CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 2 mai 2024, n° 23/16304
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 MAI 2024
(n° 174 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16304 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKWG
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Septembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 23/00778
APPELANTE
S.A.R.L. LA MAISON BLEUE - [Localité 6] 2, RCS de Nanterre sous le n°843 894 346, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Cédric LIGER de l'AARPI ITER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L258
INTIMES
Mme [B] [V] épouse [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
M. [T] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Mme [R] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, palais PC 223
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 19 juillet 2021 et avenant du 17 décembre 2021, les consorts [K] ont donné à bail à la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].
Les locaux sont utilisés à usage de crèche.
Le 3 février 2023, les consorts [K] ont fait délivrer à leur locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 16 032,59 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du 1er trimestre 2023.
Par acte du 21 avril 2023, les consorts [K] ont assigné la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
constater l'acquisition leur profit de la clause résolutoire insérée au contrat de bail au besoin conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce ;
prononcer la résiliation du bail commercial ;
ordonner l'expulsion de la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 , occupante sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 29.376 euros hors taxes au titre des loyers dus, second semestre 2023 inclus, augmenté des intérêts au taux 10% à compter du 22 janvier 2023, et à compter du présent exploit introductif d'instance pour les loyers échus postérieurement ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 1.666,66 euros au titre de la taxe foncière due pour le second trimestre 2023 ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement d'une indemnité d'occupation fixée soit la somme annuelle de 86.400 euros hors taxes ou 21.600 euros hors taxes par trimestre et subissant les m mes augmentations, jusqu'au jour de la libération effective du logement ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 2.937,60 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 aux entiers dépens ce compris le coût du commandement ;
dire que l'exécution provisoire est de droit.
La défenderesse n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance réputée contradictoire du 19 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mars 2023 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société La maison bleue et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu' à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à compter du 3 mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, majoré de 50% ;
condamné la société La maison bleue à payer aux consorts [K] les sommes provisionnelles de :
* 29.376 euros au titre des loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus ;
* 1.666,66 euros au titre de la taxe foncière pour le second trimestre 2023 ;
* 21.600 euros par trimestre au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 3 mars 2023 et jusqu'au jour de la libération complète des lieux ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la clause pénale ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
condamné la société La maison bleue à payer aux consorts [K] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 3 octobre 2023, la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 a interjeté appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 janvier 2024, elle demande à la cour, au visa de l'article L. 142-41 alinéa 2 du code de commerce, de :
la dire et la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;
débouter les consorts [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
infirmer l'ordonnance rendue le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
A titre principal :
prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 février 2023 ;
A titre subsidiaire :
prendre acte de son paiement intégral aux consorts [K] des loyers et taxes pour un montant de 69.189,35 euros, 4ème trimestre 2023 inclus depuis le 13 octobre 2023 ;
prendre acte de son paiement aux consorts [K] d'une somme indue de 19.845,01 euros au 31 décembre 2023 ;
ordonner la compensation de cette somme avec les sommes qui seraient dues par elle aux consorts [K] au titre des loyers et provision pour taxe du 1er trimestre 2024 et du 2ème trimestre 2024 ;
lui accorder un délai de paiement de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir pour régler les sommes qui seraient dues aux consorts [K] ;
en conséquence, suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et dire que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
En tout état de cause :
condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Maison Bleue - [Localité 6] 2 fait valoir qu'en l'espèce, le commandement de payer en date du 3 février 2023 ne comporte aucun décompte permettant de connaître les sommes réclamées ; que la seule pièce est une mise en demeure sans demande chiffrée ; que seule une somme globale non détaillée est mentionnée.
Elle expose ses contestations sur le décompte des consorts [K] ainsi que les règlements intervenus. Elle soutient qu'elle avait payé les causes du commandement antérieurement à l'audience devant le juge des référés ; qu'elle est à jour du paiement des loyers et des charges ; qu'elle a payé par ailleurs un trimestre deux fois.
