CA Besançon, 1re ch., 5 juin 2024, n° 23/00209
BESANÇON
Arrêt
Autre
Le copies exécutoires et conformes délivrées à
MW/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 23/00209 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ETFU
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 05 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : jugement du 22 décembre 2022- RG N°22/00057 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL
Code affaire : 50D - Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
COMPOSITION DE LA COUR :
M. Michel WACHTER, Président de chambre
Madame Anne-Sophie Willm et Monsieur Cédric Saunier, conseillers
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Michel Wachter, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
DELIBERE :
Monsieur Michel Wachter, président a rendu compte, conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :
Madame Anne-Sophie Willm et Monsieur Cédric Saunier, conseillers.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur [J] [O]
né le 26 Novembre 1960 à [Localité 6], de nationalité française, cadre,
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Madame [B] [Z] épouse [O]
née le 21 Avril 1957 à [Localité 8], de nationalité française, retraitée,
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
ET :
INTIMÉS
Madame [G] [S] épouse [A]
née le 12 Octobre 1956 à [Localité 7] (Suisse), de nationalité française, technicien,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [L] [A]
né le 26 Février 1961 à [Localité 5] (Suisse), de nationalité française, retraité,
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
Suivant acte notarié du 10 décembre 2019, M. [L] [A] et Mme [G] [S], épouse [A], ont acquis une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] auprès de [J] [O] et Mme [B] [Z], épouse [O], pour la somme de 483 000 euros.
Par exploit du 14 février 2022, les époux [A] ont fait assigner les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Vesoul en paiement de la somme de 7 851,40 euros au titre des vices cachés affectant la maison présente différents vices cachés, qu'ils n'ont pris possession des lieux que le 1er mai 2020 et en précisant que la clause d'exclusion des vices cachés ne peut s'appliquer alors que M. [O] est un professionnel.
Les époux [O] se sont opposés à la demande, en faisant valoir que l'action était prescrite, et que les désordres allégués ne constituaient pas des vices cachés, alors qu'en tout état de cause l'acte de vente comportait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 22 décembre 2022, le tribunal a :
- déclaré recevable l'action engagée par M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] ;
- condamné solidairement M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] à verser à M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] la somme de 7 851,40 euros, outre les intérêts au taux légaux à compter du 14 février 2022 ;
- condamné in solidum M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] à payer la somme de 1 000 euros à M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] au titre de l'article 700 du code de procédure 'pénale' (sic) ;
- condamné M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- que les époux [A] n'avaient pris possession des lieux que le 1er mai 2020 et n'avaient pu constater les désordres qu'à cette date, de sorte que l'action introduite en février 2022 n'était pas tardive ;
- qu'au regard notamment du rapport d'expertise amiable du 29 juillet 2021 contradictoirement débattu, l'immeuble présentait des désordres concernant l'installation de l'insert et le parquet de la cuisine, ces désordres étant antérieurs ou concomittants à la vente et étant non décelables par des profanes tandis que, vu le coût des travaux, il est certain que les acheteurs auraient acquis le bien à moindre coût ;
- que le contrat de vente comprenait une clause de non garantie des vices cachés, mais que cette clause ne pouvait trouver à s'appliquer en présence d'un vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction ou d'un vendeur connaissant l'existence des vices cachés ; que M. [O] était consultant-métreur, professionnel de la construction ayant au surplus effectué les travaux pour le parquet de la cuisine.
Les époux [O] ont relevé appel de l'entier jugement le15 février 2023.
