CA Montpellier, 5e ch. civ., 14 mai 2024, n° 21/04611
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04611 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PCY2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JUILLET 2021
Tribuanl judiciaire de BEZIERS
N° RG 18/03140
APPELANT :
Syndicat RÉSIDENCE JEAN BART ODYSSÉE située [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet MARTY IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de BEZIERS sous le numéro 322802679 dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [G] [S]
né le 06 Mars 1968 à [Localité 4]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représenté par Me Rafaele BLACHERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 28 Février 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [S] est copropriétaire d'un pavillon, consistant en le lot [Cadastre 5], et de 174/10 000èmes de la sous-copropriété « Le Jean Bart » et 174/20 000ème de la copropriété « Le Jean Bart et l'Odyssée ».
En 2016, il a demandé à l'assemblée générale l'autorisation d'effectuer des travaux sur la parcelle autour de sa villa, demande qui a été rejetée.
Considérant que cette parcelle était de nature privative, M. [G] [S] a effectué des travaux autour de son pavillon, consistant en la réfection de la clôture, la pose d'un portail permettant le stationnement d'un véhicule sur la terrasse existante et la construction d'un abri de type bûcher pour ranger le salon de jardin, soit des constructions du même type que celles de tous les autres copropriétaires, sur leur parcelle.
Par courrier du 20 avril 2018, M. [G] [S] a sollicité de l'assemblée générale la régularisation des travaux de reprise des façades en ravalement et de la suppression des balustres, et leur remplacement par une clôture fine, de type gabions.
Par décision du 1er juin 2018, l'assemblée générale a pris acte du retrait de la demande de M. [G] [S] tendant à l'autoriser à remplacer les balustres par des clôtures fines, de type gabions. La décision lui a été notifiée le 20 juillet 2018.
Par décision du 16 août 2018, l'assemblée générale a rejeté la demande de régularisation des travaux, réalisés sans autorisation préalable.
Le 30 octobre 2018, M. [G] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin de voir annuler l'assemblée générale du 16 août 2018 et annuler la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 1er juin 2018, au motif que le lot [Cadastre 5] était une partie privative, comprenant le terrain et le pavillon.
Le 16 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [G] [S] devant le juge des référés aux fins de le voir remettre, sous astreinte, les parties communes dans leur état d'origine qui, par ordonnance du 18 juin 2019, a rejeté la demande.
Le 11 mai 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [G] [S] devant le tribunal aux fins de le voir condamner sous astreinte à remettre les parties communes dans leur état d'origine et à les libérer de toute occupation illicite.
La jonction des procédures a été ordonnée le 19 novembre 2020.
Par jugement rendu le 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :
Dit que la contestation de l'assemblée générale du 1er juin 2018 était irrecevable ;
Dit que la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018 était recevable ;
Dit que la parcelle entourant la villa de M. [G] [S] était une partie commune à usage privatif ;
Annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande de remise en état des lieux ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée aux dépens ;
Dispensé M. [G] [S] des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Débouté les parties de leurs autres demandes.
Sur la recevabilité des contestations de M. [G] [S] et au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les premiers juges ont retenu, s'agissant de l'assemblée générale du 1er juin 2018, que la notification du procès-verbal avait eu lieu le 20 juillet 2018 et que ce n'était que par acte du 30 octobre 2018 qu'il avait fait assigner le syndicat des copropriétaires, de sorte que cette action en contestation était déchue ; s'agissant de l'assemblée générale du 16 août 2018, qu'il produisait une pièce n° 9 très peu lisible, qui concernait la notification par recommandé avec accusé de réception et qui semblait avoir été effectuée le 31 août 2018, l'assignation au fond ayant été introduite le 30 octobre 2018, de sorte que l'action était recevable.
Sur la propriété de la parcelle entourant la villa de M. [G] [S], les premiers juges ont relevé que si par contrat du 27 avril 1994, il avait réservé auprès de la SA Rocamar Investissements un pavillon de 59 m2, consistant en le lot [Cadastre 5] de la copropriété, avec environ 100 m2 de terrain et que par acte du 4 mai 1994, Maître [T], notaire à [Localité 3], attestait que M. [G] [S] se proposait d'acquérir « une villa d'une surface de 59 m2 n° 238 du plan environ 100 m2 de terrain », pour autant, l'état descriptif de division du 8 novembre 1988 mentionnait la seule existence d'un lot [Cadastre 5] comprenant un pavillon situé en rez-de-chaussée, sans autre précision, ainsi que les 174/10 000èmes de la sous-copropriété « Le Jean Bart » et 174/20 000ème de la copropriété « Le Jean Bart et l'Odyssée », que la référence aux millièmes n'était pas davantage expliquée, qu'il semblait davantage se rattacher à des parties communes dans d'autres bâtiments qu'à la présence d'une enceinte autour de la villa et que l'acte authentique du 13 juillet 1994 ne contenait comme description que la référence à une villa sans mention relative à une surface autour de celle-ci, comme un jardin, la présence d'un local ou d'un parking.
Ils ont toutefois par ailleurs relevé que les photos produites leur permettaient de constater qu'autour de la villa, apparaissait une enceinte close par une haie, qui semblait ancienne et dater de bien avant 2016, qu'aucune des parties n'avait indiqué l'état antérieur de la parcelle depuis 1994, date de l'acquisition par M. [G] [S], que la haie formant enceinte autour de la villa apparaissait, de fait, non équivoque, comme caractérisant une parcelle commune à usage privatif à l'instar de ce qui existait déjà au sein de cette copropriété, que le positionnement central de ce lot au milieu d'un vaste parking tendait aussi à renforcer la qualification de partie commune à usage privatif et non de partie privative, qu'ainsi, il n'y avait ainsi ni qualification de partie privative dès l'origine, ni usucapion.
Les premiers juges ont par ailleurs relevé que les éléments produits permettaient d'entrevoir des tensions entre copropriétaires au sein de la copropriété, que la situation de M. [G] [S] ne se distinguait pas de celles dont il faisait état, qui avaient permis à d'autres copropriétaires d'user de parties communes à usage privatif dans le cadre d'autres enceintes fermées par une haie comprenant un local de jardinage, que tenant la situation de ces autres copropriétaires, dont il n'était pas fait état de décisions d'assemblée générale leur ordonnant la remise en état des lieux, les premiers juges ont en tiré pour conséquence que leurs situations devaient en conséquence être régulières, faute de quoi, il y aurait une incohérence de décisions entre les copropriétaires, que la seule différence tenait à l'ouverture pratiquée par M. [G] [S], par un portail permettant l'entrée d'un véhicule autour du pavillon, que cette différence n'apparaissait pas déterminante du refus au motif qu'il se privait d'un espace dont il aurait pu jouir d'une autre façon et qu'il libérait par conséquent une place pour les autres copropriétaires sur le parking, de sorte qu'ils ont retenu que l'abus de majorité était ainsi caractérisé, tenant le refus d'accorder à un copropriétaire ce qui semblait avoir été admis à d'autres, sans justification aucune, ce qui s'avérait être contraire aux prérogatives de l'assemblée générale, qu'en outre, la demande de remise en état des lieux qui sera rejetée n'était pas détaillée et pour cause, parce que la situation factuelle semblait particulièrement ancienne et le reproche consistant dans le fait d'avoir remplacé un grillage vieillissant par un portail révélait on ne peut mieux l'abus de majorité, de sorte qu'ils ont annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 août 2018.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 16 juillet 2021.
Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile,
Vu les pièces produites ;
Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,
Infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2021par le tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu'il a :
Dit que la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018 est recevable ;
Dit que la parcelle entourant la villa de M. [G] [S] est une partie commune à usage privatif ;
Annulé la résolution 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande de remise en état des lieux ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée aux dépens ;
Dispensé M. [G] [S] des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Débouté les parties de leurs autres demandes ;
Et, statuant de nouveau,
Constater que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018 a été notifié à M. [G] [S] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 21 août 2018 et que l'assignation délivrée à la requête de M. [G] [S], en contestation de cette assemblée générale du 16 août 2018, date du 30 octobre 2018 ;
Constater que l'assignation délivrée le 30 octobre 2018 à la requête de M. [G] [S], en contestation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018, est entachée de forclusion ;
Déclarer irrecevable M. [G] [S] en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018, pour défaut de droit d'agir ;
Constater que l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018 ne comporte aucune résolution n°14 ;
Dire et juger que M. [G] [S] n'a aucun droit de propriété ni d'usage sur la parcelle entourant son lot de copropriété [Cadastre 5] situé au sein de la résidence Jean Bart-Odyssée sise[Adresse 2]e à [Localité 3] ;
Dire et juger que la parcelle entourant le lot de copropriété [Cadastre 5] situé au sein de la résidence Jean Bart-Odyssée sise [Adresse 2] à [Localité 3] n'est pas une partie commune à usage privatif ;
Dire et juger que la parcelle entourant le lot de copropriété [Cadastre 5] situé au sein de la résidence Jean Bart-Odyssée sise [Adresse 2] à [Localité 3] constitue une partie commune sans jouissance privative ;
En conséquence,
Dire et juger régulière et valide l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018 et son procès-verbal ;
Condamner M. [G] [S] à remettre en état les parties communes occupées et à libérer celles-ci sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Condamner M. [G] [S] à payer syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamner M. [G] [S] à participer aux frais de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Condamner Monsieur [G] [S] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Actah & Associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. »
Pour l'essentiel, sur la recevabilité de la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018, le syndicat des copropriétaires avance que les premiers juges l'ont déclarée recevable au motif que « la notification du procès-verbal d'assemblée semble avoir été effectuée le 31 août 2018 » alors qu'en matière de notification d'assemblée générale de copropriétaires, la date à considérer est celle de la première présentation du recommandé, qu'en l'espèce, le courrier recommandé est parti le mardi 21 août 2018 et a fait l'objet d'une première présentation le vendredi 24 août 2018 ou le samedi 25 août 2018 au plus tard, de sorte que son action, engagée suivant assignation délivrée le 30 octobre 2018 doit être déclarée irrecevable pour avoir été délivrée hors le délai de deux mois suivant la première assignation.
Sur l'annulation de la résolution n° 14, le syndicat des copropriétaires indique que les premiers juges ont fait droit alors que cette prétention était sans objet au motif qu'il n'existait pas de résolution n° 14 dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2018, les copropriétaires n'ayant voté que sur trois résolutions.
Sur la qualification de la partie de terrain qui jouxte son pavillon, le syndicat des copropriétaires indique que dans ses dernières écritures de mai 2021, M. [G] [S] demandait au tribunal à en être reconnu comme propriétaire, qu'il ne présentait aucune demande subsidiaire, et qu'en qualifiant ce terrain de « partie commune », le tribunal l'a débouté de manière implicite de sa demande. Il avance qu'en l'absence de demande subsidiaire et en reconnaissant un usage privatif sur cette parcelle, qu'il a qualifié de « partie commune à usage privatif », le tribunal a répondu à une question qui ne lui était pas posée.
Sur l'abus de majorité, le syndicat des copropriétaires entend rappeler que pour qu'il y ait discrimination, il faut que préexiste une égalité ou une équivalence de situations, qu'en l'espèce, la situation de M. [G] [S] est unique au sein de la copropriété puisqu'aucun autre copropriétaire n'a une maison, a annexé des parties communes, stationne un véhicule automobile dans son jardin ou encore a installé un portail pour le rentrer sur le terrain.
Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2021, M. [G] [S] demande à la cour de :
« A titre principal,
Vu le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 9 juillet 2021,
Absence de saisine régulière,
Vu la déclaration d'appel,
Vu les conclusions du 25 août 2021 aux intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée,
Vu l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile ;
Statuer sur les seules prétentions ;
En conséquence,
Seules prétentions formulées en appel,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande d'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2021 ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande remise en état du lot [Cadastre 5] dont M. [S] est propriétaire ;
Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 juillet 2021 ;
A titre subsidiaire,
Sur la forme,
Vu l'erreur matérielle,
Rectifier le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il est mentionné l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 alors qu'il s'agit de l'annulation de l'assemblée générale du 16 aout 2018 en son entier ;
Vu l'absence de décision ultra petita,
Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 juillet 2021 ;
Sur le fond,
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 2 et 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les pièces,
Vu l'abus de majorité ;
Annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 16 août 2018 ;
En toute hypothèse,
Vu les articles 2272 et 2261 du code civil ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande de qualification de partie commune du terrain constituant le lot [Cadastre 5] ;
Confirmer que M. [S] est propriétaire en pleine propriété de la parcelle [Cadastre 5] du plan et reportée sous le même numéro au règlement de copropriété ;
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a qualifié le lot [Cadastre 6] de partie commune à usage privatif ;
Qualifier le lot [Cadastre 5] de partie privative et comprenant le terrain et le pavillon ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée à faire procéder à la rectification de l'état descriptif de division ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété Jean Bart-Odyssée de toutes demandes plus amples ou contraires ;
A titre infiniment subsidiaire,
Si la remise en état des parties occupées par M. [S] devait être ordonnée ;
Ordonner la remise en état de l'intégralité des parties « jardin » aménagées par les copropriétaires ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Jean Bart-Odyssée à payer et à porter à M. [S] la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mettre les frais et dépens de première instance et d`appel à la charge du syndicat des copropriétaires de la copropriété Jean Bart-Odyssée ;
Dispenser M. [S] des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »
A titre liminaire, M. [G] [S] avance que le syndicat des copropriétaires, par déclaration d'appel et conclusions d'appelant, sollicite l'infirmation du jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 9 juillet 2021 mais, qu'au-delà, il ne forme aucune prétention dans son dispositif.
Pour l'essentiel et à titre principal, sur la recevabilité de la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018, M. [G] [S] soutient qu'il a été destinataire du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2018 par courrier recommandé reçu le 31 août 2018, qu'il n'y est porté aucune mention sur la ligne « présenté/ avisé le », de sorte qu'il demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré son action recevable.
Sur la demande de remise en état, M. [G] [S] estime que la cour n'est pas saisie d'une demande concernant la qualification de la parcelle de terrain entourant son pavillon au motif que le jugement est d'ores et déjà définitif sur ce point, en l'ayant qualifiée de partie commune à usage privatif.
Sur le fond et pour l'essentiel, M. [G] [S] reprend l'argumentation soutenue devant les premiers juges.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 février 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 20 mars 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS
1. Sur la régularité de la saisine de la cour d'appel
Si en application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, et que les demandes de « constater que... », « dire et juger que... » et autres « donner acte » ou « rappeler » ne consistent pas, en général, des prétentions mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions, qu'il appartient à la partie concernée de formuler explicitement dans le dispositif de ses écritures, il n'en demeure pas moins que ces demandes peuvent, parfois, contenir des prétentions, que la cour d'appel est tenue d'examiner.
Au cas d'espèce, la cour répondra aux prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.
2. Sur la recevabilité de la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite par le syndic. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
Les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 août 2018, portant notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2018, « a fait l'objet d'une première présentation le vendredi 24 août 2018 ou le samedi 25 août 2018 au plus tard », comme le souligne justement M. [G] [S], aucune mention n'est portée sur la ligne « présenté/ avisé le » de l'avis de réception versé au débat par l'appelant en pièce n° 10, de sorte qu'en l'absence de toute autre justification, il doit être retenu comme date de première présentation la date à laquelle M. [G] [S] l'a retirée, telle que figurant sur cet avis de réception, soit le 30 août 2018, date de réception qui n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires.
Le délai commençant à courir le 31 août 2018 et l'assignation au fond ayant été délivrée par M. [G] [S] le 30 octobre 2018, soit dans le délai de deux mois, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré son action recevable.
3. Sur la qualification de la parcelle de terrain entourant le pavillon de M. [G] [S]
S'il est exact, comme entend le rappeler le syndicat des copropriétaires, que dans ses dernières conclusions, M. [G] [S] demandait au tribunal de « constater qu'il était propriétaire en pleine propriété de la parcelle [Cadastre 5] du plan et reportée sous le même numéro au règlement de copropriété, qui comprenait le pavillon et le terrain » et qu'il ne demandait effectivement pas à se voir reconnaître un usage privatif sur cette parcelle, qualification que le tribunal a cependant retenue, la qualifiant de « partie commune à usage privatif », la cour considère toutefois que les premiers juges n'ont pas statué ultra petita puisqu'il leur fallait, au préalable, qualifier cette parcelle, en l'espèce dire qu'elle consistait en réalité en une partie commune à usage privatif, pour déterminer ce qu'elle n'était pas, c'est-à-dire une partie privative, statuant ainsi sur la prétention du syndicat des copropriétaires.
Au surplus, il appartenait également aux premiers juges de la qualifier afin de pourvoir répondre à la prétention soutenue par M. [G] [S], de sanction de 1'abus de majorité et d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 août 2018.
Ainsi, il ne peut être fait reproche au tribunal d'avoir statué ultra petita.
S'agissant de la qualification de cette parcelle, toujours en débat en cause d'appel, la cour relève que si, comme l'avance le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété n'accorde au lot de M. [G] [S] aucune parcelle de terrain, l'état descriptif de division du 8 novembre 1988 mentionnant la seule existence du lot [Cadastre 5], comprenant un pavillon situé en rez-de-chaussée, sans autre précision, et que l'acte authentique du 13 juillet 1994 ne contenait comme description que la référence à une villa sans mention relative à une surface autour de celle-ci, comme un jardin, la présence d'un local ou d'un parking, ce qu'ont relevé les premiers juges, il n'en demeure pas moins qu'ils ont pu par aielleurs relever que M. [G] [S], par contrat du 27 avril 1994, avait réservé auprès de la SA Rocamar Investissements une villa d'une surface de 59 m2, lot [Cadastre 5] de la copropriété, avec environ 100 m2 de terrain et que par acte du 4 mai 1994, maître [T], notaire à [Localité 3], attestait qu'il se proposait d'acquérir « une villa d'une surface de 59 m2, n° 238 du plan, environ 100 m2 de terrain ».
Surtout, comme ont pu également le relever les premiers juges, il doit être retenu que les photos produites permettent de constater qu'autour de la villa, peut être identifiée une enceinte close par une haie, qui apparait ancienne et qui semble dater de bien avant 2016, qu'aucune des parties n'indique l'état antérieur de la parcelle depuis 1994, date de l'acquisition par M. [G] [S], et que la haie formant enceinte autour de la villa apparait, de fait, non équivoque, comme caractérisant une parcelle commune à usage privatif à l'instar de ce qui existe au sein de la copropriété, et que le positionnement central de ce lot au milieu du vaste parking tend également à renforcer la qualification de partie commune à usage privatif et non de partie privative.
Les parties n'apportant aucune critique utile à ce constat, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que cette parcelle devait être qualifiée de partie commune à usage privatif et il n'y avait ainsi ni qualification de partie privative dès l'origine, ni usucapion.
4. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2018
La cour relève que M. [G] [S] sollicitait du tribunal, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2018 ainsi que de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 1er juin 2018, résolution dont il ne sollicite toutefois plus la nullité en cause d'appel.
S'agissant de la validité de l'assemblée générale du 16 août 2018, en considération des éléments versés au débat, notamment du règlement de copropriété, des plans de masse ainsi que des photographies, et de l'argumentation soutenue par chacune des parties, la cour estime qu'il n'y a pas de critique utile aux motifs pris par les premiers juges qui ont retenu que si le lot de M. [G] [S] consistait en le seul pavillon de la copropriété, sa situation ne se distinguait toutefois pas de celles d'autres copropriétaires, qui usaient de parties communes à usage privatif dans le cadre d'autres enceintes fermées par une haie, comprenant un local de jardinage, que tenant la situation de ces autres copropriétaires, dont il n'était pas fait état de décisions d'assemblée générale leur ordonnant la remise en état des lieux, leurs situations devaient être regardées comme étant régulières, faute de quoi, il y aurait une incohérence de décisions entre les copropriétaires.
Partant de ce constat et du principe qu'il ne peut être refusé à un copropriétaire ce qui est admis à d'autres, sans justification aucune, la cour relève que l'assemblée générale du 16 août 2018, au cours de laquelle l'assemblée des copropriétaires n'a voté que sur trois résolutions, ne visait en réalité que la seule propriété de M. [G] [S], la résolution n° 3 lui refusant de valider les travaux réalisés sans autorisation préalable, notamment l'ouverture pratiquée par un portail permettant l'entrée d'un véhicule autour du pavillon, alors que cette différence n'apparait pas déterminante du refus puisqu'il se prive ainsi d'un espace dont il aurait pu jouir d'une autre façon, qu'ainsi, ce refus doit être considéré comme un abus de majorité.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu à remise en état et, qu'ainsi, le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018.
Statuant à nouveau de ce chef, l'assemblée générale du 16 août 2018 sera annulée.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'appel.
Le syndicat des copropriétaires, qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à M. [G] [S] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [S] sera dispensé des frais de 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
ANNULE l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] [S] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'appel ;
DISPENSE M. [G] [S] des frais de 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le Greffier La Présidente
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04611 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PCY2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JUILLET 2021
Tribuanl judiciaire de BEZIERS
N° RG 18/03140
APPELANT :
Syndicat RÉSIDENCE JEAN BART ODYSSÉE située [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet MARTY IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de BEZIERS sous le numéro 322802679 dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [G] [S]
né le 06 Mars 1968 à [Localité 4]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représenté par Me Rafaele BLACHERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 28 Février 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [S] est copropriétaire d'un pavillon, consistant en le lot [Cadastre 5], et de 174/10 000èmes de la sous-copropriété « Le Jean Bart » et 174/20 000ème de la copropriété « Le Jean Bart et l'Odyssée ».
En 2016, il a demandé à l'assemblée générale l'autorisation d'effectuer des travaux sur la parcelle autour de sa villa, demande qui a été rejetée.
Considérant que cette parcelle était de nature privative, M. [G] [S] a effectué des travaux autour de son pavillon, consistant en la réfection de la clôture, la pose d'un portail permettant le stationnement d'un véhicule sur la terrasse existante et la construction d'un abri de type bûcher pour ranger le salon de jardin, soit des constructions du même type que celles de tous les autres copropriétaires, sur leur parcelle.
Par courrier du 20 avril 2018, M. [G] [S] a sollicité de l'assemblée générale la régularisation des travaux de reprise des façades en ravalement et de la suppression des balustres, et leur remplacement par une clôture fine, de type gabions.
Par décision du 1er juin 2018, l'assemblée générale a pris acte du retrait de la demande de M. [G] [S] tendant à l'autoriser à remplacer les balustres par des clôtures fines, de type gabions. La décision lui a été notifiée le 20 juillet 2018.
Par décision du 16 août 2018, l'assemblée générale a rejeté la demande de régularisation des travaux, réalisés sans autorisation préalable.
Le 30 octobre 2018, M. [G] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin de voir annuler l'assemblée générale du 16 août 2018 et annuler la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 1er juin 2018, au motif que le lot [Cadastre 5] était une partie privative, comprenant le terrain et le pavillon.
Le 16 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [G] [S] devant le juge des référés aux fins de le voir remettre, sous astreinte, les parties communes dans leur état d'origine qui, par ordonnance du 18 juin 2019, a rejeté la demande.
Le 11 mai 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [G] [S] devant le tribunal aux fins de le voir condamner sous astreinte à remettre les parties communes dans leur état d'origine et à les libérer de toute occupation illicite.
La jonction des procédures a été ordonnée le 19 novembre 2020.
Par jugement rendu le 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :
Dit que la contestation de l'assemblée générale du 1er juin 2018 était irrecevable ;
Dit que la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018 était recevable ;
Dit que la parcelle entourant la villa de M. [G] [S] était une partie commune à usage privatif ;
Annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande de remise en état des lieux ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée aux dépens ;
Dispensé M. [G] [S] des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Débouté les parties de leurs autres demandes.
Sur la recevabilité des contestations de M. [G] [S] et au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les premiers juges ont retenu, s'agissant de l'assemblée générale du 1er juin 2018, que la notification du procès-verbal avait eu lieu le 20 juillet 2018 et que ce n'était que par acte du 30 octobre 2018 qu'il avait fait assigner le syndicat des copropriétaires, de sorte que cette action en contestation était déchue ; s'agissant de l'assemblée générale du 16 août 2018, qu'il produisait une pièce n° 9 très peu lisible, qui concernait la notification par recommandé avec accusé de réception et qui semblait avoir été effectuée le 31 août 2018, l'assignation au fond ayant été introduite le 30 octobre 2018, de sorte que l'action était recevable.
Sur la propriété de la parcelle entourant la villa de M. [G] [S], les premiers juges ont relevé que si par contrat du 27 avril 1994, il avait réservé auprès de la SA Rocamar Investissements un pavillon de 59 m2, consistant en le lot [Cadastre 5] de la copropriété, avec environ 100 m2 de terrain et que par acte du 4 mai 1994, Maître [T], notaire à [Localité 3], attestait que M. [G] [S] se proposait d'acquérir « une villa d'une surface de 59 m2 n° 238 du plan environ 100 m2 de terrain », pour autant, l'état descriptif de division du 8 novembre 1988 mentionnait la seule existence d'un lot [Cadastre 5] comprenant un pavillon situé en rez-de-chaussée, sans autre précision, ainsi que les 174/10 000èmes de la sous-copropriété « Le Jean Bart » et 174/20 000ème de la copropriété « Le Jean Bart et l'Odyssée », que la référence aux millièmes n'était pas davantage expliquée, qu'il semblait davantage se rattacher à des parties communes dans d'autres bâtiments qu'à la présence d'une enceinte autour de la villa et que l'acte authentique du 13 juillet 1994 ne contenait comme description que la référence à une villa sans mention relative à une surface autour de celle-ci, comme un jardin, la présence d'un local ou d'un parking.
Ils ont toutefois par ailleurs relevé que les photos produites leur permettaient de constater qu'autour de la villa, apparaissait une enceinte close par une haie, qui semblait ancienne et dater de bien avant 2016, qu'aucune des parties n'avait indiqué l'état antérieur de la parcelle depuis 1994, date de l'acquisition par M. [G] [S], que la haie formant enceinte autour de la villa apparaissait, de fait, non équivoque, comme caractérisant une parcelle commune à usage privatif à l'instar de ce qui existait déjà au sein de cette copropriété, que le positionnement central de ce lot au milieu d'un vaste parking tendait aussi à renforcer la qualification de partie commune à usage privatif et non de partie privative, qu'ainsi, il n'y avait ainsi ni qualification de partie privative dès l'origine, ni usucapion.
Les premiers juges ont par ailleurs relevé que les éléments produits permettaient d'entrevoir des tensions entre copropriétaires au sein de la copropriété, que la situation de M. [G] [S] ne se distinguait pas de celles dont il faisait état, qui avaient permis à d'autres copropriétaires d'user de parties communes à usage privatif dans le cadre d'autres enceintes fermées par une haie comprenant un local de jardinage, que tenant la situation de ces autres copropriétaires, dont il n'était pas fait état de décisions d'assemblée générale leur ordonnant la remise en état des lieux, les premiers juges ont en tiré pour conséquence que leurs situations devaient en conséquence être régulières, faute de quoi, il y aurait une incohérence de décisions entre les copropriétaires, que la seule différence tenait à l'ouverture pratiquée par M. [G] [S], par un portail permettant l'entrée d'un véhicule autour du pavillon, que cette différence n'apparaissait pas déterminante du refus au motif qu'il se privait d'un espace dont il aurait pu jouir d'une autre façon et qu'il libérait par conséquent une place pour les autres copropriétaires sur le parking, de sorte qu'ils ont retenu que l'abus de majorité était ainsi caractérisé, tenant le refus d'accorder à un copropriétaire ce qui semblait avoir été admis à d'autres, sans justification aucune, ce qui s'avérait être contraire aux prérogatives de l'assemblée générale, qu'en outre, la demande de remise en état des lieux qui sera rejetée n'était pas détaillée et pour cause, parce que la situation factuelle semblait particulièrement ancienne et le reproche consistant dans le fait d'avoir remplacé un grillage vieillissant par un portail révélait on ne peut mieux l'abus de majorité, de sorte qu'ils ont annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 août 2018.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 16 juillet 2021.
Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile,
Vu les pièces produites ;
Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,
Infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2021par le tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu'il a :
Dit que la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018 est recevable ;
Dit que la parcelle entourant la villa de M. [G] [S] est une partie commune à usage privatif ;
Annulé la résolution 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande de remise en état des lieux ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée aux dépens ;
Dispensé M. [G] [S] des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Débouté les parties de leurs autres demandes ;
Et, statuant de nouveau,
Constater que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018 a été notifié à M. [G] [S] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 21 août 2018 et que l'assignation délivrée à la requête de M. [G] [S], en contestation de cette assemblée générale du 16 août 2018, date du 30 octobre 2018 ;
Constater que l'assignation délivrée le 30 octobre 2018 à la requête de M. [G] [S], en contestation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018, est entachée de forclusion ;
Déclarer irrecevable M. [G] [S] en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018, pour défaut de droit d'agir ;
Constater que l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018 ne comporte aucune résolution n°14 ;
Dire et juger que M. [G] [S] n'a aucun droit de propriété ni d'usage sur la parcelle entourant son lot de copropriété [Cadastre 5] situé au sein de la résidence Jean Bart-Odyssée sise[Adresse 2]e à [Localité 3] ;
Dire et juger que la parcelle entourant le lot de copropriété [Cadastre 5] situé au sein de la résidence Jean Bart-Odyssée sise [Adresse 2] à [Localité 3] n'est pas une partie commune à usage privatif ;
Dire et juger que la parcelle entourant le lot de copropriété [Cadastre 5] situé au sein de la résidence Jean Bart-Odyssée sise [Adresse 2] à [Localité 3] constitue une partie commune sans jouissance privative ;
En conséquence,
Dire et juger régulière et valide l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée en date du 16 août 2018 et son procès-verbal ;
Condamner M. [G] [S] à remettre en état les parties communes occupées et à libérer celles-ci sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Condamner M. [G] [S] à payer syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamner M. [G] [S] à participer aux frais de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Condamner Monsieur [G] [S] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Actah & Associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. »
Pour l'essentiel, sur la recevabilité de la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018, le syndicat des copropriétaires avance que les premiers juges l'ont déclarée recevable au motif que « la notification du procès-verbal d'assemblée semble avoir été effectuée le 31 août 2018 » alors qu'en matière de notification d'assemblée générale de copropriétaires, la date à considérer est celle de la première présentation du recommandé, qu'en l'espèce, le courrier recommandé est parti le mardi 21 août 2018 et a fait l'objet d'une première présentation le vendredi 24 août 2018 ou le samedi 25 août 2018 au plus tard, de sorte que son action, engagée suivant assignation délivrée le 30 octobre 2018 doit être déclarée irrecevable pour avoir été délivrée hors le délai de deux mois suivant la première assignation.
Sur l'annulation de la résolution n° 14, le syndicat des copropriétaires indique que les premiers juges ont fait droit alors que cette prétention était sans objet au motif qu'il n'existait pas de résolution n° 14 dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2018, les copropriétaires n'ayant voté que sur trois résolutions.
Sur la qualification de la partie de terrain qui jouxte son pavillon, le syndicat des copropriétaires indique que dans ses dernières écritures de mai 2021, M. [G] [S] demandait au tribunal à en être reconnu comme propriétaire, qu'il ne présentait aucune demande subsidiaire, et qu'en qualifiant ce terrain de « partie commune », le tribunal l'a débouté de manière implicite de sa demande. Il avance qu'en l'absence de demande subsidiaire et en reconnaissant un usage privatif sur cette parcelle, qu'il a qualifié de « partie commune à usage privatif », le tribunal a répondu à une question qui ne lui était pas posée.
Sur l'abus de majorité, le syndicat des copropriétaires entend rappeler que pour qu'il y ait discrimination, il faut que préexiste une égalité ou une équivalence de situations, qu'en l'espèce, la situation de M. [G] [S] est unique au sein de la copropriété puisqu'aucun autre copropriétaire n'a une maison, a annexé des parties communes, stationne un véhicule automobile dans son jardin ou encore a installé un portail pour le rentrer sur le terrain.
Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2021, M. [G] [S] demande à la cour de :
« A titre principal,
Vu le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 9 juillet 2021,
Absence de saisine régulière,
Vu la déclaration d'appel,
Vu les conclusions du 25 août 2021 aux intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée,
Vu l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile ;
Statuer sur les seules prétentions ;
En conséquence,
Seules prétentions formulées en appel,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande d'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2021 ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande remise en état du lot [Cadastre 5] dont M. [S] est propriétaire ;
Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 juillet 2021 ;
A titre subsidiaire,
Sur la forme,
Vu l'erreur matérielle,
Rectifier le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il est mentionné l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 alors qu'il s'agit de l'annulation de l'assemblée générale du 16 aout 2018 en son entier ;
Vu l'absence de décision ultra petita,
Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 juillet 2021 ;
Sur le fond,
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 2 et 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les pièces,
Vu l'abus de majorité ;
Annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 16 août 2018 ;
En toute hypothèse,
Vu les articles 2272 et 2261 du code civil ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée de sa demande de qualification de partie commune du terrain constituant le lot [Cadastre 5] ;
Confirmer que M. [S] est propriétaire en pleine propriété de la parcelle [Cadastre 5] du plan et reportée sous le même numéro au règlement de copropriété ;
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a qualifié le lot [Cadastre 6] de partie commune à usage privatif ;
Qualifier le lot [Cadastre 5] de partie privative et comprenant le terrain et le pavillon ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Bart-Odyssée à faire procéder à la rectification de l'état descriptif de division ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété Jean Bart-Odyssée de toutes demandes plus amples ou contraires ;
A titre infiniment subsidiaire,
Si la remise en état des parties occupées par M. [S] devait être ordonnée ;
Ordonner la remise en état de l'intégralité des parties « jardin » aménagées par les copropriétaires ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Jean Bart-Odyssée à payer et à porter à M. [S] la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mettre les frais et dépens de première instance et d`appel à la charge du syndicat des copropriétaires de la copropriété Jean Bart-Odyssée ;
Dispenser M. [S] des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »
A titre liminaire, M. [G] [S] avance que le syndicat des copropriétaires, par déclaration d'appel et conclusions d'appelant, sollicite l'infirmation du jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 9 juillet 2021 mais, qu'au-delà, il ne forme aucune prétention dans son dispositif.
Pour l'essentiel et à titre principal, sur la recevabilité de la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018, M. [G] [S] soutient qu'il a été destinataire du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2018 par courrier recommandé reçu le 31 août 2018, qu'il n'y est porté aucune mention sur la ligne « présenté/ avisé le », de sorte qu'il demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré son action recevable.
Sur la demande de remise en état, M. [G] [S] estime que la cour n'est pas saisie d'une demande concernant la qualification de la parcelle de terrain entourant son pavillon au motif que le jugement est d'ores et déjà définitif sur ce point, en l'ayant qualifiée de partie commune à usage privatif.
Sur le fond et pour l'essentiel, M. [G] [S] reprend l'argumentation soutenue devant les premiers juges.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 février 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 20 mars 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS
1. Sur la régularité de la saisine de la cour d'appel
Si en application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, et que les demandes de « constater que... », « dire et juger que... » et autres « donner acte » ou « rappeler » ne consistent pas, en général, des prétentions mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions, qu'il appartient à la partie concernée de formuler explicitement dans le dispositif de ses écritures, il n'en demeure pas moins que ces demandes peuvent, parfois, contenir des prétentions, que la cour d'appel est tenue d'examiner.
Au cas d'espèce, la cour répondra aux prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.
2. Sur la recevabilité de la contestation de l'assemblée générale du 16 août 2018
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite par le syndic. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
Les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 août 2018, portant notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2018, « a fait l'objet d'une première présentation le vendredi 24 août 2018 ou le samedi 25 août 2018 au plus tard », comme le souligne justement M. [G] [S], aucune mention n'est portée sur la ligne « présenté/ avisé le » de l'avis de réception versé au débat par l'appelant en pièce n° 10, de sorte qu'en l'absence de toute autre justification, il doit être retenu comme date de première présentation la date à laquelle M. [G] [S] l'a retirée, telle que figurant sur cet avis de réception, soit le 30 août 2018, date de réception qui n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires.
Le délai commençant à courir le 31 août 2018 et l'assignation au fond ayant été délivrée par M. [G] [S] le 30 octobre 2018, soit dans le délai de deux mois, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré son action recevable.
3. Sur la qualification de la parcelle de terrain entourant le pavillon de M. [G] [S]
S'il est exact, comme entend le rappeler le syndicat des copropriétaires, que dans ses dernières conclusions, M. [G] [S] demandait au tribunal de « constater qu'il était propriétaire en pleine propriété de la parcelle [Cadastre 5] du plan et reportée sous le même numéro au règlement de copropriété, qui comprenait le pavillon et le terrain » et qu'il ne demandait effectivement pas à se voir reconnaître un usage privatif sur cette parcelle, qualification que le tribunal a cependant retenue, la qualifiant de « partie commune à usage privatif », la cour considère toutefois que les premiers juges n'ont pas statué ultra petita puisqu'il leur fallait, au préalable, qualifier cette parcelle, en l'espèce dire qu'elle consistait en réalité en une partie commune à usage privatif, pour déterminer ce qu'elle n'était pas, c'est-à-dire une partie privative, statuant ainsi sur la prétention du syndicat des copropriétaires.
Au surplus, il appartenait également aux premiers juges de la qualifier afin de pourvoir répondre à la prétention soutenue par M. [G] [S], de sanction de 1'abus de majorité et d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 août 2018.
Ainsi, il ne peut être fait reproche au tribunal d'avoir statué ultra petita.
S'agissant de la qualification de cette parcelle, toujours en débat en cause d'appel, la cour relève que si, comme l'avance le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété n'accorde au lot de M. [G] [S] aucune parcelle de terrain, l'état descriptif de division du 8 novembre 1988 mentionnant la seule existence du lot [Cadastre 5], comprenant un pavillon situé en rez-de-chaussée, sans autre précision, et que l'acte authentique du 13 juillet 1994 ne contenait comme description que la référence à une villa sans mention relative à une surface autour de celle-ci, comme un jardin, la présence d'un local ou d'un parking, ce qu'ont relevé les premiers juges, il n'en demeure pas moins qu'ils ont pu par aielleurs relever que M. [G] [S], par contrat du 27 avril 1994, avait réservé auprès de la SA Rocamar Investissements une villa d'une surface de 59 m2, lot [Cadastre 5] de la copropriété, avec environ 100 m2 de terrain et que par acte du 4 mai 1994, maître [T], notaire à [Localité 3], attestait qu'il se proposait d'acquérir « une villa d'une surface de 59 m2, n° 238 du plan, environ 100 m2 de terrain ».
Surtout, comme ont pu également le relever les premiers juges, il doit être retenu que les photos produites permettent de constater qu'autour de la villa, peut être identifiée une enceinte close par une haie, qui apparait ancienne et qui semble dater de bien avant 2016, qu'aucune des parties n'indique l'état antérieur de la parcelle depuis 1994, date de l'acquisition par M. [G] [S], et que la haie formant enceinte autour de la villa apparait, de fait, non équivoque, comme caractérisant une parcelle commune à usage privatif à l'instar de ce qui existe au sein de la copropriété, et que le positionnement central de ce lot au milieu du vaste parking tend également à renforcer la qualification de partie commune à usage privatif et non de partie privative.
Les parties n'apportant aucune critique utile à ce constat, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que cette parcelle devait être qualifiée de partie commune à usage privatif et il n'y avait ainsi ni qualification de partie privative dès l'origine, ni usucapion.
4. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2018
La cour relève que M. [G] [S] sollicitait du tribunal, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2018 ainsi que de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 1er juin 2018, résolution dont il ne sollicite toutefois plus la nullité en cause d'appel.
S'agissant de la validité de l'assemblée générale du 16 août 2018, en considération des éléments versés au débat, notamment du règlement de copropriété, des plans de masse ainsi que des photographies, et de l'argumentation soutenue par chacune des parties, la cour estime qu'il n'y a pas de critique utile aux motifs pris par les premiers juges qui ont retenu que si le lot de M. [G] [S] consistait en le seul pavillon de la copropriété, sa situation ne se distinguait toutefois pas de celles d'autres copropriétaires, qui usaient de parties communes à usage privatif dans le cadre d'autres enceintes fermées par une haie, comprenant un local de jardinage, que tenant la situation de ces autres copropriétaires, dont il n'était pas fait état de décisions d'assemblée générale leur ordonnant la remise en état des lieux, leurs situations devaient être regardées comme étant régulières, faute de quoi, il y aurait une incohérence de décisions entre les copropriétaires.
Partant de ce constat et du principe qu'il ne peut être refusé à un copropriétaire ce qui est admis à d'autres, sans justification aucune, la cour relève que l'assemblée générale du 16 août 2018, au cours de laquelle l'assemblée des copropriétaires n'a voté que sur trois résolutions, ne visait en réalité que la seule propriété de M. [G] [S], la résolution n° 3 lui refusant de valider les travaux réalisés sans autorisation préalable, notamment l'ouverture pratiquée par un portail permettant l'entrée d'un véhicule autour du pavillon, alors que cette différence n'apparait pas déterminante du refus puisqu'il se prive ainsi d'un espace dont il aurait pu jouir d'une autre façon, qu'ainsi, ce refus doit être considéré comme un abus de majorité.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu à remise en état et, qu'ainsi, le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018.
Statuant à nouveau de ce chef, l'assemblée générale du 16 août 2018 sera annulée.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'appel.
Le syndicat des copropriétaires, qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à M. [G] [S] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [S] sera dispensé des frais de 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
ANNULE l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] [S] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'appel ;
DISPENSE M. [G] [S] des frais de 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le Greffier La Présidente