CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 5 juin 2024, n° 21/04595
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUIN 2024
N° 2024/ 271
N° RG 21/04595
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGA7
[J] [O] [U]
[Y] [L] [W] [G] épouse [U]
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du
[Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Caroline
DE FORESTA
Me Emmanuel LAMBREY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 09 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01569.
APPELANTS
Monsieur [J] [O] [U]
né le 05 Mai 1962 à [Localité 5] (57), demeurant [Adresse 3] [Localité 2]
Madame [Y] [L] [W] [G] épouse [U]
née le 03 Mai 1962 à [Localité 4] (60), demeurant [Adresse 3] [Localité 2]
représentés et plaidant par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] sis [Localité 2]
représenté par son syndic en exercice, la Société Philippe MATHIEU & ASSOCIES agence du Sud Est, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]
représenté et plaidant par Me Emmanuel LAMBREY, membre de la SCP LAMBREY & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M.et Mme [U] ont acquis par acte notarié le 16 décembre 2016 un appartement à usage d'habitation de l'immeuble B d'une copropriété composée de deux bâtiments A et B, à savoir:
- Le lot n°130 au premier étage du bâtiment B un appartement de deux pièces de 86,84 m2 ainsi que les 719/ 9.965 èmes des parties communes générales, les 4274/ 10.000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment B et les 971/9.953 èmes des parties communes escaliers.
- Le lot n°132 au premier étage composé dans le bâtiment B de la jouissance exclusive d'une petite terrasse ou « cour » ainsi que les 104/9965 èmes des parties communes générales, les 618/ 10.000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment B et les 140/9. 953 èmes des parties communes escaliers.
- Le lot n°124 composé d'une cave au sous-sol du bâtiment A ainsi que les 43/9965 ème des parties communes générales, les 58/ 10.000 èmes des parties communes du bâtiment A et les 58/9.953 èmes des parties communes escaliers.
Par exploit d'huissier délivré le 23 mars 2018, M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société Philippe MATHIEU es-qualité, pour obtenir:
- sous réserve de la communication des documents, l'annulation de l'Assemblée Générale ordinaire du 16 janvier 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2].
- Autoriser M.et Mme [U], propriétaires du lot n°130 à effectuer à leurs frais exclusifs, les travaux de création d'un nouveau conduit des fumées de la cheminée selon le croquis proposé en assemblée réalisés à leurs frais par l'entreprise [Localité 2] RENOVATION.
- Dire que les combles du bâtiment B sont des parties privatives affectés à l'usage exclusif du lot 130 de M.et Mme [U]
- annuler les résolutions n°15, 16, et 17 du PV de l'Assemblée Générale du 16 janvier 2018
- l'application de l'article 10-1 du 10 juillet 1965 relatif à la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
- la condamnation du Syndicat à leur payer 3 000 euros en application de l'article 700 du CPC, et dépens le tout avec exécution provisoire du jugement à intervenir .
Par jugement rendu le 9 février 2021, le Tribunal judiciaire d'Aix-En-Provence a :
ANNULE la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 ;
DECLARE recevable le recours en annulation de M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à l'encontre de la résolution n°17 ;
DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] pour le surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeub1e situé [Adresse 3] - [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à supporter l'intégralité des dépens ;
DIT que l'application de l'article 699 du code de procédure civile est autorisée pour les avocats l'ayant réclamée et pouvant y prétendre ;
ORDONNE l'exécution provisoire du jugement ; .
Par déclaration au greffe en date du 29 mars 2021, M.et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent:
Confirmer le jugement qui a annulé la résolution n° 15 de l'assemblée générale ordinaire du 16 janvier 2018 voire par substitution de motifs.
Reformer le jugement et dire et juger que la délibération n°15 sera annulée aux motifs qu'elle devait être votée par les seuls copropriétaires ayant des droits sur les parties communes spéciales du bâtiment B
Subsidiairement dire et juger l'annulation la résolution n° 15 pour abus de majorité rupture de l'égalité entre copropriétaires et méconnaissance de l'intérêt collectif des copropriétaires et comme non conforme au projet de résolution.
Réformer le jugement et condamner le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à remettre la cheminée en bon état de fonctionnement et conforme à sa destination, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu'à complète exécution, au profit de M.et Mme [U].
Subsidiairement autoriser M.et Mme [U] à faire effectuer par l'entreprise [Localité 2] RENOVATION, aux frais du syndicat des copropriétaires les travaux de création d'un nouveau conduit de fumée selon le croquis proposé en assemblée, réalisé par cette même entreprise.
Réformer le jugement entrepris et dire et juger que la délibération n° 17 sera annulée aux motifs qu'elle devait être votée par les seuls copropriétaires ayant des droits sur les parties communes spéciales du bâtiment B
Subsidiairement réformer le jugement entrepris et dire et juger que la délibération n°17 sera annulée aux motifs que son vote devait se faire à la majorité en application de l'article 26 a) et non selon un vote à l'unanimité prévu à l'article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, la cession n'affectant pas la destination de l'immeuble .
Subsidiairement annuler la résolution n°17 du procès-verbal de l'Assemblée Générale Ordinaire du 16 janvier 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], pour abus de droit, abus de majorité.
Dans tous les cas
Réformer le jugement entrepris et dire que les combles de l'immeuble B du [Adresse 3] à [Localité 2] constituent une partie privative de M.et Mme [U].
Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à faire modifier le règlement de copropriété, l'état descriptif de division pour intégrer le nouveau lot des combles de l'immeuble B en tant que partie privative de M.et Mme [U], et faire modifier l'état descriptif de division les parties communes générales et
spéciales, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de 3 mois après la signification de la décision à intervenir.
Réformer le jugement et condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à M.et Mme [U] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance subi.
Réformer le jugement et dire n'y avoir lieu à condamner M.et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros le à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
Réformer le jugement, dire et juger que M.et Mme [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 .
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à M.et Mme [U] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment les frais du constat de Me [Z] du 23 février 2024 distraits au profit de Maître de FORESTA avocat.
A l'appui de leur recours, ils font valoir
- que la convocation du 17 novembre 2017 comporte un projet de résolution 15 incomplet par rapport à ce qu'ils avaient demandé,
- que seuls les copropriétaires de l'immeuble B devaient participer au vote relatif aux parties communes spéciales que constitue le conduit de cheminée,
- que quant bien même l'article 6-2 de la loi de 1965 n'était pas en vigueur lors de l'AG du 16 janvier 2018, cela résulte d'une jurisprudence constante en ce sens,
- qu'en tout état de cause cette résolution 15 constitue un abus de majorité,
- qu'ils ont acquis un appartement avec une cheminée, qui était fonctionnelle selon l'ancien propriétaire avant qu'il ne la condamne pour ses besoins professionnels et dont le conduit a été obstrué lors de la réfection de la toiture de l'immeuble mitoyen,
- que lors de l'AG du 16 janvier 2018, ils proposaient de faire réaliser à leur frais un nouveau dévoiement des fumées, ou de prendre en charge la procédure contre la copropriété mitoyenne aux fins de débouchage du conduit (ce qui n'a pas été reproduit à la résolution),
- que la résolution 14 de l'AG du 28 février 2017, ne s'opposait pas à ce qu'ils proposent la création d'un nouveau conduit, ce qu'ils ont fait en vain, caractérisant un abus de majorité,
- que le syndicat a commis une faute en ne leur permettant pas de jouir de cette partie commune leur générant un préjudice indemnisable,
- qu'ils ne contestent pas la régularité de la résolution 16,
- que seuls les copropriétaires du bâtiment B pouvaient voter par l'aliénation d'une partie commune spéciale, de sorte que la résolution 17 doit être annulée, constituant en outre un abus de majorité,
- que les combles du bâtiment B sont à leur usage exclusif et constituent une partie privative,
- que ni le règlement de copropriété ni leur acte de propriété ne définit les combles du bâtiment B,
- qu'il faut donc se référer aux critères de distinction énoncés aux articles 2 et 3 de la loi de 65
- que sont privatives les parties des bâtiments réservés à l'usage exclusif, n'abritant aucun élément d'équipement collectif, n'étant d'aucun usage ou d'aucune utilité pour les autres copropriétaires,
- que donner aux combles un caractère privatif ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- qu'ils ont certes demandé la cession de partie commune en parlant des combles car ils ont été mal conseillés,
- qu'en 2018 les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés depuis l'extérieur sans passer dans leur appartement.
Le syndicat des copropriétaires conclut:
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence chambre immobilière n° 51/2021 en date du 09 février 2021 en ce qu'il :
- Annule la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 ;
CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence chambre immobilière n° 51/2021 en date du 09 février 2021 en ce qu'il :
- DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] pour le surplus de leurs demandes ;
- CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] - [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à supporter l'intégralité des dépens ;
DEBOUTER M. [J] [U] et Mme [Y] [L] [W] [G] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes ;
DIRE ET JUGER que l'assemblé générale en date du 16 janvier 2018 est régulière ;
DIRE ET JUGER que la délibération n° 15 de l'assemblée générale en date du 16 janvier 2018 est régulière sur la forme et le fond ;
DIRE ET JUGER que la décision n° 15 prise lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 n'est pas contraire à l'intérêt collectif du dit syndicat;
DIRE ET JUGER que la délibération n° 16 de l'assemblée générale en date du 16 janvier 2018 est régulière sur la forme et le fond ;
DIRE ET JUGER que la décision n° 16 prise lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 n'est pas contraire à l'intérêt collectif du dit syndicat;
DIRE ET JUGER irrecevable et mal fondée la demande de M. [J] [U] et Mme [Y] [L] [G] épouse [U] en annulation de la résolution n° 17 par application de l'article 42 de la loi du 10.07.1965 ;
DIRE ET JUGER que la délibération n° 17 de l'assemblée générale en date du 16 janvier 2018 est régulière sur la forme et le fond ;
DIRE ET JUGER que la décision n° 17 prise lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 n'est pas contraire à l'intérêt collectif du dit syndicat;
DIRE ET JUGER que les combles du bâtiment B sont des parties communes de l'immeuble ;
DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires n'a pas commis d'abus de majorité ;
CONDAMNER conjointement et solidairement M. [J] [U] et Mme [Y] [L] [W] [G] épouse [U] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETER la demande de M. et Mme [U] tendant à leur faire bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Il soutient:
- qu'en raison de l'inapplicabilité de l'article 6-2 de la loi de 65 au litige en cours et de l'absence d'incidence des modalités de votes sur l'adoption de la résolution, il convient de débouter les appelants de leur demande d'annulation de la résolution 15 sur le fondement de l'article 6-2,
- que les appelants n'établissent pas que la résolution 15 serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires,
- que les appelants ne rapportent pas la preuve de l'abus de majorité qu'ils évoquent, le syndicat ayant souverainement décidé qu'il ne souhaitait pas rétablir le conduit de cheminée originel supprimé depuis plus de 30 ans ni créer une nouvelle sortie de cheminée, n'entendant pas prendre à sa charge les frais d'entretien annuel,
- que les appelants n'ont subi aucun préjudice de jouissance puisque dès leur acquisition la cheminée était non fonctionnelle, qu'ils ne justifient pas du fondement juridique de leur demande, ni d'une faute en lien avec le préjudice allégué,
- que leur demande de condamnation du syndicat à remettre en état la cheminée ou à financer un nouveau conduit est incohérente avec leur demande de résolution de faire à leurs frais un nouveau conduit,
- que la couverture du bâtiment est une partie commune spéciale selon le règlement de copropriété comme les combles qui en font partie,
- qu'ils permettent un accès direct à la toiture et poutres éléments indispensables au maintien de la structure de l'immeuble,
- que pour l'aliénation d'une partie commune spéciale seuls les copropriétaires en jouissant peuvent voter sauf si le vote a pour but d'aliéner une partie commune spéciale nécessaire à la destination de l'immeuble,
- que ce refus d'aliéner les combles n'est pas davantage un abus de majorité,
- qu'il a été rappelé lors de l'AG du 18 avril 2016 que les combles sont des parties communes.
La clôture a été prononcée le 26 mars 2024 à l'audience avant l'ouverture des débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'annulation de la résolution 15 de l'assemblée générale du 16 janvier 2018
Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées parties communes les coffres, les gaines, les têtes de cheminées.
Le règlement de copropriété définit les parties communes spéciales à chaque bâtiment de la manière suivante: ce sont toutes les parties communes affectées à l'usage exclusif des propriétaires de chaque bâtiment. Elles comprennent notamment les conduits de fumées et de ventilation sur toute leur hauteur avec leurs souches et leurs couronnements.
S'il n'est pas contestable que l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que seuls prennent part au vote relatifs aux parties communes spéciales les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels elles sont affectées n'était pas en vigueur au 16 janvier 2018 date de l'assemblée générale querellée, cette règle était de jurisprudence constante avant cette entrée en vigueur, de sorte que seuls les copropriétaires de l'immeuble B pouvaient participer au vote de la résolution 15, ce qui n'a pas été le cas et entraîne l'annulation de cette résolution sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens invoqués.
Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il est constant que la cheminée du lot des époux [U] n'est pas fonctionnelle depuis leur acquisition en décembre 2016, en raison du bouchage du conduit lors de travaux sur la toiture de la copropriété voisine, bien antérieurs à cette date, non imputable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble objet du litige. Cette cheminée était d'ailleurs obturée par l'ancien propriétaire.
Lors de l'assemblée générale du 28 février 2017, les époux [U] ont sollicité la remise en état du conduit sans délai aux frais de qui il appartiendra.