Elle rappelle qu'elle n'était pas comparante et n'a pas pu faire valoir ses moyens de défense ; que la cour peut accorder des délais ; que ses locaux sont exploités à usage de crèche ; que les retards invoqués par le bailleur sont inférieurs à 30 jours.
Elle conteste le principe comme le montant de la clause pénale réclamée par les intimés.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2024, les consorts [K] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :
les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
débouter la société La maison bleue de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence :
confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 septembre 2023 ce qu'elle constatait l'acquisition de la clause résolutoire ;
confirmer l'ordonnance du 19 septembre 2023 en ce qu'elle ordonnait la restitution des lieux dans les quinze jours de la signification de ladite ordonnance et l'expulsion de la société La maison bleue et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d'un serrurier ;
confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 septembre 2023 en ce qu'elle disait, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle fixait le montant de l'indemnité d'occupation, à compter du 3 mars 2023 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer majoré de 50 % ;
confirmer l'ordonnance du 19 septembre 2023 en ce qu'elle condamnait La Maison Bleue à payer aux consorts [K] les sommes provisionnelles de :
* 29.376 euros au titre des loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus ;
* 1.666,66 euros au titre de la taxe foncière pour le second trimestre 2023 ;
* 21.600 euros par trimestre au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 3 mars 2023 et jusqu'au jour de la libération complète des lieux ;
* 1.000 euros au titre de l'article 700 ;
* ainsi qu'aux entiers dépens, ce compris le coût du commandement du 3 février 2023 ;
infirmer l'ordonnance du 19 septembre 2023 en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la clause pénale ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
condamner la société La maison bleue au paiement de la somme de 2.937,60 euros au titre de la clause pénale insérée au bail ;
condamner la société La maison bleue au paiement de la somme de 26.310,75 euros au titre des charges et indemnité d'occupation au 26 février 2024 ;
débouter la société La maison bleue de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
condamner la société La maison bleue aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Blanchard Domont.
Les consorts [K] font valoir qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer ; qu'il ne saurait être fait droit à une telle demande ; qu'au moment de la délivrance de cet acte, seul le loyer du premier trimestre 2023 n'avait pas été réglé, ce que ne pouvait ignorer l'appelante ; que les charges et taxes étaient calculées en fin d'année civile tel que prévu par le contrat de bail ; que le commandement comportait donc bien un décompte précis, dans le corps de l'acte et non en annexe. Ils en concluent que le décompte était suffisamment clair.
Ils se prévalent de la clause résolutoire du bail. Ils allèguent que la locataire ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement des termes du commandement dans le mois de sa délivrance, pas plus qu'elle ne contestait en son temps la validité de l'acte ; que le juge des référés ne pouvait que constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Ils soutiennent que la locataire était redevable de la somme de 93.745,11 euros pour l'année 2023 et pour 2024, d'une indemnité d'occupation à hauteur de 21.600 euros. Ils contestent que la locataire serait à jour de ses loyers et charges, réclament la somme de 10.394 euros au titre de la taxe foncière et estiment que la demande de délais est infondée.
Ils font valoir que l'application de la clause pénale ne se heurte en l'espèce, à aucune contestation sérieuse.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.
SUR CE,
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité -il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 février 2023.
Il ne comprend pas en annexe un décompte mais une lettre de mise en demeure datée du 7 janvier 2023 aux termes de laquelle les bailleurs reprochent à leur locataire un certain nombre de manquements, tenant notamment au paiement du loyer et à l'absence d'information mais ledit courrier ne contient aucune demande chiffrée.
Cependant, la somme réclamée à titre principal est portée sur la première page de l'acte, soit 14.400 euros, et il est indiqué qu'il s'agit du loyer du 1er trimestre 2023 ; le bail prévoyant un loyer annuel de 57.600 euros.
Il en résulte qu'il n'existe aucun doute possible sur la somme réclamée au locataire puisqu'il s'agit du seul loyer trimestriel dû pour le 1er trimestre 2023.
Dès lors, en présence d'un acte qui permet au locataire de connaître de manière claire et précise le montant réclamé au titre des loyers, l'absence de décompte annexé à l'acte n'est pas susceptible de constituer une contestation sérieuse empêchant de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
L'appelante, au moyen d'un tableau récapitulatif, expose qu'elle a réglé les 1er et 2ème trimestres 2023 le 28 avril 2023 soit la somme de 32.747,41 euros. Ces versements apparaissent également sur le décompte du bailleur, au 5 mai 2023.
Il en résulte nécessairement que locataire ne s'est pas acquittée de la somme visée dans le commandement du 3 février 2023 au titre du 1er trimestre 2023, dans le délai d'un mois de la signification de cet acte.
Les bailleurs étaient donc fondés à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire.
Ils versent en pièce 10 bis un décompte actualisé au 26 février 2024 et à hauteur de 26.310,74 euros.
Cette pièce, qui devrait se limiter à un décompte locatif, est difficilement exploitable puisqu'elle inclut notamment la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens (coût des actes d'huissier, y compris le commandement de payer). Des sommes sont portées au titre de la clause pénale sous des intitulés tels que " clause pénale de 10 % prorata de la revalorisation dû pour le T1 - retard échéance de 15 jours à la LRAR N°1 du 07/01/2023 ", puis déduites.
La somme réclamée de 29 376 euros devant le premier juge, arrêtée au deuxième trimestre 2023 inclus, ne figure pas dans ce décompte versé à hauteur de Cour. Au 2 avril 2023 il est en effet porté un impayé de 32 747,74 euros. En outre, le décompte fait état de " loyers majorés " à hauteur de 21 600 euros ce qui correspond au montant de l'indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 50 % comme prévu au contrat.
En revanche, les deux parties s'accordent sur les versements effectués par la société Maison Bleu à hauteur de 89.034,36 euros. La lecture comparée de leur décompte permet aussi de relever qu'il n'existe pas de contestations sur le montant du loyer majoré (14.688 euros), la taxe foncière (1.666,66 euros au 1er avril 2023, 1.666,67 euros au 1er juillet 2023, 7.060,66 euros au titre du solde 2023).
Le décompte des bailleurs fait apparaître l'échéance de " loyer majoré " de janvier 2024 pour 21.600 euros - il s'agit de l'indemnité d'occupation fixée par l'ordonnance entreprise. Cependant, le loyer est de 14.688 euros et il apparaît que la locataire a réglé une somme de 16.714,82 euros au titre " du 2ème trimestre 2023 " en octobre 2023 alors qu'un paiement pour ce même trimestre était déjà intervenu le 28 avril 2023.
Il en résulte que la preuve d'un arriéré locatif à la date du 26 février 2024 n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé. Compte tenu de l'évolution du litige, la décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a condamné à payer la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 au titre des loyers et taxes foncières. Il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes provisionnelles.
C'est à bon droit, par des motifs que la cour adopte que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé au titre de la clause pénale.
Compte tenu des efforts de paiement importants de la locataire, qui a soldé sa dette et a procédé à des paiements réguliers en 2023, du fait également que le commandement de payer ne visait qu'une seule échéance impayée, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, il convient d'accorder à la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 des délais de paiement à titre rétroactif qui, dès lors qu'ils ont été respectés, ont pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en application de ce dernier texte.
Il sera donc constaté que la clause résolutoire n'a pas joué.
Ce qui est jugé en appel commande d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf en ce que la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 a été condamnée aux dépens et à payer aux consorts [K] la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, l'existence d'une dette au moment de la délivrance du commandement de payer, non régularisée dans le délai d'un mois, étant incontestable et l'appel de la locataire ne prospérant que par l'effet de la régularisation de sa dette de loyers.
La société Maison Bleue sera donc également condamnée aux dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse. L'équité commande en revanche de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer ;
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale et sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Rejette les demandes provisionnelles au titre des loyers ;
Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 3 février 2023 n'a pas joué par suite du respect par la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 des délais de paiement qui lui sont rétroactivement accordés par la cour ;
Condamne la société Maison Bleue aux dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 MAI 2024
(n° 174 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16304 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKWG
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Septembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 23/00778
APPELANTE
S.A.R.L. LA MAISON BLEUE - [Localité 6] 2, RCS de Nanterre sous le n°843 894 346, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Cédric LIGER de l'AARPI ITER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L258
INTIMES
Mme [B] [V] épouse [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
M. [T] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Mme [R] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, palais PC 223
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 19 juillet 2021 et avenant du 17 décembre 2021, les consorts [K] ont donné à bail à la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].
Les locaux sont utilisés à usage de crèche.
Le 3 février 2023, les consorts [K] ont fait délivrer à leur locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 16 032,59 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du 1er trimestre 2023.
Par acte du 21 avril 2023, les consorts [K] ont assigné la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
constater l'acquisition leur profit de la clause résolutoire insérée au contrat de bail au besoin conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce ;
prononcer la résiliation du bail commercial ;
ordonner l'expulsion de la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 , occupante sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 29.376 euros hors taxes au titre des loyers dus, second semestre 2023 inclus, augmenté des intérêts au taux 10% à compter du 22 janvier 2023, et à compter du présent exploit introductif d'instance pour les loyers échus postérieurement ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 1.666,66 euros au titre de la taxe foncière due pour le second trimestre 2023 ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement d'une indemnité d'occupation fixée soit la somme annuelle de 86.400 euros hors taxes ou 21.600 euros hors taxes par trimestre et subissant les m mes augmentations, jusqu'au jour de la libération effective du logement ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 2.937,60 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 aux entiers dépens ce compris le coût du commandement ;
dire que l'exécution provisoire est de droit.
La défenderesse n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance réputée contradictoire du 19 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mars 2023 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société La maison bleue et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu' à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à compter du 3 mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, majoré de 50% ;
condamné la société La maison bleue à payer aux consorts [K] les sommes provisionnelles de :
* 29.376 euros au titre des loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus ;
* 1.666,66 euros au titre de la taxe foncière pour le second trimestre 2023 ;
* 21.600 euros par trimestre au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 3 mars 2023 et jusqu'au jour de la libération complète des lieux ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la clause pénale ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
condamné la société La maison bleue à payer aux consorts [K] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 3 octobre 2023, la société La Maison Bleue - [Localité 6] 2 a interjeté appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 janvier 2024, elle demande à la cour, au visa de l'article L. 142-41 alinéa 2 du code de commerce, de :
la dire et la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;
débouter les consorts [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
infirmer l'ordonnance rendue le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
A titre principal :
prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 février 2023 ;
A titre subsidiaire :
prendre acte de son paiement intégral aux consorts [K] des loyers et taxes pour un montant de 69.189,35 euros, 4ème trimestre 2023 inclus depuis le 13 octobre 2023 ;
prendre acte de son paiement aux consorts [K] d'une somme indue de 19.845,01 euros au 31 décembre 2023 ;
ordonner la compensation de cette somme avec les sommes qui seraient dues par elle aux consorts [K] au titre des loyers et provision pour taxe du 1er trimestre 2024 et du 2ème trimestre 2024 ;
lui accorder un délai de paiement de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir pour régler les sommes qui seraient dues aux consorts [K] ;
en conséquence, suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et dire que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
En tout état de cause :
condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Maison Bleue - [Localité 6] 2 fait valoir qu'en l'espèce, le commandement de payer en date du 3 février 2023 ne comporte aucun décompte permettant de connaître les sommes réclamées ; que la seule pièce est une mise en demeure sans demande chiffrée ; que seule une somme globale non détaillée est mentionnée.
Elle expose ses contestations sur le décompte des consorts [K] ainsi que les règlements intervenus. Elle soutient qu'elle avait payé les causes du commandement antérieurement à l'audience devant le juge des référés ; qu'elle est à jour du paiement des loyers et des charges ; qu'elle a payé par ailleurs un trimestre deux fois.
Elle rappelle qu'elle n'était pas comparante et n'a pas pu faire valoir ses moyens de défense ; que la cour peut accorder des délais ; que ses locaux sont exploités à usage de crèche ; que les retards invoqués par le bailleur sont inférieurs à 30 jours.
Elle conteste le principe comme le montant de la clause pénale réclamée par les intimés.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2024, les consorts [K] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :
les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
débouter la société La maison bleue de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence :
confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 septembre 2023 ce qu'elle constatait l'acquisition de la clause résolutoire ;
confirmer l'ordonnance du 19 septembre 2023 en ce qu'elle ordonnait la restitution des lieux dans les quinze jours de la signification de ladite ordonnance et l'expulsion de la société La maison bleue et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d'un serrurier ;
confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 septembre 2023 en ce qu'elle disait, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle fixait le montant de l'indemnité d'occupation, à compter du 3 mars 2023 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer majoré de 50 % ;
confirmer l'ordonnance du 19 septembre 2023 en ce qu'elle condamnait La Maison Bleue à payer aux consorts [K] les sommes provisionnelles de :
* 29.376 euros au titre des loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus ;
* 1.666,66 euros au titre de la taxe foncière pour le second trimestre 2023 ;
* 21.600 euros par trimestre au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 3 mars 2023 et jusqu'au jour de la libération complète des lieux ;
* 1.000 euros au titre de l'article 700 ;
* ainsi qu'aux entiers dépens, ce compris le coût du commandement du 3 février 2023 ;
infirmer l'ordonnance du 19 septembre 2023 en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la clause pénale ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
condamner la société La maison bleue au paiement de la somme de 2.937,60 euros au titre de la clause pénale insérée au bail ;
condamner la société La maison bleue au paiement de la somme de 26.310,75 euros au titre des charges et indemnité d'occupation au 26 février 2024 ;
débouter la société La maison bleue de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
condamner la société La maison bleue aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Blanchard Domont.
Les consorts [K] font valoir qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer ; qu'il ne saurait être fait droit à une telle demande ; qu'au moment de la délivrance de cet acte, seul le loyer du premier trimestre 2023 n'avait pas été réglé, ce que ne pouvait ignorer l'appelante ; que les charges et taxes étaient calculées en fin d'année civile tel que prévu par le contrat de bail ; que le commandement comportait donc bien un décompte précis, dans le corps de l'acte et non en annexe. Ils en concluent que le décompte était suffisamment clair.
Ils se prévalent de la clause résolutoire du bail. Ils allèguent que la locataire ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement des termes du commandement dans le mois de sa délivrance, pas plus qu'elle ne contestait en son temps la validité de l'acte ; que le juge des référés ne pouvait que constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Ils soutiennent que la locataire était redevable de la somme de 93.745,11 euros pour l'année 2023 et pour 2024, d'une indemnité d'occupation à hauteur de 21.600 euros. Ils contestent que la locataire serait à jour de ses loyers et charges, réclament la somme de 10.394 euros au titre de la taxe foncière et estiment que la demande de délais est infondée.
Ils font valoir que l'application de la clause pénale ne se heurte en l'espèce, à aucune contestation sérieuse.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.
SUR CE,
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité -il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 février 2023.
Il ne comprend pas en annexe un décompte mais une lettre de mise en demeure datée du 7 janvier 2023 aux termes de laquelle les bailleurs reprochent à leur locataire un certain nombre de manquements, tenant notamment au paiement du loyer et à l'absence d'information mais ledit courrier ne contient aucune demande chiffrée.
Cependant, la somme réclamée à titre principal est portée sur la première page de l'acte, soit 14.400 euros, et il est indiqué qu'il s'agit du loyer du 1er trimestre 2023 ; le bail prévoyant un loyer annuel de 57.600 euros.
Il en résulte qu'il n'existe aucun doute possible sur la somme réclamée au locataire puisqu'il s'agit du seul loyer trimestriel dû pour le 1er trimestre 2023.
Dès lors, en présence d'un acte qui permet au locataire de connaître de manière claire et précise le montant réclamé au titre des loyers, l'absence de décompte annexé à l'acte n'est pas susceptible de constituer une contestation sérieuse empêchant de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
L'appelante, au moyen d'un tableau récapitulatif, expose qu'elle a réglé les 1er et 2ème trimestres 2023 le 28 avril 2023 soit la somme de 32.747,41 euros. Ces versements apparaissent également sur le décompte du bailleur, au 5 mai 2023.
Il en résulte nécessairement que locataire ne s'est pas acquittée de la somme visée dans le commandement du 3 février 2023 au titre du 1er trimestre 2023, dans le délai d'un mois de la signification de cet acte.
Les bailleurs étaient donc fondés à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire.
Ils versent en pièce 10 bis un décompte actualisé au 26 février 2024 et à hauteur de 26.310,74 euros.
Cette pièce, qui devrait se limiter à un décompte locatif, est difficilement exploitable puisqu'elle inclut notamment la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens (coût des actes d'huissier, y compris le commandement de payer). Des sommes sont portées au titre de la clause pénale sous des intitulés tels que " clause pénale de 10 % prorata de la revalorisation dû pour le T1 - retard échéance de 15 jours à la LRAR N°1 du 07/01/2023 ", puis déduites.
La somme réclamée de 29 376 euros devant le premier juge, arrêtée au deuxième trimestre 2023 inclus, ne figure pas dans ce décompte versé à hauteur de Cour. Au 2 avril 2023 il est en effet porté un impayé de 32 747,74 euros. En outre, le décompte fait état de " loyers majorés " à hauteur de 21 600 euros ce qui correspond au montant de l'indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 50 % comme prévu au contrat.
En revanche, les deux parties s'accordent sur les versements effectués par la société Maison Bleu à hauteur de 89.034,36 euros. La lecture comparée de leur décompte permet aussi de relever qu'il n'existe pas de contestations sur le montant du loyer majoré (14.688 euros), la taxe foncière (1.666,66 euros au 1er avril 2023, 1.666,67 euros au 1er juillet 2023, 7.060,66 euros au titre du solde 2023).
Le décompte des bailleurs fait apparaître l'échéance de " loyer majoré " de janvier 2024 pour 21.600 euros - il s'agit de l'indemnité d'occupation fixée par l'ordonnance entreprise. Cependant, le loyer est de 14.688 euros et il apparaît que la locataire a réglé une somme de 16.714,82 euros au titre " du 2ème trimestre 2023 " en octobre 2023 alors qu'un paiement pour ce même trimestre était déjà intervenu le 28 avril 2023.
Il en résulte que la preuve d'un arriéré locatif à la date du 26 février 2024 n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé. Compte tenu de l'évolution du litige, la décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a condamné à payer la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 au titre des loyers et taxes foncières. Il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes provisionnelles.
C'est à bon droit, par des motifs que la cour adopte que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé au titre de la clause pénale.
Compte tenu des efforts de paiement importants de la locataire, qui a soldé sa dette et a procédé à des paiements réguliers en 2023, du fait également que le commandement de payer ne visait qu'une seule échéance impayée, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, il convient d'accorder à la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 des délais de paiement à titre rétroactif qui, dès lors qu'ils ont été respectés, ont pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en application de ce dernier texte.
Il sera donc constaté que la clause résolutoire n'a pas joué.
Ce qui est jugé en appel commande d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf en ce que la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 a été condamnée aux dépens et à payer aux consorts [K] la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, l'existence d'une dette au moment de la délivrance du commandement de payer, non régularisée dans le délai d'un mois, étant incontestable et l'appel de la locataire ne prospérant que par l'effet de la régularisation de sa dette de loyers.
La société Maison Bleue sera donc également condamnée aux dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse. L'équité commande en revanche de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer ;
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale et sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Rejette les demandes provisionnelles au titre des loyers ;
Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 3 février 2023 n'a pas joué par suite du respect par la société Maison Bleue - [Localité 6] 2 des délais de paiement qui lui sont rétroactivement accordés par la cour ;
Condamne la société Maison Bleue aux dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE