CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 3 mai 2024, n° 23/15356

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 1er septembre 2021, « l'indivision [Z] » a consenti à la société Tavan Deng un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 16 septembre 2021, moyennant un loyer annuel de 51.000 euros HT-HC, pour y exercer une activité de restauration sur place, à emporter et par livraison.

Il a été accordé au preneur un abattement annuel de 6.000 euros HT pour la première année du bail et de 2.400 euros HT pour la seconde année du bail, pour financer des travaux d=aménagement dans les lieux.

Par acte du 26 janvier 2023, MM. [D] et [W] [Z] ont délivré à la société Tavan Deng un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à hauteur de la somme en principal de 21.471,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er trimestre 2023 inclus.

Par acte du 26 avril 2023, MM. [Z] ont assigné la société Tavan Deng devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l=acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d=une provision sur les loyers impayés.

Par ordonnance contradictoire du 6 septembre 2023, le juge des référés a :

débouté la société Tavan Deng de ses demandes et contestations ;

constaté l=acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er septembre 2021, au 27 février 2023 ;

ordonné l=expulsion de la société Tavan Deng et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

condamné la société Tavan Deng à payer à MM. [Z] :

une provision égale au montant contractuel du loyer et des charges à valoir sur l=indemnité d=occupation, à compter du 29 mars 2023 et jusqu=à la libération des lieux ;

une provision d=un montant de 41.972,40 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d=occupation au 29 mars 2023 ;

dit n=y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné la société Tavan Deng à payer à MM. [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Tavan Deng aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023.

Par déclaration du 15 septembre 2023, la société Tavan Deng a interjeté appel de cette décision en critiquant l=ensemble de ses chefs de dispositif sauf en ce qu=elle a dit n=y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 février 2024, elle demande à la cour de :

la recevoir en toutes ses demandes ;

réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

en conséquence et statuant à nouveau,

à titre principal,

dire qu=elle n=est redevable d=aucun arriéré locatif en raison du défaut de délivrance conforme du local ;

condamner conjointement et solidairement MM. [Z] à lui rembourser les loyers et charges versés depuis l=origine du bail en raison du défaut de délivrance conforme, soit la somme de 56.721,20 euros au 28 juillet 2023 ;

ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu=à la réalisation des travaux de mise en conformité du conduit d=extraction permettant l=exercice de l=activité prévue au bail ;

condamner conjointement et solidairement MM. [Z] à lui payer la somme de 62.600 euros au titre du préjudice de perte de chiffre d=affaires subi ;

à titre subsidiaire,

l=autoriser à se libérer du montant de l=arriéré locatif en échelonnant le montant de la condamnation au titre des loyers et charges dans la limite de deux années à compter de la mise aux normes du local par le bailleur ;

condamner, en cas de résiliation du bail, conjointement et solidairement MM. [Z] à lui payer la somme de 152.153 euros en remboursement du coût des travaux réalisés et investissements consentis par elle ;

en tout état de cause,

condamner conjointement et solidairement MM. [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile ;

condamner conjointement et solidairement MM. [Z] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 15 février 2024, MM. [Z] demandent à la cour de :

débouter la société Tavan Deng de ses demandes ;

confirmer partiellement l=ordonnance entreprise en ce qu=elle a :

débouté la société Tavan Deng de ses demandes et contestations ;

constaté l=acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er septembre 2021, au 27 février 2023 ;

ordonné l=expulsion de la société Tavan Deng et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

condamné la société Tavan Deng à leur payer : une provision d'un montant de 41.972,40 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d=occupation, au 29 mars 2023, à parfaire ;

dit n=y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné la société Tavan Deng à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Tavan Deng aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 ;

infirmer partiellement l=ordonnance de référé entreprise en ce qu=elle a condamné la société Tavan Deng à leur payer une provision égale au montant contractuel du loyer et charges à valoir sur l=indemnité d=occupation, à compter du 29 mars 2023 et jusqu=à la libération des lieux ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

débouter la société Tavan Deng de ses demandes ;

condamner la société Tavan Deng à leur payer une provision de 84.641,25 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d=occupation au 11 janvier 2024 ;

condamner par provision la société Tavan Deng au paiement d=une indemnité d=occupation, à compter du 26 février 2023 et jusqu=à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;

juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l=article R. 433-1 du code des procédures civiles d=exécution ;

condamner la société Tavan Deng à leur payer la somme de 4.000 euros en vertu de l=article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Tavan Deng aux entiers dépens de première instance et d=appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & Associés représentée par Maître Fertier conformément aux dispositions de l=article 699 du code de procédure civile.

L=ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

MM. [Z], dont la qualité de bailleur n'est pas contestée en dépit d'un bail établi au nom de « l'indivision [Z] », sollicitent de la cour, statuant en référé, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail en application de ces dispositions.

