CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 16 mai 2024, n° 21/20769

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 18 janvier 1999, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail à la société FORME PLUS un local commercial d'une superficie de 2770 m2 à destination de centre sportif-restaurant-cafétéria, situé à [Adresse 6] et de la [Adresse 9] et à l'angle de la [Adresse 8] et du [Adresse 7] à Corbeil Essonne, moyennant un loyer annuel de 432.000 francs HT (65.857 €).

En juin 1999, la société FORME PLUS aux droits de laquelle vient la société RIVER SIDE, a sollicité auprès du bailleur l'autorisation de réaliser des travaux comprenant: `

- l'agencement de la salle de cours,

- la modification du vestiaire,

- la pose de parquet et de moquette,

- la création d'une piscine.

Par acte authentique du 16 octobre 2002, la SCI [Adresse 1] a vendu le bien immobilier à la SCI PJB MONCHALIN.

Suivant exploit d'huissier en date du 13 octobre 2010, la société RIVER SIDE a fait délivrer à la SCI PJB monchalin une demande de renouvellement à effet au 1er janvier 2011.

Suivant exploit d'huissier du 15 décembre 2010, la SCI PJB MONCHALIN a répondu qu'elle ne s'opposait pas audit renouvellement mais posait des conditions notamment quant au montant du loyer. Elle n'a cependant pas saisi le juge des loyers commerciaux si bien que le bail s'est renouvelé aux mêmes conditions le 1er janvier 2011.

En 2016, la société RIVER SIDE a déploré auprès du bailleur l'existence de fuites au niveau de la toiture lors d'épisodes pluvieux. Par courriers recommandés avec accusé de réception du 16 février 2017 et du 2 mai 2017, la société RIVER SIDE a réitéré ses demandes d'intervention auprès du bailleur.

Par exploit d'huissier du 18 juillet 2017, la société RIVER SIDE a sommé la SCI PJB MONCHALIN de régulariser l'acte de renouvellement et de réparer les désordres résultant des fuites de la toiture du bâtiment loué, travaux de réparation chiffrés à 27.776,34 € TTC.

Le 28 novembre 2017, la société RIVER SIDE a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier aux fins de faire constater les infiltrations émanant de la toiture.

Par exploit d'huissier du 13 octobre 2017, la société RIVER SIDE a engagé une procédure devant la juridiction des référés afin principalement d'obtenir un contrat de renouvellement de bail, de se voir autoriser à procéder elle-même à l'exécution des travaux de remise en état de la toiture et de voir condamner la bailleresse à lui payer une provision de 27.7776,34 euros.

Par ordonnance du 23 février 2018, faisant droit à la demande reconventionnelle de la SCI PJB MONCHALIN, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et confié à Monsieur [T] [E]. La société RIVER SIDE a été autorisée à consigner la moitié du montant du loyer dû à la SCI PJB MONCHALIN à compter de ladite ordonnance et jusqu'au dépôt du pré-rapport établi par l'expert judiciaire.

L'expert a déposé son rapport le 14 décembre 2018. Par acte d'huissier du 28 septembre 2019, la SCI PJB Monchalin a fait signifier à la société RIVER SIDE un congé avec offre de renouvellement.

Par acte d'huissier du 28 septembre 2019, la SCI PJB MONCHALIN a fait signifier à la société RIVER SIDE un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2020 moyennant un loyer annuel de 180.000 € HT. La locataire a accepté le principe du loyer mis pas son montant. Le bail est donc renouvelé depuis le 1er avril 2021.

Par exploit d'huissier du 18 juillet 2019, la société RIVER SIDE a assigné la SCI PJB MONCHALIN devant le tribunal de grande instance d'Evry.

Par jugement du 8 octobre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- dit que la SCI PJB MONCHALIN a manqué à son obligation de délivrance ;

- dit que la SCI RIVER SIDE a manqué à son obligation d'entretien et conservera une part de responsabilité à hauteur de 20 % au titre des désordres infiltration ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE les sommes suivantes:

- 25.248 euros HT qui sera actualisée en fonction de l'indice BT 0l entre la date du rapport d'expertise (14 décembre 2018) et la date du présent jugement et majorée de la TVA en vigueur au jour du jugement ;

- 28.518,75 euros HT qui sera actualisée en fonction de l'indice BT 01 entre la date du rapport d'expertise (14 décembre 2018) et la date du présent jugement et majorée de la TVA en vigueur au jour du jugement ;

- 3.586,57 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- 5.330,72 euros au titre de la perte d'exploitation ;

- 4000 euros au titre du préjudice commercial ;

- autorisé la société RIVER SIDE à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire incluant la reprise des désordres d'infiltrations, la mise en place du filet anti-chute et de la ligne de vie ;

- autorisé la libération au profit de la société RIVER SIDE de la somme de 40.759,70 euros séquestrée auprès de l'ordre des avocats de l'Essonne ;

- ordonné la compensation entre la somme séquestrée et les condamnations prononcées à l'encontre de la SCI PJB MONCHALIN;

- débouté la SCI PJB MONCHALIN de sa demande de réalisation de travaux de sécurisation sous astreinte formée contre la société River side ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration du 26 novembre 2021, la SCI PJB MONCHALIN a interjeté appel partiel du jugement. La société RIVER SIDE a interjeté appel incident.

