CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 31 mai 2024, n° 22/11249

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI TROIS MACARONS a mis en vente des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 14] (92), cadastré AQ [Cadastre 3], dont elle est propriétaire.

La SCI FINANCIERE REPUBLIQUE a émis, le 23 janvier 2020, une offre d'achat moyennant le prix de 5 650 000 euros, sans condition suspensive d'obtention de prêt bancaire.

Cette offre a été acceptée par la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS représentant la SCI TROIS MACARONS le 7 février 2020 date à laquelle le notaire de la société Portfolio Investissements, Maître [E] [I], a fait savoir par courriel adressé au notaire de la société Financière République l'accord de sa cliente pour une signature de la promesse unilatérale de vente au plus tard le 15 mars prochain avec une date de réalisation de celle-ci au 30 juin prochain.

Le 24 février 2020 Maître [I] transmettait au notaire de la SCI Financière République les pièces nécessaires à la préparation de la promesse de vente précisant qu'il complèterait cette transmission par l'arrêté du permis de construire complet, les diagnostics et l'état hypothécaire dès réception. Il sollicitait une date de signature de la promesse de vente.

Le 2 mars 2020 Maître [I] complétait l'envoi des pièces et réitérait auprès du notaire de la SCI Financière République sa demande de rendez-vous de signature.

Le 24 mars 2020 Maître [U] [O], notaire de la SCI Financière République informait Maître [I] du report de la signature de la promesse à la demande de sa cliente à la levée du confinement et sollicitait la transmission d'éléments complémentaires s'agissant des diagnostics et assurances précisant que sa cliente n'est pas assujettie à la TVA.

Le 20 avril 2020 Maître [O] informait Maître [I] de la volonté de sa cliente de n'effectuer aucune signature pendant la période du confinement et formulait des demandes complémentaires d'information en vue de la préparation de la promesse de vente.

Le 12 juin 2020 Maître [I] écrivait au notaire Maître [P] [T] que la société Trois Macarons lui avait indiqué avoir trouvé un accord avec Monsieur [W] [C] son client en vue de l'établissement d'une promesse de vente portant sur un immeuble à [Adresse 13] moyennant le prix de 5 650 000 euros.

Le 25 juin 2020, la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE, par le truchement de son notaire Maître [O] a confirmé au notaire de la SCI TROIS MACARONS Maître [I], qu'il se considérait toujours engagé ainsi que cette dernière par les termes de l'offre acceptée et réitérait sa demande de signature de promesse de vente.

Le 7 juillet 2020, Maître [I] notaire de la SCI TroisMacarons transmettait au notaire de Monsieur [C] le projet de promesse de vente du bien sis [Adresse 1] comportant une condition suspensive particulière : « les parties conviennent de soumettre la réalisation des présentes à la condition suspensive qu'aucune action en justice en revendication du bien, en réalisation forcée de la vente ou en demande de dommages et intérêts contre le promettant soit intentée par la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE pendant la durée de présente promesse ».

Le notaire de Monsieur [W] [C] a, par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 23 juillet 2020, déclaré ne pas pouvoir accepter cette condition suspensive particulière faisant peser sur le bénéficiaire « un aléa dont l'origine résulte du seul fait du promettant qui n'a pas fait état de la situation existante au 12 juin 2020, date à laquelle il a accepté sans réserve de vendre à son client le bien immobilier objet du présent courrier » invitant le notaire « à dresser un acte notarié permettant de publier sans tarder une pré-notation en vue de garantir les droit de mon client sous huitaine, afin de permettre à votre client de régler le différend l'opposant à la SCI Financière République dans les prochaines semaines. »

La S.A.S DU MENE et Monsieur [W] [C] ont assigné, le 21 août 2020, la SCI TROIS MACARONS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à leur adresser sous astreinte une promesse unilatérale de vente du bien immobilier.

Par acte du 15 octobre 2020, une promesse unilatérale de vente a été signée entre la SCI TROISMACARONS et la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE portant sur l'immeuble sis [Adresse 1] consentie pour une durée expirant le 30 décembre 2020 à seize heures et fixant une indemnité d'immobilisation à hauteur de 565 000, 00 euros dont 282 500 euros versés à la signature de la promesse.

L'assignation délivrée par Monsieur [W] [C] et la S.A.S DU MENE a été publiée au registre de la publicité foncière le 28 octobre 2020.

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2020, la SCI AUBER INVEST a substitué la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI TROIS MACARONS.

Par acte d'huissier en date du 29 décembre 2020, les SCI FINANCIERE REPUBLIQUE et AUBER INVEST ont fait sommation à la SCI TROIS MACARONS d'obtenir la radiation de de l'assignation, ci-dessus mentionnée, inscrite au Service de la Publicité foncière de Vanves à l'initiative de la société SAS du Mene en date du 28 octobre 2020 sous la référence D 10880 faisant obstacle à la signature de l'acte définitif de vente et d'en justifier immédiatement à la SCI Aubert Invest.

La SCI Aubert Invest versait en la comptabilité du notaire Maître [O] la somme de

452 000 euros le 29 décembre 2020 au titre de la vente de la SCI TroisMacarons.

La banque Bred versait en la comptabilité du notaire Maître [O] le 29 décembre 2020 la somme de 5 650 000 euros au titre de cette même vente.

Par un courriel du 30 décembre 2020 le conseil de la SCI Aubert Invest et Financière République écrivait à Maître [E] [I] : « En complément de la sommation délivrée hier à la requête de la SCI TroisMacarons à la requête de mes clientes, la SCI Aubert Invest et Financière République réitérant (la) levée de l'option contenue dans la promesse de vente notariée en date du 15 novembre 2020, vous trouverez ci-joint à toutes fins copie des relevés de compte de votre confrère, Maître [U] [O], justifiant du versement des fonds correspondant au prix de vente et aux frais. »

Par acte d'huissier en date du 7 janvier 2021, la SCI Trois Macarons a informé la société Financière de la République et la société Aubert Invest de la défaillance de la levée d'option et les a sommées de verser dans un délai de huit jours la somme de 282.500 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation non versée le jour de la promesse de vente.

Par une itérative sommation contenant réponse à protestation à sommation délivrée le 8 janvier 2021, la société Financière de la République et la société Aubert Invest, au rappel de l'acte signifié le 29 décembre 2020 contenant :

réitération de la levée de l'option,

sommation d'obtenir sous 72 heures la radiation de l'inscription publiée à l'initiative de la SAS du Mene faisant obstacle à la signature de l'acte définitif

la justification adressée au notaire par courriel du 30 décembre 2020 du versement de l'intégralité des fonds

contestaient la notification de la défaillance de la levée de l'option dénoncée par la SCI Trois Macarons dans l'acte délivré le 7 janvier 2020, rappelaient le caractère valable de la levée de l'option effectuée celle-ci restant soumise aux conditions suspensives de droit commun tenant à la non révélation d'un vice pouvant grever l'immeuble ou en diminuer la valeur et le promettant devant justifier d'une origine de propriété régulière.

La SCI FINANCIERE REPUBLIQUE et la SCI AUBER INVEST sont intervenues volontairement à la procédure devant le tribunal judiciaire de Paris, par conclusions en date du 18 janvier 2021.

Le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement prononcé le 19 mai 2022, a :

-Constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 octobre 2020 portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 14], cadastré section AG n°[Cadastre 3],

-Rejeté la demande des sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE et AUBER INVEST tendant à la condamnation de la SCI TROIS MACARONS à réitérer avec la société AUBER INVEST par acte authentique la vente portant sur le bien immobilier précité,

- Rejeté la demande de la SCI TROIS MACARONS tendant à condamner in solidum les sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE et AUBER INVEST à lui verser l'indemnité d'immobilisation, en ce compris la fraction de l'indemnité d'immobilisation déjà versée entre les mains de Maître [E] [I], notaire séquestre,

-Rejeté la demande de la SAS DU MENE et de Monsieur [W] [C] tendant à la condamnation de la SCI TROIS MACARONS sous astreinte à faire adresser par son notaire de la SAS DU MENE une promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 14], cadastré section AQ n°[Cadastre 3],

-Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société FINANCIERE REPUBLIQUE et de la société AUBER INVEST,

-Rejeté la demande de dommages intérêts de la SAS DU MENE et de Monsieur [W] [C],

-Condamné la SCI TROIS MACARONS aux dépens,

-Condamné la SCI TROIS MACARONS à payer aux sociétés AUBER INVEST et FINANCIERE REPUBLIQUE, prises ensemble, une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Rejeté le surplus des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 de code de procédure civile,

-Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire

Les SCI FINANCIERE REPUBLIQUE et SCI AUBER INVEST ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 28 juin 2022. La SCI TROISMACARONS ainsi que la SAS DU MENE et Monsieur [W] [C] ont formé un appel incident.

La procédure devant la cour a été clôturée par ordonnance en date du 23 novembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2023, la société FINANCIERE REPUBLIQUE et la société AUBER INVEST demandent à la cour de :

INFIRMER du jugement en date du 19 mai 2022 en ce qu'il a :

- Constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 octobre 2020 portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section AQ n°[Cadastre 3] et rejeté la demande des sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE et AUBER INVEST tendant à la condamnation de la SCI TROIS MACARONS à réitérer avec la société AUBER INVEST par acte authentique de vente portant sur le bien immobilier précité ;

- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société FINANCIERE REPUBLIQUE et de la société AUBER INVEST ;

Et statuant à nouveau, de :

CONDAMNER la société TROIS MACARONS à réitérer avec la société AUBER INVEST suivant acte en la forme authentique la vente portant sur un ensemble immobilier à usage commercial composé d'un bâtiment unique élevé de trois niveaux sur rez-de-chaussée situé au [Adresse 1], à [Localité 14], cadastré section AQ N°[Cadastre 3] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 02 a 16 ca, moyennant le prix de 5.650.000 euros, et ce, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir par devant Maître [O], notaire rédacteur, et ce sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la société TROIS MACARONS à payer à la société FINANCIERE REPUBLIQUE et à la société AUBER INVEST la somme globale de 600.000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire ;

DEBOUTER les sociétés TROIS MACARONS et DU MENE ainsi que Monsieur [W] [C] en toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société TROIS MACARONS à payer à la société FINANCIERE REPUBLIQUE et la société AUBER INVEST la somme globale de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société TROIS MACARONS, aux entiers dépens

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, la SAS DU MENE et Monsieur [W] [C] demandent la cour de :

Vu les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil,

Vu l'article 1217 du code civil,

Vu les articles 1114 et suivants du code civil,

Vu les articles 1583 et 1589 alinéa 1 du code civil,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

- Constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 octobre 2020 portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 14], cadastré section AQ n°[Cadastre 3],

INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

- Rejeté la demande de la SAS DU MENE et de Monsieur [W] [C] tendant à la condamnation de la SCI TROISMACARONS sous astreinte à faire adresser par son notaire au notaire de la SAS DU MENE une promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 14], cadastré section AQ n°[Cadastre 3]

- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la SAS DU MENE et de Monsieur [W] [C]

- Rejeté le surplus des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Et, statuant à nouveau sur ces derniers chefs :

CONDAMNER la SCI TROIS MACARONS, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard, à faire adresser par son notaire, au notaire de la SAS DU MENE, la promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble immobilier à usage commercial sis à [Localité 14] (Hauts de Seine) [Adresse 7] - cadastré section AQ N° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 02 a 16 ca - au prix convenu ' soit 5.656.000 €, et sans la condition suspensive litigieuse, et ce, sous deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit;

A titre subsidiaire, CONDAMNER la SCI TROISMACARONS à payer à la SAS DU MENE et à Monsieur [W] [C] la somme de 565.600 € à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI TROIS MACARONS à payer à la SAS DU MENE et à Monsieur [W] [C] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI TROIS MACARONS aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2023, la SCI TROISMACARONS invite la cour à :

Vu les articles 1101, 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l'article 1124 du Code Civil,

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu la promesse unilatérale de vente du 15 octobre 2020,

Vu le jugement du 19 mai 2022,

Vu les pièces produites aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 19 mai 2022 en ce qu'il a :

Constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 octobre 2020 portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section A n°[Cadastre 3] et rejeté la demande des sociétés FINANCIERES REPUBLIQUE et AUBER INVEST tendant à la condamnation de la SCI TROISMACARONS à réitérer avec la société AUBER INVEST par acte authentique la vente portant sur le bien immobilier précité.

Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société FINANCIERE REPUBLIQUE et de la société AUBER INVEST.

DEBOUTER la société FINANCIERE REPUBLIQUE et la société AUBER INVEST de sa demande de réitération avec la société AUBER INVEST suivant acte en la forme authentique la vente portant sur un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 14] moyennant le prix de 5.560.000 € et ce sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

DEBOUTER la société FINANCIERE REPUBLIQUE et la société AUBER INVEST de sa demande de condamnation de la société SCI TROIS MACARONS à leur payer la somme globale de 300.000 € à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTER la société FINANCIERE REPUBLIQUE et la société AUBER INVEST de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires

DEBOUTER la SAS DU MEME et de Monsieur [W] [C] de leur demande de condamnation de la SCI TROIS MACARONS sous astreinte à faire adresser par son notaire au notaire de la SAS DU MEME une promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 14], cadastré section AQ n°[Cadastre 3].