Il est constant que le bail liant les parties contient une clause résolutoire sur le fondement de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Tavan Deng le 26 janvier 2023 pour la somme de 21.471,37 euros, montant qui n'a pas été réglé dans le délai d'un mois.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoque les articles 1217 et 1719 du code civil et l'exception d'inexécution liée au défaut de délivrance conforme. Elle soutient qu'alors que le local est loué à usage de restauration, il ne comporte pas de conduit d'extraction d'air adapté à cette activité, ce qui le rend non-conforme et dangereux pour la santé des salariés.

Les bailleurs objectent qu'un conduit d'extraction est présent dans l'immeuble depuis de nombreuses années, les lieux ayant toujours été exploités pour une activité de restauration, de sorte qu'il ne peut être soutenu que l'extraction des fumées n'est pas techniquement possible. Ils ajoutent que le dispositif d'extraction doit être installé par le preneur et qu'en conséquence, sa non-conformité éventuelle ne saurait leur être imputée, précisant qu'aux termes du bail, le preneur a déclaré connaître l'existence d'un petit conduit de cheminée ressortant en toiture, conforme à son besoin en sa qualité de professionnel de la restauration.

Aux termes de l'article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Au cas présent, il ressort du rapport d'expertise amiable produit par la locataire, établi par M. [I] le 10 novembre 2023, que les locaux « ne sont pas destinés à ce type d'activité (cuisine et restauration) », que « la délivrance du local est non-conforme et dangereuse pour la santé des cuisiniers » en raison, notamment, du « rejet des fumées dans la cuisine et les salles de restauration », de la « quasi » absence d'extraction de la hotte : « absence de conduit de fumées (diamètre du conduit très insuffisant) », de l'utilisation de matériaux interdits pour le conduit, de l'absence de ramonage possible, du rejet de l'air à moins de 8 mètres de fenêtres et de l'absence de prise d'air neuf et d'amenées d'air insuffisantes.

La conclusion de l'expert amiable est que le local est « impropre à sa destination », le bailleur étant, pour une activité de restauration, « tenu de délivrer un local pourvu d'un système d'extraction de l'air pollué conforme à la règlementation en vigueur ».

Ce rapport amiable est corroboré par d'autres éléments de preuve produits par l'appelante, notamment l'attestation du 16 avril 2023 de la société Vclim (pièce n° 1), aux termes de laquelle celle-ci atteste que « le conduit ne répond pas aux normes de sécurité et de fonctionnalité », qu'il est en fonte, ce qui est interdit par la loi, et que son diamètre (80 mm) ne « peut pas assurer une bonne évacuation ».

Il est également corroboré par la pièce n° 2 de l'appelante, une facture de « M. Dupont Maintenance réseaux aérauliques » du 20 juillet 2023, aux termes de laquelle celui-ci, professionnel intervenu sur place, expose que « bien que le restaurant dispose d'une hotte, de filtres d'un moteur ventilateur qui fonctionne et d'une installation dégraissée, il n'y a pas de renouvellement d'air dans la cuisine du restaurant. C'est comme s'il n'y avait rien pour extraire les fumées grasses de la cuisine. Pas de conduit, pas de ramonage possible ».

Il doit en outre être relevé que le rapport d'expertise amiable est accompagné de plans et photographies très clairs permettant à la cour de constater elle-même l'absence de conduit d'extraction sortant des locaux loués, une sortie d'évacuation étant présente en arrière du bâtiment mais n'étant reliée à aucun conduit. Ainsi, si un large conduit d'extraction est présent sur le bâtiment à l'aplomb des cuisines de l'ancien restaurant Blue Elephant, il est éloigné des locaux loués, lesquels ne sont dotés que d'un petit conduit de cheminée ressortant en toiture, non-conforme selon les observations de l'ensemble des professionnels requis par la locataire.

Les bailleurs, qui critiquent la valeur probante du rapport d'expertise amiable, dont il a été débattu contradictoirement, ne produisent aucune pièce venant contredire utilement ses conclusions.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'extraction des fumées du local n'est pas effective et que celui-ci n'est pas conforme à l'activité de restauration qui y est exercée. C'est au demeurant la raison pour laquelle les bailleurs ont sollicité en assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet 2023 l'autorisation de créer, pour le local, un conduit d'extraction, résolution qui a été rejetée en l'état.

Pour autant, la locataire ne saurait être dispensée de tout règlement du loyer comme elle le demande, alors que son restaurant reste ouvert à la clientèle et à la livraison, ainsi que le démontrent les intimés en produisant trois procès-verbaux de constat des 26 juillet, 18 et 19 octobre 2023, et que la note en ligne attribuée par les clients à son restaurant est excellente (pièce n° 11 des intimés).

