CA Orléans, ch. com., 18 avril 2024, n° 21/02234

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par actes notariés des 23 mars 2000 et 17 mars 2003, M. [L] [Z] a donné à bail à titre commercial un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 11] à la SNC La Gerbe d'Or, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2000 pour se terminer le 1er janvier 2009.

Par acte notarié du 8 novembre 2010, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017.

Par acte notarié du 30 avril 2013, la SNC La Gerbe d'Or a cédé son fonds de commerce à Mme [I] [M]. M. [L] [Z] est intervenu à l'acte en qualité de bailleur.

Le 11 septembre 2015, Mme [I] [M], estimant que les locaux pris à bail présentaient des désordres importants, a sollicité au contradictoire du bailleur une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile auprès du juge des référés du tribunal de grande instance de Blois, lequel a, par ordonnance du 13 octobre 2015, fait droit à cette demande et commis M. [C] [E] pour y procéder.

L'expert a déposé son rapport le 6 mars 2017.

Par acte du 6 octobre 2017, Mme [I] [M] a fait assigner M. [L] [Z] devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins de voir constater les non-conformités de l'immeuble donné à bail commercial, engager la responsabilité du bailleur et se voir indenmisée de ses préjudices, sur le fondement des articles 1719 et suivants, 1147 du code civil.

Par acte notarié du 5 janvier 2018, le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2018 pour se terminer le 31 décembre 2026, moyennant un loyer annuel en principal de 9 494,28 euros, payable mensuellement.

Par ordonnance du 4 septembre 2018, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Blois a autorisé Mme [I] [M] à consigner les loyers tels que fixés par le bail en cours entre les parties entre les mains de M. le Bâtonnier séquestre de l'ordre des avocats de [Localité 8], à compter de la décision à intervenir et jusqu'à celle qui sera prise définitivement sur le fond du litige par le tribunal de grande instance de Blois.

M. [L] [Z] est décédé le 31 mai 2019, laissant pour lui succéder Mme [Y] [H], son conjoint survivant, M. [J] [Z], son fils, et Mme [D] [Z], sa fille.

Par actes des 21 novembre, 22 novembre et 26 décembre 2019, Mme [I] [M] a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Blois Mme [Y] [H], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z].

Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Blois a :

- dit que les réparations à la charge du bailleur sont :

' la réparation des défauts de maçonnerie constatés par l'expert,

' la réfection du solin de faîtage de la toiture du bâtiment A,

- rejeté l'ensemble des demandes de condamnation à paiement formées par Mme [I] [M],

- rejeté les demandes formées par Mme [I] [M] au titre du préjudice de jouissance et de la réduction temporaire du loyer,

- rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] [H] veuve [Z],

- rejeté toute autre demande,

- fait injonction aux parties de rencontrer Mme [U] [W] médiatrice ( [Adresse 3] [Localité 12], tél : [XXXXXXXX01], courriel : [Courriel 10]),

- dit qu'en cas de réalisation d'une mesure de médiation, le coût en sera réglé directement auprès de la médiatrice,

- rejeté la demande formée par Mme [I] [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [I] [M] à verser à Mme [Y] [H] veuve [Z] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [I] [M] à verser à M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [I] [M] aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Suivant déclaration du 16 juillet 2021, Mme [I] [M] a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision, à l'exception du rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] [H] veuve [Z], en intimant Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2022, Mme [I] [M] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil,

Vu l'ancien article 1147 du code civil,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

Vu l'ordonnance de référé du 13 octobre 2015,

Vu le rapport d'expertise du 8 mars 2017,

- recevoir sa demande, la dire bien fondée,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] [H] veuve [Z],

- réformer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

- constater les non conformités de l'immeuble loué par Mme [M],

- dire et juger que Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z], ès qualités d'héritiers de feu [L] [Z], engagent leur responsabilité contractuelle à l'égard de Mme [M],

- constater l'existence du préjudice de jouissance de Mme [M],

- condamner solidairement et in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z], ès qualités d'héritiers de feu [L] [Z], à verser à Mme [M] la somme de 100 038,50 euros en principal, actualisée en fonction de la variation de l'indice BT01 du coût de la construction publié par l'INSEE entre le dernier indice publié au 6 mars 2017, date de dépôt du rapport d'expertise, et le dernier indice publié à la date de l'arrêt à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, aux fins de pouvoir faire exécuter les travaux,

- condamner solidairement et in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z], ès qualités d'héritiers de feu [L] [Z], à verser à Mme [M] la somme de 26 894 euros au titre de son préjudice de jouissance, sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,

- ordonner la réduction temporaire du loyer de moitié jusqu'à ce que les travaux soient effectivement terminés dans leur intégralité et conformément au rapport d'expertise en date du 6 mars 2017,

- condamner solidairement et in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z], ès qualités d'héritiers de feu [L] [Z], à verser à Mme [M] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise,

- condamner solidairement et in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z], ès qualités d'héritiers de feu [L] [Z], à verser à Mme [M] la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure initiée devant le tribunal judiciaire de Blois outre les entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2022, Mme [Y] [H] veuve [Z] demande à la cour de :

- dire mal fondé l'appel régularisé par Mme [I] [M],

- débouter Mme [I] [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [M] de ses demandes et l'a condamnée à verser à Mme [Y] [H] veuve [Z] une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont les frais d'expertise,

- l'infirmer en ce qu'il a débouté Mme [H] veuve [Z] de sa demande de condamnation de Mme [M] à lui payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner Mme [I] [M] à payer à Mme [Y] [H] veuve [Z] une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant,

- condamner Mme [I] [M] à payer à Mme [Y] [H] veuve [Z] une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 février 2022, M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] demandent à la cour de :

Vu l'article 1719 du code civil,

- déclarer mal fondé l'appel interjeté par Mme [I] [M] en toutes fins qu'il comporte,

en conséquence,

- confirmer purement et simplement la décision entreprise dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamner Mme [I] [M] à payer Mme [D] [Z] et M. [J] [Z] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le

coût de l'expertise judiciaire.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 juillet 2023, pour l'affaire être plaidée le 21 septembre suivant.

MOTIFS :

Sur les travaux à la charge du bailleur :

La destination des lieux loués figurant au bail est définie comme suit : 'Les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l'exploitation d'un commerce de CAFE-BAR-HOTEL-DEBIT DE TABACS, JEUX, DEBIT DE BOISSONS ET RESTAURANT, et d'habitation ; à l'exclusion de tout autre, même temporairement.

Dans l'ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout'.

Même lorsque les parties ont soumis l'ensemble des locaux au statut des baux commerciaux, la partie habitable est régie par les règles des baux d'habitation, ce qui implique que le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et doit effectuer les travaux nécessaires à cette fin (cf. 3ème Civ., 22 juin 2017, n° 15-18316).

Toutefois, la décence locative ne s'applique qu'à la partie habitation d'un bail mixte qui est effectivement occupée par le preneur à titre d'habitation principale.

En l'espèce, il n'est pas discuté, ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire et de l'adresse du domicile de l'appelante mentionnée sur les pièces de la procédure, que Mme [I] [M] occupe avec sa famille le logement au sein de l'ensemble immobilier donné à bail, à titre d'habitation principale.

C'est donc à tort que le premier juge a considéré que les dispositions relatives au baux d'habitation n'étaient pas applicables et que le bail était uniquement régi par les dispositions relatives aux baux commerciaux.

Il résulte de l'article R.145-35 du code de commerce issu de l'article 6 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 que ne peuvent être imputés au locataire notamment 'les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux'. Il s'avère que ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret, soit le 5 novembre 2014. Le présent bail ayant été renouvelé entre les parties le 5 janvier 2018, l'article R.145-35 susvisé est applicable à l'espèce et aucun transfert de charges ne peut donc avoir lieu du chef de l'article 606 du code civil.

L'article 606 du code civil dispose que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.

Le bail prévoit à ce titre que 'le bailleur s'oblige à tenir les lieux loués clos et couverts suivant l'usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique'.

Il en résulte que le clos et le couvert du bâtiment stipulés au bail renvoient aux grosses réparations de l'article 606 du code civil.

Il ressort du rapport d'expertise que l'ensemble immobilier donné à bail souffre :

- de défauts de maçonnerie (coût 3 500 euros + 28 000 euros)

- de problèmes de charpente-couverture (coût 31 100 euros)

- de défauts de menuiseries extérieures (coût 2 500 euros)

- de défauts d'isolation des parois extérieures (coût 10 850 euros)

- de défauts d'installation électrique (coût 7 200 euros)

- de défauts de ventilation (coût 3 840 euros)

Total travaux TTC: 86 990 euros

avec le coût des honoraires maîtrise d'oeuvre, bureau de contrôle, SPS 15 %

= 100 038,50 euros

Contrairement à l'affirmation de l'expert judiciaire reprise par Mme [I] [M], l'ensemble de ces travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil et c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le bailleur devra assurer:

- d'une part les réparations des défauts de maçonnerie constatés par l'expert, lesquels portent atteinte au clos du bâtiment dès lors que certaines fissures sont traversantes et que l'étanchéité à l'air n'est pas assurée,

- d'autre part, s'agissant des défauts de charpente-couverture, la réfection du solin de faîtage de la toiture du bâtiment A pour garantir le couvert du bâtiment, les autres travaux préconisés à ce titre par l'expert ne présentant pas un caractère d'urgence dès lors que celui-ci a relevé que les problèmes de charpente couverture ne rendaient pas dans l'immédiat les locaux impropres à destination, quand bien même une intervention à court ou moyen terme était à prévoir.

