CA Grenoble, 2e ch., 9 avril 2024, n° 22/01589
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 22/01589 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LKTK
N° Minute :
C3
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL GPS AVOCATS
la SELARL SELARL RETEX AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 09 AVRIL 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 19/01967) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 16 novembre 2021, suivant déclaration d'appel du 19 avril 2022
APPELANT :
M. [Y] [B]
né le 27 février 1962 à [Localité 3]
de nationalité française
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Florence Serpegini de la SELARL GPS avocats, avocate au barreau de Valence
INTIMÉS :
S.A.S. l'Agence immobilière prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice l'Agence immobilière dont le siège social est au [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés et plaidant par Me Céline Cassegrain de la SELARL Retex avocats, avocat au barreau de Valence
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 février 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Y] [B] a fait l'acquisition, le 20 juillet 2015 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], du lot n° 44 (une cave au sous-sol), du lot numéro 54 (un appartement au 10ème étage au Nord du bâtiment) et du lot 55 au dessus du lot 54, au 11ème étage.
Par assignation du 12 juillet 2019, Monsieur [B] a saisi le tribunal de grande instance de Valence aux fins de contester les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 25 avril 2019 et solliciter une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.
Un nouvelle assemblée générale extraordinaire a été convoquée pour le 28 octobre 2019 au cours de laquelle les résolutions présentées par Monsieur [B] étaient examinées et celles concernant les travaux ont été votées.
Monsieur [B] a par une deuxième assignation du 26 décembre 2019 contesté cette nouvelle assemblée générale.
Par jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Valence a:
- dit que la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], a abusivement refusé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 avril 2019 les résolutions que Monsieur [Y] [B] avait demandées.
- condamné la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions N°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions n°23 et 24 de l'assemblée générale du 28 octobre 2019.
- prononcé l'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 28 octobre 2019 pour abus de majorité.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de condamnation du syndicat à réaliser les travaux de réparation du plafond du palier du 10ème étage dégradé ensuite de la fuite d'eau de l'étanchéité de l'ascenseur, objets de la résolution n°21 annulée.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes.
- rejeté toute prétention plus ample ou contraire.
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- dit que chacune des parties supportera les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance.
Par déclaration en date du 19 avril 2022, Monsieur [Y] [B] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a:
- condamné la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions N° 6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- dit que chacune des parties supportera les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance.
Dans ses conclusions notifiées le 21 novembre 2023, M. [B] demande à la cour de:
En application des articles 10 du décret du 17 mars 1967, de l'article L 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation, des articles 18 et 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, des articles R134-14 , R134-15, R 131-28-7 et R 131-28-8 du code de la construction et de l'habitation,
Vu le jugement dont appel,
- déclarer l'appel de Monsieur [Y] [B] recevable et bien fondé.
En conséquence, infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a:
- condamné la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions N° 6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- dit que chacune des parties supportera les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance
Statuant à nouveau,
- condamner la S.A.S. L'agence Dauphiné Vivarais à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.
- annuler les résolutions n° 6, 6-1,6-2,6-3,6-4,7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019.
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- juger qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [B] sera dispensé de participer aux frais de procédures et dépenses y afférant.
Au soutien de ses demandes, M. [B] énonce que la condamnation à l'euro symbolique au titre des dommages-intérêts n'a pas de caractère suffisamment dissuasif pour empêcher le syndic de récidiver.
Il énonce que le conseil syndical et le syndic ont lors de l' assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019 soumis au vote de l'assemblée la décision de réaliser ou non un diagnostic technique global et fait voter les travaux par des votes séparés, mais que le DPE censé avoir été réalisé le 23 mars 2017 n'a pas été joint à la convocation et que contrairement à ce qui est prévu par l'article R134-14 du code de la construction, aucun rapport n'a été fait à l'assemblée générale par la personne l'ayant réalisé, qu'en outre, ce DPE ne répond pas à la définition faite par les textes et comporte de multiples erreurs.
Il déclare que ces résolutions ont été votées par les copropriétaires dans l'ignorance totale de l'état de leur immeuble et en contravention avec les textes prévoyant, en cas de travaux d'amélioration d'une certain ampleur, une obligation de réaliser des travaux d'isolation en application du décret n°2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade.
Il indique que l'immeuble est classé F, donc « passoire thermique » avec interdiction de location à partir de 2025, et qu'un plan complet d'économies d'énergies aurait immanquablement désigné la réfection et l'isolation du toit terrasse comme prioritaire en terme de retour sur investissement.
Il affirme que l'entreprise qui a réalisé certains travaux n'est pas celle dont le devis avait été voté en assemblée générale.
Dans ses conclusions notifiées le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] et la société L'agence immobilière demandent à la cour de:
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence constante,
Vu les pièces jointes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence le 16 novembre 2021 en ce qu'il a:
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes.
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence le 16 novembre 2021 en ce qu'il a :
- dit que la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], a abusivement refusé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 avril 2019 les résolutions que Monsieur [Y] [B] avait demandées.
- condamné la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau,
- dire et juger que les résolutions demandées par Monsieur [B] ont été inscrites et votées lors d'une assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019.
- dire et juger que les demandes de Monsieur [B] liées à l'assemblée générale votée le 25 avril 2019 sont devenues sans objet.
- dire et juger qu'aucune faute professionnelle ne saurait être reprochée au Syndic actuel.
- dire et juger que la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-réalisation de l'audit énergétique, même rendu obligatoire dans les copropriétés.
- dire et juger qu'au vu du DPE, aucune isolation n'est à réaliser à l'occasion du ravalement de façade voté.
En conséquence,
- débouter Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes
- condamner Monsieur [B] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les intimés allèguent que les contestations afférentes à l'assemblée générale du 25 avril 2019 sont devenues sans objet du fait de l'intervention de l'assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019 dont il n'est pas contesté que :
- Les résolutions demandées par Monsieur [B] ont été mises à l'ordre du jour,
- Les résolutions 10 et 11 de l'assemblée générale du 25 avril 2019 ont été réexaminées sans vote bloqué.
Ils indiquent que Monsieur [B] ne justifie d'aucun préjudice lié au défaut d'inscription, puisque l'ensemble de ses questions ont été soumises à l'assemblée générale trois mois après, sans que ce retard ne porte préjudice à ce dernier, d'autant que ses demandes ont été rejetées.
S'agissant du diagnostic énergétique et l'obligation d'isolation, ils rappellent que sous l'égide du précédent syndic, a été voté lors de l'assemblée générale du 18 juin 2016 le principe d'un DPE, que celui-ci a été réalisé le 14 février 2017 et déposé le 17 mars 2017, qu'au demeurant, cette décision a été votée à l'unanimité, Monsieur [B] l'ayant acceptée sans observations de sa part.
Ils soulignent que les propriétaires ont tous rejeté la résolution de Monsieur [B] proposant la réalisation d'un diagnostic technique global régi par l'article L731-1 du code de la construction et de l'habitation qui leur aurait permis d'avoir une information sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, d'élaborer un plan pluriannuel de travaux, qu'en effet, l'obligation de procéder à des travaux particuliers d'isolation doit répondre à deux critères qui, ici, ne sont pas remplis.
Ils ajoutent que M. [B] reproche encore à l'assemblée générale d'avoir fait le choix de l'entreprise Houpert, alors qu'il a lui-même voté contre les autres propositions des autres entreprises.
La clôture a été prononcée le 22 novembre 2023.
MOTIFS
Sur la demande de dommages-intérêts
Même si les demandes de M. [B] ont finalement été étudiées lors de l'assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019, le premier juge ayant reconnu que le syndic avait commis une faute en n'inscrivant pas à l'ordre du jour de l'assemblée du 26 avril 2019 les résolutions qu'il avait proposées dans son courrier du 29 janvier 2019, et quand bien même la résolution relative à l'élaboration d'un diagnostic technique global a été rejetée, il s'avère qu'une nouvelle assemblée a été convoquée par le syndic, ce qui implique un coût supplémentaire pour la copropriété et une obligation pour les copropriétaires de se rendre disponibles une nouvelle fois.
Le préjudice de M. [B] reste toutefois très modéré sur ce fondement et il lui sera alloué la somme de 300 euros.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4 et 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
M. [B] allègue que le vote des travaux a eu lieu sans connaissance par les copropriétaires de l'état réel du bâtiment, du fait de l'absence de réalisation d'un audit énergétique.
Il est certain, ainsi que l'a bien rappelé le premier juge, que compte tenu du nombre de lots dans l'immeuble, en application de l'article L134-4-1 du code de la construction et de l'habitation en vigueur lors de l'assemblée générale litigieuse, c'est un audit énergétique et non un diagnostic de performance énergétique qui aurait dû être réalisé, et il est également avéré que le DPE réalisé suite au vote de l'assemblée générale du 18 juin 2016 n'a jamais été présenté aux copropriétaires lors d'une assemblée générale, et ce en contradiction avec les dispositions législatives.
Pour autant, les motifs d'annulation d'une résolution sont limités, et l'absence d'information exhaustive des copropriétaires n'en fait pas partie, même si elle peut s'analyser en une perte de chance de disposer de toutes les informations nécessaires à une prise de décision éclairée. Le contrat relatif aux travaux faisait bien mention des conditions essentielles, conformément aux dispositions de l'article 11 3° du décret du 17 mars 1967.
En tout état de cause, et malgré les allégations contraires de M. [B], c'est à juste titre que le premier juge a rappelé qu'en application de l'article R.131-28-7 de ce même code, la réalisation d'une isolation thermique simultanément à des travaux ne s'applique pas lorsqu'il ne s'agit que de travaux d'entretien.
En l'espèce, le projet de résolution 6-1 décrit les travaux comme consistant en un lavage au karcher haute pression, le piquage et la reprise des parties dégradées, le ratissage des murs et l'application de deux couches de peinture de type II. Quand bien même le coût des travaux est élevé, sachant que le nombre de m2 à reprendre est conséquent, il ne s'agit pas d'un ravalement important.
De surcroît, l'application de l'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'un audit énergétique prévu à l'article L. 134-4-1 du même code la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique, n'impose pas nécessairement par la suite la réalisation de travaux.
Par conséquent, le premier juge a procédé à une exacte appréciation de la situation en déboutant M. [B] de ses demandes.
Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes
M. [B] succombant principalement à l'instance, il n'y a pas lieu de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, le jugement sera confirmé.
Il est certain que M. [B] a engagé de multiples actions en justice, toutefois, et même si les résolutions litigieuses ne sont pas annulées, force est de constater qu'elles font notamment suite à des manquements répétés du syndic à ses obligations. En conséquence, aucune somme ne sera allouée en cause d'appel au titre des frais irrépétibles.
Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts ;
et statuant de nouveau,
Condamne la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
N° Minute :
C3
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL GPS AVOCATS
la SELARL SELARL RETEX AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 09 AVRIL 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 19/01967) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 16 novembre 2021, suivant déclaration d'appel du 19 avril 2022
APPELANT :
M. [Y] [B]
né le 27 février 1962 à [Localité 3]
de nationalité française
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Florence Serpegini de la SELARL GPS avocats, avocate au barreau de Valence
INTIMÉS :
S.A.S. l'Agence immobilière prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice l'Agence immobilière dont le siège social est au [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés et plaidant par Me Céline Cassegrain de la SELARL Retex avocats, avocat au barreau de Valence
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 février 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Y] [B] a fait l'acquisition, le 20 juillet 2015 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], du lot n° 44 (une cave au sous-sol), du lot numéro 54 (un appartement au 10ème étage au Nord du bâtiment) et du lot 55 au dessus du lot 54, au 11ème étage.
Par assignation du 12 juillet 2019, Monsieur [B] a saisi le tribunal de grande instance de Valence aux fins de contester les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 25 avril 2019 et solliciter une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.
Un nouvelle assemblée générale extraordinaire a été convoquée pour le 28 octobre 2019 au cours de laquelle les résolutions présentées par Monsieur [B] étaient examinées et celles concernant les travaux ont été votées.
Monsieur [B] a par une deuxième assignation du 26 décembre 2019 contesté cette nouvelle assemblée générale.
Par jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Valence a:
- dit que la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], a abusivement refusé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 avril 2019 les résolutions que Monsieur [Y] [B] avait demandées.
- condamné la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions N°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions n°23 et 24 de l'assemblée générale du 28 octobre 2019.
- prononcé l'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 28 octobre 2019 pour abus de majorité.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de condamnation du syndicat à réaliser les travaux de réparation du plafond du palier du 10ème étage dégradé ensuite de la fuite d'eau de l'étanchéité de l'ascenseur, objets de la résolution n°21 annulée.
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes.
- rejeté toute prétention plus ample ou contraire.
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- dit que chacune des parties supportera les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance.
Par déclaration en date du 19 avril 2022, Monsieur [Y] [B] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a:
- condamné la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions N° 6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- dit que chacune des parties supportera les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance.
Dans ses conclusions notifiées le 21 novembre 2023, M. [B] demande à la cour de:
En application des articles 10 du décret du 17 mars 1967, de l'article L 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation, des articles 18 et 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, des articles R134-14 , R134-15, R 131-28-7 et R 131-28-8 du code de la construction et de l'habitation,
Vu le jugement dont appel,
- déclarer l'appel de Monsieur [Y] [B] recevable et bien fondé.
En conséquence, infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a:
- condamné la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions N° 6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- dit que chacune des parties supportera les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance
Statuant à nouveau,
- condamner la S.A.S. L'agence Dauphiné Vivarais à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.
- annuler les résolutions n° 6, 6-1,6-2,6-3,6-4,7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019.
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- juger qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [B] sera dispensé de participer aux frais de procédures et dépenses y afférant.
Au soutien de ses demandes, M. [B] énonce que la condamnation à l'euro symbolique au titre des dommages-intérêts n'a pas de caractère suffisamment dissuasif pour empêcher le syndic de récidiver.
Il énonce que le conseil syndical et le syndic ont lors de l' assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019 soumis au vote de l'assemblée la décision de réaliser ou non un diagnostic technique global et fait voter les travaux par des votes séparés, mais que le DPE censé avoir été réalisé le 23 mars 2017 n'a pas été joint à la convocation et que contrairement à ce qui est prévu par l'article R134-14 du code de la construction, aucun rapport n'a été fait à l'assemblée générale par la personne l'ayant réalisé, qu'en outre, ce DPE ne répond pas à la définition faite par les textes et comporte de multiples erreurs.
Il déclare que ces résolutions ont été votées par les copropriétaires dans l'ignorance totale de l'état de leur immeuble et en contravention avec les textes prévoyant, en cas de travaux d'amélioration d'une certain ampleur, une obligation de réaliser des travaux d'isolation en application du décret n°2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade.
Il indique que l'immeuble est classé F, donc « passoire thermique » avec interdiction de location à partir de 2025, et qu'un plan complet d'économies d'énergies aurait immanquablement désigné la réfection et l'isolation du toit terrasse comme prioritaire en terme de retour sur investissement.
Il affirme que l'entreprise qui a réalisé certains travaux n'est pas celle dont le devis avait été voté en assemblée générale.
Dans ses conclusions notifiées le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] et la société L'agence immobilière demandent à la cour de:
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence constante,
Vu les pièces jointes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence le 16 novembre 2021 en ce qu'il a:
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande d'annulation des résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
- débouté Monsieur [Y] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes.
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence le 16 novembre 2021 en ce qu'il a :
- dit que la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], a abusivement refusé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 avril 2019 les résolutions que Monsieur [Y] [B] avait demandées.
- condamné la SAS L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau,
- dire et juger que les résolutions demandées par Monsieur [B] ont été inscrites et votées lors d'une assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019.
- dire et juger que les demandes de Monsieur [B] liées à l'assemblée générale votée le 25 avril 2019 sont devenues sans objet.
- dire et juger qu'aucune faute professionnelle ne saurait être reprochée au Syndic actuel.
- dire et juger que la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-réalisation de l'audit énergétique, même rendu obligatoire dans les copropriétés.
- dire et juger qu'au vu du DPE, aucune isolation n'est à réaliser à l'occasion du ravalement de façade voté.
En conséquence,
- débouter Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes
- condamner Monsieur [B] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les intimés allèguent que les contestations afférentes à l'assemblée générale du 25 avril 2019 sont devenues sans objet du fait de l'intervention de l'assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019 dont il n'est pas contesté que :
- Les résolutions demandées par Monsieur [B] ont été mises à l'ordre du jour,
- Les résolutions 10 et 11 de l'assemblée générale du 25 avril 2019 ont été réexaminées sans vote bloqué.
Ils indiquent que Monsieur [B] ne justifie d'aucun préjudice lié au défaut d'inscription, puisque l'ensemble de ses questions ont été soumises à l'assemblée générale trois mois après, sans que ce retard ne porte préjudice à ce dernier, d'autant que ses demandes ont été rejetées.
S'agissant du diagnostic énergétique et l'obligation d'isolation, ils rappellent que sous l'égide du précédent syndic, a été voté lors de l'assemblée générale du 18 juin 2016 le principe d'un DPE, que celui-ci a été réalisé le 14 février 2017 et déposé le 17 mars 2017, qu'au demeurant, cette décision a été votée à l'unanimité, Monsieur [B] l'ayant acceptée sans observations de sa part.
Ils soulignent que les propriétaires ont tous rejeté la résolution de Monsieur [B] proposant la réalisation d'un diagnostic technique global régi par l'article L731-1 du code de la construction et de l'habitation qui leur aurait permis d'avoir une information sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, d'élaborer un plan pluriannuel de travaux, qu'en effet, l'obligation de procéder à des travaux particuliers d'isolation doit répondre à deux critères qui, ici, ne sont pas remplis.
Ils ajoutent que M. [B] reproche encore à l'assemblée générale d'avoir fait le choix de l'entreprise Houpert, alors qu'il a lui-même voté contre les autres propositions des autres entreprises.
La clôture a été prononcée le 22 novembre 2023.
MOTIFS
Sur la demande de dommages-intérêts
Même si les demandes de M. [B] ont finalement été étudiées lors de l'assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2019, le premier juge ayant reconnu que le syndic avait commis une faute en n'inscrivant pas à l'ordre du jour de l'assemblée du 26 avril 2019 les résolutions qu'il avait proposées dans son courrier du 29 janvier 2019, et quand bien même la résolution relative à l'élaboration d'un diagnostic technique global a été rejetée, il s'avère qu'une nouvelle assemblée a été convoquée par le syndic, ce qui implique un coût supplémentaire pour la copropriété et une obligation pour les copropriétaires de se rendre disponibles une nouvelle fois.
Le préjudice de M. [B] reste toutefois très modéré sur ce fondement et il lui sera alloué la somme de 300 euros.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4 et 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 octobre 2019
M. [B] allègue que le vote des travaux a eu lieu sans connaissance par les copropriétaires de l'état réel du bâtiment, du fait de l'absence de réalisation d'un audit énergétique.
Il est certain, ainsi que l'a bien rappelé le premier juge, que compte tenu du nombre de lots dans l'immeuble, en application de l'article L134-4-1 du code de la construction et de l'habitation en vigueur lors de l'assemblée générale litigieuse, c'est un audit énergétique et non un diagnostic de performance énergétique qui aurait dû être réalisé, et il est également avéré que le DPE réalisé suite au vote de l'assemblée générale du 18 juin 2016 n'a jamais été présenté aux copropriétaires lors d'une assemblée générale, et ce en contradiction avec les dispositions législatives.
Pour autant, les motifs d'annulation d'une résolution sont limités, et l'absence d'information exhaustive des copropriétaires n'en fait pas partie, même si elle peut s'analyser en une perte de chance de disposer de toutes les informations nécessaires à une prise de décision éclairée. Le contrat relatif aux travaux faisait bien mention des conditions essentielles, conformément aux dispositions de l'article 11 3° du décret du 17 mars 1967.
En tout état de cause, et malgré les allégations contraires de M. [B], c'est à juste titre que le premier juge a rappelé qu'en application de l'article R.131-28-7 de ce même code, la réalisation d'une isolation thermique simultanément à des travaux ne s'applique pas lorsqu'il ne s'agit que de travaux d'entretien.
En l'espèce, le projet de résolution 6-1 décrit les travaux comme consistant en un lavage au karcher haute pression, le piquage et la reprise des parties dégradées, le ratissage des murs et l'application de deux couches de peinture de type II. Quand bien même le coût des travaux est élevé, sachant que le nombre de m2 à reprendre est conséquent, il ne s'agit pas d'un ravalement important.
De surcroît, l'application de l'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'un audit énergétique prévu à l'article L. 134-4-1 du même code la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique, n'impose pas nécessairement par la suite la réalisation de travaux.
Par conséquent, le premier juge a procédé à une exacte appréciation de la situation en déboutant M. [B] de ses demandes.
Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure et dépenses afférentes
M. [B] succombant principalement à l'instance, il n'y a pas lieu de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, le jugement sera confirmé.
Il est certain que M. [B] a engagé de multiples actions en justice, toutefois, et même si les résolutions litigieuses ne sont pas annulées, force est de constater qu'elles font notamment suite à des manquements répétés du syndic à ses obligations. En conséquence, aucune somme ne sera allouée en cause d'appel au titre des frais irrépétibles.
Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts ;
et statuant de nouveau,
Condamne la S.A.S. L'agence immobilière, prise en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE