CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 4 juin 2024, n° 23/16566

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 5 mai 2015, l'établissement public foncier Ile-de-France et la société Ambulances CCM ont conclu une convention d'occupation précaire portant sur un local situé [Adresse 1].

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2022, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France a assigné la société Ambulances CCM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir :

constater que la convention d'occupation précaire a été résiliée de plein droit à compter du 10 mars 2022 ;

constater que la société Ambulances CCM occupe sans droit ni titre l'immeuble ;

ordonner son expulsion immédiate et sans délai, sous astreinte des locaux en cause et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;

condamner la société Ambulances CCM au paiement provisionnel de la somme de 93 750 euros au titre des redevances impayées jusqu'au 10 mars 2022, date de résiliation de la convention d'occupation précaire.

Par ordonnance du 31 août 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

dit n'y avoir lieu à écarter certaines pièces des débats ;

constaté que la convention d'occupation précaire liant les parties a été résiliée de plein droit à compter du 10 mars 2022 et que la société Ambulances CCM occupe sans droit ni titre l'immeuble situé [Adresse 1] depuis cette date ;

ordonné l'expulsion de la société Ambulances CCM ainsi que tous occupants de son chef, des lieux qu'elle occupe à [Adresse 1], passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Ambulances CCM à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance actuelle jusqu'à libération effective des lieux ;

condamné la société Ambulances CCM à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France la somme de 44 893,14 euros au titre des redevances impayées jusqu'au 10 mars 2022, date de résiliation de la convention, et la somme de 26 250 euros au titre des indemnités dues postérieurement à la date de résiliation, sommes arrêtées au mois de juillet 2023 inclus ;

autorisé la société Ambulances CCM à se libérer de sa dette au moyen de 23 versements mensuels de 3 000 euros, suivis d'un 24ème versement soldant la dette, sauf paiements anticipés, le premier versement devant intervenir dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision ;

dit qu'à défaut de respect de paiement d'une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

rejeté toutes autres demandes ;

condamné la société Ambulances CCM à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Ambulances CCM aux dépens.

Par déclaration du 10 octobre 2023, la société Ambulances CCM a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Ambulances CCM demande à la cour de :

à titre principal :

infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 31 août 2023 ;

statuant à nouveau :

constater qu'un congé a été délivré par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France sans justifier d'un motif de précarité ni de la mise en 'uvre du projet urbain par la communauté d'[Localité 6], de sorte que le congé est entaché de nullité ;

dire et juger que l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ne justifie d'aucun trouble à l'ordre public ;

dire qu'il n'y a pas lieu à référé ;

débouter l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France de sa demande de validation du congé et constater que la convention d'occupation précaire se poursuit ;

débouter l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire :

lui octroyer les plus larges délais de paiement,

lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux.

en toutes hypothèses :

débouter l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France aux entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 23 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France demande à la cour de :

le déclarer recevable en ses demandes et de le déclarer bien fondé ;

débouter la société Ambulances CCM de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

confirmer l'ordonnance en date du 31 août 2023 en ce qu'elle a :

dit n'y avoir lieu à écarter certaines pièces des débats ;

constaté que la convention d'occupation précaire liant les parties a été résiliée de plein droit à compter du 10 mars 2022 et que la société Ambulances CCM occupe sans droit ni titre l'immeuble situé [Adresse 1] depuis cette date ;

ordonné l'expulsion de la société Ambulances CCM ainsi que tous occupants de son chef, des lieux qu'elle occupe à [Adresse 1], passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Ambulances CCM à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance actuelle jusqu'à libération effective des lieux ;

condamné la société Ambulances CCM à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France la somme de 44 893,14 euros au titre des redevances impayées jusqu'au 10 mars 2022, date de résiliation de la convention, et la somme de 26 250 euros au titre des indemnités dues postérieurement à la date de résiliation, sommes arrêtées au mois de juillet 2023 inclus ;

condamné la société Ambulances CCM à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Ambulances CCM aux dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

infirmer l'ordonnance du 31 août 2023 en ce qu'elle n'a pas :

condamné la société Ambulances CCM à une astreinte de 150 euros par jour jusqu'à la parfaite libération des lieux,

condamné la société Ambulances CCM au paiement de la somme de 48 856,86 euros au titre de l'arriéré de redevances ;

statuant à nouveau,

condamner la société Ambulances CCM à une astreinte de 150 euros par jour jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

condamner la société Ambulances CCM au paiement de la somme de 40 500 euros au titre de l'arriéré de redevances ;

condamner la société Ambulances CCM au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Ambulances CCM aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront frais de constats d'huissier en date des 10 mars 2022 et 16 novembre 2023.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de l'article L. 145-5-1 du code de commerce que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Au cas présent, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France demande de constater que la convention d'occupation précaire liant les parties a été résiliée de plein droit à compter du 10 mars 2022.

L'Etablissement public foncier d'Ile-de-France a, par un acte extrajudiciaire du 9 décembre 2021, notifié à la société Ambulances CCM qu'il lui délivrait congé à compter du 10 mars 2022 à minuit.

La société Ambulances CCM fait valoir que le congé qui lui a été délivré est nul.

Soutenant qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les contrats, elle expose qu'il se déduit de l'article 4 de la convention que les parties avaient l'intention de subordonner la délivrance du congé à l'arrivée du terme prévu, soit la mise en oeuvre du projet urbain. Elle affirme que la notification d'un congé, sans que le projet urbain ne soit justifié par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, est dépourvue de validité.

L'article 4 de la convention, intitulé 'durée de la convention-prise d'effet-cessation', est ainsi rédigé 'la présente convention est conclue pour une durée indéterminée à compter du 4 mai 2015. L'occupant devra, à compter de cette mise à disposition, respecter les conditions générales de jouissance définies aux présentes, et en particulier justifier de la souscription d'une assurance, telle que prévue à l'article 8-5°). Le terme de la convention dépendant de la mise en oeuvre du projet urbain voulu par la commune d'[Localité 6]. Elle pourra prendre fin à tout moment, à la demande de l'une ou l'autre des parties, moyennant un préavis de trois mois notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, sans que cette demande ait besoin d'être justifiée et sans indemnité de part ni d'autre.'

Contrairement à ce que soutient l'appelante, la clause, visée par le congé délivré le 9 décembre 2021, selon laquelle la convention 'pourra prendre fin à tout moment, à la demande de l'une ou l'autre des parties, moyennant un préavis de trois mois notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, sans que cette demande ait besoin d'être justifiée et sans indemnité de part ni d'autre' est claire. Elle ne subordonne pas la délivrance du congé à la mise en oeuvre du projet urbain.

Un préavis de trois mois a été accordé à l'occupante.

La contestation de la société Ambulances CCM relative à la validité du congé, faute de référence et de justification de la mise en oeuvre du projet urbain, n'est donc pas sérieuse.

Ensuite, la société Ambulances CCM expose que la convention litigieuse ne remplit pas les critères exigés pour les conventions d'occupation précaire faute de caractère modique de la redevance mise à sa charge de sorte qu'elle peut être requalifiée en bail commercial.

Toutefois, l'appelante se borne à soutenir que l'affectation des locaux est strictement limitée, qu'elle ne dispose pas d'une superficie de 487 m² comme prétendu par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, qu'elle est tenue d'entretenir les lieux et que sa présence évite tout squat.

Or, la redevance mise à la charge de la société Ambulances CCM, suivant accord des parties, s'élève à seulement 15 000 euros par an pour des locaux situés à [Localité 6] d'une superficie de 273 m², n'est soumise à aucune indexation et le propriétaire ne facture pas d'impôts ou de taxes.

La contestation de la société Ambulances CCM relative au défaut de modicité de la redevance n'est donc pas sérieuse.

Enfin, la société Ambulances CCM affirme que l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ne justifie pas de la mise en oeuvre du projet urbain. Elle fait valoir que le document relatif à la construction d'un ensemble d'habitations en date du 30 mai 2023 a été produit pour les besoins de la cause.

Il sera rappelé que le congé a été délivré à l'occupante en exécution d'une clause de la convention dénuée d'ambiguïté qui ne subordonne pas la délivrance d'un tel congé à la mise en oeuvre du projet urbain.

Ensuite, la 'convention d'occupation précaire' stipule que 'l'immeuble acquis libre d'occupation n'a pas vocation à être occupé. Toutefois, à titre exceptionnel, suivant la taille et la situation des lieux, il peut être examiné les conditions d'une occupation temporaire pour des locaux libres, afin de répondre à une demande circonstanciée, dans le cadre de la politique d'accueil d'activités économiques de la commune.

La société Ambulances CCM ayant manifesté son intérêt pour l'utilisation de l'immeuble, il a donc été proposé de conclure une convention d'occupation précaire aux conditions ci-dessous exposées, étant précisé que ce contrat ne constitue ni un bail commercial au sens des articles L.145- 1et suivants du code de commerce ni un bail dérogatoire conclu pour une durée au plus ou égale à trois ans au sens de l'article L.145-5 du même code' et ajoute, s'agissant du caractère précaire de l'occupation 'la présente mise à disposition est consentie dans l'attente de la concrétisation d'un projet urbain.'

Ainsi que souligné par l'intimé, aux termes de l'article 2 du décret 2006-1140 du 13 septembre 2006 portant création de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, cet établissement a pour mission de procéder à toutes les acquisitions foncières et opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

L'Etablissement public foncier d'Ile-de-France justifie, en outre, avoir signé avec la commune d'[Localité 6] une convention d'intervention foncière le 27 mars 2009 (sa pièce n°2) renouvelée le 29 novembre 2019 (sa pièce n°11) pour favoriser la réalisation de projets urbains. Ce projet englobe la parcelle occupée par la société Ambulances CCM.

Enfin, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France expose qu'un projet urbain prévoit la construction de 56 logements, 2 niveaux de sous-sol et l'aménagement d'un square municipal selon le calendrier suivant : présentation et validation de projets à la ville (avril/mai 2023), signature de la promesse de vente (mai/juin 2023), dépôt des demandes de permis de construire et de démolir (T4 2023) et obtention des permis de construire et de démolir (été 2024). Il produit un document intitulé 'construction d'un ensemble d'habitations, [Adresse 4] Faisabilité 30/05/2023', qui correspond à la parcelle occupée par la société Ambulances CCM.

L'appelante ne produit aucune pièce pour démentir l'effectivité ou le sérieux de ce projet.

En l'état des moyens développés par l'appelante et des pièces produites, la contestation du caractère précaire de la convention n'apparaît pas sérieuse.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté que la convention d'occupation précaire liant les parties a été résiliée à compter du 10 mars 2022.

Contrairement à ce que soutient la société Ambulances CCM, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France n'allègue pas un trouble manifeste à l'ordre public mais un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 précité.

L'existence et le caractère illicite d'un tel trouble, en raison du maintien dans les lieux de l'occupante, sans droit ni titre, sont manifestes.

L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle retient que la société Ambulances CCM occupe sans droit ni titre l'immeuble situé [Adresse 1] depuis

le 10 mars 2022.

C'est à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que le propriétaire avait donné congé à la société Ambulances CCM à compter du 10 mars 2022, a ordonné l'expulsion de l'occupante, réglé le sort des meubles et objets mobiliers et l'a condamnée au paiement, à compter de cette date, d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance fixé par la convention.

L'appelante sollicite un délai pour quitter les lieux.

Cependant la société Ambulances CCM a été avisée dès le 9 décembre 2021 qu'elle devait quitter les lieux le 10 mars 2022. Elle a ainsi bénéficié d'un délai de fait de deux ans pour s'organiser et quitter les lieux et ne produit aucune pièce pour justifier de recherches d'un nouvel emplacement pour son activité. De même, elle ne produit aucune pièce pour attester de sa situation financière.

La demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Afin de garantir l'exécution de cette décision, il sera ajouté, à la demande de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, que la société Ambulances CCM devra libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours.

Sur la demande de provisions

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Les deux parties poursuivent l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle condamne la société Ambulances CCM à verser à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France la somme provisionnelle de 44 893, 14 euros au titre des redevances impayées jusqu'au 10 mars 2022.

L'intimé demande d'augmenter la provision accordée de 40 500 euros alors que l'appelante conclut au rejet de toute demande de provision au motif que le décompte produit n'est pas probant.

Contrairement à ce que soutient la société Ambulances CCM, le décompte arrêté au 08 janvier 2024 (pièce 19 de l'intimé) est suffisamment détaillé pour établir que son obligation de régler les redevances impayées entre le 1er avril 2018 et le 10 mars 2022 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 44 893, 14 euros. L'appelante ne produit, de surcroît, aucune pièce justifiant du paiement des redevances pour cette période.

Pour la période antérieure, il est exact que les pièces produites par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ne permettent pas d'établir une obligation non sérieusement contestable de paiement à la charge de la société Ambulances CCM, étant observé que celle-ci fait, en outre, valoir que, pour cette période, l'action de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France est prescrite.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

L'ordonnance sera également confirmée s'agissant de la condamnation provisionnelle de la société Ambulances CCM au paiement de l'indemnité d'occupation. Le décompte produit par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France est, en effet, suffisamment détaillé et l'appelante ne justifie pas du paiement de cette indemnité à compter du 10 mars 2022.

Il sera observé que l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ne conclut pas à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle accorde des délais de paiement à la société Ambulances CCM.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d'appel, la société Ambulances CCM sera condamnée aux dépens qui ne peuvent comprendre les frais de constats d'huissier en date des 10 mars 2022 et 16 novembre 2023.

La société Ambulances CCM sera également condamnée à payer la somme de 2 000 euros à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de la société Ambulances CCM tendant à obtenir un délai pour quitter les lieux ;

Enjoint à la société Ambulances CCM de libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt et, à défaut, la condamne au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;

Condamne la société Ambulances CCM aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.