au titre du solde des charges de copropriété et travaux dus pour l'exercice 2016/2017 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que les travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble en parties communes et en parties privatives ont été arrêtés selon un budget de 187.190 € lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015.
Que tous les appels de fonds correspondant à ce budget ont été calculés selon la répartition des tantièmes d'origine et ce conformément au règlement de copropriété initial.
Qu'ils ont été ensuite appelés dans le cadre d'appels de fonds adressés à chacun des copropriétaires au cours de l'année 2015 et jusqu'au début de l'année 2016, soit pendant l'exercice 2015/ 2016.
Que le syndic a ainsi été autorisé aux termes de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 à procéder aux appels de fonds nécessaire comme suit :
- 1er septembre 2015 à hauteur d'un tiers
- 1er novembre 2015 à hauteur d'un tiers.
- 1er février 2016 pour le solde.
Qu'ainsi les appels de fonds concernant la quote-part de Madame [N] ont été calculés sur la base des 22/1000èmes affectés au lot n°101 (appartement du rez-de-chaussée) et 15/1000èmes affectés au lot n° 138 (studio).
Qu'il résulte des pièces produites aux débats que cette dernière a réglé les appels de fonds qui lui ont été adressés.
Que ces travaux se sont achevés le 17 janvier 2017.
Attendu que postérieurement à cette assemblée générale, un protocole transactionnel a été signé entre Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina' le 21 septembre 2015 aux termes duquel ce dernier a notamment accepté de céder à Madame [N] pour la somme d'un euro symbolique le local WC ainsi que l'extrémité du couloir desservant le lot n°138 et autorisé Madame [N] à débuter les travaux d'annexion du local WC et de l'extrémité du couloir dès le 1er septembre 2015 et sans attendre la signature de la date de cession chez le notaire de son choix.
Attendu que la modification des tantièmes a été votée lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2016 et régularisée selon acte notarié dressé par Maître [O], notaire à [Localité 5] le 18 avril 2017, soit en fin de l'exercice 2016 /2017.
Qu'il était ainsi défini aux termes de cet acte notarié, les nouveaux tantièmes impliquant une nouvelle clé de répartition des charges.
Attendu que Madame [N] comme le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' s'accordent à reconnaître que la nouvelle répartition arrêtée par l'assemblée générale est applicable à compter de la décision d'assemblée générale et n'a pas d'effet rétroactif.
Que cependant ce dernier soutient que s'agissant du solde des charges de copropriété et travaux dus en fin d'exercice, il y a lieu d'appliquer les dispositions légales en vigueur tirée de la loi SRU n°2000/1208 du 13 décembre 2000.
Attendu qu'il convient de relever que la modification de la répartition des charges a effectivement été votée par l'assemblée générale du 20 septembre 2016 comme cela ressort de la résolution 22 a).
Qu'il n'est cependant nullement indiqué que cette nouvelle répartition concernera les dépenses déjà appelées pour les travaux votés antérieurement.
Que la résolution adoptée précise au contraire de manière claire que ' la nouvelle répartition des charges se fera donc sur 1035 tantièmes au lieu de 1000 auparavant', l'utilisation du futur permettant d'écarter toute ambiguïté.
Que dés lors le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' ne peut faire application de la nouvelle répartition des charges issue de l'assemblée générale du 20 septembre 2016 s'agissant de dépenses de travaux adoptées lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 sauf à violer le principe de non rétroactivité.
Qu'il ne peut donc, comme il l'indique dans ses conclusions, calculer le solde des charges de copropriété et travaux du en fin d'excercice à la suite de la régularisation des comptes de l'exercice 2016/ 2017 en fonction des nouveaux tantièmes.
Qu'il ne peut pas plus se prévaloir des dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 lesquelles disposent qu' 'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.'
Qu'en effet le budget des travaux de réfection des parties communes voté lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015, soit antérieurment à la cession du local WC et de l'extrémité du couloir desservant le lot n°138, a été appelé dans le cadre de trois appels de fonds en 2015 et début 2016 soit pendant l'exercice 2015/ 2016, compte approuvés de sorte que ces dépenses ne peuvent figurer dans le budget de l'exercice 2016/ 2017.
