CA Montpellier, 5e ch. civ., 23 avril 2024, n° 21/04396

Faits, procédure et prétentions des parties :

Suivant acte du 29 août 2017, la SCI Salengro a donné à bail à l'association '[Adresse 4] (CIDFF) un local de 150m² moyennant un loyer mensuel de 800euros, le bail autorisant le preneur à effectuer les travaux d'aménagement nécessaires à l'exercice de son activité, sans toutefois qu'ils portent atteinte à la solidité de l'immeuble.

Le bail précise également que le preneur ne pourra faire dans les locaux sans le consentement express et par écrit du bailleur ni démolition ni percement de murs ou de cloisons ni changement de distribution et que les travaux affectant les parties communes de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée que le bailleur, à compter de son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter dans les meilleurs délais.

Le 12 juin 2019, la SCI Salengro a fait citer devant le tribunal judiciaire de Montpellier l'association CIDFF afin d'obtenir la résiliation du bail au motif que les travaux réalisés dans les lieux loués par le preneur ne constituaient pas des travaux autorisés par le bail.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a débouté la SCI Salengro de ses demandes et l'association CIDFF de sa demande de dommages et intérêts et a condamné la SCI à lui verser la somme de 3 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens.

La juridiction énonce que le contrat de bail impose au preneur l'obtention d'une autorisation préalable pour les travaux affectant les parties communes ou leur aspect extérieur, que concernant la présence de trois climatiseurs posés sur la façade arrière dans une cour, la gérante de la SCI, Mme [G] a été régulièrement informée de ces travaux et qu'elle s'est chargée d'en informer la copropriété, ce qu'elle n'a pas fait, qu'elle ne peut arguer d'une faute de la part du preneur.

La juridiction retient que concernant la mezzanine réalisée par l'association CIDFF dans le local pris à bail, le preneur a été autorisé par le bail à faire les travaux nécessaires à son activité et que la preuve que cette construction porterait atteinte à la solidité de l'immeuble n'est pas rapportée, que la gérante a donné son accord initial pour les travaux, sa présence sur les lieux pendant les travaux et lors de la réception du chantier démontrant au surplus sa parfaite connaissance de l'ancrage de la mezzanine dans le mur, que le 30 avril 2018, elle a proposé de faire le lien avec la copropriété à la demande de l'association CIDFF en raison de la modification de tantièmes et de répartition des charges suites à cette augmentation de la surface, ce qu'elle n'a pas fait et qu'il résulte dés lors de ces éléments son autorisation implicite pour la réalisation de la mezzanine.

Le 8 juillet 2021, la SCI Salengro a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions du 7 mars 2022, la SCI Salengro demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 8 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Juger que l'association CIDFF a commis une faute contractuelle en réalisant une mezzanine maçonnée en dur traversant les murs ainsi qu'un nouvel étage et un changement de destination sans le consentement express et par écrit du bailleur pourtant nécessaire pour tout percement de murs ou cloisons ou changement de distribution en violation des dispositions du bail commercial conclu le 29 août 2017,

Juger que l'association CIDFF de l'Hérault a commis une faute contractuelle en réalisant une mezzanine maçonnée, ancrée dans les parties communes avec création de surface de plancher, sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant nécessaire pour tous les droits à construire et les travaux affectant les parties communes de l'immeuble en violation des dispositions du bail commercial,

Juger que l'association CIDFF de l'Hérault a commis une faute contractuelle en déposant une déclaration préalable de travaux, créant de la surface de plancher et modifiant la destination, sans avoir qualité pour un tel dépôt en méconnaissance de l'article R 423-1 du code de l'urbanisme,

Juger que le CIDFF de l'Hérault a commis une faute contractuelle en refusant l'accès aux locaux à sa bailleresse,

Juger que les fautes contractuelles du CIDFF entraînent des préjudices financiers à la SCI Salengro en raison d'une part de la modification d'usage du local qui ne pourra plus être donné à bail en local commercial mais uniquement en locaux de bureaux et d'autre part de la modification des tantièmes attachés au lot et l'augmentation subséquente des charges de copropriété qu'entraînerait la régularisation de cette situation auprès de la copropriété,

Juger que la réalisation de travaux, sans le consentement express et par écrit du bailleur et l'autorisation préalable de l'assemblée, sont susceptibles d'engager la responsabilité de la SCI Salengro auprès du syndicat des copropriétaires si celui-ci refuse de manière discrétionnaire de régulariser la situation de fait et obligerait la SCI Salengro à démolir à ses frais la structure non autorisée,

