CA Rennes, 3e ch. com., 14 mai 2024, n° 22/06479

FAITS

La société FELGER IMMO, est une agence immobilière, ayant une activité de transaction /gestion.

Le 11 mai 2020 elle a régularisé un contrat d'agent commercial avec M. [M] [V].

En août 2021 la société FELGER IMMO a informé ses équipes qu'en raison de difficultés de trésorerie, de nouvelles modalités de paiement seraient mises en place.

Le 7 septembre 2021, la société FELGER IMMO a rappelé à M. [V] que son objectif de chiffre d'affaire annuel minimum était en baisse passant de 70 000 euros convenu à 54 66,67 euros. Elle lui signalait également que sa présence quasi quotidienne au sein de l'agence n'était pas en adéquation avec son statut professionnel et lui demandait d'y remédier.

M. [V] a alors interrogé la société FELGER IMMO sur l'annonce d'une nouvelle stratégie ainsi que sur son souhait de le voir quitter l'entreprise.

Le 20 septembre, il a confirmé son refus de restituer la clef de l'agence qui lui avait été confiée lors de sa prise de fonction à défaut de décharge accordée par la société FELGER IMMO.

Dans le même temps il s'est aperçu que les barillets de la porte de l'agence avaient été changés ce qu'il a fait constater par huissier les 20 et 22 septembre 2021.

Le 22 septembre 2021 par l''intermédiaire de son conseil, il a adressé à la société FELGER IMMO une mise en demeure de respecter les clauses du contrat d'agent commercial et de lui payer la somme de 7 091,66 euros au titre de ses commissions ; qu'à défaut il prendrait acte de la résiliation de son contrat d'agent commercial.

Le 21 octobre 2021, la présidente de la société FELGER IMMO lui a expliqué qu'une saisie conservatoire avait fragilisé la trésorerie de l'agence. Tout en ne contestant pas le montant des ses factures, elle sollicitait qu'elles soient lissées sur 2 ou 3 mois.

Les relations entre les parties se sont ensuite tendues, M [V] reprochant à la société FELGER IMMO l'obligation de tenir une permanence au cours d'été 2021, la baisse de ses résultats tenant aux choix d'organisation de l'agence, le décalage des paiements et la privation d'un accès aux locaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 2021, M. [V] a pris acte de la résiliation de son contrat d'agent commercial en sollicitant le versement d'une indemnité de rupture fixée sur une base de deux années de commissions soit une somme de 78.759,96 euros.

A défaut de paiement il l'a assignée le 17 février 2020 devant le tribunal de commerce de Rennes.

Par jugement du 11 octobre 2022, le tribunal a :

- Débouté la société FELGER IMMO de ses demandes formulées au titre du préjudice subi pour violation par M. [V] de son obligation de non-concurrence ;

- Dit que la société FELGER IMMO n'a pas respecté ses engagements contractuels envers son mandataire M. [V] et a provoqué la résiliation du contrat à ses torts exclusifs ;

- Dit que le contrat d'agent commercial conclu le 11 mai 2020 entre la société FELGER IMMO et M. [M] [V] a pris fin le 16 novembre 2021 ;

- Condamné la société FELGER IMMO à payer à M. [M] [V] la somme de 8.736 euros au titre de l'indemnité compensatrice de rupture de son contrat,

- Débouté ce dernier du surplus de sa demande formée à ce chef ;

- Condamné la société FELGER IMMO au paiement des factures restées impayées, pour la somme de 6 126,46 euros, majorée d'un intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation du 10 février 2022 et jusqu'à parfait paiement ;

Débouté M. [V] du surplus de sa demande à ce chef ;

- Débouté la société FELGER IMMO de sa demande de paiement d'une indemnité de 10 000 euros pour procédure abusive ;

- Condamné la société FELGER IMMO à payer à M. [M] [V] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté M. [M] [V] du surplus de sa demande formée à ce titre; - Dit que l'exécution provisoire est de droit, déboute la société FELGER IMMO de toutes ses demandes formées à ce titre ;

- Débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

- Condamné la société FELGER IMMO aux entiers dépens de l'instance ;

- Liquidé les frais de greffe à la somme de 69,59 euros tels que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile.

La société FELGER IMMO a interjeté appel du jugement le 9 novembre 2022

Par jugement du 14 décembre 2022 du tribunal de commerce de Rennes la société FELGER IMMO a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. La société GRAND OUEST PROTECTION mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [R] [D] en qualité de liquidateur est intervenue à la procédure.

M. [V] a déclaré sa créance le 13 janvier 2023 pour un montant total de 20 489,37 euros.

L'ordonnance de clôture est en date du 29 février 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses écritures notifiées le 27 juillet 2023 la société FELGER IMMO en cours de liquidation judiciaire et la société GRAND OUEST PROTECTION mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [R] [D] en qualité de liquidateur demandent à la cour au visa des articles 1103 du code civil, L.134-9 du code de commerce, L.134-13 du code de commerce, de :

- Recevoir en son intervention en appel la société GRAND OUEST PROTECTION MANDATAIRE JUDICIAIRE (GOPMJ), prise en la personne de Maître [R] [D] es qualité de mandataire liquidateur de la société FELGER IMMO désigné par jugement en date du 14 décembre 2022,

- Recevoir la société FELGER IMMO et la société GOPMJ prise en la personne de Maître [R] [D] en leurs conclusions et prétentions en appel, et les jugeant bien fondées,

- Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 11 octobre 2022 en ce qu'il a :

Débouté la société FELGER IMMO de ses demandes formulées au titre du préjudice subi pour violation par M. [V] de son obligation de non-concurrence,

Dit que la société FELGER IMMO n'a pas respecté ses engagements contractuels envers son mandataire M. [M] [V] et a provoqué la résiliation du contrat à ses torts exclusifs,

Dit que le contrat d'agent commercial conclu le 11 mai 2020 entre la société FELGER IMMO et M. [M] [V] a pris fin le 16 novembre 2021,

Condamné la société FELGER IMMO à payer à M. [M] [V] la somme de 8.736 euros au titre de l'indemnité compensatrice de rupture de son contrat, déboutant ce dernier du surplus de sa demande formée à ce chef,

Condamné la société FELGER IMMO au paiement des factures restées impayées, pour la somme de 6.126,46 euros, majorée d'un intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation du 10/02/22 et jusqu'à parfait paiement,

Débouté la société FELGER IMMO de sa demande de paiement d'une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive,

Condamné la société FELGER IMMO à payer à M. [M] [V] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que l'exécution provisoire est de droit et débouté la société FELGER IMMO de toutes ses demandes formées à ce titre,

Débouté la société FELGER IMMO de ses autres demandes, plus amples ou contraires,

Condamné la société FELGER IMMO aux entiers dépens de l'instance.

Et statuant à nouveau :

- Débouter M. [M] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Juger que le contrat d'agent commercial du 11 mai 2020 a été résilié à la seule initiative de M. [M] [V],

- Débouter M. [M] [V] de sa demande au titre de l'indemnité de rupture de son contrat d'agent commercial,

- Débouter M. [M] [V] de ses demandes de paiement au titre de commissions,

- Juger que M. [M] [V] a violé son obligation de non-concurrence,

- Condamner M. [M] [V] à verser à la société FELGER IMMO la somme de 41.106,16 euros à titre d'indemnité du fait de la violation de son obligation de non-concurrence,

- Juger abusive la procédure initiée par M. [M] [V],

- Condamner M. [M] [V] à verser à la société FELGER IMMO la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

Et en tout état de cause :

- Condamner M. [M] [V] à verser à la société FELGER IMMO la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M [M] [V] aux entiers dépens de l'instance,

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Dans ses écritures notifiées le 26 septembre 2023 M. [V] demande à la cour au visa des articles L. 134-12 du code de commerce, 1103, 1104 et 1353 du code civil, de :

- Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes du 11 octobre 2022 en ce qu'il a :

Débouté la société FELGER IMMO de ses demandes formulées au titre du préjudice subi pour violation par Monsieur [V] de son obligation de non-concurrence,

Dit que la société FELGER IMMO n'a pas respecté ses engagements contractuels,

Dit que le contrat d'agent commercial conclu le 11 mai 2020 a pris fin le 16 novembre 2021, Condamné la société FELGER IMMO à payer à M.. [V] la somme de 8.736 euros au titre de l'indemnité compensatrice,

Condamné la société FELGER IMMO à payer à M. [V] la somme de 6.126,46 euros au titre des facture impayées,

Débouté la société FELGER IMMO de sa demande de paiement d'une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive,

Condamné la société FELGER IMMO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 CPC,

Pour le surplus infirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes du 11 octobre 2022, Et statuant à nouveau,

- Fixer la créance de M. [M] [V] au passif de la liquidation judiciaire de la société FELGER IMMO au titre des commissions impayées, à la somme de 9.459,80 euros NEUF MILLE QUATRE CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES D'EUROS (+ mémoire), outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, sous déduction de la facture n° 23 d'un montant de 2.083,33 euros, soit un montant restant dû de 7.376,47 euros ;

- Fixer la créance de M. [M] [V] au passif de la liquidation judiciaire de la société FELGER IMMO à titre d'indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi par application de l'article L. 134-12 du code de commerce à la somme de 70.000 euros SOIXANTE DIX MILLE EUROS,

- Débouter la société FELGER IMMO de l'ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions,

- Condamner la société GRAND OUEST PROTECTION MANDATAIRE JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la société FELGER IMMO à verser à M. [M] [V] la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la société FELGER IMMO,

- Condamner la société GRAND OUEST PROTECTION MANDATAIRE JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la société FELGER IMMO aux entiers dépens.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens développés par les parties.

DISCUSSION :

L'exécution du contrat :

M. [V] affirme que la société FELGER IMMO ne lui a plus permis d'exercer son mandat à compter du mois de septembre 2021.

Le courrier de résiliation de son conseil du 16 novembre 2021 ne précise pas ses griefs mais il fait suite à divers échanges au cours desquels M [V] s'est plaint de ses entraves à son mandat le mettant en difficultés financières.

L'article 134-4 du code de commerce prévoit que l'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat.

L'article L. 134-12 du code de commerce précise :

En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits.

Les ayants droit de l'agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l'agent.

L'article L. 134-13 ajoute :

La réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due dans les cas suivants:

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l'âge, l'infirmité ou la maladie de l'agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence.

M.[V] détaille les manquements de la société FELGER IMMO dans un mail du 23 octobre 2021 adressé à la directrice de l'agence Mme [C] :

Pour faire suite à votre email en date an 21 octobre, me sollicitant, encore, d'un nouveau délai pour le règlement des factures dues.

Vous n'êtes pas sans savoir que mon entreprise se trouve dans une situation inconfortable du à vos choix d'organisation, de gestion et du manque de respect de vos engagements.

Je tiens à vous rappeler les faits qui vous conduise à vouloir me faire supporter vos décisions ainsi que celle de votre conjoint Monsieur [W] [N] également dirigeant salarier de votre entreprise :

Du 12 au 17 juillet : ma société était fermée pour congés estivaux

Du 23 juillet au 05 octobre : absence totale à l'agence de Monsieur [N] (Aucun contact ni retour d'information par e-mail, oralement ou physiquement durant cette période)

Du 23 juillet au 15 août (congés de Mme [C]). A partir du 16 août jusqu'au 29 septembre, Mme [C], vous partiez de l'agence à 16h30 tous les soirs sauf pendant la période scolaire ou le mercredi vous ne veniez pas de la journée. Vous n'êtes pas sans savoir, au vu de votre expérience dans le domaine de l'immobilier que nos clients sont disponibles et qu'ils visitent généralement les biens en fin d'après- midi suite à leur débauche du travail.

Je note qu'à partir du 29 septembre, les horaires d'ouverture de l'agence étaient respectés. (Date à laquelle l'agence Felger a reçu la lettre recommandée avec accusé de réception de mon avocate, Maître Valérie EBLANC vous demandant de respecter votre contrat).

Dans votre email, vous insinuez que le chiffre d'affaires de l'agence, du mois d'août était de zéro euro de mon fait. Or, vous étiez parfaitement consciente que sur cette période j'étais le seul agent commercial en transaction immobilière à ouvrir et fermer votre agence alors que cette mission relève de votre responsabilité organisationnelle afin de respecter les horaires d'ouverture et non la mienne, à gérer les demandes clients recevoir du public, répondre au téléphone, relever les messages vocaux, traitement des emails que ça soit du service transaction location ou gestion, gérer mes taches professionnelles etc...

Les résultats du mois d'Août ne sont que la résultante du choix de votre organisation personnelle et professionnelle en cette période estivale. Je vous rappelle que vous êtes responsables des plannings et de la gestion de vos ressources humaines en cette période et que vous avez fait le choix d'un effectif réduit pour la période d'août qui ne couvrait même pas les heures d'ouverture de l'agence vous déchargeant sur mon professionnalisme pour palier à vos manques et me faire supporter le coût du manque de personnel.

Le 19 août, vous m'informez que les délais de paiement de mes factures seront repoussés, sans mon accord préalable, au plus tard le dernier jour suivant le trimestre en cours duquel elles sont acquises.

Au préalable, les factures étaient réglées dans les quelques jours suivants la signature notaire.

Le 02 septembre, vous m'informez que mes futures ventes et futurs compromis devront être signés chez les notaires et non plus à l'agence comme il était coutume de le faire avant cette date.

....Par conséquent, décalage des rentrées d'argent une fois de plus par vos choix organisationnels.

En septembre vous m'envoyez une lettre recommandée, me demandant d'exercer le plus souvent mon activité depuis mon domicile, donc sans pouvoir accéder à l'agence. Demande ..et paradoxale au vu de mon lieu d'habitation ; Rennes et du lieu d'exercice de contrat commun ; Fougères....

En septembre vous changez les barillets des portes de l'agence décision unilatérale de votre part modifiant encore l'organisation sur la gestion des visites clients et de ce fait les signatures de et donc les rentrées d'argent.

En septembre trois nouveaux salariés et d'un nouvel alternant viennent étoffer votre équipe salariale alors que vous avez du retard dans le paiement de vos factures auprès de vos ..

Ces manquements tiennent à :

- la suppression de son libre accès à l'agence ;

- son obligation d'assurer une permanence au cours de l'été ;

- des modifications dans les modalités de paiement de ses factures.

1) L'impossibilité d'accéder aux locaux librement :

M. [V] s'est vu remettre les clés de l'agence immobilière au moment de sa prise de fonction le 11 mai 2020. Les parties n'en précisent pas les raisons. Cette attribution permettait notamment aux personnes assurant des permanences de pouvoir accéder aux locaux.

