CA Versailles, ch. civ. 1-5, 16 mai 2024, n° 23/06435

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2016, la SCIC HLM AB Habitat a donné à bail à M. [C] [M] un local situé [Adresse 3]), pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2016, moyennant un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement, afin d'y exploiter une activité de boucherie, charcuterie, traiteur et restauration traditionnelle ou gastronomique.

Le 30 mai 2016, la SARL Boucherie [8], créée par M. [C] [M], qui deviendra la société Restaurant [8], s'est substituée à M. [M].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit en date du 24 janvier 2023, la société HLM AB Habitat a fait délivrer à la société Boucherie [8] un commandement d'avoir à garnir les lieux loués et d'avoir à les exploiter selon les conditions prévues au bail, visant la clause résolutoire.

Par exploit en date du 26 janvier 2023, la société HLM AB Habitat a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer portant sur un montant de 3 733 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 décembre 2022, outre le coût de l'acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2023, la société HLM AB Habitat a fait assigner en référé la société Boucherie [8] aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, l'autorisation de faire expulser sa locataire, la séquestration des meubles, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer précédemment exigible majoré de moitié et augmenté des charges locatives, sa condamnation au paiement de la somme de 3 906,55 euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 1er mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus.

Par ordonnance réputée contradictoire contradictoire rendue le 30 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2023,

- ordonné l'expulsion de la société Boucherie [8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

- dit qu'à défaut, par la société Boucherie [8], d'avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 3], la société HLM AB Habitat est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

- condamné la société Boucherie [8] à verser à la société HLM AB Habitat à titre provisionnel une somme de 3 906,55 euros, en derniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Boucherie [8] aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Boucherie [8] à régler à la société HLM AB Habitat cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

- condamné la société Boucherie [8] à verser à la société HLM AB Habitat une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Boucherie [8] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer,

- débouté la société HLM AB Habitat des surplus de sa demande,

- rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 12 septembre 2023, la société Restaurant [8], venant aux droits de la société Boucherie [8], a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2023,

- ordonné l'expulsion de la société Boucherie [8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

- condamné la société Boucherie [8] à verser à la société HLM AB Habitat à titre provisionnel une somme de 3 906,55 euros, en derniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, et ce intérêts au taux légal à compter di 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus.

Le 16 octobre 2023, la société Restaurant [8] a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Pontoise ; les organes de la procédure collective sont intervenus volontairement à l'instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Restaurant [8] SARL demande à la cour, au visa des articles L. 145-41, L. 622-14, L. 622-21 et L.631-14 du code de commerce, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

'- recevoir la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL », assistée la s.e.l.a.r.l. « [F] et Associes administrateur judiciaire » en sa qualité d'administrateur judiciaire désignée par jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 16 octobre 2023, en son appel principal.

- infirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 juin 2023 en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2023 ;

- ordonné l'expulsion de la s.a.r.l. Boucherie [8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ; - dit qu'à défaut, par la s.a.r.l. Boucherie [8], d'avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 3], la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de

son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] à verser à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat à titre provisionnel une somme de 3 906,55 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733,00 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la s.a.r.l. Boucherie [8] aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la S.A.R.L. Boucherie [8] à régler à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] à verser à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat une somme de

1 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer.

et statuant de nouveau :

I - sur l'irrecevabilité des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat relatives à l'arriéré locatif

A - sur l'irrecevabilité de la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire - constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire contre la S.A.R.L. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater qu'aucune décision passée en force de chose jugée n'a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial.

en conséquence,

- juger la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à faire constater l'acquisition de ladite clause ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat de l'intégralité de ses demandes ;

B ' sur l'irrecevabilité de la demande tendant à la condamnation au paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel

- constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater que l'arriéré locatif se rapporte à une créance antérieure à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL ».

en conséquence,

- juger la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à la condamnation de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » au paiement d'une provision pour les loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023 ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat de l'intégralité de ses demandes ;

II ' sur le rejet des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat relatives à l'inexécution des autres obligations locatives

- constater la bonne foi de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater que la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » était dans une situation ne lui permettant pas de se libérer immédiatement des obligations locatives autres que monétaires.

en conséquence,

- accorder à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » un délai de six (6) mois pour se libérer de ses obligations locatives autres que monétaires ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire.