Si leur résolution a été rejetée, les copropriétaires ne se sont pas opposés à ce qu'ils proposent un projet de création d'un nouveau conduit de cheminée, ce qu'ils ont fait pour l'assemblée générale du 16 janvier 2018 (alternativement avec la demande de rétablissement du conduit initial avec prise en charge par eux mêmes des frais de procédure contre la copropriété voisine), résolution 15 également rejetée et annulée comme développé ci-dessus.
Les époux [U] n'établissent pas que cette cheminée serait leur unique mode de chauffage, de sorte qu'il s'agit d'un équipement d'agrément non fonctionnel depuis leur entrée dans les lieux, qui plus est au coeur de la ville d'[Localité 2].
Ils échouent à justifier du préjudice de jouissance qu'ils invoquent, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts.
En outre, il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic en exercice de donner des conseils et informations pertinents quant aux résolutions que des copropriétaires entendent mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce que les époux [U] sont déboutés de leur demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à remettre la cheminée en bon état de fonctionnement et en conformité sous astreinte et de leur demande subsidiaire tendant à les autoriser à faire effectuer par la société [Localité 2] RENOVATION les travaux de création d'un nouveau conduit aux frais du syndicat, ces demandes ne correspondant pas à ce qu'ils envisageaient dans leur projet de résolution.
Sur l'annulation de la résolution 17 de l'assemblée générale du 16 janvier 2018
Il résulte des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsqu'une assemblée générale rejette une résolution faute d'avoir obtenu la majorité requise, alors que des copropriétaires ont voté pour, ces derniers sont considérés comme opposants et sont donc recevables à faire constater la nullité de la délibération.
En l'espèce, M.et Mme [U] ont voté favorablement à la résolution 17 rejetée, ils sont donc considérés comme opposants et sont recevables en leur recours en annulation de cette résolution.
La résolution 17 concerne l'acquisition par les demandeurs des combles situés au dessus de leur local pour la somme de 7 000€.
Le règlement de copropriété définit 'les couvertures des deux bâtiments et le gros oeuvre des terrasses accessibles ou non accessibles, encore que celles-ci soient affectées à l'usage exclusif d'un seul propriétaire mais à l'exclusion du revêtement dans ce dernier cas' comme des parties communes spéciales.
Il définit comme accessoire aux parties communes générales le droit de surélever les bâtiments.
Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a qualifiée les combles de parties communes spéciales, la jurisprudence invoquée par les époux [U] ne s'appliquant que face au silence du règlement de copropriété.
Les époux [U] sont déboutés de l'intégralité de leurs demandes principales et subséquentes consistant à ce qu'il soit dit que les combles sont des parties privatives.
Or, s'il n'est pas contestable que l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que seuls prennent part au vote relatifs aux parties communes spéciales les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels elles sont affectées n'était pas en vigueur au 16 janvier 2018 date de l'assemblée générale querellée, cette règle était de jurisprudence constante avant cette entrée en vigueur, de sorte que seuls les copropriétaires de l'immeuble B pouvaient participer au vote de la résolution 17, ce qui n'a pas été le cas et entraîne l'annulation de cette résolution, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens invoqués.
Le jugement est infirmé sur ce point.
Il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la dispense de toute participation des époux [U] à la dépense commune des frais de procédure.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société MATHIEU est condamné à 2500€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le constat d'huissier de Me [Z] notamment destiné à établir le caractère privatif des combles, avec distraction au profit de Me FORESTA.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 9 février 2021 par le Tribunal judiciaire d'AIX-en-PROVENCE
SAUF en ce qu'il a:
ANNULE la résolution 15 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018,
DECLARE recevable le recours en annulation des époux [U] à l'encontre de la résolution 17,
DEBOUTE les époux [U] de leur recours en nullité contre la résolution 16 de l'assemblée générale du 16 janvier 2018,
DEBOUTE les époux [U] de leur demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à remettre la cheminée en bon état de fonctionnement et en conformité sous astreinte, de leur demande subsidiaire tendant à les autoriser à faire effectuer par la société [Localité 2] RENOVATION les travaux de création d'un nouveau conduit aux frais du syndicat, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
STATUANT à nouveau,
ANNULE la résolution 17 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018,
DEBOUTE M.et Mme [U] de leur demande consistant à ce qu'il soit dit que les combles de l'immeuble B du [Adresse 3] à [Localité 2] constituent une de leurs parties privatives et de leurs demandes subséquentes,
Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société MATHIEU à régler à M.et Mme [U] la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société MATHIEU aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le constat d'huissier de Me [Z], avec distraction au profit de Me FORESTA.
DIT que M.et Mme [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUIN 2024
N° 2024/ 271
N° RG 21/04595
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGA7
[J] [O] [U]
[Y] [L] [W] [G] épouse [U]
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du
[Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Caroline
DE FORESTA
Me Emmanuel LAMBREY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 09 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01569.
APPELANTS
Monsieur [J] [O] [U]
né le 05 Mai 1962 à [Localité 5] (57), demeurant [Adresse 3] [Localité 2]
Madame [Y] [L] [W] [G] épouse [U]
née le 03 Mai 1962 à [Localité 4] (60), demeurant [Adresse 3] [Localité 2]
représentés et plaidant par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] sis [Localité 2]
représenté par son syndic en exercice, la Société Philippe MATHIEU & ASSOCIES agence du Sud Est, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]
représenté et plaidant par Me Emmanuel LAMBREY, membre de la SCP LAMBREY & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M.et Mme [U] ont acquis par acte notarié le 16 décembre 2016 un appartement à usage d'habitation de l'immeuble B d'une copropriété composée de deux bâtiments A et B, à savoir:
- Le lot n°130 au premier étage du bâtiment B un appartement de deux pièces de 86,84 m2 ainsi que les 719/ 9.965 èmes des parties communes générales, les 4274/ 10.000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment B et les 971/9.953 èmes des parties communes escaliers.
- Le lot n°132 au premier étage composé dans le bâtiment B de la jouissance exclusive d'une petite terrasse ou « cour » ainsi que les 104/9965 èmes des parties communes générales, les 618/ 10.000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment B et les 140/9. 953 èmes des parties communes escaliers.
- Le lot n°124 composé d'une cave au sous-sol du bâtiment A ainsi que les 43/9965 ème des parties communes générales, les 58/ 10.000 èmes des parties communes du bâtiment A et les 58/9.953 èmes des parties communes escaliers.
Par exploit d'huissier délivré le 23 mars 2018, M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société Philippe MATHIEU es-qualité, pour obtenir:
- sous réserve de la communication des documents, l'annulation de l'Assemblée Générale ordinaire du 16 janvier 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2].
- Autoriser M.et Mme [U], propriétaires du lot n°130 à effectuer à leurs frais exclusifs, les travaux de création d'un nouveau conduit des fumées de la cheminée selon le croquis proposé en assemblée réalisés à leurs frais par l'entreprise [Localité 2] RENOVATION.
- Dire que les combles du bâtiment B sont des parties privatives affectés à l'usage exclusif du lot 130 de M.et Mme [U]
- annuler les résolutions n°15, 16, et 17 du PV de l'Assemblée Générale du 16 janvier 2018
- l'application de l'article 10-1 du 10 juillet 1965 relatif à la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
- la condamnation du Syndicat à leur payer 3 000 euros en application de l'article 700 du CPC, et dépens le tout avec exécution provisoire du jugement à intervenir .
Par jugement rendu le 9 février 2021, le Tribunal judiciaire d'Aix-En-Provence a :
ANNULE la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 ;
DECLARE recevable le recours en annulation de M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à l'encontre de la résolution n°17 ;
DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] pour le surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeub1e situé [Adresse 3] - [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à supporter l'intégralité des dépens ;
DIT que l'application de l'article 699 du code de procédure civile est autorisée pour les avocats l'ayant réclamée et pouvant y prétendre ;
ORDONNE l'exécution provisoire du jugement ; .
Par déclaration au greffe en date du 29 mars 2021, M.et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent:
Confirmer le jugement qui a annulé la résolution n° 15 de l'assemblée générale ordinaire du 16 janvier 2018 voire par substitution de motifs.
Reformer le jugement et dire et juger que la délibération n°15 sera annulée aux motifs qu'elle devait être votée par les seuls copropriétaires ayant des droits sur les parties communes spéciales du bâtiment B
Subsidiairement dire et juger l'annulation la résolution n° 15 pour abus de majorité rupture de l'égalité entre copropriétaires et méconnaissance de l'intérêt collectif des copropriétaires et comme non conforme au projet de résolution.
Réformer le jugement et condamner le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à remettre la cheminée en bon état de fonctionnement et conforme à sa destination, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu'à complète exécution, au profit de M.et Mme [U].
Subsidiairement autoriser M.et Mme [U] à faire effectuer par l'entreprise [Localité 2] RENOVATION, aux frais du syndicat des copropriétaires les travaux de création d'un nouveau conduit de fumée selon le croquis proposé en assemblée, réalisé par cette même entreprise.
Réformer le jugement entrepris et dire et juger que la délibération n° 17 sera annulée aux motifs qu'elle devait être votée par les seuls copropriétaires ayant des droits sur les parties communes spéciales du bâtiment B
Subsidiairement réformer le jugement entrepris et dire et juger que la délibération n°17 sera annulée aux motifs que son vote devait se faire à la majorité en application de l'article 26 a) et non selon un vote à l'unanimité prévu à l'article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, la cession n'affectant pas la destination de l'immeuble .
Subsidiairement annuler la résolution n°17 du procès-verbal de l'Assemblée Générale Ordinaire du 16 janvier 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], pour abus de droit, abus de majorité.
Dans tous les cas
Réformer le jugement entrepris et dire que les combles de l'immeuble B du [Adresse 3] à [Localité 2] constituent une partie privative de M.et Mme [U].
Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à faire modifier le règlement de copropriété, l'état descriptif de division pour intégrer le nouveau lot des combles de l'immeuble B en tant que partie privative de M.et Mme [U], et faire modifier l'état descriptif de division les parties communes générales et
spéciales, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de 3 mois après la signification de la décision à intervenir.
Réformer le jugement et condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à M.et Mme [U] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance subi.
Réformer le jugement et dire n'y avoir lieu à condamner M.et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros le à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
Réformer le jugement, dire et juger que M.et Mme [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 .
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à M.et Mme [U] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment les frais du constat de Me [Z] du 23 février 2024 distraits au profit de Maître de FORESTA avocat.
A l'appui de leur recours, ils font valoir
- que la convocation du 17 novembre 2017 comporte un projet de résolution 15 incomplet par rapport à ce qu'ils avaient demandé,
- que seuls les copropriétaires de l'immeuble B devaient participer au vote relatif aux parties communes spéciales que constitue le conduit de cheminée,
- que quant bien même l'article 6-2 de la loi de 1965 n'était pas en vigueur lors de l'AG du 16 janvier 2018, cela résulte d'une jurisprudence constante en ce sens,
- qu'en tout état de cause cette résolution 15 constitue un abus de majorité,
- qu'ils ont acquis un appartement avec une cheminée, qui était fonctionnelle selon l'ancien propriétaire avant qu'il ne la condamne pour ses besoins professionnels et dont le conduit a été obstrué lors de la réfection de la toiture de l'immeuble mitoyen,
- que lors de l'AG du 16 janvier 2018, ils proposaient de faire réaliser à leur frais un nouveau dévoiement des fumées, ou de prendre en charge la procédure contre la copropriété mitoyenne aux fins de débouchage du conduit (ce qui n'a pas été reproduit à la résolution),
- que la résolution 14 de l'AG du 28 février 2017, ne s'opposait pas à ce qu'ils proposent la création d'un nouveau conduit, ce qu'ils ont fait en vain, caractérisant un abus de majorité,
- que le syndicat a commis une faute en ne leur permettant pas de jouir de cette partie commune leur générant un préjudice indemnisable,
- qu'ils ne contestent pas la régularité de la résolution 16,
- que seuls les copropriétaires du bâtiment B pouvaient voter par l'aliénation d'une partie commune spéciale, de sorte que la résolution 17 doit être annulée, constituant en outre un abus de majorité,
- que les combles du bâtiment B sont à leur usage exclusif et constituent une partie privative,
- que ni le règlement de copropriété ni leur acte de propriété ne définit les combles du bâtiment B,
- qu'il faut donc se référer aux critères de distinction énoncés aux articles 2 et 3 de la loi de 65
- que sont privatives les parties des bâtiments réservés à l'usage exclusif, n'abritant aucun élément d'équipement collectif, n'étant d'aucun usage ou d'aucune utilité pour les autres copropriétaires,
- que donner aux combles un caractère privatif ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- qu'ils ont certes demandé la cession de partie commune en parlant des combles car ils ont été mal conseillés,
- qu'en 2018 les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés depuis l'extérieur sans passer dans leur appartement.
Le syndicat des copropriétaires conclut:
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence chambre immobilière n° 51/2021 en date du 09 février 2021 en ce qu'il :
- Annule la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 ;
CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence chambre immobilière n° 51/2021 en date du 09 février 2021 en ce qu'il :
- DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] pour le surplus de leurs demandes ;
- CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] - [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [Y]-[L] [G] épouse [U] à supporter l'intégralité des dépens ;
DEBOUTER M. [J] [U] et Mme [Y] [L] [W] [G] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes ;
DIRE ET JUGER que l'assemblé générale en date du 16 janvier 2018 est régulière ;
DIRE ET JUGER que la délibération n° 15 de l'assemblée générale en date du 16 janvier 2018 est régulière sur la forme et le fond ;
DIRE ET JUGER que la décision n° 15 prise lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 n'est pas contraire à l'intérêt collectif du dit syndicat;
DIRE ET JUGER que la délibération n° 16 de l'assemblée générale en date du 16 janvier 2018 est régulière sur la forme et le fond ;
DIRE ET JUGER que la décision n° 16 prise lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 n'est pas contraire à l'intérêt collectif du dit syndicat;
DIRE ET JUGER irrecevable et mal fondée la demande de M. [J] [U] et Mme [Y] [L] [G] épouse [U] en annulation de la résolution n° 17 par application de l'article 42 de la loi du 10.07.1965 ;
DIRE ET JUGER que la délibération n° 17 de l'assemblée générale en date du 16 janvier 2018 est régulière sur la forme et le fond ;
DIRE ET JUGER que la décision n° 17 prise lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2018 n'est pas contraire à l'intérêt collectif du dit syndicat;
DIRE ET JUGER que les combles du bâtiment B sont des parties communes de l'immeuble ;
DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires n'a pas commis d'abus de majorité ;
CONDAMNER conjointement et solidairement M. [J] [U] et Mme [Y] [L] [W] [G] épouse [U] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETER la demande de M. et Mme [U] tendant à leur faire bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Il soutient:
- qu'en raison de l'inapplicabilité de l'article 6-2 de la loi de 65 au litige en cours et de l'absence d'incidence des modalités de votes sur l'adoption de la résolution, il convient de débouter les appelants de leur demande d'annulation de la résolution 15 sur le fondement de l'article 6-2,
- que les appelants n'établissent pas que la résolution 15 serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires,
- que les appelants ne rapportent pas la preuve de l'abus de majorité qu'ils évoquent, le syndicat ayant souverainement décidé qu'il ne souhaitait pas rétablir le conduit de cheminée originel supprimé depuis plus de 30 ans ni créer une nouvelle sortie de cheminée, n'entendant pas prendre à sa charge les frais d'entretien annuel,
- que les appelants n'ont subi aucun préjudice de jouissance puisque dès leur acquisition la cheminée était non fonctionnelle, qu'ils ne justifient pas du fondement juridique de leur demande, ni d'une faute en lien avec le préjudice allégué,
- que leur demande de condamnation du syndicat à remettre en état la cheminée ou à financer un nouveau conduit est incohérente avec leur demande de résolution de faire à leurs frais un nouveau conduit,
- que la couverture du bâtiment est une partie commune spéciale selon le règlement de copropriété comme les combles qui en font partie,
- qu'ils permettent un accès direct à la toiture et poutres éléments indispensables au maintien de la structure de l'immeuble,
- que pour l'aliénation d'une partie commune spéciale seuls les copropriétaires en jouissant peuvent voter sauf si le vote a pour but d'aliéner une partie commune spéciale nécessaire à la destination de l'immeuble,
- que ce refus d'aliéner les combles n'est pas davantage un abus de majorité,
- qu'il a été rappelé lors de l'AG du 18 avril 2016 que les combles sont des parties communes.
La clôture a été prononcée le 26 mars 2024 à l'audience avant l'ouverture des débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'annulation de la résolution 15 de l'assemblée générale du 16 janvier 2018
Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées parties communes les coffres, les gaines, les têtes de cheminées.
Le règlement de copropriété définit les parties communes spéciales à chaque bâtiment de la manière suivante: ce sont toutes les parties communes affectées à l'usage exclusif des propriétaires de chaque bâtiment. Elles comprennent notamment les conduits de fumées et de ventilation sur toute leur hauteur avec leurs souches et leurs couronnements.
S'il n'est pas contestable que l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que seuls prennent part au vote relatifs aux parties communes spéciales les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels elles sont affectées n'était pas en vigueur au 16 janvier 2018 date de l'assemblée générale querellée, cette règle était de jurisprudence constante avant cette entrée en vigueur, de sorte que seuls les copropriétaires de l'immeuble B pouvaient participer au vote de la résolution 15, ce qui n'a pas été le cas et entraîne l'annulation de cette résolution sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens invoqués.
Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il est constant que la cheminée du lot des époux [U] n'est pas fonctionnelle depuis leur acquisition en décembre 2016, en raison du bouchage du conduit lors de travaux sur la toiture de la copropriété voisine, bien antérieurs à cette date, non imputable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble objet du litige. Cette cheminée était d'ailleurs obturée par l'ancien propriétaire.
Lors de l'assemblée générale du 28 février 2017, les époux [U] ont sollicité la remise en état du conduit sans délai aux frais de qui il appartiendra.
Si leur résolution a été rejetée, les copropriétaires ne se sont pas opposés à ce qu'ils proposent un projet de création d'un nouveau conduit de cheminée, ce qu'ils ont fait pour l'assemblée générale du 16 janvier 2018 (alternativement avec la demande de rétablissement du conduit initial avec prise en charge par eux mêmes des frais de procédure contre la copropriété voisine), résolution 15 également rejetée et annulée comme développé ci-dessus.
Les époux [U] n'établissent pas que cette cheminée serait leur unique mode de chauffage, de sorte qu'il s'agit d'un équipement d'agrément non fonctionnel depuis leur entrée dans les lieux, qui plus est au coeur de la ville d'[Localité 2].
Ils échouent à justifier du préjudice de jouissance qu'ils invoquent, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts.
En outre, il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic en exercice de donner des conseils et informations pertinents quant aux résolutions que des copropriétaires entendent mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce que les époux [U] sont déboutés de leur demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à remettre la cheminée en bon état de fonctionnement et en conformité sous astreinte et de leur demande subsidiaire tendant à les autoriser à faire effectuer par la société [Localité 2] RENOVATION les travaux de création d'un nouveau conduit aux frais du syndicat, ces demandes ne correspondant pas à ce qu'ils envisageaient dans leur projet de résolution.
Sur l'annulation de la résolution 17 de l'assemblée générale du 16 janvier 2018
Il résulte des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsqu'une assemblée générale rejette une résolution faute d'avoir obtenu la majorité requise, alors que des copropriétaires ont voté pour, ces derniers sont considérés comme opposants et sont donc recevables à faire constater la nullité de la délibération.
En l'espèce, M.et Mme [U] ont voté favorablement à la résolution 17 rejetée, ils sont donc considérés comme opposants et sont recevables en leur recours en annulation de cette résolution.
La résolution 17 concerne l'acquisition par les demandeurs des combles situés au dessus de leur local pour la somme de 7 000€.
Le règlement de copropriété définit 'les couvertures des deux bâtiments et le gros oeuvre des terrasses accessibles ou non accessibles, encore que celles-ci soient affectées à l'usage exclusif d'un seul propriétaire mais à l'exclusion du revêtement dans ce dernier cas' comme des parties communes spéciales.
Il définit comme accessoire aux parties communes générales le droit de surélever les bâtiments.
Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a qualifiée les combles de parties communes spéciales, la jurisprudence invoquée par les époux [U] ne s'appliquant que face au silence du règlement de copropriété.
Les époux [U] sont déboutés de l'intégralité de leurs demandes principales et subséquentes consistant à ce qu'il soit dit que les combles sont des parties privatives.
Or, s'il n'est pas contestable que l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que seuls prennent part au vote relatifs aux parties communes spéciales les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels elles sont affectées n'était pas en vigueur au 16 janvier 2018 date de l'assemblée générale querellée, cette règle était de jurisprudence constante avant cette entrée en vigueur, de sorte que seuls les copropriétaires de l'immeuble B pouvaient participer au vote de la résolution 17, ce qui n'a pas été le cas et entraîne l'annulation de cette résolution, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens invoqués.
Le jugement est infirmé sur ce point.
Il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la dispense de toute participation des époux [U] à la dépense commune des frais de procédure.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société MATHIEU est condamné à 2500€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le constat d'huissier de Me [Z] notamment destiné à établir le caractère privatif des combles, avec distraction au profit de Me FORESTA.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 9 février 2021 par le Tribunal judiciaire d'AIX-en-PROVENCE
SAUF en ce qu'il a:
ANNULE la résolution 15 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018,
DECLARE recevable le recours en annulation des époux [U] à l'encontre de la résolution 17,
DEBOUTE les époux [U] de leur recours en nullité contre la résolution 16 de l'assemblée générale du 16 janvier 2018,
DEBOUTE les époux [U] de leur demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à remettre la cheminée en bon état de fonctionnement et en conformité sous astreinte, de leur demande subsidiaire tendant à les autoriser à faire effectuer par la société [Localité 2] RENOVATION les travaux de création d'un nouveau conduit aux frais du syndicat, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
STATUANT à nouveau,
ANNULE la résolution 17 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2018,
DEBOUTE M.et Mme [U] de leur demande consistant à ce qu'il soit dit que les combles de l'immeuble B du [Adresse 3] à [Localité 2] constituent une de leurs parties privatives et de leurs demandes subséquentes,
Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société MATHIEU à régler à M.et Mme [U] la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société MATHIEU aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le constat d'huissier de Me [Z], avec distraction au profit de Me FORESTA.
DIT que M.et Mme [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT