CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 2 mai 2024, n° 23/12931

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d'un acte sous seing privé daté du 5 mai 2017, Mme [M] [C] et la société Groupe Bizim ont conclu un « contrat de location de terrain nu » portant sur un fonds sis [Adresse 2].

Le bail prévoit un droit de préférence au profit de la société Groupe Bizim en cas de cession du terrain loué.

Par courrier en date du 20 mai 2022, Maître [U], notaire de celle-ci, a informé le Groupe Bizim du projet de vente.

Par correspondance du 27 juin 2022, adressée au notaire de la bailleresse, la preneuse a revendiqué l'application du statut des baux commerciaux.

Par acte délivré le 9 décembre 2022, la société Groupe Bizim a saisi le tribunal judiciaire de Meaux d'une demande tendant à ce qu'il soit constaté qu'elle est titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants, R. 145-1 et suivants et D. 145-12 et suivants du code de commerce, par les articles non abrogés ce jour du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et par les articles 1713 et suivants du code civil, sous les conditions générales et particulières énoncées au bail du 5 mai 2017 non contraires au statut des baux commerciaux et à la convention des parties; et subsidiairement requalifier la convention des parties et la dire régie par le statut des baux commerciaux dans les conditions énoncées à l'alinéa précédent.

Par conclusions adressées au juge de la mise en état et notifiées le 23 janvier 2023, Mme [C] a soulevé un incident portant sur la recevabilité de l'action de la société Groupe Bizim.

Par ordonnance du 3 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

- jugé irrecevable l'action initiée par la société Groupe Bizim contre Mme [C] tendant à la requalification du « contrat de location de terrain nu » daté du 5 mai 2017 et portant sur un fonds sis [Adresse 2] en bail soumis au régime des baux commerciaux ;

- condamné la société Groupe Bizim aux entiers dépens ;

- condamné la société Groupe Bizim à payer à Mme [C] une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- constaté le dessaisissement du tribunal.

Par déclaration du 19 juillet 2023, la société Groupe Bizim a interjeté appel total de l'ordonnance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 octobre 2023, la société Groupe Bizim demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du 3 juillet 2023 ;

Statuant à nouveau,

- déclarer recevable la société Groupe Bizim en son action en requalification de la convention en bail commercial ;

En tout état de cause,

- infirmer l'ordonnance en ce que le juge de la mise en état a constaté le dessaisissement du tribunal;

Statuant à nouveau,

- renvoyer l'affaire à la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux pour poursuite de l'instruction ;

- condamner Madame [C] à payer à la société Groupe Bizim la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Madame [C] au paiement des dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Groupe Bizim fait valoir':

- sur la prescription, que la convention conclue le 5 mai 2017 a été faussement intitulée «'contrat de location de terrain nu'» au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce en ce que les parcelles visées à l'acte comportent en réalité l'édification d'une construction d'environ 346 mètres carrés ; que le bail ne porte pas sur un terrain nu mais sur des locaux accessoires, de sorte qu'il est commercial aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce ; que conformément à l'article L. 145-1 du code de commerce, le bail du 5 mai 2017 porte sur des locaux à usage commercial qui constituent avec un autre site qu'elle occupe [Adresse 1] un outil technique indivisible, indissociable et indispensable à l'activité de la société Groupe Bizim ; que la bailleresse ne pouvait ignorer que le bail portait sur des locaux accessoires au local principal en ce qu'elle avait autorisé l'activité «'d'entreposage - stockage matériels/matériaux de bâtiments'» ;

- sur la durée du bail, que la durée du bail stipulée à la convention est de 3, 6 ou 9 années ; qu'au regard de la clause litigieuse, la fraude est ainsi constituée, non seulement par un élément matériel, qui est la conclusion d'une convention dont la dénomination est éloignée de l'objet réel du bail, et d'un élément intentionnel, qui est la volonté de Madame [C] de contourner les dispositions protectrices du preneur en matière de bail commercial ; que la fraude a suspendu la prescription biennale pendant la durée du contrat, de sorte que l'action en requalification est recevable';

- sur le dessaisissement du tribunal, que le tribunal était aussi saisi par la société Groupe Bizim d'une demande tendant à la nullité de la notification du 20 mai 2022 valant prétendument mise en 'uvre du pacte de préférence contractuellement convenu ; que cette demande était distincte et indépendante de celle relative à la disqualification du contrat en bail commercial, de sorte qu'il n'était pas dessaisi à la suite de la décision du juge de la mise en état sur la prescription de la demande relative à la requalification du bail.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 octobre 2023, Mme [M] [C] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions ;

Et en conséquence,

- juger que la Société Groupe Bizim est prescrite en ses demandes et qu'elle n'apporte pas la preuve de l'existence d'une fraude dont elle aurait été victime ;

- débouter la Société Groupe Bizim de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant :

- condamner la Société Groupe Bizim au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile afférent à la seule procédure d'appel ;

- condamner la Société Groupe Bizim aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] oppose que':

- sur la prescription, qu'au sens de l'article L. 145-60 du code de commerce, la société Groupe Bizim disposait d'un délai deux ans à compter du 5 mai 2017 pour revendiquer le statut des baux commerciaux alors que l'instance n'a été introduite que le 9 décembre 2022, de sorte que l'action est prescrite';

- sur l'absence de fraude, que l'existence d'une intention frauduleuse et celle de l'élément matériel de la fraude ne sont pas rapportés';

- sur le dessaisissement du tribunal, la demande de nullité présentée par la partie appelante ne l'était qu'à titre subsidiaire et était là un corollaire de la requalification en bail commercial, de sorte que le caractère prescrit de l'action en requalification fait obstacle à l'examen de cet argument.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, «'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'»

L'article 789-6 du code de procédure civile dispose notamment que le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir ; que lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.

L'article L. 145-1 I du code de commerce prévoit que «'Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés[...], accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées ' soit avant, soit après le bail ' des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.'»

L'article L. 145-60 du même code énonce que «'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans'» et, notamment, l'action en requalification d'un bail en bail commercial. Il est constant que, dans une telle hypothèse, le point de départ du délai est fixé à la date de conclusion du contrat.

En l'espèce, les parties ont signé un bail le 5 mai 2017, intitulé contrat de location de terrains nus et portants sur trois parcelles d'une superficie totale de 5862 m², à usage exclusif d'activités d'entreposage et de stockage de matériels, matériaux de bâtiments. Il ne fait mention d'aucune construction édifiée sur le terrain mais prévoit en son article 7 la faculté pour le preneur d'y faire édifier une maison à usage d'habitation et tous les aménagements qu'il jugera utile.

L'action en requalification du contrat litigieux en contrat de bail commercial à été introduite par la société Groupe Bizim le 9 décembre 2022, soit au-delà du délai de prescription de l'action prévu à l'article L. 145-60 précité qui expirait au 5 mai 2019.

En cause d'appel, la société Groupe Bizim, qui ne se prévaut d'aucun acte interruptif ou suspensif de prescription, maintient l'existence d'une fraude à ses droits, qu'il lui appartient de caractériser, tant dans son élément intentionnel que dans son élément matériel.

Il ressort du constat d'huissier en date du 24 février 2023 produit aux débats par la société Groupe Bizim et dont l'essentiel des constatations a été repris par le juge de la mise en état par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que sur le terrain loué est édifié un hangar dont l'état de délabrement avancé est visible sur les photographies annexées, qui n'est pas hors d'eau au regard de l'état de la toiture et qui n'est pas fermé. L'huissier constate par ailleurs que les matériels et matériaux sont éparpillés et stockés sur le terrain.

En outre, s'il n'est pas contesté que la société Groupe Bizim a érigé une clôture séparative autour du terrain et créé des chemins de roulement pour les camions, ces travaux, destinés à lui faciliter l'usage des lieux en permettant une circulation de camions chargés sans risque d'enlisement et de sécurisation du site, ne permettent pas d'en déduire que la qualification de «'terrain nu'» du bail soit erronée, ni a fortiori frauduleuse.

Ainsi, c'est à bon droit que juge de la mise en état a considéré qu'au regard de l'absence de mention de toute construction dans le bail, de la configuration du terrain et du caractère inexploitable du hangar en l'état mais de la possibilité pour le preneur d'ériger des constructions, Mme [C] a souhaité donner en location un terrain nu.

Par ailleurs, la société Groupe Bizim allègue que le bail porte sur des locaux accessoires à son activité principale, située à Noisy Le Grand, et constitue un outil technique, indivisible, indissociable et indispensable à son activité.