DEBOUTER la SAS DU MEME et de Monsieur [W] [C] de leur demande de condamnation de la SCI TROIS MACARONS à leur payer la somme de 565.600 € à titre de dommages et intérêts

DEBOUTER la SAS DU MEME et de Monsieur [W] [C] de leur demande de condamnation de la SCI TROIS MACARONS à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

DEBOUTER la SAS DU MEME et de Monsieur [W] [C] de leur demande de condamnation de la SCI TROIS MACARONS à supporter les dépens

DEBOUTER la SAS DU MEME et de Monsieur [W] [C] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

A TITRE D'APPEL INCIDENT

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 19 mai 2022 en ce qu'il a :

Rejeté la demande de la SCI TROIS MACARONS tendant à condamner in solidum les sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE et AUBER INVEST à lui verser l'indemnité d'immobilisation, en ce compris la fraction de l'indemnité d'immobilisation déjà versée entre les mains de Maître [E] [I], notaire séquestre.

CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE et AUBER INVEST au paiement au profit de la SCI TROIS MACARONS de la somme de CINQ CENT SOIXANTE CINQ MILE EUROS (565.000 €) au titre du versement de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente du 15 octobre 2020.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE, AUBER INVEST, SAS DU MEME et Monsieur [W] [C] au paiement au profit de la SCI TROIS MACARONS d'une somme de 25.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE REPUBLIQUE, AUBER INVEST, SAS DU MEME et Monsieur [W] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS en la personne de Maître Audrey SCHWAB, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Motivation

SUR QUOI,

La Cour,

1.Sur la promesse unilatérale de vente entre les SCI AUBER INVEST et FINANCIERE REPUBLIQUE et la SCI TROIS MACARONS

1.2 Sur la levée de l'option par le Bénéficiaire

Le tribunal a retenu que si la SCI Aubert Invest s'est bien conformée aux stipulations contractuelles en indiquant lever l'option au notaire rédacteur de la promesse de façon univoque au plus tard par le courriel du 30 décembre 2020 à 12h51 et par le versement le 29 décembre 2020 d'une somme totale de 6 384 500 euros, en ce compris la somme de 282 500 euros déjà versée entre les mains du notaire séquestre, somme suffisante pour le paiement du prix de vente, des frais de vente et de la commission de négociation cependant, par la sommation en date du 29 décembre 2020, tout en réitérant en tant que de besoin la levée de l'option, l'appelante a sommé la SCI Trois Macarons de procéder à la radiation de l'inscription en précisant que cette option faisait obstacle à la signature de l'acte définitif de vente. Il en infère que la société Bénéficiaire a ainsi conditionné la levée d'option et donc la réalisation de la vente, à cette formalité qui ne constituait pas une condition suspensive prévue à la promesse de vente le 30 décembre 2020 et qu'ainsi elle n'a pas donné son consentement avant l'expiration de la promesse arrivant à échéance le 30 décembre 2020 à 16 heures.

La société Financière République et la société Aubert Invest au soutien de leur appel, fait grief au jugement de s'être contredit en constatant la validité de la levée de l'option pour en inférer la caducité de la vente, en confondant la levée de l'option et la réitération de la vente en la forme authentique puis en imputant au promettant la non-réalisation de la vente ce qui revient, selon elle, à valider la levée de l'option sans laquelle la vente ne peut être réalisée.

La SCI TroisMacarons, au soutien de la confirmation du jugement qui a statué sur la caducité, conteste cette analyse qu'elle estime trompeuse soulignant que la société Financière République et la SCI Aubert Invest avaient la possibilité de lever l'option sans condition ce qu'elles n'ont pas fait et qu'il n'y a pas de causalité entre le défaut d'information non essentiel de la part de la SCI Trois Macarons sur l'assignation litigieuse qui ne faisait pas obstacle à la vente et la levée de l'option.

