CA Toulouse, 3e ch., 23 mai 2024, n° 23/02889

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. FERREIRA, présidente et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par acte authentique du 28 juin 2000, M. [I] [U], M. [V] [J] et Mme [Z] [J] épouse [T], ont donné à bail commercial à M. [E] [W] et Mme [Z] [F] épouse [W] des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée avec un appartement à l'étage, dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte du 25 novembre 2002, les époux [W] ont cédé leur fonds de commerce à la SARL Les Glières qui l'a revendu à la SARL Pring selon acte authentique du 18 avril 2007.

M. [I] [U] est décédé le 15 septembre 2021.

Par acte du 8 décembre 2022, Mme [A] [J]-[U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S], coïndivisaires dans l'indivision [U]-[J], ont donné congé avec offre de renouvellement de bail commercial à la SARL Pring, portant le loyer mensuel des locaux commerciaux à 2300 € et celui de l'appartement situé à l'étage à 950 €.

Par acte du 18 janvier 2023, Mme [A] [J]-[U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] ont adressé à la SARL Pring un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 66'039,74 €.

Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal de commerce de Toulouse a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL Pring et désigné la Selarl Benoît comme mandataire judiciaire.

PROCEDURE

Par acte du 6 mars 2023, Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] ont fait assigner la SARL Pring devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir :

- constater la résiliation de plein droit du bail commercial,

- prononcer l'évacuation et à défaut l'expulsion de la locataire,

- condamner par provision la locataire au paiement de la somme de 66.058,59 €, au titre des arriérés de loyers de mars 2018 à février 2023 inclus,

- fixer une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire du 29 juin 2023, le juge des référés a :

- déclaré recevable l'action de Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S],

- constaté la résiliation du bail liant Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] et la SARL Pring, avec effet au 19 février 2023,

- condamné la SARL Pring à payer par provision à Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] la somme de 62.704,73 € à valoir sur les arrérages de loyers arrêtés au mois de février 2023 inclus,

- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

- accordé à la SARL Pring un délai pour se libérer de sa dette en principal, moyennant le versement, en sus du loyer courant, de 23 mensualités de 2.612,70 € et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision,

- dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les dépens et autres frais s'il y a lieu,

- dit qu'en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives ou des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] de poursuivre l'expulsion de la SARL Pring, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

- précisé qu'en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué,

- condamné la SARL Pring à titre provisionnel, en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, à payer à Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] à compter du 19.02.2023 une indemnité d'occupation de 2.969,68 € HT et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné la SARL Pring à payer à Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Pring aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d'état des inscriptions au greffe, ainsi que les frais de dénonce au créancier inscrit.

Par déclaration du 3 août 2023, la SARL Pring a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.

Par acte du 3 octobre 2023, Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] sont appelés en intervention forcée Maître [L] [B] de la SELARL Benoît & Associés.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Pring et la SARL Benoit & Associés, es qualités de mandataire judiciaire de la SARL Pring, dans leurs dernières conclusions du 22 mars 2024 demandent à la cour, au visa de l'article 956 du code de de procédure civile, des articles 606 du code et 1104 du code civil, des articles L145-15 et L145-39 du code de commerce, de :

- déclarer recevable et bien-fondée la SARL Pring en son appel de l'ordonnance de référé rendu le 29 juin 2023 par le tribunal de judiciaire de Toulouse,

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance frappée d'appel en toutes ses dispositions,

Et statuant a nouveau,

- débouter Mmes [A] [J] [U], [N] [Y] veuve [U], [D] [U] et [K] [U] épouse [S] de l'ensemble de leurs demandes en raison des contestations sérieuses soulevées par la société Pring,

- juger que la SARL Pring se prévaut de contestations sérieuses ne permettant pas de caractériser la créance dont Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] se prévalent,

- juger ces dernières mal fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du bail,

- condamner Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] au paiement d'une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.

Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] dans leurs dernières conclusions du 26 mars 2024 demandent à la cour, au visa des articles 1383 à 1383-2 du code civil, des articles 561 et suivants du code de procédure civile, de :

- débouter la SARL Pring de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- juger que la SARL Pring a reconnu dans ses conclusions de première instance l'application au bénéfice de son bailleur de la prescription quinquennale relative à l'indexation des loyers, et son obligation au paiement des loyers arréragés en résultant.

- juger qu'une telle reconnaissance constitue un aveu judiciaire opposable à la SARL Pring,

En toute hypothese,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé de monsieur le president du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 29 juin 2023,

- fixer la créance de Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] agissant toutes en qualité de coindivisaires à l'indivision [U]-[J] au redressement judiciaire de la SARL Pring à titre privilégié et à hauteur de la somme de 73.005,31€, outre indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2023, à hauteur de la somme mensuelle de 2969,68 €, après avoir rappelé en tant que de besoin qu'une telle indemnité constitue une créance relevant des dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce,

- juger que la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire est acquise depuis le 22 août 2023, la SARL Pring n'ayant pas réglé la première mensualité d'arriérés ordonnée par monsieur le president du tribunal judiciaire de Toulouse dans son ordonnance de référé du 29 juin 2023, dans le mois suivant la signification du jugement intervenue le 21 juillet 2023,

- condamner la SARL Pring au paiement d'une somme de 5000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

- juger que ces sommes seront également admises à titre privilégié au redressement judiciaire de la SARL Pring.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les appelantes font valoir que:

' la situation résultant de l'ordonnance déférée a placé la locataire dans une situation de cessation de paiement imposant l'ouverture de redressement judiciaire,

' aucun aveu judiciaire ne peut leur être opposé,

' l'absence d'application de la clause d'indexation par M.[I] [U] était parfaitement intentionnelle puisqu'il a toujours remis des quittances à la locataire et résultait du préjudice de jouissance subi par elle en raison de l'état catastrophique du local en l'absence de réalisation des grosses réparations de l'immeuble incombant au bailleur (défaut d'étanchéité de la toiture,infiltrations d'eau dans les murs),

' la demande en paiement est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-9 du code de commerce

' les consorts [U] ont adressé de mauvaise foi le commandement de payer à la locataire,

' l'acte de cessiondu fonds de commerce fait état d'un bail à usage mixte commercial et d'habitation imposant le respect de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution qui impose un délai de deux mois à l'occupant pour quitter les lieux.

Les consorts [U] opposent que :

' la locataire n'a pas donné suite au commandement qui lui a été adressé ni respecté les délais de paiement qui ont été accordés par le premier juge,

' la locataire par conclusions notifiées devant le premier juge a expressément reconnu le principe de l'application de la prescription quinquennale pour proposer au titre de l'apurement de sa dette au 31 mars 2023 la somme de 42'210,20 €, ce qui est constitutif d'un aveu judiciaire de ce qu'elle était redevable de sommes

' les désordres dont se plaint la locataire sont apparus courant 2021 suite à des travaux effectués par une société d'étanchéité au quatrième trimestre 2020, que le motif de mauvais état des lieux justifiant selon la locataire l'absence de réévaluation du loyer n'est donc pas justifié,

' la renonciation à l'application d'une clause d'indexation n'est pas justifiée,

' la locataire fait une interprétation erronée de l'article L 145-9 du code de commerce,

' le bail est est parfaitement qualifié de commercial dans l'acte notarié.

SUR CE:

Les bailleresses ne précisent pas sur quel texte elles fondent leur saisine du juge des référés.

Cependant, la cour observe que les titres de leurs conclusions évoquent pour les contredire les «contestations sérieuses» invoquées par leurs adversaires.

Or, l'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire les mesures qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite même en cas de contestation sérieuse. Il convient donc de déduire de la formulation de leurs conclusions qu'elles fondent leurs demandes sur l'article 834 du code de procédure civile qui dispose : «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».

Il convient de rechercher si les demandes en constat de la résiliation du bail et paiement d'une somme provisionnelle s'opposent à une contestation sérieuse.

- sur l'aveu judiciaire :

Aux termes des dispositions de l'article 1383 du Code civil, l'aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

Il exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

En l'espèce, pour soutenir l'existence d'un aveu de la part de leur adversaire, les intimées invoquent les conclusions n°2 de la SARL Pring devant le premier juge par lesquelles elle a expressément reconnu le principe de l'application de la prescription quinquennale pour proposer la somme de 42'210,20 € au titre de l'apurement de sa dette au 31 mars 2023.

Cependant, la locataire n'a développé son argumentaire au titre de l'application de la prescription que subsidiairement après avoir sollicité au principal le rejet des demandes des bailleresses.

De plus, l'argumentaire de la SARL Pring portait sur une appréciation juridique , en l'espèce l'application de la prescription et non sur un fait. Dès lors, aucun aveu ne peut être retenu.

En conséquence, ce moyen doit être rejeté.

- sur les demandes en constat de la résiliation du bail et condamnation à une provision:

Il résulte des termes de l'article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce que': «'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.».

En l'espèce, le bail liant les parties prévoit une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement resté infructueux, en cas de non-paiement d'un seul terme du loyer.

Le commandement de payer qui a été délivré à la SARL Pring le 18 janvier 2023 reprenait les dispositions visées du code de commerce ainsi que la clause du contrat relative à la résolution du bail.

La preuve du paiement des loyers dans le mois de l'acte incombait à la locataire débitrice des obligations du bail.

A défaut pour la Sarl Pring de rapporter la preuve de la justification du paiement total de la somme réclamée dans le délai prescrit, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets sauf à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse.

Le bail objet du litige prévoyait une clause de révision du loyer précisant l'indice de base et l'automaticité de l'application de cette révision annuelle. Cette clause n'a jamais été appliquée par M. [I] [U], dont il n'est pas contesté que même si le bail mentionne deux autres bailleurs, lui seul procédait à la gestion du bien.

Or, l'absence d'exercice d'un droit est insuffisante à caractériser sa renonciation qui nécessite la démonstration d'actes positifs manifestant la volonté non équivoque d'y renoncer. Dès lors, la renonciation au jeu de la clause d'indexation ne peut résulter du fait qu'elle n'a pas été appliquée.

Au surplus, il existait selon le bail deux autres bailleurs ( M. [V] [J] et Mme [Z] [J]) dont la renonciation à l'application de la clause d'indexation n'est pas démontrée puisque la SARL Pring fait uniquement référence à M. [I] [U].

Enfin, la production de photographies datées du 6 septembre 2023 et du 11 juillet d'une année indéterminable qui ne permettent pas l'identification des lieux ni d'évaluer l'importance des désordres allégués est insuffisante à démontrer avec l'évidence nécessaire en référé que les lieux étaient depuis 15 ans un état de particulier délabrement justifiant qu'il soit renoncé à la réévaluation du loyer. Il en est de même des désordres constatés dans le cadre de l'expertise amiable diligentée à la demande de la locataire le 1er août 2023 qui n'évoque aucune ancienneté des désordres relatifs notamment à l'étanchéité des terrasses.

Le moyen tiré de la renonciation des bailleurs à l'exercice de la clause discutée doit donc être rejeté.

Le bail prévoit les modalités de révision du loyer de la manière suivante :

« REVISION DU LOYER

Le bailleur et le locataire conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, ce qui suit, savoir :

' que le bail ci-dessus fixé ne subira aucune variation pour la première année du bail,

' et qu'ensuite, conformément à l'article 28 du décret du 30 septembre 1953, le loyer de base sera ajusté chaque année, à la date anniversaire de prise d'effet du bail, en fonction de la variation en plus ou en moins, depuis l'origine du bail, de l'indice du coût de la construction publiée trimestriellement par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE).

Pour l'application de la présente clause d'échelle mobile, il est précisé que l'indice de base sera le dernier indice connu à ce jour, soit celui du quatrième trimestre 1999, étant de 1065. ».

La locataire invoque les dispositions de l'article L 145-39 du code de commerce ce à quoi les bailleresses opposent que cet article ne peut recevoir application s'agissant d'une simple clause d'indexation automatique.

Ce texte dispose: « En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.».

La clause évoque parfaitement l'application d'une clause d'échelle mobile et il n'est pas de la compétence du juge des référés d'interpréter cette clause.

Ce texte d'ordre public, qui a pour finalité de protéger le locataire contre une hausse brutale du loyer, prend en considération le loyer effectivement acquitté l'année précédant la variation.

En l'espèce, les locataires acquittaient un loyer de 1676,94 € par mois jusqu'à la demande d'indexation des indivisaires qui ont sollicité qu'en application de la clause de révision le loyer soit fixé à 2590,20 € pour l'année 2017 soit une augmentation nettement supérieure à 10 % du loyer effectivement acquitté au cours de l'année précédente qui aurait conduit à fixer le loyer à 1844,63 €.

Le calcul effectué par les indivisaires a d'ailleurs eu pour effet que le commandement visant la clause résolutoire réclamait à la locataire le paiement de la somme de 66'039,74 € en un mois alors qu'elle versait 20'123,28 € par an.

Le commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette. Cependant, en l'espèce seul le juge du fond peut opérer le lissage résultant de l'application de la clause d'échelle mobile conformément à l'article L 145-39 du code de commerce .

Dès lors, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'application de la clause résolutoire.

De même, et pour les mêmes raisons, il ne peut être fait droit à la demande réclamée à titre de provision.

L'équité commande d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a fait droit à la demande des bailleresses au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande de la SARL Pring à ce titre à hauteur de 3000 €.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau :

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S],

Condamne Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] aux dépens de première instance et d'appel,

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [A] [J] [U], Mme [N] [Y] veuve [U], Mme [D] [U] et Mme [K] [U] épouse [S] à verser 3000 €.