Suite à la demande de FELGER IMMO le 14 septembre 2021 M. [V] a refusé de les restituer à défaut de décharge. Les barillets de la porte ont été changés immédiatement après, M [V] subodorant qu'il s'agissait pour FELGER IMMO de lui interdire l'accès à l'agence librement.

La société FELGER IMMO verse une attestation du gérant de la SCI propriétaire du local commercial de l'agence qui indique qu'il avait été convenu entre les parties que les barillets des portes d'accès au local soient changés afin de protéger d'éventuelles infractions. Il précise que ces changements sont intervenus en 2019 et 2021.

Ce contexte n'exclut pas de la part de l'agence FELGER un changement de barillets opportuniste de manière à ne plus permettre à M [V] de rentrer comme bon lui semblait, au regard notamment des tensions qui émergeaient entre les parties comme le montrent leurs échanges antérieurs.

Dans un mail du 27 août 2021, M. [V] évoque en effet le projet de FELGER IMMO de le voir quitter l'entreprise en raison d'une nouvelle stratégie d'entreprise alors que quelques jours plus tard, le 7 septembre FELGER IMMO lui reprochait ses résultats insuffisants.

En tout état de cause le contrat ne prévoit aucune obligation pour le mandant de laisser des clés à la disposition de ses agents commerciaux pour leur permettre de pénétrer dans l'agence à toute heure.

Il prévoit au contraire à son article 5/b 'Lieu d'exercice de l'activité' que le mandataire exercera son activité de son domicile personnel sans recevoir de clientèle.

Cette clause s'explique par la spécificité de la mission d'un agent immobilier qui consiste à repérer des biens à vendre ou à acheter et/ou des clients, ce qui suppose que l'agent soit pour la grande majorité de son temps sur le terrain.

La société FELGER IMMO n'était donc pas tenue de mettre des locaux professionnels à la disposition de M. [V] ni même de lui permettre un accès permanent à l'agence.

M. [V] y oppose son article 4/a qui prévoit notamment 'Formation initiale et pack mensuel' que ce pack mensuel comprend les outils nécessaires à la bonne exécution du mandat : l'utilisation du logiciel AC3, la mise à disposition d'un bureau, l'utilisation clés moyens de communication téléphoniques de l'agence.

La mise à disposition d'un bureau n'autorise pas à M. [V] à revendiquer un libre accès aux locaux de l'agence qu'il ne dirige pas. Cette situation ne lui interdit pas tout accès à l'agence puisqu'il lui était possible de s'y rendre aux heures d'ouverture du public pour pouvoir organiser des visites de biens immobiliers et accéder aux dossiers clients.

Pour établir que même durant ces créneaux, il ne lui était pas possible d'accéder à son bureau il verse deux constats d'huissier des 20 et 22 septembre 2021.

Le premier indique que l'huissier s'est présenté à l'agence à 17 h 13. Il relève les horaires d'ouvertures sur la porte :

Lundi au vendredi 09h 00 à 12h 00/ 14h00 à 19 h 00,

Le samedi sur rendez-vous.

L'huissier signale que l'agence est fermée et que personne n'est visible à l'intérieur.

Le second indique que l'huissier s'est présenté à l'agence à 11 h. Il signale que l'agence est fermée et que personne n'est visible à l'intérieur.

Ces constats n'ont aucune valeur probante dès lors que M. [V] et son huissier de justice pouvaient s'attendre à trouver porte close à 17h 13 et un mercredi malgré l'affichage des horaires. M. [V] était parfaitement informé qu'à cette période de l'année, les horaires d'ouverture avaient été modifiés jusqu'au 29 septembre pour fermer à 16 h 30. Il savait aussi que l'agence était fermée le mercredi (22 septembre). Il s'en plaint dans son mail du 23 octobre 2021

En outre les échanges du 9 novembre 2021 démontrent que M. [V] a pu récupérer les clés des biens à visiter à l'agence et que Mme [C] venait ouvrir l'agence en cas de besoin (constat d'huissier du 21 novembre 2022)

Le constat d'huissier du 21 novembre 2022 démontre aussi que :

- Du 20 septembre 2021 au 17 novembre 2021 des RDV ont été fixés sur l'agenda de M. [V] avec visites. La pièce 13 de la société FELGERIMMO tirée du logiciel IMMO FACILE le confirme aussi en mentionnant les visites effectuées par M. [V] entre le 13 septembre 2021 et 31 décembre 2021 ;

- Qu'il a reçu 283 mails au cours de cette même période et en a envoyé 215.

La société FELGER IMMO communique également en pièce 15 ses nombreuses connexions au logiciel IMMO FACILE du 20 septembre 2021 au 15 novembre 2021 (sur plus de 5 pages).

Sur ce point M. [V] se plaint d'annulation de visites ou de modifications d'agenda.

Pourtant il ne démontre pas que cette situation provient d'un manquement de l'agence immobilière alors que ces cas sont fréquents et soumis aux aléas des changements de RDC du fait des clients.

