CA Pau, 1re ch., 28 mai 2024, n° 22/01882

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 mars 2017, Mme [O] [D] a conclu un contrat de négociateur non salarié (agent commercial) avec la société Febus Immobilier.

Par un courrier recommandé du 22 novembre 2017, Mme [D] a manifesté le souhait de quitter l'agence immobilière et sollicité le paiement de trois commissions auprès de la société.

Le 19 avril 2018, Mme [D] a adressé une mise en demeure à la société Febus Immobilier afin d'obtenir le paiement de la somme de 5 294,53 euros correspondant aux commissions précédemment sollicitées.

Par acte du 29 janvier 2019, Mme [D] a assigné la société Febus Immobilier devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d'obtenir l'engagement de sa responsabilité contractuelle.

Suivant jugement contradictoire du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pau a :

- Condamné Mme [O] [D] à payer à la société Febus Immobilier la somme de 15 305,47 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la date de la présente décision ;

- Condamné Mme [O] [D] à payer à la société Febus Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [O] [D] aux entiers dépens ;

- Rejeté toute demande autre ou plus ample formée par les parties ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Sur les demandes de versement de la commission [H]/GUEGEN, le tribunal a retenu en premier lieu que la société Febus Immobilier reconnaissait avoir régulièrement donné son accord pour entreprendre les travaux afférents aux WC d'un montant de 734,80 euros, puis dans un second temps que Mme [D] ne parvenait pas à démontrer qu'elle avait reçu un mandat de la société Febus Immobilier justifiant les travaux d'entretien du jardin alors que le contrat du 29 mars 2017 ne lui permettait pas de pouvoir engager de tels frais. En conséquence, la société Febus Immobilier a été condamnée au paiement de la somme de 734,80 euros.

S'agissant de la commission [P]/[J], Mme [D] a produit une facture d'un montant de 1 453,08 euros, montant qui n'est pas contesté par la société Febus Immobilier qui a été condamnée au paiement de cette somme.

S'agissant de la commission [Y]/[E], en application de l'article 8-2 du contrat établi le 29 mars 2017, le tribunal a relevé que Mme [D] avait soumis à l'acquéreur de visiter le bien, mais qu'elle avait également établi et signé le mandat de vente semi-exclusif qui a permis la vente de la maison. Cette vente étant intervenue le 20 février 2018, soit moins de 6 mois après la rupture du contrat litigieux, le tribunal a considéré que la transaction avait ouvert droit à une commission au profit de Mme [D].

Sur la diminution sans autorisation préalable du prix de vente, la société Febus Immobilier n'a pas rapporté la preuve permettant d'établir que la diminution de la commission était le fait de Mme [D]. En revanche, celle-ci a produit une facture établissant le montant de sa commission à hauteur de 2 506,65 euros, montant qui n'est pas contesté par la société Febus Immobilier, de sorte qu'elle a été condamnée au paiement de cette somme.

S'agissant de la commission [R]-[A]/[V], le premier juge a estimé que la vente était postérieure à la période au cours de laquelle elle pouvait prétendre à une rémunération. En effet, Mme [D] a présenté sa démission le 22 novembre 2017 alors que la vente n'a été conclue que le 25 mai 2018, soit 6 mois et 3 jours après.

Il a également été jugé que la société Febus Immobilier n'avait pas commis de résistance abusive par le non-paiement des commissions qui étaient dues à Mme [D] dès lors qu'elle pouvait légitimement s'interroger sur la possible violation par l'agent commercial de sa clause de non-concurrence et de son éventuelle condamnation à 20 000 €.

Sur la demande en paiement d'une indemnité compensatrice de préavis, Mme [D] n'est pas parvenue à prouver l'existence d'une faute grave imputable à la société Febus Immobilier.

De même, s'agissant de la demande en paiement d'une indemnité, la société Febus Immobilier n'a pas établi l'existence d'un préjudice subi qui ne saurait être déduit du seul non-respect du préavis.

