CA Rouen, 1re ch. civ., 5 juin 2024, n° 23/00612
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 23/00612 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJNF
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 5 JUIN 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
2103061
Tribunal judiciaire d'Evreux du 17 janvier 2023
APPELANT :
Monsieur [W] [E]
né le 18 octobre 1952 à [Localité 5] (La Réunion)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté et assisté par Me Florent MOREL de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocat au barreau de l'Eure
INTIMES :
Monsieur [L] [G]
né le 16 juillet 1985 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté et assisté par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure
Madame [B] [C] épouse [G]
née le 4 juin 1988 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée et assistée par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 avril 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 3 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 5 juin 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant compromis sous signature privée conclu le 7 octobre 2019, M. [W] [E] a vendu à M. [L] [G] et à Mme [B] [C], son épouse, une maison d'habitation, située [Adresse 3], au prix de 182 500 euros. Cette vente a été réitérée par acte authentique du
14 décembre 2019.
Par ordonnance du 6 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux a fait droit à la demande d'expertise présentée par les acquéreurs, se plaignant d'infiltrations en provenance de la terrasse. Il a désigné M. [S] [X] pour y procéder. Celui-ci a établi son rapport d'expertise le 21 septembre 2021.
Suivant acte d'huissier de justice du 7 octobre 2021, M. et Mme [G] ont fait assigner leur vendeur devant le tribunal judiciaire d'Evreux.
Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal a :
- dit que l'immeuble sis [Adresse 3], objet de la vente régularisée le 7 octobre 2019 entre d'une part M. [W] [E] et d'autre part M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] est affecté d'un vice caché,
- condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 48 792,12 euros au titre des travaux de reprise des désordres en réduction du prix de vente,
- condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 2 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
- débouté M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
- condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné M. [W] [E] aux dépens de référé, de la présente procédure au fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 3 401,80 euros TTC suivant ordonnance en date du 24 septembre 2021, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 17 février 2023, M. [W] [E] a formé un appel contre le jugement en toutes ses dispositions.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2023, M. [W] [E] sollicite de voir :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux le 17 janvier 2023 en qu'il a :
. dit que l'immeuble sis [Adresse 3], objet de la vente régularisée le 7 octobre 2019 entre d'une part M. [W] [E] et d'autre part M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] est affecté d'un vice caché,
. condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 48 792,12 euros au titre des travaux de reprise des désordres en réduction du prix de vente,
. condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 2 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
. débouté M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
. condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
. condamné M. [W] [E] aux dépens de référé, de la présente procédure au fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 3 401,80 euros TTC suivant ordonnance en date du 24 septembre 2021, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo,
. dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
statuant à nouveau,
- débouter M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner ceux-ci à lui payer les sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, et de 4 000 euros en cause d'appel, en plus des entiers dépens comprenant les frais d'expertise à hauteur de 3 401,80 euros.
Il fait valoir que M. et Mme [G] ne prouvent pas leur méconnaissance des désordres au jour de la vente. Il précise qu'avant l'achat en octobre 2019, ils ont effectué plusieurs visites au cours desquelles il a attiré leur attention sur la présence de multiples traces d'humidité autour de la maison et dans le garage, comme l'attestent Mme [N] et les photographies antérieures à la vente; qu'ils ont donc eu connaissance de ces problèmes d'humidité qui devaient les alerter sur l'existence d'infiltrations ; que le constat effectué par l'expert judiciaire ne permet pas de conclure à l'existence de vices cachés lors de la vente ; que celui-ci a indiqué que les traces d'infiltrations sur les murs d'accès au sous-sol étaient présentes en juin 2019.
Il ajoute que le tribunal a considéré que la maison présentait un vice qui en compromettait l'usage alors que telles ne sont pas les constatations formulées par l'expert judiciaire aux termes de son rapport, qu'il y a donc lieu d'infirmer sur ce point le jugement.