Il affirme aussi qu'il devait insister pour obtenir les clés des biens sans le démontrer.

M. [V] n'établit donc pas que l'impossibilité d'accéder aux locaux de l'agence librement à compter de la mi-septembre 202, a constitué un obstacle à la poursuivre de son mandat.

2) La permanence au cours de l'été 2021 :

M. [V] considère qu'il a été contraint d'effectuer une permanence du 23 juillet 2021 au 15 août 2021. Il ajoute que cette obligation en contradiction avec son statut indépendant a désorganisé son travail.

Le contrat prévoit à l'article 6/b- Droit et Obligations du mandant :

Le Mandataire ne pourra jamais se voir imposer par le Mandant d'assurer une permanence au sein des locaux de ce dernier ; le Mandataire sera toujours libre de la gestion de ses horaires et de son emploi du temps.

M. [V] ne démontre pas que cette permanence lui a été imposée. Il ne verse aucun mail de plainte contemporain de cette période dans lequel il dénoncerait une pratique contraire aux termes du contrat.

En tout état de cause le constat du 22 novembre 2021 indique que durant cette période, M [V] a pu poursuivre ses activités d'agent commercial.

Le 23 juillet 2021, M. [V] était en congé. Par la suite il travaillait avec M. [U] et /ou Mme [P]. La présence de plusieurs agents lui donnait donc plus de souplesse dans son organisation quand bien même il devait assurer l'administration de l'agence. Il a ainsi pu fixer des rendez-vous en juillet et en août 2021 comme le montre l'agenda de l'agence.

3) Le règlement des factures :

M. [V] dénonce le retard dans le paiement de ses factures en raison notamment d'un changement dans les modalités de règlement. Il s'en inquiète dans un mail du 24 août 2021 et le dénonce dans un mail du 23 octobre 2021 rappelant que les délais de paiement des factures sont repoussés au plus tard le dernier jour suivant le trimestre en cours duquel elles sont acquises.

L'article 8 du contrat prévoit notamment sur les modalités de paiement :

...

Les honoraires du Mandataire ne sont acquis qu'après la conclusion définitive de l'affaire,c'est à dire après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat et lorsque le Mandant aura perçu sa propre rémunération.

Le règlement des honoraires s'effectuera après chaque encaissement de la commission de l'agence et sur présentation par le Mandataire de sa facture, qui devra faire apparaître le montant de la TVA.

...

L'agent s'engage à transmettre au Mandant la facture détaillée du montant de la commission à laquelle il a droit.

Le contrat ne prévoit pas un délai de paiement des factures de telles sorte qu'elles soient payées au plus tard le dernier jour suivant le trimestre en cours duquel elles sont acquises. Au contraire les factures sont acquises après chaque encaissement de la commission de l'agence et sur présentation par le mandataire de sa facture.

Pour justifier les nouvelles modalités de règlement, la société FELGER IMMO met en avant les dispositions de l'article L. 134-9 du code de commerce :

La commission est acquise dès que le mandant a exécuté l'opération ou devrait l'avoir exécutée en vertu de l'accord conclu avec le tiers ou bien encore dès que le tiers a exécuté l'opération.

La commission est acquise au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l'opération ou devrait l'avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part. Elle est payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise.

Le mail de M [V] du 24 août 2021 démontre bien que jusqu'alors la société FELGER IMMO pratiquait dans des conditions plus favorables pour ses agents est qu'en aout 2021 elle a modifié cet accord :

Pour faire suite à notre conversation qui a eu lieu le 19 août à l'agence de fougères concernant le nouveau délai de paiement de mes factures. Tu m'as informé que les dernières factures que je t'ai envoyées ne seront pas payées dans le délai habituer de quelques jours après le versement des fonds versés par le notaire. Tu m'as notifié un nouveau délai qui sera au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre au cours duquel elles sont acquises.

Pour se justifier la société FELGER IMMO explique que certaines factures étaient contestables.

La question ne tient pas au droit à paiement mais au délai de paiement. A supposé que des factures n'étaient pas dues, il lui revenait si elle les contestait d'en avertir clairement M [V].

Elle revient aussi sur ses difficultés de trésorerie liées notamment au contentieux l'opposant à un autre agent commercial et aux saisies dont elle a fait l'objet en mars 2021.

Ce contexte ne l'autorisait cependant pas à changer les conditions de paiement des factures sans autorisation de M.[V]. Ce faisant elle modifie unilatéralement le contrat dans une de ses dispositions les plus importantes touchant à la rémunération de son agent.

Cette nouvelle politique était donc de nature à compromettre l'avenir économique de M [V], ce qu'il fustige dans ses échanges. Il pouvait s'interroger sur la pérennité de l'agence qui reconnaissait ses difficultés dans un mail du 21 octobre 2021. Dans ce courriel, la directrice de l'agence lui confirme en effet que sa trésorerie est quasi nulle et qu'elle a besoin de lisser sur 2 ou 3 mois le règlement des factures. La procédure collective postérieure confirmera cette déconfiture.

Dans ces conditions M. [V] établit que la poursuite du mandant devenait impossible, les retards dans le règlement de ses factures le plaçant dans une situation financière très incertaine.

La cessation du contrat à son initiative était justifiée par des circonstances imputables au mandant. Il doit être rémunéré des indemnités auxquelles il a droit.

Le jugement du tribunal est confirmé de ce chef.

Les commissions :

Les factures impayées :

L'article 8 du contrat prévoit :

Le Barème de commission est le suivant :

De 0 à 100 000 € HT le mandataire percevra 50 % sur le chiffre d'affaire HT généré par lui-même.

Au-delà de 100 000 € HT le mandataire percevra 100 % sur le chiffre d'affaire HT généré par lui-même.

Sur toutes les affaires réalisées par ses soins, le Mandataire aura droit à une commission hors taxes, suivant le Barème ci-après. La TVA devra ensuite être rajoutée au montant ainsi calculé pour obtenir le montant TTC de la commission si le Mandataire est assujetti à la TVA.

L’assiette du calcul doit donc être comprise HT.

Les honoraires du Mandataire ne sont acquis qu'après la conclusion définitive de l'affaire,

C’est à dire après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat et lorsque le Mandant aura perçu sa propre rémunération.

Le règlement des honoraires s'effectuera après chaque encaissement de la commission de l'agence et sur présentation par le Mandataire de sa facture, qui devra faire apparaître le montant de la TVA.

En rémunération de ses services, le Mandataire percevra des honoraires sur le montant HT de la commission d'agence perçue par le mandant.

Si le Mandataire parvient à vendre un bien dont il a lui-même obtenu mandat de vente pour le compte du Mandant, il bénéficie d'une rétrocession d'honoraire de 50 % de la commission perçue par le Mandant.

Si le Mandataire parvient à vendre un bien dont il n'a pas lui-même obtenu le mandat de vente, il bénéficie alors d'une rétrocession d'honoraires égale à 25 % de la commission perçue par le Mandant.

Si le Mandataire se voit vendre un bien dont il a lui-même obtenu le mandat de vente, par un autre Mandataire, il bénéfice alors d'une rétrocession d'honoraires égale à 25 % de la commission perçue par le Mandant.

Aucune rémunération n'est due au mandataire si le bien n'est pas définitivement vendu et le Mandant définitivement réglé.

En cas de paiement partiel, la commission est due seulement sur la fraction payée. Etant entendu qu'il fera son affaire personnelle de toute indemnité qu'il pourrait être tenu de verser à des apporteurs d'affaires ou tous collaborateurs.

L'agent s'engage à transmettre au Mandant la facture détaillée du montant de la commission à laquelle il a droit.

M.[V] réclame les sommes suivantes :

- 5.668,13 euros correspondant au reliquat sur commissions sur ventes régularisées avant la rupture du contrat d'agent commercial (3500 +2168,13 euros) :

Il verse à ce titre une facture 16 du 1er février 2022 d'un montant de 1 000 euros, une facture 23 du 3 janvier 2022 de 2 500 euros et une facture 24 du 1er février 2022 de 2 168,13 euros.

La société FELGER IMMO conteste la facture 23 en faisant valoir que l'honoraire revenant à M. [V] s'élève en réalité à la somme de 1.875 euros dès lors que le mandat a été obtenu sur un secteur confié à un autre agent, Mme [P], auquel était accordé une rétrocession de 25 %

La société FELGER IMMO ne verse aucun document permettant d'attribuer un secteur à un agent en particulier. Mme [P] se prénomme [E]. Elle ne figure pas sur le document Règles de fonctionnement à compter du 1er janvier 2020 versé par M. [V] ni sur celui communiqué par la société FELGER IMMO Règles de fonctionnement à compter du 1er janvier 2020 (ancien).

Le contrat d'agent commercial indique pour sa part que le mandataire exercera son activité sans limite géographique de secteur.

Le Grand livre auxiliaire de la société FELGER IMMO concernant M. [V] montre que la société FELGER IMMO lui a versé la somme de 1875 euros le 31 janvier 2022 au titre de la facture 23.

Elle reste donc lui devoir la somme de 5668,13 - 1875 euros soit la somme de 37 93,30 euros.

- 1.250,00 euros correspondant à la facture n° 27 [J]/ [H], relative à la commission sur vente en cours au moment de la rupture du contrat.

M. [V] verse une facture 27 du 19 avril 2022 pour un montant de 1250 euros (vente [J]/[H]).

La société FELGER IMMO considère que l'honoraire revenant à M. [V] s'élève en réalité à la somme de 625 euros conformément aux règles de répartition des honoraires perçus par l'agence, la vente ayant été conclue dans les 15 jours suivant la publication de l'annonce de vente.

Dans un mail du 18 novembre 2021 M. [V] rappelle au sujet de cette vente rappel de répartition de commission (25 % de la part négociateur soit 12,5% de la commission d'agence)

Le Grand livre auxiliaire concernant M. [V] montre que la société FELGER IMMO lui a versé la somme de 625 euros le 30 juillet 2022.

Elle ne lui doit plus aucune somme au titre de cette facture.

- 2.083,33 euros correspondant à la facture n° 28 [Y] /[A], relative à la commission sur vente en cours au moment de la rupture du contrat:

La société FELGER IMMO ne conteste pas cette facture qui ne figure pas dans le Grand livre sus visé. Elle est donc due.

- 2.500,00 euros correspondant à la facture n° 26 JEGU /MENON, relative à la commission sur vente en cours au moment de la rupture du contrat.

La société FELGER IMMO ne conteste pas cette facture qui ne figure pas dans le Grand livre sus visé. Elle est donc due.

- 3.125,00 euros correspondant à la facture n° 29 GARCIA / PAPILLON, relative à la commission sur vente en cours au moment de la rupture du contrat.

La société FELGER IMMO ne conteste pas cette facture qui ne figure pas dans le Grand livre sus visé. Elle est donc due.

Le total du montant des factures impayées s'élève à la somme de 11 501,63 euros.

Déduction du règlement du 1 er février 2022 pour un montant de 2.875 euros, la somme revenant à M [V] s'élève à 8 626,63 euros au titre des factures impayées.

Le droit de suite :

L'article 11 du contrat prévoit :

A la cessation du présent mandat, pour quelque raison que ce soit, seules les affaires qui auront été menées à bonne fin par le Mandataire avant l'expiration du présent contrat, mais qui auront abouti dans les six mois suivant sa rupture, donneront droit au paiement de la commission.

M. [V] demande le règlement de deux factures liées au ventes réalisées dans les six mois de la rupture, soit la somme de 2.083,34 euros.

M. [V] ne renvoie pas expressément aux factures correspondantes.

Il évoque deux factures page 27 de ses écritures :

- facture 28 d'un montant de 2083,33 euros du 19 avril 2022 correspondant à la vente [Y]/ [A] ;

- facture 29 d'un montant de 3125 euros du 31 juillet 2022 correspondant à la vente Garcia/Paillon.

Leur montant cumulé ne coincide pas avec sa demande à hauteur de 2.083,34 euros.

La cour note que dans le même temps M. [V] prend acte de l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 13 juin 2023 qui a infirmé l'ordonnance par laquelle juge des tutelles a autorisé l'association tutélaire d'Ille et Vilaine à mettre en vente la maison située à Le Ferré au prix de 30 000 euros appartenant à Mme [Y]. Il admet donc que la commission sur cette vente ne lui revient plus (facture 28).

La société FELGER IMMO estime que la facture 29 n'est pas due en rappelant que la vente a été régularisée le 20 juillet 2022 soit 8 mois après la rupture du contrat.

Le mail de M.[V] du 31 juillet 2022 (pièce 20 b [V]) le confirme.

M.[V] ne démontre donc pas son droit à commission sur cette vente.

La Cour fixe donc de la créance de M. [V] au passif de la liquidation judiciaire de la société FELGER IMMO au titre des commissions impayées à hauteur de 6 708,33 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Le jugement est infirmé de ce chef.

L'indemnité de fin de contrat :

Sur la base des commissions perçues et à percevoir depuis la régularisation du contrat le 11 mai 2020 et jusqu'à sa résiliation le 16 novembre 2021 (durée de 18 mois) M. [V] sollicite la somme de 70 000 euros (52.417,96 euros pour 18 mois soit sur 24 mois : 69.890,61 euros arrondi à 70.000 euros).

Le Grand livre auxiliaire de la société FELGER IMMO concernant M. [V] sur la période du 25 septembre 2020 au 30 juillet 2022 indique un solde de 45 589,42 euros. Il convient d'y ajouter la somme de 6 708,33 euros au titre des factures impayées soit un total de 52 297,75 euros pour 18 mois.

Au regard de la durée du contrat il convient d'accorder une indemnité de fin de contrat sur la base de 6 mois d'exercice.

52 297,75 / 18 : 2 906 euros par mois X 6 : 17 433 euros arrondi.

Il convient donc d'évaluer l'indemnité de fin de contrat à la somme de 17 433 euros.

La concurrence déloyale :

La société FELGER IMMO reproche à M. [V] des actes de concurrence déloyale et sollicite la somme de 41 106,16 euros.

Aux termes de l'article 16/ CLAUSE DE NON-CONCURRENCE du contrat d'agent commercial :

Dans la mesure où la présente clause est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l'entreprise en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l'agent commercial s'interdit d'exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant une durée de 12 mois, dans un rayon de 25 kilomètres autour de l'établissement du mandant.

Il se déduit de cette disposition que jusqu'au 16 novembre 2022 M. [V] ne pouvait pas régulariser de mandat de vente ou d'achat pour son propre compte ou celui d'un tiers concernant un bien se trouvant dans un rayon de 25 km autour de [Localité 6] (siège de FELGER IMMO).

La société SAINT LEONARD IMMOBILIER dirigée par M.[V] a été immatriculée le 24 février 2022 avec un début d'activité au 1er février 2022. Elle exerce toutes opérations d'intermédiation de négoce de conseil de gestion ou autres se rapportant directement ou indirectement à l'activité de l'immobilier (extrait Kbis). Il s'agit d'une agence immobilière ayant son siège au [Adresse 2].

Le constat d'huissier du 18 octobre 2022 montre que l'agence SAINT,

LEONARD IMMOBILIER propose à la vente une longère à [Localité 9] 53 500 située à 18 km de [Localité 6]. L'huissier remarque aussi que des cartes de visite à entête de cette agence sont sur le présentoir d'une boulangerie de [Localité 6] et que deux hommes se trouvent dans l'agence SAINT LEONARD IMMOBILIER.

Le constat huissier du 8 novembre 2022 à partir d'une navigation internet confirme que l'agence SAINT LEONARD IMMOBILIER propose des biens à [Localité 6] et [Localité 8] (à 24 Km).

La société FELGER IMMO verse également un acte notarié du 9 décembre 2022 qui indique que la vente a été négociée par l'agence SAINT LEONARD IMMOBILIER titulaire d'un mandat donné par le vendeur les 8 et 9 septembre 2022 donc bien avant l'expiration de la clause de non-concurrence.

Il est donc établi que M. [V] n'a pas attendu le 16 novembre 2022 pour exercer dans une activité concurrente de la société FELGER IMMO.

Il doit donc être condamné à l'indemniser en réparation de son préjudice conformément aux stipulations contractuelles qui prévoient dans ce cas :

En cas de violation de la clause de non-concurrence, l'agent commercial devra verser à son ex-mandant à titre de clause pénale une indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les douze mois civils précédant la cessation de l'activité pour le mandant.

Cette clause pénale pourra le cas échéant se cumuler avec toute indemnité qui serait due par l'agent commercial au titre de la concurrence déloyale.

La société FELGER affirme que le montant des commissions perçues par M. [V] au cours des 12 derniers mois précédant la rupture du contrat d'agent commercial s'élève à 41.106,16 euros. Elle entend le démontrer via sa pièce 34 (Grand livre auxiliaire [V]).

Elle communique des pièces 34a (mail d'un notaire) et 34 b (arrêt de la cour d'appel de Rennes du 13 juin 2023) sans rapport.

La pièce 33 Grand Livre auxiliaire par général (provisoire) concernant M [V] montre des virements au profit de M [V] :

30 novembre 2021 : 2 500 euros,

30 novembre 2021 : 935,28 euros,

30 décembre 2021 : 1 500 euros,

31 janvier 2022 : 1 000 euros,

29 avril 2022 : 2 500 euros,

30 juillet 2022 : 625 euros,

Soit au total : 9 060 ,28 euros somme à laquelle M. [V] est condamné à payer à la société GRAND OUEST PROTECTION MANDATAIRE JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la société FELGER IMMO.

Compte tenu de la rupture imposée à M. [V] ce montant au titre de la clause pénale est excessif. En effet les clients d'un agent immobilier, pour leur très grande majorité, ne lui confient qu'un seul bien. Ainsi les contacts qu'il avait pu établir lors de son travail pour l'agence ne lui ont été d'aucune utilité dans sa nouvelle agence. Il convient donc de modérer la clause pénale et de la limiter à la somme de 4.000 euros.

Le jugement est infirmé de ce chef.

La procédure abusive :

L'article 32-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 11 mai 2017 et applicable en l'espèce, dispose :

Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Lorsqu'il est établi que la partie qui exerce l'action a fait preuve de légèreté blâmable, une telle faute est de nature à caractériser une action abusive.

Le bienfondé de certaines demandes de M. [V] exclut tout caractère abusif à la procédure qu'il a introduite.

La demande de la société FELGER IMMO est rejetée est donc rejetée.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Les demandes annexes :

Il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes formées en première instance et en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société GRAND OUEST PROTECTION MANDATAIRE JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la société FELGER IMMO est condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Confirme le jugement en ce qu'il a :

- Débouté la société FELGER IMMO de sa demande de paiement d'une indemnité pour procédure abusive ;

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau :

- Fixe la créance de M [V] sur la société FELGER IMMO à la somme de 17 433 euros au titre de l'indemnité compensatrice de rupture de son contrat,

- Fixe la créance la créance de M [V] sur la société FELGER IMMO à la somme de 8 626,63 euros au titre des factures restées impayées majorée d'un intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation du 10 février 2022 et jusqu'à parfait paiement ;

- Condamne M. [V] à payer à la société GRAND OUEST PROTECTION mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [R] [D] en qualité de liquidateur de la société FELGER IMMO la somme de 4 000 euros au titre de la clause pénale

- Rejette les autres demandes des parties ;

- Condamne la société GRAND OUEST PROTECTION mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [R] [D] en qualité de liquidateur de la société FELGER IMMO aux dépens d'appel.