Que ces appels de fonds correspondent très exactement au coût des travaux votés en 2015 et réglés en 2016 de sorte que l'appelant ne saurait soutenir qu'il y aurait eu un trop ou moins perçu
Qu'il résulte par ailleurs clairement de la résolution n°6 du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 31 juillet 2015 que 'conformément à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 l'assemblée générale confirme que les honoraires de syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux susmentionnés s'élèvent à 1,5 % hors-taxes. L'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds selon les tantièmes des charges générales suivant les modalités définies ci-dessus'
Que cette résolution, à aucun moment, ne prévoit que les appels de fonds concernant les travaux seront calculés selon de futurs tantièmes, ni ne fait une quelconque allusion à la résolution n°8 relative à la modification de la contenance des lots n °101 et 138 appartenant à Madame [N].
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]
Attendu que Madame [N] fait valoir que l'attitude adoptée par la copropriété à compter de l'année 2010, date de la déclaration de sinistre, jusqu'en 2015, date de l'accord intervenu, démontre l'attitude tyrannique et abusive adoptée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à son égard pendant de nombreuses années.
Que par ailleurs elle rappelle que son action n'a pas suspendu le caractère exigible de la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' de sorte qu'elle a payé des sommes réclamées abusivement par la copropriété.
Que l'attitude adoptée systématiquement à son égard par une majorité de copropriétaires depuis 14 ans est constitutif d'un préjudice moral évident.
Qu'elle ajoute enfin que la dernière exigence assimilable à un chantage exprimé après le vote litigieux par le syndic ès qualité l'a profondément affecté psychologiquement.
Qu'elle s'estime ainsi légitime à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à lui verser la somme de 10.'000 € au titre des préjudice financier, moral et psychologique.
Attendu effectivement que le mail adressé à Madame [N] le 9 janvier 2018 par la gestionnaire de la copropriété aux termes duquel il lui est proposé un échéancier des paiements de ses charges sous condition qu'elle accepte les décisions de l'assemblée générale du 12 décembre 2017 démontre un état d'esprit peu enclin à la discussion et s'analyse comme un moyen pour faire pression sur Madame [N].
Que dés lors cette dernière est légitime à solliciter des dommages et intérêts pour préjudice moral et psychologique, tenant ce chantage.
Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à lui verser la somme de 5.'000 € à titre de dommages et intérêts.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à payer Madame [N] la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Attendu qu'il y a lieu de dispenser Madame [N]de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire du 17 février 2021 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [N] de sa demande de dommages et intérêts.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à verser à Madame [N] la somme de 5.'000 € à titre de dommages et intérêts.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à payer Madame [N] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
DISPENSE Madame [N]de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 18 AVRIL 2024
N° 2024/ 195
Rôle N° RG 21/03545 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCPZ
Syndic. de copro. IMMEUBLE « LE FAUSTINA »
C/
[I] [D] épouse [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Renaud ESSNER
Me Laure ATIAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 17 Février 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/00856.
APPELANTE
Syndic. de copro. IMMEUBLE « LE FAUSTINA » représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER SAS, dont le siège est à [Adresse 4], RCS CANNES n° 322 212 168, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [I] [D] épouse [N]
née le 14 Avril 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
À la suite de la succession de son père Monsieur [U], Madame [N] devenait propriétaire au sein de l'immeuble FAUSTINA situé à [Localité 3] du lot ° 101 constitué d'un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée avec cave et du lot n°138 constitué d'un garage avec une chambre.
Madame [N] constatant que cet appartement était affecté de très importantes infiltrations, avisait le syndic d'alors afin qu'il fasse réaliser des recherches de fuite.
Insatisfaite des travaux réalisés, Madame [N] saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance de Cannes lequel par ordonnance du 20 janvier 2014 ordonnait une expertise et désignait pour ce faire Monsieur [E] afin que ce dernier constate les désordres subis, en détermine l'origine et évalue le coût de ces derniers.
L'expert judiciaire rendait son rapport le 28 juillet 2015 et chiffrait le coût des travaux à réaliser à la somme de 187.190 € TTC.
À la suite des pourparlers transactionnels entre Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina', il était adopté par décision de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 :
- la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire pour un montant de 187.'190 €.
- le début des travaux à compter du 1er septembre 2015.
- l'autorisation du syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires le 1er septembre 2015 à hauteur d'un tiers, le 1er novembre 2015 à hauteur d'un tiers et le 1er février 2016 pour le solde.
