CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 23 mai 2024, n° 21/11704

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2014, Mme [U] [Z] épouse [D] et Mme [K] [Z] épouse [F] ont donné à bail commercial à la SNC Le Welcome, des locaux situés [Adresse 5], pour 9 années à compter rétroactivement du 1er avril 2010, à destination de bar restaurant et moyennant un loyer annuel principal de 30.000 € HT HC.

Par contrat du 26 juillet 2014, les parties ont signé un protocole d'accord aux termes duquel les bailleresses consentaient à la locataire un échéancier sur 12 trimestres pour régler les rappels de loyers dus sur la période du 1er avril 2010 au 30 juin 2014, à compter du 1er octobre 2014, avec déchéance du terme en cas de manquement.

Par acte d'huissier du 13 juin 2016, les bailleresses ont fait délivrer à la SNC Le Welcome un commandement visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme totale de 84.830,82 €.

Par acte d'huissier du 12 juillet 2016, la SNC Le Welcome a fait délivrer à Mmes [U] et [K] [Z] une opposition à commandement et assignation aux fins principalement de contester les sommes réclamées dans le commandement et obtenir des délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire.

Par conclusions signifiées le 27 septembre 2016, M. [T] [D] et M. [M] [D] auxquels, par acte notarié du 1er juillet 2016, Mme [U] [Z] a donné en donation-partage la moitié indivise de sa propre moitié indivise du bien, soit un quart chacun en pleine propriété des locaux en cause, sont intervenus volontairement à l'instance.

Par jugement du 07 décembre 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SNC Le Welcome, désignant la société MJA en la personne de Maître [H] [N] en qualité de mandataire judiciaire, laquelle a été assignée en intervention forcée par les bailleresses le 10 février 2017. Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 25 juillet 2018, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement par voie de continuation sur dix ans de la SNC Le Welcome, désignant Maître [I] en qualité de commissaire à l'exécution du plan, et la société MJA en la personne de Maître [H] [N] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 23 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré irrecevable la demande de Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 13 juillet 2016 ;

- déclaré irrecevable la demande de Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] aux fins de voir condamner la SNC Le Welcome à leur payer la somme de 79.330,82 € au titre de la dette locative à la date de l'assignation du 12 juillet 2016 ;

- débouté Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] de leur demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de la SNC Le Welcome ainsi que des demandes subséquentes, notamment en paiement d'une indemnité d'occupation de 41.872,30 € pour la période du 12 juillet 2016 au 31 mars 2019 et une indemnité égale au loyer contractuel jusqu'à la libération des lieux ;

- débouté Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] de leur demande aux fins de voir condamner la SNC Le Welcome à leur payer une somme de 411.11 € au titre de la régularisation des charges pour la période du 4ème trimestre 2014 au 31 décembre 2017 ;

- débouté la SNC Le Welcome de sa demande aux fins de voir condamner les bailleurs à lui payer la somme de 8.640 € TTC au titre de charges payées indûment ;

- condamné la SNC Le Welcome à payer à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] la somme de 11.029 € TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2019 ;

- l'a autorisée à s'acquitter de cette somme en 8 échéances trimestrielles, 7 égales et successives de 1.380 € et la dernière soldant la dette en principal, frais et intérêts, payables avec l'échéance trimestrielle du loyer et pour la première fois, le trimestre suivant la signification de la présente décision et, en plus du loyer courant ;

- dit qu'en l'absence d'un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant l'intégralité de la dette sera due ;

- enjoint aux bailleurs de remettre à la SNC Le Welcome des quittances valables pour la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014 mentionnant la TVA perçue, étant précisé qu'il ne peut pas être établi de quittance pour les sommes qui n'ont pas été encore payées ;

- dit n'y avoir lieu, en l'état, à assortir cette injonction d'une astreinte ;

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- rejeté les autres demandes ;

- condamné la SNC Le Welcome aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître A. Baudiffier, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration d'appel du 23 juin 2021, la SNC Le Welcome a interjeté appel partiel du jugement des chefs du débouté de sa demande au titre des charges indûment payées, de sa condamnation à un arriéré locatif avec octroi de délais de paiement et du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 10 décembre 2021, Monsieur [M] [D], Monsieur [T] [D], Madame [U] [Z] épouse [D], Madame [K] [Z] épouse [F], ont formé un appel incident.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les conclusions déposées le 09 mars 2022, par lesquelles la SNC Le Welcome, appelante, demande à la Cour de :

- juger l'appel de la SNC Le Welcome recevable et bien fondé ;

- confirmer le jugement du 23 juillet 2020 rendu par la 18ème chambre 1ère section en ce qu'il a décidé de :

- déclarer irrecevable la demande des consorts [Z] aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 13 juillet 2016 ;

- les déclarer irrecevables aux fins de voir condamner la SNC Le Welcome à leur payer la somme de 79.330,82 € au titre de la dette locative à la date de l'assignation du 12 juillet 2016 ;

- les débouter de leur demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de la SNC Le Welcome ainsi que des demandes subséquentes, notamment au paiement d'une indemnité d'occupation de 41.872,30 € pour la période du 12 juillet 2016 au 31 mars 2019 et une indemnité égale au loyer contractuel jusqu'à libération des lieux ;

- les débouter de leur demande aux fins de voir condamner la SNC Le Welcome à leur payer une somme de 411,11 € au titre de la régularisation des charges pour la période du 4ème trimestre 2014 au 31 décembre 2017 ;

- infirmer en ce qu'il a :

- débouté la SNC Le Welcome de sa demande aux fins de voir condamner les bailleurs à payer la somme de 8.640 € TTC au titre des charges payées indûment ;

- condamné la SNC Le Welcome à payer à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D], la somme de 11.029 € TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2019 ;

- l'a autorisée à s'acquitter de cette somme en 8 échéances trimestrielles, 7 égales et successives de 1.380 € et la dernière soldant la dette principal, frais et intérêts, payables avec l'échéance trimestrielle du loyer et pour la première fois, le trimestre suivant la signification de la présente décision et en plus du loyer courant ;

- jugé qu'en l'absence d'un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant l'intégralité de la dette sera due ;

- enjoint aux bailleurs de remettre à la SNC Le Welcome des quittances valables pour la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014 mentionnant la TVA perçue, étant précisé qu'il ne peut pas être établie de quittance pour les sommes qui n'ont pas été encore payées ;

- dit n'y avoir lieu, en l'état, à assortir cette injonction d'une astreinte ;
- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SNC Le Welcome à s'acquitter des dépens ;

Statuant à nouveau :

- juger l'absence de dette locative de la SNC Le Welcome sur la période du 16 décembre 2016 au 31 mars 2019 inclus ;

- condamner solidairement Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D] à verser la somme de 3.600 € TTC à la SNC Le Welcome au titre des provisions pour charges réglées indûment ;

- condamner solidairement Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D] à verser la somme de 3.490,31 € au titre du trop-perçu de loyers sur la période du 16 décembre 2016 au 31 mars 2019 inclus ;
- débouter les consorts [Z] de leurs demandes formulées dans le cadre de leur appel incident, à savoir règlement de la dette locative de 69.318,09 € sur la période du 1er avril 2019 au 11 décembre 2021 et de toutes leurs demandes plus amples et contraires ;

Sur l'appel incident :

- juger que la SNC Le Welcome bénéficie d'une diminution de ses loyers à hauteur de 35.335,57 €, en application de l'article 1722 du code civil et en tout état de cause ne saurait être inférieure à 50 % du loyer dû sur la période du 1er avril 2019 au 11 décembre 2021 ;

A titre subsidiaire,

- juger que la somme de 3.600 € TTC due au titre des provisions pour charges réglées indûment par la SNC Le Welcome viendra en compensation de la dette locative éventuelle ;

- juger la bonne foi de la SNC Le Welcome et lui octroyer des délais de paiement à la SNC Le Welcome pour régler le dette locative à hauteur de 150 € par mois sur 23 mois et le solde le 24ème mois ;

- ordonner que les consorts [Z] et [D] remettent les quittances de loyers relatifs aux loyers payés par la SNC Le Welcome à compter du 1er avril 2010 jusqu'au 30 septembre 2014 sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la présente, avec modification des charges ;

- condamner solidairement les consorts [Z] et [D] à s'acquitter auprès de la SNC Le Welcome de la somme 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 22 décembre 2023, par lesquelles Monsieur [M] [D], Monsieur [T] [D], Madame [U] [Z] épouse [D], Madame [K] [Z] épouse [F], intimés, demandent à la Cour de :

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- condamné la SNC Le Welcome à payer à Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D] la somme de 11.029 € TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2019 ;

- autorisé la SNC Le Welcome à s'acquitter de sa dette en 8 échéances trimestrielles, 7 égales et successives de 1.380 € et la dernière soldant la dette ;

- enjoint aux bailleurs de remettre à la SNC Le Welcome des quittances valables pour la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014 ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- fixer la dette locative de la SNC Le Welcome du 8 décembre 2016 au 31 mars 2019 à la somme de 10.006,21 € ;

- condamner la SNC Le Welcome à régler à Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D], la somme de 3.106,21 € au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2019, à parfaire au jour du jugement ;

- condamner la SNC Le Welcome à régler à Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D], la somme de 165.282,26 € au titre de sa dette locative pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 24 novembre 2023, à parfaire ;

A titre subsidiaire,

- fixer la dette locative de la SNC Le Welcome du 08 décembre 2016 au 31 mars 2019 à la somme de 10.006,21 € ;

- condamner la SNC Le Welcome à régler à Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D], la somme de 3.106,21 € au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2019, à parfaire au jour du jugement ;

- condamner la SNC Le Welcome à régler à Madame [K] [Z] épouse [F], Madame [U] [Z], Monsieur [T] [D] et Monsieur [M] [D] la somme de 151.632,62 € au titre de sa dette locative au titre de la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 24 novembre 2023, à parfaire ;

En tout état de cause,

- rejeter l'intégralité des demandes présentées par la SNC Le Welcome ;

- condamner la SNC Le Welcome au versement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer délivré le 13 juin 2016.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

1. Sur les sommes dues par la SNC Le Welcome du 8 décembre 2016 au 31 mars 2019 au titre des loyers et charges

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SNC Le Welcome à payer à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] la somme de 11.029 € TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2019, après avoir considéré que :

- Les demandes faites au titre des charges pour les années 2014 et 2015, concernant la période antérieure au jugement d'ouverture ne pourront qu'être rejetées,

- S'agissant de la demande relative aux charges d'eau pour 2017, dès lors que la bailleresse n'a pas respecté son obligation d'installer un compteur individuel dans un délai de trois mois, elle n'est pas fondée à facturer à sa locataire un tiers de la facture établie par la société PROXISERVE à l'intention du syndicat des copropriétaires de l'immeuble relative à l'entretien et au relevé des compteurs d'eau non individuels, ni à lui facturer 20 % des factures globales de consommation pour l'immeuble ; faute pour elle de respecter les clauses du bail, elle sera déboutée de sa demande en paiement d'une somme 223,39 € au titre de régularisation des charges d'eau pour l'année 2017,

- S'agissant de la somme de 387,20 € réclamée au titre de la quote-part des impôts fonciers pour l'année 2017, les bailleurs multiplient le montant qui leur est facturé par un coefficient de 0,13215062 ; à l'examen des pièces produites, ce coefficient parait être obtenu à l'aide d'un document intitulé "tableau récapitulatif des superficies privatives' daté du 27 juin 2016 pour l'adresse [Adresse 5], sans que toutefois il ne soit précisé lequel des deux locaux commerciaux dont les surfaces sont fixées respectivement à 146 m2 et 88,70 m2 concerne le présent litige alors que le bail commercial fait état d'une surface d'environ 134 m2, de sorte que la somme réclamée à ce titre n'est donc pas établie faute d'une clé de répartition valable ;

- Il en résulte que pour l'année 2017, les bailleurs ne justifient pas des charges qu'ils réclament alors qu'ils ont facturé une provision sur charges de 400 € par trimestre, et seront donc déboutés de leur demande en paiement de 411,11 € au titre de la régularisation de charges pour la période du 4ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2017 ;

- si les bailleurs réclament subsidiairement la somme de 17.440,72 € au titre de la dette locative pour la période du 1er janvier 2017 au 31 mars 2019 inclus, selon les avis d'échéance produits, cette somme représente le loyer de 7.569,79 €, la TVA sur loyer de 1.513,96 € et 400 € de provision sur charges ; Or, comme expose ci- dessus, les charges de l'année 2017 n'ont pas été justifiées, de sorte que la provision sur charges de 400 € n'est plus due et qu'il est ainsi dû pour cette période, une somme de 45.418 6 TTC (5 x 9.083,75 €) ;

- Comme expliqué dans le courrier du mandataire des bailleurs, en date du 05 février 2018, procédant rétroactivement à l'indexation des loyers depuis avril 2011 pour réclamer une somme de 8.204 €, par application au loyer contractuel trimestriel de 7.500 € du rapport entre l'indice contractuel du coût de la construction du 3ème trimestre 2009 (1.502) et l'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2016 (1643), le loyer s'élevait à 8.204 € HT et 9.483 € TTC à compter du 1er avril 2017, montant admis par la locataire dans un courrier du 13 mars 2018 ; Or, il n'a été facture que 7.569,79 € HT durant cette période, rendant ainsi justifiée la somme de 3.327,60 € TTC finalement réclamée dans leurs conclusions par les bailleurs au titre de la révision de loyer pour la période du 1er trimestre 2017 au 31 mars 2018 ;

- Pour la période du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2019, il est réclamé dans le tableau des bailleurs une somme trimestrielle de 10.406,61 € TTC, sans qu'il ne soit toutefois produit d'avis d'échéance permettant de comprendre comment ce montant est obtenu, de sorte qu'en l'absence de régularisation de charges justifiées pour cette période, il n'y a pas lieu de facturer des provisions sur charges ; Le rapport de l'indice du 3ème trimestre 2017 (1670) avec celui du 3ème trimestre 2009 (I502) appliqué au loyer initial permet d'obtenir un loyer de 8.338 € HT et 10.006 € TTC, montant admis par la locataire dans un courrier du 13 mars 2018, soit pour 4 trimestres du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2019 : 40.024 € TTC ;

- La somme réclamée de 134 € au titre de complément de dépôt de garantie n'est pas discutée et sera retenue ;

- La somme de 14,25 € au titre de 'frais de relance' ne peut être facturée à la locataire dès lors que ces frais ne sont pas prévus au contrat de bail et qu'elle n'a pas contractuellement approuvé les éventuels tarifs convenus entre les bailleurs et leur mandataire qui ne lui sont pas opposables ;

- Enfin, la somme de 223,39 € réclamée à titre de 'révision de charges 2017' qui était déjà comprise dans la somme de 411,11 € réclamée au titre des charges ne sera pas retenue pour le même motif qu'exposé ci-dessus ;

- La dette locative pour la période du 1er trimestre 2017 au 1er trimestre 2019 s'élève donc à 88.903 € TTC (45.418 € + 40.024 € + 3.327,60 € + 134 €) ;

- Selon le décompte des bailleurs, pour la période de janvier 2017 à décembre 2019, la SNC Le Welcome a réglé une somme totale de 75.304,53 € et il ressort de l'avis d'échéance établi par les bailleurs le 24 mars 2017, que la locataire a réglé un montant de 2.570 € le 17 janvier 2017, montant n'apparaissant pas dans le décompte, de sorte qu'il convient donc de faire droit à la demande de la SNC Le Welcome et de considérer qu'elle a payé une somme de 77.874 € TTC durant cette période ;

- Il en résulte qu'elle reste devoir la somme de 11.029 € TTC au paiement de laquelle elle sera condamnée.

La SNC Le Welcome sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et de juger qu'il y a absence de dette locative de la SNC Le Welcome sur la période du 16 décembre 2016 au 31 mars 2019 inclus, en exposant qu'aucun décompte n'a été produit pour justifier la facturation des charges à hauteur de 400 € par trimestre alors que la SNC le Welcome assure les frais de dératisation, paye les taxes et assurances, nettoie les parties communes, sort ses poubelles et qu'il n'y a aucun frais de gardiennage.

Elle ajoute que les justificatifs de taxe foncière sont transmis avec beaucoup de retard, que les factures d'eau ne permettent pas d'identifier le lieu de la consommation d'eau, que les bailleurs ont dès lors manqué à leur obligation d'information et de justification des charges facturées, et souligne que les charges antérieures au redressement judiciaire ne peuvent plus être réclamées mais qu'il y a lieu de condamner les bailleurs à s'acquitter de la somme de 3.600 € auprès de la SNC Le Welcome au titre des provisions indûment versées pour les années 2017, 2018 et le premier trimestre 2019.

Enfin, la SNC Le Welcome fait valoir que si le tribunal a estimé, sur la base du décompte du bailleur, que la dette locative sur la période du 1er trimestre 2017 au 1er trimestre 2019 s'élevait à 88.903 €, sur la base de son propre décompte, la dette locative sur cette période s'élèverait à 88.394,52 €, alors qu'au 31 décembre 2019, elle s'est acquittée de la somme de 91.884,83 € de sorte qu'elle serait à jour de sa dette locative et bénéficierait d'une créance d'au moins 2.981,83 €.

Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] s'opposent à cette argumentation en arguant en substance que la somme de 2.750 € réglée par la SNC Le Welcome a bien été portée à son crédit dans l'avis d'échéance du 24 mars 2017 et reprise dans les avis d'échéance postérieurs de sorte que cette somme ne doit pas être déduite de la dette locative, que le décompte arrêté au 08 mars 2019 indique la SNC Le Welcome est redevable de la somme de 13.475,08 € au titre de la dette locative pour la période du 1er trimestre 2017 au 31 mars 2019 et qu'il convient d'y soustraire le virement de la SNC Le Welcome du 11 mars 2019, lequel n'avait pas été pris en compte dans les comptes entre les parties présentés en première instance, de sorte que la somme due par la SNC Le Welcome à la date du 31 mars 2019 est de 10.006,21 €.

Au cas d'espèce, il convient d'examiner point par point les chefs de demandes pécuniaires maintenus par Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] à l'encontre de la SNC Le Welcome, étant précisé, à la lecture de leurs dernières écritures, qu'ils abandonnent leur demande de condamnation de la SNC Le Welcome à hauteur de 411,11 € au titre de la régularisation des arriérés de charges pour la période du 4ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2017, de 223,39 € au titre de la régularisation de charges d'eau pour l'année 2017, de 387,20 € au titre de la quote-part des impôts fonciers pour l'année 2017 et 1.600 € de charges pour l'année 2017 (400 € par trimestre), le décompte versé aux débats n'incluant que des « loyers » et « TVA », ainsi qu'une révision et un complément de dépôt de garantie.

Il résulte des pièces versées aux débats que, par courrier du 5 février 2018, le mandataire des bailleurs a procédé rétroactivement à l'indexation du loyer, dans les conditions et modalités rappelées par le premier juge et ci-dessus détaillées, portant ainsi le loyer HT avec TVA à 9.083,75 € et ensuite à 10.006,61 € à compter du 2ème trimestre 2018.

Cette indexation n'est pas contestée par la SNC Le Welcome, qui ne conteste que les provisions sur charge de 400 € par trimestre.

Ainsi, le montant des loyers dus s'élève à 2.442 € pour la période du 8 au 31 décembre 2016, puis à 9.083,75 € HT (plus TVA) par trimestre du 1er trimestre 2017 au 1er trimestre 2018 inclus, et 10.006,61 € HT (plus TVA) par trimestre à compter du 2ème trimestre 2018 jusqu'au 1er trimestre 2019 inclus, soit un total de 91.214,79 € en incluant un arriéré de facturation pour la période du 2ème trimestre 2017 inclus au 1er trimestre 2018 inclus d'un montant de 3.327,60 €.

De même, il n'est pas contesté qu'un complément de dépôt de garantie de 134,82 € est dû par la SNC Le Welcome, induisant ainsi une dette locative de 91.349,61 €.

Or, il résulte de la lecture du décompte des bailleurs mais également de celui du preneur que, si ce dernier soutient avoir réglé la somme totale de 91.884,83 €, force est de relever qu'il résulte de son propre décompte qu'elle y reconnaît elle-même n'avoir réglé avant le 31 mars 2019 que la somme de 78.009 €, le surplus portant sur des loyers postérieurs au 1er avril 2019.

De même, si la SNC Le Welcome soutient avoir réglé la somme de 134,82 € au titre du complément de dépôt de garantie avec les loyers d'avril/mai/juin 2018, elle ne démontre nullement ledit règlement.

En conséquence, elle doit être considérée comme ayant réglé la somme de 77.874,53 € au 31 mars 2019, à laquelle s'ajoute le règlement de 3.468,87 € reçue par les bailleurs le 11 mars 2019, de sorte que la dette locative de la SNC Le Welcome s'élève au 31 mars 2019 à 10.006,21 €, et non à 11.029 € comme fixé par le premier juge.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé la dette locative de la SNC Le Welcome du 8 décembre 2016 au 31 mars 2019 à la somme de 11.029 €, cette dette étant fixée à la somme de 10.006,21 €.

La SNC Le Welcome ayant réglé la somme de 9.660 € en exécution du jugement querellé, il reste par conséquent dû par elle la somme de 346,21 €, qu'elle sera condamnée à verser aux bailleurs.

2. Sur les sommes dues par la SNC Le Welcome 1er avril 2019 et le 24 novembre 2023 au titre des loyers et charges

Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] sollicitent en cause d'appel l'actualisation de la dette locative de la SNC Le Welcome dont ils demandent la condamnation à leur verser la somme de 165.282,26 € au titre de la dette locative engendrée entre le 1er avril 2019 et le 24 novembre 2023, à parfaire.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] font valoir que la SNC Le Welcome ne règlerait que partiellement les sommes dues au titre des loyers et charges courantes dont ils entendent réclamer le règlement des charges pour la période postérieure au 1er trimestre 2019 ainsi que les régularisations dès lors qu'ils justifient du quantum des charges.

Ils ajoutent que la SNC Le Welcome ne saurait s'exonérer, sur le fondement de la force majeure, de son obligation de paiement des loyers, laquelle n'est, par nature, pas impossible, de sorte que pour la période du 1er novembre 2020 au 31 mai 2021, la fermeture administrative des restaurants n'était que partielle et n'a pas empêché totalement la SNC Le Welcome d'exercer son activité, l'article 1722 du code civil ne pouvant ainsi en aucun cas trouver application pour cette période.

La SNC Le Welcome oppose à cette demande incidente des bailleurs une demande de diminution des loyers, en raison du contexte sanitaire lié au Covid, qui aurait entrainé une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'aurait pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant la période de fermeture administrative, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente, de sorte qu'il y aurait lieu de demander l'abandon du loyer et des charges pour la période pour laquelle les locaux ont été fermés, soit la somme de 35.335,57 € TTC, conduisant ainsi sur la période du 1er avril 2019 au 11 décembre 2021, à la rendre débitrice de la somme de 40.662 € au titre des loyers déduction faite des loyers indus au titre de la fermeture administrative.

Déduction faite des sommes versées au titre de l'exécution du jugement du 31 juillet 2021, des charges payées indûment et du trop-perçu sur la période du 16 décembre 2016 au 31 mars 2019, la SNC Le Welcome soutient qu'elle ne serait débitrice que de la somme de 29.431 €.

Au cas d'espèce, à la lecture croisée des décomptes des parties, la cour relève qu'il n'existe pas de contestations quant au quantum du loyer indexé appliqué par les bailleurs, seules l'éventuelle exonération pour la période Covid et la provision sur charges de 400 € étant contestées.

- Sur l'exigibilité des loyers durant la période de la crise sanitaire liée au Covid 19

Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

En application de l'article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Au cas d'espèce, les locaux loués ont été mis à disposition de la preneuse, qui admet que l'impossibilité d'exploiter, qu'elle allègue, est le seul fait du législateur, ce dont il s'en déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance de Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D].

En outre, l'impossibilité d'exploiter l'activité commerciale prévue aux baux, à savoir « l'activité de bar restaurant» était passagère et ne concernait pas la chose louée en elle-même mais l'ensemble des activités économiques pouvant engendrer un risque pour la propagation de la Covid-19, ce dont il se déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, touchant l'activité commerciale de la SNC Le Welcome, n'était pas constitutive d'une perte même partielle de la chose louée, même durant les périodes de confinement.

Il s'infère de ces développements que la SNC Le Welcome ne saurait être fondée à réclamer une diminution de ses loyers du 1er avril 2019 au 11 décembre 2021, et que l'intégralité des loyers HT outre TVA, sont dus.

En conséquence, le montant des loyers dus, incluant la TVA, s'élève, entre le 1er avril 2019 et le 24 novembre 2023, à la somme totale de 207.508,22 €.

A ce montant, il convient d'ajouter les compléments au dépôt de garantie dus suite aux différentes indexations, non contestés par la SNC Le Welcome, pour un montant total de 1.832,54 €.

En conséquence, il est dû par la SNC Le Welcome sur la période du 1er avril 2019 au 24 novembre 2023 la somme de 209.340,76 € TTC au titre des loyers, TVA et compléments de dépôt de garantie.

- Sur les charges

Le contrat de bail du 26 juillet 2014 prévoit que la locataire versera une provision trimestrielle de 400 € et que 'la régularisation des charges interviendra annuellement. Le montant de la provision sur charges pourra être modifié chaque année en fonction du montant des charges réelles de l'année précédente. '(§4. 4)

Il est prévu à l'article 5 CHARGES ET TAXES que :

'5.1 ' Loyer net de toutes charges

Les parties conviennent expressément que le loyer ci-dessus déterminé devra revenir au bailleur net de toutes charges. En conséquence, le preneur s'oblige à prendre à sa charge exclusive tous les frais de quelque nature qu'ils soient, relatifs aux lieux loués.

5.2 ' Impôts, taxes et charges concernant les locaux loués

Le preneur s'oblige à payer ses contributions personnelles, mobilières, la contribution économique territoriale (composée de la Cotisation Foncière des Entreprises et la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises), taxes locatives et autres de tout nature le concernant particulièrement ou relatives à son commerce auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis.

Le preneur s'engage à payer ou à rembourser au bailleur les impôts, taux ou contributions relatifs aux lieux loués, notamment, sans que cette liste soit limitative, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes municipales, l'impôt foncier, la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts. Le preneur s'engage à payer ou à rembourser au bailleur sa consommation d'eau froide et chaude au vu de ses compteurs personnels et les frais d'installation et de location desdits compteurs.

A défaut de tels compteurs, le bailleur s'engage à en installer dans les locaux loués, dans un délai de trois mois à compter de la signature des présentes.

Pendant ce laps de temps sans compteur, le remboursement des consommations d'eau est fixé forfaitairement à 20% de la consommation d'eau de l 'immeuble.

5.3 Charges et prestations concernant l'immeuble

Le preneur s'engage à rembourser au bailleur la quote-part à la charge des locaux loués de toutes les prestations communes, des impôts et taxes relatifs à l'immeuble, notamment de l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux, des assurances, des dépenses nécessaires au fonctionnement de la propriété ; à rembourser de même la quote-part des dépenses relatives à l'entretien des parties communes et des éléments d'équipement communs s'ils existent (ascenseurs, chauffage central, digicode, tapis, etc.) ainsi que (les dépenses relatives à leur réparation ou à leur remplacement, y compris les dépenses de ravalement et relatives aux gros travaux visés aux articles 605 et 606 du code civil ; à rembourser de même la quote-part des salaires et de toutes les charges concernant le personnel affecté à l'immeuble, ainsi que les frais de gestion, le tout de telle sorte que le loyer soit net de toutes charges pour le bailleur.

La quote-part des charges communes à la charge des lieux loués sera déterminée en fonction de la surface occupée par les lieux loués dans l'immeuble ».

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a écarté les demandes des bailleurs au titre des charges pour les motifs ci-dessus développés.

Si Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] soutiennent fournir désormais les justificatifs des charges effectivement réglées pour la période postérieure au 1er avril 2019, force est de relever que les motifs développés par le premier juge n'ont pas perdu leur pertinence en cause d'appel.

En effet, s'agissant des charges d'eau, si la clé de répartition contractuellement prévue par les parties, en l'absence de compteur individuel, prévoit une prise en charge par la SNC Le Welcome de 20 % des charges communes de l'immeuble en eau, un simple calcul sur les sommes réclamées par Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] à ce titre permet d'établir que cette clé de répartition n'est nullement respectée, de sorte qu'ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

S'agissant des charges réclamées au titre des cotisations assurance de copropriété et location compteur, force est de relever que si la quote-part à la charge de la SNC Le Welcome est déterminée contractuellement en fonction de la surface occupée, Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] ne justifient pas avec suffisance de la conformité des sommes réclamées par eux à ce titre avec cette clé de répartition.

En effet, à la lecture des avis de « répartition de charges » émis par le mandataire des bailleurs, il apparaît que ce dernier impute à la SNC Le Welcome 111/1000 des charges liées à l'assurance, et 1/3 de la location de compteur, sans que ces répartitions correspondent à « la superficie occupée » par la SNC Le Welcome, et alors même que le « tableau récapitulatif des superficies privatives » versé aux débats par Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] laisse apparaître 1.101,40 m² sur la copropriété dont 146 m² pour le lot n° 1 occupé par la SNC Le Welcome ne correspondant ainsi ni au ratio 111/1000 invoqué pour l'assurance ni au ratio d'un tiers invoqué pour la location des compteurs.

Faute pour Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] de respecter les clés de répartition contractuellement prévues, ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes au titre des charges communes.

En revanche, s'agissant des impôts fonciers, il apparaît que les avis d'imposition soient justifiés sur la période, pour un montant total de 9.043 €, qui sera donc imputé à la SNC Le Welcome, qui n'allègue ni ne justifie que Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] seraient propriétaires d'autres biens immobiliers dans le même immeuble, ce qui se trouve contredit par les éléments versés aux débats par les intimés, dont il résulte qu'ils ne sont propriétaires que du lot n° 1.

En conséquence, il convient de condamner la SNC Le Welcome à régler à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] la somme de 9.043 € au titre de la taxe foncière de 2019 au 31 décembre 2022, et de débouter ces derniers de leurs demandes au titre d'une régularisation de charges et des provisions sur charge.

Dès lors la SNC Le Welcome est redevable à l'égard de Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] d'une somme totale de 218.383,76 € du 1er avril 2019 au 24 novembre 2023 inclus, incluant la taxe foncière jusqu'à l'année 2022 incluse.

La SNC Le Welcome ayant réglé sur cette période la somme de 61.269,74 € tel qu'il ressort du décompte établi par les intimés, et sans que la SNC Le Welcome ne justifie de règlements supplémentaires qui n'auraient pas été pris en compte par les bailleurs, notamment par la production de ses relevés bancaires, il apparaît dès lors que la SNC Le Welcome est redevable au 24 novembre 2023 d'une dette locative à l'égard de Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] d'un montant total de 157.114,02 €.

La SNC Le Welcome sera par conséquent condamnée à payer cette somme à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D].

3. Sur la demande en remboursement de charges de la SNC Le Welcome

En l'état des développements précédents afférents aux charges non justifiées, les provisions sur charges n'apparaissent pas davantage justifiées et conduisent la cour à ne pas les inclure dans les sommes dues au titre des loyers, de sorte qu'aucune demande de remboursement à l'encontre des bailleurs ne saurait être accueillie, sous peine de causer un enrichissement de la SNC Le Welcome, dont la dette locative tient déjà compte de l'absence de prise en compte des provisions sur charges de 400 € par trimestre.

La SNC Le Welcome sera par conséquent déboutée de ses demandes en paiement contre Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] pour la période postérieure au 1er avril 2019, la période antérieure, visée par le jugement querellé, étant confirmé de ce chef.

4. Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a octroyé à la SNC Le Welcome des délais de paiement pour régler les sommes dues à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] après avoir relevé la bonne foi de la SNC Le Welcome et de ses dirigeants, les difficultés auxquelles elle a dû faire liées notamment aux travaux de la gare [16] et de la grande confusion dans les comptes des bailleurs réclamant des sommes partiellement indues.

La SNC Le Welcome sollicite le bénéfice de délais de paiement en cause d'appel en faisant valoir que son chiffre d'affaires s'est effondré avec la crise sanitaire et qu'elle a été touchée par les travaux de la gare [16] qui ont entraîné une baisse d'activité conséquente.

Elle ajoute avoir fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire puis d'un plan de continuation qui témoignerait de sa bonne foi et justifierait de lui accorder des délais de paiement.

Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant en substance que les difficultés financières invoquées ne seraient nullement passagères et que la SNC Le Welcome ne justifierait pas de capacités financières lui permettant de supporter un échéancier.

Elle souligne que la carence de la SNC Le Welcome dans le paiement des loyers aurait commencé dès la signature du bail le 26 juillet 2014 et que le Crédit du Nord lui a fermé une ligne de crédit d'un montant de 20.000 € de sorte que ses facultés bancaires se trouveraient encore diminuées, les consorts [D] et [Z] n'étant plus en mesure de supporter les défaillances financières répétées de leur locataire eu égard à leur situation personnelle et financière.

Au cas d'espèce, il est constant que par jugement du 25 juillet 2018, la SNC Le Welcome a bénéficié d'un plan de redressement prévoyant l'apurement de son passif sur une durée de 10 ans, dont la dette locative déclarée par Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] au mandataire judiciaire.

Il est tout aussi constant, à la lecture du rapport en date du 27 octobre 2021 et du courrier du 10 juin 2021 du commissaire à l'exécution du plan de la SNC Le Welcome que cette dernière respecte les dispositions de son plan et a réglé les dividendes échus du 25 juillet 2018 au 25 octobre 2021 d'un montant annuel de 17.390,57 €.

S'il résulte des développements précédents que la SNC Le Welcome a à l'évidence crée une dette locative nouvelle, postérieure au plan, la cour observe que cette dette nouvelle est née dans un contexte de pandémie mondiale ayant conduit à la mise en place de l'état d'urgence et à des mesures de fermeture des commerces et de confinement au cours des années 2020 et 2021 ainsi qu'à une baisse drastique au cours de cette période du tourisme, qui ont nécessairement impacté les ratios d'activité de la SNC Le Welcome.

Néanmoins, en l'état du décompte produit, il apparaît que même à l'issue de ces mesures d'exception et alors que le montant du loyer indexé s'élève à la somme de 12.205,66 € par trimestre (soit 4.068,55 € par mois), la SNC Le Welcome ne verse aux bailleurs que des sommes bien inférieures, comprises entre 500 et 1.487,33 € par mois, et dispose de capacités d'autofinancement qui s'élevaient à 11.190 € par an en 2019, à supposer qu'elles soient encore au même niveau, ne lui permettant pas d'apurer sur 24 mois, une dette locative totale de 157.460 € (346,21 € + 157.114,02 €).

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a octroyé à la SNC Le Welcome des délais de paiement et de la débouter de sa demande à ce titre.

5. Sur la demande de remise sous astreinte de quittances

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a ordonné aux bailleurs de remettre à la SNC Le Welcome des quittances valables pour la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014 mentionnant la TVA perçue et ce, sans astreinte, après avoir rappelé que si la preneuse dispose d'avis d'échéance, certains de ces avis précisent expressément qu'ils ne valent pas quittance.

La SNC Le Welcome sollicite en cause d'appel que soit ordonné à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] la remise des quittances de loyers relatifs aux loyers payés par la SNC Le Welcome à compter du 1er avril 2010 jusqu'au 30 septembre 2014, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter des conclusions, avec modification des charges.

Au soutien de sa demande, la SNC Le Welcome argue principalement que les consorts [Z] ne lui auraient pas remis les quittances de loyers du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014 de sorte qu'elle n'a pu justifier de la récupération de sa TVA.

Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] s'opposent à cette demande, l'estimant sans objet, aux motifs notamment que les loyers visés par la demande ont fait l'objet d'un rappel échelonné sur 12 échéances trimestrielles à compter du 1er octobre 2014 et que la SNC Le Welcome dispose d'ores et déjà de l'intégralité des justificatifs demandés, mentionnant les règlements encaissés et la TVA.

Au cas d'espèce, il n'est justifié par aucune pièce par Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] de l'établissement et l'envoi à la SNC Le Welcome de quittances de loyers pour la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014, dont le règlement intégral échelonné par la SNC Le Welcome à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 1er octobre 2017, n'est pas contesté.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné aux bailleurs d'établir lesdites quittances.

Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] persistant toutefois en cause d'appel à ne pas les établir au bénéfice de la locataire, il convient dès lors, afin de s'assurer de l'effectivité de la décision, d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas assorti sa décision d'une astreinte et d'ordonner la remise desdites quittances pour les loyers du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014 dans un délai d'un mois à compter du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard, ce pendant un délai de 6 mois.

6. Sur les demandes accessoires

La SNC Le Welcome succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge, qui a débouté les bailleurs de leur demande tendant à inclure dans les dépens à la charge de la preneuse le coût du commandement de payer du 13 juin 2016.

Les parties seront en revanche déboutées de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 23 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 16/12409 sur le montant de la dette locative du 08 décembre 2016 au 31 mars 2019, sur l'octroi de délais de paiement et la remise sous astreinte de quittances de loyers ;

Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SNC Le Welcome à verser à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] la somme de 346,21 € au titre des loyers dus entre le 08 décembre 2016 et le 31 mars 2019 ;

Déboute la SNC Le Welcome de sa demande de délais de paiement ;

Ordonne à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] de remettre à la SNC Le Welcome les quittances de loyers relatifs aux loyers payés par la SNC Le Welcome du 1er avril 2010 au 30 septembre 2014, dans un délai d'un mois à compter du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard, ce pendant un délai de 6 mois ;

Y ajoutant,

Condamne la SNC Le Welcome à verser à Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] la somme de 157.114,02 € au titre des loyers, TVA, taxes foncières et compléments de dépôts de garantie dus du 1er avril 2019 au 24 novembre 2023 inclus ;

Déboute la SNC Le Welcome de ses demandes en remboursement de charges à l'encontre de Mme [K] [Z], Mme [U] [Z], M. [T] [D] et M. [M] [D] ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC Le Welcome aux entiers dépens d'appel ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.