CA Poitiers, 2e ch., 7 mai 2024, n° 21/01207

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 mars 1979, M. [F] [G] a donné à bail commercial à la société Crédit commercial de France, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1979, un local commercial situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 13].

Par acte authentique du 1er février 1989, ce bail a été renouvelé jusqu'au 31 décembre 1996 puis, à la suite d'un congé avec offre de renouvellement de Madame [J] [G] du 25 juillet 1996, les parties sont convenues d'un renouvellement amiable par actes des 23 novembre et 03 décembre 1997 jusqu'au 31 janvier 2006.

En dernier lieu, par acte notarié du 17 décembre 2009, le bail a été renouvelé entre Madame [G] en qualité de bailleresse et la SAS HSBC France (nouvelle dénomination du Crédit commercial de France) pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2018, le bail portant désormais sur lots 84 et 85 en rez-de-chaussée avec entrée 106, 108, rue Gambetta, magasin avec entresol intérieur, les lots 469, 470, 471 et 472 en sous-sol sous les magasins, deux caves desservies par l'escalier AA et deux caves desservies par l'escalier AB, pour un loyer annuel de 20.000 €.

Le surplus des clauses du bail définies dans l'acte des 23 novembre et 03 décembre 1997 n'a pas été modifié lesquelles concernaient, notamment, la destination du commerce à usage de banque, change, bourse et toutes opérations s'y rapportant directement ou indirectement de même que le transfert au preneur de la charge de l'impôt foncier.

M. [I] [S] est venu aux droits de Madame [G] décédée en 2016.

Par acte du 27 décembre 2017, Monsieur [S] a fait délivrer à la SAS HSBC un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2018 pour un loyer de 25.000 € hors charges.

Après saisine de la commission de conciliation, puis notification d'un mémoire préalable le 19 décembre 2019 sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35.000€, Monsieur [S] a fait assigner la société HSBC devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saintes par exploit du 25 septembre 2020.

La société HSBC France est devenue HSBC Continental Europe le 1er décembre 2020.

Par jugement du 30 mars 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saintes a :

- fixé à la somme de 27.500 € par an, hors taxes, à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Monsieur [S], bailleur, et la société HSBC Continental Europe, preneuse, pour les locaux situés au [Adresse 8]) ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- débouté les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné chacune des parties, par moitié aux dépens.

Par déclaration en date du 13 avril 2021, la société HSBC Continental Europe a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.

Par arrêt du 28 juin 2022, la cour d'appel de Poitiers a estimé ne pas avoir suffisamment d'éléments pour statuer sur la demande de fixation du loyer renouvelé et, en conséquence, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.

L'expert a déposé son rapport définitif le 28 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions RPVA et mémoire du 31 janvier 2024, la société CCF, substituée de plein droit à la société HSBC Continental Europe (RCS [Localité 12] 775 670 284) à la suite d'un apport partiel d'actifs placé sous le régime des scissions ayant pris effet au 1er janvier 2024, sollicite de la cour de :

Vu les articles L.145-16 et L.236-27 à L.236-30 du Code de commerce,

Vu les articles L.145-36 et R.145-11 du Code de commerce,

Vu les articles L.145-11 et R.145-26 du Code de commerce,

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

- Déclarer le présent appel bien fondé,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Fixé à la somme de vingt-sept mille cinq cents euros (27.500 €) par an hors taxes, à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Monsieur [I] [S], bailleur et la société HSBC Continental Europe, preneuse, pour les locaux sis au [Adresse 6]) ;

- Rejeté le surplus des demandes ;

- Débouté les parties de leur demande respective formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamné chacune des parties, par moitié aux dépens.