- le versement à Madame [N] d' une indemnité forfaitaire de 65.000 €.
- la cession à Madame [N] pour la somme d'un euro symbolique du local WC ainsi que de l'extrémité du couloir desservant le lot n°138.
- l'autorisation de Madame [N] à débuter les travaux d'annexion du local WC et de l'extrémité du couloir dès le 1er septembre 2015 et sans attendre la signature de la date de cession chez le notaire de son choix.
- la prise en charge par Madame [N] de tous les frais liés au transfert de propriété des parties communes à savoir le local WC et l'extrémité du couloir desservant le lot n° 138.
- la prise en charge par Madame [N] des frais de modification de l'état descriptif de division aux fins de fixation des nouveaux tantièmes suite à la cession du WC et de l'extrémité du couloir.
Suite à l'adoption de cette résolution, un protocole d'accord était régularisé le 21 septembre 2015 et le syndicat des copropriétaires mandatait Monsieur [C] géomètre expert afin qu'il détermine la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2016, la nouvelle répartition des tantièmes était constatée et votée et ce à la demande de Madame [N] elle-même.
L'acte modificatif de l'état descriptif de division et de fixation des tantièmes était quant à lui régularisé devant notaire le 18 avril 2017.
A la suite de la régularisation des comptes de l'exercice 2016/2017, le solde des charges de copropriété et travaux était calculé en fonction des nouveaux tantièmes et voté ainsi lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2017.
Madame [N] contestait l'application de cette nouvelle répartition estimant que cette nouvelle répartition ne devait s'appliquer qu'après le 18 avril 2017 pour des charges de copropriété et travaux dus à compter de cette date.
Suivant exploit d'huissier en date du 7 février 2018, Madame [N] a assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux fins de voir , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* annuler la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2017.
* dire et juger que la répartition des charges appliquée pour l'exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 est erronée et illicite.
* dire et juger que le mode de répartition des charges pour cet exercice doit être celui d'origine et non celui issu de la modification intervenue par acte du 18 avril 2017.
* dire et juger que la quote-part des charges affectées aux lots n°101 et 138 pour l'exercice 2016/ 2017 s'élève à 8.342,50 € et non à 16.'234,06 euros.
* dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucune somme à l'égard de la copropriété.
* condamner le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina ' à procéder à une nouvelle répartition des charges pour l'exercice 2016/ 2017 conforme à celle d'origine et non à celle adoptée par acte du 18 avril 2017, non encore publié.
* condamner le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts.
* condamner le syndicat des copropriétaires ' Le Faustina' au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux entiers dépens.
* la voir dispensée de toute participation dans la dépense commune des frais de la présente procédure en application des dispositions de l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965.
L'affaire était évoquée à l'audience du 28 octobre 2020.
Madame [N]demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts qu'elle portait à la somme de 7.000€ et l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 €.
Le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' concluait au débouté des demandes de Madame [N] et reconventionnellement sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 16.234,06 euros au titre du solde des charges de copropriété et travaux pour l'exercice 2016/ 2017.
Il demandait également au tribunal de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté Madame [N] de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 12 décembre 2017.
* enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
* condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina ' à payer à Madame [N] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux dépens distraits au profit de Maître GINET, avocat.
* dit que Madame [N] sera exclue des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
* débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Suivant déclaration en date du 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' interjetait appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.
Suivant déclaration en date du 9 mars 2021, le syndicat des copropriétaires ' Le Faustina' interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
- condamne le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' à payer à Madame [N] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux dépens distraits au profit de Maître GINET, avocat.
- dit que Madame [N] sera exclue des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
- ordonne l'exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina' représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER demande à la cour de :
* infirmer le jugement rendu par le tribunal de Grasse en date du 17 février 2021 en ce qu'il a:
- enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
- condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' à payer à Madame [N] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné le syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' aux dépens distraits au profit de Maître GINET, avocat.
- dit que Madame [N] sera exclue des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
- ordonné l'exécution provisoire
En conséquence
* débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de son appel incident.
* dire et juger que l'application des nouveaux tantièmes tels que votés lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 doit porter sur le solde restant dû au titre de l'exercice 2016/ 2017.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 16.'234,06 euros au titre du solde des charges de copropriété et travaux dus pour l'exercice 2016/2017 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [N] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat aux offres de droit.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina' rappelle que la nouvelle répartition arrêtée par l'assemblée générale est applicable à compter de la décision d'assemblée générale et n'a donc pas d'effet rétroactif.