Sur la validité de la clause de non-concurrence, le premier juge a, en application des articles 1103 du code civil et L. 134-14 du code de commerce, constaté la validité de l'interdiction de concurrence insérée à l'article 8-3 du contrat conclu entre la société Febus Immobilier et Mme [D] le 29 mars 2017.

À ce titre, il a été relevé l'interdiction pour l'agent commercial de prêter son concours, directement ou indirectement à des opérations de transactions immobilières dans le secteur d'[Localité 4] pour une durée de 12 mois à compter de la date de rupture du contrat au risque d'être redevable de la somme de 20 000 euros. Le tribunal a ainsi jugé que Mme [D], qui a conclu un contrat d'agent commercial avec la société BSK IMMOBILIER le 6 novembre 2017, ce contrat ayant pris effet le 1er mars 2018, soit moins de 12 mois après la rupture du contrat litigieux, a violé la clause de non-concurrence. Elle a ainsi été condamnée à verser à la société Febus Immobilier, la somme de 20 000 euros.

Par déclaration enregistrée au greffe le 5 juillet 2022, Mme [O] [D] a interjeté appel à l'encontre des dispositions du jugement rendu en ce qu'il a :

- Condamné Mme [O] [D] à payer à la société Febus Immobilier la somme de 15 305,47 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la date de la présente décision ;

- Condamné Mme [O] [D] à payer à la société Febus Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [O] [D] aux entiers dépens ;

- Rejeté toute demande autre ou plus ample formée par les parties ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par une ordonnance du 4 octobre 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Pau a rejeté la demande de radiation de l'appel formé le 5 juillet 2022 par Mme [O] [D], formulée par la SAS Febus Immobilier.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [O] [D], appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 1231-6 du code civil,

Vu les articles L. 134-11 et L. 134-13-2 du code de commerce,

Vu l'article 1231-5 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

- RECEVOIR Mme [D] en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit :

- CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 14 Juin 2022 en ce qu'il a :

- condamné la société Febus Immobilier à payer à Mme [D] la somme de 734,80 euros au titre de la retenue indûment opérée sur la commission de la vente [H]/[I] ;

- condamné la société Febus Immobilier à payer à Mme [D] la somme de 1 453,08 euros au titre de la commission de la vente [P]/[J] ;

- condamné la société Febus Immobilier à payer à Mme [D] la somme de 2 506,65 euros au titre de la commission de la vente [Y]/[E] ;

- débouté la société Febus Immobilier de sa demande de paiement d'une indemnité au titre de la non-exécution du préavis de Mme [D] ;

Pour le surplus, INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 14 Juin 2022 :

Statuant à nouveau :

Sur les commissions :

- DIRE ET JUGER que Mme [D] avait droit à commission pour les ventes :

- [H]/[I] ;

- [R] - [C]/[V].

- DIRE ET JUGER que la société Febus Immobilier n'a versé aucune des commissions dues pour ces 2 ventes à Mme [D], et ce malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées ;

- CONDAMNER par conséquent la société Febus Immobilier à payer à Mme [D] la somme totale de 1 605 euros au titre des commissions dues pour les 2 ventes susvisées, avec intérêts au taux légal à compter du 5 Mars 2018, date de la première mise en demeure adressée à la société Febus Immobilier ;

- ORDONNER la capitalisation des intérêts.

Sur la résistance abusive :

- DIRE ET JUGER que le non règlement de ces commissions à leur échéance à générer à Mme [D] un préjudice distinct de celui lié au simple retard de paiement, celle-ci se trouvant dans l'incapacité financière de faire face au règlement de ses loyers, cette dernière se trouvant contrainte de déménager ;

- CONDAMNER par conséquent la société Febus Immobilier à payer à Mme [D] la somme 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation des préjudices consécutifs à cette résistance abusive.

Sur l'indemnité compensatrice de préavis :

- DIRE ET JUGER que Mme [D] était dispensée de réaliser son préavis d'un mois eu égard à la faute grave commise par la société Febus Immobilier à son égard (non règlement des commissions dues) ;

- CONDAMNER la société Febus Immobilier à payer à Mme [D] une somme de 2 000 euros à titre d'indemnité compensatrice de préavis.

Sur la clause de non concurrence :

- DIRE ET JUGER que la société Febus Immobilier n'a pas mis en demeure Mme [D] d'avoir à s'exécuter avant de solliciter le bénéfice de la clause pénale insérée dans le contrat ;

- DEBOUTER la société Febus Immobilier de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont indûment formées contre Mme [D] ;

A défaut, REDUIRE à des plus justes proportions l'indemnité réclamée par la société Febus Immobilier à Mme [D] en violation de la clause de non concurrence.

En somme, DEBOUTER la société Febus Immobilier de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont indûment formées contre Mme [D].

En toute hypothèse :

- CONDAMNER la société Febus Immobilier au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société Febus Immobilier au paiement des entiers dépens en ceux compris les dépens de la présente instance et de première instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] fait valoir :

- que 5 compromis de vente avaient été signés avant que Madame [O] [D] ne rompe son contrat d'agent commercial, et ces 5 compromis ont donné lieu à ventes définitives, ouvrant droit à commission, or seule une commission a été versée,

- que la SASU Febus Immobilier n'a remis à Mme [D] aucun listing des affaires en cours contrairement aux stipulations du contrat d'agent commercial,

- que la SASU Febus Immobilier a fait preuve de résistance abusive dans le paiement des commissions, et ce refus n'est pas en lien avec la clause de non-concurrence, comme le démontre la chronologie,

- que cette résistance a placé Mme [D] dans une situation financière délicate, ne pouvant plus régler ses loyers, et la conduisant à déménager,

- que le manquement de la SASU Febus Immobilier dans le paiement des commissions ouvre droit à Mme [D] à une indemnité compensatrice de préavis calculée sur l'indemnité de cessation de mandat, c'est à dire « prorata temporis » les commissions des deux ou trois dernières années d'exécution du mandat,

- que la clause de non-concurrence dont se prévaut la SASU Febus Immobilier est nulle faute de prévoir une contrepartie financière,

- qu'en outre, elle est trop large et porte une atteinte excessive à la liberté de travail de Mme [D],

- que la seule signature d'un contrat d'agent commercial avec la société BSK ne suffit pas à prouver la violation de la clause, à défaut pour la SASU Febus Immobilier de démontrer que Mme [D] a prêté son concours, directement ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières sur le secteur d'[Localité 4] /[Localité 8] /[Localité 5],

- que le mandat de vente pour la maison évoquée par la SASU Febus Immobilier a été rentré par le réseau BSK IMMOBILIER le 23 mars 2019, soit plus de 12 mois après la rupture du contrat de travail de Mme [D], et donc à une date où la clause n'était plus applicable,

- que les captures d'écrans produites par la SASU Febus Immobilier sont également postérieures à l'expiration de la clause,

- que Mme [D] démontre n'avoir perçu aucun revenu pendant la période litigieuse, sauf pour une activité en boulangerie et en nettoyage,

- que, subsidiairement, il convient de modérer l'indemnité de non-concurrence, à titre de clause pénale,

- qu'il convient de rejeter la demande indemnitaire de la SASU Febus Immobilier au titre du préavis non exécuté, faute pour elle de démontrer une désorganisation de sa structure à cette occasion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la société SAS Febus Immobilier, intimée, demande à la cour de :

- DEBOUTER Mme [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

- REFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 14 juin 2022 en ce qu'il a débouté la société Febus Immobilier de ses demandes au titre de l'indemnisation du préjudice subi du fait du non-respect du délai de préavis par Mme [D].

Faisant droit à l'appel incident,

- CONDAMNER Mme [D] à payer à la société Febus Immobilier une indemnité de 2 500 euros en raison du non-respect du délai de préavis.

- CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 14 juin 2022 pour le surplus.

Par voie de conséquence,

- ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties.

- CONDAMNER Mme [D] à payer à la société Febus Immobilier la somme de 17 805,47 euros avec intérêt au taux légal capitalisés à compter du 14 juin 2022.

En tout état de cause,

- CONDAMNER Mme [D] à payer à la société Febus Immobilier une indemnité de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

- CONDAMNER Mme [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel.

La SASU Febus Immobilier fait valoir pour sa part :

- que certaines commissions réclamées ne sont pas dues,

- qu'il n'y a donc pas eu de résistance abusive de la SASU Febus Immobilier,

- que Mme [D] n'a pas respecté le préavis contractuel d'un mois, et est partie brutalement,

- qu'elle ne peut soutenir que son départ était lié au non paiement de commissions, car toutes celles qui étaient exigibles au jour de son départ étaient réglées,

- que Mme [D] a violé sa clause de non-concurrence en concluant un contrat d'agent commercial avec la société BSK dès le 6 novembre 2017, soit avant la rupture de son contrat avec la SASU Febus Immobilier,

- que la clause est valable même en l'absence de contrepartie financière, laquelle n'est obligatoire que pour les salariés,

- que cette clause est limitée dans le temps et dans l'espace,

- que Mme [D] était répertoriée dans le réseau de la société BSK pour le secteur d'[Localité 4], prohibé par la clause.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024.

MOTIFS :

Sur les commissions :

Le contrat de négociateur non-salarié conclu entre les parties stipule au profit de Mme [D] à l'article 7, que :

« Pour toute affaire réalisée pendant la durée du présent contrat grâce à son intervention, le mandataire a droit au pourcentage ci-après défini de l'honoraire net T.V.A incluse, qui aura été effectivement encaissé par le mandant :

Mandat simple :

10 % pour l'apport d'une affaire à vendre

5 % compromis de vente

5 % acte authentique

Mandat exclusif :

15 % pour l'apport d'une affaire à vendre

5 % compromis de vente

5 % acte authentique

15 % pour la partie acquéreur

L'encaissement des différents paliers ne pourra être effectif que lorsque l'affaire ira à son terme.

Concernant la mise à disposition des locaux et des outils y afférents un pourcentage sur la commission finale sera appliqué : montant de 6 %

Dans le cas où le mandataire ne serait pas soumis à la T.V.A, les pourcentages ci-dessus définis seront calculés sur l'honoraire net hors T.V.A qui aurait été effectivement encaissé par le mandant.

Ces pourcentages, qui sont cumulables, ne donneront droit à règlement qu'à la conclusion effective de l'affaire au sens de l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970, dès encaissement par le mandant de l'honoraire définitivement acquis et après déduction des éventuelles rétrocessions. Afin de règlement, le mandataire présentera une facture au mandant. Le mandataire ne pourra prétendre à aucune autre rémunération ».

L'article 8-2 dudit contrat prévoit que :

« Pour toute affaire réalisée après la cessation du présent contrat, quelque soit la raison de la rupture, le mandataire a droit à la commission définie à l'article précédent lorsque l'affaire est principalement due à son activité au cours du contrat et qu'elle est réalisée dans un délai de 6 mois à compter de la cessation du contrat.

A la date de fin de contrat, le mandant remet au mandataire un état donnant la liste des affaires en cours pour lesquelles le mandataire pourrait prétendre à commission en cas de réalisation.

Le droit à règlement n'interviendra qu'à la conclusion effective de l'opération au sens de l'article 6 de la loi du 02 janvier 1970, dès encaissement par le mandant de l'honoraire définitivement acquis et après déduction des éventuelles rétrocessions. Afin de règlement, le mandataire présentera une facture au mandant. Le mandataire ne pourra prétendre à aucune autre rémunération ».

En l'espèce, Mme [D] demande le paiement des commissions sur les ventes suivantes :

- [H] /[I] pour une somme de 1 334,80 € (600 € + 734,80 €), cette somme correspondant aux frais de jardinier et de plombier déduits de la commission réglée pour la vente, facture à l'appui ; la SASU Febus Immobilier demande la confirmation du jugement pour 734,80 €,

- [P] /[J] pour une somme de 1 453,08 €, facture en date du 14 Février 2018, mandat de vente, facture et attestation de Monsieur [P] à l'appui ; commission non discutée par les parties en appel,

- [Y] /[E] pour une somme de 2 506,65 €, facture en date du 5 Mars 2018 et détail de cette facture à l'appui ; commission non discutée par les parties en appel,

- [R] - [A] / [V] pour une somme de 1 005 € (15 % X 6 700 €), mandat de vente et attestation notariée à l'appui ; cette commission est discutée par les parties, dans la mesure où le premier juge a débouté Mme [D] de cette demande et la SASU Febus Immobilier sollicite la confirmation du débouté.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement sur la condamnation de la SASU Febus Immobilier à payer à Mme [D] les commissions [P] /[J] pour une somme de 1 453,08 € et [Y] /[E] pour une somme de 2 506,65 €.

S'agissant de la commission [H]/[I] demandée par Mme [D] pour une somme de 1 334,80 €, il y a lieu de relever que la vente a bien donné lieu à commission de la part de la SASU Febus Immobilier mais que la somme réclamée est une somme ayant été déduite du droit à commission par la SASU Febus Immobilier pour des frais liés à des travaux effectués sur le bien d'un autre dossier [Z]/[K] (remplacement d'un WC et entretien du jardin). La SASU Febus Immobilier a admis avoir donné son accord pour le remplacement du WC de sorte que le premier juge a condamné la SASU Febus Immobilier à payer à Mme [D] de manière justifiée la somme de 734,80 €. S'agissant du surplus, il s'agit d'une retenue pour des frais d'entretien de jardin, que Mme [D] a ordonné dans le cadre de la vente. Or, ainsi que l'a relevé le premier juge, les pièces produites ne permettent pas de démontrer que la SASU Febus Immobilier avait donné mandat à Mme [D] pour engager de tels frais, peu important la présence sur place du directeur de l'agence lorsque le jardinier est intervenu. Mme [D] a dépassé son mandat de sorte que ces frais lui sont imputables.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S'agissant de la commission [R] - [A]/[V] sollicitée par Mme [D] pour une somme de 1 005 €, le premier juge a relevé :

- que le mandat de vente est du 4 avril 2017,

- que Mme [D] a démissionné sans respect du préavis contractuel, le 22 novembre 2017,

- que la vente est intervenue le 25 mai 2018 soit 6 mois et 3 jours après la rupture du contrat de Mme [D].

C'est donc à juste titre que le jugement a retenu que Mme [D] n'avait pas droit à la commission sur cette vente puisque le contrat d'agent commercial prévoyait qu'elle disposait d'un droit à commission sur les ventes conclues dans un délai maximal de six mois après la cessation du contrat. Les considérations de Mme [D] sur son rôle actif dans la préparation de la vente et son intervention lors du compromis sont inopérantes.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [D] relative à cette commission.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive :

Mme [D] soutient que la SASU Febus Immobilier a fait preuve de résistance abusive en ne lui réglant pas l'intégralité des commissions ; or, il a été vu que certaines commissions réclamées n'étaient pas dues et Mme [D] échoue à mettre en évidence la mauvaise foi de la SASU Febus Immobilier.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur le préavis :

Il résulte du dernier alinéa de l'article L. 134-11 du code de commerce qu'il n'y a pas lieu à préavis lorsque le contrat prend fin en raison de la commission d'une faute grave par l'une ou l'autre des parties ou lors de la survenance d'un cas de force majeure.

L'article L. 134-13-2 du code de commerce précise que cette indemnité est due même lorsque l'agent commercial est à l'initiative de la rupture du contrat pour des faits imputables au mandant comme, par exemple, le non-paiement des commissions.

En l'espèce, Mme [D] soutient que la SASU Febus Immobilier a commis une faute grave en ne payant pas les commissions dues, de sorte qu'elle n'avait pas à respecter un préavis, mais avait droit pour sa part à l'indemnité compensatrice de préavis.

Il est produit le courrier de démission de Mme [D] par lequel elle rappelle à la SASU Febus Immobilier qu'elle reste lui devoir les commissions sur trois ventes, pour lesquelles elle indique qu'elle mettra à jour ses factures avant de revenir vers l'agence. Force est de constater qu'elle n'en fait pas le motif de la rupture et n'invoque aucune faute grave dans ce courrier.

En réponse, le responsable de l'agence immobilière a écrit à Mme [D] le 28 novembre 2017 qu'il n'était pas surpris de sa démission car il n'avait plus de ses nouvelles depuis plusieurs semaines. Il fait état d'erreurs dans les dossiers mais aucun litige n'est évoqué à ce stade sur les commissions.

Il a été jugé par le tribunal et par cette cour que quelques commissions restaient dues à Mme [D], néanmoins leur nombre et leur montant ne permet pas de retenir de la part de la SASU Febus Immobilier une faute grave justifiant la suppression du préavis et autorisant un départ immédiat, Mme [D] ne faisant pas du non-paiement de commissions la cause de sa démission à la date à laquelle elle l'a donnée.

Par conséquent, Mme [D] aurait dû respecter le préavis contractuel d'un mois. Le tribunal a rejeté à bon droit la demande de Mme [D] relative à l'indemnité de préavis.

De son côté, la SASU Febus Immobilier réclame le paiement par Mme [D] d'une indemnité de préavis. Or ce paiement par l'agent commercial est soumis à la démonstration, par l'agence immobilière, d'un préjudice subi par celle-ci à raison du départ précipité de son agent.

En effet, comme l'a relevé le premier juge, Mme [D] était en arrêt de travail lors de sa démission, aucune désorganisation de l'agence ne peut donc être retenue.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SASU Febus Immobilier de sa demande au titre du préavis.

Sur la clause de non-concurrence :

En application de l'article L. 134-14 du code de commerce, l'agent peut s'engager à ne pas exercer des représentations concurrentes à celles du mandant à l'expiration du contrat si les trois conditions cumulatives suivantes sont réunies :

- la clause doit être établie par écrit ;

- l'interdiction de concurrence ne s'applique qu'au secteur géographique, à la clientèle et au type de marchandises ayant fait l'objet du contrat ;

- sa durée est limitée à deux ans maximum après la cessation du contrat.

En l'espèce, la clause de non-concurrence stipulée à l'article 8-3 du contrat d'agent commercial prévoit que Mme [D] s'interdisait, à partir de la rupture du contrat «pendant une durée de 12 mois et dans le secteur suivant [Localité 4] / [Localité 8], [Localité 5], de prêter son concours, directement ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières. En cas de manquement à l'interdiction susvisée, le mandataire devra verser au mandant une somme de 20 000 € représentative de dommages-intérêts ».

Mme [D] estime que cette clause est nulle faute de prévoir une contrepartie financière, or, cette exigence applicable aux clauses de non-concurrence applicables aux salariés ne l'est pas dans le cadre d'un contrat d'agent commercial, auxquelles seules sont applicables les dispositions du code de commerce ne soumettant pas la validité de la clause de non-concurrence à l'existence d'une contrepartie financière (Cass. com., 10 févr. 2015, n° 13-25.667).

Par ailleurs, la clause est suffisamment limitée dans le temps et dans l'espace pour ne pas porter une atteinte disproportionnée à la liberté de travailler de Mme [D], contrairement à ce que soutient cette dernière.

En l'espèce, la SASU Febus Immobilier sollicite le paiement de la somme de 20 000€ au motif que Mme [D] aurait violé la clause de non-concurrence en concluant un contrat d'agent commercial avec la société BSK Immobilier le 6 novembre 2017 soit même avant de rompre son contrat, et exerçait une activité concurrente au service de cette société comme le montrerait le référencement internet.

Pour critiquer le jugement ayant retenu la violation de cette clause, Mme [D] rappelle que la clause de non-concurrence vise un secteur géographique précis ([Localité 4]/[Localité 8]/[Localité 5]) et que la SASU Febus Immobilier ne fait pas la démonstration d'une violation de la clause par la signature, par ses soins, de mandats ou de compromis de vente sur des biens de ce secteur.

Or, ainsi que l'a retenu le premier juge, la seule signature avec une agence immobilière concurrente d'un contrat d'agent commercial, alors que cette agence intervient sur le secteur géographique prohibé par la clause, et que le profil de Mme [D] sur le site de l'agence BSK la présente comme intervenant sur les secteurs '[Localité 4], [Localité 6], [Localité 7]' permet de considérer que Mme [D] a prêté son concours, directement ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières tel que le prévoit la clause de non-concurrence. Ce contrat implique non seulement la conclusion de mandats mais en amont, une activité de prospection.

La cour ajoute qu'il importe peu que Mme [D] n'ait obtenu son attestation de formation ALUR qu'en février 2018 puisque le contrat avec BSK est entré en vigueur durant la période de 12 mois après la rupture, visée par la clause. Le fait que Mme [D] n'ait pas tiré de revenus de sa collaboration avec BSK est également inopérant puisque la perception de revenus de l'activité concurrente n'est pas une condition d'application de la clause dont les prévisions sont beaucoup plus larges, peu important qu'en parallèle Mme [D] ait tiré des revenus d'une activité à temps partiel en boulangerie ou en tant qu'assistant ménager.

Il doit donc être retenu une violation de la clause de non-concurrence par Mme [D].

Conformément à l'article 1231-5 du code civil, la clause pénale prévue par la clause de non-concurrence peut être révisée par le juge si son montant apparaît manifestement excessif ou manifestement dérisoire (Cass. com., 27 sept. 2011, n° 07-10.113).

Cette clause pénale telle que prévue au contrat des parties, est applicable dès lors que la clause est violée sans obligation de mettre en demeure préalablement le contractant auteur de la violation d'avoir à cesser ses agissements.

Au demeurant nulle mise en demeure n'était possible en l'espèce dans la mesure où la SASU Febus Immobilier a découvert la violation de la clause de non concurrence en cours d'instance alors que la période de non-concurrence était déjà expirée de sorte qu'il n'y avait pas lieu de mettre en demeure Mme [D] d'avoir à cesser ses agissements.

Le montant de la pénalité de 20 000 € représente davantage que le total des sommes perçues par Mme [D] durant la relation contractuelle à raison de son activité d'agent commercial pour le compte de la SASU Febus Immobilier ; la cour estime donc que son montant est disproportionné et qu'il convient de la réduire à la somme de 10 000 € en tenant compte également de l'ampleur et de la durée modérées des agissements concurrentiels de Mme [D] sur la période considérée.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ce point et Mme [D] sera condamnée à payer à la SASU Febus Immobilier la somme de 10 000 € à titre de pénalité pour violation de la clause de non concurrence.

La SASU Febus Immobilier demande la compensation des sommes que les parties se doivent réciproquement, il y a donc lieu d'ordonner celle-ci.

La cour constate que Mme [D] reste devoir la somme de 5 305,47 € à la SASU Febus Immobilier après déduction de la somme de 4 694,53 € dont elle était créditrice au titre des commissions.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 14 juin 2022 comme le demande la SASU Febus Immobilier, outre capitalisation.

Sur le surplus des demandes :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

L'appel de Mme [D] étant partiellement fondé, la SASU Febus Immobilier sera condamnée à en supporter les dépens.

L'équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la présente cour.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la SASU Febus Immobilier à payer à Mme [O] [D] les sommes suivantes :

- 734,80 € au titre de la commission sur la vente [H]/[I],

- 1 453,08 € au titre de la commission sur la vente [P]/[J],

- 2 506,65 € au titre de la commission sur la vente [Y] /[E],

soit une somme totale de 4 694,53 €,

Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [O] [D] de sa demande en paiement au titre de la commission [R] - [A]/[V], de sa demande d'indemnité de préavis, et de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la SASU Febus Immobilier de sa demande indemnitaire au titre du préavis non-exécuté, et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles,

L'infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [D] à payer à la SASU Febus Immobilier la somme de 10 000 € à titre de pénalité pour violation de la clause de non-concurrence,

Dit qu'après compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, Mme [O] [D] reste devoir à la SASU Febus Immobilier la somme de 5 305,47 €,

En conséquence,

Condamne Mme [O] [D] à payer à la SASU Febus Immobilier la somme de 5 305,47 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus par année entière conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et ce à compter du 14 juin 2022,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SASU Febus Immobilier aux dépens d'appel.