Ordonner la démolition intégrale de la mezzanine maçonnée et de la surface crée en béton à l'étage de ce lot par le CIDFF et à ses frais dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

Condamner le CIDFF à une astreinte de 500euros par jour de retard si les travaux ne sont pas achevés dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Débouter le CIDFF de ses demandes,

A titre subsidiaire :

Condamner le CIDFF à verser à la SCI Salengro la somme de 86 000euros en réparation des préjudices causés par les fautes contractuelles susvisées s'il n'était pas enjoint au CIDFF de démolir la structure non autorisée,

Condamner le CIDFF à verser à la SCI Salengro la somme 7 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la prétendue fin de non recevoir opposée par le CIDFF concernant les prétentions nouvelles en cause d'appel, la SCI Salengro soutient que dans ses conclusions de première instance figurent toutes les demandes formulées en cause d'appel, que la demande de démolition de la mezzanine est déjà exprimée dans le dispositif et que la SCI Salengro est fondée à abandonner la demande de résiliation du bail, qui est une demande distincte de la demande de démolition, que les différentes fautes contractuelles visées constituent des moyens et non des prétentions et que la demande de réparations monétaire n'est pas une prétention nouvelle puisqu'elle tend aux mêmes fins que celle concernant la démolition de la mezzanine litigieuse, qu'il s'agit de son accessoire, voir son complément, et qu'elle peut être analysée comme la compensation au sens de l'article 564 du code de procédure civile.

Concernant les fautes du CIDFF, elle soutient que le locataire a frauduleusement construit une structure en béton dans les lieux donnés à bail en violation des clauses du bail, du règlement de copropriété, a déposé une déclaration de travaux sans l'accord du bailleur et lui a refusé l'accès aux locaux.

Elle précise que le bail prévoit un accord écrit et express, que la création d'une structure maçonnée nécessite l'accord de la bailleresse, que l'accord des parties visait une structure amovible en bois qui constituait un simple aménagement des locaux ne nécessitant pas l'accord de la bailleresse, mais qu'aucune pièce ne constate l'accord de la bailleresse pour une structure maçonnée et pérenne portant atteinte à la distribution des locaux et aux parties communes de l'immeuble, que la SCI n'a jamais donné son accord pour la création de la mezzanine telle que réalisée par le preneur, qu'elle n'a découvert la réalité de la situation qu'en mars 2018 lors de l'ouverture du local, qu'elle a également découvert les déclarations de travaux déposées sans son autorisation en octobre 2017, que l'augmentation de 50% du coût des travaux par rapport au devis initial démontre bien l'évolution du projet, que Mme [G], gérante de la SCI, n'a jamais été présente lors des réunions de chantier, que la copie des comptes rendus de chantier qui lui ont été adressés sont insuffisants à établir son accord pour les nouveaux travaux au vu des termes techniques usités et du langage abscons pour un non professionnel du bâtiment.

Elle soutient que Mme [G] ne s'est rendue sur place que suite à une fuite d'eau et non pour surveiller le chantier et qu'elle conteste la véracité des attestations produites par le CIDFF notamment celle de M. [U] et de Mme [O] qui font état de conversations qui n'ont pas eu lieu, qu'aucune pièce n'atteste de sa connaissance de la réalisation frauduleuse de la structure.

Elle soutient enfin que l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires n'était pas nécessaire pour le projet initial concernant une mezzanine démontable, que sa bonne foi ne peut être mise en doute en raison de son ignorance du projet litigieux, qu'elle n'a pas l'obligation de soumettre au syndicat des copropriétaires une approbation pour des travaux auxquels elle n'a pas consenti.

Elle fait valoir en sus que la locataire a déposé une déclaration préalable de travaux sans l'accord de la bailleresse, propriétaire du bien, en violation de l'article R423-1 du code de l'urbanisme et que la locataire lui a refusé l'accès aux locaux.

Elle précise concernant son préjudice, que désormais les locaux ne peuvent plus être loués que comme bureaux, en opposition au règlement de copropriété, que ce changement de destination lui cause un préjudice constitué de la perte de chance de louer les locaux comme local commercial soit une somme de 75 000euros, que de surcroît, elle devra prendre en charge les frais pour remédier à la situation notamment en régularisation auprès du syndicat de copropriété et en augmentation des charges subséquentes dont elle sollicite remboursement.

Par conclusions du 22 avril 2022, l'association CIDFF de l'Hérault demande à la cour de :

Vu les articles 564 et 565 du CPC

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté toutes fautes contractuelles du CIDFF aux clauses du bail et rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail consenti et condamné la SCI SALENGRO à 3000 euros d'article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

- Juger que les demandes principales de la SCI SALENGRO tendant à solliciter l'exécution du bail et la démolition de la mezzanine sont irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel,

- Juger que la demande de démolition de la mezzanine sous astreinte de 500 euros par jour de retard à titre principal au motif d'une faute contractuelle invoquée née d'un changement de destination sans le consentement express et par écrit du bailleur est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel,

- Juger que la demande de démolition de la mezzanine sous astreinte de 500 euros par jour de retard à titre principal au motif d'une faute contractuelle invoquée née d'une déclaration préalable de travaux créant de la surface de plancher et modifiant la destination sans avoir qualité pour un tel dépôt est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel,

- Juger que la demande de démolition de la mezzanine sous astreinte de 500 euros par jour de retard à titre principal au motif d'une faute contractuelle invoquée entraînant des préjudices financiers à la SCI SALENGRO en raison d'une part de la modification d'usage du local qui ne pourra plus être donné à bail en local commercial mais uniquement en locaux de bureaux et d'autre part de la modification des tantièmes attachés au lot et à l'augmentation subséquente des charges de copropriété qu'entraînerait la régularisation à posteriori de cette situation auprès de la copropriété est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel,

- Juger que la demande tendant à consacrer la responsabilité de la SCI SALENGRO auprès du syndicat des copropriétaires et l'obligation de la SCI SALENGRO à démolir à ses frais la structure non autorisée irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel,

- Juger les demandes subsidiaires de la SCI SALENGRO de condamner le CIDFF à lui verser la somme de 86 .000 euros en réparation de son préjudice subi né des fautes contractuelles alléguées irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel,

- Juger en toute hypothèse ces demandes irrecevables comme relevant de la compétence du juge des loyers,

L'en débouter,

- Juger que l'autorisation de travaux consentie par la SCI LE SALENGRO au CIDFF résulte d'une convention antérieure à la régularisation du bail,

- Juger que l'éventuel non-respect de la convention ne constitue pas une infraction aux clauses du bail,

- Juger en conséquence que le CIDFF n'a commis aucune faute contractuelle née de la violation d'une clause du bail,

- Juger qu'il n'est pas rapporté que le CIDFF aurait outrepassé l'autorisation donnée par la SCI LE SALENGRO de réalisation des travaux,

- Juger que la SCI SALENGRO a autorisé les travaux,

Juger que la demande d'autorisation des travaux par le syndicat des copropriétaires incombait au bailleur,

- Juger que le refus d'accès aux lieux ne constitue pas une faute contractuelle,

- Juger qu'il est sans lien avec la demande de démolition de la mezzanine,

- Juger que la demande de résiliation a été mise en oeuvre de mauvaise foi,

- Juger que la SCI Salengro n'a pas satisfait aux clauses du bail,

- Juger que le changement de destination n'est pas démontré ni celui du local à usage de bureau,

- Juger que les manquements liés au dépôt d'une déclaration de travaux en violation d'une règle d'urbanisme ne sont pas démontrés et extérieurs à la demande de démolition de la mezzanine

- Juger que le préjudice invoqué n'est ni certain ni actuel,

- Juger qu'il n'est pas établi en son principe et en son montant,

- Juger la SCI Salengro mal fondée en ses demandes,

- Débouter la SCI Salengro de ses demandes principales et subsidiaires à l'encontre du CIDFF,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le CIDFF de sa demande de dommages et intérêts,

- Juger que le CIDFF a subi un préjudice du fait de la SCI Salengro dont elle doit réparation

- Condamner la SCI Salengro à payer au CIDFF la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son comportement abusif et injustifié et en raison de la mauvaise foi du

bailleur dans l'exécution de la convention et à la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamner la SCI Salengro aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.

Elle soutient que la SCI SALENGRO a sollicité en première instance, du fait de la violation des clauses du bail par elle invoquée, la résiliation judiciaire du bail à effet au jour de la décision ainsi que l'expulsion du CIDFF des lieux donnés à bail, qu'en cause d'appel, elle ne sollicite plus cette résiliation, mais la démolition de la mezzanine aux frais du preneur et à titre subsidiaire la somme de 86 000euros à titre d'indemnisation, que ces demandes sont irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel qui ne tendent pas aux mêmes fins que celles portées devant les premiers juges, que l'action en exécution et l'action en résiliation d'une convention constituent des demandes distinctes, que la SCI SALENGRO sera en conséquence déboutée de sa demande principale de démolition de la mezzanine à l'égard de la concluante, que la demande de démolition de la mezzanine n'a pas été présentée comme étant une demande autonome ou subsidiaire, mais bien comme étant la conséquence de la résiliation judiciaire du bail du fait des fautes du preneur.

Elle précise que les fautes contractuelles, dont la construction litigieuse, ont justifié la demande formulée par le bailleur de résiliation du bail, seule et unique demande principale sans aucune demande subsidiaire, récapitulée aux termes du dispositif selon les dispositions de l'article 768 du code de procédure civile mais qu'aucune demande distincte de démolition, en dehors de la résiliation, n'a été formulée par le bailleur.

Elle ajoute que la demande pécuniaire ne peut en aucun cas être considérée comme étant l'accessoire ou le complément d'une demande de démolition qui elle-même est une demande nouvelle en cause d'appel et qui en toute hypothèse n'a pas été sollicitée à titre subsidiaire en première instance, que cette demande est nouvelle dès lors que le changement de distribution ne s'analyse pas en un changement de destination, nécessitant l'analyse des activités contractuellement autorisées, qu'il résulte du bail que la destination des lieux a été à usage associatif, sans qu'aucun changement par nature d'exercice de l'activité principale ne soit intervenu au soutien de cette nouvelle demande de constatation de la modification de la destination des lieux et la requalification en découlant, que le changement d'activité n'a pas été soulevé en première instance.

Elle expose qu'un accord est intervenu préalablement au contrat de bail, que l'architecte du bailleur, Madame [A] [H] a ébauché un croquis transmis par le bailleur au CIDFF par mail daté du 14/12/2016, comportant la réalisation d'une mezzanine sur toute la largeur du fond du local, prenant appui sur les murs latéraux de la copropriété, qu'un dossier de présentation du projet a été diffusé et communiqué par mail en date du 06/02/17 à la SCI SALENGRO et sur lequel figure la création d'une mezzanine, que la SCI SALENGRO a participé à la collecte des fonds auprès de son entourage ainsi qu'en atteste son mail du 24/02/17 ainsi qu'à l'aménagement du projet conformément au nombreux mails concernant échangés entre l'architecte, la propriétaire et le CIDFF, que les échanges se sont poursuivis de façon régulière avec le bailleur concernant la réalisation des travaux y compris ceux affectant les parties communes sous la maîtrise d'oeuvre complète de Madame [O], architecte, laquelle a convoqué la SCI SALENGRO aux réunions de chantier qu'elle est destinataire des comptes rendus, que l'inauguration des locaux a eu lieu le 8 mars 2018, en présence de M. le Préfet de l'Hérault et de M. le Maire de [Localité 5] et de Madame [G] gérante de la SCI

Elle soutient que la convention antérieure à la régularisation du bail et consistant en l'autorisation donnée par le futur bailleur au preneur de réaliser d'importants travaux d'aménagement et de transformation du local est une convention indépendante dudit bail ne pouvant justifier sa résiliation, que la convention fait obstacle pour les mêmes raisons à la demande de démolition en vertu d'une infraction aux clauses du bail tendant à la réalisation de travaux non autorisés aux termes du bail alors que cette autorisation a en toute hypothèse été donnée par le bailleur aux termes d'une convention indépendante et antérieure à la signature du bail.

Elle ajoute qu'il résulte du devis de l'entreprise Villeneuve et du croquis établi par l'architecte que cette mezzanine envisagée comporte une dalle en béton, qu'au-delà des poteaux en tube nécessaires à supporter la structure cette dernière prend également appui dans les murs porteurs du local qu'il existait un appui dans les murs porteurs du local, figurant expressément sur le croquis réalisé par l'architecte de Mme [G], que la SCI SALENGRO ne peut soutenir que ces travaux ne nécessitaient pas l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires puisque cette obligation à sa charge est inscrite dans le bail, qu'il n'est pas démontré que la concluante a modifié de façon substantielle la mezzanine par rapport au projet initialement envisagé ni qu'elle a en conséquence outrepassé la teneur de l'autorisation qui lui avait été donnée.

Concernant la destination des locaux, elle se prévaut de l'absence de toute modification de la destination des locaux donnés à bail à une association et que cette activité associative y est toujours exercée, que la création de la mezzanine ne contraint nullement les locaux à être donnés à bail uniquement pour un usage de bureaux.

Sur l'accord de la bailleresse, elle soutient que la bailleresse a été mise au courant des travaux et a donné un accord tacite, notamment en acceptant de recevoir les plans remis par Mme [O] architecte, en assistant à un entretien avec cette dernière et en manifestant son approbation lors de la réception des travaux par mail adressé à la locataire, que les comptes rendus de chantier lui ont été adressés régulièrement et qu'elle a été en mesure d'en appréhender les termes techniques, qu'elle s'est rendue dans les lieux le 2 mars 2018 en raison d'une fuite d'eau et a vu à cette occasion la mezzanine, que les artisans présents sur le chantier attestent de sa présence que Mme [G] ne peut sérieusement soutenir avoir été dans l'ignorance de la nature de la mezzanine réalisée.

