CA Colmar, ch. 2 a, 30 mai 2024, n° 22/00604

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d'un 'compromis de vente' du 9 avril 2019 sans condition suspensive d'obtention d'un prêt, Mme [N] [Z] s'était engagée à vendre à Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] (les consorts [C]-[V]) la pleine propriété d'une maison d'habitation située [Adresse 1]), cadastrée section PW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix global de 375 000 euros payable comptant le jour de la réitération de la vente par acte authentique.

La réitération de la vente en la forme authentique était prévue au plus tard le 1er août 2019 en l'étude de Maître [H] [B], notaire à [Localité 9]. Toutefois, les consorts [C]-[V] ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé par l'officier ministériel au 18 septembre 2019, après avoir expliqué par courriers avoir découvert après la signature du 'compromis de vente', notamment que le premier étage ne comportait aucun système de chauffage, contrairement au diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis, et que la buanderie ne comportait pas d'évacuation des eaux usées, à part un trou dans le mur, et qu'un tel tuyau avait été installé dans le garage dans lequel la buanderie ne pouvait pas être déplacée.

Par acte introductif d'instance du 7 octobre 2019, Mme [Z] a saisi le tribunal de grande instance de Colmar d'une demande tendant à voir notamment, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, condamner solidairement les consorts [C]-[V] à lui payer la somme de 40 000 euros, majorée des intérêts au taux légal, au titre de la clause pénale insérée dans ce 'compromis de vente'.

Par actes des 10 septembre et 20 novembre 2020, les consorts [C]-[V] ont respectivement fait assigner devant le tribunal, devenu tribunal judiciaire, de Colmar la SARL Ifea Partner (la société Ifea), en sa qualité d'agence immobilière auprès de laquelle avait été signé le 'compromis de vente', et Maître [B], en sa qualité de notaire chargée de la rédaction ainsi que de l'élaboration de l'acte de vente relatif à la maison en litige, aux fins d'appel en garantie.

Par ordonnances des 26 janvier 17 mars 2021, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire, de Colmar a :

- condamné solidairement Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] à payer à Mme « [O] » (en réalité [N]) [Z] la somme de 40 000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- débouté les consorts [C]-[V] de l'ensemble de leurs prétentions indemnitaires dirigées à l'encontre de Mme [Z], y compris de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déclaré irrecevable l'exception de nullité invoquée par la SARL Ifea Partner à l'encontre de l'appel en garantie exercé par les consorts [C]-[V] ;

- déclaré recevable l'appel en garantie dirigé par les consorts [C]-[V] à l'encontre de la société Ifea ;

- débouté les consorts [C]-[V] de leur appel en garantie ainsi que de l'ensemble de leurs prétentions indemnitaires dirigées à l'encontre de la société Ifea, y compris de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déclaré recevable l'appel en garantie dirigé par les consorts [C]-[V] à l'encontre de Maître [H] [B] ;

- débouté les consorts [C]-[V] de leur appel en garantie ainsi que de l'ensemble de leurs prétentions indemnitaires dirigées à l'encontre de Maître [B], y compris de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement les consorts [C]-[V] à payer à Mme [Z], à la société Ifea et à Maître [B] les sommes respectives de 2 000 euros, de 1 500 euros et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des dépens.

- rejeté toutes autres prétentions ;

- dit et jugé n'y avoir lieu à assortir la présente décision de l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les consorts [C]-[V] ont refusé de signer l'acte authentique de vente, en raison d'une prétendue réticence dolosive imputable à Mme [Z], voire d'une collusion entre elle et plusieurs intervenants à la vente, concernant quatre principaux éléments de la maison :

l'absence de chauffage au sol au premier étage de la maison ;

l'absence de buanderie dotée d'un système conventionnel d'évacuation des eaux usées ;

l'existence d'une servitude de canalisation ;

la non-conformité de l'installation électrique et des conduites de gaz.

Le tribunal a constaté que les consorts [C]-[V], qui invoquaient dans le corps de leurs écritures la nullité du 'compromis de vente' du 9 avril 2019 tirée du « dol par réticence », ne formulaient, dans leur dispositif, aucune prétention tendant à voir prononcer une telle nullité. Se fondant sur l'article 753 alinéa 2 ancien du code de procédure civile (article 768 alinéa 2 nouveau), il a retenu qu'il lui appartenait d'apprécier si le refus de réitération de l'acte en la forme authentique était ou non fautif au regard d'une éventuelle réticence dolosive.

S'agissant du grief relatif à l'absence de chauffage au premier étage de la maison, le tribunal a estimé que les consorts [C]-[V] ne caractérisaient pas suffisamment la volonté ayant, le cas échéant, animé Mme [Z] de leur dissimuler, avant ou lors de la conclusion du 'compromis de vente', cet élément dans le but de les tromper, dès lors que l'annonce n'indiquait pas que la totalité de la surface habitable du bien était dotée d'un plancher chauffant ou qu'une telle indication aurait été délivrée par la société Ifea ; que les déclarations des défendeurs selon lesquelles leur cocontractante leur avait indiqué que toute sa maison était chauffée par le sol constituaient de simples allégations faute d'éléments de preuve concordants ; qu'ils avaient été destinataires, antérieurement à la conclusion du 'compromis de vente', d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) du 27 mars 2019 classant la maison en catégorie D pour les consommations énergétiques et non en catégorie C comme l'indiquait l'annonce ; que, si ledit DPE comportait bien une erreur selon laquelle le plancher chauffant avait une surface de 145 m² - incluant ce faisant l'étage -, rien n'établissait qu'une telle inexactitude était imputable à une fausse déclaration faite par Mme [Z] au diagnostiqueur professionnel non attrait en la cause ; et enfin qu'ils avaient toute latitude pour se faire assister par un professionnel lors de leurs visites réalisés avant la signature du 'compromis de vente'.

S'agissant du grief relatif à l'absence de buanderie dotée d'un système conventionnel d'évacuation des eaux usées, le tribunal a indiqué que la mention, non conforme à la réalité, d'une telle buanderie dans l'annonce de vente immobilière établie par la société Ifea et les tableaux du rapport Alsace Diag Immo du 19 mars 2019 n'étaient pas de nature à caractériser l'emploi par la venderesse de man'uvres dolosives en vue de tromper intentionnellement les consorts [C]-[V], et ce dès lors qu'ils avaient visité l'intérieur de la maison deux fois avant la signature du 'compromis de vente' et pouvaient se convaincre par un simple examen visuel de la pièce de l'absence d'un tel système d'évacuation des eaux usées ; qu'ils avaient toute latitude pour se faire assister par un professionnel lors de leurs visites ; qu'un autre espace que celui visé dans l'annonce, doté d'un système conventionnel d'évacuation des eaux était présent à l'été 2019, les défendeurs n'établissant pas que sa mise en place portait atteinte à la destination première du garage, ni que la présence d'une buanderie indépendante constituait une condition essentielle de leur consentement.

S'agissant du grief relatif à l'existence d'une servitude de canalisation, le tribunal a relevé que si le 'compromis de vente' ne la mentionnait pas, Mme [Z] n'avait été invitée à déclarer que les servitudes dont ses biens étaient grevés ; que cette servitude résultait du même acte juridique mentionné par Mme [Z] dans le 'compromis' que la servitude dite de cour commune aménagée au profit d'autres fonds voisins, qui y avait été mentionnée ; et que les consorts [C]-[V] s'étaient entretenus le 4 avril 2019 avec le voisin et s'étaient renseignés auprès de Vialis et de la Colmarienne des Eaux qui avaient précisé que le bien était desservi à partir de la propriété du voisin. Concluant que les consorts [C]-[V] ne pouvaient sérieusement soutenir que cette question n'avait pas été abordée entre les parties avant ladite signature et que le fonds était raccordé au 'réseau public de collecte des eaux usées' par le biais du fonds voisin, le tribunal a retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de ce que Mme [Z] leur avait intentionnellement caché avant ou lors de la conclusion du 'compromis de vente' l'existence de la servitude active litigieuse dont son fonds bénéficiait en vue de les déterminer à s'engager sur la base d'informations qui, si elles n'avaient pas été délivrées de manière parcellaire, les auraient convaincus de ne pas contracter, alors qu'une telle charge foncière était active et bénéficiait à l'héritage qu'ils projetaient d'acquérir.

S'agissant des griefs relatifs à la non-conformité de l'installation électrique et des conduites de gaz, le tribunal a conclu que les consorts [C]-[V] n'établissaient pas davantage la réalité de la réticence dolosive prêtée à Mme [Z], dès lors qu'ils avaient été destinataires, le 27 mars 2019, antérieurement à la conclusion du 'compromis', d'un diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité faisant clairement état de la réalité de l'installation et de ses anomalies ainsi que d'un autre rapport relatif à l'installation intérieure de gaz concluant à l'absence d'anomalie ; qu'ils avaient toute latitude pour se faire assister par un professionnel lors de leurs visites antérieures à la conclusion du 'compromis de vente' ; que le courrier du 16 septembre 2019 de l'entreprise Equipements Naegelen établi à la demande de M. [V] et sans visite contradictoire ne pouvait suffire à remettre en cause la teneur des constatations effectuées par Alsace Diag Immo, ni à démontrer l'existence d'une collusion frauduleuse entre ce diagnostiqueur et Mme [Z], dans la mesure où il évoque soit des hypothèses, soit des anomalies apparentes et/ou dûment signalées par ledit diagnostiqueur.

Le tribunal a retenu le caractère injustifié, et par voie de conséquence, fautif, du refus de signature opposé par les consorts [C]-[V] et les a condamnés au paiement du montant de la clause pénale prévue par cet avant-contrat, et ce après avoir considéré ne pas disposer d'éléments suffisants pour exercer le pouvoir modérateur qui lui est conféré par l'article 1152 ancien du code civil (nouvel article 1231-5 alinéa 2).

Le tribunal a enfin débouté les consorts [C]-[V] de leurs appels en garantie formulés à l'encontre de la société Ifea et de Maître [B] :

Pour le premier appel en garantie, le tribunal a, dans un premier temps, écarté l'exception de nullité présentée par la société Ifea fondée sur l'absence de fondement juridique de la demande dans l'assignation, d'une part, car elle n'a pas été présentée au juge de la mise en état dans les conditions fixées par l'article 771 1° ancien/789 1° nouveau du code de procédure civile, et d'autre part, car elle ne justifiait pas d'un grief, les consorts [C]-[V] ayant invoqué les dispositions de l'article 1382 ancien/ 1240 nouveau du code civil et précisé rechercher la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier pour des manquements qu'ils listaient. Au fond, il a, ensuite, retenu que les défendeurs n'établissaient pas que la société Ifea leur avait sciemment caché l'absence de parquet chauffant à l'étage, ni que la mention d'une buanderie qui était en fait dépourvue de système conventionnel d'évacuation des eaux usées, ce qu'un acquéreur profane pouvait déceler par un simple examen visuel des lieux, leur avait causé un dommage, ni que la mise en place d'un tel système dans un autre espace avait porté atteinte à la destination première du garage, ni que la présence d'une buanderie indépendante constituait une condition essentielle de leur consentement ; que l'absence de mention dans le « compromis de vente » de la servitude active de canalisation ne leur a pas préjudicié dès lors que celle-ci bénéficiait au fonds litigieux et qu'ils avaient préalablement connaissance de ce que le bien était relié au 'tout à l'égout' via la propriété voisine ; et enfin, que n'était établie aucune pression exercée par la société Ifea sur les acquéreurs pour qu'ils contractent.

Pour le second appel en garantie, le tribunal a constaté que les consorts [C]-[V] recherchaient la responsabilité du notaire pour un manquement à ses « obligations contractuelles de conseils et d'informations », alors que la responsabilité du notaire pour les actes instrumentés ne pouvait être recherchée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Le tribunal a également indiqué qu'en tout état de cause, le notaire n'était pas intervenu lors de la rédaction du 'compromis de vente' du 9 avril 2019, et qu'il ne lui appartenait pas de juger de l'existence d'éventuelles dissimulations, du caractère erroné ou non du contenu porté dans les annonces, le 'compromis de vente' ou dans le diagnostic de performance énergétique, ni encore de juger de l'existence ou non d'une 'buanderie' dans un bien qu'elle n'avait pas l'obligation de visiter.

Le 8 février 2022, les consorts [C]-[V] ont interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant rejeté l'exception de nullité relative à leur appel garantie contre la société Ifea et celles ayant déclaré recevables leurs appels en garantie contre cette même société et Maître [B].

Par ordonnance du 5 décembre 2023, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 25 janvier 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions datées du 24 octobre 2023 transmises par voie électronique le 26 octobre 2023, les consorts [C]-[V] demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien-fondé leur appel principal ;

- en conséquence : infirmer le jugement entrepris dans la limite des chefs critiqués dans la déclaration d'appel susmentionnée ;

Statuant à nouveau :

- prononcer l'annulation du 'compromis de vente' conclu entre eux et Mme [Z] le 9 avril 2019 pour dol, subsidiairement pour erreur sur les qualités essentielles ;

- débouter Mme [Z] de ses fins et prétentions ;

Subsidiairement :

- condamner in solidum, Maître [B] ainsi que la société Ifea à les garantir de toutes condamnations à intervenir à leur encontre en principal, frais et accessoires ;

En tout état de cause:

- déclarer recevable et bien fondée leur demande reconventionnelle à l'encontre de Mme [Z] ;

- condamner en conséquence, in solidum, Mme [Z], Maître [B] et la société Ifea à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, chacun ;

- condamner, in solidum, Mme [Z], Maître [B] et la société Ifea à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure ;

- rejeter les prétentions de Mme [Z], de Maître [B] et de la société Ifea.

Aux termes de ses dernières conclusions datées du 24 novembre 2023, transmises par voie électronique le même jour, Mme [Z] demande à la cour de :

- déclarer les consorts [C]-[V] irrecevables et mal fondés en leur appel, et les en débouter ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

-  déclarer irrecevable la demande des appelants tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente, laquelle constitue une demande nouvelle ;

- déclarer irrecevable la demande des appelants tendant à la réduction du montant de la clause pénale, laquelle constitue une demande nouvelle ;

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandes des consorts [C]-[V] à son encontre ;

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 juillet 2023, transmises par voie électronique le même jour, la société Ifea Partner demande à la cour de :

- déclarer l'appel des consorts [C]-[V] mal fondé, et le rejeter ;

- confirmer le jugement entrepris au besoin par substitution de motifs ;

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs fins et conclusions en tant que dirigées à son encontre ;

- les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions datées du 24 juin 2022 transmises par voie électronique le 1er juillet 2022, Maître [B] demande à la cour de :

- déclarer l'appel formé par les consorts [C]-[V] à son encontre mal fondé et le rejeter ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit sans objet l'appel en garantie formé par les consorts [C]-[V] à son encontre ;

- débouter les consorts [C]-[V] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- les condamner à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens des procédures de première instance et d'appel.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour constate qu'elle est saisie par Mme [Z] d'une demande tendant à voir constater l'appel des consorts [C]-[V] irrecevable, sans toutefois soulever de moyen à cet égard. En outre, il n'existe aucune cause d'irrecevabilité de l'appel, qui sera déclaré recevable.

Par ailleurs, il convient d'observer que les appelants n'invoquent plus de griefs relatifs à la servitude de canalisation et à la non-conformité de l'installation électrique et des conduites de gaz pour soutenir l'existence d'un dol ou d'une erreur.

1. Sur la demande des consorts [C]-[V] tendant à prononcer l'annulation du 'compromis de vente' :

Sur la fin de non-recevoir opposée par Mme [Z] :

Elle estime, au visa des articles 564 à 566 du code de procédure civile, que cette demande de nullité est nouvelle à hauteur de cour, et ne tend manifestement pas aux mêmes fins que « voir prononcer la nullité du contrat », et ne constitue ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de leur demande formée en première instance, tendant à s'opposer au paiement de la clause pénale. A titre subsidiaire, elle relève qu'aucune demande de nullité n'a été formulée dans le dispositif des dernières conclusions de première instance.

Les appelants répliquent, au visa des articles 564 et 565 du code de procédure civile, que leur demande de nullité du compromis de vente est recevable puisqu'elle constitue une défense au fond pouvant être opposée en tout état de cause.

Sur,

selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour (...), faire écarter les prétentions adverses (...).

En l'espèce, il résulte de l'exposé du litige contenu dans le jugement, qu'assignés en paiement de la clause pénale prévue dans le 'compromis de vente, les consorts [C]-[V] n'avaient pas demandé au tribunal de prononcer l'annulation du 'compromis de vente'. Les premiers juges relevaient d'ailleurs, dans les motifs du jugement, qu'aucune demande en ce sens n'était formulée dans le dispositif de leurs écritures.

La demande est dès lors présentée pour la première fois à hauteur de cour.

Cette demande, qui s'analyse en une prétention, est destinée à faire écarter les prétentions adverses fondées sur l'application dudit contrat. Elle est dès lors recevable.

Sur le fond :

Les consorts [C]-Ngyuen soutiennent, au visa de l'article 1137 du code civil, que Mme [Z] a délibérément menti et dissimulé des informations dont elle connaissait le caractère déterminant pour eux ayant trait, d'une part, à l'absence de chauffage au premier étage, et, d'autre part, à l'absence réelle de buanderie d'autre part. Ils concluent donc à la nullité de la promesse synallagmatique de vente pour cause de dol et, partant, à la nullité de la clause pénale, et à titre subsidiaire, au fait que leur refus de signer l'acte définitif était justifié.

Mme [Z] considère mal fondée la demande de nullité du « compromis de vente » : elle se réfère aux articles 1137, 1132, 1133 du code civil et du dernier alinéa de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, et soutient qu'ils ont acquis l'immeuble 'dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction de prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (sauf à faire valoir ses droits au titre d'une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites), ou défaut d'entretien, déficit dans la contenance indiquée..', et qu'ils ont déclaré 'bien connaître (l'immeuble) pour l'avoir vu et visité'.

Concernant l'absence de chauffage à l'étage, les consorts [C] [V] font valoir qu'en droit positif constitue un dol par réticence le fait qu'il existe une différence notable entre la description d'un bien objet d'une promesse de vente, et la réalité, ce qui est le cas en l'espèce, puisque l'annonce immobilière publiée dans la presse par la société Ifea indiquait expressément que la maison comportait un 'chauffage mixte gaz et bois', sans aucune restriction ou limitation, laissait entendre que l'intégralité de la maison bénéficiait d'un tel système de chauffage et non pas seulement au rez-de-chaussée. Ils concluent que le dol réside dans la dissimulation volontaire, à savoir l'omission d'informer les acheteurs de l'absence de chauffage à l'étage, ce mensonge étant encore confirmé par l'indication d'un coefficient C au titre de la performance énergétique de la maison, alors qu'elle relevevait d'un coefficient D. Ils ajoutent que la présence d'un chauffage au sol est invisible à l'oeil nu, que l'information relative à un chauffage de la maison était déterminante pour eux et que Mme [Z] leur avait indiqué que le système de chauffage au sol n'avait pas fonctionné pendant l'hiver, la société Ifea précisant qu'un chauffagiste vérifierait le circuit de chauffage.

Invoquant l'article 1112-1 du code civil, l'obligation générale de bonne foi et de loyauté dans les contrats, ils soutiennent que Mme [Z] leur devait cette information, et que celle-ci ne démontre pas, alors qu'elle en supporte la charge, avoir attiré leur attention sur le fait que la maison ne bénéficiait d'un chauffage qu'au rez-de-chaussée et non dans le premier étage constitué de chambres. Ils contestent la présence d'un poêle à bois d'appoint qui aurait servi à chauffer l'étage et le fait que la maison aurait été chauffée lors de leur visite, soulignent que l'annonce indiquant l'existence d'un chauffage mixte bois et gaz pouvait leur laisser légitimement penser que la maison bénéficiait d'un système de chauffage global, que leur croyance erronée est renforcée par l'absence de radiateurs et de convecteurs à l'étage, laissant penser à la présence d'un chauffage au sol, et qu'ils n'ont découvert le dol qu'après la signature du 'compromis', après la visite des lieux du 22 août 2019. Ils ajoutent que le rapport du diagnostiqueur montre qu'il a été induit en erreur par Mme [Z], puisqu'il indique : 'plancher chauffant à eau (1981 à 2000)', 'surface chauffée : 145 m2", et qu'il appartenait à cette dernière de rectifier cette erreur dont elle avait connaissance en application des articles 1112-1 et 1137 du code civil.

Au visa de l'article 1138 du code civil, ils soutiennent qu'il appartenait à la société Ifea Partner, agent immobilier, de vérifier les caractéristiques de la maison qu'elle avait en charge de vendre, et que celle-ci n'a apporté aucune réserve ni restriction à l'annonce en indiquant que la maison ne bénéficiait d'aucun système de chauffage à l'étage, ni dans les nouvelles annonces postérieures à leur refus de régulariser la vente.

Ils soutiennent que Mme [Z] assistée de l'agence Ifea Partner ont persisté dans le cadre de leurs négociations avec eux à leur dissimuler une information dont l'importance était déterminante pour eux en ce qui concerne l'absence de chauffage à l'étage.

Ils ajoutent s'être rendus compte de l'inexactitude de la performance énergétique de catégorie C indiquée par l'agent immobilier lors de la signature du 'compromis de vente' et que Mme [Z] est responsable de la tromperie à laquelle elle s'est livrée à leur égard, ayant induit en erreur le diagnostiqueur en lui donnant une information inexacte. Ils considèrent qu'en mentionnant que le chauffage couvrait l'intégralité de la surface habitable, le diagnostic dépassait la simple valeur informative en faisant état d'une installation qui n'existait pas.

Ils reprochent au tribunal d'avoir retenu qu'ils auraient dû se faire assister d'un professionnel avant la signature du compromis de vente, soulignant qu'au visa de l'article 1112-1 du code civil, c'est à Mme [Z] qu'il incombait une obligation d'information loyale à leur égard.

En outre, ils font valoir, au visa des articles 1132 et 1133 du code civil, qu'ils n'ont accepté de contracter qu'en considération des caractéristiques de la maison d'habitation figurant dans l'annonce publiée par la société Ifea et rappelées dans le 'compromis de vente', y compris le DPE. Ainsi et, selon eux, la mention non-restrictive d'un système de

chauffage alors qu'il est habituellement attendu dans l'Est de la France qu'une maison d'habitation soit chauffée à tous les étages et la mention et la mention erronée d'une buanderie, élément de confort important, sont constitutives d'une erreur sur les qualités essentielles du bien vendu.

Mme [Z] réplique n'avoir jamais prétendu que la maison était équipée d'un chauffage au sol sur l'ensemble de la surface habitable, que seul le rez-de chaussée est pourvu d'un tel chauffage et que la maison est principalement chauffée au moyen d'un poêle à bois, au rez-de-chaussée, et qu'un autre poêle à bois est installé à l'étage, ce qui était visible lors des multiples visites des appelants et ce dont ils ont pu s'en convaincre, ayant visité le bien en période de chauffe et ainsi signé le 'compromis de vente' en parfaite connaissance de cause. Elle ajoute que les évènements postérieurs ne peuvent caractériser un vice du consentement. Elle considère qu'ils tentent de se dédire d'une vente définitivement conclue, relevant que le courrier de leur avocat du 27 juin 2019 ne mentionne pas un problème de chauffage.

Elle ajoute que les appelants opèrent une interprétation erronée du diagnostic de performance énergétique, la mention d'une surface chauffée de 145 m² signifiant que la maison est chauffée au moyen d'un double système : chauffage au sol au rez-de-chaussée et poêle à bois à l'étage. Elle ajoute que les mentions du diagnostic sont explicites sur la présence de deux modes de chauffage. S'il était considéré que le diagnostic est erroné, elle soutient que cela n'aurait pour effet que d'engager la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur

S'agissant de l'évolution ultérieure des différentes catégories énergétiques du bien immobilier, elle soutient que le classement ne dépend pas de son bon vouloir, mais uniquement des données de consommation relevées et de l'analyse réalisée par le diagnostiqueur, dont il est le seul responsable. Enfin, elle considère qu'une évolution du classement ne peut constituer la preuve de son intention de les tromper.

Elle ajoute que les appelants ne démontrent pas que l'existence d'un système de chauffage au sol sur l'ensemble de la maison constituait un élément déterminant de leur consentement, dès lors que le système de chauffage présent suffisait à chauffer l'ensemble de la maison, et que le fait qu'ils se soient mépris sur le système de chauffage ne suffit pas à considérer que leur consentement aurait été vicié.

La société Ifea, qui admet s'être vue confier un mandat de vente du bien immobilier précité par Mme [Z] et avoir fait paraître une annonce, invoque, à propos du chauffage, une jurisprudence qu'elle demande de transposer au cas d'espèce, dont il résulte que les acquéreurs ne peuvent invoquer un manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information et de conseil quant à la surface habitable du bien, lorsqu'ils ont eux-mêmes accepté de signer une clause de non-garantie concernant sa contenance, et que la surface habitable qui n'était mentionnée sur aucun document contractuel, ni en la promesse synallagmatique ou l'acte authentique de vente, n'avait pas été considérée comme une caractéristique substantielle déterminante de leur volonté de conclure la vente.

Elle précise que l'annonce mentionnait un chauffage au gaz et au bois, que le diagnostic évoquait une chaudière à condensation, un poêle à bois et mentionnait un plancher chauffant, qu'il est vrai que l'étage ne fait apparaître aucun appareil de chauffe apparent, que le compromis ne précise pas le mode de chauffage, sauf à indiquer que l'installation au gaz a plus de quinze ans et qu'un diagnostic a été réalisé et comporte la mention suivante : 'le vendeur s'engage à fournir avant la réitération de l'acte authentique une attestation de bon fonctionnement du circuit de chauffage'.

Elle ajoute que l'absence d'équipement de chauffage à l'étage était visible et que la présence ou non d'un chauffage au sol n'a rien d'apparent, et que la visite de la maison permettait de constater qu'elle était parfaitement chauffée.

Elle conteste avoir trompé les acquéreurs et soutient ne pas avoir de connaissance en matière de chauffage et s'être conformée à ses obligations légales et réglementaires en fournissant le DPE, ce qui l'a conduite à indiquer dans l'annonce qu'il y avait à la fois un chauffage au gaz et au bois.

Elle ajoute qu'en tant qu'agent immobilier soumis à une obligation d'information de moyens, elle a pu transmettre aux acquéreurs les seuls éléments en sa possession, présentant ainsi la maison comme étant parfaitement chauffée avec l'installation existante combinant gaz et bois, dès lors qu'elle ne disposait pas d'élément antérieur à la signature du 'compromis' qui aurait démontré l'absence de mode de chauffage à l'étage. Elle précise, de surcroît, qu'elle n'avait aucune raison de ne pas se fier au diagnostic technique faisant état d'une surface de chauffage au sol de 145 m², et que le diagnostiqueur expose lui-même sa responsabilité en cas d'erreur. Elle ajoute que, s'il n'y avait pas eu de chauffage à l'étage, les murs et plafonds en auraient porté les stigmates. Elle soutient encore que n'est pas établi le caractère substantiel de l'existence ou non d'un système de chauffage au sol à l'étage.

Sur ce,

l'annonce publiée par la société Ifea mentionnait, dans le 'descriptif de l'offre' : 'chauffage mixte gaz et bois' et un diagnostic de performance énergétique de classe C.

Un autre document rédigé par la société Ifea indique, au titre du descriptif de cette maison, 'chauffage mixte et bois' ; 'Chauffage : Au gaz' ; 'Chauffage (Source) : Bois', et une classe C pour la consommation énergétique.

Le 'compromis de vente' indiquait que le bien avait fait l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, établi par Alsace Diag Immo le 19 mars 2019, 'annexé aux présentes'. Il ajoutait : 'il est ici rappelé que, conformément à l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. En conséquence, l'acquéreur reconnaît expressément qu'il ne peut se prévaloir des informations y figurant à l'encontre du vendeur (...)'

Sont produits en pièce 3 par les appelants, les rapports établis par la société Alsace Diag Immo (rapport de mission de répérage relatif à l'amiante du 19 mars 2019 ; diagnostic de performance énergétique du 9 mars 2019, dont il n'est pas contesté qu'il s'agisse de celui annexé au 'compromis de vente' ; rapports de l'état de l'installation intérieure de gaz et de celle d'électricité du 7 mars 2019). Le second classe la maison, au titre de la consommation, en catégorie D ; et précise, s'agissant du système de chauffage : 'type de système(s) de chauffage' : 'chaudière condensation - gaz naturel' et 'poêle bois - bois' et 'type d'émetteurs liés aux systèmes de chauffage': 'plancher chauffant à eau (de 1981 à 2000) (surface chauffée : 145 m2)' ; 'soufflage air chaud'. Le troisième vise un 'justificatif d'entretien de moins d'un an de la chaudière non présenté', et 'l'installation ne comporte aucune anomalie'.

Ainsi, et comme en conviennnent les consorts [C]-[V], l'information selon laquelle le bien était classé en catégorie D et non C a été portée à leur connaissance au plus tard au moment de la signature du 'compromis de vente', voire même plus tôt comme il résulte de l'échange de courriels du 2 avril 2019, de sorte qu'aucun dol ou erreur n'est établi à ce titre.

S'agissant de l'existence d'un système de chauffage à l'étage, l'annonce évoque une 'maison d'architecte', 'd'une surface de 145 m2", avec un 'chauffage mixte gaz et bois' et décrit les pièces situées notamment au rez-de-chaussée et à l'étage.

Ainsi, à la lecture de l'annonce, qui ne précisait pas que certaines pièces habitables n'étaient pas chauffées, et du diagnostic précité, qui mentionnait un plancher chauffant sur 145 m², les consorts [C]-[V] ont pu légitimement penser que toute la maison était chauffée par un plancher chauffant, outre un poêle à bois.

Il est cependant constant qu'il n'existe pas de chauffage au sol à l'étage de la maison.

Selon l'attestation de M. [I] du 16 septembre 2019, 'il est impossible que le plancher bas chauffe les pièces de l'étage, le rayonnement thermique ne dépassant pas 1.80 m de haut'.

Il résulte d'un échange de courriels du 2 avril 2019, que M. [V] interrogeait Mme [Y], de la société Ifea, sur divers points, laquelle y répondait dans le corps du courriel du premier.

Alors que M. [V] lui faisait part de sa surprise de ce qu'elle l'avait appelé pour lui dire que la vendeuse retirait le poêle à bois, alors que son annonce 'stipulait' bien sa présence et que le DPE avait été calculé avec la présence d'un chauffage au bois, et lui demandait, en cas de retrait, une réduction du prix de vente, Mme [Y] répondait 'elle pourra vous laissé le poel, pour ne pas bloqué la vente'.

Alors que M. [V] l'interrogeait sur le chauffage au sol dans ces termes : 'La vendeuse dit qu'elle n'a pas utilisé le chauffage au sol cet hiver. Est-il en état de fonctionnement ' Pas de fuite, pompe en état de marche ' Nous voudrions qu'un chauffagiste vérifie et nous dise l'état du circuit de chauffage. Ce poste étant très couteux si une réparation s'imposait', Mme [Y] répondait : 'Un chauffagiste va intervenir pour faire la vérification du circuit du chauffage'. Elle ajoutait que la chaudière avait été changée en décembre 2018.

Ainsi, il en résulte que, le 2 avril 2019, lors de leur visite de la maison, le chauffage au sol ne fonctionnait pas, de sorte que les consorts [C]-[V] n'ont pas pu constater l'absence d'un tel système de chauffage au premier étage.

Aux termes des conditions particulières du 'compromis de vente', signé le 9 avril 2019, il était prévu que 'le vendeur s'engage à fournir avant la réitération de l'acte authentique une attestation de bon fonctionnement du circuit de chauffage'.

L'apposition de cette mention démontre l'importance que les acquéreurs attachaient au bon fonctionnement de l'installation de chauffage, mais également qu'ils n'avaient toujours pas pu s'assurer d'un tel fonctionnement.

Dès lors que l'existence d'un système de chauffage au sol n'était pas visible, et qu'il résulte de ce qui précède que la maison n'était pas chauffée lors de leurs visites, les consorts [C]-[V] n'ont pas pu se convaincre, avant la signature du 'compromis de vente', de ce qu'un système de chauffage n'existait qu'au rez-de-chaussée, et non pas à l'étage.

Il sera rappelé qu'aucun élément ne permet de démontrer que le chauffage au sol du rez-de-chaussée soit suffisant pour chauffer les pièces situées à l'étage, étant d'ailleurs constaté que M. [I], dans l'attestation précitée, l'exclut. Il n'est pas non plus démontré l'existence de l'installation d'un poêle à bois permettant de chauffer l'étage.

Ainsi, lorsqu'ils ont souscrit le 'compromis de vente', les consorts [C]-[V] ignoraient que l'étage ne disposaient pas d'un système de chauffage, en dépit de la clause précisant qu'ils ont déclaré 'bien connaître (l'immeuble) pour l'avoir vu et visité'.

Les documents remis aux consorts [C]-[V] lors de la signature du 'compromis de vente', et en particulier le DPE, qui a une valeur informative, donnaient précisément à croire à l'existence d'un système de chauffage au sol sur 145 m², c'est-à-dire tant au rez-de-chaussée qu'au premier étage.

Il n'est pas démontré que Mme [Z] ou la société Ifea ait infirmé d'une quelconque manière les informations erronées sur ce point contenues dans le DPE joint audit 'compromis'.

De plus, comme l'annonce, le 'compromis de vente' listait les différentes pièces composant la maison, y compris de l'étage, sans aucune précision ou réserve quant à l'absence de système de chauffage des pièces de l'étage. La maison étant située dans l'Est de la France et aucun autre système de chauffage n'étant apparent à l'étage, l'absence de réserve sur ce point confortait les mentions du DPE dont il résultait qu'elles étaient chauffées par le sol.

Il sera, en outre, relevé que, si le courrier de leur conseil du 27 juin 2019 n'évoquait pas l'absence de chauffage à l'étage mais seulement la servitude de canalisations, il ne faisait alors pas état d'une volonté de ne pas passer l'acte authentique, demandant au contraire à pouvoir visiter à nouveau la maison afin de chiffrer les travaux et 'avancer dans leur projet'. En revanche, par courrier du 10 septembre 2019 se référant à une demande de leur part du 22 août 2019 d'annuler le 'compromis de vente' pour vice du consentement, et par courrier de leur conseil du 17 septembre 2019, ils faisaient clairement état, outre d'autres difficultés, de cette absence de chauffage, pour invoquer un mensonge ou tromperie et ainsi expliquer leur refus de passer l'acte authentique le 18 septembre 2019, jour auquel le notaire les avait convoqués.

En conséquence, le caractère intentionnel de l'omission de Mme [Z] d'informer les consorts [C]-[V] de l'absence de chauffage à l'étage est établi, et ce, en particulier, compte tenu du caractère très clair de la mention figurant au DPE annexé au 'compromis' faisant pourtant ressortir qu'un chauffage au sol était installé tant au rez-de-chaussée qu'à l'étage, de l'absence d'infirmation de Mme [Z] quant à cette précision erronée, et plus généralement de l'absence d'information délivrée quant à l'inexistence d'un système de chauffage des pièces de l'étage, alors même que les consorts [C]-[V] avaient, d'une part, selon le courriel de la société Ifea du 2 avril 2019, abordé la question du chauffage au sol avec Mme [Z] qui leur avait indiqué ne pas l'avoir utilisé au cours de l'hiver et, d'autre part, exigé, lors de la signature du 'compromis', que leur soit remis, avant la signature de l'acte authentique de vente, une attestation de bon fonctionnement de l'installation de chauffage.

Il en résulte la preuve de l'existence d'une réticence dolosive imputable à Mme [Z] ayant vicié le consentement des consorts [C]-[V] sur l'absence d'un chauffage au sol à l'étage, alors que Mme [Z] avait connaissance que cet élément était déterminant de leur consentement.

Sans qu'il soit besoin de répondre aux autres griefs, le 'compromis de vente' sera, en conséquence, annulé, et il sera ajouté au jugement sur ce point.

Dès lors, la demande de Mme [Z] dirigée contre les consorts [C]-[V] au titre de la clause pénale insérée dans cet acte sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef, et il n'y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie, lesquels sont sans objet.

2. Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [C]-[V] :

Au visa des articles 1178 alinéa 3 et 1240 du code civil, ils soutiennent que la faute de Mme [Z] réside dans son comportement sous réserve que la cour retienne le dol, ainsi que dans celui de la participation de la société Ifea Partner à ce dol commis par sa mandante, et le cas échéant, dans la violation de ses obligations professionnelles qui auraient du la conduire à vérifier les mentions figurant dans l'annonce qu'elle a fait publier et dans le 'compromis de vente' qu'elle a préparé et fait signer aux parties.

Ils invoquent avoir subi un préjudice d'un montant de 10 000 euros, lequel est double, étant d'abord financier, comme résultant du prélèvement de fonds sur un contrat d'assurance-vie entraînant un prélèvement libératoire de 3 338,23 euros au titre des prélèvements sociaux qui n'aurait pas été nécessaire si Mme [M] n'avait pas envisagé d'acheter la maison, et résultant, de plus, de ce qu'ils s'étaient projetés dans ladite maison et était enthousiastes à l'idée de l'acquérir.

Mme [Z] réplique avoir agi en toute bonne foi sans la moindre intention de les induire en erreur et qu'ils ne démontrent aucun réel préjudice. Elle fait valoir que les frais qu'ils invoquent ne sont que la conséquence de leur défaillance puisqu'ils ont refusé de réitérer la vente en la forme authentique. Elle relève enfin que lorsque les appelants ont commencé à invoquer de prétendues tromperies de sa part, ils ont parallèlement acquis en juillet 2019 un autre bien immobilier et qu'il est étonnant que cette acquisition ait eu lieu concommittamment à leur refus de signer l'acte authentique.

La société Ifea conteste l'absence de faute et soutient que les appelants n'ont pas subi de préjudice en lien avec ce qui aurait pu être un comportement fautif de sa part et, d'autre part, qu'il est question d'un prélèvement libératoire de 3 000 euros, alors qu'est demandé une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, et que les appelants étaient manifestement sur le point de faire un investissement immobilier, ceux-ci ayant changé d'adresse. Elle ajoute que la signature de l'acte authentique a été reportée de leur fait, dès lors que les appelants invoquaient ne pas avoir le financement.

Sur ce,

Les consorts [C]-[V] ne développent aucun moyen au soutien de leur demande indemnitaire dirigée contre Maître [B].

De plus, s'ils justifient, par une attestation bancaire, que Mme [C] avait prévu d'apporter à l'opération d'acquisition de la maison sises Kleiner Semm Pfad à [Localité 9] des sommes affectées initialement à des contrats d'assurance vie, qui l'ont conduite à devoir payer une somme totale de 3 398,23 euros au titre du prélèvement libératoire et de prélèvements sociaux, ils ne démontrent pas que ces déblocages de fonds, et partant le paiement de ces frais, aient été effectués de manière inutile.

En effet, ils n'apportent pas suffisamment d'éléments sur le sort, à court terme après leur renonciation à la vente, des fonds ainsi débloqués. Si, selon les relevés bancaires produits en pièce 35, les comptes de M. [V] [T] et du couple totalisaient, au mois de septembre 2019, une somme correspondant à peu près à la somme débloquée par Mme [C], ils ne justifient pas que cette situation a perduré après cette date, et ce alors même que M. [V] [T], qui bénéficiait d'une promesse de vente sur les locaux qu'il louait dans le cadre d'un bail commercial, pouvant lever l'option entre le 1er juillet et le 31 décembre 2019, avait créé en juillet 2019 une SCI dont il était gérant et associé, laquelle a acquis ledit bien immobilier par authentique du 28 novembre 2019. Celui-ci prévoyait que le prix d'achat serait financé, non seulement par un prêt souscrit par la SCI (120 000 euros), l'offre étant signée le 30 octobre 2019 selon leur pièce 18, mais également par un apport en compte courant de M. [V] [T] provenant de ses économies personnelles (39 147,46 euros), étant, en outre, relevé qu'il avait selon sa pièce 19, apporté des fonds d'un montant supérieur à la SCI le 29 octobre 2019.

Ils ne démontrent dès lors pas avoir subi un préjudice imputable aux intimés du fait du prélèvement libératoire résultant du déblocage de fonds placés sur des contrats d'assurance-vie.

Ils ne démontrent pas non plus avoir subi le préjudice moral qu'ils invoquent.

Leur demande de dommages-intérêts sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

3. Sur les frais et dépens :

Compte tenu de la solution du litige, Mme [Z] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance, le jugement étant infirmé, et d'appel.

Elle sera condamnée à payer aux consorts [C]-[V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de ces derniers dirigée contre la société Ifea Partner et contre Maître [B] sera rejetée.

La demande de Mme [Z] sera rejetée, ainsi que celles, dirigées contre les consorts [C]-[V], des autres intimées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Statuant dans les limites de l'appel principal :

Déclare recevable l'appel formé par Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] ;

Infirme le jugement contradictoire du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire, de Colmar

mais seulement en ce qu'il :

- condamne solidairement Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] à payer à Mme « [O] » (en réalité [N]) [Z] la somme de 40 000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- déboute les consorts [C]-[V] de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de la société Ifea ;

- déboute les consorts [C]-[V] de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de Maître [B] ;

- condamne solidairement les consorts [C]-[V] à payer à Mme [Z], à la société Ifea et à Maître [B] les sommes respectives de 2 000 euros, de 1 500 euros et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des dépens.

- rejette toutes autres prétentions ;

Le confirme des autres chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare recevable la demande tendant à prononcer l'annulation du 'compromis de vente' souscrit le 9 avril 2019 ;

Annule le 'compromis de vente' souscrit le 9 avril 2019 entre Mme [N] [Z], d'une part, et Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T], d'autre part ;

Rejette la demande en paiement présentée par Mme [N] [Z] à l'encontre de Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] au titre de la clause pénale ;

Constate, en conséquence, que les appels en garantie formés par Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] à l'encontre de la société Ifea Partner et de Maître [B] n'ont pas d'objet ;

Condamne Mme [N] [Z] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ;

Condamne Mme [N] [Z] à payer à Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [O] [M] et M. [U] [V] [T] formée, sur ce fondement, contre la société Ifea Partner et contre Maître [B] ;

Rejette les demandes de Mme [N] [Z], de la société Ifea Partner et de Maître [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.