CA Versailles, ch. civ. 1-5, 16 mai 2024, n° 23/06527

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet en date du 7 mars 2012, la S.C.C.V. Primonial Capimmo a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. LJ Conseils sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (Yvelines), moyennant un loyer annuel de 15 900 euros hors taxes et hors charges.

Par acte en date du 9 février 2022, la société Primonial Capimmo et la société LJ Conseils ont renouvelé le bail à effet rétroactif au 1er octobre 2021.

Des loyers sont restés impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, la société Primonial Capimmo a fait délivrer à la société LJ Conseils un commandement de payer pour la somme de 24 003,37 euros, correspondant aux sommes dues, arrêtées au 24 avril 2023 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2023, la société LJ Conseils a fait assigner en référé la société Primonial Capimmo aux fins d'obtenir principalement :

- la suspension de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties,

- l'autorisation de se libérer de sa dette par le versement de 24 mensualités.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- constaté que la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial liant la société LJ Conseils à la société Primonial Capimmo et portant sur l'exploitation des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] est acquise,

- rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de suspension de ses effets présentée par la société LJ Conseils,

- rejeté la demande en délais de paiement présentée par la société LJ Conseils,

- constaté en conséquence, la résiliation du bail commercial à compter du 17 juin 2023, date d'effet de la clause résolutoire,

- ordonné l'expulsion de la société LJ Conseils des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur »,

- fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 2 325,97 euros,

- condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo cette indemnité mensuelle à titre provisionnel à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 24 003,37 euros à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, arrêtée au 30 juin 2023,

- dit que cette somme portera intérêt aux taux légal à compter de la décision,

- condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 1 000 euros par application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société LJ Conseils aux dépens,

- rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2023, la société LJ Conseils a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société LJ Conseils demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

'- déclarer la société LJ Conseils, recevable en son appel et bien fondée en ses demandes ;

- débouter la société Primonial Capimmo de l'ensemble de ses demandes,

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a constaté que la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial liant la société LJ Conseils à la société Primonial Capimmo et portant sur l'exploitation des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] était acquise ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande de réalisation de la clause résolutoire et de suspension de ses effets présentée par la société LJ Conseils ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial à compter du 17 juin 2023, date d'effet de la clause résolutoire

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société LJ Conseils des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit

de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur' ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 2 325,97 euros ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo cette indemnité mensuelle à titre provisionnel à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 24 003,37 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et accessoires arrêtée au 30 juin 2023 ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a dit que cette somme portera intérêt aux taux légal à compter de la présente décision ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 1 000 euros par application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a condamné la société LJ Conseils aux dépens ;

- infirmer l'ordonnance du 18 août 2023 en ce qu'elle a rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

y ajoutant

- condamner la société Primonial Capimmo au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Primonial Capimmo en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Léopoldine Mapche Tagne conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;'

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Primonial Capimmo demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1345-3 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société Primonial Capimmo recevable et bien fondée en ses demandes

y faisant droit :

- déclarer mal fondé l'appel formé par la société LJ Conseils et la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :

- constaté que la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial liant la société LJ Conseils à la société Primonial Capimmo et portant sur l'exploitation des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] est acquise.

- rejeté la demande de suspension de ses effets présentée par la société LJ Conseils.

- rejeté la demande de délais de paiement présentée par la société LJ Conseils.

- constaté en conséquence, la résiliation du bail commercial à compter du 17 juin 2023, date d'effet de la clause résolutoire.

- ordonné l'expulsion de la société LJ Conseils des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur ».

- condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 24 003,37 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et accessoires arrêtée au 30 juin 2023.

- condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo cette indemnité mensuelle à titre provisionnel à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.

- condamné la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné la société LJ Conseils aux dépens.

- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :

- fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 2 325,97 euros.

- dit que cette somme (24 003,37 euros) portera intérêt au taux légal à compter de la décision.

- réparer l'omission de statuer affectant l'ordonnance dont appel en ce qu'il n'a pas été statué sur les demandes de la société Primonial Capimmo au titre de la pénalité contractuelle et du dépôt de garantie.

statuant de nouveau des chefs infirmés :

- condamner la société L.J. Conseils à payer à la société Primonial Capimmo, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 349,02 euros TTC à compter du 1er juillet 2023, outre charges et accessoires.

subsidiairement,

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 2 325,97 euros.

- dire que la somme de 24 003,37 euros mise à la charge de la locataire portera intérêt de retard au taux de 1% par mois à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance.

- à défaut sur les intérêts, confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a dit que la somme de 24 003,37 euros mise à la charge de la locataire portera intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance rendue.

en tout état de cause et y ajoutant :

- débouter la société LJ Conseils de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société LJ Conseils à payer à la société Primonial Capimmo, à titre provisionnel, la somme de 2 400,34 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard.

- dire acquis, à titre provisionnel, à la société Primonial Capimmo le dépôt de garantie détenu par elle.

- condamner la société LJ Conseils à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société LJ Conseils indique que ses difficultés financières ont pour origine les problèmes de santé de son dirigeant, qui n'a pu exercer son activité professionnelle pendant plusieurs mois entre 2017 et 2018. Elle affirme n'avoir jamais interrompu totalement le paiement des loyers et avoir repris ses versements depuis 2021. Elle soutient se trouver en mesure de s'acquitter de sa dette en 24 versements et demande l'infirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement.

La société Primonial Capimmo sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et expose que c'est à la suite d'une erreur matérielle que le premier juge a rejeté cette demande dans le dispositif de l'ordonnance.

Demandant la confirmation de la décision attaquée en ce qu'elle lui a octroyé une provision de 24 003, 37 euros au titre de l'arriéré locatif, l'intimée rappelle que la société LJ Conseils n'a formé aucune demande dans son dispositif de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement devant la cour, ce qui implique que l'ordonnance querellée soit confirmée en ce qu'elle a rejeté ces demandes.

La société Primonial Capimmo demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer, conformément aux clauses du bail, l'application d'un taux d'intérêt conventionnel de retard de 1% par mois et la conservation du dépôt de garantie, outre la réparation de l'omission de statuer sur sa demande d'application des sanctions contractuelles.

Sur ce,

Sur la résiliation du bail

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle des commandements n'est invoquée.

Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l'espèce, l'appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, se contestant d'en solliciter la suspension.

La dette locative visée dans les commandement de payer des 16 et 17 mai 2023 n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai d'un mois l'ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 17 juin 2023 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.

Dès lors que l'ordonnance arguée d'erreur matérielle est déférée devant la présente cour, la société Primonial Capimmo est recevable à en solliciter la rectification, conformément à l'article 462 du code de procédure civile.

Sur l'appréciation de cette erreur, il ressort des éléments de la procédure que c'est à la faveur d'une erreur de plume que le juge des référés, après avoir constaté que la clause résolutoire était acquise, a mentionné 'qu'il rejetait' la demande de réalisation de la clause, dans le dispositif de son jugement.

Il convient par conséquent d'accueillir cette demande comme explicité au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes de provision

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société L.J. Conseils indique dans ses conclusions ne pas contester l'existence d'une dette de 24 003, 37 euros correspondant à la provision fixée par le premier juge.

sur le montant de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l'espèce, aux termes de l'article 10.4 du bail initial, il est prévu que 'l'indemnité d'occupation (...), en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire, sur justification du préjudice effectivement subi, en raison notamment soit de l'importance du loyer de relocation, soit de la durée nécessaire à cette relocation'.

Cette clause s'analyse en une clause pénale.

Son application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, dès lors que la bailleresse ne justifie d'aucun préjudice particulier justifiant que le montant de l'indemnité d'occupation soit doublé par rapport au montant du loyer, elle échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite

Par conséquent, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de majoration de l'indemnité d'occupation au double du montant contractuellement prévu.

sur la demande de provision relative aux pénalités, intérêts contractuels de retard et conservation du dépôt de garantie.

En l'espèce, la société Primonial Capimmo prétend dans un premier temps que le juge des référés a omis de statuer sur ses demandes de provisions relatives aux pénalités, intérêts contractuels de retard et conservation du dépôt de garantie. Cette demande est mal fondée en droit. En effet, le moyen soulevé par la société Primonial Capimmo ne relève pas d'une omission de statuer mais d'une omission matérielle puisque le juge de première instance a omis de reprendre dans son dispositif la solution de rejet de la demande qu'il avait développée dans le jugement.

En second lieu, concernant l'application des sanctions contractuelles, il est prévu dans le bail aux articles 10.2 et 10.3 plusieurs pénalités:

- une majoration de 10% des frais de contentieux;

- un intérêt de retard au taux de 1% par mois;

- une conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire.

Ainsi qu'il l'a déjà été indiqué, l'application de ces clauses pénales telles que formulées étant susceptibles d'être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère potentiellement excessif, leur application échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande au titre des intérêts et pénalités, sauf à ajouter dans le dispositif ce rejet qui a été omis dans la le dispositif de la décision querellée.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement

Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il convient de constater que la demande de délais de paiemet que la société L.J. Conseils forme dans le corps de ses écritures n'est pas reprise dans son dispositif, qui seul lie la cour. En tout état de cause, il résulte du décompte produit que la dette de la société L.J. Conseils ne cesse de croitre et l'appelante ne verse à l'appui de ses demandes de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l'appelante.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées.

Partie perdante, la société LJ Conseils ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. et devra supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Primonial Capimmo la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,

Rectifie l'erreur matérielle affectant le dispositif de l'ordonnance querellée,

Dit qu'à la place de :

'rejetons la demande de réalisation de la clause résolutoire et de suspension de ses effets présentée par la société LJ Conseils'

Il faut lire : 'rejetons la demande de suspension de la clause résolutoire par la société LJ Conseils';

Dit que cette rectification sera mentionnée en marge de la décision attaquée ;

Confirme l'ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision relatives aux pénalités, intérêts de retard et à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société LJ Conseils à verser à la société Primonial Capimmo la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que LJ Conseils supportera les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.