La société du Mene et Monsieur [C], au soutien de l'infirmation du jugement, demandent à la cour de constater qu'ayant accepté par courriel du 12 juin 2020 l'offre de vente du bien au prix indiqué, la vente est parfaite en application des articles 1114 et 1583 et suivants du Code civil. Ils ajoutent que la promesse de vente unilatérale vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix et que la clause suspensive que voulait insérer la promettante à laquelle ils ont refusé de souscrire fait la preuve de son engagement de vente sans condition, cette clause n'ayant été conçue qu'à partir du 26 juin, date à laquelle le notaire de la SCI Financière République s'est manifesté de manière comminatoire.

Réponse de la cour

L'article 1124 du code civil alinéa 1er dispose : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

La jurisprudence en infère que l'acceptation d'une promesse unilatérale de vente, par celui au bénéfice duquel elle est consentie, n'est soumise à aucune condition de forme particulière et peut s'induire des circonstances de la cause » (Civ. 3e, 19 déc. 2012, n°08-14.225 information orale du promettant par son notaire) et du paiement du prix (Civ. 1re, 13 juin 1961, Bull. civ. I, n° 311).

La promesse unilatérale de vente consentie au bénéfice de la SCI Financière République stipule un délai expirant le 30 décembre 2020 à 16 heures et prévoit que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique soit par la levée de l'option par le bénéficiaire dans ce délai, la levée de l'option devant être effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devant être accompagnée du versement du prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée, de la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, de l'éventuelle commission d'intermédiaire et de manière générale de tout compte prorata.

Le tribunal a justement constaté que :

par courriel du 18 décembre 2020, le notaire rédacteur de l'acte a transmis au notaire de la SCI Trois Macarons un projet d'acte authentique de vente,

la société Aubert Invest, Bénéficiaire de la promesse, substituée à la société Financière République, a versé sur le compte du notaire rédacteur de la promesse la somme de 452 000 euros au titre des frais d'acquisition et la banque Bred, prêteur, a versé la somme de 5 650 000 euros correspondant au prix de vente

le 30 décembre 2020 à 12h51 leur conseil a adressé un courriel au notaire de la SCI TroisMacarons et à leur notaire en copie, aux termes duquel il indiquait réitérer la levée d'option et communiquer les relevés du compte du notaire rédacteur justifiant du versement du prix de vente et des frais.

par la sommation du 29 décembre 2020, la société Aubert Invest a réitéré « en temps que de besoin la levée d'option » tout en sommant la SCI TroisMacarons de procéder à la radiation de l'inscription de l'assignation délivrée par la SAS du Mene et Monsieur [C], cette inscription faisant obstacle à la signature de l'acte définitif de vente.

Ce faisant le tribunal ne pouvait, sans contredire ses propres constatations, inférer de la levée de l'option conformément aux termes de la promesse de vente dûment accompagnée du paiement intégral du prix de vente par la société Bénéficiaire de la promesse, que celle-ci était soumise à une condition faisant obstacle à la rencontre des volontés du Promettant et du Bénéficiaire, alors que la levée ayant été exprimée et réitérée par la sommation interpellative du 29 décembre 2020 de manière univoque et corroborée par le versement intégral du prix en la comptabilité du notaire instrumentaire, l'option était régulièrement levée et la vente parfaite.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse étant observé qu'ayant appris postérieurement à la signature de la promesse et avant son échéance prévue le 30 décembre 2020, la publication de l'assignation délivrée le 21 août 2020 au Service de la Publicité foncière de Vanves à l'initiative de la société SAS du Mene et de Monsieur [C] devant le Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de condamner la S.C.I TroisMacarons à leur adresser sous astreinte une promesse unilatérale de vente du bien immobilier, les appelantes étaient fondées en leur crainte de ne pas recevoir délivrance du bien quand la signature d'une autre promesse de vente était invoquée par un tiers, remettant en cause l'effectivité de la réalisation de la vente au profit des appelantes.

La société TroisMacarons sera donc condamnée, sur infirmation du jugement, à réitérer avec la société AUBER INVEST suivant acte en la forme authentique, la vente portant sur l' ensemble immobilier à usage commercial composé d'un bâtiment unique élevé de trois niveaux sur rez-de-chaussée situé au [Adresse 1], à [Localité 14], cadastré section AQ N°[Cadastre 3] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 02 a 16 ca, moyennant le prix de 5.650.000 euros, et ce, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir par devant Maître [O], notaire rédacteur, et ce sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

1.3.Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation

Le jugement a condamné la SCI Trois Macarons à restituer à la bénéficiaire de la promesse l'indemnité d'immobilisation au motif que la transmission par le notaire rédacteur de l'acte du certificat du service de la publicité foncière deux jours seulement avant la date d'expiration de la promesse, élément nouveau essentiel au consentement dont la communication tardive a seul justifié l'absence de levée d'option par la bénéficiaire, impose de considérer comme imputable au promettant la non-réalisation de la vente. Le jugement, ensuite de ce constat, a rejeté la demande de versement de l'indemnité d'immobilisation formée par la SCI TroisMacarons en ce compris la fraction déjà versée entre les mains de Maître [I].

La société TroisMacarons fait grief au jugement d'avoir considéré comme essentielle une assignation sans réel fondement qui n'était pas de nature à mettre en péril la réalisation de la promesse de vente et sollicite, au soutien de l'infirmation du jugement, le versement intégral de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 565 000 euros au motif que l'information afférente à la publication de l'assignation consistant en la condamnation sous astreinte de la SCI TroisMacarons a communiquer la promesse unilatérale de vente de l'ensemble immobilier sous astreinte n'était pas essentielle ni de nature à mettre en péril la réalisation de la promesse de vente, cette assignation, sans réel fondement, ayant pour but de « déclencher une forme de panique à l'encontre d'un acquéreur concurrent » et de protéger les intérêts de celui qui en a eu l'initiative.

La SCI Financière République et la SCI Aubert Invest demandent à la Cour de rejeter cette demande et de confirmer le jugement sur ce point dès lors que le Tribunal a considéré, dans la deuxième partie du jugement, que la non réalisation de la vente était « imputable au promettant. Selon elles, même en considérant que la levée d'option a été réalisée et que le montant de l'indemnité d'immobilisation aurait dû être imputé sur le prix de vente, dès lors que l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente n'a pas été signé immédiatement du fait des affirmations mensongères formulées par la société TroisMacarons dans la promesse de vente ce qui constitue selon elles a minima une violation de son devoir précontractuel d'information en n'ayant pas porté à la connaissance des concluantes la procédure en cours concernant le sort du bien immobilier et de tout changement important qui pouvait l'en affecter, conformément à l'article 1112-2 du Code civil, ce dont elles infèrent que la société Trois Macarons ne peut valablement demander le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Réponse de la cour

Dès lors que la validité de la levée de l'option a été reconnue par le présent arrêt, l'indemnité d'immobilisation, conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente qui fait la loi des parties, s'impute sur le prix de vente et n'a donc pas lieu d'être restituée à la Promettante la SCI Trois Macarons.

De ce chef, le jugement qui a rejeté la demande de la SCI Trois Macarons en paiement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation versée par les Bénéficiaires de la promesse doit être confirmé par motifs substitués.

2.Sur les demandes de dommages et intérêts

2-1 La demande des SCI Auber Invest et Trois Macarons

La SCI Aubert Invest et Financière de la République font valoir que si l'acte réitératif avait été signé le 30 décembre 2020, comme prévu, elles auraient perçu au 30 décembre 2023 au titre des loyers une somme minimale, compte tenu de l'indexation, de 600.000 euros HT/HC, le loyer annuel de base stipulé au contrat de bail commercial, objet des locaux constituant l'assiette du bien s'élevant à 200.000 € annuels. Ce préjudice de 600.000 euros se justifie selon elles en outre par les fausses déclarations et assurances données dans la Promesse, la dissimulation à laquelle s'est livrée la SCI Trois Macarons jusqu'à 48 heures de la signature de l'acte réitérant la vente, de l'action pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris, et l'extrême mauvaise foi avec laquelle elle a cherché à se dégager, par des motifs particulièrement fallacieux, de la Promesse signée. Elles demandent la condamnation de la société TroisMacarons au paiement de la somme globale de 600.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI Trois Macarons oppose qu'elle était légitime à déclarer lors de la vente qu'aucun litige ou action en cours ne portait atteinte au droit de propriété, que jusqu'à l'obtention par le notaire du renouvellement de l'état hypothécaire en vue de la signature de la promesse de vente elle n'avait pas connaissance de la démarche de publication et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé qu'il n'y a pas de lien de causalité entre le supposé manquement de la SCI Trois Macarons et le supposé préjudice résultant du manque à gagner des loyers. Elle conteste en tout état de cause la réalité du préjudice économique invoqué par les appelantes.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l'article 1231-2 du Code Civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Les appelantes invoquent une perte de gain liée à la non perception du loyer du bail commercial auxquelles elles auraient pu prétendre à compter du transfert de propriété qui auraient dû avoir lieu au mois de décembre 2020, l'échéance de la promesse étant prévue au 30 décembre.