Par conclusions n°3 transmises le 2 décembre 2023, les époux [O] demandent à la cour :
Recevant M. et Mme [O] en leur appel,
- de les dire biens fondés et justifiés ;
Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau :
- de dire et juger les demandes de M. et Mme [A] irrecevables comme étant prescrites ;
En tous les cas,
- de les dire mal fondées et injustifiées ;
- de les rejeter intégralement ;
- de condamner M. et Mme [A] à payer à M. et Mme [O] 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions n°2 notifiées le 20 novembre 2023, les époux [A] demandent à la cour :
- de juger mal fondé l'appel de [J] [O] et [B] [Z] épouse [O] ;
- de débouter [J] [O] et [B] [Z] épouse [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
- de confirmer le jugement déféré ;
- de condamner in solidum [J] [O] et [B] [Z] épouse [O] à payer à [G] [S] épouse [A] et [L] [A] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner pareillement aux dépens dont distraction au prodit de la SELARL Leonard-Viennot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2024.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur la prescription
Pour obtenir l'infirmation du jugement entrepris, les époux [O] soutiennent que les acquéreurs avaient séjourné dans la propriété dès le début de l'année 2019 et s'étaient livrés à de multiples visites approfondies. Ils précisent qu'une agence immobilière était intervenue dans le cadre de la vente, et qu'au vu du montant des honoraires, elle avait dû leur présenter le bien dans tous les détails. Ils considèrent que le point de départ du délai biennal de prescription doit ainsi être fixé à la date de la vente, soit le 10 décembre 2019, de sorte que l'assignation du 14 février 2022 était tardive.
Les époux [A] sollicitent la confirmation du jugement, en exposant que leur prise de possession des lieux n'avait été effective que le 1er mai 2020, comme stipulé dans l'acte notarié alors que M. [O] était resté dans la maison durant les 4 mois qui avaient suivi la vente. Ils allèguent en conséquence n'avoir pu se rendre compte des désordres qu'a compter du 1er mai 2020, soit moins de deux ans avant l'assignation.
Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En l'espèce, il est constaté que l'acte de vente notarié du 10 décembre 2019, par lequel les époux [O] ont cédé aux époux [A] le bien litigieux stipule que 'le vendeur occupant actuellement les lieux, les parties conviennent que l'entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle à compter du 1er mai 2020".
Les époux [A] étant rentrés en possession effective des lieux le 1er mai 2020, rien ne démontre qu'ils aient été en mesure de découvrir les vices allégués antérieurement à cette date, les époux [O] ne versant aucun élement pour étayer leurs considérations selon lesquelles les acquéreurs auraient eu connaissance ou auraient dû avoir connaissance des vices allégués avant cette date.
Par conséquent, l'assignation en date du 14 février 2022 est intervenue avant l'expiration du délai de prescription.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les vices cachés
A l'appui de leur appel, les époux [O] indiquent que la clause contractuelle d'exclusion de garantie s'applique dans la mesure où ils ne sont pas des vendeurs professionnels. Ils soutiennent que le fait que M. [O] soit désigné dans l'acte de vente comme exerçant la profession de consultant métreur ne peut suffire à le désigner comme vendeur professionnel s'agissant d'une activité se bornant à mesurer des surfaces des bâtiments pour les besoins de la construction, de la location ou de la vente et à vérifier la dimensions des pièces d'un bâtiment pour s'assurer qu'elles correspondent aux plans d'architecte. Ils ajoutent qu'ils n'ont pas conçu ou réalisé les travaux incriminés, et affirment d'autre part que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les défauts qu'ils allèguent rendent la chose vendue impropre à sa destination, ou diminuent tellement son usage qu'ils ne l'auraient pas acquise, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus. Les époux [O] rappellent que le rapport d'expertise produit est un rapport d'expertise amiable non contradictoire auquel ils n'ont pas participé et que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur cet élément. Les époux [O] se défendent de l'existence de vices en précisant que l'entreprise qui a réalisé le raccordement du poêle à bois atteste de sa conformité aux normes en vigueur à l'époque (DTU 21-2) et en pointant les insuffisances de l'expertise privée de leurs contradicteurs, sommaire et fondée sur quelques photographies. Les même critiques sont émises contre l'expertise au sujet du parquet. Là encore, il est précisé que ces éléments ne suffisent pas à démontrer l'existence d'un vice alors que l'ensemble des diagnostics réalisés auparavant n'avaient rien relevé. Ils soulignent encore le caractère tardif du constat d'huissier réalisé 4 ans après la vente et le fait que celui-ci se borne à reprendre les affirmations des époux [A], sans rapporter l'existence d'un vice, mais seulement un état d'usure normal.
Les époux [A] font observer que leur expert a conclu à la non conformité du raccordement du pôele et à celle du parquet. Ils soulignent que selon l'expertise, ces vices étaient cachés mais que M. [O] ne pouvait en ignorer l'existence. Ils critiquent la partialité de l'attestation de conformité du pôele établie par l'entreprise qui l'avait posé, et précisent que le procès verbal du commissaire de justice corrobore le rapport d'expertise, de même que l'attestation de la société ayant remplacé le poêle confirme la non conformité de l'ancien. Les époux [A] soutiennent en outre que M. [O] est un professionnel de la contruction et que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut dès lors pas s'appliquer. Ils affirment qu'il est évident, vu le montant des travaux, qu'ils n'auraient pas acheté le bien ou auraient au moins négocié une diminution du prix.
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Selon les articles 1644, 1645 et 1646, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
Il appartient à l'acquéreur de démontrer l'existence d'un défaut occulte antérieur à la vente, rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou, du moins, qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le trouble apporté à l'usage doit être grave.
Il est loisible aux parties de stipuler une clause de non garantie des vices cachés, étant précisé que celle-ci sera privée d'efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi ou que le vendeur est un professionnel. La connaissance du vice par le vendeur établit sa mauvaise foi. Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé au vendeur professionnel.
1° sur la clause contractuelle d'exclusion des vices cachés
En l'espèce, l'acte de vente comporte une clause selon laquelle : 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
* si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
* s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Il sera constaté dans un premier temps que rien, en l'état des pièces versées aux débats, ne permet de démontrer que les vendeurs avaient connaissance des vices dénoncés par les acquéreurs, à savoir un défaut de conformité du poêle et un désordre affectant le parquet de la cuisine. A cet égard, l'affirmation des époux [A], selon laquelle M. [O] aurait lui-même procédé à la pose du parquet est contestée par ce dernier, et, faute d'élément l'étayant, reste à l'état de simple allégation.
Toutefois, M. [O] admet exercer la profession de consultant métreur, telle qu'elle est mentionnée à l'acte de vente. Cette activité s'analyse en une profession de la construction, qui ne se limite pas à la simple prise de mesures, mais implique une connaissance technique étendue des matériaux de construction et des conditions de leur mise en oeuvre, dès lors qu'elle consiste également à définir et vérifier la quantité de matériaux nécessaire et de prévoir un budget prévisionnel dans le cadre de la réalisation de projets de contruction. Au regard de cette qualification, M. [O] doit être considéré comme un professionnel, de sorte que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés sera écartée.
2° sur les vices cachés
a) sur le poêle
Les époux [A] se plaignent en premier lieu de la non-conformité du raccordement du poêle à bûches qui équipait les lieux lors de l'achat.
Ils produisent au soutien de leur demande un rapport d'expertise privé établi par le cabinet IXI le 20 août 2021, qui fait état d'un raccordement anarchique de l'insert au conduit de fumée et d'un conduit de fumée ne respectant pas le débord d'au moins 40 cm par rapport au faîtage de la toiture. Il doit être relevé que ces constatations sont fondées sur des photographies prises par les époux [A], l'expert n'ayant en effet pu procéder à des constatations personnelles, dès lors que des travaux de remplacement de l'insert avaient déjà été réalisés.
Il sera rappelé que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d'expertise amiable, fut-il contradictoirement versé aux débats, sauf à ce qu'il dispose d'éléments extrinsèques de nature à corroborer l'expertise.
Or, les acquéreurs produisent, outre le rapport d'expertise privé, une attestation établie par l'entreprise Espace Poêles et Cheminées, qui a procédé au remplacement du poêle, et dont les termes corroborent en tous points les conclusions du rapport en indiquant que, sur l'installation en place lors de son intervention, le raccordement au conduit de fumée était installé sans respect de la distance d'écart au feu, qu'il comportait deux coudes à 90°, ce qui était interdit, et que la hauteur de la souche de cheminée contrevenait à la normes DTU 24.1.
Les appelants versent quant à eux une attestation de la société Mittaine, qui indique avoir procédé en septembre 2010 à l'installation d'un poêle à bois, qu'elle a raccordé sur conduit existant et que l'installation a été réalisée selon les normes en vigueur. Cette attestation n'est pas suffisante pour contredire efficacement les éléments produits par les époux [A], dès lors qu'elle ne fait état que du raccordement à un conduit préexistant, sans fournir aucune description de celui-ci, et en affirmant sa conformité à des normes qu'elle ne précise pas, alors au demeurant que son objectivité est sujette à caution dès lors que c'est la qualité de son propre travail qui est mise en cause.
Il n'est pas contesté, et il est au demeurant établi par l'attestation Mittaine que le poêle et son raccordement litigieux ont été réalisés en 2010, soit antérieurement à la vente. Le désordre était par ailleurs non apparent pour un acquéreur profane en matière de fumisterie. Enfin, s'agissant d'une non-conformité aux normes destinées à prévenir la survenance d'incendies, elle présentait un risque potentiel pour la sécurité des occupants, de sorte qu'elle est incontestablement de nature à porter atteinte à la destination du bien vendu.
Le premier juge a donc à juste titre considéré que ce désordre constitutait un vice caché.
L'expert a chiffré le coût des travaux de reprise nécessités par ce vice à la somme de 4 967,64 euros, correspondant au coût des seuls travaux de fourniture et pose d'un conduit conforme, à l'exclusion du coût de remplacmeent de l'appareil de chauffage lui-même, qui est dûment laissé à la charge des époux [A]. Ce montant ne fait en lui-même pas l'objet de contestations.
b) sur le parquet de la cuisine
Les époux [A] s'appuient sur le même rapport d'expertise privée, qui indique que le parquet avait été posé directement sur le support sans la sous-couche obligatoire.
Ils versent d'autre part un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 8 septembre 2023, relatant que le sol de la cuisine est revêtu d'un sol souple, endommagé à plusieurs endroits, que les lames du parquet se désolidarisent les unes des autres et gondolent, qu'au niveau du dégagement, certaines lames s'affaissent laissant apparaître un interstice visible entre deux lames et que d'autres se soulèvent.
Ce dernier document se limite cependant à des constatations matérielles d'un dommage, sans se prononcer sur ses causes et sa date précise d'apparition. En cela, il est insuffisant pour corroborer l'expertise privée, de sorte qu'il n'est, en l'état des pièces produites, pas caractérisé l'existence d'un dommage présentant toutes les caractéristiques d'un vice caché.
Il y a donc lieu de rejeter la demande des époux [A] en tant qu'elle concerne le coût de reprise du parquet.
Les époux [O] seront en définitive condamnés à payer aux époux [A] la somme de 4 967,64 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur les autres dispositions
Le jugement entrepris sera confirmé s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [A] seront condamnés aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes pour frais irrépétibles formées à hauteur de cour.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Confirme le jugement rendu le 22 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Vesoul sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] à verser à M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] la somme de 7 851,40 euros, outre les intérêts au taux légaux à compter du 14 février 2022 ;
Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :
Condamne solidairement M. [J] [O] et Mme [B] [Z], épouse [O], à verser à M. [L] [A] et Mme [G] [S], épouse [A], la somme de 4 967,64 euros, outre les intérêts au taux légaux à compter du 14 février 2022 ;
Condamne M. [L] [A] et Mme [G] [S], épouse [A], aux dépens d'appel.
Ledit arrêt a été signé pa Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,
MW/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 23/00209 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ETFU
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 05 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : jugement du 22 décembre 2022- RG N°22/00057 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL
Code affaire : 50D - Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
COMPOSITION DE LA COUR :
M. Michel WACHTER, Président de chambre
Madame Anne-Sophie Willm et Monsieur Cédric Saunier, conseillers
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Michel Wachter, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
DELIBERE :
Monsieur Michel Wachter, président a rendu compte, conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :
Madame Anne-Sophie Willm et Monsieur Cédric Saunier, conseillers.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur [J] [O]
né le 26 Novembre 1960 à [Localité 6], de nationalité française, cadre,
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Madame [B] [Z] épouse [O]
née le 21 Avril 1957 à [Localité 8], de nationalité française, retraitée,
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
ET :
INTIMÉS
Madame [G] [S] épouse [A]
née le 12 Octobre 1956 à [Localité 7] (Suisse), de nationalité française, technicien,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [L] [A]
né le 26 Février 1961 à [Localité 5] (Suisse), de nationalité française, retraité,
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
Suivant acte notarié du 10 décembre 2019, M. [L] [A] et Mme [G] [S], épouse [A], ont acquis une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] auprès de [J] [O] et Mme [B] [Z], épouse [O], pour la somme de 483 000 euros.
Par exploit du 14 février 2022, les époux [A] ont fait assigner les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Vesoul en paiement de la somme de 7 851,40 euros au titre des vices cachés affectant la maison présente différents vices cachés, qu'ils n'ont pris possession des lieux que le 1er mai 2020 et en précisant que la clause d'exclusion des vices cachés ne peut s'appliquer alors que M. [O] est un professionnel.
Les époux [O] se sont opposés à la demande, en faisant valoir que l'action était prescrite, et que les désordres allégués ne constituaient pas des vices cachés, alors qu'en tout état de cause l'acte de vente comportait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 22 décembre 2022, le tribunal a :
- déclaré recevable l'action engagée par M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] ;
- condamné solidairement M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] à verser à M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] la somme de 7 851,40 euros, outre les intérêts au taux légaux à compter du 14 février 2022 ;
- condamné in solidum M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] à payer la somme de 1 000 euros à M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] au titre de l'article 700 du code de procédure 'pénale' (sic) ;
- condamné M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- que les époux [A] n'avaient pris possession des lieux que le 1er mai 2020 et n'avaient pu constater les désordres qu'à cette date, de sorte que l'action introduite en février 2022 n'était pas tardive ;
- qu'au regard notamment du rapport d'expertise amiable du 29 juillet 2021 contradictoirement débattu, l'immeuble présentait des désordres concernant l'installation de l'insert et le parquet de la cuisine, ces désordres étant antérieurs ou concomittants à la vente et étant non décelables par des profanes tandis que, vu le coût des travaux, il est certain que les acheteurs auraient acquis le bien à moindre coût ;
- que le contrat de vente comprenait une clause de non garantie des vices cachés, mais que cette clause ne pouvait trouver à s'appliquer en présence d'un vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction ou d'un vendeur connaissant l'existence des vices cachés ; que M. [O] était consultant-métreur, professionnel de la construction ayant au surplus effectué les travaux pour le parquet de la cuisine.
Les époux [O] ont relevé appel de l'entier jugement le15 février 2023.
Par conclusions n°3 transmises le 2 décembre 2023, les époux [O] demandent à la cour :
Recevant M. et Mme [O] en leur appel,
- de les dire biens fondés et justifiés ;
Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau :
- de dire et juger les demandes de M. et Mme [A] irrecevables comme étant prescrites ;
En tous les cas,
- de les dire mal fondées et injustifiées ;
- de les rejeter intégralement ;
- de condamner M. et Mme [A] à payer à M. et Mme [O] 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions n°2 notifiées le 20 novembre 2023, les époux [A] demandent à la cour :
- de juger mal fondé l'appel de [J] [O] et [B] [Z] épouse [O] ;
- de débouter [J] [O] et [B] [Z] épouse [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
- de confirmer le jugement déféré ;
- de condamner in solidum [J] [O] et [B] [Z] épouse [O] à payer à [G] [S] épouse [A] et [L] [A] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner pareillement aux dépens dont distraction au prodit de la SELARL Leonard-Viennot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2024.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur la prescription
Pour obtenir l'infirmation du jugement entrepris, les époux [O] soutiennent que les acquéreurs avaient séjourné dans la propriété dès le début de l'année 2019 et s'étaient livrés à de multiples visites approfondies. Ils précisent qu'une agence immobilière était intervenue dans le cadre de la vente, et qu'au vu du montant des honoraires, elle avait dû leur présenter le bien dans tous les détails. Ils considèrent que le point de départ du délai biennal de prescription doit ainsi être fixé à la date de la vente, soit le 10 décembre 2019, de sorte que l'assignation du 14 février 2022 était tardive.
Les époux [A] sollicitent la confirmation du jugement, en exposant que leur prise de possession des lieux n'avait été effective que le 1er mai 2020, comme stipulé dans l'acte notarié alors que M. [O] était resté dans la maison durant les 4 mois qui avaient suivi la vente. Ils allèguent en conséquence n'avoir pu se rendre compte des désordres qu'a compter du 1er mai 2020, soit moins de deux ans avant l'assignation.
Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En l'espèce, il est constaté que l'acte de vente notarié du 10 décembre 2019, par lequel les époux [O] ont cédé aux époux [A] le bien litigieux stipule que 'le vendeur occupant actuellement les lieux, les parties conviennent que l'entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle à compter du 1er mai 2020".
Les époux [A] étant rentrés en possession effective des lieux le 1er mai 2020, rien ne démontre qu'ils aient été en mesure de découvrir les vices allégués antérieurement à cette date, les époux [O] ne versant aucun élement pour étayer leurs considérations selon lesquelles les acquéreurs auraient eu connaissance ou auraient dû avoir connaissance des vices allégués avant cette date.
Par conséquent, l'assignation en date du 14 février 2022 est intervenue avant l'expiration du délai de prescription.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les vices cachés
A l'appui de leur appel, les époux [O] indiquent que la clause contractuelle d'exclusion de garantie s'applique dans la mesure où ils ne sont pas des vendeurs professionnels. Ils soutiennent que le fait que M. [O] soit désigné dans l'acte de vente comme exerçant la profession de consultant métreur ne peut suffire à le désigner comme vendeur professionnel s'agissant d'une activité se bornant à mesurer des surfaces des bâtiments pour les besoins de la construction, de la location ou de la vente et à vérifier la dimensions des pièces d'un bâtiment pour s'assurer qu'elles correspondent aux plans d'architecte. Ils ajoutent qu'ils n'ont pas conçu ou réalisé les travaux incriminés, et affirment d'autre part que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les défauts qu'ils allèguent rendent la chose vendue impropre à sa destination, ou diminuent tellement son usage qu'ils ne l'auraient pas acquise, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus. Les époux [O] rappellent que le rapport d'expertise produit est un rapport d'expertise amiable non contradictoire auquel ils n'ont pas participé et que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur cet élément. Les époux [O] se défendent de l'existence de vices en précisant que l'entreprise qui a réalisé le raccordement du poêle à bois atteste de sa conformité aux normes en vigueur à l'époque (DTU 21-2) et en pointant les insuffisances de l'expertise privée de leurs contradicteurs, sommaire et fondée sur quelques photographies. Les même critiques sont émises contre l'expertise au sujet du parquet. Là encore, il est précisé que ces éléments ne suffisent pas à démontrer l'existence d'un vice alors que l'ensemble des diagnostics réalisés auparavant n'avaient rien relevé. Ils soulignent encore le caractère tardif du constat d'huissier réalisé 4 ans après la vente et le fait que celui-ci se borne à reprendre les affirmations des époux [A], sans rapporter l'existence d'un vice, mais seulement un état d'usure normal.
Les époux [A] font observer que leur expert a conclu à la non conformité du raccordement du pôele et à celle du parquet. Ils soulignent que selon l'expertise, ces vices étaient cachés mais que M. [O] ne pouvait en ignorer l'existence. Ils critiquent la partialité de l'attestation de conformité du pôele établie par l'entreprise qui l'avait posé, et précisent que le procès verbal du commissaire de justice corrobore le rapport d'expertise, de même que l'attestation de la société ayant remplacé le poêle confirme la non conformité de l'ancien. Les époux [A] soutiennent en outre que M. [O] est un professionnel de la contruction et que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut dès lors pas s'appliquer. Ils affirment qu'il est évident, vu le montant des travaux, qu'ils n'auraient pas acheté le bien ou auraient au moins négocié une diminution du prix.
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Selon les articles 1644, 1645 et 1646, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
Il appartient à l'acquéreur de démontrer l'existence d'un défaut occulte antérieur à la vente, rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou, du moins, qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le trouble apporté à l'usage doit être grave.
Il est loisible aux parties de stipuler une clause de non garantie des vices cachés, étant précisé que celle-ci sera privée d'efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi ou que le vendeur est un professionnel. La connaissance du vice par le vendeur établit sa mauvaise foi. Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé au vendeur professionnel.
1° sur la clause contractuelle d'exclusion des vices cachés
En l'espèce, l'acte de vente comporte une clause selon laquelle : 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
* si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
* s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Il sera constaté dans un premier temps que rien, en l'état des pièces versées aux débats, ne permet de démontrer que les vendeurs avaient connaissance des vices dénoncés par les acquéreurs, à savoir un défaut de conformité du poêle et un désordre affectant le parquet de la cuisine. A cet égard, l'affirmation des époux [A], selon laquelle M. [O] aurait lui-même procédé à la pose du parquet est contestée par ce dernier, et, faute d'élément l'étayant, reste à l'état de simple allégation.
Toutefois, M. [O] admet exercer la profession de consultant métreur, telle qu'elle est mentionnée à l'acte de vente. Cette activité s'analyse en une profession de la construction, qui ne se limite pas à la simple prise de mesures, mais implique une connaissance technique étendue des matériaux de construction et des conditions de leur mise en oeuvre, dès lors qu'elle consiste également à définir et vérifier la quantité de matériaux nécessaire et de prévoir un budget prévisionnel dans le cadre de la réalisation de projets de contruction. Au regard de cette qualification, M. [O] doit être considéré comme un professionnel, de sorte que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés sera écartée.
2° sur les vices cachés
a) sur le poêle
Les époux [A] se plaignent en premier lieu de la non-conformité du raccordement du poêle à bûches qui équipait les lieux lors de l'achat.
Ils produisent au soutien de leur demande un rapport d'expertise privé établi par le cabinet IXI le 20 août 2021, qui fait état d'un raccordement anarchique de l'insert au conduit de fumée et d'un conduit de fumée ne respectant pas le débord d'au moins 40 cm par rapport au faîtage de la toiture. Il doit être relevé que ces constatations sont fondées sur des photographies prises par les époux [A], l'expert n'ayant en effet pu procéder à des constatations personnelles, dès lors que des travaux de remplacement de l'insert avaient déjà été réalisés.
Il sera rappelé que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d'expertise amiable, fut-il contradictoirement versé aux débats, sauf à ce qu'il dispose d'éléments extrinsèques de nature à corroborer l'expertise.
Or, les acquéreurs produisent, outre le rapport d'expertise privé, une attestation établie par l'entreprise Espace Poêles et Cheminées, qui a procédé au remplacement du poêle, et dont les termes corroborent en tous points les conclusions du rapport en indiquant que, sur l'installation en place lors de son intervention, le raccordement au conduit de fumée était installé sans respect de la distance d'écart au feu, qu'il comportait deux coudes à 90°, ce qui était interdit, et que la hauteur de la souche de cheminée contrevenait à la normes DTU 24.1.
Les appelants versent quant à eux une attestation de la société Mittaine, qui indique avoir procédé en septembre 2010 à l'installation d'un poêle à bois, qu'elle a raccordé sur conduit existant et que l'installation a été réalisée selon les normes en vigueur. Cette attestation n'est pas suffisante pour contredire efficacement les éléments produits par les époux [A], dès lors qu'elle ne fait état que du raccordement à un conduit préexistant, sans fournir aucune description de celui-ci, et en affirmant sa conformité à des normes qu'elle ne précise pas, alors au demeurant que son objectivité est sujette à caution dès lors que c'est la qualité de son propre travail qui est mise en cause.
Il n'est pas contesté, et il est au demeurant établi par l'attestation Mittaine que le poêle et son raccordement litigieux ont été réalisés en 2010, soit antérieurement à la vente. Le désordre était par ailleurs non apparent pour un acquéreur profane en matière de fumisterie. Enfin, s'agissant d'une non-conformité aux normes destinées à prévenir la survenance d'incendies, elle présentait un risque potentiel pour la sécurité des occupants, de sorte qu'elle est incontestablement de nature à porter atteinte à la destination du bien vendu.
Le premier juge a donc à juste titre considéré que ce désordre constitutait un vice caché.
L'expert a chiffré le coût des travaux de reprise nécessités par ce vice à la somme de 4 967,64 euros, correspondant au coût des seuls travaux de fourniture et pose d'un conduit conforme, à l'exclusion du coût de remplacmeent de l'appareil de chauffage lui-même, qui est dûment laissé à la charge des époux [A]. Ce montant ne fait en lui-même pas l'objet de contestations.
b) sur le parquet de la cuisine
Les époux [A] s'appuient sur le même rapport d'expertise privée, qui indique que le parquet avait été posé directement sur le support sans la sous-couche obligatoire.
Ils versent d'autre part un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 8 septembre 2023, relatant que le sol de la cuisine est revêtu d'un sol souple, endommagé à plusieurs endroits, que les lames du parquet se désolidarisent les unes des autres et gondolent, qu'au niveau du dégagement, certaines lames s'affaissent laissant apparaître un interstice visible entre deux lames et que d'autres se soulèvent.
Ce dernier document se limite cependant à des constatations matérielles d'un dommage, sans se prononcer sur ses causes et sa date précise d'apparition. En cela, il est insuffisant pour corroborer l'expertise privée, de sorte qu'il n'est, en l'état des pièces produites, pas caractérisé l'existence d'un dommage présentant toutes les caractéristiques d'un vice caché.
Il y a donc lieu de rejeter la demande des époux [A] en tant qu'elle concerne le coût de reprise du parquet.
Les époux [O] seront en définitive condamnés à payer aux époux [A] la somme de 4 967,64 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur les autres dispositions
Le jugement entrepris sera confirmé s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [A] seront condamnés aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes pour frais irrépétibles formées à hauteur de cour.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Confirme le jugement rendu le 22 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Vesoul sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [J] [O] et Mme [B] [Z] épouse [O] à verser à M. [L] [A] et Mme [G] [S] épouse [A] la somme de 7 851,40 euros, outre les intérêts au taux légaux à compter du 14 février 2022 ;
Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :
Condamne solidairement M. [J] [O] et Mme [B] [Z], épouse [O], à verser à M. [L] [A] et Mme [G] [S], épouse [A], la somme de 4 967,64 euros, outre les intérêts au taux légaux à compter du 14 février 2022 ;
Condamne M. [L] [A] et Mme [G] [S], épouse [A], aux dépens d'appel.
Ledit arrêt a été signé pa Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,