Sur l'initiative de la saisine du syndicat des copropriétaires, elle prévaut du fait que cette obligation relève de la responsabilité de la bailleresse qui a refusé de saisir le syndicat pour obtenir la régularisation de la situation, que le conseil du locataire a été contraint de mettre en demeure le 20 avril 2018, par courrier recommandé avec AR, la SCI SALENGRO de faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, la question de l'autorisation de la construction d'une mezzanine ancrée dans les parties communes qui modifie en outre la superficie du lot, que le 9 mai 2018, le CIDFF a transmis à son bailleur son accord express pour prendre en charge la totalité des frais générés par l'autorisation de travaux et a demandé à son bailleur d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée qui va être convoquée dans les jours qui suivent, cette demande.

Concernant le droit de visite, elle affirme que le bail accorde à la bailleresse l'exercice d'un droit de visite afin de s'assurer de l'état du local et non de la présence d'un huissier de justice aux fins de dresser constat qui ne saurait s'analyser en une visite au sens du contrat de bail.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024.

Motifs

1) Sur la recevabilité des demandes nouvelles :

En application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent à peine d'irrecevabilité soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer une compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou la survenance ou la révélation d'un fait. L'article 565 dudit code précise que ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique diffère.

L'association CIDFF soutient que la SCI Salengro, qui en première instance a sollicité la résiliation du bail en application des articles 1227 et 1229 du code civil et ses conséquences juridiques à savoir la remise en état des locaux, ne peut en cause d'appel ainsi qu'elle le fait, renoncer à la résiliation du bail en sollicitant à titre principal la démolition de la mezzanine en application des clauses du bail, l'action en résiliation, qui a pour effet de mettre fin à un contrat, ne tendant pas aux mêmes fins que la demande en l'application des clauses du bail.

Toutefois, la SCI Salengro dans ses conclusions déposées par le 16 mars 2021 devant le tribunal judiciaire de Montpellier indiquent, aux termes de son dispositif qu'elle demande à la juridiction de ' Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 29 août 2017 à effet au jour de la décision, Ordonner l'expulsion du CIDFF et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, Condamner le CIDFF à démolir la mezzanine maçonnée et ancrée dans les parties communes' et dans ses conclusions récapitulatives déposées le 7 mars 2022 devant la cour d'appel, elle sollicite la démolition de la mezzanine litigieuse, en abandonnant ses prétentions relatives à la résiliation du bail.

Il résulte de la lecture comparative de ces deux documents que la SCI Salengro a sollicité la démolition de la mezzanine dès ses écritures déposées en première instance. Le fait que cette demande présentée comme une conséquence de la résiliation devant le premier juge soit présentée comme une demande principale en cour d'appel ne lui confère pas le caractère de demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile.

La CIDFF soutient également que la bailleresse invoque une nouvelle faute contractuelle à l'appui de demande de démolition de la mezzanine litigieuse.

Toutefois en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en cause d'appel les prétentions soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces et proposer de nouvelles preuves.

Or l'argument invoqué par la bailleresse relatif au changement de destination des locaux constitue, non une prétention nouvelle, mais un moyen nouveau qui tend à la même fin que la prétention principale à savoir obtenir la démolition de la mezzanine litigieuse.

Enfin le CIDFF fait valoir que la demande d'indemnisation en réparation d'un préjudice subi est irrecevable car nouvelle en cause d'appel.

Toutefois l'article 566 du code de procédure civile autorise les parties à ajouter aux prétentions soumises au premier juge, les demandes qui en sont l'accessoire la conséquence et le complément nécessaire.

L'article 566 sus visé ne limitant pas au préjudice souffert depuis le jugement, la faculté d'ajouter aux demandes en cours d'appel, les parties sont recevables à demander en appel des dommages et intérêts qui sont l'accessoire de la demande principale en démolition de la mezzanine et qui tendent à obtenir réparation du préjudice résultant de l'inexécution des obligations résultant du contrat.

Il convient de rejeter les demandes d'irrecevabilité soulevées par l'association CIDFF.

2)Sur les fautes contractuelles :

1) l'absence d'autorisation du bailleur :

Les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 29 août 2017 qui dispose en son paragraphe intitulé changement de destination ' le preneur ne pourra faire dans les locaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ni démolition ni percement de murs ou de cloisons ni changement de distribution... toutefois le preneur pourra effectuer à ses frais les travaux d'aménagement intérieur en vue d'exercer son activité dans les lieux loués sans toutefois porter atteinte à la solidité de l'ouvrage'. Le bail interdit au preneur tout changement de distribution et tout percement de murs ou de cloisons dans les lieux loués, sans autorisation préalable et écrite de la bailleresse.

Il n'est pas contesté que l'association CIDFF a fait procéder à l'édification d'une mezzanine dans les lieux loués dont la description résulte du document établi le 29 mars 2018 par M. [L], ingénieur conseil mandaté par l'association, aux termes duquel il décrit un ouvrage maçonné comportant la pose d'une poutre sur plus de 6 mètres, d'un mur porteur, d'un percement de la dalle au sol et de la création de sommiers armés dans les murs latéraux.

La locataire ne conteste pas que l'ouvrage réalisé consistant en une structure maçonnée a nécessité le percement de la dalle au sol et la prise d'appuis dans les murs latéraux. Ces travaux ne peuvent être qualifiés de simples aménagements intérieurs exonérés de toute autorisation de la bailleresse, ce que ne nie pas la locataire qui tout en admettant l'exigence d'une approbation écrite de la bailleresse pour valider la réalisation de ces travaux et en reconnaissant l'absence d'un tel accord, soutient que cette dernière y avait consentie préalablement à la signature du bail et que de surcroît son attitude pendant la construction caractérise une acceptation implicite.

La SCI reconnaît avoir acquiescé à la pose d'une mezzanine amovible sous la forme d'une structure en bois composant un simple aménagement des lieux et que la locataire, forte de cet accord, a considérablement modifié le projet, sans l'informer de cette évolution.

Le 14 décembre 2016, Mme [G], présidente de la SCI, a transmis à la directrice de l'association, une esquisse réalisée par son architecte Mme [A] [H] qui comporte une mezzanine accessible par un escalier en colimaçon permettant la création d'une surface de 20m² pour y installer deux bureaux. Ce croquis, extrême sommaire, ne fait pas apparaître d'appuis de l'ensemble dans les murs latéraux ou de percement au sol s'agissant d'une ébauche mais nullement d'un plan précis et documenté. Toutefois, ce dessin joint par Mme [G] au soutien de sa demande administrative de déclaration préalable de modification de façade et de division du local, porte la mention 'projet en cours de réflexion et non fixé, l'aménagement intérieur fera l'objet d'un dépôt de dossier supplémentaire pour demande mezzanine, accessibilité et sécurité'. Le qualificatif 'd'aménagement intérieur', retenu pour caractériser le projet de création d'une mezzanine, démontre que dans l'esprit de parties à cette date, cette structure devait être légère et amovible. Sur la base de ce croquis, l'architecte des bâtiments de France a délivré un avis favorable sur le projet de ' ré-aménagement du local'.

Le 13 septembre 2017, M. [B] a adressé par mail un devis afférent à une mezzanine comprenant une structure en fer et des poteaux en tube pour un coût total de 12 620euros. Le 31 août 2017, la directrice adjointe de l'association a adressé un mail à une société d'assurance en faisant état d'un local à assurer avec 'création d'une mezzanine de 25m² , ces travaux ne toucheront pas la structure du local'. Dans un mail du 8 mars 2018, Mme [H], architecte, confirme que ' pour l'idée d'ajouter une mezzanine,... on avait chiffré une mezzanine démontable puisque tout le projet était basé sur le fait de pouvoir modifier en fonction de leurs éventuels changement d'activité /effectif/service et faciliter la revente /relocation. On était resté inférieur au seuil de surface pour que le permis d'aménagement leur suffise (un permis de construire est plus lourd pour elle) et en non accessible, juste des bureaux'.

Il résulte de la lecture de ces documents que Mme [G], si elle a, préalablement à la signature du bail, été valablement informée de la volonté de l'association de créer dans les lieux loués une mezzanine, n'a donné son accord que pour la mise en place d'une structure légère et démontable en métal reposant sur des poteaux et donc temporaire et n'exigeant pas de travaux affectant la structure du bâtiment.

L'association a outrepassé l'autorisation ainsi consentie en procédant à une modification de la nature des travaux envisagés et en créant une mezzanine ancrée dans le sol par des poteaux de soutènements et dans les murs par leur percement. Cette construction, qui a perdu son caractère démontable et amovible, est de nature pérenne.

Conscient de cette évolution qu'il ne nie pas, le CIDFF soutient que Mme [G] qui ne peut soutenir avoir été dans l'ignorance de la modification intervenue, y a consenti au moins implicitement.

Il est acquis que le CIDFF a déposé une déclaration préalable concernant l'aménagement du local avec la création d'une mezzanine selon un croquis extrêmement précis élaboré par Mme [O], architecte. Toutefois ce document n'a nullement été validé par la SCI Salengro, le déclarant étant uniquement CIDFF, qu'il en est de même de la demande d'aménager d'un ERP, de l'avis favorable de la ville de [Localité 5] et des mails adressés par la directrice de l'association à la sous directrice, s'agissant de document émanant du CIDFF.

Le mail laudateur adressé par Mme [G] le 27 février 2018 à sa locataire concernant la réalisation total du projet de création du centre ne peut s'analyser en une autorisation non équivoque et précise du bailleur aux travaux litigieux.

Les procès verbaux de réunion de chantier, qui se sont déroulés de 3 janvier au 21 mars 2018 stigmatisent l'absence de Mme [G] dont la présence n'a jamais été mentionnée et s'il est établi qu'elle en a été destinataire par mail, ces derniers usent de termes abscons pour un profane. Le mail du 1er février 2018, aux termes duquel Mme [G] indique ' je vais essayer de me libérer mercredi prochain pour la réunion de chantier' ne justifie pas de sa présence lors de la dite réunion alors qu'elle est mentionnée absente sur le procès verbal.

Le 4 janvier 2018, Mme [G] a indiqué dans un mail adressé à la directrice de l'association qu'elle était passée au local 'en ce qui concerne la clim', le 2 mars 2018, elle indique également dans un mail 'je suis passée dans l'après midi, j'ai vu [Y], il m'a montré la localisation de la fuite il s'agit d'un mince filet d'eau au centre de la mezzanine' Ces visites, réalisées dans le but de résoudre des problèmes annexes ponctuels ne démontrent pas une appréhension par Mme [G] de l'ampleur des travaux et leur ratification.

Le CIDFF produit les attestions de Mme [O] architecte qui déclare '... j'ai revu ensuite Mme [G] à plusieurs reprises sur le chantier une fois les travaux débutés, la toiture présentait de nombreux points avec des défauts. Mme [G] est venue à plusieurs reprises constater ces infiltrations alors que les travaux de la mezzanine avaient débuté. Elle a vu que la mezzanine était construite en acier et béton et prenait appui sur les murs du local. Elle m'a d'ailleurs questionné à ce sujet me demandant si les murs étaient assez solides et je lui ai confirmé qu'une étude avait été réalisée par un bureau d'étude ce à quoi elle m'a répondu que c'était une bonne chose et que c'était rassurant'. M. [C], électricien, déclare 'avoir vu Mme [G] à plusieurs reprises. Elle est venue constater que les travaux se déroulaient bien et donc elle a vu la mezzanine terminée'. Enfin, M. [V] artisan chargé du gros oeuvre atteste qu'il a 'rencontré Mme [G] à plusieurs reprise sur le chantier, j'ai d'ailleurs discuté avec elle sur la réalisation de la mezzanine. Elle a bien été informée que la mezzanine serait réalisée à l'aide d'un plancher en béton armé avec des renforts et des scellements métalliques et scellée sur le mur porteur'.

Outre que les auteurs de ces attestations sont liés par un lien commercial avec l'association CIDFF qui est de nature à ôter toute force probante à leur déclaration, il convient de relever qu'ils déduisent de la présence de Mme [G] sur le chantier et sa vision de l'avancée des travaux, une approbation en pleine connaissance de cause de sa part. Il s'agit d'hypothèses subjectives qui ne peuvent être retenues comme de une certitude par la juridiction.

Ainsi, les éléments du dossier ne démontrent pas l'existence d'un accord certain et non équivoque de la bailleresse. Il n'est nullement justifié d'un acte positif dépourvu d'ambiguïté valant autorisation écrite à la réalisation des travaux litigieux. La preuve de l'accord implicite ne peut être déduit des circonstances de l'espèce, alors que le bail prévoyait au contraire un accord écrit et express du bailleur, lequel manque en fait.

Le refus de la bailleresse d'autoriser les travaux litigieux ne revêt pas de caractère abusif puisque cette construction, qui affecte les parties communes, doit au préalable recueillir l'assentiment de la copropriété. De surcroît, la création d'une surface supplémentaire a nécessairement une incidence sur le coefficient d'occupation des sols et donc sur le montant des charges de copropriété dont la bailleresse assume la charge. Enfin, cette nouvelle distribution des locaux s'impose à la bailleresse et à tout nouvel occupant, réduisant d'autant l'attrait des locaux pour l'exercice d'une activité différente par un éventuel repreneur. La SCI justifie donc de motifs légitime de refus.

Il convient d'infirmer la décision de première instance à ce titre.

2) Sur la démolition :

La SCI Salengro sollicite à titre principal la démolition intégrale de la structure litigieuse, demande à laquelle s'oppose l'association CIDFF au motif qu'il incombe à la bailleresse de faire approuver les travaux par la copropriété, ce à quoi elle s'est toujours refusée, démontrant ainsi son absence de volonté de régulariser la situation.

Il ne peut être reproché à la bailleresse de ne pas avoir tenté de faire régulariser une situation de fait à laquelle elle s'oppose et qui lui a été imposée par le comportement fautif de sa locataire. Elle est fondée à obtenir une juste réparation du préjudice subi par la faute de sa locataire.

Toutefois le principe de réparation intégrale du préjudice doit être concilié avec un autre principe, qui est celui de la proportionnalité de la sanction. La démolition doit être adaptée au préjudice prouvé par la partie qui la demande. Les juges du fond doivent, également, vérifier si une réparation indemnitaire n'est pas suffisante à réparer le dommage.

Or en l'espèce, la démolition de l'ouvrage, dont la construction n'a causé aucun dommage à la copropriété, dont la solidité n'est affectée d'aucun vice et qui ne présente aucun désordre, à laquelle s'oppose la locataire qui exerce son activité dans les lieux loués, se heurte au principe de la proportionnalité des réparations et constitue une sanction disproportionnée par rapport à la gravité de la faute dénoncée.

La solution de la destruction de l'ouvrage n'est pas la seule qui permet à la bailleresse une réparation intégrale de son préjudice puisqu'elle formule elle-même des demandes indemnitaires à titre subsidiaire.

Il convient de débouter la SCI Salengro de sa demande de démolition de la mezzanine.

3) Sur les demandes indemnitaires :

La SCI Salengro invoque la perte de chance de louer le local à usage commercial, la création de la mezzanine inamovible imposant, selon elle, une location à titre de bureaux.

Toutefois, la définition de locaux à usage de bureaux ne réside pas dans un critère structurel tenant à la nature du local mais dans un critère fonctionnel concernant l'activité exercée. En outre, cette notion est purement contractuelle, seule la commune intention des parties tel qu'exprimée dans le bail est retenue et non pas l'usage effectif des locaux. Le caractère de bureaux s'entend d'un local qui ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandise. Enfin si les loyers des locaux loués à titre de bureau sont exclus du bénéfice du plafonnement et sont fixés selon les termes de l'article R145-11 du code de commerce par références aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, les contrats de location concernant des bureaux sont néanmoins intégralement soumis au statut des baux commerciaux.

Ainsi contrairement à ce qu'affirme la SCI Salengro, les locaux peuvent librement être donnés à bail commercial et il n'est nullement établi que la modification de la distribution des lieux génère une perte de la commercialité du local. La perte de chance de louer son local à un prix supérieur en raison de la modification des surfaces n'est nullement rapportée par la bailleresse.

La SCI Salengro fait état d'une possibilité pour les copropriétaires de refuser de régulariser la situation et obtenir alors la démolition des travaux irrégulièrement entrepris, à la charge de la SCI Salengro. Il s'agit en l'état du dossier d'un préjudice hypothétique et futur dont la bailleresse ne peut obtenir indemnisation et il lui appartiendra si tel était de cas d'agir à l'encontre de sa locataire pour en obtenir la garantie.

La régularisation auprès du syndicat des copropriétaires va nécessairement engendrer des frais relatifs à l'intervention d'un notaire, d'un géomètre et augmenter les charges de copropriété en raison de l'augmentation de la surface.

La SCI Salengro justifie de la réalité des préjudices financiers subis à ce titre c'est à dire 2 827,40euros au titre des frais et 8 250euros au titre de l'augmentation des charges dont la locataire doit assumer la charge.

L'association CIDFF succombant, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêt pour procédure abusive.

4) Sur les dépens et les frais non remboursables:

L'équité commande d'allouer à la SCI Salengro la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'association CIDFF sera condamnée aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 8 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il a débouté l'association CIDFF de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau :

Dit que la réalisation de la mezzanine sans le consentement express et écrit du bailleur constitue une faute de nature à engager la responsabilité de l'association CIDFF,

Débouter la SCI Salengro de sa demande de démolition intégrale de la mezzanine,

Condamne l'association CIDFF à payer à la SCI Salengro la somme de 11 077,40euros au titre des frais de régularisation,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne l'association CIDFF à payer à la SCI Salengro la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne l'association CIDFF aux entiers dépens y compris ceux de première instance.