CA Toulouse, 2e ch., 21 mai 2024, n° 22/00405

Exposé des faits et procédure :

La Sci Les Roches est propriétaire d'une parcelle de terre située à Monteils lieu dit « Les Rouges » sur laquelle est construit un ensemble immobilier à usage de supermarché, une station-service et une aire de lavage.

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1997, la Sci Les Roches a donné à bail à la Sa Cèdre l'ensemble immobilier à usage commercial.

Le contrat de bail a été renouvelé par protocole d'accord en date du 30 août 2005 pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2005 aux conditions du bail précédent.

Ce protocole d'accord a prévu le renouvellement du bail et a autorisé le preneur à réaliser des travaux de construction d'un auvent et d'agrandissement contre une augmentation du loyer de 5% au jour du commencement des travaux d'agrandissement de la surface de vente. Le prix du bail a été fixé à la somme annuelle hors charge et hors taxe à 88 004 euros.

Les travaux concernant l'auvent ont été réalisés en 2005-2006 et les travaux concernant l'extension de la surface de vente ont été réalisés à effet au 1er octobre 2010. À compter de cette date, le loyer a donc été porté à la somme de 26 037,40 euros hors taxe et hors charges par trimestre.

Par acte d'huissier en date du 8 mars 2016, la Sa Cedre a assigné la Sci Les Roches devant le tribunal de grande instance de Montauban aux fins que la clause d'indexation annuelle du bail renouvelé le 1er septembre 2005 soit réputée non écrite et aux fins d'obtenir la restitution d'un trop-perçu de loyers.

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 avril 2016, le tribunal de grande instance de Montauban a :

dit que la clause d'indexation stipulée au bail commercial était non écrite, en ce qu'elle prendrait en compte la révision au 1er octobre 2010, l'indice de référence 1997,

condamné la Sci Les Roches à restituer à la Sa Cedre la somme de 38.016,90 euros au titre du trop-perçu de loyers pour la période de 2011 à 2016,

condamné la Sci Les Roches à payer à la Sa Cedre la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (cpc) ;

mis à la charge de la Sci Les Roches les entiers dépens de l'instance,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

La Sci Les Roches a relevé appel de ce jugement.

La Cour d'appel de Toulouse, par un arrêt en date du 6 juin 2018, a infirmé le jugement du 5 avril 2016 du tribunal de grande instance de Montauban en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

débouté la Sa Cèdre de ses demandes tendant à voir déclarer non écrite la clause de la révision du bail et à obtenir la restitution des loyers trop perçus,

débouté les parties du surplus de leurs demandes et de leurs prétentions contraires,

condamné la société Cedre à payer à la Sci Les Roches la somme de 1 500 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

condamné la société Cedre aux entiers dépens de l'instance

La Sa Cèdre a exercé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse du 6 juin 2018 et par un arrêt du 12 décembre 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions et a renvoyé les parties devant la Cour d'appel de Bordeaux.

Sur saisine de la SA Cèdre, la Cour d'appel de Bordeaux, cour de renvoi, par un arrêt en date du 29 mars 2021, a :

confirmé le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Montauban le 5 avril 2016 en ce qu'il a déclaré non écrite la clause d'indexation,

l'a réformé sur la date visée, et, statuant à nouveau,

dit que la clause ainsi réputée non écrite était celle du bail renouvelé le 1er septembre 2005,

l'a réformé sur le quantum des loyers trop perçus à rembourser à la société Cèdre, et, statuant à nouveau,

condamné la Sci Les Roches à rembourser à la société Cèdre la somme de 394 288,50 euros pour la période allant de mars 2011 à juin 2020,

confirmé le jugement pour le surplus,

débouté la Sci Les Roches de ses demandes.

Entre-temps, par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2017, la Sa Cedre, preneuse, a sollicité le renouvellement du bail .

Suivant acte extrajudiciaire en date du 11 août 2017, la Sci Les Roches a consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf années et consécutives à compter du 1er juillet 2017 et a demandé à ce que le loyer soit fixé à la somme annuelle hors taxes et charges de 168.480 euros. Ce loyer a été fixé à la suite d'un rapport d'expertise en date du 31 mai 2016.

Après mémoires préalables et par acte d'huissier de justice du 10 mai 2019, la Sci Les Roches a fait assigner la Sa Cèdre devant le juge chargé des loyers commerciaux au tribunal judiciaire de Montauban.