En outre, le contrat de bail stipule que « les locaux sont équipés d'un petit conduit de cheminée ressortant en toiture, ce que le preneur reconnaît et déclare conforme à son besoin en sa qualité de professionnel de la restauration ».

Enfin, la locataire ne justifie pas avoir adressé de réclamation aux bailleurs avant sa mise en demeure du 16 mars 2023, intervenue 18 mois après la signature du bail.

La contestation qu'elle soulève n'est donc pas sérieuse, n'ayant pas été privée de la possibilité d'exploiter son restaurant et ne produisant aucune pièce attestant de pertes de chiffre d'affaires liées à un trouble de jouissance.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion, sans qu'il soit nécessaire d'y ajouter la référence à l=article R. 433-1 du code des procédures civiles d=exécution qui régit le sort des meubles, ce texte étant applicable de droit en cas d'expulsion.

Sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation formée par les bailleurs

MM. [Z] demandent la condamnation par provision de la société Tavan Deng au paiement d=une indemnité d=occupation, à compter du 26 février 2023, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

Cette majoration de 50% s'analyse cependant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande sera rejetée en référé, l'indemnité d'occupation provisionnelle étant fixée au montant du loyer en principal et charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.

L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Ainsi qu'il a été précédemment constaté, il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'obligation pour la locataire de régler les loyers et indemnités d'occupation, dès lors qu'elle a poursuivi sans discontinuer son activité depuis son entrée dans les lieux (avec un abattement de loyer les deux premières années pour les travaux d'aménagement) et qu'elle ne justifie d'aucune perte de chiffre d'affaires liée à une absence d'exploitation normale.

Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif s'élevant, selon le dernier décompte produit par MM. [Z], à la somme de 84.641,25 euros au 11 janvier 2024, appel du 1er janvier 2024 inclus.

L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le quantum de la provision allouée.

Sur la demande de délais de paiement

L'appelante sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement de deux ans pour régler sa dette en application de l'article 1343-5 du code civil, exposant que ses difficultés financières et l'arriéré locatif sont dus à l'impossibilité d'exploiter le local conformément à la destination contractuelle prévue.

Mais elle exploite le local, en dépit de l'absence d'extraction conforme, et ne produit aucune pièce comptable pour justifier des difficultés financières qu'elle invoque.

De plus, elle ne règle aucun loyer depuis plusieurs mois, de sorte que la dette ne cesse de croître pour atteindre une somme conséquente, qu'elle ne justifie pas pouvoir régler dans le délai de deux ans imparti par le texte précité.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 62.600 euros au titre du préjudice subi

La société Tavan Deng soutient avoir subi un préjudice important lié à la perte de chiffre d=affaires provoquée par l=absence d=exploitation normale de son activité de restauration, et sollicite en conséquence la condamnation de MM. [Z] à l=indemniser à hauteur de la somme de 62.600 euros, estimant la perte de chiffre d=affaires à 200 euros TTC par jour.

Mais, ainsi que précédemment constaté, elle ne produit aucune pièce comptable attestant du chiffre d'affaires escompté et de celui réalisé, ni aucun élément permettant de justifier de difficultés financières en lien avec l'état du local loué.

Son « estimation » de perte de chiffre d=affaires à hauteur de 200 euros TTC par jour ne repose sur aucun élément probant.

Sa demande ne peut donc qu'être rejetée, étant rappelé qu'en tout état de cause, la cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés ne peut allouer de dommages et intérêts mais uniquement des provisions à hauteur du montant non sérieusement contestable de la créance.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de condamnation au remboursement des travaux effectués par la locataire

La société Tavan Deng sollicite, à titre subsidiaire, « si par impossible la cour ordonnait la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire », le remboursement du coût des travaux réalisés dans les lieux, exposant avoir consenti de lourds investissements pour pouvoir exploiter le bien et ne pouvoir, malgré ces frais importants, exploiter le local en raison de son défaut de conformité à la destination prévue. Elle chiffre l'ensemble de ces travaux à la somme de 152.153 euros.

Mais, ainsi qu'il a été précédemment constaté, elle exploite le local et n'a donc pas réalisé ces travaux en vain.

En tout état de cause, cette demande, qui n'est pas formée à titre provisionnel, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle l'a rejetée.

Sur les frais et dépens

L'appelante, partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d=occupation ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société Tavan Deng à payer à MM. [Z] la somme provisionnelle de 84.641,25 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d=occupation arrêté au 11 janvier 2024, échéance du 1er janvier 2024 incluse ;

Condamne la société Tavan Deng aux dépens d'appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & Associés représentée par Maître Fertier conformément aux dispositions de l=article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Tavan Deng à payer à MM. [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.