Toutefois la question se pose s'agissant du solde des charges de copropriété et travaux du en fin d'exercice.
Il précise qu'il entend purement et simplement respecté les dispositions légales en vigueur tirées de la loi SRU n° 2000/ 1208 du 13 décembre 2000.
Par ailleurs il souligne que Madame [N] a eu connaissance de la nouvelle répartition des tantièmes lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 suite au dépôt du rapport par le géomètre expert Monsieur [C] et non comme elle le prétend lors de la convocation à l'assemblée générale du 12 décembre 2017, ajoutant que la modification des tantièmes telle que fixée par le géomètre expert a été constatée et votée lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 à la demande expresse de Madame [N].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' fait valoir que peu importe de savoir si les provisions appelées et réglées ont été calculées sur la base de l'ancienne répartition des tantièmes, la nouvelle répartition devant s'appliquer le jour de l'exigibilité du solde restant du, révélé lors de l'assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété soit en l'espèce le 12 décembre 2017.
Aussi il soutient que c'est en toute logique et conformément aux dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 que le montant de la quote-part de Madame [N] a été calculé sur le solde restant du au regard de la nouvelle répartition des tantièmes attribués et non sur celle d'origine.
Enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' relève que bien que Madame [N] ait obtenu la propriété des lots dès septembre 2015, elle s'attend à ce que les conséquences liées à cette acquisition, à savoir l'augmentation des tantièmes à son égard, ne se produisent que deux ans après, soit compter du 18 avril 2017 date de l'acte modificatif de l'état descriptif de division.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [N] demande à la cour de :
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à procéder à une nouvelle répartition des charges pour l'exercice 2016/ 2017 conforme à celle d'origine et non à celle adoptée dans l'acte du 18 avril 2017.
* condamner ainsi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à appliquer la clé de répartition initiale des charges pour le coût de travaux de réparation votés le 31 juillet 2015.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à fixer la quote-part des charges attachées au lot n°101 et 138 appartenant à Madame [N] pour l'exercice 2016/ 2017 à 8.342,50 € et non 16.'234,06 euros.
* confirmer sur ce chef le jugement rendu le 17 février 2021 ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile alloué.
* débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' de toutes ses demandes fins et conclusions.
* réformer le jugement du 17 février 2021 sur le surplus.
Statuant à nouveau.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à régler une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* dispenser Madame [N]de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' aux entiers dépens distraits selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, Madame [N] fait valoir que les travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble en parties communes et en parties privatives ont été arrêtés selon un budget de 187.190 € lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015, tous les appels de fonds correspondant à ce budget ayant été calculés selon la répartition des tantièmes d'origine et appelés dans le cadre d'appels de fonds adressés à chacun des copropriétaires au cours de l'année 2015 et jusqu'au début de l'année 2016 soit pendant l'exercice 2015/ 2016.
Les nouveaux tantièmes impliquant une nouvelle clé de répartition des charges ont été définis aux termes de l'acte notarié passé le 18 avril 2017.
Or à la date du 20 septembre 2016, tous les appels de fonds correspondant aux travaux avaient d'ores et déjà été appelés selon l'ancienne clé de répartition des tantièmes de sorte qu'au nom du principe élémentaire de non rétroactivité , la nouvelle répartition des charges ne pouvait être appliquée au montant des travaux votés le 31 juillet 2015 et d'ores et déjà appelés.
Elle ajoute que ces dépenses ne peuvent pas par conséquent figurer dans le budget de l'exercice 2016/ 2017.
Par ailleurs elle souligne qu'il ne s'agit absolument pas d'un solde mais de la totalité des travaux soit 187.'190 € qui ont fait l'objet d'une nouvelle répartition selon les tantièmes définis le 18 avril 2017.
Elle rappelle qu'aucun solde résiduel ne restait dû à la date du 20 septembre 2016, les appels de fonds antérieurs correspondant à la totalité du coût des travaux et en l'absence de quelconques travaux supplémentaires.
Madame [N] indique que les assemblées générales tenues en 2015 et 2016 ne prévoyaient aucune disposition particulière pouvant justifier la nouvelle répartition des dépenses opérées par le syndic en décembre 2017, précisant que si lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2016 il a effectivement été voté les nouveaux calculs des tantièmes, cette résolution ne revenait pas sur les dépenses déjà appelées et engagées pour des travaux votés l'année précédente.
Par ailleurs elle indique que les dispositions de l'article 6-2 alinéa 3 de la loi SRU du 13 décembre 2000 ne sont pas applicables au cas d'espèce puisque cette article suppose qu'il y a eu de mutation à titre onéreux ce qui n'est pas le cas.
Elle souligne que les sommes qui lui sont réclamées en sus fin 2017 ne correspondent nullement à un ajustement des dépenses au titre du coût des travaux votés en 2015 mais uniquement à l'application de la nouvelle répartition des charges alors que cette nouvelle répartition n'était applicable qu'à compter d'avril 2017, les dépenses et travaux ayant été réalisés en 2015 début 2016.
Enfin elle précise que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, elle n'a bénéficié d'aucune contrepartie avantageuse rappelant que les travaux votés concernaient exclusivement les parties communes et non ses parties privatives, le syndicat des copropriétaires n'ayant à aucun moment pris en charge les travaux d'embellissement ou d'amélioration de ses lots.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 7 février 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 février 2024 et mis en délibéré au 18 avril 2024.
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1°) Sur l'affectation des tantièmes aux lots n°146 et 147 pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' demande à la cour de dire et juger que l'application des nouveaux tantièmes tels que votés lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2016 doit porter sur le solde restant dû au titre de l'exercice 2016/ 2017 et de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 16.'234,06 euros au titre du solde des charges de copropriété et travaux dus pour l'exercice 2016/2017 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que les travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble en parties communes et en parties privatives ont été arrêtés selon un budget de 187.190 € lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015.
Que tous les appels de fonds correspondant à ce budget ont été calculés selon la répartition des tantièmes d'origine et ce conformément au règlement de copropriété initial.
Qu'ils ont été ensuite appelés dans le cadre d'appels de fonds adressés à chacun des copropriétaires au cours de l'année 2015 et jusqu'au début de l'année 2016, soit pendant l'exercice 2015/ 2016.
Que le syndic a ainsi été autorisé aux termes de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 à procéder aux appels de fonds nécessaire comme suit :
- 1er septembre 2015 à hauteur d'un tiers
- 1er novembre 2015 à hauteur d'un tiers.
- 1er février 2016 pour le solde.
Qu'ainsi les appels de fonds concernant la quote-part de Madame [N] ont été calculés sur la base des 22/1000èmes affectés au lot n°101 (appartement du rez-de-chaussée) et 15/1000èmes affectés au lot n° 138 (studio).
Qu'il résulte des pièces produites aux débats que cette dernière a réglé les appels de fonds qui lui ont été adressés.
Que ces travaux se sont achevés le 17 janvier 2017.
Attendu que postérieurement à cette assemblée générale, un protocole transactionnel a été signé entre Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Faustina' le 21 septembre 2015 aux termes duquel ce dernier a notamment accepté de céder à Madame [N] pour la somme d'un euro symbolique le local WC ainsi que l'extrémité du couloir desservant le lot n°138 et autorisé Madame [N] à débuter les travaux d'annexion du local WC et de l'extrémité du couloir dès le 1er septembre 2015 et sans attendre la signature de la date de cession chez le notaire de son choix.
Attendu que la modification des tantièmes a été votée lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2016 et régularisée selon acte notarié dressé par Maître [O], notaire à [Localité 5] le 18 avril 2017, soit en fin de l'exercice 2016 /2017.
Qu'il était ainsi défini aux termes de cet acte notarié, les nouveaux tantièmes impliquant une nouvelle clé de répartition des charges.
Attendu que Madame [N] comme le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' s'accordent à reconnaître que la nouvelle répartition arrêtée par l'assemblée générale est applicable à compter de la décision d'assemblée générale et n'a pas d'effet rétroactif.
Que cependant ce dernier soutient que s'agissant du solde des charges de copropriété et travaux dus en fin d'exercice, il y a lieu d'appliquer les dispositions légales en vigueur tirée de la loi SRU n°2000/1208 du 13 décembre 2000.
Attendu qu'il convient de relever que la modification de la répartition des charges a effectivement été votée par l'assemblée générale du 20 septembre 2016 comme cela ressort de la résolution 22 a).
Qu'il n'est cependant nullement indiqué que cette nouvelle répartition concernera les dépenses déjà appelées pour les travaux votés antérieurement.
Que la résolution adoptée précise au contraire de manière claire que ' la nouvelle répartition des charges se fera donc sur 1035 tantièmes au lieu de 1000 auparavant', l'utilisation du futur permettant d'écarter toute ambiguïté.
Que dés lors le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' ne peut faire application de la nouvelle répartition des charges issue de l'assemblée générale du 20 septembre 2016 s'agissant de dépenses de travaux adoptées lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 sauf à violer le principe de non rétroactivité.
Qu'il ne peut donc, comme il l'indique dans ses conclusions, calculer le solde des charges de copropriété et travaux du en fin d'excercice à la suite de la régularisation des comptes de l'exercice 2016/ 2017 en fonction des nouveaux tantièmes.
Qu'il ne peut pas plus se prévaloir des dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 lesquelles disposent qu' 'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.'
Qu'en effet le budget des travaux de réfection des parties communes voté lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015, soit antérieurment à la cession du local WC et de l'extrémité du couloir desservant le lot n°138, a été appelé dans le cadre de trois appels de fonds en 2015 et début 2016 soit pendant l'exercice 2015/ 2016, compte approuvés de sorte que ces dépenses ne peuvent figurer dans le budget de l'exercice 2016/ 2017.
Que ces appels de fonds correspondent très exactement au coût des travaux votés en 2015 et réglés en 2016 de sorte que l'appelant ne saurait soutenir qu'il y aurait eu un trop ou moins perçu
Qu'il résulte par ailleurs clairement de la résolution n°6 du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 31 juillet 2015 que 'conformément à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 l'assemblée générale confirme que les honoraires de syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux susmentionnés s'élèvent à 1,5 % hors-taxes. L'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds selon les tantièmes des charges générales suivant les modalités définies ci-dessus'
Que cette résolution, à aucun moment, ne prévoit que les appels de fonds concernant les travaux seront calculés selon de futurs tantièmes, ni ne fait une quelconque allusion à la résolution n°8 relative à la modification de la contenance des lots n °101 et 138 appartenant à Madame [N].
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a enjoint au syndicat des copropriétaires 'Le Faustina' de recalculer la quote-part incombant à Madame [N] sur les travaux votés lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2015 en ce compris le solde éventuel restant dû sur la base des tantièmes d'origine.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]
Attendu que Madame [N] fait valoir que l'attitude adoptée par la copropriété à compter de l'année 2010, date de la déclaration de sinistre, jusqu'en 2015, date de l'accord intervenu, démontre l'attitude tyrannique et abusive adoptée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à son égard pendant de nombreuses années.
Que par ailleurs elle rappelle que son action n'a pas suspendu le caractère exigible de la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' de sorte qu'elle a payé des sommes réclamées abusivement par la copropriété.
Que l'attitude adoptée systématiquement à son égard par une majorité de copropriétaires depuis 14 ans est constitutif d'un préjudice moral évident.
Qu'elle ajoute enfin que la dernière exigence assimilable à un chantage exprimé après le vote litigieux par le syndic ès qualité l'a profondément affecté psychologiquement.
Qu'elle s'estime ainsi légitime à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à lui verser la somme de 10.'000 € au titre des préjudice financier, moral et psychologique.
Attendu effectivement que le mail adressé à Madame [N] le 9 janvier 2018 par la gestionnaire de la copropriété aux termes duquel il lui est proposé un échéancier des paiements de ses charges sous condition qu'elle accepte les décisions de l'assemblée générale du 12 décembre 2017 démontre un état d'esprit peu enclin à la discussion et s'analyse comme un moyen pour faire pression sur Madame [N].
Que dés lors cette dernière est légitime à solliciter des dommages et intérêts pour préjudice moral et psychologique, tenant ce chantage.
Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à lui verser la somme de 5.'000 € à titre de dommages et intérêts.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à payer Madame [N] la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Attendu qu'il y a lieu de dispenser Madame [N]de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire du 17 février 2021 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [N] de sa demande de dommages et intérêts.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à verser à Madame [N] la somme de 5.'000 € à titre de dommages et intérêts.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' à payer Madame [N] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Faustina' aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
DISPENSE Madame [N]de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,