Si les autres défauts de menuiseries extérieures, d'isolation des parois extérieures, de ventilation et d'installation électrique n'ont, à bon droit, pas été retenus par le premier juge comme ne relevant pas de l'énumération de l' article 606 du code civil relative à la structure et à la solidité de l'immeuble, et notamment comme ne portant pas atteinte au clos, précision faite que l'expert a constaté que 'les défauts de menuiseries extérieures ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination', il reste que le bailleur est tenu, indépendammant des grosses réparations de l'article 606 du code civil et nonostant les stipulations du bail, de mettre en conformité la seule partie habitation aux règles de la décence locative, d'ordre public, prévues par l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, y compris s'agissant de l'installation électrique.

L'expert a conclu que la partie habitation nécessitait à cet égard les travaux suivants:

* menuiseries extérieures -

remplacement des ouvertures de la partie habitation : 2 500 euros

* isolation des parois extérieures - logement rez-de-chaussée + étage :

doublage en placostil, laine de verre GR 32 de 100 mm compris toutes sujétions : 3 500 euros

* travaux de plomberie chauffage habitation : 450 euros

* installation électrique -

habitation réfection totale de l'installation 7 200 euros

* ventilation habitation bâtiment A : 960 euros

Total TTC : 14 610 euros

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de travaux de Mme [I] [M] relatifs au logement décent, estimés par l'expert à la somme TTC de 14 610 euros, et de le confirmer pour les autres réparations mises à la charge du bailleur, à savoir la réparation des défauts de maçonnerie constatés par l'expert et la réfection du solin de faîtage de la toiture du bâtiment A.

Ainsi que l'a relevé le premier juge, le bailleur peut seulement être condamné à effectuer lesdites réparations et ne peut être condamné à verser au preneur le montant des sommes nécessaires auxdites réparations, de sorte que le rejet de la demande de condamnation à paiement à ce titre formée par Mme [I] [M] sera confirmé.

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de la locataire :

Mme [I] [M] sollicite la somme de 26 894 euros, correspondant à la moitié du loyer total, soit 395,50 euros x 68 mois de location, ainsi que la réduction temporaire du loyer de moitié jusqu'à ce que les travaux soient effectivement terminés dans leur intégralité.

Mme [I] [M] argue d'un préjudice de jouissance s'étendant également à la partie commerciale. Toutefois, il n'est pas établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux à usage commercial à leur destination. En outre, l'expert indique sur ce point que 'les désordres constatés ont eu jusqu'à présent peu d'impact sur la location des chambres et le fonctionnement de l'hôtel'.

Il conclut en revanche que l'état du logement mal isolé, mal ventilé, présentant de nombreuses tâches d'humidité, pourvu d'une installation électrique non conforme voire dangereuse, représente un préjudice certain pour Mme [I] [M].

Le loyer prévu au bail étant un loyer commercial fixé selon les règles propres aux baux commerciaux, sans distinguer la partie habitation, étant rappelé que 'les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout', Mme [I] [M] ne saurait réclamer en réparation de son préjudice de jouissance une somme correspondant à la moitié du loyer total.

Au vu des éléments du dossier, des constats de l'expert sur les désordres du logement, du prix des locations à Montoire-sur-le- Loir et de la date de la demande introduite en 2017, il convient, par infirmation du jugement entrepris de ce chef, d'allouer à Mme [I] [M], à raison de 1200 euros par an, la somme de 8 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

En revanche, rien ne justifie de réduire le loyer de moitié pour l'avenir jusqu'à ce que les travaux soient terminés, dès lors qu'aucun élément ne laisse penser que les bailleurs ne mettront pas en oeuvre les travaux qui leur sont imputés par la présente décision, étant relevé que des travaux de couverture et de maçonnerie ont d'ores et déjà été exécutés depuis le prononcé du jugement dont appel. Le rejet de la demande de Mme [I] [M] formée à ce titre sera confirmé.

Sur les autres demandes :

Compte tenu du sens de la présente décision, Mme [Y] [H] veuve [Z] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les consorts [Z], qui succombent, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à verser à Mme [I] [M] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la première instance qu'en cause d'appel, le jugement entrepris étant infirmé des chefs de l'indemnité de procédure et des dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 8 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Blois en ce qu'il a :

- dit que la réparation des défauts de maçonnerie constatés par l'expert et la réfection du solin de faîtage de la toiture du bâtiment A sont à la charge du bailleur,

- rejeté les demandes de condamnation à paiement formées par Mme [I] [M] au titre des travaux,

- rejeté la demande de Mme [I] [M] au titre de la réduction temporaire de loyer,

- rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] [H] veuve [Z],

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que les travaux pour la partie habitation préconisés par l'expert portant sur le remplacement des ouvertures de la partie habitation, l'isolation du logement (doublage en placostil, laine de verre GR 32 de 100 mm), les travaux de plomberie chauffage, l'installation électrique et la ventilation pour un montant total TTC de 14 610 euros sont à la charge du bailleur,

Condamne in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] à payer à Mme [I] [M] la somme de 8 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire,

Condamne in solidum Mme [Y] [H] veuve [Z], M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] à verser à Mme [I] [M] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.