CA Dijon, 2e ch. civ., 30 mai 2024, n° 23/01054

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [T] est propriétaire d'un tènement immobilier situé [Adresse 1].

Il a constitué avec Mme [X] [N] la SCI Marocal.

Par acte sous seing privé du 4 mai 2009, il a donné à bail à la SCI Marocal des emplacements pour l'amarrage de deux maisons flottantes sur l'étang du Mesvrin, ainsi que l'accès au parking, aux jardins et aux terrains l'entourant.

Ces maisons flottantes ont été exploitées à titre de gîtes offerts à la location de courte durée par la SARL Alchimie Bourgogne, dont Mme [N] est la gérante et unique associée et qui a été placée en liquidation judiciaire le 6 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, M. [T] a fait délivrer à la SCI Marocal un commandement de payer un arriéré de loyers de 1600 euros, de justifier d'une police d'assurance, de procéder à des travaux de remise en état des abords de l'étang et d'exploiter les lieux loués, en se prévalant de la clause résolutoire du bail.

La SCI Marocal a procédé au règlement des loyers impayés dans le courant du mois de décembre 2022.

Le 10 mars 2023, M. [T] a fait assigner la SCI Marocal devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlon sur Saône aux fins de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion de la locataire.

Par ordonnance du 4 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a principalement :

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes en rapport avec l'exécution du bail du 4 mai 2009,

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la provision sollicitée au titre des travaux de remise en état des lieux loués,

- ordonné une mesure d'expertise aux fins de vérifier l'état d'entretien de l'étang, l'existence de dégâts sur la maison flottante s'y trouvant et en déterminer la cause,

- condamné M. [V] [T] aux entiers dépens,

- condamné M. [V] [T] à verser à la SCI Marocal à la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration au greffe du 11 août 2023, M. [T] a relevé appel de cette décision.

Par avis du greffe en date du 14 septembre 2023, le conseil de l'appelante a été informé que l'affaire était fixée à l'audience du 18 janvier 2024 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, M. [T] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

- débouter la SCI Marocal de l'ensemble de ses demandes et prétentions,

- infirmer l'ordonnance du juge des référés en ce qu'il a :

dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes en rapport avec l'exécution du bail du 4 mai 2009,

dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la provision sollicitée au titre des travaux de remise en état des lieux loués,

condamné M. [V] [T] aux entiers dépens,

condamné M. [V] [T] à verser à la SCI Marocal à la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [T] du surplus de ses demandes.

statuant à nouveau,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 4 mai 2009, au 30 décembre 2022,

en conséquence,

- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, dès la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de la SCI Marocal et de ses biens des locaux loués situés [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,

- condamner la SCI Marocal à payer à M. [V] [T], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale à 200 euros par mois à compter du 1er janvier 2023, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner la SCI Marocal à payer à M. [V] [T], à titre provisionnel, la somme de 8.235 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux loués,

- condamner la SCI Marocal à payer à M. [V] [T] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Marocal aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer du 29 novembre 2022 et ceux découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996 en cas d'exécution forcée,

M [T] soutient que :

- les parties au bail se sont volontairement soumises à l'application du statut des baux commerciaux,

- le premier juge a dénaturé les termes du contrat de bail,

- le commandement visait expressément la clause résolutoire du bail et si la SCI Marocal a payé l'arriéré de loyers, elle n'a justifié ni de son exploitation, ni de sa police d'assurances, ni encore d'avoir procédé à la remise en état demandée.

Il fait valoir que :

- les maisons flottantes ne sont plus exploitées depuis l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Alchimie Bourgogne,

- la SCI Marocal supporte la charge de la preuve de l'exploitation et n'en justifie pas,

- la locataire n'a pas non plus justifié de la souscription d'une assurance couvrant les risques propres à son activité,

- au mois de mars 2022, la SCI a provoqué des dégâts sur sa propriété à l'occasion de l'enlèvement de l'une des maisons flottantes (coupe d'arbres sans autorisation, dégradation du chemin d'accès),

- la clause de résiliation permet de sanctionner le défaut d'exécution de l'une quelconque des obligations du bail.

Il conteste avoir manqué à son obligation d'entretenir l'étang et avoir commis une faute cause de dommages affectant les maisons flottantes et faisant obstacle à l'exploitation de la SCI Marocal (inclinaison des maisons).

Il considère que la lecture erronée de l'assiette du bail par la SCI Marocal ne peut constituer une contestation sérieuse de son obligation de remettre les lieux en état

Il sollicite l'application des termes du bail pour voir fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer et relève que la SCI Marocal n'a jamais contesté le devis justifiant le principe et le montant de son indemnisation.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, la SCI Marocal entend voir :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 04 juillet 2023 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Châlon-Sur-Saône,

- en tout état de cause,

- condamner M. [V] [T] à verser à la société SCI Marocal la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens d'appel.

La SCI Marocal relève que M. [T] n'a pas la qualité de commerçant et qu'elle-même ne peut accomplir d'actes de commerce, que le bail n'est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Elle soutient que la clause résolutoire ne peut jouer à défaut d'avoir été invoquée de bonne foi par le bailleur et conteste les obligations visées dans le commandement.

Elle fait valoir que :

- la liquidation judiciaire de la société Alchimie Bourgogne ne fait pas obstacle à sa propre exploitation des maisons flottantes qui sont sa propriété,

- ces dernières sont inexploitables en raison d'une inclinaison causée par l'envasement de l'étang dont M. [T] propriétaire n'assure pas le curage,

- le défaut d'exploitation est la conséquence de la carence du bailleur qui ne peut invoquer le jeu de la clause résolutoire,

- le défaut d'assurance est également imputable au bailleur qui a retenu le courrier de résiliation adressé à son domicile et qui est causé par le sinistre résultant du défaut de curage de l'étang,

- le bail ne porte que sur les emplacements d'amarrage, le reste du terrain ne faisant l'objet que d'un droit d'accès,

- la preuve des dégradations n'est pas rapportée, les lieux étant accessibles au bailleur et à ses engins.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur l'application du statut des baux commerciaux :

Il résulte des dispositions des articles L.145-1 et L145-2, 7° du code de commerce que les parties à un contrat de bail peuvent choisir de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, alors même qu'elles n'en rempliraient pas les conditions.

Le bail conclu entre M. [T] et la SCI Marocal le 4 mai 2009 se réfère expressément aux dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-33 du code de commerce régissant le statut des baux commerciaux et, sauf à dénaturer les termes de cette convention, il ne peut qu'être constaté que les parties ont entendu conclure un bail commercial.

La contestation soulevée par la SCI Marocal relative à l'inapplication du statut des baux commerciuax n'apparait donc pas sérieuse.

2°) sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire :

Est insérée en page 8 du bail, une clause stipulant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'exécution d'une seule des clauses du bail et passé un délai d'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

Par acte d'huissier du 29 novembre 2022, M.[T] a fait délivrer à la SCI Marocal, un commandement de payer un arriéré de loyers de 1600 euros, de justifier de l'assurance d'exploitation et de la remise en état des lieux . Cet acte rappelle les termes de la clause résolutoire.

Il n'est pas discuté que si la locataire s'est acquittée du paiement de l'arriéré locatif dans le mois suivant le commandement, elle n'a pas justifié de la souscription d'une police d'assurances alors que le bail lui faisait obligation d'assurer : « les risques propres à son exploitation à une compagnie notoirement solvable (incendie, explosion, dégâts des eaux, vol, etc..) », la police souscrite ayant été résiliée à compter du 13 avril 2022, par lettre recommandée du 8 mars 2022 et aucune autre ne l'ayant remplacée.

Concernant le grief de remise en état des lieux, les seules photographies versées aux débats montrant des troncs d'arbres coupés et des souches à proximité d'une maison flottante sont quant à elles insuffisantes à établir la preuve de dégradations imputables à la locataire.

La SCI Marocal excipe de la mauvaise foi avec laquelle son bailleur s'est prévalu de la clause résolutoire aux motifs que M. [T] n'assure pas l'entretien de l'étang qui s'envase, provoquant l'inclinaison des maisons flottantes et empêchant leur exploitation, et ne lui a pas retransmis le courrier de résiliation de la compagnie d'assurance adressé à son domicile.

Si elle produit un procès-verbal de constat dressé le 26 mars 2021 par huissier de justice, faisant état d'un envasement important de l'étang, de l'absence de contact entre l'eau et les coffres de lest des chalets et de la forte inclinaison de ces derniers, M. [T] produit également un constat dressé le 16 mai 2023 qui, s'il confirme cette inclinaison du seul chalet restant, relève que l'un de ses flotteurs est rempli d'eau.

Les échanges de correspondances officielles entre les conseils des parties révèlent que depuis le mois de février 2020, M [T] a réclamé de sa locataire le respect de ses obligations contractuelles et attiré son attention sur la dégradation des maisons flottantes, qu'à compter du mois de janvier 2022, ces demandes ont été assorties d'une menace de délivrance d'un commandement, qui n'est intervenue que le 29 novembre 2022, que la SCI Marocal a fait état de la nécessité de procéder à des réparations sur les flotteurs de l'une des maisons, que si elle a invoqué le défaut de curage de l'étang par son propriétaire, M. [T] a proposé d'y procéder sous les maisons, à charge pour la SCI de les déplacer pour permettre l'opération.

En conséquence, la SCI Marocal ne rapporte pas une preuve suffisante d'une faute du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles le constituant de mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Par ailleurs, si la lettre de résiliation de la police souscrite par la SCI Marocal lui a été adressée le 8 mars 2022 au domicile de M. [T], il ressort des pièces produites que cette adresse constituait bien également le siège social de la SCI Marocal et que ce n'est que postérieurement, lors d'une assemblée générale extraordinaire du 15 juillet 2022, qu'a été décidé le transfert du siège social au 37 rue du 4 septembre au Creusot, domicile de Mme [N], sa gérante.

En outre, les recherches d'une nouvelle compagnie d'assurances, à compter du 9 décembre 2022, dont il est justifié par la locataire, démontrent qu'elle s'est heurtée à des refus tenant à la particularité des biens à assurer.

Il ne ressort pas de ces éléments que le défaut de justification d'une police d'assurances puisse être imputé au bailleur.

Ainsi, la cour, infirmant la décision de première instance, dira que les parties sont liées par un bail commercial, constatera l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnera l'expulsion de la SCI Marocal dans les conditions précisées au dispositif.

3°) sur l'indemnité d'occupation :

S'il est établi que la locataire a procédé au retrait de l'une des maisons flottantes, elle a maintenu sur les lieux la seconde et devra à ce titre verser une indemnité d'occupation.

Le bail prévoyait un loyer de 100 euros par mois en contrepartie de deux emplacements d'amarrage et de l'accès au parking, aux terrains et jardins entourant l'étang.

L'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 1er janvier 2023 par la locataire sera fixée à la somme de 60 euros par mois.

4°) sur la demande de provision :

La cour a précédement considéré que la preuve de dégradations imputables à la locataire n'était pas rapportée et confirmera en conséquence l'ordonnance de référé en ce qu'elle a rejeté la demande de provision.

PAR CES MOTIFS :

Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Châlon sur Saône en date du 4 juillet 2023 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la provision sollicitée au titre des travaux de remise en état des lieux loués,

statuant à nouveau,

- Dit que M. [V] [T] et la SCI Marocal sont liés par un bail commercial,

- Constate la résiliation du bail à compter du 29 décembre 2022,

- Ordonne l'expulsion de la SCI Marocal et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

- Condamne la SCI Marocal à payer à M. [V] [T] une indemnité provisionnelle d'occupation de 60 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux,

- Condamne la SCI Marocal aux dépens de première instance et d'appel,

- Condamne la SCI Marocal à payer à M. [V] [T] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.