Par ordonnance du 22 juin 2022, le conseiller de la mise en état a donné acte à la société RIVER SIDE du désistement de sa demande de radiation en raison du paiement intervenu des condamnations prononcées en première instance.

L'instruction a été déclarée close par ordonnance du 6 septembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 17 août 2022, la SCI PJB MONCHALIN, appelante, demande à la cour de :

A titre principal

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 en ce qu'il a accueilli les demandes de la société RIVER SIDE ;

Statuant à nouveau :

- juger que les infiltrations sont exclusivement imputables à la société RIVER SIDE ;

- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société RIVER SIDE ;

- condamner la société RIVER SIDE à restituer à la société PJB MONCHALIN l'ensemble des sommes versées en exécution du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 ;

- débouter la société RIVER SIDE de son appel incident relatif aux travaux de mise en sécurité prescrits par l'expert judiciaire (filet de sécurité et ligne de vie) ;

A titre subsidiaire

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 en ce qu'il a imputé à la société RIVER SIDE une part de 20 % au titre des travaux de remplacement des chéneaux;

Statuant à nouveau :

- condamner la société RIVER SIDE à supporter une responsabilité au moins égale à 50 % dans la survenance des désordres, s'agissant spécifiquement des travaux de remplacement des chéneaux, et prendre à sa charge le coût des travaux imputés au bailleur dans ces mêmes proportions ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 en ce qu'il a imputé à la société RIVER SIDE une part de 20 % au titre des travaux, s'agissant des autres travaux prescrits par l'expert judiciaire, la société RIVER SIDE doit supporter une responsabilité au moins égale à 20 % dans la survenance des désordres et prendre à sa charge le coût des travaux imputés au bailleur dans ces mêmes proportions ;

- infirmer le jugement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 en ce qu'il a mis à la charge de la société PJB MONCHALIN les travaux de mise en place d'un filet anti-chute en sous-face des plaques translucides ;

Statuant à nouveau :

- ordonner que les travaux de mise en place d'un filet anti-chute en sous-face des plaques translucides incombent exclusivement à la société RIVER SIDE ;

- infirmer le jugement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 en ce qu'il a partiellement accueilli les demandes de préjudice invoquées par la société RIVER SIDE;

Statuant à nouveau :

- juger que le préjudice est inexistant et qu'à tout le moins, il ne saurait excéder la somme globale de 17.285,60 euros ;

- rejeter pour le surplus les demandes formulées par la société RIVER SIDE.

En tout état de cause

- infirmer le jugement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2021 en ce qu'il a prononcé des condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu du partage de responsabilité retenu par l'expert judiciaire ;

- infirmer la condamnation au titre des dépens, en ce compris pour les frais relatifs au rapport d'expertise judiciaire, compte tenu du partage de responsabilité retenu par l'expert judiciaire.

Par conclusions déposées le 13 juin 2023, la société RIVER SIDE , intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 8 octobre 2021 par le tribunal Judiciaire d'Evry en ce qu'il a :

- dit que la SCI PJB MONCHALIN a manqué à son obligation de délivrance ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN au paiement d'une avance sur travaux au titre des désordres d'infiltrations majorée de la TVA en vigueur ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN au paiement d'une avance sur travaux au titre des mesures de sécurité préconisées par l'expert judiciaire majorée de la TVA en vigueur ;

- retenu l'existence d'un préjudice de jouissance, d'une perte d'exploitation, d'un préjudice commercial subis par la société RIVER SIDE ;

- autorisé la société RIVER SIDE à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire incluant la reprise des désordres d'infiltrations, la mise en place du filet anti-chute et de la ligne de vie ;

- autorisé la libération au profit de la société RIVER SIDE de la somme de 40.759,70 euros séquestrée auprès de l'ordre des avocats de l'Essonne ;

- ordonné la compensation entre la somme séquestrée et les condamnations prononcées à l'encontre de la SCI PJB MONCHALIN ;

- débouté la SCI PJB K de sa demande de réalisation de travaux de sécurisation sous astreinte formée contre la société RIVER SIDE ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- dit que la société RIVER SIDE a manqué à son obligation d'entretien et conservera une part de responsabilité à hauteur de 20 % au titre des désordres d'infiltration ;

- fixé à 25.248 € la somme allouée au titre des réparations ;

- fixé à 25.518,75 € la somme allouée au titre des travaux de mise en sécurité ;

- fixé à 13.586,57 € l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

- fixé à 5.330,72 € l'indemnisation au titre de la perte d'exploitation ;

- fixé à 4.000 € l'indemnisation au titre du préjudice commercial ;

Statuant à nouveau, réparant l'erreur matérielle affectant le quantum de l'indemnité au titre du préjudice commercial et actualisant les condamnations :

- prendre acte de ce que la société RIVER SIDE a fait exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire.

- dire que la société RIVER SIDE n'a pas manqué à ses obligations contractuelles.

- condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une somme de 45.889,68 € TTC au titre des travaux de réparation au titre des désordres d'infiltrations.

- condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une indemnité de 76 422 € au titre de son préjudice de jouissance.

- Condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une indemnité de 21.607 € en réparation de sa perte d'exploitation.

- condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une indemnité de 5.000 € en réparation de son préjudice commercial.

- condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une somme de 39.253,20 € TTC au titre des mesures de sécurité préconisées par

l'expert judiciaire (mise en place d'un filet antichute et d'une ligne de vie.

- condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une somme de 121,79 € TTC en remboursement de la sommation de faire délivrée le 18 juillet 2017.

Débouter la SCI PJB MONCHALIN de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Y ajoutant,

- condamner la SCI PJB MONCHALIN à verser à la société RIVER SIDE une indemnité de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

- condamner la SCI PJB MONCHALIN aux dépens d'appel.

- dire et juger que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

1. Sur les obligations respectives des parties :

Selon l'article 1134, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, devenu l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Les nouvelles dispositions impératives de l'article R. 145-35 du code de commerce résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ne sont pas applicables au contrat de bail commercial litigieux, de sorte que les parties pouvaient librement convenir entre elles dans le bail de la répartition des travaux d'entretien, les stipulations devant s'interpréter strictement.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparations de toute espèce, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et y faire pendant cette durée, toutes les réparations nécessaires autres que les locatives. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l'état, de supporter l'exécution de travaux ou de prendre en charge certains travaux, dérogeant aux articles 1719 et 1720 précités, doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance

L'obligation de délivrance comme celles d'entretien et d'assurer la jouissance paisible sont continues. Elles ne consistent pas seulement à la remise du bien loué en l'état de servir à l'activité convenue comme le soutien les bailleresses. Elles consistent également à maintenir pendant la durée du bail les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur. Il entre dans cette obligation celle pour le bailleur de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative, notamment de sécurité, afin que les locaux soient conformes à leur destination.

Selon l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quant elles résultent de la vétusté. A défaut de stipulation expresse, la vétusté ne peut donc pas être mise à la charge du preneur. Il en résulte que le locataire est exonéré de toute réfection ou remise en état lorsque l'état de la chose louée ne résulte que de l'usure normale de celle-ci. Ainsi, au cas d'une longue durée d'occupation, il doit être recherché si les dégradations alléguées et l'état d'usure constaté résultent des effets normaux de la vétusté dont la charge incombe au bailleur, le loyer étant réputé constituer la contrepartie de cette usure générale ou d'un usage anormal par le preneur.

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties stipule :

« Article I ' Etat des lieux :

Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement et tel qu'il a pu le constater par la visite qu'il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état y compris celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts (articles 605 et 606 du code civil) ».

«Article II ' Entretien ' réparation

Le PRENEUR devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres. [...]

Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradation résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. [']

Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d'en être personnellement responsable, le BAILLEUR, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au BAILLEUR ».

Il résulte de ces stipulations d'interprétation stricte que le preneur s'engage à prendre les locaux en l'état lors de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger les réparations permettant d'assurer le clos et le couvert ni les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil mais que son obligation en cours de bail porte sur les réparations locatives et d'entretien, sur celles rendues nécessaires de son fait et sur la charge de prévenir immédiatement le bailleur de la nécessité de réaliser les travaux lui incombant. Elle ne porte ni sur les grosses réparations laissées à la charge du bailleur telles que celles intéressant la structure et la solidité de l'immeuble loué, ni sur les réparations des dégradations résultant de la vétusté en l'absence de clause dérogeant expressément à l'article 1755 du code civil susvisé.

2. Sur les désordres résultant des infiltrations :

Il ressort des éléments du dossier notamment du constat d'huissier du 28 novembre 2017, des photographies et du rapport d'expertise que la toiture des locaux loués fuit abondamment en différents endroits lors des épisodes pluvieux, la matérialité de ces désordres n'étant d'ailleurs pas contestée.

L'expert expose que la toiture et les cheneaux du bas comme du haut sont ceux d'origine et ont environ 50 ans, que les cheneaux sont percés en divers endroits, que la hauteur des relevés est insuffisante (8 cm) ainsi que le nombre d'évacuations, que le chéneau en contrebas n'est visitable que depuis chez le voisin et n'a aucune évacuation. Il observe qu'aucune réparation du chéneau de la toiture n'est possible et préconise une réfection complète avec deux évacuations supplémentaires ainsi qu'un rehaussement du relevé côté extérieur. Pour le chéneau du bas, il préconise après nettoyage, la réfection en fashing avec entretien d'évacuation et raccordement au réseau. Il ajoute que la réfection du réseau constitue des gros travaux incombant au propriétaire, les travaux d'entretien incombant au locataire.

Il ressort de cette description et des préconisations de l'expert que les dégâts affectant les cheneaux en place depuis 50 ans résultent des effets de la vétusté et de la nécessité de reprendre des défauts de conception tels que la hauteur insuffisante des relevés, la nécessité d'ajouter deux évacuations supplémentaires en haut et d'en créer une pour le chéneau en contrebas qui n'en a aucune.

L'expert observe également que les chéneaux ne sont pas entretenus, sauf quelques réparations sur le chéneau du haut. Il souligne que la preneuse n'est pas en mesure de lui présenter un contratd'entretien mais ne donne aucune précision technique permettant de caractériser les conséquences du défaut d'entretien reproché sur le mauvais état actuel des chéneaux et n'explique pas de quelle façon et dans quelles proportions le défaut d'entretien dont il fait état a conduit à une aggravation des effets de la vétusté constatée.

La SCI MONCHALIN fait valoir que ce défaut d'entretien est à l'origine du mauvais état de la toiture, que, par lettre du 10 septembre 2002, la précédente bailleresse a adressé à sa locataire un rapport de SOCOTEC du 19 juillet 2002 lui enjoignant d'effectuer les travaux visés dans ce rapport relevant notamment des 'défauts ponctuels provocant des infiltrations au niveau des chèneaux ou de la corrosion du bardage par les coulures d'eau aux extrémités des chéneaux' et préconisant la réparation de ces perforations ponctuelles, le traitement des chénaux contre la corrosion et leur entretien régulier. Il ressort du rapport d'expertise que des réparations ponctuelles ont été effectuées. La société RIVER SIDE produit une facture datée du 25 septembre 2014 portant sur la réparation de plusieurs fuites dans le chéneau, son nettoyage , le remplacement de 9 m de descente de gouttière ainsi qu'une facture du 13 septembre 2016 portant sur le nettoyage du chéneau. L'affirmation de la bailleresse selon laquelle la vétusté des cheneaux résulterait de l'absence d'entretien des cheneaux malgré la demande d'intervention faite en 2002 par la bailleresse à la locataire n'est donc pas établie et se trouve contredite.

La SCI MONCHALIN soutient que la locataire n'a pas soumis au contrôle de l'architecte de la bailleresse les travaux qu'elle a fait réaliser lors de son entrée dans les lieux ainsi que l'exigeait le contrat de bail et qu'elle aurait réalisé des travaux non autorisés. Elle ne rapporte cependant pas la preuve que les dégâts des eaux objet du présent litige résultant du mauvais état et de la mauvaise conception des chéneaux seraient la conséquence des travaux réalisés par la locataire.

Au demeurant, par lettre du 9 juin 1999, la SCI du [Adresse 1], alors bailleresse, a écrit à sa locataire qu'elle consentait très volontiers à lui donner son accord de principe sur ses travaux de rénovation concernant:

'- l'agencement de la salle de cours

- la modification du vestiaire,

- la pose de parquet et de moquette

- la création d'une piscine',

l'acte notarié de vente de l'immeuble en cause par la SCI du 31 QUAI DE L'APPORT PARIS à la SCI MONCHALIN en date du 16 octobre 2002 précise que les travaux de rénovations ci-dessus énumérés ont été réalisés avec son accord et décrit les locaux comme comprenant :

'- une salle de gymnastique/danse (en mezzanine)

- deux terrains de squash;

- un terrain de badminiton;

- deux terrains de tenni;

- un sauna;

- un hammam;

- une salle d'UV;

- une piscine avec chaufferie séparée à air pulsé;

- un vaste hall d'accueil;

- divers bureaux;

- divers vestiaires et sanitaires',

cet acte vise l'accord du Préfet de l'Essonne à l'ouverture d'une fenêtre et la création d'une piscine à la place d'un cours de tennis en précisant qu'une copie de la déclaration de travaux est jointe à l'acte.

La SCI MONCHALIN n'est donc pas fondée à soutenir que les travaux ont été réalisés sans l'accord de la bailleresse et sans les autorisations administratives nécessaires puisque la bailleresse s'en prévalait lors de la vente de son bien. Seule la création d'un terrain de football n'apparaissait pas dans l'acte de vente mais la création d'un tel terrain entre dans la destination de centre sportif. Elle résulte d'un aménagement et non de travaux nécessitant l'accord de la bailleresse. En outre, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail le 1er janvier 2011 et délivré un congé avec offre de renouvellement le 28 septembre 2019 pour le 31 mars 2020 ne considérant donc pas que les travaux réalisés par sa locataire seraient fautifs et justifieraient qu'elle refuse le renouvellement du bail.

La SCI MONCHALIN se prévaut de rapports réalisés pour elle par la société SOCOTEC le 19 juillet 2002 et l'APAVE le 5 mars 2010 pour soutenir que les désordres en cause résulteraient des manquements de la locataire.

Cependant excepté le reproche fait dans le rapport de 2002 relatif aux chéneaux, sur lesquels la locataire est ensuite intervenue, il n'est pas démontré que les difficultés soulevées par les sociétés de contrôle, telles que notamment la corrosion des menuiserie et de la charpente, auraient un lien avec les désodres en cause qui selon l'expert ne concernent que les chéneaux.

S'agissant des dégradations constatées sur les faux plafonds, le rapport SOCOTEC du 5 mars 2010 relèvait qu'elles résultaient principalement du mauvais état de la VMC. De même, s'agissant du désordre relatif à la condensation en sous-face des bacs aciers dont l'eau condensée suintait jusqu'en façade et gouttait sur les faux plafonds ou terrains, la société APAVE préconisait principalement la remise en état de la VMC, la reprise de l'étanchéité de l'enveloppe intérieure et l'isolation de l'enveloppe extérieure. Elle relèvait qu'en raison notamment de la condensation, les couvertures en bac acier ne sont pas destinées, selon le DTU 40.35, aux locaux à forte hygrométrie comme ceux relatifs aux activités sportives ou piscine (DTU 40.35) . Il ressort des rapports de la société SOCOTEC du 11 octobre 2010 et de la société APAVE du 19 avril 2012 que la locataire a suivi les préconisations de cette dernière relatives à la VMC. L'état de la VMC est donc sans lien avec les fuites reprochées en 2016 et 2017. L'APAVE a également relevé le 19 avril 2012 que les faux plafonds du complexe musculation ont été remplacés mais sont régulièrement dégradés en présence d'eau.

Dans ce rapport du 19 avril 2012, l'APAVE indiquait qu'il convenait de traiter les structures corrodées constituées d'éléments minces métalliques, l'affaiblissement d'un élément de cette structure pouvant remettre en cause la stabilité de la charpente. Elle maintenait ses précédentes observations concernant l'inadaptation des locaux à l'activité exercée en soulignant : 'l'entrepôt dont la destination d'origine était le stockage de produit, n'est pas adapté au nouveau type d'activités pratiqué dans son enceintre (complexe sportif, piscine)' qui créent une forte hygrométrie traversant les enveloppes intérieures perméables et non évacuée. La bailleresse qui est tenue de délivrer à sa locataire des locaux aptes à l'usage auquel ils sont destinés ne peut reprocher à cette dernière l'inadaptation de la toiture extérieure pour une activité sportive à forte hygrométrie.

S'agissant de la corrosion de la charpente métallique dont avait fait état la société APAVE, il ressort de la facture de la facture SKY SCRAPPER du 31 octobre 2013 et du rapport SOCOTEC de juillet 2014 que la société RIVER SIDE a remis en peinture l'ensemble de la charpente métallique du bâtiment avec reprise des zones corrodées et application d'un procédé de protection anticorrosion.

Il apparaît donc que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, les fuites objet du présent litige, résultant de l'état et la conception des chéneaux et descentes d'eaux pluviales selon l'expert, sont sans lien avec les phénomènes de condensation relevés antérieurement et pour lesquels la locataire a réalisé différents travaux

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le mauvais état des chéneaux, la nécessité de remplacer celui du haut, de reprendre totalement celui du bas, résulte de leur vétusté s'agissant d'une installation d'environ cinquante ans et que les conséquences sur cette vétusté du défaut d'entretien, évoqué de façon générale dans l'expertise, ne sont pas établies ; qu'en outre les fuites s'expliquent aussi par des problèmes de conception, s'agissant de la trop faible hauteur du relevé et de l'insuffisance ou l'absence d'évacuations nécessitant d'en créer de nouvelles, qui ne sont pas imputables à la locataire. Il incombait donc à la bailleresse de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires pour changer le chéneau du haut, réparer celui du bas et installer les nouvelles évacuations nécessaires.

3. Sur les autres travaux préconisés par l'expert :

Lors de ses opérations, l'expert a constaté que de la mousse projetée ou du flocage ont été mis sous les plaques polyester rendant la zone très dangereuse car laissant croire qu'une plaque est placée en dessous de sorte qu'un homme marchant sur ces plaques les traverserait avec un risque d'accident grave. Il a préconisé une intervention urgente. Il indique dans sa note 3 puis dans ses conclusions, que c'est à la locataire qui a mis cette mousse ou ce flocage qu'incombe la prise en charge des travaux de sécurité nécessaire pour y remédier, soit la mise en sous-face de grilles pour éviter toute chute ou un balisage par dessus. La société RIVER SIDE conteste devoir prendre en charge ces travaux et avoir appliqué la mousse sur les plaques. Elle expose que ces plaques polyester translucides existaient déjà lors de son entrée dans les lieux et qu'il appartenait à la bailleresse de mettre en place les installations nécessaires à la sécurité des personnes. Dans le dire récapitulatif N° 2 de son avocat (6 décembre 2018) elle contestait déjà sa responsabilité mais l'expert n'a pas répondu sur ce point et ne précise pas sur quoi il fonde son affirmation selon laquelle la mousse litigieuse aurait été installée par la locataire.

Le jugement déféré a constaté qu'il ne ressortait d'aucune pièce du dossier que la mousse projetée sur les plaques polyester serait le fait de la locataire. En appel la bailleresse affirme de nouveau que les travaux de sécurisation préconisés par l'expert ont été rendus nécessaire par les travaux de la locataire mais ne rapporte toujours pas la preuve que c'est cette dernière qui a réalisé le flocage litigieux.

Dès lors, qu'il entre dans l'obligation de la bailleresse de délivrer des locaux présentant toutes les garanties de sécurité, les travaux de sécurisation de la toiture par la pose d'un filet antichute incombent à la SCI PJB MONCHALIN.

De même, la mise en place d'une ligne de vie, qui aurait dû être installée dès l'origine selon l'expert, incombe à la bailleresse tenue de délivrer des locaux conformes présentant toutes les garanties de sécurité . En outre, l'expert indique que cette installation constitue des gros travaux.

4. Sur le paiement des travaux :

Il résulte des dispositions de l'article 1144 du code civil dans leur ancienne rédaction applicable en l'espèce et dont le principe est repris aux nouvelles dispositions des articles 1221 et suivants du même code que le créancier d'une obligation de faire peut, en cas d'inexécution de cette obligation, être autorisé à faire exécuter lui-même cette obligation aux dépens du débiteur.

Ainsi, en l'absence d'exécution des travaux lui incombant de la part de la SCI PJB MONCHALIN, malgré les demandes réitérées de la locataire, le jugement déféré a autorisé à juste titre la société RIVER SIDE à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire incluant la reprise des causes des désordres d'infitration, la mise en place d'un filet anti-chute et de la ligne de vie. Dès lors que ces travaux incombent à la bailleresse c'est à elle d'en supporter le coût en application de l'article 1144 et c'est à tort que le jugement déféré en a mis une partie à la charge de la locataire. En conséquence, il convient de mettre à la charge de la société PJB MONCHALIN le coût total des travaux qu'elle aurait dû réaliser en exécution de ses obligations contractuelles.

Il ressort des devis et factures produits par la société RIVER SIDE que le coût des travaux finalement réalisés par elle en 2022 est supérieur à celui estimé dans les devis établis en septembre 2016 sur lesquels s'est fondé l'expert (devis 912 du 7/8/18 : remplacement du chéneau ouest 2018 : 24.408 € TTC , devis 913 du 7/8/18 remplacement de trois descentes d'eaux pluviales et modification du collecteur :13.464 € TTC .) Selon les devis et factures produits, il apparaît que pour le remplacement du chéneau ouest, la société RIVER SIDE a payé une somme de 21.296 € HT et 25.555,20 € TTC (devis 1276 du 31/10/21 et factures 1301 et 1318 des 28 janvier et 21 avril 2022), soit environ 1.000 € de plus que le prix retenu par l'expert et, que pour le remplacement de trois descentes et modification du collecteur, la société RIVER SIDE a payé une somme de 11.170 € HT et 13.404 € TTC (devis 1275 du 31/10/21 et factures 1319 du 21 avril 2022), soit un montant légèrement inférieur au prix retenu par l'expert. La bailleresse ne démontre pas que le montant payé pour le cheneau serait trop élevé au regard des travaux réalisés. Compte-tenu du montant proposé par l'expert et du temps écoulé depuis son évaluation, il convient de retenir le montant effectivement payé par la locataire qui apparaît justifié.

S'agissant du chéneau bas situé côté mitoyen, l'expert a préconisé leur réfection en fashing avec entretien d'évacuation et un raccordement au réseau. Il apparaît dans les annexes du rapport qu'un devis de la société ALEBAT N° 917 du 7 septembre 2018 (pièce 23b de la locataire) a été remis à l'expert concernant ces travaux d'étanchéité du chéneau pour un montant de 6.539 € TTC mais qu'il a omis d'en reprendre le montant dans son calcul du coût des travaux où il ne se réfère qu'au devis 912 concernant le remplacement du chéneau ouest. Dès lors que les travaux d'étanchéité du chéneau bas sont préconisés par l'expert, il convient de prendre en compte le montant du devis 1272 du 31 octobre 2021 relatif à l'étanchéité du chéneau bas côté mitoyen d'un montant de 6.930 € TTC qui apparaît justifié.

L'expert a approuvé le devis 916 du 3 septembre 2018 d'un montant de 17.330 € HT et 20.796 € TTC relatif à la pose d'un filet en sous face des plaques translucides de couverture destiné à mettre en sécurité la zone. Il ressort du devis 1273 du 31 octobre 2021 et des factures correspondantes des 29 janvier et 21 juin 2022 produits par la société RIVER SIDE qu'elle a finalement payé ces travaux 19.179 € HT soit 23.014,80 € TTC. Compte tenu du délai écoulé depuis le devis initial, le montant ainsi payé, dont il n'est pas démontré qu'il soit excessif, apparaît justifié et sera pris en compte.

L'expert a approuvé le devis présenté pour la ligne de vie de 12.340 € HT soit 14.808 € TTC.

Il ressort du devis 1274 du 31 octobre 2021 et des factures correspondantes des 29 janvier et 24 mars 2022 produits par la société RIVER SIDE qu'elle a finalement payé ces travaux 13.532 € HT soit 16.238,40 € TTC. Compte tenu du délai écoulé depuis le devis initial, le montant ainsi payé, dont il n'est pas démontré qu'il soit excessif, apparaît justifié et sera pris en compte.

Dès lors que des factures ont été émises la bailleresse n'est pas fondée à soutenir qu'elle ne pourrait pas contrôler la réalisation des travaux pour l'exécution desquels des condamnations pécuniaires ont été ordonnées, et ce, d'autant moins que le contrat de bail prévoit en son article X la faculté pour le bailleur de visiter les lieux.

La SCI PJB MONCHALIN reproche au jugement déféré de l'avoir condamnée à payer le prix TTC des travaux créant ainsi un enrichissement sans cause au profit de la locataire qui a pu récupérer la TVA. Cette dernière répond que tel n'est pas le cas puisqu'elle a dû déclarer les sommes payées par la bailleresse en exécution du jugement comme des revenus et que, de son côté, cette dernière a pu les déclarer en tant que charges déductibles.

La SCI PJB MONCHALIN n'est pas fondée à se prévaloir de la jurisprudence s'appliquant en matière de dommages et intérêts puisque tel n'est pas le cas d'une condamnation fondée sur l'ancien article 1144 du code civil. Elle ne rapporte pas la preuve d'un enrichissement sans cause de sa locataire résultant des règles fiscales. C'est à juste titre que le jugement déféré a pris en compte le montant TTC effectivement payé.

Il convient, en conséquence, de condamner la société PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE la somme totale de 85.142,40 € (25.555,20 € + 13.404 € TTC + 23.014,80 € TTC + 6.930 € TTC + 16.238,40 € TTC ) en remboursement du coût des travaux que cette dernière a été autorisée à réaliser à sa place.

5. Sur les demandes d'indemnisation :

5.1. Sur le partage de responsabilité :

L'expert a conclu que les conséquences dommageables des infiltrations et fuites provenant des cheneaux relevaient de la responsabilité du bailleur à hauteur de 80 % faute d'avoir procédé aux travaux de rénovation et à hauteur de 20 % de celle de la locataire pour avoir 'été laxiste' et n'avoir ' bougé qu'après des infiltrations importantes'. Ce faisant, a omis de caractériser techniquement les conséquences du défaut d'entretien de la locataire sur les préjudices qu'elle a subis du fait des dégâts des eaux provenant du mauvais état des cheneaux.

La SCI PJB MONCHALIN s'oppose à toutes les demandes de dommages et intérêts à son encontre qu'elle estime injustifiées.

Au regard des éléments dont dispose la cour il est établi que le mauvais état des chéneaux fuyards en place depuis 50 ans résulte de leur vétusté, aucun élément ne permettant d'établir une part de responsabilité de la locataire dans les importantes fuites qu'elle a subies.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que :

- par lettre recommandée avec accusé de réception des 4 décembre 2009 et 19 janvier 2020 la société RIVER SIDE a signalé à sa bailleresse une inondation de ses terrains de tennis provenant des gouttières à la suite d'un orage et lui a demandé d'intervenir ;

- par lettre du 8 juin 2016 le gérant de la bailleresse a annoncé sa visite le 24 juin 2016 pour 'se rendre compte de l'état du bâtiment' ;

- par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2017 la société RIVER SIDE a rappelé à sa bailleresse les nombreuses fuites de toiture qu'elle subissait et lui demandait de résoudre le problème ;

- par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mai 2017 elle l'a mise en demeure de réparer les désordres résultant des fuites de la toiture ;

- par acte d'huissier du 18 juillet 2017 elle lui a signifié une sommation de réparer les désordres résultant des fuites de la toiture des locaux loués se référant à un devis précédemment adressé en 2016 ;

- par acte d'huissier du 13 octobre 2017, elle a saisi le juge des référés aux fins notamment d'être autorisée à réaliser les travaux de remise en état de la toiture pour faire cesser les fuites et d'obtenir une provision à cet effet.

Il ne peut donc être reproché un laxisme de la part de la locataire dans le traitement des fuites reprochées.

C'est donc à la bailleresse qu'incombe la réparation de l'intégralité du préjudice résultant de ces fuites.

5.2. Sur le préjudice :

Il ressort du constat d'huissier qu'a fait établir la locataire le 28 novembre 2017 à l'occasion d'un épisode pluvieux que l'eau s'écoule abondammnent depuis le chéneau et inonde le sol dans la zone 'foot en salle', que de même le sol du terrain de badminton est inondé et celui de tennis subi des fuites. Le rapport d'expertise indique que des essais d'eau ont confirmé l'existence de fuites rendant difficile l'exploitation des locaux.

L'expert qui a pour mission de fournir toutes indications sur les préjudices accessoires tels que la privation ou la limitation de jouissance se contente de conclure que le préjudice fixé par la locataire à 21.607 € lui semble justifié mais ne donne aucun élément de fait ou technique quant à l'étendue des locaux affectés au regard de la surface totale ni quand à la durée des troubles et leurs périodes.

Le jugement déféré a alloué une somme de 16.983,22 €, correspondant à un demi loyer mensuel durant 4 ans, au titre du préjudice de jouissance, relevant que celui-ci se limite aux périodes de fortes pluies, qu'il ne peut être pris en compte qu'à compter du constat d'huissier du mois de novembre 2017.

La société RIVER SIDE conteste la somme allouée par le tribunal en ce qu'elle la considère insuffisante et réclame la somme de 76.422 € au titre de son préjudice de jouissance, correspondant à la moitié du loyer mensuel relatif à trois mois par an durant 6 ans, soit depuis la date la visite de la bailleresse le 24 juin 2016 jusqu'en 2021 inclus. Elle ne produit cependant aucun élément de nature à démontrer que les périodes annuelles de pluie importantes seraient de l'ordre de 3 mois par an, la pétition produite étant inopérante à cet égard. Elle demande que soit pris en compte le préjudice subi par elle du fait de l'obligation de suivre et de supporter les travaux effectués sur la toiture.

Il est inopérant de la part de la bailleresse de faire valoir que le bail ne prévoit pas une activité de football en salle dès lors qu'il s'agit d'un centre sportif dont les activités ne sont pas exhaustivements énumérées, que le football ne fait pas l'objet d'une interdiction et qu'elle ne démontre pas que la mise en place de cette activité aurait entrainé un changement de distribution pour lequel le bail impose l'autorisation du bailleur

Selon l'avis d'échéance produit relatif au mois de novembre 2017, le loyer mensuel s'élevait à 8.491 €.Il convient de prendre en compte pour point de départ du préjudice de jouissance la date de la première lettre adressée à la bailleresse pour dénoncer les fuites soit le16 février 2017. S'agissant de la fin des troubles, il ressort des éléments du dossier qu'après le dépôt du rapport d'expertise du 24 avril 2019, le conseil de la société RIVER SIDE a vainement demandé par lettre officielle à celui de la SCI PJB MONCHALIN la réalisation des travaux nécessaires ; qu'à la suite du jugement du 8 octobre 2021 la bailleresse appelante n'a exécuté ce jugement qu'après avoir reçu des conclusions d'incident aux fins de radiation le 25 janvier 2022, que selon les factures produites les travaux mettant fin aux désordres ont été réalisés en avril 2022. L'étendue des zones inondées interdisant l'usage des salles relatives aux activités de badminton, tennis et football en salle par temps de pluie, alors que les autres activités telles qu'énumérées ci-dessus peuvent se poursuivrent, permet de considérer que la locataire perd durant ces périodes l'usage de la moitié de ses locaux. Elle a également subi un préjudice de jouissance du fait de la nécessité de suivre et de supporter les travaux en toiture. Au regard de l'ensemble de ces élémets le préjudice de jouissance subi par la locataire du fait des chéneaux vétustes doit être fixé à 15.000 €. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a alloué 16.983,22 € et la bailleresse sera condamnée au paiement d'une somme de 15.000 € à ce titre.

La société RIVER SIDE sollicite une somme de 21.607 € au titre de son préjudice d'exploitation. Elle se prévaut de la pétition signée de 57 de ses clients, datée de février 2018, selon laquelle ils ne pourraient plus utiliser depuis plusieurs mois les terrains de foot, badminton et tennis, les fuites résultant des pluies fortes ou incessantes les rendant impraticable et penseraient 'très sérieusement à résilier' leurs abonnements. Cette pétition insuffisamment circonstanciée remise à la locataire n'est pas de nature à démontrer que ses signataires seraient tous des clients concernés par les désordres et susceptibles de résilier leur abonnement. La société RIVER SIDE soutient que deux d'entre eux aurait effectivement résilié leur contrat mais n'en rapporte pas la preuve, les contrats d'adhésion versés aux débats étant inopérant sur ce point. Elle produit l'attestation d'un professeur de tennis, M. [N], indiquant qu'il a résilié en cours d'année son contrat annuel de location du terrain de tennis de 2.187 € en raison des dégats provenant des fuites et n'avoir payé de ce fait que 728 €, soit une perte de 1.459 € pour la société RIVER SIDE. Cette attestation corroborée par aucun autre élément ne suffit pas à démontrer que la rupture du contrat s'expliquerait uniquement par les fuites des chéneaux ni qu'en l'absence de ces fuites, ce client aurait poursuivi son contrat, de sorte que le préjudice et la perte de chance résultant de rupture de contrats ne sont pas établis.

Or, la société RIVER SIDE ne produit aucun élément comptable de nature à établir que les fuites auraient eu des répercussions financières et lui aurait fait subir une perte d'exploitation. Le préjudice résultant de la perte d'exploitation n'étant pas démontré, elle sera déboutée de ce chef.

La société RIVER SIDE sollicite une somme de 5.000 € au titre de son préjudice commercial car les fuites auraient causé une atteinte à son image, les abonnés mécontents, notamment M. [N], risquant de diffuser l'information.

Il ressort des photographies produites, du constat d'huissier et de la pétition signée de 57 personnes que les abondantes fuites inondant une partie des locaux devenus inutilisables ont porté atteinte à l'image de l'établissement à l'égard de sa clientèle. La somme de 4.000 € allouée à ce titre par le jugement déféré apparaît excessive et sera ramenée à 3.000 €.

6. Sur les autres demandes :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', 'prendre acte' ou 'dire' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

C'est à juste titre que le jugement déféré a laissé à la charge de la société RIVER SIDE les frais de la sommation qu'elle a choisi de délivrer plutôt que d'adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception .

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens, frais irrépétibles et exécution provisoire.

La SCI PJB MONCHALIN qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société RIVER SIDE la somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile . Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 8 octobre 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry (RG N° 19/4931),

en ce qu'il a:

- dit que la société RIVER SIDE a manqué à son obligation d'entretien et conservera une part de responsabilité à hauteur de 20 % au titre des désordres infiltration ;

- condamné la SCI PJB MONCHALIN à payer à la société River side les sommes suivantes:

- 25.248 euros HT qui sera actualisée en fonction de l'indice BT 0l entre la date du rapport d'expertise (14 décembre 2018) et la date du présent jugement et majorée de la TVA en vigueur au jour du jugement ;

- 28.518,75 euros HT qui sera actualisée en fonction de l'indice BT 01 entre la date du rapport d'expertise (14 décembre 2018) et la date du présent jugement et majorée de la TVA en vigueur au jour du jugement ;

- 3.586,57 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- 5.330,72 euros au titre de la perte d'exploitation ;

- 4000 euros au titre du préjudice commercial ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI PJB MONCHALIN de sa demande aux fins de voir mettre à la charge de la société RIVER SIDE la totalité ou une partie du coût des travaux en cause,

Condamne la société PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE la somme totale de 85.142,40 € en remboursement du coût des travaux que cette dernière a réalisé à sa place, soit 25.555,20 € pour le remplacement du chéneau ouest, 6.930 € TTCpour les travaux d'étanchéité du chéneau bas, 13.404 € TTC pour le remplacement de trois descentes et modification du collecteur, 23.014,80 € TTC pour la pose d'un filet en sous face des plaques translucides de couverture et 16.238,40 € TTC pour l'installation d'une ligne de vie,

Condamne la société PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne la société PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE la somme 3.000 € en réparation de son préjudice commercial,

Déboute la société RIVER SIDE de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de son préjudice d'exploitation,

Déboute la SCI PJB MONCHALIN de sa demande aux fins de voir laisser à la charge de la société RIVER SIDE une part de son préjudice,

Déboute la société RIVER SIDE de sa demande en remboursement du coût de la sommation délivrée le 18 juillet 2017,

Condamne la SCI PJB MONCHALIN à payer à la société RIVER SIDE une somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civilen au titre de la procédure d'appel,

Déboute la SCI PJB MONCHALIN de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI PJB MONCHALIN aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.