Cependant, l'appelante ne démontre pas que la bailleresse avait connaissance de ce caractère accessoire lors de la prise à bail, qui ne peut se déduire de la seule nature de l'activité autorisée, échouant ainsi à démontrer une intention frauduleuse de la bailleresse.

Enfin, la seule référence dans le bail à une durée de 3, 6, 9 ans n'est pas en soi de nature à caractériser l'existence d'un bail commercial, la durée du contrat de louage de chose relevant de la liberté contractuelle et l'inclusion d'une clause de préavis pour vente du bien ne caractérise pas en soi l'intention malicieuse de la bailleresse de contourner les dispositions protectrice du statut des baux commerciaux alors que le preneur n'ignorait pas l'intention de la bailleresse dès la prise à bail puisqu'il avait pris la peine de faire estimer le terrain par l'agence Pascal le 13 mai 2017.

Surabondamment, comme le relève Mme [C], il ressort du rapport d'évaluation de l'indemnité d'éviction sollicitée par la société Groupe Bizim que, dans le cadre de sa mission, l'expert a évalué la valeur locative de locaux commerciaux semblables à environ 81.000 euros HT par an.

Le montant du loyer convenu entre les parties, soit 500 euros par mois, corrobore l'absence de fraude en ce que leur commune intention était bien la prise à bail d'un terrain nu, payé à la valeur du seul terrain.

Il se déduit de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la fraude alléguée par la société Groupe Bizim n'était pas démontrée et, dans ces conditions, que l'action en requalification du contrat était prescrite.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef par motifs substitués.

Sur le dessaisissement du tribunal

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, «'L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.'»

En l'espèce, il ressort de l'assignation délivrée le 9 décembre 2022 par la société Groupe Bizim à Mme [C] que la demanderesse a saisi le tribunal des prétentions suivantes':

- Constater que la société Groupe Bizim est titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants, R. 145-1 et suivants et D. 145-12 et suivants du code de commerce, par les articles non abrogés ce jour du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et par les articles 1713 et suivants du code civil, sous les conditions générales et particulières énoncées au bail du 5 mai 2017 non contraires au statut des baux commerciaux et à la convention des parties ;

- Subsidiairement requalifier la convention des parties et la dire régie par le statut des baux commerciaux dans les conditions énoncées à l'alinéa précédent ;

- Prononcer la nullité de la notification du 20 mai 2022 ;

- Constater qu'elle n'a purgé aucun des deux droits de préemption dont la société Groupe Bizim est bénéficiaire l'un de nature contractuelle qui résulte du pacte de préférence inscrit au bail du 5 mai 2017, le second qui résulte l'article L. 145-46-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dont les dispositions sont d'ordre public et plus favorables au locataire ;

- Condamner la Madame [C] à payer à la société Groupe Bizim la somme de 5.000 € a titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- Débouter Madame [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- La condamner à payer à [sans mention] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maitre Jerôme Doulet, avocat au barreau de Meaux.

Contrairement à ce que soutient Mme [C], il ressort des termes du dispositif que le subsidiaire ne porte pas sur la demande de voir prononcer la nullité de la notification du 20 mai 2022, laquelle est au demeurant soutenue par des moyens développés dans les motifs de l'assignation, mais sur la demande de requalification du contrat liant les parties, de sorte que, contrairement à ce qu'a retenu le juge de la mise en état, le tribunal n'a pas purgé sa saisine.

L'ordonnance sera infirmée en ce que le tribunal s'est déclaré dessaisi et les parties seront renvoyées devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Sur les demandes accessoires':

L'ordonnance du juge de la mise en état sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société groupe Bizim à payer la somme de 3.000 euros à Mme [C] ainsi qu'aux dépens.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes et prétentions, il n'apparait pas inéquitable de leur laisser la charge de leurs dépens de première instance et d'appel et les demandes au titre des frais irrépétibles présentées devant les juge de la mise en état et devant la cour seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme l'ordonnance rendu par le juge de la mise en état du le tribunal judiciaire de Meaux, le 3 juillet 2023 (RG 23/30) sauf en ce qu'a été déclarée irrecevable l'action initiée par la société Groupe Bizim contre Mme [C] tendant à la requalification du «'contrat de location de terrain nu'» daté du 5 mai 2017';

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Meaux';

Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés.