CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 juin 2024, n° 21/03487

Faits, Procédure et Prétentions des parties :

La Société Anonyme Immobilière de Font-Romeu est une société civile de construction-attribution, régie par les articles L.212-1 à L.212-17 du code de la construction et de l'habitat, qui a pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Dans le cadre de cette SAI, les actionnaires sont détenteurs d'actions équivalentes au bien dont ils ont la jouissance selon « le tableau de répartition des groupes d'action » contenu dans l'article 7 c) des statuts.

La SARL Finmar, Messieurs [K] [G], [B] [W], [K] [O] et [J] [R] , Mesdames [U] [T], [U] [E] et [C] [F] et les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab sont actionnaires de la société Anonyme Immobilière du Grand Hôtel de Font Romeu .

En 2017, ils ont sollicité leur retrait anticipé de cette société et l'attribution en pleine propriété des lots correspondants à leurs actions.

Par ordonnance de référé du 17 janvier 2018, le juge du tribunal de grande instance de Perpignan saisi par les époux [G] a dit n'y avoir lieu à référé en l'état d'une contestation sérieuse.

Le 23 avril 2019, la SARL Finmar, Messieurs [K] [G] [B] [W], [K] [O] et [J] [R], Mesdames [U] [T] [U] [E] et [C] [F] et les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab ont assigné la SAI du Grand Hôtel de Font Romeu devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin de voir dire et juger que le coût de la réalisation des divers diagnostiques techniques incombait à la SAI et de la voir condamnée à les faire réaliser sous astreinte et de voir juger que ces frais s'élevaient à la somme de 43 428,18euros et de voir condamner la SAI à leur payer la somme de 3 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le juge chargé de la mise en état a constaté le désistement de M. [J] [R].

Par jugement contradictoire du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

Jugé qu'en application de l'article 7k) des statuts, après réalisation de l'attribution des lots correspondant aux actions en pleine propriété et annulation des actions correspondantes, le retrayant bénéficiaire de l'attribution cesse de faire partie de la société et se trouve immédiatement et de plein droit régi par le règlement de la copropriété qui doit être établi par le conseil d'administration statutairement investi des pouvoirs nécessaires à cet effet,

Débouté la SARL Finmar, Messieurs [K] [G] [B] [W] et [K] [O], Mesdames [U] [T] [U] [E] et [C] [F] et les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab de leurs demandes tendant à voir juger que la SAI Grand Hôtel de Font Romeu doit prendre en charge le coût de réalisation des diagnostiques techniques et du règlement de copropriété-état descriptif de division et leurs demandes subséquentes, de leur demande de nullité de la facturation des divers frais aux actionnaires retrayants à hauteur de 43 428,18euros telle que votée par l'assemblée générale du 28 avril 2018, de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Débouté les parties de toutes autres demandes plus amples et contraires,

Condamné la SARL Finmar, Messieurs [K] [G] [B] [W] et [K] [O], Mesdames [U] [T] [U] [E] et [C] [F] et les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab à payer à la SAI Du Grand Hôtel de Font Romeu la somme de 2 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a retenu que les statuts de la SAI énonce que la propriété des actions confère à leur propriétaire le droit de jouissance sur des locaux déterminés dans les statuts et le droit de se faire attribuer en pleine propriété le bien correspondant tel qu'il figure dans un tableau de répartition, sachant que l'attribution en pleine propriété pourra être exigée par chaque actionnaire soit au cours de vie de la société soit lors de sa dissolution à l'expiration de sa durée ou intervenant de façon anticipée, que les demandeurs, propriétaires d'actions, ont exercé leur droit de retrait, et que le droit au retrait des actionnaires n'est pas contesté par la SAI.

La juridiction a estimé qu'en vertu des statuts de la société et notamment son article 7a et 7h qui prévoient l'établissement d'un règlement de copropriété en cas d'attribution en pleine propriété, ce qui a été admis par la SAI dans un courrier du 3 mars 2017, le régime de la copropriété s'applique de plein droit concomitamment à l'attribution des lots correspondant aux actions.

Elle a jugé que la clause de l'article 7K prévoit que tous les frais, droits, honoraires et débours seront supportés par l'attributaire que cette clause claire et précise fait supporter les conséquences de l'attribution au bénéficiaire de cette attribution en exonérant la société de toute charge, qu'en application de cette clause, l'assemblée générale des actionnaires du 4 novembre 2017 a adopté une résolution mandatant le président du conseil d'administration en vue de réclamer la somme de 20 000euros aux retrayants à titre de provision pour faire établir les diagnostiques, que de surcroît, l'assemblée générale des actionnaires a voté le 4 novembre 2017 une résolution complétant l'article 7K afin d'inclure les frais, honoraires et débours de la façon la plus large possible.

Le 31 mai 2021, la SARL Finmar, Messieurs [K] [G] [B] [W] et [K] [O], Mesdames [U] [T] [U] [E] et [C] [F] et les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées le 13 mars 2023, la SARL Finmar, Messieurs [K] [G] [B] [W] et [K] [O], Mesdames [U] [T] [U] [E] et [C] [F] et les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 et 1832 et s. du Code Civil,

Vu les statuts dans leur rédaction initiale,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

' 'Jugé qu'en application de l'article 7 k) des statuts, après réalisation de l'attribution des lots correspondant aux actions en pleine propriété et annulation des actions correspondantes, le retrayant bénéficiaire de l'attribution cesse de faire partie de la société et se trouve immédiatement et de plein droit régi par le règlement de copropriété qui doit être établi par le conseil d'administration statutairement investi des pouvoirs nécessaires à cet effet'

Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :

' 'Débouté les époux [K] [G] et [U] [T], la SARL Finmar, [B] [W], [U] [E], les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab, [K] [O] et [C] [F] ; ' De leur demande tendant à voir juger que la SAI du Grand Hôtel de Font Romeu doit prendre en charge le coût de la réalisation de diagnostics techniques et du règlement de copropriété état descriptif de division e de leurs demandes subséquentes,

' De leur demande de nullité de la facturation des divers frais aux actionnaires retrayants à hauteur de 43.428,18 euros telle que votée par l'assemblée générale du 28 avril 2018,

' De leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' Débouté les époux [K] [G] et [U] [T], la SARL Finmar, [B] [W], [U] [E], les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab, [K] [O] et [C] [F] de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

' Condamné les époux [K] [G] et [U] [T], la SARL Finmar, [B] [W], [U] [E], les SCI Choumeils de Saint Germain et Elicatfab, [K] [O] et [C] [F] à payer à la SAI la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens'.

Juger que l'article 7k) dans sa nouvelle version est inopposable aux appelants et en tout état de cause nulle comme constituant un abus de majorité,

Juger que l'article 7 k) des statuts dans sa version opposable aux retrayants ne met à leur charge que les seuls frais nécessaires à l'exercice de leur droit d'attribution en propriété.

En conséquence, juger qu'ils ne sont pas redevables de la facture de 43 428,18 euros ni d'aucune somme qui la compose,

Débouter la SAI de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Enjoindre à l'intimée à faire réaliser tous les actes préalables aux attributions dont l'établissement du Diagnostic Technique Global, de l'Etat Descriptif de Division, du règlement de copropriété et des diagnostiques, à ses frais, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un mois après la signification de l'arrêt à intervenir.

Enjoindre à l'intimée à accomplir toutes les diligences et formalités nécessaires pour mettre en place une copropriété à ses frais, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un mois après la signification de l'arrêt à intervenir.

Enjoindre à l'intimée d'annuler les actions des appelants et réduire le capital en conséquence à ses frais, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un mois après la signification de l'arrêt à intervenir.

Condamner la SAI à payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices subis et ce à chacun des appelants.

Condamner la SAI à payer la somme de 3 000 euros au visa de l'article 700 du CPC à chacun des appelants, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Ils exposent que l'objet de la société est de permettre aux actionnaires l'accession à la pleine propriété de ce qui correspond à leurs actions conformément à l'article 7a) des statuts qui précise que la propriété d'action confère à leurs propriétaires :

'-Le droit de se faire attribuer à leur profit la pleine propriété, privative et exclusive des biens correspondants figurant au tableau ci-après, et dans les proportions indiquées au même tableau de la copropriété des parties de l'immeuble réputées communes, les attributions en pleine propriété et en copropriété pourront être exigées par chaque actionnaire soit en cours de la société, à titre de partage partiel anticipé entraînant l'annulation d'actions correspondantes et réduction du capital social.'

Ils s'opposent au jugement en faisant valoir que le nouvel article 7k a été voté par l'assemblée générale postérieurement à la demande de retrait et qu'il constitue un abus de majorité, que si la clause 7k était précise et claire, elle ne devrait pas avoir besoin d'interprétation, que l'interprétation retenue empêche l'actionnaire d'exercer son droit de retrait et qu'il convient de retenir que les actionnaires doivent pouvoir individuellement se retirer de la SAI, que cette possibilité est prévue aux statuts eux-mêmes rédigés conformément au titre II de la loi du 16 juillet 1971 n° 71-579 qui sera par la suite codifiée aux articles L212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que selon les statuts, l'actionnaire retrayant est et reste dans la société jusqu'à l'annulation de ses actions et la réduction de capital inhérente.

Ils précisent que l'article 7k des statuts au jour où les retrayants ont fait connaître leur volonté de retrait était rédigé ainsi : ' Tous les frais, droits et honoraires et débours quelconques directs ou indirects nécessités par l'attribution y compris notamment tous droits d'enregistrement et impôts directs, qui pourraient être ultérieurement réclamés seront supportés par l'attributaire, la société ne pouvant être tenue partiellement' que se pose la question de savoir si « tous les frais' nécessités par l'attribution » s'entendent selon une première hypothèse comme tous les frais même s'ils sont sans rapport avec les actes nécessaires au retrait de la SAI ou selon une seconde hypothèse tous les frais relatifs aux actes nécessaires à l'exercice par l'attributaire de son droit, que l'attributaire est défini comme étant le retrayant en possession de son acte de retrait et de l'annulation de ses actions, qu'il résulte de la combinaison des articles 22, 14 et 7 g qu'il incombe au conseil d'administration de la SAI d'établir le règlement de copropriété dès lors qu'un actionnaire entend se retirer de la SAI, que pour autant, la SAI refuse d'établir ce règlement à ses frais conformément à l'article 22, 14° que l'article 7 g est plus général en ce qu'il prévoit que c'est au conseil d'administration d'accomplir les formalités nécessaires en pareille situation.

Ils soulignent que selon le raisonnement adverse, un retrayant pour exercer son droit d'accès à la propriété doit débourser environ 150 000 euros, ce qui n'a aucun sens, que la SAI sollicite ainsi 22.470,38 € au titre de frais d'avocats qui ne sont pas « nécessités par l'attribution » conformément à l'article 7k.

Ils font également valoir que L'article L212-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, 9ème alinéa, mentionne qu' ' un associé peut, à tout moment, se retirer d'une société d'acquisition' que l'état descriptif de division n'ayant pas été mis à jour, l'assemblée générale ne peut pas constater la conformité de l'immeuble avec les énonciations de l'état descriptif, qu'avant cet acte, le retrayant reste actionnaire et participe en cette qualité à tous les actes de la société qui les exerce selon son objet social qui en l'espèce a pour fin l'attribution de la propriété, que l'article 7k ne vise que les frais nécessités par cette attribution et aucunement les frais opposables à tous les actionnaires nécessités par l'exercice par la société de son objet, que la somme de 22 000 euros est sans lien avec une application légitime et honnête de l'article 7 k, que la SAI n'offre toujours aucun justificatif pour les sommes qu'elle réclame et ce en dépit de la demande faite pas les retrayants, que la moitié des 43 000 euros sollicités ne peut se justifier n'étant pas des frais induits par l'exercice des droits de retrait des appelants, la clause statutaire ne pouvant avoir cet effet dans le respect de l'objet social.

Sur la somme de 21 600euros correspondant au diagnostique technique global, (DTG), obligatoire pour la création d'une copropriété, ils soutiennent que le droit de retrait appartient à chacun, ainsi si un seul veut exercer son droit de retrait en premier il serait, à lire l'article 7k comme le désire la SAI, le seul à payer un DTG qui va profiter à l'ensemble de la copropriété et ses 188 lots principaux, que la condamnation du seul retrayant à payer un coût exorbitant pour le DTG rendant illusoire son droit de se retirer.

Sur la clause 7k, ils font valoir que seulement les frais qui sont compris entre les virgules délimitant une énumération, doivent être pris en charges pas les attributaires, que l'article précise également que s'agissant de ces frais, seuls ceux que l'attribution « nécessite » doivent être retenus, ce qui exclu toutes les dépenses qui ne sont pas strictement nécessaires à l'exercice de ce droit, que l'article 7k doit faire l'objet d'une lecture attentive 'Tous les frais, droits et honoraires et débours quelconques directs ou indirects nécessités par l'attribution y compris notamment tous droits d'enregistrement et impôts directs, qui pourraient être ultérieurement réclamés seront supportés par l'attributaire, la société ne pouvant pas être tenue partiellement'que cette rédaction implique nécessairement une liste de ce qui est entendu et qualifié en tant que « frais », que l'article 7k, n'a pas pour but d'affliger le retrayant de frais qui l'empêcheraient d'exercer son droit de retrait mais seulement de laisser à sa charge les frais nécessaires et personnels pour l'exercice de ce droit, alors que l'objet social de la société qui est ' Le partage de ces immeubles (visés au 1°) par l'attribution aux actionnaires de fractions en propriété ou en jouissance, le partage par parties divises, pouvant intervenir partiellement ou en totalité.'

Ils précisent que la modification de l'article 7K votée lors de l'assemblée générale du 4 novembre 2017 constitue un abus de majorité puisque les actionnaires majoritaires, au détriment des actionnaires minoritaires et en violation de l'objet social et de l'intérêt social de la société, empêchent les retrayants d'exercer leur droit de retrait et d'accéder à la pleine propriété, le coût de l'exercice du droit de retrait devenant totalement prohibitif, que la SAI sous couvert d'une « interprétation » a en réalité modifier la clause qui a été votée par les actionnaires de la SAI qui ne souhaitaient pas supporter la charge afférente à la naissance de la copropriété, que la nouvelle version ne précise pas les charges qui devront être supportées par les retrayants.

Ils font valoir qu'ils ne sont redevables que des frais rendus nécessaires par les actes d'attribution. que s'agissant des frais qui participent soit à la gestion normale soit à l'objet même de la SAI, ils sont également financés par les futurs retrayants à hauteur de leur participation en qualité d'actionnaires, puisqu'ils paient leur part en qualité d'associés.

Ils soulignent que selon l'article 7 a des statuts, dès lors qu'un propriétaire entend se faire attribuer en pleine propriété son bien, l'immeuble est alors soumis au régime de la copropriété, que de surcroît, la consultation du notaire en date du 5 octobre 2017, sollicitée par la SAI elle-même, précise que : « La date de naissance de la copropriété correspondra à celle du premier retrait. Le premier retrait fait passer l'immeuble social sous une nouvelle organisation de gestion collective, en l'espèce celle de la copropriété des immeubles bâtis. Il faut bien comprendre que le syndicat des copropriétaires regroupe la société anonyme immobilière d'attribution et les actionnaires retrayants devenus copropriétaires. »

Par conclusions du 27 juillet 2023, la société immobilière de Grand Hôtel de Font Romeu demande à la cour de :

Vu l'article 1134 du Code civil,

Vu l'article L.731-4 du Code de la construction et de l'habitation,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

Constater que le retrait des actionnaires n'entraîne pas ipso facto l'existence d'une copropriété,

En conséquence,

Réformer le jugement entrepris,

Et ce faisant,

Rejeter toutes les demandes formées par les appelants.

A titre subsidiaire :

Constater que l'article 7k des statuts est parfaitement clair et qu'il met à la charge des bénéficiaires de l'attribution l'intégralité des frais engendrés par leur retrait,

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris,

Et ce faisant,

Rejeter l'intégralité des demandes formées par Mesdames [U] [E], [U] [T], [C] [F], la SCI Elicatfab, la société Finmar, Messieurs [B] [W], [K] [G] et [K] [O].

En toutes hypothèses :

Condamner solidairement, sinon in solidum, les appelants à verser à la société anonyme immobilière du Grand Hôtel de Font Romeu, la somme de 3.000,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle expose qu'elle a pour objet social

- L'acquisition, la transformation et la gestion d'un ensemble d'immeubles avec ses dépendances, dénommé « LE GRAND HÔTEL DE FONT ROMEU » situé à FONT ROMEU,

- Le partage de ces immeubles par l'attribution aux actionnaires des fractions en propriété ou en jouissance, constituée par des actionnaires qui sont détenteurs d'actions qui leur confèrent la jouissance d'un bien immobilier, selon la répartition détaillée dans l'article 7 des statuts, l'article 7k précisant 'Tous les frais, droits et honoraires et débours quelconques directs ou indirects nécessités par l'attribution y compris notamment tous droits d'enregistrement et impôts directs, qui pourraient être ultérieurement réclamés seront supportés par l'attributaire, la société ne pouvant être tenue partiellement 'que cet article a été précisé lors de l'AG du 4 novembre 2017 « Ces frais, droits, honoraires et débours doivent s'entendre de la manière la plus large possible, et notamment toux ceux nécessités par les attributions engendrés par toutes prestations/diligences/recours à experts, connus à ce jour ou inconnus, que des dispositions légales ou réglementaires peuvent ou pourront imposer en cas de passage en copropriété, qu'ils doivent être réalisés par les intermédiaires de la Société, propriétaire des murs ou directement par les attributaires. Ces charges, au sens large, nécessitées par les attributions devront être intégralement supportées par le ou les attributaires solidairement (en cas de pluralité, la répartition de charges globales se fera à proportion des millièmes'.

Elle indique que dans le cadre de la procédure de première instance, les appelants ont considéré que la première attribution d'un lot en pleine propriété créait automatiquement une copropriété entre le premier retrayant et la SAI en se fondant sur les dispositions de l'article L.731-4 du Code de la Construction et de l'Habitation qui dispose que « Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l'article L.731-13 »

Elle expose qu'initialement constituée de trois groupes d'actions : A, B et C, à la suite du retrait des groupes B et C, elle n'est désormais plus propriétaire que d'un ensemble immobilier restreint correspondant au groupe d'actions A, que le statut de la copropriété n'est applicable que s'il existe des parties communes que tel n'est pas le cas en l'espèce, ainsi qu'en a jugé le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE a par jugement en date du 24 octobre 1985, confirmé par arrêt de la Cour d'appel de TOULOUSE en date du 5 juillet 1989, et le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN a, par jugement en date du 20 février 1985, confirmé par arrêt de la Cour d'appel de MONTPELLIER en date du 1er décembre 1988, confirmant l'absence de partie commune et reconnaissant uniquement une servitude de passage.

Sur les frais engendrés par le retrait, elle soutient que l'article 7k des statuts, dans sa version initiale, et précisée lors de l'assemblée Générale en date du 4 novembre 2017, est parfaitement clair, 'Tous les frais, droits et honoraires et débours quelconques directs ou indirects nécessités par l'attribution y compris notamment tous droits d'enregistrement et impôts directs, qui pourraient être ultérieurement réclamés seront supportés par l'attributaire, la société ne pouvant être tenue partiellement'.

Elle souligne que la virgule implique une énumération, et non une précision, que si les actionnaires avaient voulu limiter les frais à ceux compris entre les virgules, ils auraient ajouté deux points (:) à la suite du terme 'frais', que la virgule ainsi que la conjonction « et » impliquent une énumération et non une délimitation, de sorte que les retrayants doivent prendre en charge les frais, mais aussi les droits, les honoraires et les débours quelconques qui sont en lien direct ou indirect avec l'attribution en pleine propriété des lots que cela ne peut être valablement contesté dans la mesure où l'article 7k in fine précise de manière parfaitement claire que la société ne sera tenue d'aucune somme à ce titre, ce qui permet d'en déduire aisément que l'intention des actionnaires, au moment de la rédaction de cette clause, était de faire peser l'intégralité des frais quelconques liés au retrait à l'attributaire.

Sur l'opposabilité de la résolution précisant l'article 7k des statuts, elle soutient qu'il s'agit uniquement de préciser, en apportant une énumération, les dispositions de l'article 7k des statuts et s'oppose à la notion d'abus de majorité puisque selon elle, il ne peut valablement être soutenu que ces résolutions sont contraires à 'l'intérêt social' dans la mesure où elles tendent justement à ne pas faire supporter à la Société des dépenses qui doivent peser sur les actionnaires retrayants

54.334,00€, ces frais étant liés directement ou indirectement au retrait des appelants :

- 20.000,00€ de provision pour l'établissement du diagnostic technique général qui est une obligation légale préalable

Elle expose que la société a déjà dépensé à la copropriété.

- 34.334,00€ correspondant à des dépenses d'assistance juridique, de représentation devant les juridictions dans le cadre des procédures initiées par les retrayants.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2024.

Motifs :

1) Sur la prise en charge des frais engendrés par le retrait et l'attribution des lots :

Les statuts de la SAI ' Grand Hôtel de Font Romeu' dont les appelants sont actionnaires définit l'objet social de la société comme étant ' l'acquisition, la transformation et la gestion d'en ensemble d'immeubles, avec ses dépendances, dénommé ' le Grand hôtel de font Romeu '.... et le partage de ces immeubles par l'attribution aux actionnaires de fraction en propriété ou en jouissance ...'. L'article 7 a) précise que '...le droit de se faire attribuer à leur profit la pleine propriété de chacun des groupes d'actions visés dans ce tableau confère à leurs propriétaires

1°le droit de se faire attribuer à leur profit la pleine propriété, privative et exclusive, des biens correspondants figurent au tableau ci après et dans les proportions indiquées au même tableau de la copropriété des parties d'immeubles réputées communes, les dits biens devant être plus amplement désignés dans le règlement de copropriété qui sera établi ultérieurement et sur les plans du dit immeuble 2° jusqu'à cette attribution le droit de jouissance des locaux figurant dans leurs groupes d'actions dans les conditions prévues à l'alinéa ci-dessous. Les attributions en pleine propriété et en copropriété pourront être exigées par chaque actionnaire soit en cours de la société, à titre de partage partiel anticipé entraînant l'annulation des actions correspondantes et réduction du capital social soit la dissolution de la société qu'elle intervienne de façon anticipée ou par l'expiration de sa durée '.

Les appelants, tous actionnaires de la SAI, ont exercé leur droit de retrait en février 2017 conformément aux statuts de la SAI et aux dispositions de l'article L 212-9 du code de la construction et l'habitat qui prévoit que 'sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un associé peut, à tout moment, se retirer d'une société d'acquisition. Sous la même réserve, un associé peut, de même se retirer d'une société de construction, dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l'opération de construction...Les retraits entraînent de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires'.

Les intéressés ont valablement exercé leur droit de retrait de la société conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitat et à l'objet social de la dite SAI, ce que cette dernière ne conteste pas. La possibilité pour un actionnaire de se retirer individuellement de la SAI n'est plus une question en débat devant la présente juridiction.

Le litige entre les parties porte sur les conséquences financières de ce retrait, dont le principe est acquis, et la prise en charge des frais qu'il génère, la SAI se prévaut de la nouvelle rédaction de l'article 7 k des statuts, votée lors de l'assemblée générale du 4 novembre 2017.

Toutefois, l'adoption de nouvelles dispositions modifiant les conséquences financières de l'exercice du droit de se retirer ne peut avoir d'incidence sur l'exercice de droits régulièrement exercé par les appelants sous l'empire d'un statut préexistant à cette modification. Il convient d'examiner la clause 7)k dans sa rédaction antérieure applicable au présent litige.

L'article 7, qui porte sur l'affectation des actions et les promesses d'attribution, détaille précisément les modalités d'exercice du droit de jouissance jusqu'à l'exécution de la promesse d'attribution et les conséquences des attributions en propriété, le conseil d'administration de la SAI devant assumer les formalités nécessaires à réduction de capital résultant de l'annulation des actions correspondantes à la part du retrayant qui ne fera plus partie de la société et le paragraphe k) intitulé 'frais' mentionne que 'Tous les frais, droits et honoraires et débours quelconques directs ou indirects nécessités par l'attribution y compris notamment les frais d'enregistrement et impôts directs qui pourraient être ultérieurement réclamés seront supportés par l'attributaire, la société ne pouvant être tenue partiellement'.

Toute clause d'un contrat s'entend par rapport aux autres clauses de l'acte afin de donner cohérence à l'acte tout entiers. S'il n'est pas permis, sauf à la dénaturer, d'interpréter une clause claire et précise, tel n'est pas cas lorsqu'elle est susceptible de deux interprétations comme en l'espèce.

L'article 7k) met à la charge des attributaires certains frais générés par le retrait. Toutefois l'attributaire s'entend de quelqu'un à qui on a attribué quelque chose, cette définition est corroborée par l'emploi du terme dans l'article L 212-9 du code de la construction et de l'habitat qui indique ' les créanciers de la société ne peuvent exercer leurs droits, ni contre un ancien associé attributaire par voie de retrait ou de partage...' démontrant que le mot d'attributaire désigne un ancien actionnaire devenu retrayant et ayant reçu attribution de son lot en pleine propriété et annulation de ses actions dans la SAI, l'actionnaire ayant seulement exercé son droit de retrait est identifié sous le vocable ' retrayant'.

Cette définition est corroborée par l'emplacement de l'article k) qui intervient à l'issu des explications sur le déroulement des modalités de retrait pour préciser la prise en charge des frais intervenant postérieurement au processus de retrait.

Dès lors, en l'absence de toute attribution en l'espèce, les appelants ayant fait valoir leur droit de retrait par un acte authentique, restent actionnaires de la société en l'attente de l'accomplissement par le conseil d'administration des formalités nécessaire ainsi que l'indique l'article 7g dont l'établissement du règlement de copropriété, mis à la charge du conseil d'administration par l'article 22 -14 des statuts, l'annulation des actions correspondantes et la réduction de capital afférente à cette annulation, les appelants ne pouvant dans le même temps être indifféremment considérés par la SAI comme des actionnaires tenus aux charges de la copropriété et comme des attributaires tenu au paiement intégral des frais inhérents à l'opération de retrait.

De surcroît, l'article 7k qualifie les frais à la charge de l'attributaire de frais ' ultérieurement réclamés' démontrant a contrario l'existence de frais antérieurs pris en charge par la SAI, une scission s'opérant entre les frais pris en charge par la SAI, auxquelles les retrayants ayant conservé leur qualité d'associé seront tenus tels que la réduction du capital social concomitante à annulation des actions des retrayants, et les frais 'ultérieurement réclamés' c'est à dire postérieurement à l'annulation auxquels seuls les attributaires ayant perdu la qualité d'actionnaires resteront tenus.

Le courrier adressé le 15 mai 2017 par le conseil de la SAI au conseil des appelants confirme cette analyse puisqu'il indique clairement que si la demande de retrait est à l'évidence un acte que doit accomplir le retrayant, les actes successifs pour annuler les titres afférents à ce retrait, la réduction du capital social et la mise en place d'une copropriété, sont des actes à la charge de la copropriété.

Enfin, la clause litigieuse, enserre entre deux virgules les frais mis à la charge des retrayants à c'est à dire, les droits et honoraires, les débours directs et indirects et les droits d'enregistrement et impôts indirects. Une telle rédaction implique une volonté de leur auteur de délimiter les frais mis à la charge du retrayant à ceux énumérés dans la clause, à l'exclusion de tous les autres frais notamment ceux liés à la mise en copropriété de l'ensemble immobilier qui ne sont nullement visés.

Toute solution contraire revient à nier le droit de retrait d'un actionnaire, tant le coût de l'opération, dont notamment la réalisation du diagnostique technique global et l'établissement du règlement de copropriété, serait exorbitant et prohibitif s'il était mis à la charge d'un seul actionnaire.

Il convient d'infirmer la décision de première instance et de dire que seuls les frais nécessaires à l'attribution sont supportés par l'attributaire et enjoindre à la SAI de faire réaliser tous les actes à ses frais dont notamment l'établissement du diagnostique technique global, l'état descriptif de division, le règlement de copropriété et des diagnostiques y afférents et de procéder à l'annulation des actions des appelants et réduire en conséquence le capital de la SAI également à ses frais

Le recours à une astreinte s'avère prématuré en l'état de la procédure, le refus de la SAI de s'exécuter n'étant nullement établi.

2) Sur le montant des frais :

Les appelants demandent à la cour de dire et juger qu'ils ne sont pas redevables de la somme de 43 428,18euros sollicités par la SAI au titre des frais de retrait.

La SAI produit à l'appui de sa demande de paiement de la somme de 43 428,18euros, un décompte détaillé évaluant à la somme de 34 334 euros les frais déjà engagés par la société constituée pour une majeure partie de frais d'assistance juridique dispensée par un cabinet d'avocat ou un notaire, de frais de déplacement des membres du conseil d'administration de la société et de la certification des comptes par un commissaire aux comptes.

Sans avoir à considérer la pertinence ou l'opportunité d'engager de tels frais qui ne relève pas du pouvoir d'appréciation de la juridiction mais de la gestion de la SAI, il convient néanmoins de relever que ces frais n'entrent pas dans la catégorie des dépenses 'nécessitées pour l'attribution ' dont la prise en charge par l'attributaire s'imposerait et ce d'autant qu'ils ne sont pas engagés ' ultérieurement' ainsi que l'exige la clause 7k) puisque aucune des démarches exigées pour procéder au retrait des retrayants n'a encore été accomplie.

Il est acquis que les appelants participeront au règlement de ces dépenses en leur qualité d'actionnaires à proportion du montant de leurs actions, mais n'ont pas à assumer seuls l'intégralité du coût des nombreux recours à un conseil juridique et les frais de déplacement des membres du conseil d'administration qui relèvent de choix de gestion de la société dont la justesse et la réalité ne sont pas remises en cause dans le cadre du présent litige mais qui doivent être assumer par les actionnaires.

Il convient de dire et juger que les retrayants ne sont pas redevables à ce titre de la somme de 43 428,11euros, dont le paiement était exigé par la SAI.

3) Sur l'appel incident :

La SAI sollicite l'infirmation du jugement de première instance en ce qu'il a retenu que le régime de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier entre les retrayants et la SAI dès la première attribution d'un lot en pleine propriété.

Lorsqu'un ensemble immobilier est composé de lots comprenant des parties privatives et une quote-part des parties commune répartie entre au moins deux personnes, morale ou physique la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété est de plein droit applicable.

Or, l'ensemble immobilier acquis le 5 août 1953 par la SAI est composé ainsi que le décrient les statuts de la société d'un 'bâtiment disposant d'un sous-sol, d'un rez de chaussée, d'un entresol et de 6 étages avec une installation de chauffage central et tous les éléments d'équipements collectifs'.

De sorte que dès l'exercice du droit de retrait par un seul actionnaire, se crée de plein droit une copropriété constituée de deux personnes, ancien associé devenu retrayant d'une part et la société d'attribution d'autre part qui subsiste entre les associés restants, les rapports entre les deux copropriétaires étant régis par la loi du 10 juillet 1965.

Les statuts de la SAI prévoient d'ailleurs en son article 7 a) 'le droit de se faire attribuer à leur profit (les actionnaires ) en pleine propriété, privative et exclusive, les biens correspondants figurant au tableau ci après et dans les proportions indiquées au même tableau de la copropriété des parties de l'immeuble réputées communes, lesdits biens seront plus amplement désignés dans le règlement de la copropriété qui sera établi ultérieurement'. L'article 7d) précise qu'en cas de retrait 'l'actionnaire prendra sa partie ou ses parties, ensemble de locaux ou appartements et les droits de copropriété y afférents. Il se conformera ...aux obligations qui seront reportées au règlement d'usage d'habitation et de copropriété. Il devra régler ...toutes avances nécessaires pour faire face au paiement de toutes les charges communes ...' démontrant que l'application du statut de la copropriété dès l'attribution d'un lot était prévue dès l'origine par les actionnaires de la SAI dans la clause 7 relative au processus de retrait qui constate que le premier retrait fait naître une copropriété entre la SAI et le ou les retrayants.

La SAI cite des jurisprudences antérieures nullement transposables au cas d'espèce puisqu'il s'agit de constructions de type chalets, complètement indépendantes de l'ensemble immobilier sus visé et dépourvues de parties communes avec le bâtiment principal, le chemin d'accès commun ayant été qualité de servitude de passage par les juridictions, mais tel n'est pas le cas en l'espèce, les propriétaires d'appartements situés au sein d'un même immeuble partageant nécessaire l'usage de parties communes entre eux.

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre

5) Sur la demande de dommages et intérêts :

Le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par la SAI n'est pas constitutive d'une faute. S'estimant lésée dans ses droits, elle a pu, sans abus, demander à ce qu'il soit statué sur sa demande. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des appelants.

Par ces motifs, statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu'il a jugé qu'après réalisation de l'attribution en pleine propriété des lots correspondant aux actions et annulation des actions correspondantes, le régime de la copropriété est immédiatement et de plein droit applicable et a débouté les appelants de leur demande de condamnation de la SAI à des dommages et intérêts ;

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Déboute la SAI 'Grand Hôtel de Font Romeu' de ses demandes,

Dit que les appelants ne sont pas redevables de la somme de 43 128,18euros,

Enjoins à la SAI 'Grand Hôtel de Font Romeu' de faire réaliser les actes préalables aux attributions dont l'établissement du diagnostique technique global, l'état descriptif de division, le règlement de copropriété et les diagnostiques-y afférents, le tout à ses frais,

Enjoins à la SAI 'Grand Hôtel de Font Romeu' d'accomplir toutes diligences et formalités nécessaires pour mettre en place une copropriété à ses frais,

Enjoins à la SAI 'Grand Hôtel de Font Romeu' d'annuler les actions des appelants et réduire en conséquence le capital social à ses frais,

Condamne la SAI 'Grand Hôtel de Font Romeu' à payer la somme de 500euros à chacun des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAI 'Grand Hôtel de Font Romeu' aux entiers dépens y compris ceux de première instance.