CA Besançon, 1re ch., 23 avril 2024, n° 22/01130

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

A compter du 27 février 2017, M. [X] [G], exploitant une activité de pâtisseries orientales sous l'enseigne [G] [X] l'Amandine, a bénéficié de plusieurs conventions d'emplacement temporaire et provisoire au sein du centre commercial [Localité 4] conclues avec le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4].

Le 8 novembre 2021, la SASU SUDECO, syndic du syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], a fait signifier une sommation de quitter les lieux à M. [X] [G], qui s'était maintenu dans l'emplacement commercial au-delà du 31 octobre 2021, terme de la dernière convention régularisée entre les parties.

Contestant cette décision et soutenant au contraire pouvoir prétendre à une requalification de la convention d'emplacement temporaire en bail commercial, M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine, a saisi le 7 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Besançon lequel a, dans son jugement du 3 mai 2022 :

- déclaré irrecevables les prétentions de M. [X] [G] à l'encontre de la SASU SUDECO ;

- débouté la SASU SUDECO et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4] de leur fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en requalification ;

- débouté M. [X] [G] de sa demande en requalification de la convention d'emplacement temporaire et provisoire du 4 octobre 2021 en bail commercial ;

- débouté M. [X] [G] ses demandes indemnitaires au titre de l'indemnité d'éviction et du préjudice moral ;

- ordonné, à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de M. [X] [G] du lot intérieur n° Z41 A (4041) situé au sein de la galerie marchande de [Localité 4] - [Adresse 5] à [Localité 3], au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamné M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4] une indemnite mensuelle d'occupation d'un montant de 792 euros TTC à compter du 1er novembre 2021, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux

- ordonné que l'indemnité d'occupation précitée soit majorée de 50% en cas de maintien dans les lieux à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision ;

- condamné M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4] la somme de 3 168 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre le 1er novembre 2021 et le 28 février 2022 ;

- débouté M. [X] [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- condamné M. [X] [G] à payer à la SASU SUDECO et au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [X] [G] aux dépens.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu :

- que la convention litigieuse ne liait que M. [X] [G] et le syndicat des copriétaires, le syndic, qui intervenait pour le compte de ce dernier, ne pouvant être attrait personnellement à la cause ;

- que l'action engagée aux fins de requalification de la convention d'emplacement temporaire en bail commercial n'était pas prescrite pour avoir été engagée dans les deux ans de la convention, conformément à l'article L 145-60 du code de commerce ;

- que M. [X] [G] ne remplissait cependant pas les conditions requises pour voir procéder à la requalification de la dernière convention d'emplacement temporaire, à défaut de démontrer d'une part, une exploitation continue depuis le 27 février 2017 et d'autre part, de justifier d'un local stable, d'une clientèle propre, d'une autonomie de gestion et d'une immatriculation au RCS conforme à son activité et pouvoir ainsi être soumis au statut des baux commerciaux.

Par déclaration en date du 11 juillet 2022, M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine, a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 31 janvier 2023, M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine, appelant, demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes présentées contre le syndic et a débouté les défenderesses de leur fin de non recevoir ;

- juger que la convention régularisée ne réunit pas les conditions d'une convention dite précaire ;

- juger que les périodes d'exploitations du fonds ne sont pas couvertes par un quelconque contrat et qu'ainsi existe un bail commercial verbal ;

- requalifier la convention en bail commercial statutaire régi par les dispositions de l'article L145-1 du code de commerce et suivants entre les parties ;

- dire que le point de départ du bail commercial sera rétroactivement fixé au 1er novembre 2021 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], prise en la personne de son syndic la SASU SUDECO, à lui payer en réparation du préjudice subi les sommes de :

- 40 500 euros au titre du préjudice financier subi incluant le préjudice de jouissance

- 2 000 euros au titre du préjudice moral

- ordonner une expertise économique, l'expert ayant pour mission, après avoir recueilli les renseignements nécessaires sur le fonds de commerce, les conditions de l'activité professionnelle, les données économiques et financières, les différents bilans, et toutes autres informations qui lui apparaîtra nécessaire pour l'exercice de sa mission, se placer à la date du 1er novembre 2021 et :

1. évaluer la valeur du fonds de commerce l'Amandine, inscrite au RCS sous le n° 538 404 542 :

a. selon la méthode par le chiffre d'affaires ;

b. selon la méthode par le résultat ;

c. selon la valeur du droit au bail le cas échéant.

2. après avoir évalué le fonds de commerce, déterminer le montant de l'indemnité d'éviction ;

3. déterminer et évaluer les frais de réinstallation et de mutation le cas échéant ;

4. dire que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;

5. dire que les frais d'expertise seront imputés et consignés par le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], prise en la personne de son syndic la SASU SUDECO ;

6. dire que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai de 5 semaines pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

- dire qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou même d'office ;

- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], prise en la personne de son syndic la SASU SUDECO à lui payer à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], prise en la personne de son syndic la SASU SUDECO, aux entiers dépens ;

- confimer le jugement querellé pour le surplus.

A l'appui, l'appelant fait principalement valoir que sa demande de requalification de la convention d'emplacement temporaire et provisoire en bail commercial n'est aucunement prescrite ; qu'il est au surplus éligible au statut des baux commerciaux ; qu'il présente en effet un local stable et permanent d'exercice de son activité, ayant toujours occupé le même emplacement au sein du centre commercial sans démonter son stand depuis 2013 ; qu'il a réglé ses loyers mensuellement et possède sa propre clientèle et une autonomie de gestion ; que la convention d'occupation précaire a été régularisée en contradiction avec la législation en la matière alors qu'il aurait dû bénéficier d'un bail commercial ; qu'il a subi un préjudice financier, un préjudice de jouissance et un préjudice moral certains, dont il doit être indemnisé et doit bénéficier au surplus d'une indemnité d'éviction dont l'évaluation doit être faite après expertise.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], prise en la personne de son syndic, intimé et appelant incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en requalification ;

- infirmer ce chef de demande ;

- débouter M. [X] [G] de sa demande tendant à la désignation d'un expert, Cette demande de désignation d'expert aux fins de mission d'expertise, n'ayant pas été soumise au tribunal de première instance, est évoquée pour la première fois en appel ;

- débouter M. [X] [G] de toutes ses demandes ;

- condamner M. [X] [G] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Anne Sophie de Bucy.

Le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la demande d'expertise n'a pas été soumise aux premiers juges ; que par ailleurs, au regard de l'argumentaire développé par l'appelant qui se prévaut d'une continuité d'exploitation, la demande de requalification est prescrite à défaut d'avoir été engagée dans les deux ans du premier contrat ; que sur le fond, M. [G] ne remplit pas les critères requis pour solliciter l'application à son profit du statut protecteur des baux commerciaux ; et qu'enfin, la convention d'emplacement temporaire et provisoire est parfaitement régulière et valable, n'étant entachée au surplus d'aucune fraude.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la recevabilité des demandes nouvelles :

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En application de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, en application de l'article 566 du code de procédure civile.

Au cas présent, si l'appelant sollicite à hauteur de cour la désignation d'un expert aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction qu'il sollicite nouvellement dans ses conclusions du 30 janvier 2023, cette prétention est cependant le complément nécessaire de la demande de requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial qu'il avait initialement présentée.

Elle ne pouvait au surplus être formulée préalablement, dès lors que son éviction n'est intervenue qu'en suite de l'exécution de la décision rendue par le tribunal de commerce et objet du présent recours.

La demande d'expertise est en conséquence recevable.

- Sur la prescription de la demande de requalification :

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires fait grief aux premiers juges d'avoir écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de requalification de la convention d'emplacement temporaire et provisoire en bail commercial alors que la demande de M. [G] a été formulée le 3 décembre 2021 et que l'article L 145-60 du code de commerce impose que cette dernière soit engagée dans le délai de deux ans à compter de la date de la première convention, soit le 27 février 2017.

Si la première convention d'emplacement temporaire et provisoire produite par M. [G] débute certes le 27 février 2017, aucun élément ne permet cependant d'établir qu'au-delà de son terme, fixé au 2 avril 2017, les relations contractuelles entre M. [G] et le syndicat des copropriétaires auraient perduré et qu'il aurait ainsi poursuivi l'exploitation de son activité commerciale au sein de la galerie marchande.

Les quatre conventions postérieures, conclues pour les périodes du 29 janvier 2018 au 25 février 2018 (28 jours), du 29 avril 2019 au 2 juin 2019 (35 jours), du 3 février 2020 au 1er mars 2020 (27 jours) et du 4 octobre 2021 au 31 octobre 2021 (27 jours), ainsi que les périodes entre chaque contrat, dont la dernière est supérieure à 18 mois, et l'absence de justificatif de tout paiement d'indemnités d'occupation en 2020 et 2021 démentent les allégations de M. [G] selon lesquelles il aurait bénéficié d'une continuité d'activité en dehors des périodes précisées aux conventions, même par le biais de baux verbaux.

Le point de départ de la prescription devait en conséquence être fixé au 4 octobre 2021, date de la dernière convention, dès lors que celle-ci ne ressort ni comme une reconduction tacite des précédentes conventions, ni comme un avenant portant renouvellement de ces dernières.

C'est donc à bon droit que les premiers juges, en relevant que la présente instance avait été engagée le 7 décembre 2021, ont déclaré recevable la demande de M. [G] de requalification de la convention d'emplacement temporaire et provisoire en bail commercial.

Le jugement mérite confirmation sur ce chef.

- Sur la demande de requalification :

Aux termes de l'article L 145-5-1 du code de commerce, n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Doit être requalifiée en bail commercial la convention qui ne réunit pas de telles conditions par application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, sous réserve cependant que le demandeur justifie de remplir les critères prévus à l'article L 145-1 du code de commerce pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Au cas présent, M. [G] fait grief aux premiers juges d'avoir rejeté sa demande de requalification alors qu'il est éligible au statut des baux commerciaux et que la convention d'emplacement temporaire et provisoire a été régularisée en contradiction avec la législation en matière de convention d'occupation précaire.

Si M. [G] est certes inscrit comme commerçant au RCS, l'extrait Kbis produit témoigne cependant que l'appelant n'a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés que le 12 mars 2021, pour un commencement d'activité fixé au 1er janvier 2021, dans le cadre d'une création d'activité de 'commerce de détail de pain, pâtisserie et confiserie, fabrication de confiseries orientales', et selon un siège social fixé [Adresse 2], correspondant à son domicile, sans mention d'un établissement secondaire.

Par ailleurs, la convention litigieuse attribue à M. [G] un emplacement dénommé lot intérieur Z 41 A (4041), dont les photographies présentes au constat dressé le 2 novembre 2021 par la SCP Actalaw, commissaire de justice, témoignent qu'il ne s'agit aucunement d'un local clos et couvert (Cass civ 3ème- 1er juin 2010 n° 09-65.482) ou d'une construction permanente (Cass civ 3ème- 1er décembre 1976 n°14-592), tel qu' imposé par l'article L 145-1 du code de commerce, mais au contraire d'un stand mobile et démontable installé dans la galerie marchande, avec chaises et présentoirs réfrigérés contenant des pâtisseries et des boissons.

La même convention soumet par ailleurs M. [G] aux horaires d'ouverture et de fermeture du centre commercial et lui impose de procéder à son installation le matin avant 8 heures 30 et à tout démontage entre 20 heures et 21 heures, selon des modalités d'organisation matérielle précises du stand, le privant ainsi de toute autonomie de gestion.

Au surplus, M. [G] ne justifie pas avoir développé une clientèle propre, différente de celle de la galerie commerciale, une telle preuve ne pouvant s'exciper des seules attestations de Mme [K], de M. [C] et de M. [O], compte-tenu du caractère général de ces dernières, ni de l'article de l'Est Républicain de 2005 relatant l'ouverture de sa pâtisserie en centre ville de [Localité 3], en l'absence de tout élément comptable permettant d'établir que l'appelant aurait poursuivi l'exploitation de son activité de pâtissier entre 2006 et 2017, date de la première convention d'occupation précaire.

Enfin, contrairement à ce qu'allègue l'appelant, aucun élément ne vient démontrer que ce dernier, dont l'inscription au RCS est particulièrement récente, aurait exploité de manière stable et continue son activité commerciale au sein de la galerie commerciale depuis 2013, de telle sorte qu'il ne peut solliciter l'application par analogie des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce limitant la durée des baux dérogatoires au statut à trois ans.

C'est donc à bon droit que les premiers juges ont relevé que M. [G] ne remplissait pas les critères posés par l'article L 145-1 du code de commerce pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Si M. [G] soutient en définitive 'qu'il n'existe aucun motif sérieux permettant de caractériser le bail en convention précaire mais qu'il s'agit d'une fraude s'établissant sur presque neuf ans pour échapper à la qualification de bail commercial et à son statut protecteur', une telle argumentation ne saurait prospérer.

En effet, M. [G] ne démontre pas la fraude qu'il invoque, alors qu'une telle charge de la preuve lui importe. Au surplus, le recours à une convention précaire par le propriétaire en cas de stand mobile situé dans une galerie commerciale est parfaitement admis par la haute cour (Cass civ 3ème- 9 février 1994 n°91-16.864) et ne constitue aucunement un détournement de la loi.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires justifie des circonstances particulières objectives dans lesquelles cette convention a été consentie et qui proviennent d'une part de la fragilité de son occupation limitée à 27 jours, d'autre part, de l'absence de local limitant de facto le droit de jouissance de l'occupant et enfin, de la faiblesse de l'indemnité d'occupation.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] de sa demande de requalification de la convention d'emplacement temporaire en bail commercial et provisoire et de ses demandes subséquentes d'indemnisation des préjudices subis, a ordonné son expulsion des lieux et l'a condamné au paiement de la somme de 3 168 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre le 1er novembre 2021 et le 28 février 2022 et d'une indemnité d'occupation mensuelle de 792 euros TTC jusqu'à la restitution des lieux.

M. [G] sera également débouté de sa demande nouvelle d'expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction, en l'absence de bail commercial.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

- Déclare recevable la demande d'expertise présentée à hauteur de cour par M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine,

- Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Besançon du 3 mai 2022 en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

- Déboute M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine, de sa demande d'expertise

- Condamne M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine, aux dépens d'appel avec autorisation donnée à Mme de Bucy, avocate, de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

- Et vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [X] [G], exploitant l'enseigne [G] [X] l'Amandine, à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 3] [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SASU SUDECO, la somme de 2 000 euros et le déboute de sa demande présentée sur le même fondement.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.