III - sur les dépens et les frais irrépétibles

- dire n'y avoir lieu à la condamnation de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » pour les dépens et les frais irrépétibles engagés en première instance.

y ajoutant :

- condamner la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat à payer à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant la cour, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

- rejeter l'ensemble des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société HLM AB Habitat demande à la cour, au visa des articles L. 145-41, L. 622-21 et suivants du code de commerce, de :

'- confirmer l'ordonnance de référé du 30 juin 2023 en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

- ordonné la résiliation du bail

- ordonné l'expulsion de la société Restaurant [8] des lieux, objet dudit ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique.

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 1.5% par jour de retard et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux et condamner la société Boucherie [8] au paiement de ladite indemnité,

- condamné la société Restaurant [8] assisté de son administrateur, la selarl [F] et Associés représentés par Maître [K] [F], au paiement de ladite indemnité,

- ordonné la séquestration des meubles garnissant les lieux loués au frais risques et périls de la société Restaurant [8]

- condamné la société Restaurant [8] à verser à AB Habitat la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- débouter la sarl Boucherie [8] de sa demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire pour une durée de 6 mois,

y ajoutant,

- fixer au passif de la société Restaurant [8] la somme de 4 629,91 euros, au titre des loyers et charges échues et impayées au 16 octobre 2023, et ceux avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus.

- fixer au passif de la société Restaurant [8] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure de première instance,

- fixer au passif de la société Restaurant [8] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [F] et Associés, administrateur judiciaire, demande à la cour, au visa des articles L. 145-41, L. 622-14, L. 622-21, L.631-14 du code de commerce, 325, 328, 329, 696 et 700 du code de procédure civile, de

'- recevoir la s.e.l.a.r.l. « [F] et Associés Administrateur Judiciaire », en sa qualité d'administrateur judiciaire de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » désignée par jugement du tribunal de commerce du 16 octobre 2023, en son intervention volontaire.

- infirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 juin 2023 en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2023 ;

- ordonné l'expulsion de la s.a.r.l. Boucherie [8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ;

- dit qu'à défaut, par la s.a.r.l. Boucherie [8], d'avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 3], la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] à verser à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat à titre provisionnel une somme de 3 906,55 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733,00 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la s.a.r.l. Boucherie [8] aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la s.a.r.l. Boucherie [8] à régler à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] à verser à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat une somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer.

et statuant de nouveau :

I - sur l'irrecevabilité des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat

A - sur l'irrecevabilité de la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire - constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater qu'aucune décision passée en force de chose jugée n'a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial.

en conséquence,

- juger la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à faire constater l'acquisition de ladite clause ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat de l'intégralité de ses demandes.

B ' sur l'irrecevabilité de la demande tendant à la condamnation au paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel

- constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater que l'arriéré locatif se rapporte à une créance antérieure à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL ».

en conséquence,

- juger la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à la condamnation de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » au paiement d'une provision pour les loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023 ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat de l'intégralité de ses demandes.

II ' sur le rejet des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat relatives à l'inexécution des autres obligations locatives

- constater la bonne foi de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater que la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » était dans une situation ne lui permettant pas de se libérer immédiatement des obligations locatives autres que monétaires.

En conséquence,

- accorder à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » un délai de grâce rétroactif jusqu'au 16 février 2024, date à laquelle le commissaire de justice a pu constater l'exploitation et le garnissement du fonds de commerce ;

- juger que la clause résolutoire n'est pas acquise.

Subsidiairement,

- accorder à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » un délai de six (6) mois pour se libérer de ses obligations locatives autres que monétaires ; et ce à compter de l'arrêt à intervenir ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire.

III - sur les dépens et les frais irrépétibles

- dire n'y avoir lieu à la condamnation de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » pour les dépens et les frais irrépétibles engagés en première instance.

y ajoutant :

- condamner la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat à payer à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant la cour, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

- rejeter l'ensemble des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société MMJ, mandataire judiciaire, demande à la cour, au visa des articles L. 145-41, L. 622-14, L. 622-21, L.631-14 du code de commerce, 325, 328, 329, 696 et 700 du code de procédure civile, de

'- recevoir la s.e.l.a.r.l. « MMJ », en sa qualité de mandataire judiciaire de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » désigné par jugement du tribunal de commerce du 16 octobre 2023, en son intervention volontaire.

- infirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 juin 2023 en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2023 ;

- ordonné l'expulsion de la s.a.r.l. Boucherie [8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ;

- dit qu'à défaut, par la s.a.r.l. Boucherie [8], d'avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 3], la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] à verser à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat à titre provisionnel une somme de 3 906,55 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3 733,00 euros et à compter du 6 mars 2023, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la s.a.r.l. Boucherie [8] aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la s.a.r.l. Boucherie [8] à régler à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] à verser à la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat une somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la s.a.r.l. Boucherie [8] aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer.

et statuant de nouveau :

I - sur l'irrecevabilité des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat

A - sur l'irrecevabilité de la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire - constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater qu'aucune décision passée en force de chose jugée n'a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial.

en conséquence,

- juger la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à faire constater l'acquisition de ladite clause ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat de l'intégralité de ses demandes.

B ' sur l'irrecevabilité de la demande tendant à la condamnation au paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel

- constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater que l'arriéré locatif se rapporte à une créance antérieure à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire contre la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL ».

en conséquence,

- juger la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à la condamnation de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » au paiement d'une provision pour les loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023 ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat de l'intégralité de ses demandes.

II ' sur le rejet des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat relatives à l'inexécution des autres obligations locatives

- constater la bonne foi de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » ;

- constater que la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » était dans une situation ne lui permettant pas de se libérer immédiatement des obligations locatives autres que monétaires.

en conséquence,

- accorder à la s.a.r.l. « restaurant [8] SARL » un délai de grâce rétroactif jusqu'au 16 février 2024, date à laquelle le commissaire de justice a pu constater l'exploitation et le garnissement du fonds de commerce ;

- juger que la clause résolutoire n'est pas acquise.

subsidiairement,

- accorder à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » un délai de six (6) mois pour se libérer de ses obligations locatives autres que monétaires ; et ce à compter de l'arrêt à intervenir ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire.

III - sur les dépens et les frais irrépétibles

- dire n'y avoir lieu à la condamnation de la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » pour les dépens et les frais irrépétibles engagés en première instance.

y ajoutant :

- condamner la s.c.i.c. H.L.M. AB HABITAT à payer à la s.a.r.l. « Restaurant [8] SARL » la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant la cour, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

- rejeter l'ensemble des demandes de la s.c.i.c. H.L.M. AB Habitat.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de trois jeux de conclusions distincts matériellement mais identiques dans leur contenu, la société Restaurant [8] ainsi que les organes de la procédure judiciaire, la SELARL [F] et Associés, administrateur judiciaire, et la SELARL MMJ, mandataire judiciaire, exposent que les locaux loués ont été fermés à raison de la dégradation de l'état de santé de son gérant, M. [Z] [O], atteint d'une affection longue durée exonérante ; que ce dernier a donc démissionné de ses fonctions après avoir donné mandat pour la vente du fonds de commerce ; que le 8 mai 2023, M. [S] [I] a acheté la moitié des parts sociales de la société Boucherie [8] et a été nommé gérant de la société nouvellement dénommée société Restaurant [8].

Ils expliquent que ce n'est qu'à l'occasion de la réception de la signification de l'ordonnance querellée que la société Restaurant [8] a découvert la procédure engagée et ce, après les travaux de rénovation entrepris par le nouveau gérant, M. [I], entre mai et septembre 2023.

Ils soulignent que nonobstant les difficultés financières, la société Restaurant [8] a pris le plus grand soin à s'acquitter des causes du commandement de payer.

Ils concluent au visa des article L. 145-41 et L. 622-14 et suivants du code de commerce à l'irrecevabilité des demande de la société HLM AB Habitat, tant s'agissant du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, que de la demande tendant à la condamnation à paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel.

Ils concluent ensuite au rejet des demandes de l'intimée relatives à l'inexécution des autres obligations locatives et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, en arguant de la bonne foi de la société Restaurant [8], qui a été dans l'impossibilité d'exploiter les locaux et de les garnir en raison de l'état de santé de son gérant.

Ils précisent que la société Boucherie Restauration n'avait pas été touchée par les commandements visant la clause résolutoire et qu'avant de prendre connaissance de la procédure engagée par la société HLM AB Habitat, M. [I] a procédé à des travaux de rénovation en engageant, achat des parts sociales compris, la somme totale de 68 677,34 euros.

Ils indiquent qu'à ce jour le fonds de commerce est garni de matériel, marchandises et objets mobiliers en quantité et de valeurs suffisantes pour répondre en tout temps au paiement des loyers et paiements ou remboursements divers qui en sont l'accessoire.

Ils relatent que la société Restaurant [8] a déposé des demandes d'autorisations auprès de la mairie d'[Localité 5] et que dans l'attente de l'autorisation ERP, la société a commercé à exploiter un fonds de commerce sous la forme de la vente à emporter.

Ainsi, compte des efforts déployés pour apurer la dette locative et pour exploiter et garnir le fonds de commerce, ils soutiennent que la société Restaurant [8] est bien fondée à solliciter des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils formulent une demande d'octroi de délais rétroactifs à titre principal et à titre subsidiaire, des délais de grâce de 6 mois dans l'attente de l'autorisation de la mairie.

La société HLM AB Habitat, bailleresse intimée, sollicite quant à elle la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et de voir fixer au passif de la société 'Boucherie' [8] les sommes dues au titre de l'arriéré locatif.

Elle entend tout d'abord démontrer que si la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut du paiement du loyer peut être suspendue en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la locataire, tel n'est pas le cas lorsque la demande est fondée sur un manquement à une obligation contractuelle autre que le paiement du loyer.

Elle fait valoir qu'il ressort des procès-verbaux de commissaire de justice des 2 février et 30 août 2023 que le local était inexploité ; que l'action en demande d'acquisition de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies dès avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, est donc recevable.

Elle réfute l'argumentation adverse, indiquant que les difficultés médicales de l'ancien gérant, M. [O] ne sont pas démontrées et qu'en tout état de cause, elle ne saurait en être tenue responsable.

Elle précise que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois requis.

Elle ajoute que la facture de l'architecte produite par la société Restaurant [8] pour démontrer les travaux réalisés porte sur un autre chantier, situé à une adresse différente.

Par ailleurs, elle fait observer que les travaux de modification de l'enseigne et de pose d'un nouvel extracteur d'air sont soumis à autorisations ; que la mairie n'a pas encore donné sa réponse ; que l'appelante n'a pas fait convoquer une assemblée générale des copropriétaires extraordinaire en vue de faire voter ces autorisation de pose de l'extracteur et d'une installation gaz, considérant donc que ses allégations sont hypothétiques.

Elle ajoute que l'appelante sollicitant un délai de grâce de 6 mois pour se libérer de ses obligations locatives, elle fait un aveu judiciaire du défaut d'exploitation du local à ce jour, précisant qu'il n'est pas acquis qu'elle obtienne les autorisations nécessaires pour pouvoir exploiter le fonds de commerce.

En conséquence elle demande à la cour de confirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, et de prononcer la résiliation du bail et débouter l'appelante de sa demande de suspension d'acquisition de cette clause.

Faisant valoir que la dette locative s'élevait au jour du jugement d'ouverture du redressement judiciaire à la somme de 4 629,91 euros, pour laquelle elle a procédé à une déclaration de créance, elle sollicite de la cour la fixation au passif de la société Boucherie [8] de cette somme au titre des impayés au 16 octobre 2023, outre les intérêts.

Sur ce,

Dès lors que l'intervention à l'instance du mandataire judiciaire et de l'administrateur judiciaire ayant une mission d'assistance, comme tel est le cas, est nécessaire à la poursuite de l'instance introduite avant l'ouverture du redressement judiciaire à l'égard du débiteur, il convient de recevoir l'intervention volontaire de la SELARL [F] et Associés, en qualité d'administrateur judiciaire, et de la SELARL MMJ, prise en la personne de Maître [H] [Y], en qualité de mandataire judiciaire de la société Restaurant [8].

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

L'article L. 622-21 I du code de commerce, applicable en redressement judiciaire par renvoi de l'article L. 632-14, dispose que le jugement d'ouverture d'une procédure collective 'interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.'

Il résulte de la combinaison de ces textes que l'action introduite par le bailleur, avant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement (Cour de cass., 3e civ. 13 avril 2022 n° 21-15.336).

Au cas présent, la décision dont appel date du 30 juin 2023 tandis que la procédure de redressement judiciaire de la société Restaurant [8] a été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 16 octobre 2023.

La décision du 30 juin 2023 rendue en premier ressort et régulièrement frappée d'appel, n'était en conséquence pas passée en force de chose jugée au 16 octobre 2023.

En application des textes susvisés, à défaut de décision passée en force de chose jugée antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, une demande tendant à la constatation en référé de l'acquisition d'une clause résolutoire d'un bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus avant l'ouverture de la procédure collective se heurte à l'interdiction des poursuites et doit être déclarée irrecevable.

Il est par ailleurs constant que seules les condamnations prononcées par le juge du fond peuvent faire l'objet d'une fixation au passif d'une société en redressement judiciaire et qu'une provision susceptible d'être accordée par le juge des référés n'étant par nature qu'une créance provisoire, ne peut faire l'objet d'une telle fixation, la demande concernant cette créance devant être soumise au juge-commissaire dans le cadre de la procédure de vérification des créances.

Par voie d'infirmation, il convient dès lors de déclarer la société HLM AB Habitat irrecevable en sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et aux fins de fixation de passif de la procédure collective de la société Restaurant [8] de l'arriéré locatif, lequel a en tout état de cause déjà fait l'objet d'une déclaration de créance entre les mains du mandataire judiciaire comme la bailleresse l'indique elle-même.

Par ailleurs, force est de constater que le premier juge n'a statué qu'en considération des effets du commandement de payer délivré le 26 janvier 2023 et a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies un mois après, à savoir à la date du 27 février 2023.

Etant rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne peut statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, il doit être relevé que la société HLM AB Habitat, outre sa demande de confirmation de l'ordonnance entreprise, ne formule aucune prétention aux fins que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire en vertu des effets du commandement d'avoir à garnir les lieux loués et d'avoir à les exploiter selon les conditions prévues au bail en date du 24 janvier 2023, de sorte qu'il ne peut qu'être retenu que la cour n'est valablement saisie d'aucune demande en ce sens.

Partant, les demandes de la société Restaurant [8] et des organes de la procédure collective aux fins, à titre principal d'octroi de délais rétroactifs, et à titre subsidiaire, de délais de grâce de 6 mois, sont sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des faits de l'espèce et de l'évolution procédurale de la situation de l'appelante, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les frais irrépétibles ainsi que sur les dépens.

A hauteur d'appel, chacune des parties conservera la charge des dépens par elles exposés.

Irrecevable en ses demandes, la société HLM AB Habitat ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles.

Par équité, la société Restaurant [8] et les organes de la procédure seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 16 octobre 2023 ouvrant une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Restaurant [8],

Reçoit l'intervention volontaire de la SELARL [F] et Associés, en qualité d'administrateur judiciaire, et de la SELARL MMJ, prise en la personne de Maître [H] [Y], en qualité de mandataire judiciaire, de la société Restaurant [8],

Infirme l'ordonnance entreprise en date du 30 juin 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a statué sur les frais irrépétibles ainsi que sur les dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société HLM AB Habitat irrecevable en ses demandes,

Constate que la cour n'est pas valablement saisie d'autres demandes ou qu'elles sont sans objet,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés à hauteur d'appel,

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.