CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 23 mai 2024, n° 20/04270

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [V] est l'actuelle propriétaire de divers lots (n°24, 25, 26, 28, 31) dépendant d'un immeuble en copropriété situé à [Adresse 2].

Ces locaux avaient fait l'objet d'un bail commercial en 1978, lequel a en particulier été renouvelé le 12 octobre 2011. L'avenant de renouvellement précise que local commercial est composé de 5 appartements et que la destination est celle d'un hôtel meublé.

Le fonds de commerce d'hôtel meublé exploité au sein du bail commercial a fait l'objet de cessions successives notamment à M. [P] puis à la société Chopper depuis le 3 avril 2012.

Un litige s'est noué entre les parties en particulier au sujet d'un défaut d'usage raisonnable des lieux par la nouvelle société preneuse.

Par acte d'huissier de justice signifiée le 3 août 2015, Mme [K] [V] a fait assigner la société Chopper devant le tribunal de grande instance de Nice pour voir constater la résiliation du bail pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible ainsi qu'en expulsion de cette dernière et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Par acte d'huissier de justice signifié le 14 novembre 2017, la société Chopper a fait assigner en intervention forcée M. [R] [P] (le précédent locataire).

Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :

- dit que l'action de Mme [K] [V] veuve [W] aux fins de constat de la clause résolutoire pour défaut de remise en état après commandement est prescrite ,

- déboute Mme [K] [V] veuve [W] de sa demande de constat de la clause résolutoire pour défaut d'occupation paisible des lieux loués à la société Chopper ,

- débouté la société Chopper de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Chopper de son recours récursoire à l'encontre de M. [P] ,

- condamne la société Chopper à lui payer de ce chef la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [R] [P] de sa demande de dommages-intérêts supplémentaires ,

- condamne Mme [K] [V] veuve [W] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi,concernant le rejet de la demande de constat de la clause résolutoire pour défaut de remise en état, le tribunal a estimé que l'action était prescrite. Il précisait que l'action en constat de la clause résolutoire pour une quelconque infraction aux dispositions générales du bail était enfermée dans le délai de prescription de 10 ans de l'article L 110-4 du fonds de commerce et que la connaissance de l'infraction par la bailleresse remontait au mois de février 1996.

Pour se déterminer ainsi concernant le rejet de la demande d'application de la clause résolutoire pour défaut d'occupation paisible des lieux loués, le tribunal retenait le défaut de réunion des conditions de ladite clause et en particulier l'absence de délivrance d'un commandement préalable contrairement aux exigences de l'article L 145-41 du code de commerce.

Par jugement du 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nice a rejeté la requête en omission de statuer déposée par Mme [K] [V], laquelle soutenait que le tribunal avait omis de statuer sur sa demande subsidiaire non pas de résolution par application de la clause résolutoire mais de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation contractuelle de jouissance paisible.

Mme [K] [V] a formé un appel le 24 mars 2020 à l'encontre de la société Chopper uniquement.

La déclaration d'appel est ainsi rédigée : 'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués - appel du jugement en ce qu'il :

- l'a déboutée de sa demande tendant à voir le bail commercial la liant à la société Chopper résilié judiciairement pour faute et plus spécialement pour défaut d'occupation paisible des lieux par le locataire au visa des articles 1728, 1741 et 1184 du code civil,

- en ce qu'il a, en conséquence, rejeté la demande d'expulsion et la condamnation de la société Chopper au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de2483,51 euros à compter de la résiliation judiciaire, formulées par Mme [V],

- outre en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, Mme [K] [V] demande à la cour de :

vu l'article 901 du code de procédure civile,

- recevoir Mme [K] [V] en son appel et le déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible de la part du locataire,

statuant à nouveau,

vu les articles 1184 ancien, 1728, 1729 et 1741 du code civil,

vu les articles 1224, 1227 et 1228 nouveaux du code civil

- prononcer la résiliation du bail liant les parties pour manquement du locataire à son obligation contractuelle de jouissance paisible,

- ordonner l'expulsion de la Société Chopper, outre de tous occupants de son chef, des locaux et accessoires donnés à bail,

- condamner la Société Chopper au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.974,02 euros à compter de la résiliation,

- déclarer la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits sur le fonds auxquels l'assignation a été dénoncée,

- débouter la société Chopper de l'intégralité de ses demandes, fin et conclusions,

- condamner la Société Chopper au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2020 , la société Chopper demande à la cour de :

vu l'article 753 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement,

vu l'article 564 du code de procédure civile,

- juger irrecevable la demande de Mme [V] en cause d'appel comme étant une demande nouvelle,

- condamner Mme [K] [V] à verser à la société Chopper la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et inondée,

- condamner Mme [K] [V] aux entiers dépens.

à titre très subsidiaire,

- constater que les manquements pour troubles de jouissance pour une location « hôtel meublé », ne sont pas exhaustifs et ne sauraient justifier le prononcé de la résiliation du bail au tort du locataire,

- débouter Mme [K] [V] de sa demande de résiliation du bail aux torts du locataire,

- condamner Mme [K] [V] au paiement de la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et infondée,

- condamner Mme [K] [V] aux entiers dépens.

MOTIFS

1-sur la demande de prononcé judiciaire de la résiliation du bail

- sur la recevabilité

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile :A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du même code ajoute :Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La bailleresse présente, à hauteur d'appel, une demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible. La société locataire prétend que cette demande est irrecevable pour être nouvelle.

Dans ses jugements des 3 février et 18 juin 2020, le premier juge a considéré que la bailleresse lui avait seulement soumis une demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et non pas une demande de prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour défaut fautif d'occupation paisible des lieux.

Indépendamment du point de savoir si la bailleresse avait ou non régulièrement saisi le juge de première instance de cette dernière demande, la cour ne peut cependant que constater qu'une telle demande tend aux mêmes fins, à savoir la résiliation du bail, que celle qui a été considérée par le premier juge comme ayant la seule régulièrement présentée en première instance, soit le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour violation de l'obligation de jouissance paisible des lieux . Dés lors, au sens de l'article 565 du code de procédure civile, la demande de la bailleresse de prononcé judiciaire de la résiliation du bail n'est pas une demande nouvelle.

La cour, rejetant la fin de non-recevoir, déclare recevable la demande de la bailleresse de prononcé judiciaire de la résiliation du bail.

sur le bien-fondé

Selon l'article 1184 du code civil dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016 :La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L'article 1728 du même code ajoute :Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article 1729 du code civil : Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 10 des conditions générales du bail commercial litigieux stipule : Le preneur devra jouir des biens loués suivant leur destination en bon père de famille et se conformer au règlement de copropriété de l'immeuble ou aux dispositions du cahier des charges du lotissement, s'il en existe et dont il reconnaît avoir eu connaissance. Il veillera à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins et à n'exercer aucune activité contraire aux bonnes m'urs. »

Au soutien de son action tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la bailleresse invoque un manquement de la locataire aux dispositions de l'article 10 des conditions générales du bail consistant en un défaut de jouissance paisible des lieux.

Il est exact que le locataire principal, tenu vis-à-vis du propriétaire de l'exécution des obligations générales du bail, est responsable des manquements du sous-locataire comme s'il occupait lui-même les lieux.

En outre, en application de l'article 1719 du code civil, le preneur est redevable envers le bailleur d'une obligation d'usage raisonnable de la chose louée.

Ainsi, en l'espèce, la société Chopper est garante à l'égard de sa bailleresse des troubles occasionnés par ses propres locataires en ce qu'elle est débitrice d'une obligation d'user raisonnablement de la chose louée.

Or, Mme [K] [V] produit des pièces précises et nombreuses attestant des manquements de la société Chopper à son obligation légale d'usage raisonnable des lieux mais également à son obligation contractuelle de jouir des biens loués suivant leur destination en bon père de famille.

En effet, il est démontré que les propres locataires de la preneuse perturbent de façon très importante la tranquillité des autres habitants de l'immeuble et ce depuis plusieurs années. Les derniers manquements démontrés sont encore relativement récents. Les occupants de l'hôtel créent de nombreux et graves troubles au voisinage.

Ainsi, pour 2015 2016, 2017, concernant les manquements de la preneuse à ses obligations légales et contractuelles, les pièces sont les suivantes :

- un courrier recommandé daté du 12 juin 2015 par lequel le syndicat des copropriétaires se plaint auprès de la bailleresse en ces termes: 'cela fait des années que ces locations causent des nuisances importantes à la copropriété et les occupants sont excédés de la situation. Ces derniers temps, outre les nuisances sonores et autres, les forces de police sont intervenues à plusieurs reprises , fermement au milieu de la nuit créant une panique générale au sein de l'immeuble. Il nous est également signalé que des personnes se prostitueraient au sein de l'immeuble',

- une lettre collective de réclamation de copropriétaires de l'immeuble du 15 juin 2015 adressée au cabinet GLS : 'Nous vous confirmons notre exaspération suite aux nuisances que nous subissons depuis trop longtemps des occupants de l'hôtel meublé Merin d'or à savoir (...) Dégradations à plusieurs reprises de la porte d'entrée (...) Prostitution dans l'hôtel (...) Terrasses du premier transformé en dépotoir (...)

- intervention de GIGN

- régulièrement des préservatifs des tampax ainsi que de l'urine, du vomi ou de la mer- sont retrouvés dans les parties communes

- insultes à la moindre remarque'

- un courrier recommandé accusé réception adressé à la bailleresse par le syndic le 17 mai 2016 par lequel ce dernier lui indique qu'aucun travaux de réparation n'a été entrepris concernant le dégât des eaux provenant du quatrième étage,

- une attestation du syndic, en date du 12 décembre 2016, concernant le 'mauvais entretien des logements gérés par Chopper', le fait que la copropriété subit de nombreux sinistres suite à ce mauvais entretien, que ces sinistres 'ont eu pour effet d'inonder les appartements du dessous et augmenter de manière importante la prime d'assurance, ' des soupçons de locataires féminines qui vendent leur charme occasionnant de nombreuses allées et venues tout au long de la nuit',

- un courriel d'un résident de l'immeuble du 3 juin 2016 :' je vous écris pour vous exprimer mon contentement d'habiter au [Adresse 2] avec en fond de cour un hôtel meublé. On peut dire que c'est un immeuble en plein mouvement. Une nana qui renvoyée son gamin accompagne du chien pour satisfaire les besoin de ses clients. Un voisin qui se tape une crise et balance par la fenêtre tout ce qu'il avait dans son studio (...)ma soeur échappe de justesse à une chaise (...) Cette nuit encore un autre voisin qui ne cessait de gueuler après une nana (femme') Durant toute la nuit et qui la tabassait sans cesse et j'en passe(...)',

- une attestation du 19 décembre 2017 par laquelle le syndic de la copropriété indique que la copropriété subit de nombreux sinistres en raison du mauvais entretien des lieu gérés par la société Chopper, que certains chambres sont occupées par des plusieurs personnes avec des animaux bruyants ainsi que par des prostituées qui font de nombreux aller et venue tout au long de la nuit dans la copropriété, que certains locataires occupant les chambres se battent au point de retrouver du sang en qualité dans la cage d'escaliers (...), du laxisme de la société Chopper quant à la gestion des chambres du meublé,

- un constat d'huissier de justice du 12 avril 2017 établi à la demande de la bailleresse sur l'état d'une terrasse de l'un des appartements loués par la société Chopper , ledit constat relevant que ladite terrasse est recouverte au sol de différents matériaux, tels que 'des sacs plastiques, vieille table, planches de bois, poubelles, vieilles jardinières et autres, encombrant la terrasse',

- un courrier de plainte du 22 février 2018 du syndic de copropriété à l'agence immobilière sur les nuisances générées par l'exploitation hôtelière (jets de mégots parfois encore allumés sur le hall d'entrée et devant l'ascenseur, hébergement par un locataire d'une personne non référencée possédant un chien noir agressif),

- la copie d'une audition le 21 janvier 2020 par les policiers de [Localité 4] d'une personne se disant victime de dégradations au sein de l'immeuble abritant l'hôtel,

La bailleresse verse également aux débats des éléments de preuve sur le caractère récent, grave, réitéré des manquements de la société preneuse à son obligation d'usage raisonnable des lieux loués en 2022 et 2023 :

- un courrier de la copropriété du 27 juillet 2022 adressé au gérant des hôtels : 'Nous avons constaté que plusieurs de vos locataires engendraient des nuisances importantes pour la résidence et les copropriétaires. En effet, drogue, alcool sont monnaie courante et le trafic de stupéfiants se fait même au vu et au su de tous dans les parties communes (...)'

- une attestation du 13 mars 2023 de deux propriétaires d'un appartement au sein de l'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel : 'nous constatons régulièrement des incivilités de la part de locataires des meublés du bâtiment B sur cour : nuisances sonores de jour et de nuit, dépôt d'ordures dans les parties communes, ordures non emballées et jetées au sol du Local poubelle, altercations verbales et physiques violentes entre locataires, urine de chien dans les parties communes et le local poubelle, traces de sang suite à bagarre récente (...)'

Conformément à la demande de la bailleresse, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

2-Sur les demandes accessoires liées à la résiliation du bail

Compte tenu de la résiliation du bail et du maintien dans les lieux de la preneuse, la cour, infirmant le jugement, ordonne l'expulsion de la société Chopper, outre de tous occupants de son chef, des locaux et accessoires donnés à bail.

S'agissant des indemnités d'occupation sollicitées, la société locataire ne critique pas, à titre subsidiaire, le montant réclamé.

La cour, infirmant le jugement, faisant droit à la demande de la bailleresse sur ce point, condamne la société Chopper au paiement envers Mme [K] [V] d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.974,02 euros à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux.

Faute de mise en cause en appel des créanciers allégués et la demande étant insuffisamment fondée en droit comme en fait, la cour, confirmant le jugement à ce titre, rejette la demande de l'appelante de voir déclarer la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits sur le fonds auxquels l'assignation a été dénoncée.

3-sur la demande subsidiaire de la preneuse

La demande de la preneuse de dommages-intérêts pour procédure abusive de la bailleresse est infondée, dés lors qu'au contraire, la cour, ayant considéré que ladite procédure était tout à fait à légitime, a fait droit aux demandes de cette dernière.

La cour ne peut que rejeter une telle demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

4-sur les frais du procès

La cour, faisant droit à l'appel de Mme [K] [V], condamne la société Chopper à payer à cette dernière une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Chopper sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel (dépens incluant le coût du commandement du 30 janvier 2015) avec distraction au profit de la société SELARL Bresson et Spano.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

- rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Chopper et déclare recevable la demande de Mme [K] [V] de prononcé judiciaire de la résiliation judiciaire,

- prononce la résiliation judiciaire du bail,

- confirme le jugement sauf en ce qui concerne les dépens et en ce qu'il rejette les demandes de Mme [K] [V] relatives à l'expulsion des lieux de la société Chopper et aux indemnités d'occupation,

statuant à nouveau et y ajoutant,

- ordonne l'expulsion de la société Chopper, outre de tous occupants de son chef, des locaux et accessoires donnés à bail,

- condamne la société Chopper à payer à Mme [K] [V] une indemnité d'occupation mensuelle de 2.974,02 euros à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamne la société Chopper à payer à Mme [K] [V] une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la société Chopper aux entiers dépens de première instance et d'appel (dépens incluant le coût du commandement du 30 janvier 2015) avec distraction au profit de la société SELARL Bresson et Spano.