Par jugement du 9 juillet 2019, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise. L'expert a clôturé son rapport le 23 novembre 2020.

Par jugement du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :

débouté la Sci Les Roches de toutes ses demandes,

fixé le prix du loyer renouvelé sans déplafonnement à compter du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 92.406,48 euros hors taxes et charges,

condamné la Sci Les Roches à payer à la société Cèdre la somme de 5.000 euros en application de l'article 700,1° du cpc,

l'a condamnée aux dépens y compris les frais de l'expertise

ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 24 janvier 2022, la Sci Les Roches a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est l'infirmation des chefs du jugement qui ont :

débouté la Sci Les Roches de toutes ses demandes,

fixé le prix du loyer renouvelé sans déplafonnement à compter du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 92.406,48 euros hors taxes et charges

condamné la Sci Les Roches à payer à la Société Cèdre la somme de 5 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile

condamné la Sci Les Roches aux dépens y compris les frais de l'expertise.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2023.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions notifiées le 22 avril 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci Les Roches demandant, au visa des articles L145-33 du code de commerce, de :

réformer la décision du 7/12/2021 en ce qu'elle a :

débouté la Sci Les Roches de toutes ses demandes,

fixé le prix du loyer renouvelé sans déplafonnement à compter du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 92 406, 48 euros hors taxes et charges,

condamné la Sci Les Roches à payer à la Société Cèdre la somme de 5000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile,

statuant à nouveau

juger que le loyer dû par la Sa Cèdre est déplafonné à effet au 1er juillet 2017.

juger que le montant du loyer déplafonné, à compter de cette date, est de 151 532 euros hors taxes hors charges par an.

juger que les intérêts sont dus par le preneur à compter de la délivrance de l'assignation.

condamner la Sa Cèdre au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'Appel en ce compris les frais d'expertise.

Vu les conclusions notifiées le 22 juillet 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sa Cedre demandant, au visa des articles L145-11, L145-33 et L145-34 du code de commerce, 564 du code de procédure civile, de :

à titre principal : confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 7 décembre 2021,

à titre subsidiaire dans l'hypothèse d'un déplafonnement : fixer la valeur locative à la somme de 92.406,48 euros ht et hc, soit la somme mensuelle de 7.700,54 euros,

à titre plus subsidiaire : limiter le déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,

en tout état de cause :

prononcer l'irrecevabilité de la demande nouvelle en cause d'appel de la Sci Les Roches sollicitant la condamnation du preneur au paiement d'intérêts,

débouter la Sci Les Roches de l'intégralité de ses demandes,

condamner la Sci Les Roches au paiement de la somme de 8.000 euros au profit de la Sa Cedre au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamner la Sci Les Roches aux entiers dépens.

Motifs de la décision :

la cour est saisie de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 et les parties discutent en appel comme en première instance des conditions du déplafonnement du loyer outre les intérêts dus depuis l'assignation en paiement du loyer.

- sur la demande de déplafonnement du loyer :

Le tribunal a rappelé le cadre juridique d'une telle demande et les parties débattent des critères posés par les articles L 145-33 et L145-34, R145-2 à R145-11 du code de commerce en rappelant qu'il appartient au bailleur d'établir les modifications des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer.

La SCI les Roches, bailleresse, critique le jugement d'une part pour ne pas avoir retenu l'augmentation de la surface de vente des locaux en 2010 et la création d'un « drive » en cours de bail et d'autre part, pour ne pas avoir intégré la surface de vente de la station service dans une zone dont elle est propriétaire et non celle appartenant à la SCI Taxus louée également au preneur et pour ne pas avoir tenu compte du chiffre d'affaires réalisé par la SA Cèdre alors que l'environnement autour des locaux s'est nettement amélioré sur le plan commercial entre le 1er septembre 2005 et le 30 juin 2017, avec augmentation de la population, ouverture récente d'un lycée, de plusieurs établissements commerciaux et comptable et d'une piscine municipale.

La SA Cedre considère que la bailleresse ne justifie pas de l'évolution des facteurs locaux de commercialité comme l'a retenu le tribunal en s'appuyant en grande partie sur l'analyse détaillée de l'expert judiciaire. Elle demande de rejeter la demande de déplafonnement du loyer et, à titre subsidiaire, de le limiter à 10% du loyer acquitté l'année précédente en application de l'article L145-34 du code de commerce.

Après examen des pièces produites aux débats en cause d'appel, la cour relève, comme l'a fait le tribunal à bon droit, que les erreurs signalées dans le rapport d'expertise judiciaire sont des erreurs purement matérielles s'agissant de la période d'analyse en page 45 en mentionnant 2008 au lieu de 2006 comme point de départ de la période puisque l'expert judiciaire précise en page 10 « l'étude devra porter entre 2005 et 2017 au sujet des facteurs de commercialité » et alors qu'il analyse bien ensuite l'évolution de la population dès 2006 (pages 50 à 55).

De même, l'erreur sur l'année d'ouverture du lycée en 2017 indiquée dans la réponse à un dire page 68 n'est pas significative, s'agissant du seul lycée parmi d'autres éléments et lycée qui aurait en outre ouvert avant la période d'analyse, en 2004.

Ensuite, la cour constate que sur l'augmentation de surface de vente en 2010, dans le bail initial, la surface porte sur un terrain cadastré C n°[Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] pour une surface totale de 11300m2 avec un bâtiment d'une surface de 2988m2 dont 2000m2 en surface vente avec parking.

Selon les conclusions de l'expert amiable [G] (cf.pièce 13) produit par la bailleresse, en 2010, une extension de 552 m2 en surface de vente a été réalisée ; il s'agit d'une amélioration esthétique en façade .et la surface de vente constatée est donc de 2553m2 avec 998 m2 de réserves.

L'expert judiciaire a tenu compte de la surface des bureaux situés à l'étage après les dire des parties et a retenu en définitive une surface pondérée totale de 2556,20m2. Le tribunal a retenu cette surface et l'expert judiciaire précise en page 45 du rapport que l'augmentation de surface a déjà été prise en compte par une augmentation de 5% de la valeur locative suite aux travaux dans le cadre du protocole d'accord en 2005 .

En effet, à l'examen du protocole d'accord signé le 30 août 2003 (pièce 3), les travaux, objet du protocole dans l'article 4, sont bien les travaux d'extension de surface de vente litigieuse et une augmentation de la valeur locative de 5% a été d'emblée appliquée dans le cadre du protocole. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte dans le cadre du loyer du bail renouvelé en 2017.

Sur la création d'un drive, l'expert judiciaire ne l'évoque pas et aucun dire n'a été produit de ce chef.

Le tribunal, par des motifs précis et pertinents que la cour adopte, a écarté à bon droit le dit drive comme facteur significatif d'augmentation de la commercialité des locaux alors que le point de drive est associé au magasin déjà ouvert au public avant 2014 et ne requiert aucune demande de création ou d'extension de vente selon les dispositions de l'article L752-1 du code de commerce.

Sur le défaut d'intégration par l'expert judiciaire de la surface de vente de la station service dans une zone dont elle est propriétaire et non sur celle appartenant à la SCI Taxus, en appel, la SCI Les Roches pour justifier du fait qu'elle est propriétaire de la zone où se situe la station service produit le même extrait cadastral que celle qu'elle a donné à l'expert judiciaire (cf page 19 du rapport) et produit l'attestation du maire de Monteils qui affirme que la station service est sur cette parcelle cadastrale appartenant à la SCI les Roches. La station service serait donc sur la parcelle de 11.317m2 mais l'expert judiciaire précise que la station service et de lavage correspondait à d'autres baux commerciaux et a répondu aux dire des avocats de ce chef.

À défaut de précision sur le dit bail avec la SCI Taxus, il convient de relever comme l'a fait à bon droit le tribunal, que cette aire de station service existait depuis l'origine et antérieurement au renouvellement du bail en 2005 ; cela est confirmé par l'historique de l'expert amiable [G] en page 2 de son rapport ; l'extension station service apparaît dès 1996. C'est donc à bon droit que l'expert judiciaire et le tribunal l'ont écarté comme critère de modification des caractéristiques des locaux loués de 2005 à 2017. Par ailleurs, aucun élément supplémentaire d'embellissement ou d'amélioration récent de la dite station service n'est alléguée par la bailleresse.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté les demandes de la SCI Les Roches sur le critère d'augmentation de la surface de vente dans l'analyse du déplafonnement du loyer du 1er juillet 2017.

Sur l'amélioration du chiffre d'affaires et l'amélioration de l'environnement commercial en cours de bail, la SCI Les roches insiste sur le fait que désormais le chiffre d'affaires de la SA Cedre Intermarché au cours du précédent bail est mieux connu alors que les chiffres n'avaient pas été transmis en première instance et elle fait valoir que la SA Cedre a dû augmenter ses résultats grâce à une évolution favorable de l'environnement commercial, ce qui justifie le déplafonnement du loyer en 2017.

Il ressort du rapport d'expertise que l'expert judiciaire a demandé à la SA Cedre de produire l'évolution du chiffre d'affaires avec sa répartition (cf page 12) et il précise en page 48 que la pièce transmise ne portait que sur un tableau relatif aux années 2005 à 2010 avec une ventilation moins dirigée sur l'alimentaire, ce qui correspond à la tendance générale du consommateur.

L'expert judiciaire, après étude de l'évolution de la population et des installations commerciales aux alentours, a insisté sur le fait que si la population entre [Localité 7] et [Localité 8] était en augmentation, la dynamique était en baisse sur ces deux communes avec beaucoup de logements vacants, peu de nouveaux habitants avec une nouvelle population ne correspondant pas au profil de clients Intermarché ; il y avait peu de propriétaires. De même, une concurrence indirecte plus forte s'est créée dans le secteur alimentaire mais ces commerces ne sont pas situés sur la zone commerciale « les Rouges » où sont situés les locaux étudiés et concernent un autre axe, changements qui deviennent concrets en 2018. L'expert judiciaire en déduit que les quelques éléments favorables à la commercialité sont fragiles et ne retient pas les critères d'une évolution favorable de nature à justifier du déplafonnement du loyer en 2017.

En appel, la SA Cedre ne produit pas de nouveaux chiffres concernant les chiffres d'affaires qu'elle a réalisés mais la SCI Les Roches ne les produit pas davantage pour affirmer que l'évolution des facteurs locaux de commercialité ont été favorables au preneur sur la période étudiée, sa pièce 26 n'étant que le tableau fourni par la SA Cedre à l'expert judiciaire. Le tableau de 2005 à 2010 montre d'ailleurs que le chiffre d'affaires avait baissé en 2009 et 2010.

La cour déduit de l'ensemble de ces éléments que le tribunal a, à bon droit, considéré que les critères du déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 n'étaient pas établis.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

- sur le montant du loyer :

Dès lors que le déplafonnement du loyer n'est pas retenu, et à défaut de critiques du jugement de ce chef, le montant du loyer sera fixé à compter du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 92.406,48 euros hors taxe hors charge (HT/HC). Le jugement sera confirmé de ce chef.

- sur la demande des intérêts :

La SCI les Roches demande les intérêts à compter de l'assignation sur le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017 en application de l'article 1231-7 du code civil.

La SA Cedre lui oppose l'irrecevabilité d'une telle demande comme étant une demande nouvelle en appel.

Au principal, il ne s'agissait pas d'une demande indemnitaire au sens de l'article 1231-7 du code civil mais d'une demande en paiement de loyer.

Solliciter les intérêts au taux légal à compter de l'assignation de sa demande en paiement n'est pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du cpc mais l'accessoire des demandes formées en première instance au sens de l'article 566 du dit code (cf civ 3eme 25 juin 1974 n°7311640)

La fin de non recevoir doit être rejetée.

Il sera fait droit à la demande de paiement des intérêts au taux légal dus à compter de l'assignation du 10 mai 2019.

- sur les demandes accessoires :

la SCI Les Roches succombe sur le principal en appel. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Elle sera condamnée à verser à la SA Cedre, outre les 5.000 euros de frais irrépétibles retenus par le tribunal, 2000 euros en appel en application de l'article 700 du cpc

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

- Confirme le jugement

y ajoutant,

- Rejette la fin de non recevoir de la SA Cedre sur la demande d'intérêts

- Condamne la SA Cedre à verser les intérêts au taux légal dus à compter du 10 mai 2019 sur la somme due en principal au titre du loyer annuel de 92.406,48 euros HT/HC à compter du 1er juillet 2017

- Condamne la SCI Les Roches aux dépens d'appel

- Condamne la SCI Les Roches à payer à la SA Cedre la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en appel.