Il expose ensuite qu'il n'a pas été de mauvaise foi car il a renseigné les acquéreurs sur les problèmes d'humidité, que M. [G] n'était donc pas totalement profane et avait indiqué être en mesure d'y remédier par lui-même ; qu'il n'a effectué aucun travaux de camouflage des désordres ; que, comme les intimés, il n'est pas un professionnel du bâtiment ; que, lorsqu'il a réalisé la terrasse il y a près de 15 ans, il n'avait pas conscience d'un défaut d'étanchéité ; que le fait que M. [G] a prévenu le notaire des désordres dès le lendemain de la prise de possession des lieux interroge.
Il estime avoir subi un préjudice moral du fait de la longueur de la procédure abusive intentée contre lui par M. et Mme [G], alors qu'ils étaient de mauvaise foi sur leur connaissance des désordres affectant l'immeuble au jour de la vente, et du fait de la remise en cause de sa probité et de son honnêteté. Il en demande réparation.
Par dernières conclusions notifiées le 22 juin 2023, M. [L] [G] et Mme [B] [C], son épouse, demandent de voir en vertu des articles 1641, 1643, 1644, et 1645 du code civil :
- confirmer le jugement en ce qu'il :
. dit que l'immeuble sis [Adresse 3], objet de la vente régularisée le 7 octobre 2019 entre d'une part M. [W] [E] et d'autre part M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] est affecté d'un vice caché,
. condamne M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 48 792,12 euros au titre des travaux de reprise des désordres en réduction du prix de vente,
. déboute M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
. condamne M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamne M. [W] [E] aux dépens de référé, de la présente procédure au fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 3 401,80 euros TTC suivant ordonnance en date du 24 septembre 2021, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] [E] à leur payer la somme de 2 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
statuant à nouveau,
- condamner M. [E] à leur payer, en réparation de leur préjudice de jouissance, depuis la saisine du juge des référés le 5 octobre 2020, la somme de 150 euros par mois jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir,
- condamner M. [E] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en couverture d'une partie de leurs frais irrépétibles, outre les entiers dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo, conformément à l'article 699 du code précité.
Ils font valoir qu'il résulte des réponses fournies par l'expert judiciaire que M. [E] ne pouvait pas ignorer l'existence des infiltrations, ce que celui-ci confirme au travers de ses écritures ; que ces désordres n'étaient pas visibles lors de leurs visites, que les clichés photographiques produits par M. [E] pour s'y opposer sont dépourvus de force probante, que le courrier de complaisance de Mme [N], qui ne vaut pas comme attestation car ne respectant pas les impératifs de l'article 202 du code de procédure civile, ne remédie pas à cette carence.
Ils ajoutent qu'ils sont dépourvus de connaissance particulière en matière de construction immobilière, que, même s'ils avaient pu apercevoir des traces d'humidité, elles ne pouvaient leur laisser supposer l'existence de véritables phénomènes d'infiltration tel que relevés par l'expert judiciaire ; que, s'il avait été de bonne foi, M. [E] devait au moins les alerter sur l'existence de ces phénomènes et faire figurer une mention dans l'acte de vente.
Ils en déduisent que les désordres constituent des vices cachés, antérieurs à la vente, qui remettent en cause l'habitabilité de la maison et que M. [E] ne peut pas se prévaloir de la clause élusive de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il appartient à ce dernier de démontrer qu'ils ne pouvaient ignorer l'existence d'infiltrations, ce qu'il ne fait pas se contentant de faire état du caractère visible d'un phénomène d'humidité.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 13 mars 2024.
MOTIFS
Sur la garantie des vices cachés
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.
Les juges du fond apprécient souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination.
En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté à l'extérieur :
- l'existence de remontées d'humidité par capillarité sur les façades de l'extension, les enduits n'ayant pas été coupés en pied de mur,
- sous la terrasse, l'existence de traces d'infiltrations et d'un taux d'humidité surfacique de 35 à 38 % (indication de saturation en rouge),
- l'absence de joints entre le carrelage du trottoir, favorisant les infiltrations d'eau, - la présence de calcite au niveau des joints d'agglos avec des traces d'infiltrations importantes, indiquant de forts passages d'eau.
Il a relevé dans le sous-sol situé au-dessous de la terrasse :
- la présence de moisissures sur les murs et la porte d'accès au sous-sol liées à un défaut de ventilation et à une forte hygrométrie,
- la présence de traces d'humidité importantes sur les murs et le plafond, avec des taux d'humidité surfacique de 32 à 41 % (indication de saturation en rouge), et sur les murs de l'accès au sous-sol avec un taux d'humidité surfacique de 41 % (indication de saturation en rouge).
Il a attribué l'origine des infiltrations d'eau à l'absence d'étanchéité sur la terrasse, de drainage périphérique au niveau du sous-sol, d'enduit d'étanchéité des murs enterrés des soubassements, et de canalisation des eaux pluviales. M. [E] a indiqué qu'il avait réalisé les ouvrages et/ou les avait fait réaliser depuis plus de 15 ans avant la vente.
Selon l'expert judiciaire, au regard des infiltrations constatées et des traces présentes sur les murs périphériques, ces dernières avaient toujours existé. Les infiltrations au niveau du sous-sol ne remettaient pas en cause la solidité de l'ouvrage, mais son habitabilité et son esthétique.
Il a estimé, au regard des photographies de juin 2019 transmises par M. [E], que la présence des traces d'infiltrations sur les murs d'accès au sous-sol existait à cette date. M. [G] a précisé qu'il avait effectué les visites en octobre 2019 et que le sous-sol était sec. L'expert judiciaire a expliqué que ce type d'infiltrations pouvait être visible après une période de pluies, sans qu'elles ne soient apparentes dès que la pluie tombait, mais survenir quelques temps après. Il a considéré qu'il était donc possible que les infiltrations n'aient pas été visibles lors de visites.
* * *
La matérialité d'infiltrations d'eau dans le sous-sol n'est pas discutée.
En revanche, M. et Mme [G], sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne démontrent pas que ces défauts affectant l'immeuble vendu en compromettent l'usage.
L'expert judiciaire a évoqué une remise en cause de l'habitabilité et de l'esthétique de l'ouvrage, sans caractériser cette impropriété alors qu'il s'agit de désordres affectant un sous-sol et non pas une pièce de vie. L'humidité importante, qui se manifeste même par des infiltrations, est tolérée différemment en fonction de la destination du local affecté par ces désordres.
M. et Mme [G] n'établissent pas que, depuis leur emménagement il y a plus de quatre ans, leur sous-sol a été inondé même à une hauteur minime au sol ou a été touché par des ruissellements ou des coulures sur les murs qui ont compromis son usage. L'expert judiciaire n'évoque pas davantage un tel risque. Me [D], huissier de justice mandaté le 20 mai 2020 par M. [G], soit cinq mois après leur emménagement le 15 décembre 2019 et leur évocation le lendemain auprès du notaire ayant instrumenté la vente de premiers désordres, n'a pas constaté d'écoulements d'eau tant dans le sous-sol que dans les pièces habitables de la maison.
L'humidité et les infiltrations constatées dans le sous-sol ne suffisent pas à caractériser une impropriété à la destination de l'immeuble vendu. Cette condition de l'article 1641 n'étant pas remplie et sans qu'il soit besoin examiner les autres conditions posées par ce texte, M. et Mme [G] seront déboutés de toutes leurs prétentions. La décision du premier juge y ayant fait droit sera infirmée.
Sur la demande indemnitaire pour préjudice moral
L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Dans le cas présent, M. [E] ne prouve pas que l'exercice par M. et Mme [G] d'une action fondée sur la garantie des vices cachés à son encontre a été fautif, celle-ci ayant d'ailleurs été accueillie en première instance.
Il sera donc débouté de sa réclamation. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.
Parties perdantes, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens de première instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel.
Il n'est pas inéquitable de les condamner aussi à payer à M. [E] la somme totale de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
Confirme le jugement de ce chef,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] de toutes leurs demandes formées contre M. [W] [E],
Condamne M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] à payer à M. [W] [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] aux dépens de première instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 5 JUIN 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
2103061
Tribunal judiciaire d'Evreux du 17 janvier 2023
APPELANT :
Monsieur [W] [E]
né le 18 octobre 1952 à [Localité 5] (La Réunion)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté et assisté par Me Florent MOREL de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocat au barreau de l'Eure
INTIMES :
Monsieur [L] [G]
né le 16 juillet 1985 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté et assisté par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure
Madame [B] [C] épouse [G]
née le 4 juin 1988 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée et assistée par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 avril 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 3 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 5 juin 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant compromis sous signature privée conclu le 7 octobre 2019, M. [W] [E] a vendu à M. [L] [G] et à Mme [B] [C], son épouse, une maison d'habitation, située [Adresse 3], au prix de 182 500 euros. Cette vente a été réitérée par acte authentique du
14 décembre 2019.
Par ordonnance du 6 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux a fait droit à la demande d'expertise présentée par les acquéreurs, se plaignant d'infiltrations en provenance de la terrasse. Il a désigné M. [S] [X] pour y procéder. Celui-ci a établi son rapport d'expertise le 21 septembre 2021.
Suivant acte d'huissier de justice du 7 octobre 2021, M. et Mme [G] ont fait assigner leur vendeur devant le tribunal judiciaire d'Evreux.
Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal a :
- dit que l'immeuble sis [Adresse 3], objet de la vente régularisée le 7 octobre 2019 entre d'une part M. [W] [E] et d'autre part M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] est affecté d'un vice caché,
- condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 48 792,12 euros au titre des travaux de reprise des désordres en réduction du prix de vente,
- condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 2 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
- débouté M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
- condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné M. [W] [E] aux dépens de référé, de la présente procédure au fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 3 401,80 euros TTC suivant ordonnance en date du 24 septembre 2021, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 17 février 2023, M. [W] [E] a formé un appel contre le jugement en toutes ses dispositions.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2023, M. [W] [E] sollicite de voir :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux le 17 janvier 2023 en qu'il a :
. dit que l'immeuble sis [Adresse 3], objet de la vente régularisée le 7 octobre 2019 entre d'une part M. [W] [E] et d'autre part M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] est affecté d'un vice caché,
. condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 48 792,12 euros au titre des travaux de reprise des désordres en réduction du prix de vente,
. condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 2 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
. débouté M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
. condamné M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
. condamné M. [W] [E] aux dépens de référé, de la présente procédure au fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 3 401,80 euros TTC suivant ordonnance en date du 24 septembre 2021, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo,
. dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
statuant à nouveau,
- débouter M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner ceux-ci à lui payer les sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, et de 4 000 euros en cause d'appel, en plus des entiers dépens comprenant les frais d'expertise à hauteur de 3 401,80 euros.
Il fait valoir que M. et Mme [G] ne prouvent pas leur méconnaissance des désordres au jour de la vente. Il précise qu'avant l'achat en octobre 2019, ils ont effectué plusieurs visites au cours desquelles il a attiré leur attention sur la présence de multiples traces d'humidité autour de la maison et dans le garage, comme l'attestent Mme [N] et les photographies antérieures à la vente; qu'ils ont donc eu connaissance de ces problèmes d'humidité qui devaient les alerter sur l'existence d'infiltrations ; que le constat effectué par l'expert judiciaire ne permet pas de conclure à l'existence de vices cachés lors de la vente ; que celui-ci a indiqué que les traces d'infiltrations sur les murs d'accès au sous-sol étaient présentes en juin 2019.
Il ajoute que le tribunal a considéré que la maison présentait un vice qui en compromettait l'usage alors que telles ne sont pas les constatations formulées par l'expert judiciaire aux termes de son rapport, qu'il y a donc lieu d'infirmer sur ce point le jugement.
Il expose ensuite qu'il n'a pas été de mauvaise foi car il a renseigné les acquéreurs sur les problèmes d'humidité, que M. [G] n'était donc pas totalement profane et avait indiqué être en mesure d'y remédier par lui-même ; qu'il n'a effectué aucun travaux de camouflage des désordres ; que, comme les intimés, il n'est pas un professionnel du bâtiment ; que, lorsqu'il a réalisé la terrasse il y a près de 15 ans, il n'avait pas conscience d'un défaut d'étanchéité ; que le fait que M. [G] a prévenu le notaire des désordres dès le lendemain de la prise de possession des lieux interroge.
Il estime avoir subi un préjudice moral du fait de la longueur de la procédure abusive intentée contre lui par M. et Mme [G], alors qu'ils étaient de mauvaise foi sur leur connaissance des désordres affectant l'immeuble au jour de la vente, et du fait de la remise en cause de sa probité et de son honnêteté. Il en demande réparation.
Par dernières conclusions notifiées le 22 juin 2023, M. [L] [G] et Mme [B] [C], son épouse, demandent de voir en vertu des articles 1641, 1643, 1644, et 1645 du code civil :
- confirmer le jugement en ce qu'il :
. dit que l'immeuble sis [Adresse 3], objet de la vente régularisée le 7 octobre 2019 entre d'une part M. [W] [E] et d'autre part M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] est affecté d'un vice caché,
. condamne M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 48 792,12 euros au titre des travaux de reprise des désordres en réduction du prix de vente,
. déboute M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
. condamne M. [W] [E] à payer à M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamne M. [W] [E] aux dépens de référé, de la présente procédure au fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 3 401,80 euros TTC suivant ordonnance en date du 24 septembre 2021, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] [E] à leur payer la somme de 2 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
statuant à nouveau,
- condamner M. [E] à leur payer, en réparation de leur préjudice de jouissance, depuis la saisine du juge des référés le 5 octobre 2020, la somme de 150 euros par mois jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir,
- condamner M. [E] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en couverture d'une partie de leurs frais irrépétibles, outre les entiers dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol-Deslandes-Melo, conformément à l'article 699 du code précité.
Ils font valoir qu'il résulte des réponses fournies par l'expert judiciaire que M. [E] ne pouvait pas ignorer l'existence des infiltrations, ce que celui-ci confirme au travers de ses écritures ; que ces désordres n'étaient pas visibles lors de leurs visites, que les clichés photographiques produits par M. [E] pour s'y opposer sont dépourvus de force probante, que le courrier de complaisance de Mme [N], qui ne vaut pas comme attestation car ne respectant pas les impératifs de l'article 202 du code de procédure civile, ne remédie pas à cette carence.
Ils ajoutent qu'ils sont dépourvus de connaissance particulière en matière de construction immobilière, que, même s'ils avaient pu apercevoir des traces d'humidité, elles ne pouvaient leur laisser supposer l'existence de véritables phénomènes d'infiltration tel que relevés par l'expert judiciaire ; que, s'il avait été de bonne foi, M. [E] devait au moins les alerter sur l'existence de ces phénomènes et faire figurer une mention dans l'acte de vente.
Ils en déduisent que les désordres constituent des vices cachés, antérieurs à la vente, qui remettent en cause l'habitabilité de la maison et que M. [E] ne peut pas se prévaloir de la clause élusive de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il appartient à ce dernier de démontrer qu'ils ne pouvaient ignorer l'existence d'infiltrations, ce qu'il ne fait pas se contentant de faire état du caractère visible d'un phénomène d'humidité.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 13 mars 2024.
MOTIFS
Sur la garantie des vices cachés
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.
Les juges du fond apprécient souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination.
En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté à l'extérieur :
- l'existence de remontées d'humidité par capillarité sur les façades de l'extension, les enduits n'ayant pas été coupés en pied de mur,
- sous la terrasse, l'existence de traces d'infiltrations et d'un taux d'humidité surfacique de 35 à 38 % (indication de saturation en rouge),
- l'absence de joints entre le carrelage du trottoir, favorisant les infiltrations d'eau, - la présence de calcite au niveau des joints d'agglos avec des traces d'infiltrations importantes, indiquant de forts passages d'eau.
Il a relevé dans le sous-sol situé au-dessous de la terrasse :
- la présence de moisissures sur les murs et la porte d'accès au sous-sol liées à un défaut de ventilation et à une forte hygrométrie,
- la présence de traces d'humidité importantes sur les murs et le plafond, avec des taux d'humidité surfacique de 32 à 41 % (indication de saturation en rouge), et sur les murs de l'accès au sous-sol avec un taux d'humidité surfacique de 41 % (indication de saturation en rouge).
Il a attribué l'origine des infiltrations d'eau à l'absence d'étanchéité sur la terrasse, de drainage périphérique au niveau du sous-sol, d'enduit d'étanchéité des murs enterrés des soubassements, et de canalisation des eaux pluviales. M. [E] a indiqué qu'il avait réalisé les ouvrages et/ou les avait fait réaliser depuis plus de 15 ans avant la vente.
Selon l'expert judiciaire, au regard des infiltrations constatées et des traces présentes sur les murs périphériques, ces dernières avaient toujours existé. Les infiltrations au niveau du sous-sol ne remettaient pas en cause la solidité de l'ouvrage, mais son habitabilité et son esthétique.
Il a estimé, au regard des photographies de juin 2019 transmises par M. [E], que la présence des traces d'infiltrations sur les murs d'accès au sous-sol existait à cette date. M. [G] a précisé qu'il avait effectué les visites en octobre 2019 et que le sous-sol était sec. L'expert judiciaire a expliqué que ce type d'infiltrations pouvait être visible après une période de pluies, sans qu'elles ne soient apparentes dès que la pluie tombait, mais survenir quelques temps après. Il a considéré qu'il était donc possible que les infiltrations n'aient pas été visibles lors de visites.
* * *
La matérialité d'infiltrations d'eau dans le sous-sol n'est pas discutée.
En revanche, M. et Mme [G], sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne démontrent pas que ces défauts affectant l'immeuble vendu en compromettent l'usage.
L'expert judiciaire a évoqué une remise en cause de l'habitabilité et de l'esthétique de l'ouvrage, sans caractériser cette impropriété alors qu'il s'agit de désordres affectant un sous-sol et non pas une pièce de vie. L'humidité importante, qui se manifeste même par des infiltrations, est tolérée différemment en fonction de la destination du local affecté par ces désordres.
M. et Mme [G] n'établissent pas que, depuis leur emménagement il y a plus de quatre ans, leur sous-sol a été inondé même à une hauteur minime au sol ou a été touché par des ruissellements ou des coulures sur les murs qui ont compromis son usage. L'expert judiciaire n'évoque pas davantage un tel risque. Me [D], huissier de justice mandaté le 20 mai 2020 par M. [G], soit cinq mois après leur emménagement le 15 décembre 2019 et leur évocation le lendemain auprès du notaire ayant instrumenté la vente de premiers désordres, n'a pas constaté d'écoulements d'eau tant dans le sous-sol que dans les pièces habitables de la maison.
L'humidité et les infiltrations constatées dans le sous-sol ne suffisent pas à caractériser une impropriété à la destination de l'immeuble vendu. Cette condition de l'article 1641 n'étant pas remplie et sans qu'il soit besoin examiner les autres conditions posées par ce texte, M. et Mme [G] seront déboutés de toutes leurs prétentions. La décision du premier juge y ayant fait droit sera infirmée.
Sur la demande indemnitaire pour préjudice moral
L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Dans le cas présent, M. [E] ne prouve pas que l'exercice par M. et Mme [G] d'une action fondée sur la garantie des vices cachés à son encontre a été fautif, celle-ci ayant d'ailleurs été accueillie en première instance.
Il sera donc débouté de sa réclamation. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.
Parties perdantes, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens de première instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel.
Il n'est pas inéquitable de les condamner aussi à payer à M. [E] la somme totale de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [W] [E] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
Confirme le jugement de ce chef,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] de toutes leurs demandes formées contre M. [W] [E],
Condamne M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] à payer à M. [W] [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne M. [L] [G] et Mme [B] [C] épouse [G] aux dépens de première instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,