Statuant de nouveau,

- Déclarer recevables les demandes de la société CCF, qui s'est substituée à la société HSBC Continental Europe,

- Débouter Monsieur [I] [S] de ses demandes, fins et conclusions,

- Fixer à 23.000 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2018, dont bénéficie la société CCF, sur le local situé [Adresse 1],

Subsidiairement, en cas de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à une somme supérieure à 25.000 € l'an en principal :

- Fixer la date de prise d'effet du nouveau loyer au 19 décembre 2019 (date de notification du mémoire du bailleur demandant un loyer supérieur à 25.000 € l'an),

- Fixer, pour la période antérieure, allant du 1er juillet 2018 au 18 décembre 2019 inclus, le loyer à une somme qui ne peut excéder 25.000 € l'an en principal,

En tout état de cause,

- Débouter Monsieur [I] [S] de toutes demandes, fins et conclusions,

- Condamner Monsieur [I] [S] au paiement d'une somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner Monsieur [I] [S] aux entiers dépens et autoriser Maître Jérôme CLERC (SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS) à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions et mémoire RPVA du 09 février 2024, Monsieur [S] sollicite de la cour de :

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,

Vu l'article R 145-11 du Code de commerce,

Vu l'article R 145-130 du Code de commerce,

Vu les pièces produites,

- Déclarer Monsieur [S] recevable et bien fondé en son appel incident,

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Fixé la valeur locative à la somme de VINGT SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS,

Débouté Monsieur [S] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné Monsieur [S] à prendre à sa charge la moitié des dépens.

Ce faisant,

- Constater que le bail s'est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que les précédents baux à compter du 1er juillet 2018 pour une durée de neuf années entières et consécutives,

- Constater que les locaux loués ne sont pas soumis au plafonnement,

- Débouter la société CCF substituée de plein droit à la société HSBC Continental Europe de ses demandes, fins et conclusions,

- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 à la somme de 36.500 € annuelle,

- En tant que de besoin, condamner la société CCF substituée de plein droit à la société HSBC Continental Europe à régler cette somme à Monsieur [S], ainsi que toute régularisation due depuis le 1er Juillet 2018,

- Condamner la société CCF substituée de plein droit à la société HSBC Continental Europe à verser à Monsieur [S] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu'aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

- Condamner la société CCF substituée de plein droit à la société HSBC Continental Europe à verser à Monsieur [S] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 14 février 2024 en vue d'être plaidée le 13 du mois suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'existence de locaux à usage de bureau

1. A titre liminaire, la cour rappelle qu'aux termes de l'article 246 du Code de procédure civile, si le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert, il est libre de les faire siennes et d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.

2. L'appelante fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative à effet au 1er juillet 2018 s'agissant de locaux à usage exclusif de bureaux soumis aux dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce comme, d'ailleurs, le premier juge l'avait analysé.

3. Monsieur [S], sans vraiment démentir une telle affirmation, explique qu'il convient d'opérer une distinction entre les bureaux loués dans les étages d'immeubles et les bureaux loués en rez-de-chaussée d'immeubles bénéficiant de larges vitrines de sorte qu'une valorisation du loyer ne peut être la même en fonction de ces situations.

Au regard des lieux loués, il conclut que le 'local [...] est donc bien une boutique au sein de laquelle est exercée une activité de bureaux' et fait valoir que l'expert, pour sa part, indique tout au long de son rapport, notamment en page 47, que le preneur fait état de bureaux dans ses notes et son dire récapitulatif alors que 'les agences bancaires ne peuvent être assimilés en valeur locative comme des bureaux, que si tel est le cas dans la désignation du bail'.

4. Il explique à la suite, que tel n'est pas le cas pour le local dont s'agit dès lors qu'il est question d'un magasin avec entresol intérieur et une destination des lieux consacrée au commerce de banque.

5. La cour rappelle que la destination de locaux à l'usage d'agence de banque ne fait pas par elle-même, obstacle à une affectation des lieux à l'usage exclusif de bureaux qu'il y ait réception de client et existence de pièce annexe à usage de coffre-fort dès lors que l'application de ces dispositions ne dépend pas de l'usage effectif des lieux

6. En effet, pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureau, il faut se référer aux clauses du bail et notamment à la clause de destination ou aux clauses de cession et de sous-location dès lors que la destination ne vise pas seulement l'activité effectivement exercée, mais s'étend également aux activités pour lesquelles une faculté de cession est consentie par le bailleur. Enfin, il est établi que cette appréciation du caractère à usage exclusif de bureaux des lieux loués doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail.

7. En l'espèce, le congé avec offre de renouvellement du bail commercial, rappelant que le bail venait à expiration le 30 juin 2018 'entend que le nouveau bail ait une durée de neuf années à compter de la date d'effet du congé [...], moyennant un loyer annuel de 25.000 €.

Toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées'.

8. Il convient dès lors de se référer à la clause de destination insérée à l'acte de renouvellement du bail précédent, à savoir, du 17 décembre 2009, lequel stipule au titre de la 'DESTINATION DES LIEUX LOUES' :

Les locaux faisant l'objet du présent bail sont exclusivement destinés à l'exercice du commerce de :

BANQUE, [Localité 10], BOURSE et toutes opérations s'y rapportant directement.

Toutefois, le 'Preneur' peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l'article L. 145-47 du Code de commerce ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l'article L. 145-48 du même code.

9. La cour observe que l'acte ne comporte aucune clause de cession ou relative à la sous-location mais les parties se réfèrent à la clause contenue dans l'acte de renouvellement du bail daté du 03 décembre 1997. Cette clause, page 8 de l'acte, numéroté X expose :

Le PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie, qu'avec le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR, à peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause et même de résiliation des présentes, si bon semble au BAILLEUR.

Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de consentement, consentir une cession de bail, soit à son successeur dans son commerce, soit à toute personne physique ou morale exerçant une activité de banque ou une sous-location totale au locataire du fonds de commerce au cas de remise en gérance libre de celui-ci.

10. Au regard de l'ensemble des clauses exprimées ci-avant, la cour relève, qu'hormis le cas de déspécialisation plénière, le bail dont s'agit est exclusivement à usage de banque et de ses activités.

11. Dès lors, il y a lieu de qualifier le local dont s'agit de local à usage exclusif de bureau et indiquer, à la suite, qu'il échappe au plafonnement du loyer.

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé

12. L'article L. 145-36 du Code de commerce dispose :

'Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée.'

13. Selon l'article R.145-11 du code de commerce les prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération de différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

14. L'article L. 145-33 complété par l'article R. 145-3 dispose que la valeur locative est à défaut d'accord déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

15. En application de l'article R.145-7 du Code de commerce :

'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à 6.

À défaut d'équivalence ils peuvent à titre indicatif être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation'.

16. Les parties s'accordent sur une surface pondérée, telle que retenue par l'expert de 141m² mais, pour rappel, la surface retenue pour les bureaux et les locaux d'activité est la surface utile de sorte qu'en l'absence d'écriture des parties sur ce point et tenant compte des distorsions devant l'expert quant à son appréciation (pages 33 à 35 et page 52 du rapport), il convient de se référer à la valeur retenue par le preneur (supérieure de 8m² à celle indiquée par le bailleur) et retenir une surface utile de 276 m².

17. Elles restent cependant en désaccord sur le prix au mètre carré qu'il convient de lui appliquer.

18. Sur ce dernier point, l'appelante indique que l'expert a fait une estimation en valeur 2022 alors que la date de renouvellement du bail est fixée au 1er juillet 2018, ce qu'il a d'ailleurs concédé dans son rapport définitif.

Pour les autres références, la société CCF explique que l'expert a lui-même reconnu les avoir indexées à l'ILC 2022 de sorte qu'il aurait nécessairement surévalué toutes les références.

19. S'agissant des références communiquées, l'appelante explique que l'expert n'a procédé à aucune vérification consistant à les étayer par la communication d'un bail, des factures de loyers et d'un plan comportant l'indication des surfaces.

20. La société CCF indique que pour fixer le loyer d'une agence bancaire il convient de se référer:

- en priorité, aux loyers pratiqués pour des agences bancaires dans des situations similaires,

- à défaut, aux prix pratiqués pour d'autres activités de bureaux en boutiques telles que des agences immobilières ou des agences de voyages,

- et très subsidiairement, aux prix pratiqués pour des commerces classiques.

21. La société CCF propose de retenir une valeur moyenne applicable aux locaux à usage exclusif de bureaux à hauteur de 244 € le mètre carré et de lui appliquer les correctifs attenants à la déduction de l'impôt foncier, l'abattement pour travaux outre l'abattement au titre du report de l'accession des améliorations en fin de jouissance à hauteur de 20%.

22. Monsieur [S] réplique que l'expert s'est bien placé au 1er juillet 2018 pour fixer la valeur locative et non en 2022 comme le prétend la société appelante, puisqu'il a appliqué un abattement sur les valeurs de référence retenues.

Indiquant que le local loué serait une boutique au sein de laquelle est exercée une activité de bureaux et se référant à un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 10 septembre 1997, il affirme qu'il y aurait lieu de se référer à la valeur locative au centre-ville de Royan et appliquer, tout comme l'expert, avant application des correctifs, la valeur locative en renouvellement à hauteur de 160 €/m² et 300 €/m² pondéré, soit 43.000 € HT/HC/an.

23. Concernant les abattements, l'intimé indique qu'ils n'appellent pas d'observations particulières hormis celui au titre du report de l'accession en fin de jouissance en rappelant, tout comme l'expert que l'abattement pour travaux d'aménagement et de modifications n'est applicable selon le code du commerce qu'au premier ou second renouvellement.

24. Sur les abattements, la cour rappelle qu'il résulte de l'article R. 145-8 du Code de commerce que :

'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'

25. La cour indique à la suite de l'expert que l'abattement supplémentaire de 20 % sollicité par la preneur n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce mais qu'il y a lieu de retenir l'abattement pour paiement de la taxe foncière.

26. S'agissant du prix au mètre carré, la cour se réfère aux conclusions de l'expert, lequel indique qu'en prenant en compte un calcul à partir de la surface utile qui s'impose en matière de locaux à usage exclusif de bureau, il y a lieu de fixer la valeur au mètre carré à la somme de 160 €.

La cour fait observer que cette valeur est nettement inférieure à celle retenue par la société CCF que cette dernière fixe, pour rappel, à 244 € le mètre carré. Il y a donc lieu de retenir la valeur fixée à dire d'expert, le bailleur ne s'y opposant pas.

27. Ainsi, en appliquant les principes qui précèdent, le prix du loyer renouvelé au 1er juillet 2018 atteint, après correctif, comme l'expert l'indique en pages 51 et 59 de son rapport, la somme de 36.432 € que la cour retiendra dans son dispositif, pouvant être détaillée comme suit :

- 276 m² x 160 € = 44.160 € retenue par l'expert à 43.000 €

- abattement pour taxe foncière de 3.475 €,

- Abattement pour travaux 7% sur 43.000 € (3.010 €)

Sur la demande de différé de la date d'application du nouveau loyer

28. L'appelante fait valoir, au visa de l'article L. 145-11 du Code de commerce, que le bailleur a sollicité dans le congé signifié par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2017 un loyer de 25.000€ hors charges par an puis a porté cette demande à la somme de 35.000 € l'an par mémoire notifié le 19 décembre 2019.

Selon elle, c'est à cette date que le nouveau loyer, supérieur à 25.000 €, doit s'appliquer.

29. L'intimé ne conclut pas sur ce point.

30. La cour relève que cette prétention est émise en cause d'appel alors même que le loyer renouvelé de 35.000 € était d'ores et déjà réclamée par Monsieur [S] en première instance dans son acte introductif d'instance sans que l'appelante ne formule de réserves.

31. Il convient ainsi de débouter la SA CCF de cette demande et dire que le loyer de 36.432 € précédemment déterminé s'appliquera à compter du 1er juillet 2018.

Sur les autres demandes

32. Il apparaît équitable de condamner la SA CCF à payer à Monsieur [S] une somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée au même titre par l'appelante.

33. La SA CCF qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saintes daté 30 mars 2021 sauf en ce qu'il a :

- Rejeté le surplus des demandes,

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- Débouté les parties de leur demande respective formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamné chacune des parties, par moitié aux dépens.

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de trente six mille et quatre cent trente deux euros (36.432 €) par an, hors taxe, à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé à cette date entre Monsieur [I] [S] (bailleur) et la SA CCF, substituée de plein droit à la société HSBC Continental Europe à la suite d'un apport partiel d'actifs placé sous le régime des scissions, ayant pris effet au 1er janvier 2024, preneuse, pour les locaux situés au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 13] ([Localité 2]),

Y ajoutant,

Condamne la SA CCF à payer à Monsieur [I] [S] une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SA CCF aux dépens d'appel.