CA Bordeaux, 2e ch. civ., 6 juin 2024, n° 21/01696

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 23 avril 2019 par Maître [E] [K], notaire à [Localité 8], la SCI Les Oliviers et la SAS Pierre Investissement ont signé une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (33), moyennant le prix de 1 650 000 €, et concédée pour une durée expirant le 31 juillet 2019, sous plusieurs conditions et réserves.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2019, la SAS Pierre Investissement a indiqué à Maître [K] qu'elle ne souhaitait pas lever l'option en raison notamment de la non-réalisation de travaux mis à la charge du promettant.

Selon courrier adressé par son conseil à la SAS Pierre Investissement, le 13 novembre 2019, la SCI Les Oliviers a sollicité le règlement de l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 165 000€, par le paiement de la somme de 115 000 € et l'autorisation donnée à Maître [K] de se libérer entre les mains de la SCI Les Oliviers de la somme de 50 000 € séquestrée sur le compte notarial.

En l'absence de règlement amiable du litige, la SCI Les Oliviers a saisi la présente juridiction au fond, par voie d'assignation délivrée le 10 février 2020 à l'encontre de la SAS Pierre Investissement, au visa de l'article 1124 du code civil, aux fins de constater que la SAS Pierre Investissement n'a pas levé l'option dans les conditions mentionnées au sein de la promesse unilatérale de vente signée le 23 avril 2019, ordonner la libération de la somme de 50 000 € actuellement séquestrée à l'office notarial de Maître [K] à son profit, condamner la SAS Pierre Investissement à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 115 000 € au titre du surplus de l'indemnité d'immobilisation, et la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, le tout assorti de l'exécution provisoire.

Par jugement en date du 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté la SAS Pierre Investissement de ses demandes,

- condamné la SAS Pierre Investissement à verser à la SCI Les Oliviers la somme de 115 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- autorisé la libération de la somme de 50 000 €, actuellement séquestrée à l'office notarial de Maître [E] [K], au profit de la SCI Les Oliviers, sur présentation de la signification à parties du présent jugement,

- condamné la SAS Pierre Investissement à verser à la SCI Les Oliviers la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles,

- condamné la SAS Pierre Investissement aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration électronique en date du 22 mars 2021, la SAS Pierre Investissement a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance en date du 29 avril 2021, la Première présidente de la cour d'appel de Bordeaux a :

- déclaré la SAS Pierre Investissement irrecevable en sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du 17 mars 2021 rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 6],

- débouté la SAS Pierre Investissement de sa demande tendant à être autorisée à consigner la somme de 117.000 euros,

- condamné la SAS Pierre Investissement à payer à la SCI les Oliviers la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Pierre Investissement aux entiers dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 22 mars 2024, la SAS Pierre Investissement demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 17 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il :

- l'a déboutée de ses demandes,

- l'a condamné à verser à la SCI Les Oliviers la somme de 115 000,00 €,

- a autorisé la libération de la somme de 50.000,00 € au profit de la SCI Les Oliviers,

- l'a condamnée au paiement de la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- constater qu'elle n'a pas levé l'option qui lui était consentie selon la promesse de vente unilatérale du 23 avril 2019,

- constater qu'aucune indemnité n'est due,

- débouter SCI Les Oliviers de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

- requalifier la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2019 en contrat synallagmatique tel qu'il résulte de l'analyse du contrat,

- constater l'absence de cause de « l'indemnité d'immobilisation »,

- débouter la SCI Les Oliviers de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre très subsidiaire,

- constater que la condition relative à la réalisation des travaux n'était pas réalisée le 30 juin 2019,

- constater que les conditions suspensives n'étaient pas réunies et les réserves pas levées le 17 juillet 2019, date à laquelle elle a renoncé à l'option,

- constater que la justification de ces formalités et modalités n'est toujours pas fournie au jour des présentes,

- débouter la SCI Les Oliviers de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation,

Dans ces trois hypothèses,

- ordonner la restitution de la somme de 165 000€ par la SCI Les Oliviers à son profit,

- condamner la SCI Les Oliviers au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

- constater que la clause d'immobilisation n'a pas pour objet de rémunérer l'exclusivité consentie par le promettant, mais de sanctionner la non réitération fautive du bénéficiaire,

- requalifier la clause d'immobilisation en clause pénale,

- limiter le montant de l'indemnisation à la somme maximale de 10.000€,

- débouter pour le surplus la SCI Les Oliviers de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- ordonner la restitution de la somme de 155.000€ par la SCI Les Oliviers à son profit.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 mars 2024, la société Les Oliviers demande à la cour de :

- confirmer dans son intégralité le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 17 mars 2021,

- la dire recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

- constater que la SAS Pierre Investissement n'a pas levé l'option dans les conditions mentionnées au sein de la promesse unilatérale de vente signée le 23 avril 2019,

- constater que les conditions suspensives ont été accomplies,

- ordonner la libération de la somme de 50.000 € actuellement séquestrée à l'office notarial de Maître [E] [K] et ce, à son profit,

- condamner la SAS Pierre Investissement à lui payer la somme de 115.000 € au titre du surplus de l'indemnité d'immobilisation,

- débouter la SAS Pierre Investissement de toutes ses demandes reconventionnelles et contraires,

A titre reconventionnel,

Y ajoutant,

- condamner la SAS Pierre Investissement à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts du fait de son action et de sa résistance abusive,

- condamner la SAS Pierre Investissement à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 15 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SAS Pierre Investissement aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'existence contestée d'une indemnité d'immobilisation,

A titre principal, la SAS Pierre Investissement conteste le jugement entrepris, en faisant valoir que l'indemnité stipulée en page 11 de l'acte notarié ne constitue pas une indemnité d'immobilisation, mais une pénalité tendant à sanctionner l'acheteur, qui une fois l'option levée, refuserait de réitérer la vente, alors que toutes les conditions suspensives seraient acquises. Ainsi l'indemnité litigieuse ne représenterait nullement la contrepartie de l'option conférée au bénéficiaire, mais seulement une indemnité devant revenir au promettant pour le cas où l'option étant levée et les conditions suspensives réalisées, l'acquéreur viendrait à refuser de passer la vente.

Elle en déduit que dès lors qu'elle a informé la SCI Les Oliviers qu'elle renonçait à lever l'option, selon courrier recommandé en date du 17 juillet 2019, soit dans les 15 jours de l'échéance contractuelle, elle n'était pas engagée, de sorte qu'elle ne peut être tenue au paiement de l'indemnité en litige.

Toutefois, il résulte de l'acte notarié du 23 avril 2019 que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation et au sequestre est rédigée dans les termes suivants 'les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 165 000 euros sur laquelle le bénéficiaire versera, au plus tard dans les 10 jours de la présente celle de 50 000 euros, représentant partie de l'indemnité d'immoblisation ci-dessus fixée. Le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l'indemnité d'immobilisation. Cette somme est affectée au nantissement par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la surêté de sa restitution éventuelle à ce dernier. A cet effet, avec l''accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire soussigné (...). Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées :

- elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

- elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte,

- elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et les conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.

A la lecture des termes clairs et précis de l'acte susvisé, il appert que l'indemnité litigieuse est bien qualifiée d'indemnité d'immobilisation et que contrairement à ce que soutient la société appelante elle tend à indemniser le promettant suite à l'immobilisation du bien, dans l'hypothèse où le bénéficiaire refuserait de réaliser l'acquisition, alors que toutes les conditions suspensives seraient remplies. Elle n'a donc nullement pour objet de s'appliquer, comme le soutient la SAS Pierre Investissement, dans l'hypothèse où l'option étant levée et les conditions suspensives réunies, le bénéficiaire viendrait à se rétracter.

Ainsi, le moyen tendant à dire que l'indemnité ne sera pas due par le bénéficiaire de la promesse, dès lors qu'il s'est rétracté avant la date d'expiration de la promesse le 31 juillet 2019 est inopérant.

Sur la qualification de la promesse de vente conclue entre les parties,

L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel, une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Dans le cadre de son appel, la SAS Pierre Investissement reproche au jugement déféré d'avoir qualifié la promesse de vente conclue entre les parties de promesse unilatérale de vente, alors qu'il s'agirait selon elle d'une promesse synallagmatique de vente, compte-tenu du montant particulièrement élevé de l'indemnité d'immobilisation qui rendrait illusoire le droit d'option, de sorte que l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas de contrepartie et donc serait dépourvue de cause. .

Toutefois, c'est à juste titre que le jugement entrepris a relevé que l'acte notarié du 23 avril 2019 liant les parties avait été qualifié de promesse unilatérale de vente. En effet, même si la somme de 165 000 euros s'avère intrinsèquement particulièrement élevée, elle ne représente en réalité que 10% de la valeur du bien, ce qui constitue une clause usuelle en matière d'indemnité d'immobilisation. Le caractère excessif de cette indemnité n'est donc nullement établi.

De même dans son courrier en date du 17 juillet 2019, lorsqu'elle a refusé de lever l'option, la SAS Pierre Investissement a reconnu que la promesse litigieuse consistait bien en une promesse unilatérale de vente en indiquant :

Maître,

Selon promesse unilatérale du 23 avril 2019, vous m'avez conféré la possibilité d'acquérir deux parcelles de terrain cadastrées section HC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Localité 6].

Je demeure sans nouvelle du devis de remplacement des baies vitrées, prévu page 4 de l'acte, de la réalisation de ces travaux, tout comme des autres conditions suspensives. Quoi, qu'il en soit je vous indique ne pas souhaiter lever l'option qui m'a été donnée'.

C'est donc en toute opportunité et pour les besoins de la cause que la SAS Pierre Investissement tente aujourd'hui de dénaturer les termes clairs et précis de ladite promesse unilatérale de vente. Le jugement entrepris ne pourra donc qu'être confirmé en ce qu'il a retenu que la promesse de vente litigieuse devait être qualifiée de promesse unilatérale de vente.

Sur la réalisation des conditions suspensives,

A titre très subsidiaire, la SAS Pierre Investissement fait valoir qu'elle était en droit de ne pas lever l'option, dès lors que la condition suspensive à la charge du promettant de réaliser certains travaux n'a pas été réalisée. Pour ce faire, elle se fonde sur la clause contractuelle figurant en page 4 de l'acte notarié et intitulée 'travaux à réaliser par le promettant' aux termes de laquelle il est indiqué 'la vente a été conclue sous la condition que divers travaux soient effectués par le promettant avant la réitération des présentes, à savoir la pose de deux baies vitrées en façade du rez-de-chaussée donnant sur le cours d'Albret ; le tout en respectant l''emplacement de l'ouverture existante (...) sans conditionner ces travaux à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, mais à la condition que le devis de remplacement de ces baies soit approuvé par le bénéficiaire dans les 15 jours des présentes et que les travaux de remplacement soient réalisés au plus tard le 30 juin 2019".

Elle soutient qu'il existe en outre d'autres conditions suspensives non levées comme la notification d'un congé pour vendre dans un délai de 15 jours suivant la signature de la promesse et la purge du droit de préemption des locataires occupant l'immeuble, reprochant à ce titre au tribunal d'avoir considéré qu'il ne s'agissait pas de conditions suspensives.

Or, force est de constater à la lecture de l'acte notarié litigieux que celui-ci mentionne en sa page 14 des conditions suspensives de droit commun et des conditions suspensives particulières. Au titre de ces premières conditions suspensives, il est mentionné que 'les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur du bénéficiaire qui seul pourra s'en prévaloir. Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans. L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites, augmenté du coût des radiations à effectuer, serait supérieur au prix disponible'. Pour ce qui est des conditions suspensives particulières, il est mentionné que 'le bénéficiaire ne déclare recourir à aucun prêt pour le financement de l'acquisition'.

Force est donc de constater qu'il s'agit des uniques conditions suspensives mentionnées à l'acte et que la clause relative aux travaux figurant en page 4 n'a nullement été érigée en condition suspensive. Il en est de même s'agissant de la purge du droit de préemption des locataires qui est mentionnée comme une réserve et non à titre de condition suspensive, de sorte que le bénéficiaire ne peut se retrancher derrière leur absence de réalisation pour se considérer comme libéré des termes de la promesse.

Partant, dès lors que l'ensemble des conditions suspensives est réuni et que le bénéficiaire de la promesse a refusé néanmoins de lever l'option, il ne qu'être tenu de verser au promettant l''indemnité d'immobilisation prévue aux pages 11 et 12 de l'acte notarié.

Sur la qualification de l'indemnité litigieuse,

A titre infiniment subsidiaire, la SAS Pierre Investissement demande de voir requalifier l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte notarié en clause pénale, puisqu'elle n'a pas pour objet d'indemniser la SCI Les Oliviers à raison de l'immobilisation du bien, mais de sanctionner la non-réitération fautive de la vente. Il en résulte, qu'en application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer le montant de ladite clause pénale s'il l'estime manifestement excessif.

Toutefois, il appert que les termes clairs et précis de l'acte notarié viennent contredire cette analyse. En effet, ladite indemnité est qualifiée d'indemnité d'immobilisation forfaitaire, ce qui contrevient à la qualification de clause pénale.

De plus, même si le juge ne doit pas se contenter du sens littéral des termes et rechercher quelle a été la commune intention des parties, il est incontestable, comme démontré précédemment, que cette clause ne vient pas sanctionner l'absence de réitération de la vente par l'acheteur une fois l'option levée, mais qu'elle a vocation à s'appliquer au contraire en cas d'absence de levée de l'option par l'acquéreur, alors que les conditions suspensives sont réunies et donc vise à indemniser dans cette hypothèse le promettant du fait de l'immobilisation du bien au profit du bénéficiaire.

Ainsi, dès lors que la qualification de clause pénale est écartée, il y a lieu de considérer que celle-ci ne peut donner lieu à réduction au regard d'un éventuel caractère excessif.

Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer que le contrat liant les parties s'analyse bien en une promesse unilatérale de vente, comportant une indemnité d'immobilisation non excessive et non révisable, qui, en l'absence de levée de l'option par le bénéficiaire, alors que l'ensemble des conditions suspensives est réuni, doit être réglée au profit du promettant.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Pierre Investissement à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 115 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation et en ce que Maître [K] a été autorisé à libérer la somme de 50 000 euros, actuellement séquestrée en son office notarial au profit de la SCI Les Oliviers sur présentation de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire de la SCI Les Oliviers,

S'il est acquis que la SAS Pierre Investissement se trouve défaillante en cause d'appel, il appert néanmoins que ne peut lui être imputé en l'état un comportement abusif ou dilatoire, de sorte que la SCI Les Oliviers ne pourra qu'être déboutée de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SAS Pierre Investissement, qui succombe en ses prétentions à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SAS Pierre Investissement sera pour sa part déboutée de ses demandes formées à ces titres.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Les Oliviers de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive,

Condamne la SAS Pierre Investissement à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Pierre Investissement aux entiers dépens,

Déboute la SAS Pierre Investissement de ses demandes formées à ce titre.