CA Colmar, 1re ch. A, 22 mai 2024, n° 22/03421

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation délivrée le 8 août 2018, par laquelle la SARL Mikonos a fait citer Mme [M] [B], épouse [S], MM. [Z] [S], [C] [S] et [A] [S], devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, devenu le 1er janvier 2020, par application de l'article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application n° 2019-965 et 2019-966 du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Strasbourg (instance n° RG 18/5554),

Vu l'assignation délivrée le 19 janvier 2021, par laquelle la SARL Mikonos a fait citer la SCI Dominicains devant le tribunal judiciaire de Strasbourg (n° RG 21/418),

Vu l'assignation délivrée le même jour, dans l'instance n° RG 21/424 concernant les mêmes parties,

Vu les assignations délivrées le 20 janvier 2021 par la SARL Mikonos à la SCI Aguedu et enregistrées sous les n° RG 21/535 et 21/737,

Vu la jonction des instances sous le n° 18/5554,

Vu le jugement rendu le 6 juillet 2022, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit :

'CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 janvier 1990 entre la S.A.R.L. MIKONOS et Madame [T] [U] épouse [B] et Madame [M] [B], concernant le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 juin 2018 ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à la SARL MIKONOS, sise [Adresse 4], de libérer le local et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [B] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4], à payer à Madame [M] [B] épouse [S] et à Monsieur [Z] [S] la somme de 82 446,29 € (quatre-vingt-deux-mille quatre-cent-quarante-six euros et vingt-neuf centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018, au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 30 juin 2018 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4], à payer à Madame [M] [B] épouse [S] et à Monsieur [Z] [S] une indemnité mensuelle d'occupation de 2 153 € (deux-mille-cent-cinquante-trois euros), à compter du 1er juillet 2018 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4], à payer aux consorts [M] [B] épouse [S], [Z] [S] et [A] [S] une somme de 3 000 € (trois-mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4], à une amende civile d'un montant de 5 000 € (cinq-mille euros) ;

DEBOUTE la S.A.RL. MIKONOS, sise [Adresse 4], de sa demande d'annulation du commandement de payer délivré le 30 mai 2018 ;

DEBOUTE la S.A.RL. MIKONOS, sise [Adresse 4], de sa demande d'annulation de l'acte de vente du 13/10/1959, de l'acte de transcription du 20/04/2004, de l'acte de donation du 11/08/2008, des actes de donation du 20/08/2004 et du 1 1/04/2007 ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] de sa demande de radiation et de liquidation de la S.C.I. DOMINICAINS et de la S.C.I. AGUEDU ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] de sa demande tendant à voir constater qu'elle a acquis l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] par usucapion et à voir inscrire ses droits de propriété sur l'immeuble au Livre foncier ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] de sa demande en restitution de la somme de 1 500 000 [sic] ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] de sa demande de condamnations des époux [S] co-gérants de la S.C.I. AGEDU et des deux associés [S] à consigner la somme de 20 000 000 d'euros ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] à payer aux consorts [M] [B] épouse [S], [Z] [S] et [A] [S] la somme de 6 000 € (six-mille) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MIKONOS, sise [Adresse 4] aux dépens de la procédure ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes pour le surplus ;

ORDONNE l'exécution provisoire.'

Vu la déclaration d'appel formée par Me [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la Acropolis SARL Mikonos, et M. [D] [J], contre ce jugement et déposée le 5 septembre 2022,

Vu la constitution d'intimés de M. [Z] [S], Mme [M] [B] épouse [S], M. [C] [S] et M. [A] [S] en date du 6 octobre 2022,

Vu la constitution d'intimées de la SCI Aguedu et de la SCI Dominicains en date du 17 octobre 2022,

Vu les dernières conclusions en date du 24 avril 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles Me [X], ès qualités de 'mandataire Judiciaire et liquidateur d'ACROPOLIS SARL MIKONOS et de son gérant Monsieur [D] [J]' demandent à la cour de :

'DECLARER les conclusions des appelants recevables et bien fondées.

Par voie de conséquence :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg en date du 06 juillet 2022 (N° RG 18/05554) en ce qu'il a :

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 janvier 1990 concernant le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 30 juin 2018 ;

- Ordonné à la Sarl MIKONOS de libérer le local et de restituer les clés dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- Condamné la Sarl MIKONOS au paiement d'une somme de 82.446,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018, au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2018 ;

- Condamné la Sarl MIKONOS à payer à Madame [M] [B] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] une indemnité d'occupation de 2.153 € à compter du 1er juillet 2018 ;

- Condamné la Sarl MIKONOS à payer aux consorts [M] [B] épouse [S], [Z] [S] et [A] [S] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- Condamné la Sarl MIKONOS à une amende civile d'un montant de 5.000 € ;

Et statuant à nouveau :

CONSTATER qu'en vertu du contrat de cession du fonds de commerce du 28 avril 1983, le bail liant les parties était celui du 1er janvier 1980 moyennant un loyer fixé contractuellement au 1er janvier 1983 à 7.000 francs soit 1.067,14 € y compris l'appartement.

CONSTATER dès lors que tous les montants réclamés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant donné lieu au jugement du 06 juillet 2022 sont infondés.

CONSTATER que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 janvier 1990 entre la société MIKONOS et Madame [M] [B] épouse [S] n'a pas pu prendre effet.

CONSTATER en conséquence que la société MIKONOS n'a pas à libérer les lieux.

INFIRMER la décision de condamnation aux arriérés arrêtés au 30 juin 2018 à hauteur de 82.446,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018.

INFIRMER la décision fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 2.153 €.

CONSTATER à défaut de justificatifs des charges et de l'indexation des loyers qu'aucune créance ne peut être invoquée par les bailleurs à l'égard du preneur concernant les locaux loués [Adresse 4] à [Localité 8].

INFIRMER la décision en ce qu'elle a condamné la Sarl MIKONOS au paiement d'une amende civile de 5.000 €

CONDAMNER solidairement les intimés au paiement d'une somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du CPC.

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris les frais et dépens de la procédure de première instance'

et ce, en invoquant, notamment :

- la renonciation des bailleurs à l'indexation dans le contrat de cession de fonds,

- l'absence de justification des charges récupérables, à défaut de justificatifs dûment acquittés par les bailleurs,

- le mal fondé, en conséquence, des montants figurant au commandement de payer visant la clause résolutoire ayant abouti au jugement entrepris,

- à titre subsidiaire, un nouveau bail imposé le 3 janvier 1990 au locataire commerçant, mais ne prévoyant pas l'indexation pratiquée par la suite, et l'application de la TVA, et stipulant une réduction de loyer en cas de résiliation partielle concernant l'appartement, sans suite donnée alors que la locataire aurait renoncé à l'appartement,

- le rejet des précédentes demandes de la bailleresse concernant les charges, à défaut de justification et deux précédents commandements de payer annulés,

- sa renonciation à la demande d'usucapion,

- l'absence de justification de la clause résolutoire, à défaut de décompte de charges précis et justifié, et de preuve sur laquelle les intimés fonderaient l'indexation de leur loyer, de sorte que les mêmes clauses produisent les mêmes effets que concernant le précédent commandement de payer,

- le paiement régulier par la société Mikonos de montants de loyers et charges appelés par les bailleurs, qui n'étaient pas fondés.

Vu les dernières conclusions en date du 21 décembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles M. [D] [J] demande à la cour de :

'DECLARER les demandes et conclusions de l'appelant recevable et bien fondées.

Par voie de conséquence :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg en date du 06 juillet 2022 (N° RG 18/05554) en ce qu'il a :

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 janvier 1990 concernant le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 30 juin 2018 ;

- Ordonné à la Sarl MIKONOS de libérer le local et de restituer les clés dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- Condamné la Sarl MIKONOS au paiement d'une somme de 82.446,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018, au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2018 ;

- Condamné la Sarl MIKONOS à payer à Madame [M] [B] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] une indemnité d'occupation de 2.153 € à compter du 1er juillet 2018 ;

- Condamné la Sarl MIKONOS à payer aux consorts [M] [B] épouse [S], [Z] [S] et [A] [S] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- Condamné la Sarl MIKONOS à une amende civile d'un montant de 5.000 € ;

- Débouté la SARL MIKONOS de toutes ses fins et conclusions

Avant dire droit :

Enjoindre les intimés de :

PRESENTER le régime fiscal de la SCI Dominicains RCS 307 360 936 avec siège social au [Adresse 4]

PRESENTER le régime fiscal de la SCI Aguedu RCS 442 147 484 avec siège sociale [Adresse 3]

Et statuant à nouveau :

CONSTATER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 mai 2018 dès lors que les signataires de cet acte ne seraient pas les bailleurs.

CONSTATER que la désignation des locaux au bail acquis en 1983 au nom 'Aux Bons Amis' par la société Mykonos ne sont pas identifiés dans cet immeuble désigné par le cadastre section 40 n°[Cadastre 1] sis au [Adresse 4] à défaut du propriétaire de publier l'esquisse d'étages (annexe 425/1935 n°14)

CONSTATER que le bâtiment existe avant l'inscription de l'immeuble indivis de 481m² sol au folio 2714 du livre foncier le 22 mars 1935, car le fonds du restaurant 'Aux Bons Amis' a été transféré le 28 février 1935 selon l'Arrêté préfectoral

CONSTATER la nullité de l'acte de vente de la moitié des droits de l'immeuble au profit des époux [E] [B] réalisé en 1959, à défaut de publier l'esquisse d'étages (annexe 401/1960 n°17)

CONSTATER la nullité de l'acte de donation de l'immeuble à Mlle [M] [B] 1979 (annexe 466/1980 pièce n°20)

CONSTATER la nullité de l'acte de transcription de l'immeuble aux époux [S] réalisé par Me [O] en 20 août 2004 à défaut de publier l'esquisse d'étages (annexe 004765/2004 n°19)

CONSTATER la nullité de l'acte de donation du 11 août 2008 réalisé par Me [V] (annexe 2008/012794 n° 5)

CONSTATER que la société Lazare [B] parue au DNA le 14/06/1926 et plusieurs fois modifiée en Sarl en 1951, et en SNC en 1963 selon publication a été radié pour disparitions des fonds en 1967 selon l'extrait Kbis

CONSTATER que 150 parts des 1 200 de la société Lazare [B] liquidée en 1967, sont transmis le 19/08/1988 sous rep.73.198 à Mme [M] [B] épouse [S], gérante de la SCI Dominicains

CONSTATER que les parts sociales de la SCI Dominicains sont transféré aux associés de la SCI Aguedu. constitué le 22 avril 2002

CONSTATER que les consorts [S] ne justifié la prescription acquisitive de 30 ans à la date du 30 mai 2018, lors du commandement de payer.

EN CONSEQUENCE,

PRONONCER la nullité du commandement de payer du 30 mai 2018 car les signataires de cet acte, ne seraient pas les bailleurs.

PRONONCER la nullité de l'acte de vente du 13/10/1959 aux époux [E] [B] de la moitié de droits sur l'immeuble à défaut de publier l'esquisse d'étages

PRONONCER la nullité de l'acte de donation de l'immeuble à Mlle [M] [B] en 1980.

PRONONCER la nullité de l'acte de transcription de l'immeuble aux époux [S] le 20/04/2004 Annexe 004765/2004, car il ne justifie pas la construction ;

PRONONCER la nullité de l'acte de donation réalisé le 11/08/2008 par Me [V], notaire de [Localité 7] de la nue-propriété des ¿ des biens immobiliers à chacun pour la moitié aux deux fils [S] Annexe 2008/012794.

PRONONCER la radiation et la liquidation de la SCI Dominicains RCS 307 360 396 constituée en 1958 par la société Lazare [B] et immatriculée que le 18/03/2003 car elle est tenue par une société fictive.

PRONONCER la radiation et la liquidation de la SCI Aguedu RCS 442 147 484 constituée le 22/04/2002 dans le seul objectif de l'acquisition du patrimoine de la société Lazare [B].

PRONONCER la nullité des deux actes de donation réalisé par Me [O] le 20/08/2004 sous RN 13099 et du 11/04/2007 sous RN 16484 aux deux fils [S] de la nue-propriété des 96 parts de la SCI Aguedu et la nue-propriété des 64 parts de la SCI Dominicains appartenant à la société Lazare [B].

CONDAMNER solidairement les consorts [S], co-gérants de la SCI Aguedu et de la SCI Dominicains à restituer à la société Mykonos tout les loyers et charges depuis 1983 et forfaitairement estimé à million cinq cent mille euros. (1 500 000)

CONDAMNER les consorts [S] à payer à la Société MYKONOS la somme de 50 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

DEBOUTER les consorts [S] de toutes leurs fins et conclusions.

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais et dépens de la procédure de première instance'

et ce, en invoquant, notamment :

- la contestation de la qualité de propriétaires de l'immeuble des consorts [S], en raison du caractère manifestement erroné de la copie du Livre foncier prise en compte par le premier juge et du jeu de l'usucapion, le bien immobilier étant divisé entre le propriétaire du fonds et le propriétaire de l'espace le 'superficiaire' la société de construction, détenant le droit de superficie, seul transmis en 1988 à Mme [M] [S], sans que les consorts [S] ne justifient de la prescription acquisitive de 30 ans à la date du commandement de payer litigieux,

- la nullité du commandement de payer du 30 mai 2018 faute pour ses signataires d'être propriétaires, ceux-ci devant restituer tous les loyers et charges à la SARL Mikonos sans aucune prescription depuis 1983,

- la contestation des sommes dues et de l'acquisition de la clause résolutoire, alors que les consorts [S] ont été déboutés, en date du 30 avril 2018, de tout paiement des loyers et charges, à défaut de justifier les charges de la copropriété du sol conformément à l'esquisse n°4716, et qu'un chèque n'a pas été comptabilisé dans l'état des impayés au 14 mai 2018,

- l'absence de faute justifiant la demande adverse de résiliation,

- son opposition à toute tentative d'inscription des droits de superficies des 2 immeubles concernés aux noms des consorts [S], par défaut de la publication de l'acte de donation des 1 200 parts sociales de la SNC Lazare [B] et transmises à Mme [M] [S] le 19 août 1988 sous rép.72.198, et compte tenu, ainsi, de l'échec de toutes les tentatives d'appropriation des droits de propriété immobiliers par prescription acquisitive de trente ans, d'abord par les époux [E] [B], qui n'a pas abouti suite aux décès prématurés en 1988 et ensuite par les consorts [S], tandis qu'au vu de la possession sans vice, continue, non interrompue, paisible, publique et non-équivoque, il y aurait matière à considérer que la prescription acquisitive sera prononcée au bénéfice de la société Mikonos, ainsi que l'ensemble des droits de propriété par l'effet de la possession,

- la mise en cause des SCI au regard de leur rôle dans la tentative d'appropriation des droits sur l'immeuble.

Vu les dernières conclusions en date du 2 janvier 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles M. [Z] [S], Mme [M] [B], épouse [S], M. [C] [S], M. [A] [S], la SCI Aguedu et la SCI Dominicains demandent à la cour de :

'DECLARER l'appel de Me [P] [X], es qualité de liquidateur judiciaire de la société MYKONOS, et celui de M. [D] [J] irrecevables,

DIRE en outre irrecevables les conclusions par lesquelles M. [D] [J] prétend engager la société MYKONOS en liquidation judiciaire qu'il est sans qualité pour représenter,

DIRE en tout état de cause irrecevables les prétentions nouvelles de M. [D] [J] formalisées sous forme d'ajouts dans les conclusions du 21 décembre 2023 ainsi que les moyens qui les soutiennent et qui figurent dans le corps de ces conclusions,

DECLARER, subsidiairement, prescrites les demandes financières déposées par M. [D] [J] au titre de rappel de loyers et charges depuis 1983

ACTER que le bail a été résilié par ordonnance du juge des référés du TJ de Strasbourg du 15 juin 2023, acceptée par le liquidateur judiciaire qui l'a exécutée

DIRE en tout état de cause l'appel mal fondé,

En DEBOUTER les appelants. ainsi que de l'intégralité de leurs fins, moyens, demandes et prétentions,

en conséquence,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG du 06 juillet 2022 en toutes ses dispositions sauf à FIXER la créance de Madame [M] [B] épouse [S] et de Monsieur [Z] [S] à :

- 82.446,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018 au titre de 1'arriéré de loyers arrêté au 30 juin 2018.

- 2.156 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux et sans renonciation aucune à l'engagement de la responsabilité du liquidateur judiciaire après la restitution des locaux,

- 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

- 6.000 € au titre de l'article 700 du CPC et les dépens,

Y ajoutant,

CONDAMNER in solidum Me [P] [X] es qualité de liquidateur judiciaire de la société MYKONOS, et M. [D] [J] à payer aux intimés la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure,

CONDAMNER in solidum Me [P] [X], es qualité de liquidateur judiciaire de la société MYKONOS, et M. [D] [J] à payer aux intimés la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.

Les CONDAMNER in solidum aux entiers frais et dépens d'appel'

et ce, en invoquant, notamment :

- un litige limité au montant des loyers et charges impayés et à leurs conséquences, la preuve de ces impayés reposant sur la partie adverse, en l'absence de paiements réguliers depuis juillet 2013,

- la mauvaise foi de la partie adverse ayant déposé le bilan à la suite du constat de l'acquisition de la clause résolutoire en vertu du jugement dont appel, tout en continuant à occuper les lieux et en aggravant le préjudice de la concluante, les locaux n'ayant été libérés qu'à la suite d'une décision du juge des référés et de l'intervention du juge commissaire,

- l'irrecevabilité des conclusions de M. [J] et l'absence d'incidence du dépôt de mandat du conseil adverse pour Me [X], seul représentant de la société Mikonos, dont le dernier conseil désigné le resterait en l'état, les conclusions litigieuses reprenant l'essentiel de l'argumentation de première instance, alors qu'appel a été interjeté par Me [X], ès qualités et M. [J], gérant de la société Mikonos, sur la base de conclusions limitant l'appel à la question de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, les conclusions de M. [J] étant donc irrecevables pour contrariété au principe de l'effet dévolutif, ainsi que pour défaut de représentation de la société Mikonos, l'intéressé ne concluant pas non plus en son nom propre, et ayant délibérément enfreint les règles de procédure, justifiant le prononcé d'une amende civile,

- la résiliation du bail commercial ôtant tout intérêt à une grande partie des conclusions notifiées par M. [J],

- plus subsidiairement, la prescription des demandes de restitutions de loyers et charges alors qu'ils ne sont plus payés depuis plus de cinq ans,

- l'ambiguïté des conclusions justificatives d'appel, qualifiées de particulièrement sommaires et pratiquement inexistantes, et revendiquant le caractère dilatoire de l'appel, conduisant la concluante à rappeler l'argumentation qu'elle a développée en première instance, sans savoir si le liquidateur judiciaire l'adopte ou non,

- à ce titre, la régularité du commandement, sans incidence de la modification du régime matrimonial des époux [S] et de la transmission de la nue-propriété du bien à leurs enfants, les concluants n'ayant, par ailleurs, pas à établir qu'ils sont propriétaires de l'immeuble, au vu des mentions du Livre foncier, en tout cas depuis plus de trente ans, comme confirmé par un arrêt de la cour en date du 18 avril 2018 et ayant autorité de chose jugée,

- l'acquisition de la clause résolutoire compte tenu d'un montant impayé qui n'est pas contesté, sous réserve de la TVA, mais pour laquelle aucun problème n'a été constaté, et l'arrêt précité mentionnant clairement que la société Mikonos est débitrice des loyers et charges dus pour l'occupation des locaux, le décompte étant, en outre, joint au commandement et la partie adverse ne faisant pas la preuve des paiements qu'elle invoque,

- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour faute, la partie adverse reconnaissant ne plus payer de loyers ni charges depuis 2015, hormis une petite somme,

- la contestation des arguments nouveaux adverses, qu'il s'agisse de l'opposabilité au bailleur du contenu de la cession du fonds de commerce, des termes du bail n'ayant jamais varié depuis 1990 ou du montant des loyers dus, régulièrement révisés dans les conditions prévues au contrat, de la facturation d'un logement qui n'est plus prévue depuis un avenant d'octobre 2003, ou encore de la TVA, que les consorts [S] ont l'obligation de facturer à la société Mikonos, société commerciale, qui peut la récupérer mensuellement,

- le caractère abusif de la demande d'usucapion, visant à retarder la procédure de résiliation du bail et abandonnée en appel, et dont les critères légaux ne seraient pas réunis, en l'absence de titre translatif de propriété, concordant avec la parcelle litigieuse, et à défaut de bonne foi, et qui serait mal fondée compte tenu du droit de propriété régulièrement inscrit au Livre foncier et en l'absence de tout jeu du droit de superficie,

- la mise en cause abusive et dilatoire des SCI,

- le caractère abusif et dilatoire de la procédure destiné à faire revivre artificiellement un fonds de commerce disparu du fait des impayés afin de tenter de le vendre.

Vu l'acte de dépôt de mandat de Me [R] pour le compte de Me [X], ès qualités de mandataire judiciaire et liquidateur D'ACROPOLIS SARL MIKONOS, et M. [J], en date du 16 juin 2023,

Vu l'acte 'de constitution de substitution' de Me Reins pour le compte de Me [X], ès qualités de mandataire judiciaire et liquidateur D'ACROPOLIS SARL MIKONOS, et de son gérant M. [J], visé par le greffe le 6 novembre 2023,

Vu l'acte de dépôt de mandat de Me Reins concernant Me [X], en date du 21 décembre 2023,

Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 février 2024,

Vu les débats à l'audience du 21 février 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

À titre liminaire, la cour rappelle que :

- aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion,

- ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger' lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la recevabilité de l'appel :

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 546 du même code, le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé.

Par ailleurs, en vertu de l'article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur, le débiteur conservant, notamment, l'accomplissement des actes et l'exercice des droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l'administrateur lorsqu'il en a été désigné.

Par application de ce texte, sont exclus du dessaisissement les droits extra patrimoniaux ou attachés à la personne, comme, notamment, la réparation du préjudice moral.

Les intimés entendent voir déclarer irrecevables, tant l'appel de Me [X], ès qualités, que celui de M. [J]. Ils se bornent toutefois à faire valoir, sur cette question, que M. [J], 'gérant de la SARL MYKONOS, a relevé appel sans cependant le faire en cette qualité dans l'acte d'appel. Il devra justifier de la recevabilité de son appel.'

En conséquence, aucun moyen n'est développé à l'appui de l'irrecevabilité de l'appel interjeté par Me [X], ès qualités.

Cela étant, il convient de relever que le litige opposait en première instance la SARL Mikonos aux consorts [S] et aux SCI Aguedu et Dominicains.

La SARL Mikonos a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 25 juillet 2022, Me [X] étant désignée en qualité de mandataire liquidateur, ce qui lui confère qualité pour interjeter appel de la décision dans l'intérêt de la société liquidée.

En ce qui concerne M. [J], qui n'était pas partie au litige de première instance, s'il apparaît dans la déclaration d'appel comme personne physique, il est bien indiqué, dans le même acte, que Me [X] est appelant en qualité de mandataire liquidateur de la société Mikonos, avec la précision 'respectivement son Gérant Monsieur [D] [J]', mention également reprise dans la déclaration d'appel 'développée' qui en constitue le complément (dans la mesure où la déclaration, comme elle le précise, excède 8 000 caractères), et qui ne mentionne M. [J] qu'en sa qualité de gérant.

Pour autant, l'action intentée par M. [J], en ce qu'elle vise à contester la validité et, partant, les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 30 mai 2018, ainsi que, plus largement, les droits des consorts [S] et des SCI sur le bien dont la société Mikonos était l'occupante, sont de nature patrimoniale, et entrent donc dans le champ de dessaisissement du débiteur pendant la durée de la procédure de liquidation judiciaire.

M. [J] est, par conséquent, irrecevable à agir comme étant dépourvu de qualité et a fortiori d'intérêt à agir en l'absence d'intérêt personnel et actuel, de sorte que l'appel interjeté par M. [J], fût-ce en sa qualité de gérant de la société Mikonos, est irrecevable.

L'appel interjeté par Me [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la Acropolis SARL Mikonos, sera, en revanche, pour les motifs qui viennent d'être indiqués, déclaré recevable.

Il sera encore précisé que, par application des articles 419 et 954 du code de procédure civile, si le conseil de Me [X], ès qualités, a déposé le mandat en date du 16 juin 2023, un nouveau conseil étant constitué, quoi qu'en dise les parties intimées, en date du 6 novembre 2023, avant de déposer le mandat pour le compte du liquidateur le 21 décembre 2023, les dernières conclusions de Me [X] ès qualités, déposées avant le dépôt de mandat de son premier conseil et valant conclusions récapitulatives au sens des dispositions précitées, à défaut de dépôt de toutes écritures par la suite, sont celles en date du 24 avril 2023.

Sur l'étendue de l'appel :

Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

En l'espèce, la déclaration d'appel indique :

'Il est fait appel à l'encontre du jugement du 6 juillet 2022 et il est sollicité l'infirmation du jugement en ce que le jugement n'a pas fait droit aux conclusions de la SARL MIKONOS aujourd'hui en liquidation judiciaire donc respectivement Maître [X] liquidateur judiciaire et en ce que le jugement a constaté que les conditions d'acquisitions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 1990 entre la SARL MIKONOS et Madame [T] [U] épouse [B] et Madame [M] [B] concernant le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8] étaient réunies à la date du 30 juin 2018. En ce que le jugement en conséquence a ordonné à la SARL MIKONOS de libérer le local et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et dit qu'à défaut Madame [M] [B] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] pouvaient faire procéder à l'expulsion ainsi que pour tous les occupants du chef via le concours d'un serrurier et de la force publique. En ce que la SARL MIKONOS a été condamnée à payer 82 446,29 € avec intérêts légaux à compter du 30 mai 2018 au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 30 juin 2018 et en ce que la SARL MIKONOS a été condamnée à payer à Madame [M] [B] épouse [S] et à Monsieur [Z] [S] une indemnité mensuelle d'occupation de 2 153 € à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. En ce que la SARL MIKONOS a été condamnée à payer à Madame [M] [B] épouse [S], Monsieur [Z] [S] et [A] [S] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en plus de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.'

Par ailleurs, le complément à l'acte d'appel ajoute : 'En ce que le jugement n'a pas fait droit aux conclusions de la SARL MIKONOS fondées sur les articles 2219, 2258 et suivants, 2260, 2261 et 2272 du Code Civil'.

En ce sens, la portée de l'appel excède la seule question de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences.

Pour autant, il sera relevé que Me [X], ès qualités, indique dans ses dernières écritures que 'l'appel ne porte en réalité que sur la question de l'acquisition ou non de la clause résolutoire et sur les arriérés prétendument dus par la SARL MIKONOS', ses demandes ne portant, en effet, ni sur la question du droit de propriété des locaux, ni sur la validité du commandement de payer.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail :

Sur ce point, la cour relève que par ordonnance en date du 15 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné l'expulsion de Me [X], ès qualités, des locaux loués, occupés sans droit, après avoir constaté, dans les motifs de sa décision, la résiliation du bail à la date du 19 février 2023, un mois après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre d'un arriéré d'indemnité d'occupation.

Il n'est pas démontré que cette décision, rendue en l'absence de Me [X], ès qualités, aurait fait l'objet d'un recours, les parties intimées affirmant, au contraire, sans être démenties, que la décision du juge des référés a été acceptée et exécutée par le liquidateur.

Dans ces conditions, la cour, infirmant la décision entreprise, constatera que le bail a pris fin et que les demandes au titre d'acquisition de la clause résolutoire comme de résiliation judiciaire du bail sont désormais dépourvues d'objet.

De la même manière, dans ces conditions, les prétentions de Me [X], ès qualités, tendant à contester le bail applicable et la réunion des conditions de la clause résolutoire seront écartées, à supposer, au demeurant, que ces prétentions correspondent à des demandes au sens de l'article 954 du code de procédure civile.

Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation :

Tout d'abord, le liquidateur de la SARL Mikonos semble contester l'application du bail commercial à effet au 1er janvier 1990, tel que modifié par l'avenant du 16 septembre 2003, au motif que ce contrat aurait été 'imposé' par les bailleurs et qu'il 'n'était pas légal puisqu'il contrevenait aux dispositions du décret de 1953 vu le précèdent bail qui avait été modifié lors de la cession de Fonds en 1983 par les propriétaires », tout en se référant au contrat litigieux « pour les besoins de la cause'.

Pour autant, fût-ce en présence d'un courrier de M. [J] du 1er août 2015 évoquant un bail non déclaré pour contester une augmentation de loyer, force est de constater que c'est bien ce contrat de bail qui a reçu exécution de la part des parties, les litiges survenus entre elles et ayant donné lieu aux arrêts de cette cour rendus en 2011, 2012 et 2018 n'ayant eu pour objet que de trancher les conditions d'exécution de ce contrat de bail, dont la partie appelante échoue à démontrer en quoi il serait illégal.

Par ailleurs, il est constant que la société Mikonos ne règle plus les loyers dus à son bailleur depuis le mois de juillet 2015.

Quant au montant des loyers, il ressort de l'avenant du 16 septembre 2003 qu'il est fixé à 1 470 euros hors taxes par mois à compter du 1er août 2003, avec révision tous les trois ans au 1er août, l'indice de base étant celui du 1er trimestre 2003.

Le seul fait que le loyer ait été stipulé hors taxes n'est pas de nature à exclure qu'il soit payable TVA incluse, étant relevé que cette question n'a jamais fait débat entre les parties précédemment, les litiges ayant porté sur la répartition des charges et l'absence de prise en compte par le preneur des augmentations de loyer.

En revanche, il est fait grief par la partie appelante aux bailleurs de ne pas justifier de l'indexation des loyers, certes essentiellement sur la base de la contestation du bail applicable, mais plus largement, puisqu'il est reproché aux bailleurs de n'avoir jamais justifié 'sur quelle base ils fondaient l'indexation de leur loyer'. Force est de constater que les intimés ne font aucune objection opérante à ce grief, se bornant à affirmer que les loyers 'ont été révisés régulièrement conformément à 1'article 7 du bail qui n'a jamais non plus été contesté en 33 ans.'

Or, dans son jugement du 5 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Strasbourg avait retenu que les consorts [S] ne justifiaient pas des sommes sollicitées à titre d'augmentation de loyer. Sur appel de ce jugement, dans un arrêt du 28 avril 2018, la cour de céans avait même précisé que 'le calcul proposé par les consorts [S] au titre de l'augmentation du loyer ne correspond pas à une révision calculée en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction.'

Dans la mesure où les consorts [S] ne justifient pas davantage, à l'occasion de la présente instance, des augmentations appliquées, il y a donc lieu de retenir le montant initial de 1 470 euros hors taxes, soit 1 764 euros TTC.

En conséquence, infirmant le jugement entrepris sur ce point, la cour fixera, au titre des 36 mois de loyers impayés tels qu'ils ont été réclamés, la créance des consorts [S] au passif de la SARL Mikonos en liquidation judiciaire à la somme de 63 504 euros, dont déduction des règlements partiels opérés par la SARL Mikonos à hauteur de 5 140,95 euros, soit 58 363,05 euros.

La cour n'aperçoit, en revanche, pas de motif à s'écarter de l'appréciation faite par le juge de première instance quant au montant de l'indemnité d'occupation fixé à 2 153 euros, montant sur lequel il n'est formé aucune observation par les parties.

Sur la demande de dommages-intérêts pour abus de procédure :

Les intimés sollicitent la condamnation, in solidum, des parties adverses au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils ne démontrent, cependant, de manière manifeste, aucune mauvaise foi ou erreur grossière de celles-ci, et ce alors que le liquidateur de la SARL Mikonos obtient gain de cause sur une partie de ses prétentions, la cour rappelant, à l'instar du juge de première instance, que la société Mikonos avait déjà obtenu précédemment gain de cause dans d'autres litiges mettant en cause la validité de commandements de payer. En conséquence, il convient de rejeter la demande additionnelle formée par les intimés à ce titre, tout en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Mikonos au paiement de la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Sur l'amende civile :

Si Me [X], ès qualités, entend voir infirmer le jugement entrepris sur ce point, force est de constater qu'aucune argumentation n'est développée à l'appui de ce chef de prétention.

Or, il sera rappelé que cette sanction visait non la contestation des causes du commandement de payer, mais l'introduction de multiples procédures pour contester, de mauvaise foi, la propriété des consorts [S].

La cour, approuvant les motifs pertinents retenus à cet égard par le premier juge, confirmera donc le jugement entrepris de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Me [X], ès qualités, et M. [J], succombant pour l'essentiel seront tenus, in solidum, des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L'équité commande en outre de mettre à la charge de M. [J] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 3 000 euros au profit des intimés, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de ces derniers, ni de Me [X], ès qualités, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Déclare M. [D] [J] irrecevable en son appel,

Infirme le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu'il a :

- condamné la SARL Mikonos, sise [Adresse 4], à payer à Mme [M] [B], épouse [S] et à M. [Z] [S] la somme de 82 446,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018, au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 30 juin 2018,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,

Fixe la créance de Mme [M] [B], épouse [S] et M. [Z] [S], au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Mikonos, à la somme de 58 363,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018, au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 30 juin 2018,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à fixer la créance de Mme [M] [B], épouse [S] et M. [Z] [S], au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Mikonos, à 2 153 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation et la créance de Mme [M] [B], épouse [S], M. [Z] [S] et M. [A] [S] à 3 000 euros au titre des dommages-intérêts,

Déboute Mme [M] [B], épouse [S], M. [Z] [S], M. [A] [S], M. [C] [S], la SCI Aguedu et la SCI Dominicains de leur demande en dommages-intérêts,

Condamne in solidum Me [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Mikonos, en liquidation judiciaire, et M. [D] [J] aux dépens de l'appel,

Condamne M. [D] [J] à payer à Mme [M] [B], épouse [S], M. [Z] [S], M. [A] [S], M. [C] [S], la SCI Aguedu et la SCI Dominicains, indivisément, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [M] [B], épouse [S], M. [Z] [S], M. [A] [S], M. [C] [S], la SCI Aguedu et la SCI Dominicains du surplus de leurs demandes à ce titre,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Me [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Mikonos, en liquidation judiciaire, et M. [D] [J].