Il appartient à la partie qui invoque un dommage de rapporter la preuve par tout moyen du préjudice qu'elle invoque or, il ne peut être inféré du seul bail consenti le 26 avril 2016 et son avenant du 25 janvier 2017 une perte effective de loyers sans justifier des éléments financiers et comptables certifiant du chiffre d'affaires résultant de l'exploitation commerciale, des charges fixes exposées par le bailleur, des perspectives de commercialité de l'enseigne exploitante, Naturalia, tous éléments qui ont nécessairement dû être communiqués au partenaire financier des sociétés Financière République et Aubert Invest à l'appui de leur demande de prêt consenti à hauteur de 5 650 000 euros, la Bred, et qui font défaut à hauteur d'appel, cependant que les appelantes n'excipent pas d'une situation financière obérée par le fait de n'avoir pas pu réaliser la vente à la fin de l'année 2020.

Aux termes de l'article 1104 du Code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

A défaut d'établir leur préjudice financier, les sociétés Financière République et Aubert Investissement démontrent cependant avoir subi un préjudice moral imputable au désengagement de la SCI Trois Macarons exprimé le 12 juin 2020 par Maître [I], notaire de cette dernière, informant Maître [P] [T], notaire des appelantes dont l'offre d'achat avait été acceptée, que la société Trois Macarons lui avait indiqué avoir trouvé un accord avec Monsieur [W] [C] en vue de l'établissement d'une promesse de vente portant sur l'immeuble qu'elle souhaitaient acquérir puis, postérieurement à la signature de la promesse de vente, à la veille de la signature de l'acte authentique, en découvrant, lors du renouvellement de l'état hypothécaire, l'inscription de l'assignation délivrée par la société du Mene et Monsieur [C] aux fins d'obtenir la signature de la promesse de vente ensuite de l'accord les liant à la SCI Trois Macarons portant sur ce même bien.

Il en résulte que la promesse de vente qui n'a pu être réalisée qu'au vu de l'appel interjeté qui donne gain de cause aux Bénéficiaires n'a pas été exécutée de bonne foi par la SCI TroisMacarons qui sera condamnée à régler de ce chef aux sociétés Financière République et Aubert Investissement une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.

2-2 La demande de la SAS du Mene et de Monsieur [C]

Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts en l'absence de lien contractuel entre la SCI Trois Macarons et lesdites sociétés et de faute délictuelle imputable à la première.

La SAS du Mene et Monsieur [C], dans l'hypothèse où l'irrégularité ou la caducité de la promesse de vente ne serait pas jugée demandent que soit retenue la responsabilité extra-contractuelle de la SCI Trois Macarons qui a refusé de leur vendre le bien qui est directement à l'origine du préjudice économique qu'elles ont subi et, à titre subsidiaire sa responsabilité contractuelle, au visa de l'article 1116 du Code civil ensuite de la rétractation de l'offre de vente avant que le contrat ne soit conclu.

La SCI Trois Macarons oppose que l'offre d'achat émise le 12 juin 2020 n'est pas ferme puisqu'elle est exprimée sous réserve de la validation juridique et technique du dossier et qu'aucun accord n'a été formalisé dès lors qu'aucune demande de réitération de la vente n'a été formalisée.

Réponse de la cour

La constatation de la régularité levée de l'option par les appelantes privent la SAS du Mene et de Monsieur [C] de leur intérêt à solliciter la communication sous astreinte d'une promesse de vente par la SCI Trois Macarons, déjà engagée à l'égard des SCI Financière de la République et Aubert Invest ainsi qu'il a été jugé et conduit la cour à n'examiner que la demande subsidiaire en dommages et intérêts formées par la SAS du Mene et Monsieur [C] dans l'hypothèse où la régularité et ou la caducité de la promesse de vente ne seraient pas retenues.

En réponse à l'offre présentée par la SAS du Mene et Monsieur [C], le mandataire de la SCI Trois Macarons, la société Portfolio Investissements, confirmait le 12 juin 2020 « saisir à l'instant Maitre [I] ( en copie) afin d'établir dans les meilleurs délais une PUV au prix de 5 650 000 euros net vendeur. »

Un projet de promesse de vente a été transmis le 7 juillet 2020 par le notaire de la SCI TroisMacarons au notaire de la SAS du Mene et Monsieur [C] au vu du courriel transmis par ces derniers indiquant : « je vous confirme par la présente ma proposition d'acquisition pour toutes sociétés de mon groupe au prix de 5 650 000 euros net vendeur honoraires en sus à ma charge à concurrence de 150 000 euros ainsi que des droits d'enregistrement et frais de notaire, le tout bien sûr sous réserve de validation juridique et technique du dossier. »

Le projet de promesse contenait une clause dite Condition suspensive d'achat stipulant « les parties conviennent de soumettre la réalisation des présentes à la condition qu'aucune action en justice en revendication du bien en réalisation forcée de la vente ou en demande de dommages et intérêts contre le promettant soit intentée par la SCI Financière République pendant la durée de la présente promesse de vente. Si une telle procédure était intentée les présentes seraient purement et simplement caduques et l'indemnité d'immobilisation restituée au Bénéficiaire. Dans cette hypothèse le Bénéficiaire renonce d'ores et déjà à toute action en justice contre le Promettant.

Les échanges entre les notaires établissent que la SAS du Mene et Monsieur [C] n'ont eu connaissance de la première acceptation de l'offre d'achat de la SCI Financière République que le 7 juillet 2020 soit le jour de la transmission de la promesse de vente, ensuite de l'information délivrée par le notaire de la SCI Trois Macarons, cependant que par le courrier du 23 juillet 2020, le notaire de la SAS du Mene et Monsieur [C] informait, au demeurant à bon droit, le notaire de la SCI TroisMacarons que la condition suspensive ne pouvait être acceptée en l'état, celle-ci faisant peser sur le Bénéficiaire de la promesse un aléa dont l'origine résultait du seul fait du Promettant.

Cependant, en publiant le 28 octobre 2020 au service de la Publicité Foncière du lieu de situation de l'immeuble, une assignation par laquelle ils faisaient sommation à la SCI TroisMacarons de leur transmettre la promesse unilatérale de vente alors qu'ayant eu connaissance le 7 juillet 2020 de l'acceptation par celle-ci de l'offre présentée par les SCI Financière de la République et Aubert Invest, la SAS du Mene et Monsieur [C], qui ont entendu faire valoir erga omnes un droit à conclure une promesse unilatérale de vente dont ils n'avaient pas la disposition ensuite de l'accord sur la chose et le prix précédemment échangé entre la SCI Trois Macarons et les appelantes, ont commis une faute qui a conduit à l'empêchement de la conclusion de la promesse de vente au profit de celle dont ils invoquent la déloyauté et les privent ipso facto du droit à réclamer des dommages et intérêts du chef d'un dommage dont la réparation est soumise à leur bonne foi.

Selon les dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction (') Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

La faute commise par la SAS du Mene et Monsieur [C] du chef de la publication de l'assignation aux fins d'obtenir la signature de la promesse de vente soulevée d'office par la cour impose d'ordonner la réouverture des débats pour inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen avant dire droit au fond sur le préjudice invoqué par SAS du Mene et Monsieur [C]

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur la réitération de la promesse de vente consentie par la SCI Trois Macarons aux sociétés Financière République et Aubert Investissement et les dommages et intérêts demandés par celles-ci :

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la société Trois Macarons à réitérer avec la société Auber Invest suivant acte en la forme authentique la vente portant sur un ensemble immobilier à usage commercial composé d'un bâtiment unique élevé de trois niveaux sur rez-de-chaussée situé au [Adresse 1], à [Localité 14], cadastré section AQ N°[Cadastre 3] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 02 a 16 ca, moyennant le prix de 5.650.000 euros, et ce, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir par devant Maître [O], notaire rédacteur, et ce sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

CONDAMNE la société Trois Macarons à régler à la société Auber Invest et la société Trois Macarons la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ces dispositions ;

AVANT DIRE DROIT sur la demande de dommages et intérêts présentée par SAS du Mene et Monsieur [C],

ORDONNE la réouverture des débats et invite les parties à présenter par voie de conclusions leurs observations sur le moyen tiré de la faute imputables à la SAS du Mene et Monsieur [C] du chef de la publication de l'assignation aux fins de signature par la SCI TroisMacarons de la promesse de vente ;

RENVOIE les parties à cette fin à la mise en état du 12 septembre 2024 à laquelle l'affaire sera fixée ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles.